Sentencia Civil 409/2023 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 3, Rec. 341/2022 de 16 de octubre del 2023

PRIMERO.- En la demanda se ejercita una acción declarativa de dominio en la que se solicitaba que se declarase la adquisición del pleno dominio de la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Armilla a favor de la parte actora en virtud de la concurrencia de los requisitos legales establecidos para la prescripción adquisitiva ordinaria y, subsidiariamente, para la prescripción adquisitiva extraordinaria con cancelación de la inscripción registral a favor de D. Justo y Dª Adelaida.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda al apreciar que no concurrían los presupuestos para la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva ordinaria o por prescripción adquisitiva extraordinaria.

Frente a dicha resolución, la parte demandante interpone recurso de apelación en el alega error en la valoración de la prueba respecto a los presupuestos de prescripción adquisitiva e infracción de los art. 1941, 1942, 1957 CC en relación con los artículos 433 a 436 del mismo cuerpo legal y errónea valoración de la prueba e infracción del art.1948 CC respecto de la inexistente interrupción de la prescripción adquisitiva extraordinaria.

La parte demandada-apelada se opuso al recurso interpuesto y solicitó la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La parte actora recurrente ejercita acción declarativa de dominio sobre la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Armilla con fundamento en el instituto de la prescripción adquisitiva. En la demanda presentada sostiene que concurren los presupuestos de la prescripción adquisitiva ordinaria y, subsidiariamente, de la extraordinaria.

La prescripción adquisitiva o usucapión se configura en el art. 609 CC como un modo de adquirir la propiedad que se regula en los artículos 1940 a 1960 del Código civil, con referencia a determinados preceptos reguladores de la posesión que, como requisito básico de esta institución, también son de aplicación.

Conforme expone la doctrina jurisprudencial, la usucapión es una institución jurídica que posibilita la adquisición de la propiedad y derechos reales susceptibles de posesión, aun cuando se carezca de un título válido y eficaz, mediante la posesión durante el tiempo y con los requisitos legalmente exigidos. Se puede afirmar que la prescripción adquisitiva se caracteriza por ser una institución jurídica por virtud de la cual se subsanan los vicios o defectos de los que pueda adolecer el título o modo de adquirir el dominio o los derechos reales susceptibles de posesión.

En el Código civil se regulan dos tipos de usucapión, la ordinaria y la extraordinaria. La usucapión ordinaria exige buena fe y justo título ( artículos 1952 y 1957, ambos del Código civil) frente a ella, la usucapión extraordinaria, si bien requiere como la ordinaria la posesión a título de dueño, no exige buena fe ni justo título, tal y como indica el artículo 1959 del Código civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2007; 29 de octubre y 30 de diciembre de 1994 y 7 de febrero de 1997, entre otras).

Tal y como recuerda la SAP de Madrid, secc. 12, nº 32/2022 de 28 de enero, "(...) la existencia de vicios o defectos en el título de adquirir no es motivo que impida que la usucapión prospere, al contrario, la razón de ser de esta institución es la existencia de un vicio en el título transmisivo que la usucapión está llamado a subsanar y sin cuya existencia sería una institución inútil, en consecuencia, el contrato de compraventa es un título apto para adquirir por usucapión, no siendo obstáculo el que la cosa vendida no pertenezca al vendedor o que éste carezca de disposición sobre ella, pues precisamente tal deficiencia es la que está llamada a sanar la usucapión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2008 , 22 de julio de 1997 y 20 de octubre de 1992 ) y en general el hecho de que el transmitente no sea propietario no impide que prospere la usucapión, pues precisamente es tal vicio del título el que la usucapión sanará ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011 ; 5 de mayo de 2005 ; 22 de febrero de 2000 y 22 de julio de 1997 , entre otras)".

Un requisito común en la usucapión ordinaria y extraordinaria es que la posesión del bien sea a título de dueño ( SSTS de 27 de octubre de 2014 y 6 de octubre y 21 de noviembre de 2011, entre otras), ya que la posesión apta para adquirir por usucapión es la denominada posesión "ad usucapionem", que es la posesión pública, pacífica y en concepto de dueño, tal y como se desprende de los artículos 447 y 1941 del Código civil. La posesión a título de dueño es aquella que se realiza sobre la base de un negocio jurídico que, en abstracto, tenga eficacia traslativa del derecho real que se pretende adquirir, si bien afectado de algún vicio o defecto que la usucapión esté llamada a sanar ( SSTS 27 de Octubre de 2014, 11 de julio y 28 de septiembre de 2012, 29 de Abril de 2005, 16 de Noviembre de 1999 y 7 de febrero de 1997, entre otras).

Por tanto, son títulos aptos para adquirir por usucapión los que son transmisivos del dominio o derecho reales, como serían, entre otros, la compraventa, permuta o donación, no siendo aptos para la posesión a título de dueño títulos no transmisivos del derecho de propiedad o derecho real, como serían el arrendamiento, el préstamo o el depósito, entre otros.

TERCERO.- La apelante sostiene en su recurso que la resolución recurrida interpreta de modo erróneo la prueba practicada y que vulnera los artículos del Código Civil que regula la prescripción adquisitiva.

Como ha quedado expuesto, esta institución requiere la concurrencia de los siguientes presupuestos:

1.- Justo título. El art. 1952 del Código Civil establece que será aquel que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.

En el caso de autos no hay duda de la concurrencia de este requisito pues el contrato de compraventa de 4 de enero de 1984 (documento nº 1 de la demanda), es un título hábil para la transmisión del dominio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1462 del Código Civil. En dicho contrato, en el que comparecían como parte vendedora, D. Mateo y D. Maximiliano, se pactó un precio de 6 millones de pesetas acordándose el abono de 3 millones en el acto de firma del contrato privado y el resto del precio se satisfaría el 5 de julio de 1984 momento en que se otorgaría escritura pública de compraventa. Asimismo se acordó que con la firma del documento el comprador tomaba posesión de la finca.

Con relación a la validez y eficacia de este título, de la documental aportada a autos se colige que en el año 1994 (sin que conste la fecha exacta de presentación de la demanda) la parte actora ejercitó frente a los vendedores acción declarativa de dominio en la que solicitaba que se les obligara a otorgar escritura pública de venta. El procedimiento, que dio lugar a los autos de menor cuantía nº 532/1994 tramitados en el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granada, fue suspendido por prejudicialidad penal. Una vez firme el procedimiento penal en el que los vendedores fueron condenados por falsedad documental que afectaba al contrato previo en que fundaban su título de propiedad, se dictó sentencia en la que se concluyó que nos encontrábamos ante un supuesto de venta de cosa ajena. En este sentido, en la sentencia penal se fijó como hecho probado que los vendedores habían simulado la firma del titular registral de la finca en un contrato de compraventa a su favor y, tras el fallecimiento de éste, habían transmitido el bien al hoy recurrente.

En cuanto a la venta de cosa ajena, la STS núm. 355/2007 de 23 de marzo, declara que "(...) la jurisprudencia y la doctrina han aceptado su validez, en el sentido de que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión, o puede darse la obligación de saneamiento por evicción, o puede dar lugar a la adquisición a non domino, lo cual lo han reiterado, entre otras, las sentencias de 14 de abril de 2000 , 7 de febrero de 2001 , 8 de marzo de 2001 , 10 de junio de 2003 . Lo que no tiene sentido es la afirmación que hacen las sentencias de instancia de que en tal caso la compraventa es nula o inexistente por falta de objeto". Por otra parte, tal y como se ha expuesto, aunque exista algún defecto o vicio originario en el título, tal circunstancia no constituye obstáculo para que opere la prescripción adquisitiva, pues para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción que, de otro modo, sería una institución inútil. En este sentido se pronuncia la STS nº 500/2011, de 23 de septiembre, cuando afirma que el vicio de la adquisición de una persona que no es propietaria se subsana mediante la usucapión. Asimismo, STS nº 1264/2001, de 28 de diciembre, declara que: " Es doctrina reiterada de esta Sala la de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles ( sentencias de 25 de junio de 1966 , 5 de marzo de 1991 , 22 de julio de 1997 y 17 de julio de 1999 ), cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inútil ( sentencia de 25 de febrero de 1991 )."

En consecuencia, debe concluirse que el contrato de compraventa aportado como doc. nº 1 de la demanda es justo título y es a partir de la fecha de celebración desde cuando debe computarse el plazo exigible para que opere la usucapión.

2.- Buena fe. Tal y como expone la STS nº 349/2006 de 30 de marzo, en lo que se refiere al derecho de propiedad y al modo de adquirir la usucapión, el concepto de buena fe se identifica con el desconocimiento de la inexactitud, la creencia de que le corresponde el derecho, esto es, la ignorancia del vicio ( artículo 433 CC) o creencia en la ausencia del vicio ( artículo 1950 CC).

Se ha de de partir de la presunción de buena fe del poseedor ( artículo 434 CC) de tal forma que quien la niega ha probar cumplidamente su inexistencia, sin lugar a dudas, de modo concluyente y no con simple afirmaciones o deducciones o vagos indicios que, a lo sumo, permitan solo la sospecha pero no la convicción. En este sentido la STS nº 232/2012 de 23 de abril, nos indica que frente a la presunción de buena fe que beneficia al poseedor no pueden oponerse simples "dudas" sobre su existencia, sino que hay que aportar elementos suficientes de los que poder deducir con certeza la existencia de la mala fe.

En el caso presente, la buena fe debe circunscribirse al posible conocimiento de que la finca no pertenecía a los vendedores. En la resolución recurrida se concluye que el demandado, después de la venta pero antes de que trascurriera el plazo de posesión de diez años, tuvo conocimiento de que poseía indebidamente. Así en la sentencia de 13 de octubre de 1999, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granada en los autos de menor cuantía nº 532/1994, se afirma que el Sr. Cornelio conocía, con anterioridad a la presentación de la demanda, que quienes le vendieron la finca litigiosa no eran ni son sus propietarios. Por otro lado, en el fundamento de derecho 2º de la sentencia de 28 de octubre de 1995 dictada por la secc. 2ª de la Audiencia Provincial de Granada en la que se enjuiciaban los hechos delictivos cometidos por los vendedores y acaecidos con anterioridad al contrato de compraventa celebrado con el actor, se desprende que el Sr. Cornelio intervino como perjudicado en este procedimiento penal, que comenzó a instruirse en el año 1990. Solo así puede justificarse que el Ministerio Fiscal, en su escrito de calificación, solicitara una indemnización a su favor por los perjuicios sufridos.

Además, en el documento nº 25 de la demanda, en el expediente de sanción tramitado por la Junta de Andalucía por no haber procedido a la liquidación del ITPAJD, consta un acta de conformidad del Sr. Cornelio fechado el 19 de mayo de 1989 en el que él mismo manifiesta que el motivo de la infracción había sido " el incumplimiento de los vendedores en sus obligaciones contractuales lo que había dado lugar a un procedimiento judicial"

Sobre el requisito de la buena fe se pronuncia la reciente STS 419/2023 de 28 de marzo y nos recuerda como " En la sentencia del pleno de la Sala, de 12 de enero de 2015, en recurso 967/2012 , con reproducción de la doctrina de la sentencia 370/2014, de 8 de octubre , señalamos al respecto que: "[...] debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro".

En este mismo sentido, la sentencia 144/2015, de 19 de mayo , insiste en que la diligencia debida debe valorarse mediante el cuidadoso examen de las circunstancias concurrentes y, tras hacer referencia al empleo de la diligencia debida que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la irregularidad existente en la propia información registral, señala también que: "[...] la gradación de la diligencia exigible, en el aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presenta la impugnación efectuada".

En cualquier caso, es también un requisito ineludible que la buena fe se mantenga durante el transcurso del plazo de la posesión ad usucapionem (apta para usucapir).

En contra de la tradición del Derecho Romano, y de la ley 357 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, en la que se presume la buena fe "y no se admite la prueba de haberla perdido después de iniciada la posesión", en el Código Civil rige, por el contrario, la regla mala fide superveniens nocet (la mala fe sobrevenida perjudica).

En este sentido, el art. 1957 del CC exige que la buena fe se tenga "durante" todo el tiempo de la prescripción, y el art. 435 de dicho texto legal contempla, expresamente, que la buena fe inicial se pierde como consecuencia de "actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente".

Es difícilmente rebatible que la denuncia penal formulada, así como la tramitación del proceso penal para investigar los hechos objeto de la noticia criminal, determinó que la demandada recurrente perdiera la condición de poseedora de buena fe, puesto que, durante la sustanciación de dicho proceso, en el que fue parte, tuvo cabal constancia de la creación ficticia del título dominical en el que su causante jurídico, el vendedor Sr. Sebastián , fundó su falaz derecho de propiedad sobre la finca litigiosa, así como el ardid ideado para atribuirse el dominio que no ostentaba "

En el caso de autos, si bien puede admitirse que cuando el demandante suscribió el contrato de compraventa desconocía que los vendedores no ostentaba la titularidad de la finca, esta sala coincide con conclusión alcanzada por la magistrada a quo relativa a que, antes de que trascurrieran los diez años de posesión continuada, el demandante fue consciente de que quienes le habían vendido la finca carecían de título para transmitirla. La intervención en el procedimiento penal, cuya instrucción se inició en el año 1990, deriva del hecho que el Ministerio Fiscal incluyera a D. Cornelio como perjudicado por el delito y, en su escrito de calificación, solicitara que se le indemnizara por los daños y perjuicios. Esta actuación supone necesariamente que en la fase de instrucción tuvo que hacerse el ofrecimiento de acciones previsto en la LECr. La existencia de procedimientos judiciales previos fue reconocida ya por el propio demandante en el expediente de inspección tributaria. Finalmente, "estado de conocimiento" del adquirente se puso de manifiesto en la propia sentencia dictada en los autos de menor cuantía nº 532/1994.

En consecuencia, no pudiéndose apreciar que concurra el presupuesto de la buena haya concurrido durante todo el tiempo de la prescripción, no procede declarar la adquisición del dominio en virtud del instituto de la prescripción adquisitiva ordinaria.

3.- Posesión en concepto de dueño, pública, pácifica y no interrumpida. Descartado la usucapión ordinaria, para que opere la extraordinaria bastará con que se acredite la posesión en concepto de dueño durante un periodo de 30 años.

La STS nº 467/2002 de 17 mayo nos recuerda que " La jurisprudencia viene reiterando que el requisito de la "posesión en concepto de dueño" no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva ( Sentencias 6 octubre 1975 y 25 octubre 1995 ) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal ( SSTS de 20 noviembre 1964 y 18 octubre 1994 ) consistente en la existencia de "actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico" ( Sentencia 3 octubre 1962 , 16 mayo 1983 , 29 febrero 1992 , 3 julio 1993 , 18 octubre y 30 diciembre 1994 , y 7 febrero 1997 ), "realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar" ( STS 3 junio 1993 ); "actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios" ( STS 30 diciembre 1994 ). Es decir, cuando se realizan actos propios del dominio, entre los que destaca el hecho de edificar sobre el terreno, lo que da lugar a la posesión "ad usucapionem", como dice la STS núm. 44/2016, de 11 de febrero ".

La posesión pública implica que la posesión a título de dueño sea de conocimiento general y no clandestina. La posesión pacífica y no interrumpida, supone la ausencia de perturbación por terceros de la posesión por parte del usucapiente durante el plazo señalado en la ley para la adquisición del dominio por este medio.

En el supuesto de autos, los demandados afirman que el actor tenía la finca abandonada y prueba de ello son los requerimientos que le dirigió el Ayuntamiento de Armilla para que procediera a la limpieza del solar. No obstante, la documental aportada junto a la demanda justifica que el demandante ostentaba la posesión a título de dueño frente a terceros, y muestra de ello es la relación que mantenía con el consistorio municipal, con el que incluso suscribió en el año 2008 un convenio de cesión de uso del local para destinarlo a aparcamiento municipal al servicio de los usuarios del centro de salud (doc. nº 39 de la demanda). Asimismo, no es un hecho controvertido que desde 1986 asumió el pago de los impuestos municipales como titular catastral (doc. nº 13 a 24 de la demanda). Tampoco consta la existencia de actos de perturbación en la posesión de la finca desde la firma de la escritura.

Quedaría por analizar si la posesión ha sido ininterrumpida durante el periodo de 30 años que exige la norma para que opere la prescripción extraordinaria. Entre las circunstancias que el Código Civil contempla como interruptivas de la prescripción, el art. 1948 CC establece que " cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño, interrumpe asímismo la posesión". La literalidad del precepto no exige que el reconocimiento por el poseedor del derecho del dueño deba dirigirse a este último, sino que esta Sala considera que dentro de esta circunstancia podría incluirse supuestos en los que el poseedor reconoce mediante actos indubitados el dominio de un tercero sobre el bien.

En el caso de autos consta que la sentencia de 13 de octubre de 1999, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granada en los autos de menor cuantía nº 532/1994 condenó a los vendedores " a otorgar la correspondiente escritura pública de venta de la finca a que se refiere este pleito a favor de don Cornelio, una vez adquieran ellos previamente la finca y para el caso de que no sea posible, les condeno a indemnizarle por los daños y perjuicios que se acrediten en ejecución de sentencia y cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ". En abril de 2001, el Sr. Cornelio presentó demanda de ejecución en el que interesaba que se requiriera a los demandados para que otorgaran escritura pública de venta a su favor y, en el caso de que no pudieran otorgarla manifestaran los motivos, en el caso de que la hayan adquirido, y en caso contrario, manifestaran qué acciones o gestiones habían realizado para su adquisición y lo motivos por los que no la han adquirido. Finalmente, para el supuesto de que no se otorgara escritura por no haber adquirido la finca y se determinara que el otorgamiento era imposible, en la demanda de ejecución se solicitaba que se acordara la indemnización de daños y perjuicios.

Esta actuación procesal, aunque no se dirigía frente a los legítimos titulares de la finca litigiosa, constituye un reconocimiento de que el dominio de la finca pertenecía a terceros y, por tanto, debe atribuírsele la eficacia de interrumpir la posesión por lo que tampoco cabe considerar que, en el momento de presentación de la demanda, hubieran trascurrido los treinta años de posesión ininterrumpida que exige el art. 1959 CC.

En consecuencia, no concurriendo el presupuesto exigido para la usucapión extraordinaria, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la resolución dictada en la instancia.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394 del mismo texto legal, las costas del recurso deben imponerse a la parte apelante al desestimarse todas sus pretensiones.