Sentencia Civil 476/2023 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 248/2022 de 21 de diciembre del 2023

PRIMERO. Resumen de los antecedentes del recurso de apelación. El actor, Maximino, reclama a Nicanor, Onesimo, Silvia y Remedios la suma de 6.132 €, a cada uno de ellos, en concepto de contribución a los gastos de conservación de una vivienda que pertenece a todos los litigantes en copropiedad por quintas partes iguales, sita en la CALLE000, de la localidad de Renera, siendo la finca n.º NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Pastrana Libro NUM001, Folio NUM002, Alta NUM003, referencia catastral NUM004, atendiendo a que según el informe pericial realizado el importe de las obras realizadas sería de 30.076,06 €, al que hay que sumar el de las tasas de licencia de obras, por importe de 586,11 €, lo que hace un total de 30.662,17 €.

La sentencia desestima la demanda pues considera acreditado que el demandante ha poseído de forma excluyente y exclusiva la finca copropiedad de los litigantes identificándola con el domicilio del actor sito en la CALLE001 nº NUM005; porque siendo obras destinadas a garantizar su habitabilidad, sugieren una ocupación real y exclusiva por el actor; porque no consta que todas las obras reclamadas sean gastos de conservación en sentido estricto; y porque no resulta acreditado que haya abonado efectivamente la cantidad reclamada pues solo aporta una factura.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte apelante solicitando la revocación de la sentencia y la estimación integra de la demanda alegando error en la valoración de la prueba pues su domicilio no es el mismo de la vivienda copropiedad de los litigantes, habiendo realizado las reparaciones cuyo importe solicita.

La parte demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. Motivo del recurso de apelación: error en la valoración de la prueba documental obrante en las actuaciones.

La sentencia concluye que el domicilio del actor es la misma vivienda que es copropiedad de los litigantes, y tiene por acreditado que ha venido residiendo en la misma de forma exclusiva y excluyente respecto de los demás comuneros.

(i). La parte recurrente alega error en la valoración de la prueba documental obrante en las actuaciones pues el Juez a quo confunde la vivienda o domicilio del actor, sito en la localidad de Renera, CALLE001 n.º NUM005, con la vivienda objeto de litis, copropiedad de todos los litigantes, sita en la CALLE000, NUM006, también de la localidad de Renera.

Examinada la prueba documental obrante en las actuaciones debe estimarse el motivo del recurso pues ambas viviendas están perfectamente diferenciadas y es claro que el domicilio del actor no lo constituye la vivienda copropiedad de los litigantes. Veámoslo.

--El domicilio del actor viene establecido en la CALLE001 nº NUM005 (en alguna ocasión pone nº NUM007), de la localidad de Renera, pues así figura en toda la documentación obrante en las actuaciones, tanto en las peticiones de licencia de obras a su nombre, como en la petición inicial del proceso monitorio, en el que se incorpora una copia del DNI del mismo (ac 12), como en las comunicaciones con los demandados.

--La casa copropiedad de los colitigantes se sitúa en la CALLE000, de la localidad de Renera, siendo la finca n.º NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Pastrana Libro NUM001, Folio NUM002, Alta NUM003, referencia catastral NUM004. Así viene referenciada en el inventario de la herencia. También es ubicada dicha casa en los recibos del IBI en la CALLE002 NUM008, pudiendo comprobar que la referencia catastral es la misma (ac 6). Sobre esta misma casa, como se puede apreciar por la referencia catastral, se solicitó licencia de obras el 29 de agosto de 2014 por el actor para retejar, emitiéndose un informe por el técnico del Ayuntamiento el 26 de septiembre de 2014. A dicha vivienda también se refiere la solicitud de licencia de obras por parte del actor para realizar la fontanería y alicatado de la cocina el 15 de abril de 2015 (ac 8) y la fontanería y alicatado del baño el 1 de diciembre de 2015 (ac 9). En todas estas peticiones se puede apreciar perfectamente diferenciado el domicilio del solicitante, Maximino, sito en la CALLE001 nº NUM005, del domicilio donde se ubican las reformas, la finca con referencia catastral NUM004, y si bien la calle se identifica con diferentes nombres, como la CALLE000, la Prolongación de la CALLE000, o la CALLE003, siempre es la misma referencia catastral.

Es claro que son dos viviendas diferentes, sin que de ningún documento se pueda inferir que la finca copropiedad de los litigantes sea o haya sido la residencia o domicilio del actor, ni siquiera del contenido de las cartas remitidas entre los hermanos se pueda apreciar que haya sido ocupada en algún momento por él, a diferencia de lo que se mantiene en la sentencia, habiéndose incurrido en un error en la valoración de la prueba documental por parte del Juez a quo.

(ii). Pero, por otra parte, a diferencia de lo que se indica en la sentencia, tampoco hay ni una sola prueba que acredite que el actor ha poseído, explotado o utilizado la vivienda de forma exclusiva y excluyente. El hecho de que el actor sea el único copropietario que viva en la misma localidad donde se ubica la vivienda y la visite frecuentemente, no implica, a diferencia de lo que se pretende alegar por la parte demandada, que la este utilizando de forma excluyente, pues los demás copropietarios han tenido y tienen las mismas posibilidades de visitarla y usarla, sin que conste que se les haya impedido el acceso a la misma. El hecho de que el resto de los copropietarios, demandados en esta litis, residan en otras localidades diferentes no ha impedido que los mismos hayan podido hacer uso de la referida vivienda.

Tampoco el hecho de que el actor se allanare a la demanda presentada por los ahora demandados solicitando la división del condominio implica un reconocimiento de su posesión en exclusiva y excluyente de la vivienda, a diferencia de lo que se alega por los demandados pues no es cierto que en los hechos segundo y tercero de la demanda que ellos presentaron se refieran a una posesión excluyente, a diferencia de lo que se indica, solo se habla de posesión exclusiva, que se deriva del hecho de ser el único copropietario que frecuenta la vivienda.

Además, el hecho de que el actor haya puesto en venta su domicilio sito en la CALLE001 nº NUM005 o lo haya ofrecido como casa rural, no implica que esté utilizando la que poseen en copropiedad, como se alega por los demandados pues no se ha aportado ni una sola prueba al respecto.

Por último, no consta que la haya alquilado o explotado de cualquier otra forma pues no se ha aportado prueba al respecto. Ni siquiera se menciona en la contestación a la demanda para que la ha podido utilizar, haciendo mención todas las pruebas documentales aportadas a la voluntad de dividir y adjudicar la misma, para lo que es evidente que las obras de reparación realizadas benefician a todos los copropietarios, pues el precio que puede obtenerse por su venta es muy diferente al que se hubiera obtenido con anterioridad, atendiendo al estado de abandono y deterioro que refleja el informe pericial elaborado a finales del año 2012 (ac 5).

Para concluir, señalar que no es cierto que en el apartado tercero del recurso de apelación el actor reconozca dicho uso en exclusiva y de forma excluyente, a diferencia de lo que señala la parte recurrida al contestar al recurso, pues, tras plantear el apelante la teoría sobre el uso tolerado de la cosa común por un comunero en exclusiva, añade que " Aun así, este no es supuesto que ha sucedido, pues nunca tuvieron impedimento para el uso de la cosa común, ni nada han acreditado en este sentido en el proceso."

En consecuencia, no consta acreditado, pues no hay ni una sola prueba al respecto, que el actor haya utilizado, usado, o explotado de forma exclusiva y excluyente y en su único provecho la referida finca copropiedad de los litigantes, ni que se haya beneficiado de cualquier forma de las reparaciones realizadas, correspondiendo a la parte demandada la carga de la prueba, por lo que no es de aplicación la jurisprudencia del Tribunal Supremo mencionada en la sentencia de que cuando uno solo de los comuneros viene utilizando la cosa en su exclusivo provecho no puede reclamar a los demás los gastos realizados para el mantenimiento de la misma por concurrir en tal caso enriquecimiento injusto.

TERCEREO. Sentado lo anterior, y habiéndose solicitado en el recurso de apelación la revocación integra de la sentencia y la estimación total de la demanda, lo que implica que ningún pronunciamiento de la misma puede tener efecto de cosa juzgada, a diferencia de lo que indica la parte demandada al contestar al recurso de apelación, procede entrar analizar la naturaleza de las obras realizadas y determinar si deben ser sufragadas por todos los copropietarios, como si fuéramos instancia.

(i). Para ello debemos traer a colación, la misma doctrina utilizada por la sentencia recurrida en cuanto al reembolso de los gastos realizados por un comunero. El artículo 393 del Código Civil que establece que el concurso de los partícipes, tanto en beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas, presumiéndose iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes de la comunidad. Por su parte, el artículo 395 del Código Civil dispone que todo propietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. El citado precepto se refiere a los gastos que todos los comuneros están obligados a satisfacer aunque no exista acuerdo al respecto y que se extiende a aquellos que sean necesarios para el mantenimiento del destino de la cosa común, con exclusión de aquellos que resulten simplemente útiles u oportunos. Desde el campo doctrinal se pone de manifiesto que sólo cabe incluir dentro de la categoría aquellos gastos que se destinan a impedir la destrucción o el deterioro de la cosa y aquellos que sirvan para mantenerla en condiciones de servir al destino a que está afecta. Se suelen incluir, entre otros, los de reparación y mantenimiento, los que previenen o impiden daños inminentes, no meramente probables.

(ii). La sentencia recurrida se plantea si todos los gastos reclamados son de conservación en sentido estricto, pero no llega a ningún pronunciamiento, desestimando la demanda porque no tiene por acreditado que haya abonado efectivamente la cantidad reclamada pues solo aporta una factura.

Sobre el estado inicial de esta finca, se realizó un informe pericial el 8 de enero de 2013 por el Arquitecto D. Urbano, habiendo girado visita en la vivienda el 15 de noviembre de 2012, en el que se indica que en general la vivienda presenta un muy deficiente estado de conservación y uso, tanto por sus condiciones de seguridad, salubridad e higiene, no siendo apta para ser ocupada como vivienda, indicando las obras necesarias para hacerla habitable, en concreto se precisaría la realización de las instalaciones de fontanería, saneamiento y electricidad (ac 5).

En cuanto a las obras realizadas, de las indicadas en dicho informe pericial, consta, en primer lugar, que el actor solicitó licencia de obras el 29 de agosto de 2014 para retejar, emitiéndose un informe por el técnico del Ayuntamiento el 26 de septiembre de 2014 en el que se indica que se presentó una solicitud de obra menor de acondicionamiento del tejado en malas condiciones y que se verificó que había goteras en los faldones del tejado de teja y de que parte del alero del mismo se encontraba desprendido, por lo que se entendía que era de aplicación el art. 137 de TRLOTAU que regula el deber de conservación y rehabilitación de los copropietarios, toda vez que estas obras de mantenimiento eran necesarias para evitar el mayor deterioro de la vivienda.

También se solicitó licencia de obras por parte del actor para realizar la fontanería y el alicatado de la cocina el 15 de abril de 2015 (ac 8) y la fontanería y el alicatado del baño el 1 de diciembre de 2015 (ac 9), que fueron concedidas y se liquidó la correspondiente tasa. El total de la tasa abonada por las tres licencias alcanzó el importe de 586,11 €, como consta en las liquidaciones realizadas por el Ayuntamiento obrantes en las actuaciones.

Igualmente debemos valorar el informe pericial realizado por Juan María, a instancia del actor, de fecha 25 de febrero de 2018 (ac 113, 114, 115, 116, 117), ratificado en el acto del juicio. En dicho informe se recogen las obras realizadas en la vivienda, tras realizar un examen comparativo entre el estado anterior reflejado en el informe pericial del año 2012 del Sr. Urbano y el estado en el momento de realizar su inspección ocular. Estas obras son: " Se ha reparado totalmente la cubierta, con impermeabilización y tejas nuevas en parte interior junto con sellado y tapado de agujero cumpliendo así con la revisión estructural de la casa de cedula de habitabilidad y seguridad.

Se han retirado los árboles que provocaban daños en el tejado cumpliendo con revisión estructural y accesibilidad exterior de la casa según cedula de habitabilidad y seguridad.

Se ha renovado la instalación de tubería de agua cumpliendo así con el CTE DICTAMEN PERICIAL: Análisis e Importe de subsanación de daños Se ha reformado íntegramente incluido electricidad, fontanería, alicatados, encimera y sanitarios el baño y la cocina, cumpliendo así con requisito de cámara higiénica y equipo de cocina según cedula de habitabilidad y seguridad.

Se han reparado los fuertes problemas de humedades que había en dos habitaciones, así como el techo de otra tercera por donde se colaba el agua proveniente del agujero del tejado, todo ello cumpliendo con el apartado de salubridad de requisitos de la cedula de habitabilidad y seguridad . "

En consecuencia, con el informe del técnico del Ayuntamiento y con los informes periciales referidos resulta acreditado que las obras de reparación del tejado, y de las instalaciones de fontanería, saneamiento y electricidad eran necesarias para mantener y conservar la vivienda como habitable, siendo este el destino propio de una vivienda.

Ello no ha quedado desvirtuado por el informe pericial de D. Alberto, arquitecto técnico, presentado por la parte demandada y que fue elaborado en octubre de 2021 (ac 199). Al contrario, este perito afirma que las obras de la cubierta y de reparación de las humedades eran necesarias, pronunciándose en los siguientes términos " se deberían haber realizado las mínimas obras para mantener el edificio sin que sufriera un deterioro progresivo, siempre que estuvieran de acuerdo en mantener en pie la edificación y esto se traduce en el arreglo de la cubierta y reparación de humedades. Es decir, este perito considera necesarias las obras de la cubierta y de la reparación de las humedades, pero estas humedades afectaban no solo a tres habitaciones, sino también al servicio y a la cocina, como se pone de manifiesto en el informe pericial elaborado en el año 2012, siendo apreciable en el reportaje fotográfico incorporado al mismo, donde el alicatado se había desprendido, siendo por ello necesario acometer tales obras de conservación en dichas dependencias también.

Por lo que, atendiendo a lo expuesto y conforme a la jurisprudencia mencionada, los gastos generados por dichas reparaciones son gastos necesarios de mantenimiento de la vivienda que todos los comuneros están obligados a satisfacer, aunque no exista acuerdo al respecto pues son imprescindibles para el mantenimiento del destino de la cosa común, que no es otro que sea habitable. Es por ello que el pronunciamiento de la sentencia debe ser revocado en este sentido. No se puede aceptar la conclusión que realiza el perito de la parte demandada en cuanto que no procede obligar a los comuneros a realizar obras de mantenimiento y conservación de la vivienda pues se trata de una situación de ruina económica de la vivienda, pues ello debe ser declarado en expediente administrativo, sin que conste ninguna resolución que así lo indique.

(iii). Falta por determinar el importe de las reparaciones realizadas y que deben ser asumidas por todos los copropietarios.

En primer lugar, se ha aportado una única factura a nombre del actor, la nº NUM009 correspondiente a la reparación del tejado por importe de 17.593,4 euros, emitida por Bienvenido, de 10 de noviembre de 2014 (ac 114), habiendo indicado ambos peritos que los trabajos facturados fueron realmente efectuados. La sentencia recurrida y la parte demandada indican que no consta que dicha factura fuera abonada por el actor pues no obra ninguna referencia al pago. Y si bien es cierto que la factura es un documento mercantil emitido por el acreedor y dirigido al deudor, en reclamación del crédito pecuniario derivado del cumplimiento de un contrato entre ambos, que, por sí misma no hace prueba del pago, es claro que la misma estaba a nombre del actor y que la obra esta ejecutada, sin que conste que exista ningún pleito o reclamación del constructor de dicho importe, a pesar del tiempo transcurrido, por lo que no puede ponerse en duda el abono de la misma. En cuanto a su importe, por el perito de la parte demandada se indica que el mismo resulta excesivo aplicando las tablas base de precios de Guadalajara del año 2012, pero olvida el perito que la obra fue realizada en el año 2014, por lo que no puede admitirse dicha objeción, debiendo tener por acreditado que el valor de dicha reparación es el que figura en la factura.

Igualmente se han aportado las liquidaciones de las tasas para la realización de la fontanería y el alicatado de la cocina, dando un presupuesto de 2685 euros para la obra (ac 116); y para la fontanería, electricidad y alicatado del baño por importe de 4.375 euros (ac 115). Dichas obras también constan ejecutadas, sin que haya prueba de que su importe no se corresponda con lo presupuestado.

Por último, el perito valora otras obras realizadas que dice que no han sido incluidas en ninguno de los documentos anteriores. De dichos importes, si bien debe estimarse las partidas por importe de 277,84 euros y 280,22 euros por la reparación de las humedades, más el 21 % de IVA, lo que hace un total de 675,25 euros pues las mismas eran imprescindibles para el mantenimiento de la vivienda, como reconocen todos los peritos. Sin embargo, no se admiten las demás partidas pues, por una parte se trata del mobiliario de la cocina y los sanitarios, que no constan fueran necesarios para el mantenimiento de dichas dependencias, y por otras son actuaciones que no constan que no estén incluidas en los presupuestos anteriormente indicados.

En consecuencia, las cantidades a las que deben hacer frente los copropietarios son 17.593,4 euros (reparación del tejado), 2685 euros (fontanería y alicatado de cocina), 4.375 euros (fontanería, electricidad y alicatado del baño), 675,25 euros (humedades) y 586,11 € (tasas por las licencias), lo que suma un total de 25.914,76 euros. Ello supone que cada uno de los cinco copropietarios deberá abonar la cantidad de 5.182,95 euros.

Ello lleva a la estimación parcial del recurso de apelación y, en consecuencia, a la estimación parcial de la demanda.

CUARTO. Costas procesales. La estimación del recurso de apelación lleva a la estimación parcial de la demanda, por lo que no procede imponer las costas de primera instancia a ninguna de las partes, conforme lo dispuesto en el artículo 394 de la L.E.C.

Respecto a las costas de la alzada, al estimarse el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, con la revocación de la sentencia de instancia en el sentido indicado, no procede hacer su imposición conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación