Sentencia Civil 301/2023 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 5, Rec. 199/2013 de 08 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Que las entidades actoras se alzan contra la sentencia desestimatoria de la demanda por la que, con carácter principal, interesaban la resolución del contrato de compraventa de fecha 26 de febrero de 2007, relativo a las parcelas nº 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13, ubicadas en la manzana nº 2 del Plan parcial SI-9-1 del municipio de Atarfe (Granada), con una superficie total de 4.149,53 m2, según documento nº 3 de la demanda, por el que se convenía un precio de 1.122.281,80 €, a satisfacer mediante la entrega de 6.000 €, que se reconocían recibidos con anterioridad a la firma del contrato, más 105.000 € a la firma del documento, otros 105.000 € el 30 de junio de 2007, más otros 105.000 € el 30 de octubre de 2007. El cual, sin embargo, por documento anexo de 27 de febrero de 2007, se difirió al momento en que el proyecto de reparcelación de las fincas relacionadas se encontrara inscrito en el Registro de la Propiedad con la correspondiente asignación de número a cada una de las fincas; conviniéndose, asimismo, que el pago del resto se haría a la firma de la escritura pública que, según la estipulación octava, habría de otorgarse en el mes de noviembre de 2007. Se consideraba por la parte actora que concurría incumplimiento esencial de la obligación de escrituración en el plazo convenido, dada la imposibilidad de otorgamiento por falta de dotación de las parcelas de la debida e imperativa conexión a la red pública de saneamiento de aguas residuales, a pesar de la emisión de la oportuna certificación final de las obras de urbanización en fecha 31 de diciembre de 2008, así como de su recepción por el Ayuntamiento de Atarfe, según acta de 28 de enero de 2009; ello, una vez comprobada tal deficiencia tras la obtención de licencia de obra por las propias actoras, en fecha 9 de octubre de 2008, para la edificación de nave comercial en la parcela nº 13, de entre las que fueron objeto del contrato, condicionada, entre otras obligaciones, a la formalización de contrato de abastecimiento de agua potable para obras de la red municipal y posterior de suministro de agua potable domiciliaria, este último entendido, según la demanda, como requisito para la licencia de primera ocupación. La falta de conexión a la red de saneamiento se presentaba, asimismo, por las actoras como causa de incumplimiento esencial impeditivo del mínimo aprovechamiento del objeto de contrato para la actividad comercial de las compradoras, dedicadas a la promoción de viviendas y locales comerciales, determinante de la resolución postulada. Por último, y con carácter subsidiario, se solicitaba la nulidad del contrato por vicio de consentimiento que, en el recurso de apelación, fundamenta en la concurrencia de dolo de las vendedoras en el contrato de compraventa de fincas urbanas no aptas para el desarrollo urbanístico propio de su destino a la promoción de naves comerciales.

La parte demandada interpuso, a su vez, reconvención solicitando la declaración de validez y eficacia del contrato, así como la condena de las actoras a su cumplimiento en los términos convenidos.

La sentencia de instancia concluía la ausencia de incumplimiento esencial, dado que, a pesar de que, efectivamente, las obras de urbanización no se extendieron a la conexión con la red pública de saneamiento, consta en autos la emisión de certificados emitidos por el Ayuntamiento en fechas 17 de febrero y 30 de marzo de 2009, en los que se da cuenta de la recepción de las obras de urbanización del referido sector, pudiendo obtener los respectivos propietarios de las parcelas la correspondiente licencia de obras y de primera ocupación, así como realizar los contratos de suministros con las entidades que procedieran. Ello, una vez que, en cuanto al suministro de agua potable, se había instalado en el polígono, como sistema provisional, un depósito o fosa adecuada donde se recogían las aguas residuales y pluviales, cuya limpieza y extracción se llevaba a cabo por la empresa Lisagra S.L. hasta el punto de vertido. Solución, además, similar a la que se venía dando por otros ayuntamientos a diversidad de polígonos industriales de la zona con la misma problemática en torno a saneamiento de aguas fecales y pluviales por idéntica falta de conexión; la cual se encontraba pendiente del desarrollo de los términos de los acuerdos suscritos entre diversos organismos públicos con el fin de dar solución al problema, concretamente el Proyecto de Agrupación Norte de Vertidos a la E.D.A.R. que tenía por objeto la ejecución de un sistema de colectores, estaciones de bombeo, aliviaderos y tanque de tormentas para agrupación de los vertidos de los siete municipios de la Agrupación Norte. Lo que, en todo caso, no impedía el uso industrial de las naves que se construyeran ni la obtención de los permisos necesarios para el desarrollo de su actividad. A partir de lo cual, considera que no puede concluirse incumplimiento grave de obligación esencial de la compradora en el contrato de compraventa, al no impedirse en modo alguno el fin de éste, es decir, el uso industrial de la futura obra, o su venta o alquiler a terceros, al igual que así venía ocurriendo ya con otras parcelas del mismo sector, cuyos usuarios habían obtenido los correspondientes permisos o licencias de explotación para sus respectivos objetos comerciales. En cuanto al alegado retraso como causa de incumplimiento, se tiene en cuenta la tesis jurisprudencial de la vinculación de los actos propios, a partir de la solicitud por la propia parte vendedora de licencia de obras para una de las parcelas objeto de contrato, en fecha 9 de octubre de 2008, muy posterior a noviembre de 2007 fijada como límite para el otorgamiento de escritura pública, así como de la prolongación, mucho más allá de dicha mensualidad, de las negociaciones con la entidad Unicaja para financiación de la compraventa, o la puesta a la venta de parte de las parcelas objeto contrato a través de la agencia inmobiliaria. Por último, como causa impeditiva de la resolución por incumplimiento que se solicita, se aprecia por la sentencia el incumplimiento, a su vez, por las compradoras de su obligación esencial del pago de la cantidad de 105.000 €, como parte del precio, una vez operada la inscripción del proyecto en los términos convenidos. En consecuencia, rechazada la alegación de incumplimiento por la parte vendedora y acreditada, y reconocido, el incumplimiento alegado de contrario, consistente en la falta de pago del resto del precio, conforme a los términos de la reconvención, sin que se aprecie causa que lo justifique, se estima la reconvención a cuya desestimación alcanza, igualmente, el objeto del recurso.

Por la parte apelante se alega, en primer lugar, el motivo de error en la valoración de la prueba en cuanto al cumplimiento de lo que claramente se presenta como condición resolutoria, contemplada en la estipulación décima del contrato de fecha 26 de febrero de 2007, según la cual, "al otorgamiento de la escritura pública, los trabajos de urbanización deberán estar terminados y recepcionados por el Ayuntamiento de Atarfe u organismo competente, conforme a las memorias, planos y calidades establecidas en el proyecto técnico, de manera que los mismos no supongan un impedimento para la obtención de la oportuna licencia de obra". Se considera por la apelante que, a pesar de que efectivamente tuvo lugar la recepción de las obras por parte de Ayuntamiento, las mismas no habían sido oportunamente finalizadas, por falta de la conexión a la red pública de saneamiento de aguas residuales y pluviales; para lo cual se vale de las manifestaciones vertidas en oficio de contestación del pliego de preguntas remitido a la entidad suministradora Aguasvira S.A., a la que le atribuye la condición de "organismo competente" para la recepción de las obras de urbanización, de la que se infiere la imposibilidad de contratación de suministro para uso doméstico, y si sólo para obras, al no estar ejecutada la conexión a la red de saneamiento de aguas residuales y pluviales. A partir de lo cual razona sobre la ilegalidad del acta de recepción de las obras en atención a la normativa y jurisprudencia que cita, relativas a los requisitos de la validez del acto administrativo y sus consecuencias; lo que, considera, conlleva además el incumplimiento del plazo de otorgamiento de la escritura pública, con vencimiento en noviembre de 2007 (estipulación octava del contrato), ante la imposibilidad de llevar a cabo edificación alguna con garantías de obtención del pleno aprovechamiento urbanístico, a la vista de lo irresoluble, a corto plazo, del problema de conexión a la red de saneamiento. Además de ello, como segundo motivo, alega la infracción de la normativa legal y jurisprudencia relativas a los requisitos y efectos del acta de recepción de las obras de urbanización, en relación con la ilicitud de la certificación emitida por el Ayuntamiento respecto de la suficiencia de la misma para la obtención de la licencia obras y primera ocupación, pese a los informes técnicos, certificaciones e informaciones provenientes del Ayuntamiento de Atarfe, por las que la propia parte actora, tras la sentencia apelada, interpuso querella por los presuntos delitos de prevaricación urbanística, malversación de caudales públicos, estafa y defraudación en fluidos eléctricos contra, entre otros, el Alcalde de Atarfe, su antecesor en el cargo, el Arquitecto Municipal y el Secretario del Ayuntamiento, la cual dio lugar a la suspensión del presente rollo por prejudicialidad penal. Por último, se mantiene la pretensión de nulidad del contrato por vicio de consentimiento, consistente en el error derivado de la ocultación del defecto de infraestructura que impedía la conexión a la red de saneamiento.

Se ha alegado por la parte apelada la causa de inadmisión del recurso consistente en la indebida liquidación de la tasa para recurrir, al haberse tomado como cuantía únicamente la de la demanda y no, además, la de la reconvención.

SEGUNDO.- Que, así pues, en cuanto al motivo de inadmisión de la parte oponente, relativo a la infracción de las normas de liquidación de la tasa para la interposición del recurso, hemos de estar a la posterior STC 140/2016 de 21 de julio, según la cual, "15. Este último fundamento jurídico de la Sentencia ha de servir para concretar el alcance que se deriva de las declaraciones de inconstitucionalidad formuladas hasta ahora:

a) En primer lugar, supone la nulidad del apartado 1 del art. 7 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , en los distintos incisos que prevén, de manera separada, las cuotas fijas siguientes, en este caso a las personas jurídicas: (i) la de 200 € para interponer el recurso contencioso-administrativo abreviado y la de 350 € para interponer el recurso contencioso-administrativo ordinario; (ii) la de 800 € para promover recurso de apelación y de 1.200 € para los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, en el orden civil; (iii) la de 800 € para el recurso de apelación y 1.200 € para el recurso de casación en cualquiera de sus modalidades, en el orden contencioso-administrativo; (iv) así como también la nulidad de la tasa de 500 € para el recurso de suplicación y 750 € para el de casación en cualquiera de sus modalidades, ambos del orden social.

b) Y en segundo lugar, se declara la nulidad de la cuota variable para las personas jurídicas, recogida en el apartado 2 del mismo art. 7 de la Ley recurrida.

Respecto de ambos pronunciamientos de nulidad, procede aplicar la doctrina reiterada de este Tribunal en cuya virtud, "en supuestos como el que ahora nos ocupa y atendiendo a la pluralidad de valores constitucionales que concurren debemos traer a colación, a la hora de precisar el alcance en el tiempo de nuestra declaración de nulidad, el principio de seguridad jurídica ( art. 9.3 CE ), al que responde la previsión contenida en el art. 40.1 LOTC , según el cual las sentencias declaratorias de la inconstitucionalidad de leyes 'no permitirán revisar procesos fenecidos mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada' en los que se haya hecho aplicación de las leyes inconstitucionales. Ahora bien, la modulación del alcance de nuestra declaración de inconstitucionalidad no se limita a preservar la cosa juzgada. Más allá de ese mínimo impuesto por el art. 40.1 LOTC debemos declarar que el principio constitucional de seguridad jurídica ( art. 9.3 CE ) también reclama que -en el asunto que nos ocupa- esta declaración de inconstitucionalidad solo sea eficaz pro futuro, esto es, en relación con nuevos supuestos o con los procedimientos administrativos y procesos judiciales donde aún no haya recaído una resolución firme" ( SSTC 365/2006, de 21 de diciembre , FJ 8 -con cita de la anterior 54/2002, de 27 de febrero, FJ 9-; 161/2012, de 20 de septiembre, FJ 7; y 104/2013, de 25 de abril, FJ 4).

En particular, no procede ordenar la devolución de las cantidades pagadas por los justiciables en relación con las tasas declaradas nulas, tanto en los procedimientos administrativos y judiciales finalizados por resolución ya firme; como en aquellos procesos aún no finalizados en los que la persona obligada al pago de la tasa la satisfizo sin impugnarla por impedirle el acceso a la jurisdicción o al recurso en su caso ( art. 24.1 CE ), deviniendo con ello firme la liquidación del tributo. Sin prescindir del perjuicio que tal devolución reportaría a la hacienda pública, resulta relevante tener en cuenta a estos efectos que la tasa no se declara inconstitucional simplemente por su cuantía, tomada ésta en abstracto. Por el contrario, hemos apreciado que dichas tasas son contrarias al art. 24.1 CE porque lo elevado de esa cuantía acarrea, en concreto, un impedimento injustificado para el acceso a la Justicia en sus distintos niveles. Tal situación no puede predicarse de quienes han pagado la tasa logrando impetrar la potestad jurisdiccional que solicitaban, es decir, no se ha producido una lesión del derecho fundamental mencionado, que deba repararse mediante la devolución del importe pagado".

En consecuencia, dada la declaración de inconstitucionalidad del precepto sobre imposición de tasa variable a las personas jurídicas dependiente, como hecho imponible, de la interposición de recurso de apelación, no se puede considerar incumplido requisito formal alguno para la admisión del recurso.

TERCERO.- Que, así pues, y comenzando por las reservas que mantiene la parte apelante respecto del cumplimiento del plazo para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, es lo cierto que tal alegación no se presenta en el recurso como causa de resolución en sí misma, al no cuestionarse la acertada argumentación de la sentencia de instancia respecto de la no esencialidad del mismo, a la vista de los propios actos de las compradoras consistentes en la solicitud de licencia de obra respecto de la parcela nº 13 objeto de contrato, en fecha 9 de octubre de 2008, es decir, casi un año después del término fijado en el contrato; a lo que se añade el reconocimiento, según el doc. nº 13 de la propia demanda, del acuerdo entre ambas partes de fecha 29 de julio de 2009, relativo a prórroga del plazo para el otorgamiento de escritura pública. Reduciéndose, más bien, la alegación de la apelante en este punto no al incumplimiento del plazo sino a la imposibilidad de su observancia, ni siquiera a largo plazo, que resultaría, a su vez, de la imposibilidad de cumplimiento por las vendedoras de transmitir, en un plazo mínimamente razonable, las parcelas en condiciones de pleno aprovechamiento, dada la ausencia de conexión a la red general de saneamiento.

Dicho lo anterior, tenemos que pasar a la materia que, como base de su motivación, subyace en el contenido del recurso, relativa al pacto de sometimiento de la elevación a escritura pública a condición consistente en la finalización de los trabajos de urbanización, una vez recepcionados por el ayuntamiento u organismo competente, de manera que los mismos no supongan un obstáculo para la obtención de la licencia de obras, según la estipulación décima del contrato. Respecto de lo cual, ciertamente se trata del sometimiento de la eficacia del contrato a condición suspensiva dependiente de la terminación de la obra en las condiciones contenidas en la estipulación décima, en los términos legales contemplados por el art. 1.114 del CC; si bien, la misma, contrariamente a como pretende sostenerse por la parte apelante, no es dependiente de la voluntad de la vendedora, al no serle atribuible la condición de promotora de las obras de urbanización. Ciertamente las vendedoras se encuentran integradas en la Comunidad de Propietarios surgida del proyecto de reparcelación, pero, como así se reconoce por la propia apelante, no es en ellas, sino en dicha comunidad, en quien reside tal condición. Y, por lo tanto, estamos ante el sometimiento de la eficacia del contrato a condición suspensiva consistente en el acaecimiento de un hecho dependiente de la voluntad, no de la parte vendedora, sino de un tercero, incardinable en el contenido del art. 1.115 del CC, según el cual, "cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código". Se podrá decir que la condición de copropietarias de las demandadas les colocaba en situación de implementar, de manera más o menos favorecedora, el desarrollo, la calidad o el contenido de las obras de urbanización en los términos convenidos; pero lo que no se podrá contradecir es, en primer lugar, que aquéllas no eran las responsables de las obras de urbanización ni, en segundo lugar, que, a falta de prueba en contrario, realizaran actos obstaculizadores o impeditivos del buen fin de las mismas. Y lo cierto es que, como resulta de la documental aportada por la parte actora, consta acreditada tanto la recepción de las obras por el ayuntamiento, como la correspondencia de las mismas con los planos, memorias y calidades del proyecto, en condiciones hábiles para la obtención de la licencia de obras. A partir de lo cual, no se trata tanto de ver si la vendedora ha cumplido con los términos de determinada prestación esencial, como sería lo propio de la condición resolutoria implícita del art. 1.124 del CC, sino de verificar si la misma, como acontecimiento no dependiente de su voluntad, se ha cumplido efectivamente. La propia formulación del art. 1.114 del CC, al supeditar la condición al acaecimiento del "acontecimiento" en que consista, y más cuando el mismo depende del azar o de la voluntad de un tercero, introduce un elemento objetivador en la valoración de su cumplimiento, la producción de un suceso, reduciendo las posibilidades de interpretación en razón a aspectos meramente subjetivos u opinativos sobre su suficiencia para los efectos obligacionales anudados, en razón a objeciones sobre la mayor o menor eficacia o trascendencia del mismo para los intereses de parte.

Cosa distinta es la valoración sobre el efectivo cumplimiento del hecho en que consiste la condición. Respecto de lo cual, debemos significar que tanto la recepción de las obras de urbanización del sector sujeto a reparcelación, como la posterior concesión de licencias de obras en las parcelas resultantes son actos reglados, tanto en cuanto a la competencia como en cuanto a su contenido jurídico. Y, por lo tanto, desde que se produce la disposición normativa o el acto reglado en que, como mero acontecimiento, consiste la condición, se ha de tener por cumplida la misma, sin que pueda ser objeto de contradicción por el simple motivo de que, a juicio de una de las partes, no deban ser reconocidos los requisitos o consecuencias legales aparejadas a las formalidades del mismo. Téngase en cuenta que la consumación del contrato de compraventa consiste en la transmisión de la propiedad, en el presente caso, con los derechos de aprovechamiento urbanístico inherentes en función de la posición que correspondía a las vendedoras a la fecha del mismo, cuando aún se encontraba en fase de ejecución de las actuaciones urbanísticas, pendientes de recepción por el Ayuntamiento. De tal manera que lo que la estipulación décima amparaba era el aseguramiento del interés del comprador en adquirir la propiedad de las parcelas identificadas, una vez inscritas en el Registro, con las ventajas propias de la recepción de las obras de urbanización por el Ayuntamiento. Y, sin embargo, lo que se pretende por los apelantes es que la condición para el otorgamiento de la escritura, dependiente de la previa recepción de las obras de urbanización por parte del ayuntamiento, se extienda a la garantía de la obtención no solamente de la licencia de obras, sino de la de primera ocupación. Traspasando a la compradora los riesgos, por otra parte, inherentes a la promoción inmobiliaria, como actividad empresarial, relacionados con el cumplimiento de los requisitos administrativos para la edificación y posterior comercialización de su objeto. En solución interpretativa que, además de contravenir el criterio de la más justa reciprocidad de intereses en las obligaciones onerosas ( art. 1.289 del CC), introduce una evidente carga de arbitrariedad en contra del mandato del art. 1.256 del mismo cuerpo legal, según el cual, la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden quedar al arbitrio de ninguna de las partes. Olvidando, primero, que la condición se vinculaba en esta materia, única y exclusivamente, como acontecimiento, al acto administrativo de la recepción. Segundo, que precisamente la recepción implicaba la conformidad de la autoridad municipal con la las memorias, planos y calidades del proyecto. Y, tercero, que las dudas sobre el único elemento de subjetividad, según la redacción de la cláusula, añadido al hecho objetivo de la recepción, como era la aptitud de la obra recepcionada para la obtención de la oportuna licencia de obra, quedaron despejadas, una vez que, como así reconoce la actora, por la propia documental de la demanda, se solicitó por ella misma, y se concedió, licencia para la ejecución de las obras de una nave en la parcela nº 13, de entre las que figuraban como objeto del contrato.

Llegados a este punto, la recepción de las obras de urbanización y su corroborada aptitud para la obtención de licencia de obras, necesariamente nos mueve a tener por operado el cumplimiento de la condición, haciendo exigible, desde ese momento y una vez operada la inscripción registral del proyecto de reparcelación, el cumplimiento de la obligación de la parte compradora de concurrir al otorgamiento de escritura pública, previo pago de la parte del precio aplazado correspondiente. Y ello, independientemente de las dudas que pudiera suscitar a la parte compradora la obtención de las definitivas licencias de primera ocupación, en función de la reconocida falta de conexión a la red pública de saneamiento de aguas residuales, así como de la posible vinculación a ello de la contratación de los correspondientes suministros de abastecimiento de agua potable. Pues, independientemente de que, como queda expuesto, la condición ha de tenerse por cumplida desde que, como acontecimiento contractualmente previsto, se produce la recepción municipal de las obras, a cuya promoción era en todo caso ajena la parte vendedora, lo cierto es que no solo no queda acreditada tal imposibilidad de aprovechamiento, sino que, conforme a la documental reiterada, la misma queda administrativamente consolidada, más allá de las reconocidas disfunciones y provisionalidad del sistema de vertido, pendiente de solución por organismo supramunicipal.

Motivo por el cual, habrá de ser desestimado el motivo estudiado.

CUARTO..- Que, en cuanto al motivo de nulidad contractual, tenemos que reparar, en primer lugar, en la incongruencia que denota la articulación de la demanda por solicitud subsidiaria de tal pedimento, después de interesar en el suplico, como principal, la resolución del contrato. Pues, predicándose esta última de contratos válidos y eficaces, y depender tan solo del grado de cumplimiento de las respectivas prestaciones de ambas partes, el pedimento principal de resolución resulta de todo punto incompatible con el subsidiario de nulidad, dado que la declaración de resolución nunca podría resultar de contratos anulables y una vez que tal petición, en sí misma, conlleva la convalidación con los efectos que prevé el art. 1.311 del CC.

En todo caso, resulta improcedente la petición de nulidad, la cual no se fundamenta propiamente en dolo de la parte vendedora, a la que no se le atribuye maquinación o artificio para obtener el consentimiento ( art. 1.269 del CC) y sí únicamente la ocultación de una reserva, por otra parte al alcance de cualquier empresario de la promoción, pretendidamente susceptible de influir en la consecución de la plena disponibilidad de las parcelas objeto de contrato, como lo era la falta de conexión a la red de vertidos y saneamiento. Respondiendo, más bien, el planteamiento, a la concurrencia del error que de tal ocultación se habría derivado para la parte compradora, sin duda, por la imposibilidad de atribuir maquinación a aquélla por el resultado de unas obras de urbanización no concluidas a la fecha del contrato que, en todo caso, se revelaría de todo punto inconsistente a la vista de lo hasta aquí expuesto. No solamente por la corroborada irrelevancia, en el orden administrativo, del defecto alegado para la el pleno goce, disfrute y disponibilidad de las parcelas conforme a su destino, según queda razonado; sino, además, por la corroboración de ello que resulta de la recepción de la obra de urbanización y ulterior concesión de licencia de obra, a que se contraía exclusivamente la condición pactada para el otorgamiento de escritura pública. Siendo aplicable al efecto la nutrida jurisprudencia que considera inaplicable tal precepto por razón del conocimiento de hechos que se hayan producido en la fase de consumación del contrato, o cuando se trata de hacer valer el error por la vía de meras presunciones, habiendo podido evitarse el desconocimiento alegado con el empleo de una mínima diligencia por parte del accionante ( STS de 25 de enero de 1996).

Por todo lo cual, procede en justicia la desestimación del recurso.

QUINTO.- Que, de conformidad con el art. 398 de la LEC, procede imponer las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente