Sentencia Civil 860/2023 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 939/2023 de 18 de diciembre del 2023

Tema litigiós.

PRIMER. La Sra. Gregoria i el Sr. Marcial, en virtut d'un contracte privat de 15 de desembre de 2.021, van comprar a la Sra. Inocencia, representada pel seu tutor i fill Sr. Victorio, una casa amb jardí situada al paratge DIRECCION000 de Begur.

El preu convingut va ser de 310.000 euros, dels quals han pagat un total de 31.000. 5.000 euros, el dia 15 de novembre de 2.021, en concepte de reserva, i 26.000 euros en el moment de la signatura del contracte.

SEGON. En aquest procediment els compradors reclamen la nul·litat del contracte per l'existència d'un error vici en el consentiment que van prestar.

L'error se centraria en l'aprofitament urbanístic de l'immoble en base al futur planejament urbanístic que l'afectaria, de manera que seria impossible destinar-lo a la finalitat per a la qual el van adquirir, ja que no seria possible fer-hi les obres que volien fer.

Per altra banda, aquestes limitacions urbanístiques incidirien directament en el seu valor, que d'acord amb la pericial que han presentat, seria de 43.717,47 euros, molt inferior al preu convingut, el que no els va permetre accedir al finançament bancari que volien obtenir.

TERCER. La sentència de primera instància ha desestimat íntegrament la seva pretensió.

Aquesta decisió es fonamenta en què els compradors no van utilitzar la diligència mínima exigible per conèixer la situació urbanística de la finca que van adquirir.

Per altra banda, no han demostrat la impossibilitat per motius administratius de realitzar les obres que volien fer.

Tampoc ha quedat provat que el valor de l'immoble sigui el que resulta de la pericial que van presentar.

La interlocutòria de 18 de juliol de 2.022, del Jutjat de Primera Instància i Instrucció número 4 de la Bisbal d'Empordà, quan va autoritzar al tutor de la propietària a vendre l'immoble objecte d'aquest procés, d'acord amb la pericial presentada en aquell procediment, va fixar com a valor mínim de venda el de 308.629,95 euros, el que implicaria que tampoc es va ocultar el seu valor.

QUART. Els demandants no estan d'acord amb aquesta decisió.

El seu recurs es basa en una errònia valoració de la prova presentada.

Segons el que argumenten, la part venedora no els va informar de l'afectació urbanística de la finca.

L'anunci publicat per la immobiliària a la qual la propietat va encarregar la seva venda, era equívoc respecte de la possibilitat de fer-hi reformes.

La certificació que van obtenir de l'Ajuntament de Begur deixaria clara l'existència d'aquella afectació.

Per tant, desconeixien la seva real situació jurídica derivada de la normativa urbanística aplicable, el que incidia directament en el seu valor, el que els va impedir obtenir finançament bancari per pagar el preu convingut.

Aquest error el qualifiquen d'inexcusable i hauria de determinar la nul·litat del contracte, ja que el seu consentiment estava viciat per la seva concurrència sobre un element bàsic del negoci jurídic.

Finalment, i de manera subsidiària pel cas de desestimació del primer motiu del recurs, al·leguen que no se'ls hi haurien d'imposar les costes de la primera instància per la concurrència de dubtes de dret sobre la qüestió litigiosa.

Consideracions prèvies.

CINQUÈ. Abans d'entrar a resoldre el tema litigiós considerem necessari, al efectes d'una correcta precisió terminològica, fer referència a dues al·legacions de la part demandant.

SISÈ. La demanda i el recurs qualifiquen el contracte del qual pretenen la nul·litat com d'arres penitencials, segurament perquè aquest va ser el títol que se li va donar en el document privat on es va plasmar.

Com es sabut, els contractes no són el que les parts diuen que són, sinó que els tribunals els han de qualificar correctament sobre la base de les dades que disposin.

De la lectura del contracte litigiós queda clar que es tracta d'una compravenda sobre un immoble, per molt que s'intituli com d'arres.

L' article 621-1 del Codi civil de Catalunya, aplicable per raó de la data del contracte, defineix la compravenda com el contracte pel qual el venedor s'obliga a lliurar un bé així com el dret que transmet, i el comprador a pagar el seu preu.

En aquest cas es demostra la concurrència de les voluntats de les parts sobre l'objecte sobre el que recau i el preu a pagar per la seva transmissió.

L'article 621-8.1 preveu que el lliurament pel comprador d'una quantitat de diners al venedor s'entén fet en concepte d'arres confirmatòries, com a senyal de la conclusió del contracte i a compte del preu total pactat.

En definitiva, més enllà de la denominació que li donessin les parts, el cert és que estem davant d'un contracte de compravenda sobre un bé immoble fet en un document privat, en el que es va fer lliurament d'una quantitat anticipada de diners en concepte d'arres confirmatòries o com a paga i senyal.

SETÈ. De manera reiterada tant la demanda com el recurs, quan fan referència a l'error en que haurien incorregut els compradors, el qualifiquen de "inexcusable".

En el context en què s'utilitza aquesta paraula, entenem que es tracta d'un simple error material, ja que el que sembla que es vulgui dir és que l'error és excusable, no inexcusable.

Com veurem a continuació quan fem un repàs a la jurisprudència sobre la teoria de l'error en el consentiment, un dels requisits que condicionen la viabilitat de la nul·litat contractual per aquesta causa és que la persona que l'al·lega demostri que l'error va existir malgrat que va emprar la diligència necessària per no patir-lo.

Aquesta diligència implica que l'error és "excusable", no inexcusable.

Si interpretéssim literalment el que diuen la demanda i el recurs, d'entrada arribaríem a la conclusió que la seva pretensió hauria de ser desestimada ja que estarien fent esment a un error evitable, insuficient per poder declarar la nul·litat pretesa.

Jurisprudència aplicable.

VUITÈ. Per situar adequadament des d'una perspectiva jurídica l'essència de la qüestió litigiosa, hem de recordar quins són els requisits necessaris segons la jurisprudència per poder declarar la nul·litat d'un contracte per l'existència d'un consentiment viciat per error.

La sentència de 20 de gener de 2.014 defineix que és l'error vici en el consentiment:

"Hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

Es lógico que un elemental respeto a la palabra dada (" pacta sunt servanda") imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda quien lo sufrió quedar desvinculado. Al fin, el contrato constituye el instrumento jurídico por el que quienes lo celebran, en ejercicio de su libertad -autonomía de la voluntad -, deciden crear una relación jurídica entre ellos y someterla a una "lex privata" (ley privada) cuyo contenido determinan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos.

En primer término, para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias...

Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia valora la conducta del ignorante o equivocado, de tal forma que niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida."

NOVÈ. Les sentències del mateix tribunal d'11 de novembre de 1.997, 18 de juliol de 2.000 i 20 de març de 2.006, diuen:

"Como ha señalado la STS. de 14 de febrero de 1.994 , para que el error en el objeto, al que se refiere el párrafo primero del artículo 1.266 del Código Civil , pueda ser determinante de la invalidación del respectivo contrato (en el aspecto de su anulabilidad o nulidad relativa) ha de reunir estos requisitos fundamentales: a) que sea esencial, es decir, que recaiga sobre la propia sustancia de la cosa, o que ésta no tenga alguna de las condiciones que se le atribuyen, y aquella de la que carece sea, precisamente, la que, de manera primordial y básica, atendida la finalidad del contrato, motivó la celebración del mismo; y b) que, aparte de no ser imputable al que lo padece, el referido error no haya podido ser evitado mediante el empleo, por el que lo padeció, de una diligencia media o regular, teniendo en cuenta la condición de las personas, no sólo del que lo invoca, sino de la otra parte contratante, cuando el error pueda ser debido a la confianza provocada por las afirmaciones o la conducta de ésta ( STS. de 6 de junio de 1.953 , 27 de octubre de 1.964 y 4 de enero de 1.982 ), es decir, que el error sea excusable, entendida esa excusabilidad en el sentido ya dicho de inevitabilidad del mismo por parte del que lo padeció, requisito que el Código Civil no menciona expresamente, pero que se deduce de los llamados principios de auto responsabilidad y buena fe ( artículo 7 del Código Civil )".

Valoració de la prova.

DESÈ. Els demandants al·leguen que l'anunci publicat per la immobiliària a la que el fill de la propietària va encarregar vendre la finca, era enganyós respecte de les possibilitats de fer-hi intervencions.

Del contingut d'aquell anunci resulta que deia que permetia grans millores amb una petita inversió redistribuint l'interior i adequant el jardí, el que no s'ajustaria a la normativa urbanística.

Si l'anunci parlava de petites inversions interiors i en el jardí, no sembla que ningú pugui pensar que d'aquesta publicitat es derivi la possibilitat de fer reformes molts importants i fins i tot ampliacions, com donen a entendre els demandants.

Per tant, el contingut de la publicitat de la venda no pot portar a un error sobre una característica essencial de l'immoble.

ONZÈ. Els demandants no especifiquen quines serien les obres que voldrien fer, ni tampoc que tinguessin un caràcter tant determinant per la compra, de manera que es pugui establir una comparació rigorosa entre el que s'havien representat i el que poden fer en realitat.

DOTZÈ. La incorrecta, insuficient o suposadament tendenciosa informació rebuda sobre les possibilitats de reforma de la casa, es basa en la normativa urbanística que la regula.

De la certificació emesa pels serveis competents de l'Ajuntament de Begur que presenten amb la seva demanda resulta que la zona on es troba situada la casa, identificada com polígon P-59, la Rajoleria, es qualifica com a nucli rural, amb usos permesos d'habitatge rural, habitatge familiar i bifamiliar.

El polígon està pendent de desenvolupament urbanístic, mitjançant la redacció del corresponent projecte, el que suposarà, segons diu, les corresponents càrregues urbanístiques.

Igualment es feia constar que mentre no es completi el desenvolupament urbanístic, no s'atorgaran llicències de nova edificació, ni de gran rehabilitació o ampliació d'edificacions existents.

Del contingut d'aquest informe, es constata que en realitat el desenvolupament urbanístic del polígon és una qüestió de futur, sense que ni tan sols s'hagi arribat a redactar cap projecte de present.

Per tant, estem parlant de pures expectatives de reforma de la normativa urbanística que podrà afectar la zona on es troba la casa comprada pels demandants.

No tenim cap prova de quina seria l'afectació concreta a aquell immoble, ni tan sols si n'hi haurà.

Els demandants, com ja hem dit, no expliquen quines obres o intervencions voldrien fer que hipotèticament no s'ajustessin a un projecte que, pel que sembla, encara no està ni redactat.

Fins i tot podríem dir que de manera hipotètica, es podria revaloritzar la finca com a conseqüència de la urbanització de la zona.

Per tant, l'informe que presenten en sí mateix no demostra l'existència de cap error substancial derivat d'unes expectatives d'edificació o de reforma incompatibles amb la norma urbanística ni de present ni de futur.

TRETZÈ. Fins i tot si acceptéssim des d'una perspectiva hipotètica l'existència de l'error i el seu caràcter essencial, el que en cap cas es demostraria és que fos inexcusable o no vencible amb la diligència adequada.

Per la pròpia presentació de l'informe queda demostrat que els demandants estaven en disposició, abans de signar el contracte, de sol·licitar als serveis urbanístics municipals quina era la situació urbanística que afectava a la finca que volien comprar, com van fer insòlitament ni més ni menys que gairebé quatre mesos després de signar el contracte privat.

Si van obtenir aquella informació sense cap problema en aquell moment, res fa pensar que no l'haguessin pogut obtenir prèviament al perfeccionament de la compravenda.

En definitiva, si era tan important per als compradors conèixer la normativa urbana, amb una diligència adequada en funció de les circumstàncies, la podrien haver conegut abans del signar el contracte, el que exclou que l'error sigui invencible i excusable.

Per tant, si aquella afectació urbanística fos tant important, el que insistim que no es demostra, tampoc es podria declarar la nul·litat del contracte per causa d'error en el seu consentiment.

CATORZÈ. La pericial que han presentat per justificar l'afecció urbanística i la disminució del valor de la finca, feta el mes de maig de 2.022, parteix d'una consulta feta als serveis municipals, el que encara remarca més l'accessibilitat d'aquesta informació.

Aquell informe pericial, com no podia ser de cap altra manera, fa esment a un projecte urbanístic que especifica que ni tan sols s'ha aprovat inicialment.

En definitiva, les conclusions a les que arriba sobre la base de suposades i no concretades afeccions, no són rigoroses.

Tampoc ho és el valor que li atribueix, perquè parteix d'hipòtesis no concretades.

QUINZÈ. La part demandada ha presentat un altre informe pericial, que es va aportar al procediment on es va concedir al fill de la propietària autorització per vendre la finca de la seva mare de la qual n'és el tutor.

Aquest informe la valora en 308.629,95 euros.

Precisament aquesta valoració va ser la que va tenir en compte la interlocutòria de 18 de juliol de 2.022 per fixar el preu mínim pel qual es podia fer la venda.

En definitiva, aquesta resolució parteix d'un preu que no té absolutament res a veure amb el valor que pretenen donar-li els compradors als efectes d'obtenir la nul·litat contractual.

Si a tot això hi afegim la metodologia molt discutible que va fer servir la pèrit presentada pels demandants, com explica correctament el jutge d'instància, arribem a la conclusió que les seves premisses, que són les mateixes en què es basen els demandants, no passen de simples conjectures sense cap base sòlida.

SETZÈ. Ple que fa a què els demandants no hagin aconseguit finançament extern per fer la compra per causa d'aquella situació urbanística, només ens resta fer dues consideracions.

Primera, en cap cas van fer constar en el contracte que la seva obtenció era fonamental o una circumstància determinat per signar-lo.

Segona, atès que el banc a qui es va demanar el finançament sembla que s'ha basat en les consideracions de l'informe presentat pels ara apel·lants, la seva poca credibilitat fa que difícilment es pugui imputar a la part venedora la baixíssima taxació feta que ha motivat la posició del banc.

Conclusió.

DISSETÈ. De tot el que hem exposat arribem a la conclusió que no s'ha produït cap error sobre algun element essencial del contracte, com podria ser la situació urbanística que afecta a la finca adquirida, la qual no passa d'un futur projecte que no se sap si representarà cap afecció i, en cas afirmatiu, de quina intensitat.

Si hipotèticament s'hagués produït un error, era totalment vencible amb una diligència adequada per part del compradors, simplement reclamant als serveis urbanístics municipals abans de signar el contracte quina era la normativa aplicable i quina afectació tenia, com van fer sense cap problema mesos després.

Per tot això, és procedent desestimar el primer motiu del recurs.

Costes.

DIVUITÈ. De manera subsidiària, els apel·lants sol·liciten que no se'ls imposin les costes d'instància per l'existència de dubtes de dret.

DINOVÈ. No constatem dubte de dret per resoldre el cas.

La demanda es basa en simples conjectures sense cap mena de suport probatori, el que fa que no sigui procedent apartar-se de la regla general del venciment en matèria d'imposició de costes que preveu l' article 394.1 de la LEC.

VINTÈ. De conformitat amb l' article 398.1 de la mateixa llei processal, imposem les costes de la segona instància a la part apel·lant.