Sentencia Civil 667/2023 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 1169/2022 de 20 de octubre del 2023

PRIMERO.- Recurre la parte demandante la sentencia que estima en parte su demanda y desestima íntegramente la reconvención. La pretensión inicial de la recurrente consistía en que, partiendo del incumplimiento contractual de la demandada en un negocio jurídico de compraventa de inmueble, con prestaciones accesorias añadidas, causado por los hechos que invocaba en su escrito inicial - y que imputaba a la demandada-, debía condenarse a ésta a restituir la cantidad de 363.000 euros más los intereses legales desde el 29 de julio de 2020, cantidad que coincidía con la que habría entregado como anticipo del precio de la citada compraventa, que entiende resuelta por ese incumplimiento.

En su contestación la demandada la vendedora no solo pedía la desestimación de esa pretensión, sino que reconvino para imputar a su vez a la parte contraria el incumplimiento del contrato. Ese incumplimiento lo deducía de que se había negado a consumar la transmisión del dominio con la firma de la escritura pública, y partiendo de que los hechos que se alegaban al demandar no constituían incumplimiento contractual propio. Su petición de condena dineraria, ya que no se exigía el cumplimiento sino la resolución, era de 326.833,09 euros, aunque debía completarse añadidamente con otras cantidades derivadas del informe pericial que anunciaba.

La sentencia recurrida razona a propósito de la incidencia del periodo de paralización de actividad económica y jurídica derivado de las medidas derivadas del estado de alarma, por la enfermedad covid-19, y hace aplicación además de otros preceptos legales, y en particular del principio general de buena fe en el cumplimiento de los contratos, el de posible moderación de las consecuencias de una cláusula penal, artículo 1154 del Código Civil, y el 1.103 a propósito de las consecuencias de un incumplimiento obligacional meramente imprudente. Y tras el análisis de hechos y circunstancias que hacen además que no pueda considerarse que el plazo pactado para la entrega de los edificios, 20 o 21 de julio de 2020, pueda ser considerado esencial, termina concluyendo que efectivamente hubo un incumplimiento por parte de la demandada. Y a partir de ese hecho, modera la cantidad que debe ser reintegrada a la parte demandante, condenando a la demandada al pago de 254.100 euros, el 70% del anticipo del precio cuya restitución reclamaba la actora. También resuelve que, por estimación parcial, no procede imponer a la demandada costas de la demanda, ni, por dudas, costas derivadas de la desestimación de su reconvención.

SEGUNDO.- Contra esa decisión se alza la parte demandante, alegando algunos motivos de recurso que debemos considerar procesales en buena medida, pero que, por aplicación de normas sustantivas, sirven en conjunto para revocar la sentencia.

a) Entiende alterados los términos del debate indebidamente, ya que habría sido la juez a quo la que habría considerado controvertido el hecho de la determinación del plazo exacto en que debía entregarse el inmueble construido, sin que hubiera sido motivo de discrepancia tampoco sobre las consecuencias de una condición resolutoria expresa: la que implicaría la automática consideración del contrato como incumplido, resuelto, y por lo tanto debida la cantidad previamente entregada.

b) También aduce que no era controvertido el carácter esencial o no del plazo pactado, ni la posibilidad de hacer aplicación de esos preceptos, artículos 1154 y 1103, y que es un error entender que la cláusula 1.4 del contrato recoge una cláusula penal. Discute también lo atinente a la aplicación de intereses legales a la cantidad cuya restitución pide, y reitera su pretensión de que se estime íntegramente su demanda.

c) Como consecuencia de eso considera que las costas de la primera instancia deben imponerse a la demandada, tanto por estimación integra de su pretensión como por desestimación de la contraria.

La sentencia hace examen del contrato, de la prueba practicada y razona a propósito de la calificación que deba hacerse a parte de su clausulado. Y con los hechos que han resultado finalmente acreditados, alcanza conclusiones a propósito del resultado final de un negocio jurídico que quedó definitivamente frustrado. Esos razonamientos le invitan a entender que ese negocio frustrado debe conllevar una consecuencia de restitución para el demandante meramente parcial, como ya hemos explicado; una merma del 30% de la cantidad entregada por el comprador al contratar.

En suma, la sentencia hace aplicación de facultades derivadas de normas que podemos calificar como de equidad, las de moderación de indemnizaciones derivadas por aplicación de una cláusula penal o de las consecuencias propias de un incumplimiento imprudente, con esa consecuencia.

TERCERO.- Este Tribunal resolverá globalmente la controversia, concentrándose en el resultado del pleito: la reducción de la condena dineraria que se contiene en el fallo, y las costas. El fallo se apoya en un error en la calificación de la cláusula 1.4.1 del contrato como cláusula penal. Ya es indiscutido que el contrato fue incumplido por la parte demandada, que en el plazo señalado, uno u otro, de mayor o menor importancia y calificado o no como esencial, terminó por no dar cumplido remate a una serie de exigencias que, más que condicionan suspensiva, en realidad conforman el contenido de las prestaciones que debía cumplir. Dado que la causa del contrato, tal como se explica en sus antecedentes, es adquirir la propiedad de un conjunto inmobiliario completamente terminado y apto para dedicarlo al empleo como apartamentos turísticos, como objeto empresarial específico de la parte compradora, las obligaciones de la empresa no eran solo construir y edificar cierta reforma en determinado plazo y con determinadas exigencias, sino también obtener permisos y licencias para que lo recibido permitiera a la compradora dar inicio cuanto antes a su empleo como objeto económico, y obtener de él el rendimiento esperado. No puede decirse que esas cláusulas y pactos sean verdaderas condiciones suspensivas, sino simplemente, como decimos, contenido de la obligación principal del conjunto de las que componen los deberes de la vendedora, no solo transmitir el dominio sino ejecutar cierta obra y obtener permisos administrativos. Como es evidente, la parte compradora únicamente se obliga a pagar el precio; la escritura pública que debe formalizarse y el pago del resto del precio no es más que el remate de un contrato precedente, la compraventa y transmisión del dominio de un objeto con características ya precisadas.

El examen de la totalidad del contrato pone de manifiesto lo indebido de hacer aplicación de normas de equidad, ni de uno ni de otro tipo, con el resultado de moderar lo que no es más que la consecuencia resolutoria propia del incumplimiento de las obligaciones de la vendedora demandada, necesarias para convertir el objeto a transmitir en aquello que debía cumplir con las finalidades propias del contrato, expresamente declaradas. Se observa que los edificios que se enajenan, las fincas registrales, ya se encontraban construidas e incluso alguna de ellas con algún local en arrendamiento, al que también se refiere el contrato; y que, elaborado ya un proyecto de reforma, se entiende que su consumación, con el conjunto de calidades y especificaciones que se anexan, y la obtención de las correspondientes licencias, permitirá que ese conjunto inmobiliario sirva al propósito empresarial o mercantil de la compradora, que es la causa esencial del contrato.

Y se trata de un contrato entre profesionales cuyo mismo clausulado impide, incluso en el supuesto de haber habido otro tipo de incumplimientos, hacer aplicación de esas reglas facultativas o de moderación equitativa. Así se describe en el apartado 3.6 párrafo segundo cuál es el propósito o finalidad del comprador y por qué razón el cumplimiento de ciertas previsiones es importante para que lo que se adquiere pueda utilizarse para determinada actividad empresarial. Aunque se califica constantemente de contrato de "compraventa con condiciones suspensivas", realmente las previsiones que se contienen, y que deben cumplirse por la demandada, a propósito de la reforma de los edificios, de ciertas segregaciones y de la obtención de licencias, no son propiamente condiciones suspensivas, sino que forman parte del objeto o prestación debida por el vendedor, que incluye pues elementos de construcción y gestión diferentes de la mera transmisión del dominio. Y así se entiende que, cumplidas tales previsiones, es obligado para la compradora satisfacer el resto del precio acordado, aplicando como parte de él la cantidad ya adelantada de 300.000 euros más IVA (363.000 euros) entregada según la clausula 1.3; y que la cláusula 1.5 únicamente aclare que la transmisión del dominio se produce con la firma de la escritura como acto de tradición instrumental.

Decidir que esa cantidad, una vez que se ha frustrado la compraventa porque no se dio remate a la prestación obligada, con esas previsiones que se califican de condiciones suspensivas, se restituya solo parcialmente, moderando la responsabilidad, es contrario al contenido total del contrato, y en particular a la cláusula 1.4.1, que aclara que la mera falta de cumplimiento genera la restitución de la cantidad, y que además obliga a firmar un aval o garantía personal para dicha restitución; en realidad esa cláusula era innecesaria porque toda resolución contractual genera el mismo efecto. Y por añadidura, la larguísima cláusula 8 se dedica a dilucidar las posibles responsabilidades del vendedor, sin mención alguna naturalmente a una posible del comprador, que como ya hemos expuesto no tenía más obligación que la de pagar el precio, una vez que la parte contraria hubiera cumplido con sus diferentes deberes y pudiera entregar lo transmitido. Se observa en esa cláusula que si por otros hechos se hubiera generado otro tipo de responsabilidades, incurriría la demandada en responsabilidad, hasta un máximo del 15% del precio total, daños que se indemnizarían, como se expresa en el contrato, "euro por euro", es decir al 100%, con ese límite máximo. La cláusula 8.9 aclara que el dolo de la vendedora implicaría la inaplicación de tales límites. Con esa previsiones concretas mal puede arbitrarse una solución moderadora. Y toda esta cláusula por supuesto no se refiere a la mera restitución de la parte del precio ya entregada, porque no de otro modo puede calificarse ese pago inicial al que se aplica el IVA y que se distribuye entre las tres fincas transmitidas.

La sentencia concluye, y ese fallo ha resultado indiscutido, que no ha habido incumplimiento por parte de la demandante y sí por la demandada, razón por la cual desestima además toda la pretensión reconvencional. Ésta partía de la idea de que el actor había incumplido alguna clase de deberes, deberes que en realidad no serían -como decimos- más que el de participar en la firma de la escriturara notarial, y consumar la compraventa con pago del resto del precio, obligación que por supuesto no es separable del deber de pago del precio y que es incompatible con la resolución por un cumplimiento de la demandada. La consecuencia obligada es la de obtener las consecuencias propias de esa resolución. Es el artículo 1124 del Código Civil el que procede aplicar y no el 1117, ni tampoco el 1154. Ni hay condición suspensiva ni cláusula penal, solo mera restitución de la parte del precio adelantada por un contrato recíproco que la vendedora ha incumplido. Para que fuera aplicable una posible facultad moderadora de una cláusula penal debería haberse pactado la entrega de alguna clase de cantidad a cargo de la incumplidora; pero la cantidad que percibió la demandada no era más que parte del precio. En aplicación del artículo 1124 del Código Civil, es la indemnización añadida, diferente de las consecuencias propias del efecto resolutorio, la que en su caso puede ser liquidada anticipadamente mediante alguna cláusula o pacto que prevea esa circunstancia; esta podría ser moderada, pero no desde luego lo que procede devolver por el puro efecto resolutorio, ya sea por incumplimiento imputable ya por aplicación de una condición pactada resolutoria. Y menos aún cuando es el incumplidor el que pretende retener o no restituir íntegramente aquello que recibió por la vigencia del contrato que se resuelve. Resulta incoherente que, resolviéndose el contrato por incumplimiento de la demandada, la parte demandante no pueda recuperar la parte del precio que ya adelantó. El razonamiento jurídico de la sentencia es, pues, equivocado puesto que es evidente que la compradora que ve frustrada su adquisición por un incumplimiento de la contraria, necesariamente debe recuperar todo lo adelantado por ella. La resolución significa dejar sin efecto el vínculo y todas las consecuencias que haya producido, entre ellas naturalmente la de una entrega de cantidades que de ningún modo puede retener parcialmente quien ha incumplido el contrato. Y la consecuencia del fallo apelado, de confirmarse, sería esta: que quien ha incumplido el contrato puede retener parte de una cantidad que habría recibido como parte del precio, como si hubiera cumplido. Insistimos en que no existe ninguna cláusula penal, ningún pacto que fije una indemnización específica para el caso de incumplimiento de la demandada que sustituya a otro modo de calcular esa reparación, sino una mera restitución de lo ya adelantado por la demandante, dinero que le pertenecía.

En definitiva, el efecto restitutorio de la parte del precio adelantada no es una indemnización, e, incluso, ni siquiera encaja con el concepto estricto de obligación en el sentido al que se refiere el artículo 1103 del Código Civil, porque no conecta con su esencia de deber de contenido patrimonial único y causal. Es una mera consecuencia restitutoria del incumplimiento de la demandada.

CUARTO.- En realidad, todo lo que se alega a propósito de los límites que impone a la decisión judicial el hecho de que las partes no plantearan siquiera una posible moderación de la responsabilidad, ya sea por una u otra causa, por aplicación de las facultades que se confieren al juzgador según el artículo 1154 del Código Civil o por las del 1103, habría de rechazarse, puesto que precisamente está implícito en la naturaleza de tales facultades que es el órgano judicial el que debe hacer uso de ellas motu proprio, incluso sin petición de parte. Se trata de una llamada a la equidad y a la moderación que se aplica, como cualquier otra norma, de oficio, ya que por su propia naturaleza no puede tener carácter dispositivo; siempre que los hechos y pruebas ofrezcan elementos suficientes como para hacer empleo de ella, iura novit curia, se puede hacer efectiva, a fin de conseguir la finalidad causal específica de tales normas. Y cuando así se hace, la doctrina más autorizada invita a que la decisión adoptada en la primera instancia sea respetada por las sucesivas, puesto que precisamente su carácter discrecional, sus márgenes flexibles, como llamada a la equidad, aconsejan que no se trate de una cuestión que permita sucesivas decisiones tan abiertas como puede serlo la primera.

Quizás así se entiende lo que la parte apelante postula a propósito de la alteración de los términos del debate y de la concreción de los hechos controvertidos, tanto respecto a la base fáctica o elementos de hecho a considerar como respecto al debate jurídico. Y es que parece claro que ninguna de las partes ha llegado a considerar nunca que exista una cláusula penal en el sentido del artículo 1154; simplemente se ha debatido, una vez que ya se había frustrado el negocio y no iba a consumarse la operación, a quién debía imputarse ese resultado y qué consecuencias debía tener. No se trataba pues más que de solventar si esa resolución era imputable o una u otra parte; y siéndolo a la demandada la consecuencia restitutoria derivada de ella es incuestionable y no puede moderarse.

Con la consideraciones hechas hasta aquí, basta para estimar el recurso y para dejar sin efecto esa reducción de condena dineraria, esa restitución de lo ya pagado, condenando a la demandada a la devolución de la totalidad de la cantidad que percibió en su día a cuenta del precio de la compra.

QUINTO.- Y por las mismas razones, hay que añadir los intereses legales de la citada cantidad, que es líquida desde el origen puesto que no hay ninguna duda ni de su medida, ni, como decimos, del efecto necesariamente restitutorio ligado a la resolución contractual, sin posibilidad alguna de valorar la mayor o menor diligencia o las circunstancias que hayan podido finalmente provocar la frustración de la finalidad del contrato. Habrá de aplicarse el interés legal desde el día 29 de julio de 2020, ya que, acreditado el incumplimiento de la demandada, y dados los términos del contrato a propósito del momento en que debía procederse a la restitución de la parte del precio anticipada, cinco días desde el requerimiento fehaciente, se observa que ese requerimiento se efectuó (según admitía la propia contestación y aparece documentado) el 22 de julio de 2020, por lo que resulta correcto hacer cómputo de tal interés legal desde el día 27 de julio de 2020, como proponía la recurrente en su demanda. Añadimos como aclaración que este interés legal no es propiamente una sanción por incumplimiento, sino la mera aplicación de frutos civiles a una cantidad que desde ese momento ya debía ser restituida al actor. En la resolución contractual, ya sea por cumplimiento de una condición expresa resolutoria, artículo 1123 del Código Civil, ya por la general que se entiende implícita en cualquier contrato recíproco cuando uno de los contratantes no cumple sus obligaciones, artículo 1124, los intereses de las cantidades entregadas son adeudados, y por aplicación en este último caso de una previsión expresa y directa de la ley, articulo 1124 párrafo segundo. Con mayor razón aún habiendo pacto expreso, que en realidad solo sirve para concretar el dies a quo sobre una regla que es general.

SEXTO.- Y respecto a las costas, este Tribunal considera que procede la imposición de costas de la primera instancia respecto a la petición de la demanda y de la reconvención, por lo que ahora diremos. Que sea dudoso el que existiera un incumplimiento fundamental o esencial del contrato, con las circunstancias de un acuerdo de contenido obligacional complejo (con prestaciones de tipología variada a cargo de una de las partes) y ortos elementos de juicio, no justifica lo contrario. Y ello por el cruce de peticiones de cada parte, interdependientes, y su comparación.

Se observa en el cuerpo de la contestación y reconvención, y en su petición, una vez que la parte demandada ya se había opuesto a la restitución de los 363.000 euros adelantados por la compradora, que se solicitaba como indemnización una serie de cantidades que finalmente se han rechazado, al no haberse acreditado incumplimiento alguno por parte de la compradora. Se desglosaban así:

a) 208.806,36 euros por incidencias en la ejecución de la obra por modificaciones solicitadas por la compradora.

b) 80.296,25 euros por equipamiento añadido de mobiliario, según se especifica.

c) por impuesto de bienes inmuebles, 9.766,40 euros.

c) por interés del préstamo hipotecario 27.962,08 euros.

La suma total es de 366.833,09 euros, a la que hay que añadir los 363.000 euros ya recibidos como parte del precio, que no se aceptaba restituir (en ningún momento se descuentan o compensan). Asciende el total a 729.833.09 euros, una indemnización que, según parece, debía soportar quien finalmente no recibiría nada a cambio de semejante desembolso. Y a eso añadimos que, según el suplico, había que sumar otra cantidad como lucro cesante, por no obtener -según se expresaba en la contestación- el beneficio esperado de la venta al actor. Pues bien, ese informe de peritación se aportó más adelante, y en él se parte de que el precio no recibido por la venta es de 3.650.000 euros, es decir los 3.950.000 pactados menos los 300.000 euros de precio adelantado, sin computar el IVA ingresado en la Agencia Tributaria. A la parte no percibida del precio aplica un rédito durante determinado periodo temporal, hasta obtener la cantidad de 242.112 euros. Con el análisis de determinados rendimientos esperables en un sector semejante liquida un interés del 12,48% anual, que, aplicado a 194 días (desde el 9 de noviembre de 2020, vencimiento del plazo dado a la parte contraria para escriturar la compra, hasta el 21 de julio de 2021, fecha de la reconvención) determina esa cifra, que representa un 6,63% sobre la cantidad total de capital (el resto del precio pendiente de pago). Eso es lo que entiende el perito como beneficio o fruto dejado de percibir. Y de ese beneficio abstracto descuenta una cantidad, por haber recibido la demandada rentas arrendaticias de los locales cuya propiedad conserva, hasta obtener una cifra añadida de indemnización por lucro cesante de 170.216,30 euros. Sumados éstos a los 729.833,09 euros que hemos reseñado, se alcanzan 900.049,39 euros como cantidad a cargo de la parte compradora, si se hubiera aceptado el alegato de la demandada, más del 20% del precio total pactado. No hay datos para conocer el beneficio por una eventual venta posterior de alguno de los inmuebles cuya transmisión se comprometió a hacer la demandada al actor, pero tampoco consta que se hayan visto minusvalorados.

Esa peritación carece de neutralidad. Parifica el concepto jurídico de lucro cesante con una especie de beneficio medio o abstracto de determinada actividad empresarial, asimilación desde luego muy discutible. Y además de eso, identifica el beneficio dejado de percibir por la transmisión del dominio, que era el objetivo de la demandada, con el beneficio dejado de percibir por el desarrollo de la actividad empresarial constante y duradera, que era el objetivo contractual de la demandante. Da la impresión de que se ha equivocado al definir ese concepto y quién es el que resulta realmente perjudicado por la frustración del negocio. La finalidad contractual de quien encarga esa peritación, la parte demandada y vendedora, era desprenderse del dominio y obtener un único beneficio por la venta, no dedicarse a la llevanza del negocio por sí misma y obtener de él el rendimiento constante esperable. Y dado que la propiedad la conserva (no hay petición de cumplimiento del contrato), tampoco se entiende por qué razón las mejoras que se hayan hecho en los inmuebles debían suponerle un perjuicio.

Y por el contrario, se constata que la demandante, con notable prudencia, no había añadido a su petición de restitución de la cantidad anticipada del precio ningún otra otra indemnización, que podría haber calculado, al menos en parte, con las mismas previsiones y criterios con que la reconviniente hizo el cálculo de los daños y perjuicios propios, en particular el lucro cesante. La norma, artículo 1124 del Código Civil, le autorizaba, una vez constatado que el incumplimiento era de la contraria, a reclamar, no solo la restitución de lo ya entregado, efecto automático de esa resolución, sino también los daños y perjuicios, sin que haya pedido nada por tal causa. Ya hemos aclarado la diferencia entre uno y otro concepto.

No existe duda calificable de seria en un litigio que debemos considerar jurídicamente único, como una sola cuestión debatida (la imputación de responsabilidad por un contrato resuelto, y sus consecuencias) que conduzca a dejar de imponer a la demandada y reconviniente las costas derivadas de su ahora completo vencimiento, tanto de la demanda como de la reconvención. La estimación de una conlleva la desestimación de la otra, y el conflicto jurídico es uno solo.

SÉPTIMO.- Por lo razonado, el recurso de la demandante debe ser estimado íntegramente, para estimar su demanda y condenar a la demandada al pago de 363.000 euros más el interés legal aplicable desde el 27 de julio de 2020 y hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, y aplicándose a partir de la fecha de ésta, que debió aceptar ese alegato, el interés del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta el pago, tal como permite la propia norma. Y para imponer a la demandada el pago de las costas de 1ª instancia, tanto de la demanda como de la reconvención.

Ello implica que no se impongan a la parte recurrente costas de segunda instancia y que se le restituya el depósito constituido.