Sentencia Civil 257/2023 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 680/2022 de 14 de abril del 2023

PRIMERO.- Para decidir sobre el recurso formulado se considera oportuno hacer previa referencia a los siguientes antecedentes de carácter fáctico y jurídico:

A) Circunstancias de hecho:

1.- Con fecha 19 de julio de 2006 los demandantes-recurrentes (actuando como compradores) perfeccionaron contrato de compraventa con "Grupo Inmobiliario RA&BE S.L." (que actuaba como promotora-vendedora, y que es mercantil ajena a este pleito), que tenía por objeto vivienda a construir en la manzana C, designada con el número NUM000, de la promoción inmobiliaria denominada " DIRECCION000", ubicada en el término municipal de Trigueros.

A los fines de este litigio deben destacarse los siguientes particulares de dicho contrato, cuyo ejemplar se acompañaba con la demanda:

a.- Se contempló que las obras finalizarían aproximadamente veinticuatro meses después de firmarse el acta de replanteo.

b.- Se convino precio global de 161.672 euros más IVA, a abonar en la siguiente forma:

- 3.000 euros que ya se habían entregado el día 12 de junio de 2006.

- 8.130,93 euros (IVA incluido) abonados al firmarse el contrato.

- 23.256,87 euros (IVA incluido) a pagar mediante 24 efectos cambiarios aceptados por los compradores, con vencimientos mensuales sucesivamente consecutivos, por importe nominal de 969,03 euros cada uno de ellos.

- El resto se abonaría de forma simultánea a la firma de la escritura pública de compraventa y entrega de llaves, mediante la subrogación de los actores como deudores en el préstamo hipotecario que la promotora iba a concertar con la entidad "La Caixa".

2.- Con fecha 10 de septiembre de 2007 se levantó acta de replanteo; en consecuencia, conforme a lo convenido, en septiembre de 2009 debía haber finalizado la construcción de la vivienda antes referida.

3.- Con fecha 19 de octubre de 2010 la promotora-vendedora fue declarada en situación de concurso necesario de acreedores ( procedimiento nº 433/2009 del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla).

4.- Posteriormente, con fecha 31 de julio de 2012, se dictó Auto en ese proceso concursal mediante el que se aprobó el plan de liquidación de la concursada presentado por la administración concursal: en dicho plan se contemplaba la resolución de los contratos de compraventa perfeccionados como consecuencia de la promoción inmobiliaria en que se incardina la vivienda en construcción adquirida por los recurrentes, caso de no poderse continuar las obras, y diversas posibilidades de liquidación que iban desde la adjudicación al acreedor hipotecario a la venta directa, pasando por la pública subasta.

5.- Y tal resolución contractual se produjo en cuanto, conforme a comunicación remitida por la administración concursal datada a 29 de abril de 2020, el día 16 de noviembre de 2017 se procedió a subastar notarialmente la referida promoción inmobiliaria, en momento en que su porcentaje de ejecución era de aproximado 70% ó 75%.

6.- En lo que concierne a los efectos cambiarios que por mor del contrato objeto de litis se cargaron en cuenta de los demandantes, debe reseñarse lo siguiente:

a.- Los cargos efectuados de aquellos que tenían vencimientos sucesivos entre septiembre y diciembre de 2006, así como entre julio y septiembre de 2007 (siete cambiales cuyo global nominal importa 6.783,21 euros), se hicieron desde entidad bancaria cuya referencia numérica identificativa era 0075, que no se niega que se corresponde con "Banco Popular Español S.A." (hoy la demandada "Banco Santander S.A."). De hecho, al contestar a la demanda, esta entidad bancaria reconoció como " Cierto que las citadas letras fueron descontadas por Banco Popular, siendo ingresado su importe en cuenta de la promotora" (sic. página segunda, párrafo cuarto de su escrito de contestación).

b.- La letra de cambio cuyo vencimiento se produjo en la mensualidad de octubre de 2007 (969,03 euros) se cargó desde entidad cuya referencia numérica identificativa es 0182, que es notorio que corresponde a BBVA, como además acredita el enlace web a página del Banco de España que se plasma en el escrito de conclusiones presentado por la parte actora durante la primera instancia de este litigio.

7.- Al articular sus escritos de contestación a la demanda (mediante la que se les reclamaban los importes antes respectivamente referidos), esas entidades bancarias se opusieron a la estimación de aquella, habiendo sido absueltas en primera instancia; por el contrario "Bankia S.A." -que fue la entidad que finalmente financió la promoción inmobiliaria, respecto a la cual se perseguía global de 15.504,48 euros por las cambiales que se cobraron a través de la misma- se allanó incondicionalmente a tal pretensión.

8.- Por último se considera oportuno resaltar sucesión de acontecimientos que se detallan en la Sentencia recurrida, que efectivamente aparece acreditada mediante la documentación obrante en las actuaciones; en dicha Sentencia, en el último párrafo de su Fundamento de Derecho Sexto se relata literalmente el siguiente "iter": " la vivienda debía haber sido entregada la vivienda en septiembre de 2009 ( 24 meses después del acta de replanteo) en febrero de 2009 la promotora informa a los compradores de las dificultades por las que atraviesa y de la paralización de las obras, y en Julio de 2010 requieren los actores notarialmente a la promotora para que finalice la vivienda o resuelva el contrato con devolución del cantidades por incumplimiento y es a finales del año 2010 cuando la promotora entra en situación de concurso de acreedores y entrando en fase de liquidación en 2013, y en 2017 se instan diligencias preliminares para conocer si el promotor había concertado la garantía de la ley 57/68 iniciando en 2020, acciones para la devolución de las cantidades".

B) Antecedentes jurídicos:

A los fines del presente litigio debe sobre todo recordarse la doctrina jurisprudencial existente con relación a la responsabilidad exigible a las entidades bancarias, en desarrollo de lo dispuesto en la Ley 57/1968 conforme a la cual, en aquellos supuestos en que las entregas a cuenta a una promotora inmobiliaria no fueron garantizadas en los términos legalmente establecidos pero se realizaron en cuenta bancaria de dicha entidad promotora, "ello no impide que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía respondan frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad, pues a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre se fijó como doctrina en relación con la condición 2.ª del art. 1 Ley 57/1968 que "las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad" (doctrina que se reitera en las sentencias 142/2016, de 9 de marzo, y 174/2016, de 17 de marzo, 226/2016, de 8 de abril, y 459/2017, de 18 de julio)...Como afirma la reciente sentencia 636/2017, de 23 de noviembre, "la razón fundamental de esta jurisprudencia es que las entidades de crédito depositarias de cantidades provenientes de particulares compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con el este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (de recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada). En consecuencia, basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que "supo o tuvo que saber", según dijo literalmente dicha sentencia) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada. No entenderlo así y exonerar de responsabilidad a la entidad de crédito en los casos en que las cantidades se recibieran "en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones" privaría a los compradores de la protección que les blinda el "enérgico e imperativo" sistema de la Ley 57/1968" (sic. Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28 de febrero de 2018, nº 102/2018).

Redunda en lo expuesto la Sentencia del mismo Alto Tribunal de fecha 9 de julio de 2019 (nº 408), al declararse mediante la misma que "interpretando el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 , esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre ( de pleno ), 142/2016, de 9 de marzo , 174/2016, de 17 de marzo , 420/2016, de 24 de junio , 468/2016, de 7 de julio , 459/2017, de 18 de julio , 502/2017, de 14 de septiembre ( de pleno ), 636/2017, de 23 de noviembre , 102/2018, de 28 de febrero , y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial: En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

No obstante, en esta última Sentencia citada se añade a continuación que "de esta doctrina se desprende, por tanto, que la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella". Y se confirma tal doctrina en Sentencia del mismo Alto Tribunal de fecha 28 de noviembre de 2019 (nº 645), al reiterarse que "la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad"

SEGUNDO.- Dicho lo anterior, y si bien las codemandadas absueltas (ahora apeladas) se han aquietado con la Sentencia recurrida (por ende también con los razonamientos de ésta mediante los que se rechazaban varios de los óbices que aquellas adujeron al contestar a la demanda formulada de contrario), se considera también conveniente reproducir éstos y confirmar el acierto de esa Sentencia en cuanto a su rechazo:

a.- Es evidente que el marco de protección que ofrece la Ley 57/1968, de 27 de julio, no alcanza a aquellas adquisiciones inmobiliarias con finalidad especulativa, sino sólo a aquellas cuyo destino sea domicilio o residencia familiar, con carácter permanente, de temporada, accidental o circunstancial. No existe sin embargo ninguna prueba en lo actuado que apunte, ni tan siquiera con carácter indiciario, que la compraventa objeto de litis se hiciera con finalidad ajena a ese marco de protección, habiendo devenido pues huérfano de todo sustento probatorio el mero alegato formal en tal sentido efectuado por la codemandada "Banco Santander S.A.", que de hecho no ha realizado esfuerzo alguno tendente a acreditarlo; existe incluso indicio en contrario cual es que los actores se dedican profesionalmente a actividades ajenas a un ámbito negocial (conductor por cuenta ajena y peón agrícola, cual consta en el poder para pleitos anejo a su demanda). Y es que, como se infiere de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 31 de enero de 2022 (ROJ: STS 368:2022), una vez que los compradores explicitan en su demanda -como es el caso, concretamente en el párrafo segundo de su Hecho Segundo- el destino residencial de la adquisición (en la demanda se manifestaba que la vivienda se adquirió con la intención de establecer allí su residencia habitual, pues al firmar el contrato aquellos vivían con sus padres), corresponde a la entidad bancaria demandada poner de manifiesto y acreditar la concurrencia de hechos que la jurisprudencia viene considerando como indicios relevantes para apreciar una finalidad no residencial que excluya la aplicación de la Ley 57/1968 tales como, en lo que se refiere al supuesto a que se contrajo dicha Sentencia, ser uno de los compradores administrador de una mercantil que operaba en el sector inmobiliario

b.- Tampoco cabe apreciar la caducidad de la acción, opuesta asimismo por "Banco Santander S.A.": no habiéndose prestado aval por esta codemandada (tampoco por la otra codemandada absuelta), es evidente que la acción que se ejercita resulta ajena a su existencia, no siendo pues aplicable el término de caducidad que, únicamente para el supuesto de haberse constituido tal garantía, se establece en la Disposición Adicional Primera, apartado segundo, nº 2 c), de la Ley de Ordenación de la Edificación.

c.- Además, a la vista de la sucesión de acontecimientos anteriormente expuesta (último antecedente de carácter fáctico, de entre los reseñados en el inmediatamente anterior Fundamento de Derecho), no cabe apreciar que los demandantes hayan incurrido en retraso desleal en cuanto al ejercicio de la acción. Cuánto más debe así concluirse cuando, incluso en supuestos en que se apura el término prescriptivo (y en el caso que nos ocupa ni tan siquiera se ha efectuado alegato al respecto), esa circunstancia no se considera por sí misma de inequívoca significación para generar confianza en tal sentido; en cuanto a este particular resulta clarificadora la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 24 de abril de 2019 (nº 243) al declararse en la misma que "la regla es que el titular del derecho puede ejercitarlo hasta el último momento hábil del plazo de prescripción, pues es el legislador quien debe valorar en qué plazo se puede ejercitar cada acción. No se puede afirmar que ejercita sus derechos de mala fe quien lo hace dentro del plazo legal, sin que previamente existan hechos, actos o conductas suyos que engendren, rectamente entendidos, en el obligado la confianza de que aquéllos no se actuarán ( sentencia de 16 de diciembre de 1991, rc. 143/1990 ).

Para que el ejercicio de un derecho por su titular resulte inadmisible es preciso que resulte intolerable conforme a los criterios de la buena fe ( art. 7 CC ) porque, en atención a las circunstancias, y por algún hecho del titular, se haya generado en el sujeto pasivo una confianza legítima de que el derecho ya no se ejercería, de modo que su ejercicio retrasado comporta para él algún tipo de perjuicio en su posición jurídica ( sentencias 352/2010, de 7 de junio , 299/2012, de 15 de junio , 163/2015, de 1 de abril , y 148/2017, de 2 de marzo ).

Nada de eso sucede en este caso.

El hecho de que el actor haya apurado el plazo de prescripción no es un acto de inequívoca significación que por sí solo pudiera generar la confianza fundada de que el derecho no iba a ser actuado".

d.- No concurrencia por último (óbice opuesto por BBVA) de la exigencia establecida en la Ley 57/1968 conforme a la cual, para que se active el mecanismo restitutorio que propicia, es preciso que haya expirado el plazo de entrega de la vivienda sin haber tenido lugar ésta, y además que se rescinda el contrato de compraventa; sin embargo, el informe de los administradores concursales antes referido demuestra la concurrencia de ambos requisitos: el hecho de haberse vendido la promoción inmobiliaria en subasta notarial implica que el contrato se ha resuelto (conforme a la previsión contenida en tal sentido en el plan de liquidación), sin haberse entregado a los actores la vivienda que adquirieron (de hecho en ese mismo informe se corrobora que no estaba terminada).

Una vez confirmada la procedencia del rechazo efectuado en la Sentencia recurrida con relación a precitados óbices, debe abordarse el análisis de la argumentación desarrollada en el escrito de recurso (a través del cual se persigue que la estimación de la demanda sea íntegra, alcanzando pues también a las pretensiones deducidas frente a "Banco Santander S.A." y "Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A."), asumiendo como premisa que no consta en autos que en ninguna de esas entidades se abriera la cuenta especial referida en la Ley 57/1968 (hoy Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación), como tampoco que avalaran la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los recurrentes como consecuencia de la compraventa de que deriva su reclamación.

TERCERO.- En lo que respecta a "Banco Santander S.A.", en su escrito de contestación a la demanda reconoció expresamente -como ya con anterioridad se ha avanzado- que el importe de las letras de cambio que se le reclama fue ingresado en cuenta que la promotora-vendedora tenía abierta en "Banco Popular Español S.A." (hoy "Banco Santander S.A."): en tal sentido, en el párrafo cuarto de la página segunda de ese escrito literalmente se admite que es " Cierto que las citadas letras fueron descontadas por Banco Popular, siendo ingresado su importe en cuenta de la promotora" (sic). Y a continuación casi inmediata manifestaba que " cuando se presentan efectos al descuento, mi mandante se limita a analizar el riesgo de la operación, es decir, la solvencia de los aceptantes de los efectos, comprobando su incorporación o no a un registro de morosos" (sic. párrafo primero de la página tercera del mencionado escrito alegatorio).

Si, como admite dicha demandada, las siete cambiales fueron descontadas en la entidad de que trae causa, tras haber analizado el riesgo que presentaba esa operación de descuento, habiéndose posteriormente ingresado su importe en cuenta de dicha entidad, resulta contrario a elemental parámetro de lógica y de usual práctica bancaria que, aunque no tuviera conocimiento anterior al respecto, como consecuencia de ese análisis el empleado de la entidad bancaria no deviniera conocedor de ser promotora inmobiliaria la mercantil que presentaba las cambiales a descuento, y que éstas (máxime la identidad de su importe, su aceptación por particulares, y sus vencimientos mensualmente sucesivos) representaban el precio aplazado de una compraventa perfeccionada por aquella.

Debe por ende concluirse que "Banco Popular Español S.A." (hoy "Banco Santander S.A,") conoció al descontarlos la causa del libramiento de los efectos cambiarios, o sea, como jurisprudencialmente se requiere, "supo o tuvo que saber" tal circunstancia.

Procede en consecuencia estimar el recurso formulado, en lo que respecta a la pretensión deducida por los actores contra "Banco Santander S.A.", revocando la Sentencia recurrida en el sentido de estimar también la demanda en cuanto formulada contra "Banco Santander S.A.", condenando a esta entidad a abonar a los actores la cantidad de 6.783,21 euros, más intereses legales devengados desde la fecha de cada uno de los pagos que conforman ese principal (al ser pacífica la doctrina jurisprudencial al respecto, como se señala en Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de enero de 2021, nº 24, Fundamento de Derecho Octavo), así como al abono de las costas procesales devengadas por los actores durante la primera instancia de este procedimiento por su reclamación frente a dicha entidad (dada la estimación de la demanda en cuanto dirigida contra ésta, y de conformidad a lo establecido en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTO.- E idéntica conclusión ha de alcanzarse en lo que atañe a la reclamación deducida frente a BBVA: se ha acreditado que la letra de cambio cuyo importe se le reclama fue cargada desde dicha entidad (así consta en la referencia del correspondiente cargo anejo a la demanda), que por tanto previamente la había descontado, ingresándose su importe en consecuencia en cuenta abierta en la misma por la promotora-vendedora; y los demandantes nada más podían probar al respecto, a salvo inadmisible exigencia de prueba diabólica; nos hallamos pues ante cambial que fue aceptada por particulares, como son los actores, a favor de entidad cuya sola denominación evidenciaba su calidad de promotora inmobiliaria lo que, a través de la operación de descuento, posibilitaba que la entidad bancaria demandada supiera o tuviera que saber que se trataba de pago a cuenta de precio aplazado de una compraventa perfeccionada por aquella con particulares.

Procede consiguientemente estimar también el recurso formulado, en lo relativo a la pretensión deducida por los actores contra "Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A." (lo que significa la plena estimación del recurso), revocando adicionalmente la Sentencia recurrida en el sentido de estimar asimismo la demanda en cuanto formulada contra dicha entidad, condenándola a abonar a los actores la cantidad de 969,03 euros, más intereses legales devengados desde la fecha de su pago, así como al abono de las costas procesales devengadas por los actores durante la primera instancia de este procedimiento por su reclamación frente a esa entidad.

QUINTO.- Dado la estimación del recurso, no procede efectuar imposición de las costas procesales devengadas como consecuencia del mismo, procediendo la devolución del depósito constituido para recurrir ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y número 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial).