Sentencia Civil 64/2024 Audiencia Provincial de Guadalajara Civil-penal Única, Rec. 384/2022 de 09 de febrero del 2024

PRIMERO. Resumen de los antecedentes del recurso de apelación. La parte actora instó, la declaración de incumplimiento por parte de la vendedora de su obligación de entregar la plaza de garaje objeto de la compraventa realizada en virtud de escritura pública otorgada el 7 de noviembre de 2019, como anexo junto a un trastero a una vivienda, con fundamento en la doctrina de aliud pro alio, por ser la misma inhábil para su destino pues resulta totalmente inadecuada para el estacionamiento normal de un vehículo por su estrechez y su situación, y solicitó, entre otras pretensiones y a los efectos del presente recurso, la entrega de una plaza de aparcamiento hábil para su destino en la misma planta en la que se encuentra la adquirida.

La demandada se opuso a dicha pretensión alegando que no existe incumplimiento pues la plaza es hábil para su destino y, además, el demandante tuvo pleno conocimiento de la situación y características de dicha plaza previamente a la compra. Además, opuso la imposibilidad de cumplimiento de lo solicitado en cuanto a la entrega de una nueva plaza, al no tener ninguna disponible en propiedad en el edificio.

La sentencia, a los efectos que interesan en el presente recurso, declara incumplido el contrato de compraventa por resultar inhábil para su destino la plaza de garaje señalada con el NUM000", y condena a la demandada a transmitir la propiedad y a la entrega al actor de una plaza de garaje hábil para su destino, en la misma NUM001 en que se encuentra ubicada la plaza NUM000.

Contra dicho pronunciamiento se alza la entidad demandada alegando error en la valoración de la prueba e infracción de los artículos 1091, 1254, 1256, 1258, 1445 y concordantes, artículos 1281, 1282 y siguientes del Código Civil pues la plaza de garaje es hábil; e incorrecta valoración de la prueba e infracción del artículo 217 LEC en cuanto a la condena a transmitir la propiedad de una plaza de garaje hábil en el mismo edificio, siendo ello de imposible cumplimiento pues no dispone de ninguna plaza de garaje en la misma planta ni en el mismo edificio, no correspondiendo la carga de la prueba al mismo y no ha sido demandada la comunidad de propietarios, lo que hubiera sido necesario para desvincular la plaza de garaje a la vivienda.

Dado traslado del recurso a la parte demandada, por la misma se solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. Primer motivo del recurso de apelación: incorrecta valoración de la prueba e infracción de los artículos 1091, 1254, 1256, 1258, 1445 y concordantes, artículos 1281, 1282 y siguientes del Código Civil.

La sentencia, para justificar la inhabilidad de la plaza de aparcamiento por la dificultad que presenta al aparcar y salir de la misma, se basa en las quejas que el actor manifestó en los momentos inmediatamente posteriores a la firma de la escritura y entrega de llaves; en el informe pericial aportado por la actora donde se aprecia la dificultad de las maniobras necesarias para aparcar; sin que ello haya sido desvirtuado por el informe pericial aportado por la demandada que se limita a indicar que la plaza cumple con la normativa, ni tampoco por la declaración del representante de la demandada pues si bien aparcó no se indicaron las circunstancias en las que lo hizo, sin que el hecho de que se hayan aportado fotos con un vehículo aparcado desvirtúa la existencia de esa dificultad al aparcar.

La parte recurrente señala que la plaza de aparcamiento es hábil e idónea para su destino y no ha existido ningún incumplimiento contractual.

(i). Como indica la sentencia del Tribunal Supremo número 793/2012, de 21 de diciembre, para que exista incumplimiento contractual por "aliud pro alio" es preciso que se entregue cosa distinta a la pactada, de suerte que el objeto vendido sea inhábil para cumplir la finalidad para la que se vendió y, consiguientemente, se produzca la insatisfacción del comprador. En referencia a las plazas de aparcamiento la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 1991 resume la doctrina jurisprudencial al respecto declarando que "(e)s de considerar como esencial la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que le es propio, adecuación que alcanza tanto al tema de las dimensiones como al de los accesos, y la compraventa de las mismas comporta la obligación de entrega el objeto hábil y la plena satisfacción del comprador que le permite el uso de la plaza para su específico fin", que como dice la sentencia de 16 de marzo de 1995 "( c)omprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas", de manera que hay " incumplimiento contractual cuando el espacio no se ajusta en dimensiones, accesos y conveniente uso a lo previsto negocialmente".

De lo expuesto resulta que para la resolución del contrato por incumplimiento contractual no es necesaria la absoluta inhabilidad del aparcamiento pues para la aplicación de la doctrina del aliud pro alio basta cierta gravedad obstativa que existirá cuando la cosa entregada provoca notoria dificultad. Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2007 (ROJ 4823/2007) "(l)a consideración de la inhabilidad del objeto de la compraventa es producto de una valoración jurídica que, ante todo, tiene un componente fáctico, y que resulta de la empírica constatación de las circunstancias que, conforme a la caracterización jurisprudencial, conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo - Sentencias de 28 mayo 2001 y de 28 noviembre 2003 -, o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto- Sentencias de 24 enero 2001 y de 28 noviembre 2003 -, debiendo considerarse como esencial -tal y como puntualiza la repetida Sentencia de 28 de noviembre de 2003 , recogiendo la doctrina de la de fecha 24 mayo 1991 y las anteriores que esta última cita- la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas.".

(ii). En el presente caso, como señala la sentencia recurrida, del informe pericial elaborado por D. Romulo aportado por la parte actora y al que acompaña un reportaje fotográfico (ac 6), en el que se observa las maniobras de aparcamiento en la plaza objeto de autos con el vehículo propiedad del actor, un Peugeot 407, tanto en dirección de la marcha como marcha atrás, siendo muy dificultosa por la existencia del pilar a un lado y el muro por el otro. Dicho informe es realizado por un arquitecto, para determinar la viabilidad de la plaza, y concluye, lo que se puede apreciar con las fotografías aportadas, que resulta casi imposible aparcar el vehículo en el sentido de la marcha sin invadir las plazas NUM002 y parte de la NUM003 ubicadas enfrente, por lo que, de haber vehículos estacionados en ellas, sería extremadamente dificultoso aparcar, quedando obligados a realizar una infinidad de maniobras. Y lo mismo ocurre si se intenta aparcar en sentido de marcha atrás, existiendo también dificultada para ello, precisando circular marcha atrás desde el comienzo del vial, e invadir la plaza NUM002, que se ubica enfrente, en la maniobra final. Añade, que, por otra parte, los acompañantes que estuviesen sentados en el lado derecho no podrían salir del vehículo aparcado por el lado izquierdo de la plaza por la proximidad del muro de cerramiento, y, si estuviera estacionado el vehículo de la plaza NUM004, tanto el conductor como los acompañantes de su lado no podrían salir por el lado derecho por la proximidad del otro vehículo.

Ningún error se ha producido al valorar la prueba pericial, a diferencia de lo que se indica en el recurso, realizando el perito una valoración técnica en cuanto a la viabilidad de la maniobra de aparcar un vehículo en dicha plaza, basándose en datos objetivos, experimentados a realizar la prueba, sin que sean apreciaciones subjetivas. Y ello no ha sido desvirtuado por la prueba pericial aportado por la parte demandada, que se limita a realizar una medición de la plaza de garaje, sin que conste que intentara aparcar ningún vehículo.

La necesidad de realizar tales maniobras de estacionamiento y salida del vehículo y la dificultad de los ocupantes para entrar y salir del vehículo restringe la utilidad esperada y que era exigible de una plaza de garaje, situación que se corresponde con la imposibilidad y grave incomodidad a la que se refiere el demandante. Ello no ha quedado desvirtuado, a diferencia de lo que indica el recurso, por la declaración testifical del representante de la parte demandada pues, si bien declaró que aparcó el vehículo del actor y lo hizo en dos o tres maniobras, no puede precisar si cuando lo hizo las plazas de garaje que hay enfrente y la del lateral estaban o no ocupadas.

En consecuencia, resulta acreditado que dicha plaza supone su inutilidad, aun relativa, para el uso que le es propio, inhabilidad que va más allá de una insatisfacción puramente subjetiva del comprador y que es independiente de cuáles sean las características de los vehículos que posee el demandante, que no puede ser obligado a la utilización de vehículos de menor tamaño, a diferencia de lo que indica la parte recurrente.

No es admisible la afirmación de la parte recurrente para desvirtuar dicha conclusión en el sentido de que el comprador no puede alegar la inhabilidad de la plaza del garaje pues el mismo, con la firma del contrato privado primeramente, el 4 de noviembre de 2019 (documento n º 1 de la contestación), y después de la escritura pública de compraventa el 7 de noviembre de 2019 (documento nº 2 de la contestación), en la que se incluye la descripción de la plaza de garaje NUM000, con una superficie útil de 11,40 m2 y como linde a la izquierda y fondo el muro del edificio, admitió y consintió las especiales características y dimensiones de las plazas de garaje, que conocía por haberlo visitado con anterioridad hasta en dos ocasiones, siendo ello lo que fue entregado, conforme señalan los peritos. Bien es cierto que las consecuencias del aliud pro alio se eliminan si la parte compradora conoce y acepta las consecuencias que hagan inhábil el objeto, en cuyo caso, dice la citada STS de 21 de mayo de 1991, evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto permite aplicar los artículos 1124 y 1101. Sin embargo, consideramos que en nuestro caso no se da esta situación, pues para constatar la inadecuación del aparcamiento hacía falta más que un mero examen visual de la plaza, siendo menester, como se dice en la mentada STS de 9 de julio de 2007, "(s)u efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato". La vendedora no queda exonerada forzosamente de responsabilidad por el hecho de que al otorgamiento de la escritura estuviera acabada o a la vista la plaza de aparcamiento, pues es cuando se utilizan que los usuarios pueden conocer realmente el problema y su falta de habilidad, como ocurrió en el presente caso. En consecuencia, no puede admitirse que conociera los problemas de inhabilidad de uso ya en el momento de adquirir la plaza ni que lo consintiera o asumiera ese riesgo, máxime cuando reclamó al poco tras intentar hacer un uso normal y no conseguirlo.

Por otra parte, no ignoramos que los peritos afirmaron que la plaza de garaje adquirida por el actor cumplía con todos los requisitos administrativos siendo sus dimensiones, tanto de estacionamiento como de maniobrabilidad, correctos. Ahora bien, en el presente caso, no se discuten las dimensiones de la plaza de garaje si no su utilidad para poder estacionar en ellas dadas las específicas circunstancias concurrentes, como son la presencia de un pilar y del muro, el ancho de la calle de maniobra y el espacio que ocupa el vehículo de la plaza colindante, por lo que no es obstáculo para apreciar que la plaza de garaje es inhábil el que cumpla con los requisitos administrativos, como nos indica la STS de 2 de febrero de 2003, en la que se dice: " La conclusión que se extrae de la relación fáctica expuesta es que se da, cuando menos, una situación de grave dificultad para la normal utilización de las plazas de parking objeto del proceso, la cual conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, debe ser calificada como ruina funcional, dejando sin efecto la apreciación en contrario de la sentencia de instancia. No obstan a lo expuesto las objeciones de las partes demandadas-recurridas, ya que en el aspecto civil lo que importa es la situación de grave dificultad de uso de la cosa como consecuencia de no ser adecuada la construcción efectuada; como asimismo resultan irrelevantes las alusiones a las licencias municipales de obra -previa y definitiva-...; asimismo es indiferente que las escrituras públicas de compraventa se formalizaran después de otorgada la licencia definitiva, o que la dimensión de la mayoría de las plazas de aparcamiento es válida para todo tipo de coche turismo, porque la grave dificultad de uso está en el acceso, tanto en cuanto a las rampas y giros, como en la entrada y salida de los aparcamientos, según se deduce de la relación fáctica [...]

El hecho de que los vehículos, al circular por las rampas, sufran golpes en la parte delantera o trasera según el sentido de utilización de las mismas; la existencia de importantes dificultades para la realización de los giros para el acceso entre las plazas sitas en las NUM001 y la calle; y que se precise de la utilización de plazas vacías para poder maniobrar normalmente en la entrada y salida de los respectivos aparcamientos, todo ello, revela la envergadura de los defectos, que impiden el normal disfrute conforme a su destino de la cosa, convirtiendo su uso en ciertamente irritante y molesto."

Por último, es verdad que por la parte demandada se ha aportado una foto de un vehículo aparcado en la plaza de garaje litigiosa, pero se reconoció en el juicio que no se había comprobado las maniobras efectuadas para lograr aparcar ni si se estacionó en la NUM000 antes de ocuparse la NUM004 y las plazas NUM002 y NUM003 de enfrente o viceversa. Se trata de circunstancias importantes dada la doctrina y consideraciones jurídicas expuestas más arriba sobre las plazas de aparcamiento y el "aliud pro alio".

En consecuencia, de la prueba practicada en las actuaciones valorada conforme a las reglas de la sana crítica ( Artículos 316, 348 y 376 de la LEC ), llegamos a la misma conclusión que la juzgadora de instancia, que la plaza de garaje vendida al actor, si bien reúne las dimensiones que administrativamente se exigen, en la práctica resulta inhábil para el uso que le es propio debido a la presencia de un pilar delantero en el lado derecho según se mira desde el pasillo, porque no hay radio de giro suficiente marcha adelante y, no se puede aparcar marcha atrás porque no se puede girar el coche y, de poder hacerse, sería necesario ir marcha atrás todo el vial y realizar muchas maniobras. Lo cual supone el incumplimiento contractual. Todo ello, insistimos, al margen del tema de la licencia de primera ocupación o de la cédula de calificación o de permisos administrativos, pues debe sentenciarse el asunto conforme a la normativa y jurisprudencia de tipo contractual civil.

Por ello debemos desestimar el motivo del recurso de apelación en lo referente al incumplimiento contractual, que confirmamos en esta alzada por la inhabilidad relativa de la plaza de aparcamiento para el uso que les es propio.

TERCERO. Segundo motivo del recurso de apelación: sobre las consecuencias del incumplimiento contractual.

La sentencia estima la pretensión del comprador y condena a la demandada al cumplimiento del contrato de compraventa de la plaza de garaje conforme al art. 1124, debiendo proceder a la entrega de una plaza de garaje hábil para su destino en la misma planta que la que le fue entregada con el contrato de compraventa, con devolución de esta última previa desvinculación de la vivienda a la que resulta aneja, lo que deberá realizar la actora, correspondiendo a la demandada el abono de los gastos que ello genere. Además, considera que no ha quedado acreditado que la entidad demandada no disponga de otra plaza de garaje en propiedad en ese edificio que pueda poner a disposición del actor.

La parte recurrente insiste en que no puede procederse a la desvinculación de la plaza de garaje de la vivienda pues la demandada no es su titular y necesita el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios; y, en todo caso, le resulta imposible la entrega de otra plaza de garaje en la misma planta del edificio, pues no dispone de ninguna, no correspondiendo a dicha entidad la carga de la prueba sobre este punto.

(i). Como señala acertadamente la sentencia recurrida, la desvinculación de la plaza de garaje que ha sido vendida como anexo a la vivienda es posible cuando los estatutos le concedan esa facultad al comprador de la vivienda, lo que ocurre en el presente supuesto pues el art. 4 de los Estatutos que constan en la escritura de Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal(ac 4) de forma expresa contempla la posibilidad de desvincular los elementos anejos a las viviendas sin el consentimiento de la Junta de Propietarios.

Siguiendo lo expuesto en la sentencia y por la parte recurrida, dicho artículo 4º es perfectamente válido como viene declarando la jurisprudencia del TS entre otras en las sentencias del 13 de mayo de 1997 y 17 de noviembre de 2011 y la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, en las resoluciones de 26 de febrero de 1988, 19 de junio de 2.012, 21 de junio de 2.013 y 5 de octubre de 2.016.

En concreto, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de noviembre de 2011 declaró "la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietario, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos que no comporten alteración de cuotas".

Por otra parte, la resolución de la DGRN de 17 de enero de 2006, básicamente, dice, después de distinguir entre segregación y desvinculación, que esta precisa de la autorización de la comunidad de propietarios, salvo que la desvinculación esté permitida por los Estatutos. Según señalan las resoluciones de 11 y 15 marzo 2004, el fundamento se encuentra en que, tanto la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes, si bien la de 25 octubre 1996 precisa que " para realizar este acto el propietario sin intervención de la Junta hubiera sido necesario que en los Estatutos se hubieran descrito las plazas de garaje que se configuraron como anejos, pues la descripción de linderos y la determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes."

En consecuencia, en el caso que nos ocupa, la plaza en cuestión aparece perfectamente descrita en la escritura, con sus linderos y coeficiente de participación en el inmueble, y consta en el título constitutivo que el titular puede desvincularla de la vivienda sin la autorización de la Junta de Propietarios, por lo que es posible su desvinculación sin que se precise la unanimidad de la comunidad de propietarios, lo que lleva a la desestimación de la alegación realizada por la parte recurrente.

(ii). Por otra parte, como señala la sentencia recurrida, no se ha acreditado que a la entidad demandada le resulte imposible la entrega de otra plaza de garaje en la misma planta del edificio, por no disponer de ninguna, correspondiendo a la misma la carga de la prueba pues fue ella quien lo alegó para oponerse a la pretensión de la parte actora, como hecho obstativo.

Además, como indica el recurrido, en la hipótesis de que en la fase de ejecución quedase acreditado la imposibilidad de la ejecución del fallo en sus propios términos, la consecuencia de tal imposibilidad no sería la desestimación de la pretensión de la demanda, como erróneamente pretende la apelante, sino la sustitución de la ejecución en sus propios términos por la ejecución por su equivalente pecuniario, como expresamente prevé, con carácter general, el artículo 18.2 de la LOPJ. No obstante, no procede a esta Sala pronunciarse sobre si dicha imposibilidad, en caso de darse, sería imputable o no a la entidad demandada, debiendo ser acreditada por la parte que lo alega en el momento procesal oportuno.

Lo expuesto lleva a la desestimación del motivo del recurso y a la confirmación de la sentencia.

CUARTO. Costas procesales. De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 ambos de la LEC, habiendo desestimado el recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,