Sentencia Civil 338/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 179/2024 de 06 de mayo del 2024

PRIMERO.-La parte actora ejercitaba en su demanda una acción de desahucio por expiración del plazo contractual del Art 250.1.1. de la L.EC. y acumuladamente una acción de reclamación de rentas .

Mantenía básicamente en su demanda como se recoge en la sentencia de Instancia : ser propietaria del inmueble sito en la DIRECCION000 de Gerona, habiéndose

suscrito contrato de arrendamiento con la demandada el 29 de mayo

de 2015 por la anterior propietaria. El 1 de julio de 2019 se produjo una novación del contrato por 3 años más, subrogándose la actora en posición de arrendadora tras la adquisición notificada el 9 de marzo de 2020. Advirtió haber notificado el 18 de enero de 2022 mediante burofax la voluntad de no renovar el contrato, produciéndose el vencimiento el 29 de mayo de 2022. Aseguró el actor que, pese a los intentos amistosos de resolver la controversia extrajudicialmente, la demandada se opuso a la extinción del contrato y el abandono de la vivienda. Por ello, pidió una sentencia desestimatoria de la demanda porque no fue debidamente notificada la voluntad de la arrendadora de extinguir el contrato de arrendamiento, por lo que el mismo sigue vigente.

Asimismo, afirmó haber satisfecho puntualmente todas las rentas.

Asimismo alegó encontrarse en situación de vulnerabilidad. Por todo

ello, pidió una sentencia por la que se desestimasen íntegramente las pretensiones de la demanda .

La sentencia de Instancia estima la acción de reclamación de rentas en la cuantía de 250,00 euros , que no ha sido objeto de apelación o impugnación por el demandado Y desestima la acción de desahucio por expiración del plazo contractual al valorar:

A pesar de que la parte actora afirmó haber manifestado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento con más de 30días de antelación, es posible comprobar que el documento 7 de lademanda que aporta para justificar dicha comunicación no es susceptible de producir dicho efecto. El referido documento contiene un burofax en que la empresa encargada de su gestión advierte que el estado del mismo, a 19 de enero de 2022, aparece como "no entregado, rehusado". Es decir, no consta que la notificación hubiere llegado efectivamente a conocimiento del interesado y aquí demandado. Por otro lado, resulta del contrato que el arrendatario también fijó un teléfono para notificaciones (ver cláusula

decimotercera), sin que conste que la demandante, pese a conocer que el burofax no había producido los efectos esperados, hubiere intentando una notificación alternativa.

Y no conforme con dicha resolución se interpone contra la misma recurso de apelación por la entidad actora PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.U., .

La parte demandada se opone al recurso de apelación .

SEGUNDO.- Los motivos del recurso de apelación básicamente son :

PRIMERA. - DE LA CORRECTA COMUNICACIÓN DEL FIN DEL PLAZO CONTRATCTUAL CON BASE EN EL ART. 10 LAU . EVIDENTE ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA Pues bien, a sensu contrario de lo que dispone la sentencia, lo que acredita el documento 7 aportado junto al escrito de demanda, es, precisamente, lo contrario del fallo de la sentencia.

En primer lugar, tal y como se acreditó en nuestro escrito de demanda, mediante el documento n.º 7 aportado junto al escrito de demanda, esta parte comunicó en fecha 18 de enero de 2022, en tiempo y forma, con más de 30 días de antelación que el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 29 de mayo de 2015, expiraba en fecha 29 de mayo de 2022 y no se iba a renovar el mismo. Por tanto, mi representada cumplió con lo preceptuado en el artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Urbanos , comunicando de manera fehaciente a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación contractual, siendo el referido burofax correctamente REMITIDO AL DOMICILIO- resultando el envío del burofax REHUSADO POR EL ARRENDATARIO como así se refleja en el acuse de recibo del mencionado burofax .

Esta parte no puede más que afirmar que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU cumplió escrupulosamente con las exigencias del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos notificando con un mes de preaviso la voluntad de no renovar el contrato por un medio fehaciente, con acuse de recibo y certificación de su contenido. Y, remarcamos, que esta parte cumplió minuciosamente tanto en el respeto de la duración del contrato de arrendamiento como el plazo de preaviso, en aplicación a la LAU vigente al momento de suscripción del contrato de arrendamiento (01/6/2017), ello es la LAU de 31 de marzo de 2015 .

TERCERO.- Siendo el único motivo objeto de controversia en esta alzada si la notificación de la resolución se efectuó correctamente ya que la sentencia de Instancia mantiene que no se realizo correctamente ya que no llego a su destinatario . Señalar al respecto que como ya se ha pronunciado en varias resoluciones esta Sala , así en resolución de fecha 25/10/2023 :

En cuanto al resto de los motivos del recurso respecto de lo que fue objeto de resolución en Instancia, señalar que respecto a la notificación de la voluntad de prorrogar el contrato una vez expirado el plazo, como ya lo resuelve la resolución de Instancia la actora si efectuó dicha notificación cumplió los requisitos legales y dentro de plazo, así se desprende de la documentación acompañada con la demanda, señalar que como se recoge en la sentencia de la AP de GRANADA SEC. 4 de fecha 24 de mayo de 2023 :

"Un burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o no retirarlo de la oficina de Correos cuando se le deja el correspondiente aviso, se considera que produce plenos efectos la notificación, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000, de 29 de mayo y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada; y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador.

En este sentido la sentencia STS 493/2022, de 22 de junio :

" Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés. [..]

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto-responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso".

En este sentido es reiterado el criterio jurisprudencial, como se recoge entre otras, STS Sala de lo Civil Sentencia num. 493/2022 de 22 junio (JUR\2022\225456), así como jurisprudencia menor la Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1 ª, en Sentencia de 6 de febrero de 2012 (JUR 2012, 92424) al señalar que " pese a que los dos burofax remitidos conste " no entregado , dejado aviso " (f.- 9-13), ello no implica una acreditación de la falta de conocimiento sino que por el contrario prueban la voluntad renuente a recoger la documentación que desde Correos les estaba llegando". En igual sentido, la Audiencia Provincial de Alicante, sección 9, en Sentencia de 12 de abril de 2019 (JUR 2019, 198642) ha afirmado que " La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.

Aplicado al caso presente en que consta de la documental acompañada con la demanda , como mantiene la parte recurrente , que dicha notificación se remitió dentro de plazo y además es plenamente válida y eficaz contrariamente a lo mantenido en la resolución de Instancia ya que la notificación de la arrendadora a la arrendataria, es válida y eficaz, por lo que no cabía que operara prórroga prevista en el art. 10 de la LAU al expresar la arrendadora su voluntad de no renovar el contrato Ya que el motivo de no llegar a su conocimiento solo puede ser atribuible al demandado ya que consta que el burofax fue rehusado por su destinatario y ello en aplicación de la jurisprudencia señalada anteriormente .

CUARTO .- En cuanto a lo manifestado por el demandado en la contestación a la demanda en relación a que el mismo y su familia riesgo en que se encuentra en una situación de exclusión residencial con cita de la normativa que estima aplicable y la necesidad de un alquiler social . Señalar al respecto que en relación a dicha cuestión este Tribunal ya sea venido pronunciado de manera reiterada, así y de forma clarificadora a título de ejemplo la sentencia de fecha 9 de marzo de 2022, en que se plantea la misma cuestión que aquí se plantea ya se dijo:

Aplicació de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya.

SISÈ. L'article 5.2 d'aquesta norma disposava:

"2. Abans d'interposar qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, el demandant ha d'oferir als afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d'habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d'exclusió residencial que defineix aquesta llei, la qual cosa ha de comprovar el mateix demandant, que ha de requerir prèviament la informació als afectats, i sempre que es doni un dels dos supòsits següents:

a) Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d'habitatge.

b) Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d'abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d'execucions hipotecàries, provinents d'acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari".

SETÈ. Aquest apartat de l'article 5, així com els seus números 1, 3, 4 i 9, van quedar suspesos en virtut del que va decidir la interlocutòria del Tribunal Constitucional de 24 de maig de 2.016, publicada al BOE el 3 de juny del mateix any.

Aquesta suspensió es va produir per la presentació d'un recurs d'inconstitucionalitat per part del Govern espanyol contra els esmentats apartats i altres disposicions de la llei.

Mentre va durar aquesta suspensió, vam argumentar de manera reiterada quan els recursos d'apel·lació al·legaven la seva aplicació que, a banda d'altres raons, mentre durés la seva suspensió, esdevenia impossible aplicar-la.

VUITÈ. La sentència de l'esmentat Tribunal de 31 de gener de 2.019 , publicada al BOE el 21 de febrer del mateix any, va resoldre el recurs d'inconstitucionalitat i va aixecar la suspensió d'aquell article sobre la base del desistiment parcial del recurs d'inconstitucionalitat, que va afectar a aquells apartats.

NOVÈ. Aixecada la suspensió, vam argumentar en moltes sentències que l'article 5.2 de la llei 24/2.015 del Parlament de Catalunya, condicionava la seva aplicació a l'existència d'un procediment d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de rendes i que no era aplicable a les situacions de precari, perquè la norma es limitava a aquells dos supòsits sense incloure els precaristes.

DESÈ. L'article 5.8 del Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge, que va entrar en vigor el dia 31 de desembre del mateix any, va introduir en la llei 24/2015 una disposició addicional primera amb el següent contingut:

"1. L'obligació a què fa referència l'article 5.2, d'oferir una proposta de lloguer social abans d'interposar determinades demandes judicials, es fa extensiva en els mateixos termes a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i a les demandes de desnonament següents:

a) Per venciment de la durada del títol jurídic que habilita l'ocupació de l'habitatge. La proposta de lloguer social és exigible durant un període de tres anys comptadors a partir de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

b) Per manca de títol jurídic que habiliti l'ocupació, quan el demandant tingui la condició de gran tenidor d'acord amb la lletra a de l'apartat 9 de l'article 5 i amb la lletra a de l'apartat 3 d'aquesta disposició, sempre que concorrin les circumstàncies següents:

1r. Que l'habitatge es trobi en la situació d'utilització anòmala a què fa referència l'article 41.1.a de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

2n. Que els ocupants acreditin per qualsevol mitjà admès en dret que l'ocupació sense títol es va iniciar, com a mínim, sis mesos abans de l'entrada en vigor del Decret llei de 23 de desembre de 2019, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

3r. Que els ocupants no hagin rebutjat cap opció de reallotjament social en els darrers dos anys oferta per qualsevol administració pública o d'acord amb l'article 5.2.

4t Que els serveis municipals emetin informe favorable sobre el compliment, per part dels ocupants, dels paràmetres de risc d'exclusió residencial i sobre l'arrelament i la convivència en l'entorn veïnal".

ONZÈ. Arran d'aquesta modificació normativa, la Junta General de Magistrats de les Seccions Civils de l'Audiència de Girona de 10 de febrer 2.020, va adoptar el següent Acord respecte de l'aplicació d'aquesta norma i de la seva eventual transcendència processal en els procediments de desnonament o d'execució hipotecària.

"El posicionament sobre si cal considerar o no com a requisit de procedibilitat per admetre o no una demanda d'execució hipotecària o una determinada demanda de desnonament en el fet que no s'hagi ofert el lloguer social, en els supòsits previstos en l' article 5. 2 i la disposició addicional primera de la Llei 24/2015 de 29 de juliol després de la redacció operada pel RD Llei 17/2019 de 23 de desembre (abans de qualsevol demanda judicial d'execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, desnonament per expiració del termini o desnonament d'ocupants sense títol), és, a judici unànime de la Junta de magistrats de les seccions civils de Girona, negatiu".

DOTZÈ. Les raons que ens van portar a aquest Acord van ser les següents:

"1/. Perquè no hi ha cap norma ni substantiva ni processal que determini que si no es fa l'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic sigui el de la no admissió de la demanda o el seu sobreseïment, tal i com exigeix l' article 403 de la LEC .

No es pot passar per alt que l'accés a demanar l'auxili dels Tribunals es troba inclòs en el dret fonamental a la tutela judicial efectiva, recollit en l' article 24.1 de la Constitució i, per aquesta raó, qualsevol restricció a aquest dret fonamental ha de ser interpretada de manera restrictiva.

2/. La norma que exigeix l'oferiment de lloguer social en determinats supòsits té una dimensió legislativa de caire administratiu i d'aquí que la pròpia llei 24/2015 hagués modificat parcialment la llei 18/2007 del dret a l'habitatge, concretament el seu article 124 que recull les infraccions greus, amb unes noves infraccions de les lletres i) i j) referides al no oferiment de lloguer social, i que la Llei 4/2016 hagi també modificat l'article 118 de la Llei 18/07 que preveu les sancions aplicables als diferents tipus d'infraccions.

És a dir, que en cas d'incompliment d'aquell deure d'oferiment de lloguer social, l'efecte jurídic pot ser el d'una sanció econòmica per part de l'Administració.

3/. En la línia de reforçar la convicció de que el requisit d'oferiment d'un lloguer social en determinats supòsits és una exigència de caire administratiu (que pot comportar sancions fins a 90.000€) i no de caire processal (com a requisits de procedibilitat), destaquem que la defensa lletrada de la Generalitat de Catalunya davant el Tribunal Constitucional en fer les al·legacions en escrit de 6.7.16 al recurs d'inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 presentat pel President del Govern, ja va fer constar expressament que: "El objetivo del artículo 5 no es limitar la contratación ni establecer requisitos procesales a la interposición de las acciones judiciales, sino delimitar el derecho de propiedad, estableciendo una obligación conforme a una finalidad o utilidad social." (Antecedent de fet 7è lletra d) de la STC 13/2019 de 31 de gener ).

Per la seva banda, el Lletrat del Parlament afirmà en les seves al·legacions a l'article 5 apartats 1 a 4 i 9 que no vulneren el sistema de distribució de competències i que ". el Letrado autonómico (sic) razona ampliamente que hallan cobertura en las competencias estatutarias en materia de vivienda y Derecho civil" (Antecedent de fet 8è lletra d) de la mateixa STC).

Així doncs, ja des de Catalunya es constata que "en cap moment s'han volgut afegir requisits processals en aquesta qüestió".

TRETZÈ. La sentència del Tribunal Constitucional de 28 de gener de 2.021, en el que ara ens interessa, ha considerat inconstitucional la disposició addicional primera de la llei 24/2015 , introduïda pel Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l'accés a l'habitatge.

Aquesta declaració d'inconstitucionalitat implica necessàriament la impossibilitat d'interrompre el procediment sobre la base de no haver fet prèviament a la presentació de la demanda una proposta de lloguer social, quan la necessitat d'aquesta proposta ha estat declarada inconstitucional.

CATORZÈ. Del que acabem d'exposar resulta que la llei 24/2.015 no permet desestimar les demandes de desnonament per precari, com sol·licita el recurs, perquè no modifica el que s'ha d'entendre per precari ni les seves conseqüències jurídiques, sens perjudici d'una eventual suspensió del llançament si concorren els requisits temporals i objectius que preveu la legislació actual o de l'activació dels protocols vigents en aquesta matèria. "

En nada modifica lo anterior la invocación de la llei1/2022. Como se ha señalado anteriormente el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, introdujo en la disposición adicional primera de la citada ley la obligación de ofrecer un alquiler social en supuestos como el presente, pero la norma fue anulada por sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021.

Las modificaciones que el Decreto-Ley 37/2020, de 3 de noviembre, introdujo en el apartado 1, párrafo primero, en el apartado 1 bis y en el apartado 3 de esta Ley 24/2015, de 29 de julio, fueron también anuladas, por sentencia de 24 de febrero de 2022.

la Ley 1/2022, de 3 de marzo, invocada por la parte recurrente ha vuelto a introducir el requisito del ofrecimiento de alquiler social en supuestos de simple ocupación, que había sido establecido por el citado Decreto-Ley 17/2019. Pero en atención a lo expuesto anteriormente viene siendo criterio de esta Audiencia no considerar este tipo de exigencias como un requisito para proceder judicialmente en estos casos en atención a lo expuesto anteriormente.

En este sentido, como se recoge en sentencia de esta Sala de fecha 14/11/2022:

QUINZÈ. La llei 1/2.022, de 3 de març, ha introduït una altra vegada la disposició addicional primera amb un redactat semblant a les versions anteriors declarades inconstitucionals.

SETZÈ. Per tant, dels arguments que hem exposat resulta que per dos vegades ha estat declarada inconstitucional l'obligació del propietari que legalment tingui la qualitat de gran tenidor d'habitatges, d'oferir un lloguer social que establia la llei 24/2.015, el que fa que no sigui exigible aquell oferiment.

DISSETÈ. Del que acabem d'exposar resulta que aquesta norma no permet suspendre el procediment o desestimar les demandes per expiració del termini contractual, com sol·licita el recurs, per la manca d'oferiment d'un lloguer social, sens perjudici d'una eventual suspensió del llançament si concorren els requisits temporals i objectius que preveu la legislació actual o de l'activació dels protocols vigents en aquesta matèria."

Por lo tanto, si el ofrecimiento del alquiler social no es un requisito procesal para admitir la demanda, ni provoca su desestimación en sentencia, que se haya realizado el ofrecimiento del alquiler social, solo afectará en su caso a la efectividad del propio lanzamiento, por ejemplo, si se dan los presupuesto previstos en la norma alegada o en el Real Decreto Ley 37/2020 de 22 de diciembre.

Por otro lado, en Sentencia 16/2021, de 28 de enero de 2021 del Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y nulos los artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso "sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42. 6"), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso "y del apartado 2 de la disposición adicional primera"), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

En consecuencia la normativa invocada por la parte recurrente en nada modifica lo resuelto anteriormente. Procediendo en consecuencia desestimar este motivo de la contestación a la demanda como oposición a la acción de desahucio ejercitada en la demanda y estimar el recurso y consecuentemente íntegramente la demanda .

Y ello sin perjuicio de que en fase de ejecución de sentencia pueda ser opuesto y acreditado y sin perjuicio de que el Juzgado de cumplimiento, en su momento, y si procede, a lo ordenado en el apartado 4 del artículo 150 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), según el cual "4. Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación" y de que cuando se proceda al lanzamiento, se promueva la activación de los protocolos firmados por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña y otras Instituciones para casos de vulnerabilidad social, respecto a quienes residan en la finca ocupada y en orden a su protección, evitando su desamparo

QUINTO . En cuanto a las costas al estimarse el recurso de apelación no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas en esta alzada .

Y en cuanto a las costas de Instancia al estimarse la demanda se impondrán a la parte demandada , al ser de aplicación los arts. 398 y 394. de la LEC .

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,