Sentencia Civil 265/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1346/2023 de 04 de abril del 2024

PRIMERO.. - Para delimitar lo que debe ser objeto de esta apelación de conformidad con lo dispuesto en el Art 456 de la L.EC. deberemos en primer lugar delimitar los términos en que la controversia se planteó y discurrió en Instancia y que son los siguientes :

La parte actora en su demanda mantenía lo siguiente :

Se interpone demanda por la parte actora en el ejercicio de la acción de resoluciónde contrato y reclamación de arras duplicadas. Interesa en síntesis que se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 19 de noviembre de 2020 y contrato anexo de fecha10 de mayo de 2021 de clarificación del error de identificación de la finca registral por haber incumplido la parte vendedora su obligación de elevar a escritura pública el contrato tal y como se establece en el contrato de arras penitenciales en su apartado Cuarto. Como consecuencia de ese incumplimiento que los actores consideran imputable únicamente a la parte demandada y en aplicación de lo acordado en contrato, reclaman la devolución de las arras penitenciales dobladas en la cantidad de 30.040 euros, más intereses legales.

Por su parte, la parte demandada manifiesto que, no sólo no se ha producido un incumplimiento voluntario por su parte, sino que fue la parte compradora la que no atendió las obligaciones derivadas del contrato pues no realizó ninguna gestión dirigida ala formalización del mismo.

La sentencia de Instancia señalo que :

La controversia radica, por tanto, en primer lugar, en constatar si los actores conocían o no las cargas existentes sobre el inmueble adquirido por contrato y, en segundo lugar, si se produjo un incumplimiento de contrato por la parte demandada o, en su caso por la parte actora tal y como se pone de manifiesto en el escrito de oposición.

La sentencia de Instancia estima parcialmente la demanda en los términos que se recogen en los antecedentes de esta resolución y que son :

ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Juan Antonio y DÑA. Juana contra IMMOBLES JEAS SL y en consecuencia ACUERDO:

- DECLARAR RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA de fecha19 de noviembre de 2020 y contrato anexo de fecha 10 de mayo de 2021 por incumplimiento de la parte vendedora.

- CONDENAR a la parte demandada a RESTITUIR a la parte actora los importes entregados hasta la fecha, así como el coste de las reparaciones reseñadas en el anexo del contrato, con los intereses legales y moratorios cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia.

Las costas procesales no se impondrán a ninguna de las partes, debiendo abonar cada parte las ocasionadas a su instancia y las comunes por mitad.

Y no conforme con dicha resolución se interpone recurso de apelación por Dº Juan Antonio y DÑA. Juana y es objeto de impugnación por IMMOBLES JEAS SL .

SEGUNDO.- Los motivos del recurso de apelación son básicamente un error en la valoración de la prueba y más concretamente ybásicamente son

: Motivos de impugnación de la Sentencia. Error en la valoración de la prueba.

A.- Las arras convenidas en el contrato de compraventa autos de fecha 19 de Noviembre de 2020, se definieron como arras penitenciales y así las califica la Sentencia recurrida.

En el contrato de autos se califican de arras penitenciales con alusión al art. 621.8 num. 2 del Codi Civil de Catalunya, sin embargo en ninguna parte del texto en donde se estipulan dichas arras, se concede la facultad de desistir conforme al art. 1454 del CC, como sostiene la doctrina "expresando de manera clara i evidente la intención de los contratantes de desligarse de lo convenido por medio del mecanismo que las arras penitenciales implican, esto es, devolución del doble para el vendedor y perdida para el comprador." Si bien es cierto que por algún sector doctrinal, se considera que el hecho de incumplir el contrato es ya una forma de desistir del mismo.

Siguiendo la doctrina recogida por la Sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona, Secc. 13ª en su Sentencia de 15 de Julio de 2019 C.- El incumplimiento imputable a la vendedora no ha sido ajena a su voluntad.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando ser los propios demandantes quienes no realizaron ninguna gestión dirigida a la formalización del mismo. Oposición que, como bien razona la Juzgadora "a quo", tal argumento es irrelevante, dado el texto introducido y exigido por la propia vendedora en la clausula SEGUNDA del contrato de compraventa, último párrafo al estipularse que la compraventa no se hallaba sujeta a la obtención de financiación, y excluyéndose la aplicación de lo dispuesto en el articulo 621- 49 del Código Civil de Catalunya. Por lo que la alegación de la demandada no podía esgrimirse como incumplimiento de los compradores.

Lo cual refuerza el argumento de que la liberación de las cargas y gravámenes, con inclusión de negociación con la entidad bancaria ejecutante hipotecaria, lo asumía totalmente la vendedora demandada. Y aquí no cabe, contrariamente a lo interpretado por la Sentencia recurrida, que la perdida de la propiedad en méritos a la subasta, causa del incumplimiento de la demandada, se conciba como "ajena a su voluntad".

Ya que, si bien es cierto que en el contrato de arras se informó de forma velada a través de la nota simple del Registro de la Propiedad en donde aparece la anotación de sendos créditos hipotecarios a favor de CaixaBank y embargos de deudas tributarias a favor del Ayuntamiento de Hostalric a través del Consell Comarcal de la Selva: anotaciones 4, 5, 8 (Doc. 12 DDA)., NO ES MENOS CIERTO que la circunstancia prevista de que fracasaran las negociaciones a que se obligaba la vendedora era la causa para la imposición a la vendedora a la devolución doblada de las arras. Eso es, entraba en función la cláusula citada, fuera o no ajeno a su voluntad. 7

TERCERO.- Los motivos de la impugnación también lo es un error en la valoración de la prueba y lo es en relación a tres motivos concretos :

IMPUGNACIÓ DE LA SENTÈNCIA D'ACORD AL DISPOSAT A L' ARTICLE 461.2 DE LA LEC

PRIMER MOTIU D'IMPUGNACIÓ: VULNERACIÓ DELSL' ARTICLE 216 I 218 DE LA LEC : PRINCIPI DE JUSTICIA ROGADAI INCONGRUÈNCIA EXTRA PETITA

1.-En referència a la DECISSIÓ DE LA SENTÈNCIA

Ja s'ha apuntat l'oposició anterior, però aquí hem de fer especial esment la decisió de la sentència que es transcriu:

CONDENAR a la parte demandada a RESTITUIR a la parte actora los

importes entregados hasta la fecha, así como el coste de las reparaciones reseñadas

en el anexo del contrato, con los intereses legales y moratorios cuyo importe se

determinará en ejecución de sentencia.

No va ser mai objecte del plet, del que va donar origen amb la interposició de la demandala petició que ara de manera "inesperada " per les parts és objectede la sentencia

SEGON MOTIU D'IMPUGNACIÓ: INFRACCIÓ DE NORMES PROCESSALS. ARTICLES414-428 i 433DE LA LEC No pot ser altre que el moment de l'Audiència previaci de forma imperativa així ho disposa l' article 414.1 de LEC el moment processal que en té la finalitat de fixar amb precisió l'objecte, els seus extrems, de fet o de dret, sobre els que hi hagi hi hagi controvèrsia entre les parts.

En cap cas , està el moment processal de les conclusions previst per a canviar-ne els fonaments de drets que han assistit a tot el procediment per a modificar-ne l'objecte a la seva conveniència depenent que com han resultat les proves.

És ben cert que l'adversa en tràmit de conclusions en va intentar donar-ne lloc a una confusió dialèctica, que si no s'estimavenpenitencials, en tot cas en serien penals, al que aquesta part en el mateix tràmit de conclusions va al·legarque no era el moment processal oportú i que aquesta era una fase estrictament de valoració de la prova practicada.

Segons determina l' article 433 de la LEC, en concret el seu punt segon, practicades les proves les part formularan les seves conclusions exposant els fets que han de ser-ne més rellevant i resum de les proves practicades.

L' article 433.3 de la LEC és clar al respecte que determina que exposades les conclusions sobre els fets controvertits cada part podrà informar sobre els arguments jurídics en els que recolzin les seves pretensions, que NO podran ser alterades en aquest moment. TERCER MOTIU D'IMPUGNACIÓ: ERROR EN LA VALORACIÓ DE LA PROVA1.-BURO FAX TRAMES PER L'ACTORA A LA DATA DE 28 DE SETEMBRE DE 2022. S'obvia a la sentència un document essencial i que és d'on sorgeixen les accions que es sol.liciten a la demanda i és en el seu DOCUMENT NUMERO 7 DE LA DEMANDA en el que literalment s'etableix:

28 de setembre de 2021DOCUMENT 7 DE LA DEMANDA:

"Hemos tenido conocimiento que, recientemente y a causa de la ejecución hipotecaria seguida a instancias de CAIXABANK ante el juzgado de 1ª instancia numero 4 de Santa Coloma de Farners autos 775/2015 , ha sacado a subasta la expressada finca, y adjudicándose a favor de tercero motivo por el cual han dejado de ser propietarios de la misma, y consecuentemente, sin posibilidad que puedan formalitzar la correspondiente escritura pública de compraventa derivada del referido contrato de compraventa y arres penitenciales.

Per no reincidir en l'exposat ja anteriorment, IMMOBLES JEAS SL no va deixar de ser el titualar registral

Era voluntat de la part compradora NO procedir a l'adquisició de l'immoble, i no seguir pagant el seu arrendament, circumstància per la qual emet el burafox descrit, en una clara intenció de desestimació encoberta, però no confessada perquè era evident quela conseqüència jurídica immediata hagués estat la de pèrdua de les quantitats lliurades. dictarnovasentència en la que estimant els motius d'impugnació deixi sense efecte aquest pronunciament:

"CONDENAR a la parte demandada a RESTITUIR a la parte actora los importes entregados hasta la fecha, así como el coste de las reparaciones reseñadas en el anexo del contrato, con los intereses legales y moratorios cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia." .

CUARTO.- De los motivos del recurso de apelación , como de la impugnación ya podemos concluir que ambas partes se muestran conformes con la resolución del contrato pero no con sus consecuencias , ya que mientras que la parte apelante mantiene que esta resolución debe comportar la aplicación del pacto del contrato en que se pactaron una arras penitenciales por incumplimiento del vendedor no ajeno a su voluntad , la parte impugnante mantiene que el incumplimiento debe atribuirse al comprador , con los efectos previstos en ambos casos en el contrato .

Sentado lo anterior , en primer lugar deberemos de fijar los contratos que vinculan a las partes , así consta acreditado que las partes suscribieron en fecha 19 de noviembre de 2020 documento privado de compraventa y el documento en que se deja constancia del error padecido en cuanto a la descripción de la finca objeto de compraventa , que en lugar de la registral NUM000 erala REGISTRAL NUM001 CONTIGUA con la referencia catastral consignada NUM002.

En cuanto a los pactos fueron los siguientes a los efectos que aquí interesan :

El precio se conviene en la cantidad de 200.000 euros.

Su forma de pago:

Un pago a cuenta efectuado el 22 de Junio de 2020 de 1.000 euros según ingreso enla cta. cte. NUM003...

Fecha contrato otros 9.000 euros por transferencia a la misma cuenta.

Dichos pagos se conciben como arras penitenciales ( Art. 621.8.2 CCCat.: si desistecomprador, las pierde, y si por culpa del comprador, debe devolverlas dobladas).

El resto del precio se conviene mediante entregas de forma aplazada a razón de 800euros mensuales del 1 al 5 de cada mes, que también, según contrato, se les otorgacarácter de arras penitenciales.

Se conviene que, no obstante, dichos pagos amortizaran el precio final de venta arazón del siguiente porcentaje:

1mer año................ el 70% de la cantidad entregada mensualmente.

2do año................. 60% idem.

3cer año................ 40% idem.

4to año................. idem, si la compraventa no se hubiera realizado por causaimputable a la vendedora. Y el 30% idem si la compraventa no se hubiera realizado por causa imputable a la parte compradora.

La cantidad restante deberá pagarse en el momento del otorgamiento de la escritura publica de compraventa.

En el pacto TERCERO se conviene que se entrega posesión de la finca con todo el mobiliario y enseres que hay, exceptuando algunos que se detallan.

Se conviene que si al otorgamiento de la escritura publica existieren cargas la parte compradora las deducirá del precio la suma necesaria para su cancelación económica y registral incluidos gastos precisos para ello que corren a cargo vendedor.

En el contrato en la estipulación segunda se establece que

" a día de hoy entrega la cantidad de NUIEVE MIL EUROS (9.000,00 €), [...] otorgando ambas partes expresamente a dichas cantidades el carácter de Arras Penitenciales, conforme a lo previsto en el art 621.8 nº 2 del libro sexto del código civil catalán . Acuerdo de pagos aplazados: del día 1 al día 5 de cada mes, se hará entrega del importe de OCHOCIENTOS EUROS (800,00 €) que es considerarán igualmente a cuenta del precio y se les otorga la consideración de arras penitenciales".

Y en la cuarta CUARTA consta :

" en el caso de no realizarse la compraventa por causa imputable a la parte vendedora, ésta devolverá a la parte compradora el doble de los importes entregados hasta la fecha en que se comunique la imposibilidad de venta, así como el coste de las reparaciones reseñadas en el anexo, dando por resuelto el contrato. En el caso de no realizarse la compraventa por causa imputable a la parte vendedora ajena a su voluntad, ésta devolverá a la parte compradora los importes entregados y el coste delas reparaciones reseñadas en el anexo, dando por resuelto el contrato. En el caso de no realizarse la compraventa por causa imputable a la parte compradora, ambas partes acuerdan dar por resuelto el contrato debiendo abonarse a la parte compradora el importe de las reparaciones que constan en el anexo

El pacto SEXTO se conviene la entrega de la posesión de la finca el 1 de Febrero de2021 y que a partir de tal fecha los gastos por consumos, contratación y mantenimiento serán a cargo compradora.

El IBI ejercicio 2020 y siguiente hasta la firma de la escritura ante Notario es a cargo de la VENDEDORA."

Como mantiene la parte actora en su demanda y no es objeto de controversia , los actores satisficieron por un lado la suma de 10.000 euros, con carácter de arras penitenciales, conforme así esta reconocido en el propio contrato de compraventa.

Y por otra parte, fueron abonando los pagos mensuales a partir del mes de Febrero de2021 hasta el mes de septiembre de 2021, en total 9 transferencias a razón de 800 euros cada una de ellas, habiéndose abonado 7.200 euros, de cuyas cantidades, a tenor del pacto segundo antes reseñado , las cantidades mensuales abonadas se aplican durante el primer año en un 70% a amortización del precio, es decir, 5.040 euros, teniendo asimismo el concepto de arras, que sumadas a los 10.000 euros iniciales, totalizan la suma de 15.040 euros-

Asimismo las partes en fecha 21 de agosto de 2021ambas partes acuerdan que se comprometen a ejecutar la propuesta de compra condicionada a la concesión de la hipoteca y elevar a publico la escritura de compraventa entre el 15 de octubre y el 30 de Noviembre del presente año " , y en que las dos partes acuerdan que este documento será presentado en la entidad CaixaBank para que forme parte de la suspensión y solución del procedimiento hipotecario 775/2015 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santa Coloma de Farners.

A la fecha de la suscripción del contrato de compraventa se estaba tramitando en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santa Coloma de Farners. procedimiento hipotecario 775/2015, seguido a instancia de CAIXABANK contra la entidad aquí demandada .

En el contrato de compraventa la parte vendedora entrego a la parte compradora y quedo unido al contrato una nota simple del Registro de la Propiedad donde constaban las cargas del inmueble objeto de compraventa .

La parte vendedora había instado en dicho procedimiento de ejecución hipotecaria una nulidad de actuaciones que no fue admitida por el Juzgado , siguiendo el proceso su tramitación

En fecha el 26 de Agosto de 2021 en dicho procedimiento de Ejecución Hipotecaria se celebró la subasta con la adjudicación de dos fincas, entre ellas la de este procedimiento a favor de la entidad INTERNOVA TRADE SL.

La parte compradora , aquí actora , se persono en el procedimiento de ejecución Hipotecario , personación que fue admitida .

En dicho procedimiento de ejecución hipotecaria se insto una nulidad de actuaciones que fue estimada .

La parte compradora , personada en dicho procedimiento de ejecución se opuso a dicha nulidad de actuaciones , decretándose en dicho procedimiento la nulidad del acto de acta de la subasta .

QUINTO.- Sentado lo anterior , de las pruebas practicadas y de los hechos que se han estimado acreditados , en relación a la naturaleza de las arras pactadas , señalar que si bien ambas partes están conformes que nos encontramos ante unas arras penitenciales , cabe señalar al respecto que si bien las partes pactan en relación a las arras lo dispuesto en el Art 621.8.2 del CCCat en el pacto tercero ,es decir propiamente unas arras penitenciales vinculadas al desistimiento con posterioridad vinculan dichas arras a los incumplimientos que constan en el pacto cuarto del contrato .

Es decir las partes no vinculaban dicho pacto a la posibilidad de desistir del contrato sino que lo vinculaban a la existencia de un incumplimiento contractual y en consecuencia deben conceptuarse como arras penales y no penitenciales y ello como consecuencia del principio general de que el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, plasmado en el artículo 1.256 del Código Civil , la jurisprudencia ha interpretado de manera muy restrictiva la posibilidad de uno de los contratantes de desistir del contrato por la vía de la pérdida o restitución doblada de las arras entregadas.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2.004 dice que "la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2002 ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

La de 31 de diciembre de 1.998, citando la de 28 de marzo de 1996 señala que "esta Sala de casación, en doctrina jurisprudencial actualizada y suficientemente consolidada, viene señalando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio ( sentencias de 31 de julio, 28 de septiembre y 24 de diciembre de 1992, 11 de abril de 1994 y 15 de marzo de 1994 ); lo que resulta procedente en relación al texto del artículo 1454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras. La interpretación en razón a su excepcional y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de derecho necesario; para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( sentencias de 4 de noviembre de 1991, 3 de octubre de 1992, 11 de diciembre de 1993, 21 de junio de 1994 y 25 de marzo de 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado". En el mismo sentido pueden citarse las de 22 de septiembre y 23 de julio de 1.999."

Aunque ello no tenga una influencia práctica para la resolución del presente litigio, en el caso presente existe una evidente contradicción en cuanto a la naturaleza de las arras pactadas en el contrato . Ya que el tipo de arras que se pactó, además de confirmatorias de la celebración de la compraventa mediante la entrega de una cantidad a cuenta o paga y señal, es puramente penal. Es decir, no faculta el libre desistimiento de ninguna de las partes sino que se limita a sancionar el incumplimiento de cualquiera de ellas.

Sentada la naturaleza de las arras , que como hemos señalado en el caso presente no tiene trascendencia en atención a lo que se resolverá y ambas partes mantienen son arras penitenciales , señalar que la parte compradora , los aquí actores conocían perfectamente las cargas de las que estaba afecto el inmueble . Y ello a pesar de que en la demanda parece fundamentar básicamente el incumplimiento de la parte vendedora en la ocultación de dichas cargas , si bien también en que el vendedor no realizo gestión alguna para evitar dicha subasta .

Asimismo si bien es cierto que las partes pactaron expresamente en el contrato en el pacto segundo :

"Igualmente a los efectos de lo previsto en el Art 621.49 las partes acuerdan expresamente que la presente compraventa no se encuentra sujeta a la obtención de financiación no siendo de aplicación de aplicación lo previsto en dicho artículo. La no sujeción a la obtención de financiación de la compraventa es condición esencial del presente contrato "

También lo es que con posterioridad se pacto en fecha 21 de agosto de 2021 que :

"ambas partes acuerdan que se comprometen a ejecutar la propuesta de compra condicionada a la concesión de la hipoteca y elevar a publico la escritura de compraventa entre el 15 de octubre y el 30 de Noviembre del presente año" y en que las dos partes acuerdan :

"que este documento será presentado en la entidad CaixaBank para que forme parte de la suspensión y solución del procedimiento hipotecario 775/2015 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Santa Coloma de Farners".

Asimismo de la documental aportada queda acreditado que la parte vendedora hizo las gestiones tanto en el procedimiento de ejecución hipotecaria ,ya que insto una nulidad de actuaciones , que con independencia del mayor o menor acierto de dicha actuación procesal , evidencia que la voluntad del vendedor era la de evitar la subasta y la posibilidad de adjudicación a un tercero con la imposibilidad de poder llevarse a cabo la venta si bien no evito mediante el pago que la subasta se llevará a cabo .

Asimismo también consta acreditado , que la parte compradora realizo alguna actuación para poder obtener financiación para la compra de la vivienda , así se desprende del testimonio del Sr Bartolomé , que manifestó que los actores acudieron a la entidad financiera y firmaron un documento para que el Banco pudiera realizar un estudio para valorar la viabilidad del préstamo , si bien no consta más actuación ni el resultado de dicho estudio de viabilidad .

Es decir ambas partes , con mayor o menor acierto y con mayor o menor intensidad realizaron actuaciones para que la compraventa fuera viable lo cual no consiguió ninguna de las partes .

Llegados a este punto no comparte la Sala que en el supuesto presente seria de aplicación el pacto sexto en el apartado que prevé expresamente lo siguiente :

" en caso de no realizarse la compraventa por causa imputable a la parte vendedora ajena a su voluntad, ésta devolverá a la parte compradora los importes entregados y el coste de las reparaciones reseñadas en el anexo, dando por resuelto el coEsntrato."

Es evidente que en el caso presente , el vendedor no pudo cumplir el contrato y lo fue por la pérdida de la titularidad de la finca , no por causa ajena al mismo ya que el pago de la cuantía objeto de ejecución hubiera evitado la subasta de la finca y la pérdida de su titularidad .

Ahora bien en el supuesto presente no puede obviarse que las partes pactaron , en fecha 21 de agosto de 2021 que la compraventa quedaba condicionada a la obtención de financiación por los compradores , lo cual no consta acreditado acaeciera , y ello cuando las partes eran ya conocedoras de la posibilidad de pérdida del inmueble por la parte vendedora , ya que la subasta estaba señalada para el día 26 de agosto . Con lo cual , y como se ha señalado no consta que la parte compradora , obtuviera dicha financiación ya que la única actuación que consta al respecto es la señalada anteriormente . Por lo que podemos concluir que ambas partes con su actuación , la parte vendedora perdiendo la titularidad del inmueble objeto del contrato y la parte compradora no cumpliendo la condición pactada para la viabilidad de la compraventa obteniendo financiación , impidieron la posibilidad de llevar a cabo la compraventa .

En definitiva la elevación a escritura pública del contrato no pudo realizarse , por no haber podido el vendedor cancelar la carga de la que estaba afecto el inmueble antes de la subasta y la compradora por no obtener la financiación a lo cual ambas partes habían condicionado el cumplimento del contrato en el pacto de fecha 21 de agosto de 2021

Con lo cual lo que procede es la resolución del contrato en la cual están ambas partes conformes por lo que deberá mantenerse su pronunciamiento , así como los efectos que de ello deriva la sentencia de Instancia con las modificaciones que se señalarán , pero por los motivos recogidos en esta resolución .

SEXTO.- En cuanto a la impugnación el primer motivo es el siguiente :

PRIMER MOTIU D'IMPUGNACIÓ: VULNERACIÓ DELSL' ARTICLE 216 I 218 DE LA LEC : PRINCIPI DE JUSTICIA ROGADAI INCONGRUÈNCIA EXTRA PETITA.

Al respecto señalar que como se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo 509/2022 de 28 de junio, Rec. 6741/2019 ,:

"[...] las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate".

Y añade, a continuación, en un párrafo segundo, con respecto a la causa petendi, elemento constitutivo de identificación de la pretensión deducida en juicio, que "[...] el tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes".

Es decir, que dicho precepto configura la causa de pedir en función de los fundamentos tanto fácticos como jurídicos introducidos por las partes al delimitar el objeto del proceso, que no podrán variar, ulteriormente, fuera de los términos reseñados por el art. 412 LEC .

En este sentido, en las sentencias 537/2013, de 14 de enero de 2014 ; 327/2020, de 22 de junio y 34/2022, de 24 de enero , hemos señalado que la prohibición del cambio de demanda tiene su fundamento último en la proscripción de la indefensión que veda artículo 24 CE , pues "[...] si se permitiera al actor variar algún aspecto esencial de la pretensión -petición, causa petendi o los sujetos-, estaría limitando las posibilidades de defensa de la demandada o vulnerando el principio de igualdad de armas".

Como hemos declarado, también, en múltiples ocasiones, la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes, oportunamente deducidos, y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 548/2020, de 22 de octubre ; 87/2021, de 17 de febrero ; 562/2021, de 26 de julio ; 611/2021, de 20 de septiembre ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo y 364/2022, de 4 de mayo , entre otras muchas).

En consecuencia, una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio ; 526/2020, de 14 de octubre ; 37/2021, de 1 de febrero ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 202/2022, de 14 de marzo , y 364/2022, de 4 de mayo , entre otras muchas).

Asimismo señalar que dispone en su artículo 218 LEC "1. Las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate. El Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes. 3. Cuando los puntos objeto del litigio hayan sido varios, el Tribunal hará con la debida separación el pronunciamiento correspondiente a cada uno de ellos". Por su parte, el artículo 465.5 LEC prevé " 5. El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. (...)" .

La congruencia exige la concordancia entre lo pedido en los escritos en que las partes fijan sus pretensiones y lo resuelto en la sentencia. La sentencia es la respuesta del Juez a lo pedido por las partes. a incongruencia externa "extra petitum", según la Sentencia del Tribunal Constitucional número 227/2000 , se produce "cuando el órgano judicial concede algo no pedido o se pronuncia sobre una pretensión o una causa de pedir que no fue oportunamente deducida por los litigantes". Sólo si la Sentencia modifica la "causa petendi" o el "petitum" alterando la acción ejercitada, se habría dictado sin oportunidad de debate, ni defensa.

Trasladado ello al supuesto presente asiste razón a la parte impugnante dado que la parte actora en su demanda no efectuó tal petición ya que la misma se limitaba a la resolución del contrato , y a la devolución dobladas las arras entregadas en concreto peticionaba :

la demanda se declare:

1) La resolución del contrato de compraventa de fecha 19 de Noviembre de2020 y contrato anexo de fecha 10 de mayo de 2021 de clarificación del error deidentificación de la finca registral, aportados bajo documentos 1 y 2 de la demanda,por incumplimiento de la vendedora demandada IMMOBLES JEAS SL, debiendo estaresarcir a los actores de los paños y perjurios sufridos y con cargo a la demandada en meritos al pacto de arras penitenciales contractualmente convenido.

2) Se condene a la entidad demandada IMMOBLES JEAS SL a estar y pasarpor las anteriores declaraciones y a satisfacer a los actores las arras penitenciales dobladas, en la cantidad de 30.040 euros, con mas los intereses legales procesales y moratorios.

3) Se condene a la demandada al pago de las costas del juicio, con expresaimposición a la misma .

En consecuencia deberá estimarse dicho motivo del recurso y excluirse dicho pronunciamiento del Fallo de la sentencia en relación a la condena al pago del coste de las reparaciones reseñadas en el anexo del contrato, .

SÉPTIMO .- En cuanto al segundo motivo de la impugnación :

SEGON MOTIU D'IMPUGNACIÓ: INFRACCIÓ DE NORMES PROCESSALS. ARTICLES414-428 i 433DE LA LEC

En realidad dicha impugnación no tiene relevancia alguna ya que la sentencia de Instancia concluye que estamos en presencia de una arras penitenciales al amparo del Art 1454 del CC y así lo recoge y valora en sentencia .

OCTAVO.- En cuanto al tercer motivo de impugnación

TERCER MOTIU D'IMPUGNACIÓ: ERROR EN LA VALORACIÓ DE LA PROVA1.-BURO FAXTRAMES PER L'ACTORA A LA DATA DE 28 DE SETEMBRE DE 2022.

En orden a la valoración de la prueba y a sus consecuencias solo cabe remitirnos a lo señalado anteriormente en cuanto a las consecuencias derivadas de la resolución del contrato en que ambas partes incluida la impugnante están de acuerdo ya que en el suplico de la impugnación lo único que se solicita es que :

, procedeixi a dictarnovasentència en la que estimant els motius d'impugnació deixi sense efecte aquest pronunciament:

"CONDENAR a la parte demandada a RESTITUIR a la parte actora los importes entregados hasta la fecha, así como el coste de las reparaciones reseñadas en el anexo del contrato, con los intereses legales y moratorios cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia." .

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y estimar parcialmente la impugnación .

OCTAVO.- Al desestimarse el recurso de apelación y estimarse parcialmente la impugnación , se impondrán las costas a la parte apelante y no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas en esta alzada , respecto de la impugnación ,de conformidad con lo dispuesto en el Art 398 de la L.EC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación