Sentencia Civil 146/2024 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 238/2023 de 27 de febrero del 2024

PRIMERO.- El presente procedimiento viene referido a los dos contratos privados de compraventa a que se hará inmediata posterior mención, ambos perfeccionados el día 1 de enero de 2019, y en los que actuaron como vendedores los aquí demandados-reconvinientes (parte actualmente apelada), asumiendo condición de compradores los actores principales-recurrentes:

a.- Compraventa que tuvo por objeto casa de planta baja sita en la localidad de Isla Cristina ( DIRECCION000), habiéndose pactado precio ascendente a 157.500 euros, de los que 15.000 euros se entregaron al firmarse el contrato, fraccionándose el pago de la cantidad restante en los siguientes términos: 5.000 euros a satisfacer entre los días 20 y 30 de enero de 2019, y posteriores abonos mensualmente consecutivos de 1.000 euros cada uno de ellos, si bien la cantidad que restara tras los mismos había de hacerse efectiva durante el mes de junio de 2020, conviniéndose la resolución del contrato, con pérdida de las cantidades entregadas caso que, llegado el plazo final de abono, los compradores no cumplieran su obligación de pago.

Además se pactó que, en tanto no se pagara la totalidad del precio, el vendedor Sr. Guillermo y su pareja podrían seguir habitando la vivienda, cediéndosele no obstante una habitación de ésta a los compradores para que pudieran morar en la misma durante ese intervalo de tiempo.

b.- Compraventa de negocio destinado a otros cafés y bares (epígrafe fiscal 673.2) perteneciente al citado Sr. Guillermo, ubicado en dependencia aneja a la referida vivienda (ésta con superficie de 144 m2, ocupando ese negocio superficie contigua de 40 m2), no estableciéndose precio adicional por esta venta (conforme a lo pactado, su importe estaba incluido en el precio de la vivienda), obligándose los compradores a asumir, desde la suscripción del contrato, los gastos de suministros, comunidad, impuestos municipales, así como los derivados del cambio de titularidad del negocio, obligándose al tiempo a cambiar la titularidad de los contratos existentes con las empresas suministradoras de agua y electricidad.

Mediante la demanda rectora de este proceso los compradores interesaban la resolución de ambos contratos y la condena de los vendedores a restituirles las cantidades entregadas por mor de los mismos (25.000 euros), así como a abonarles adicionales 16.226,39 euros en concepto de daños y perjuicios, aduciendo al efecto incumplimiento contractual de los destinatarios de dicha demanda: en la vivienda estarían residiendo más personas que el Sr. Guillermo y su pareja; los vendedores habrían levantado una pared que impediría el acceso desde la zona en que se desarrolla el negocio a las zonas comunes de la vivienda, y habrían además instalado puerta que impediría el acceso a zonas de esparcimiento, aseos y patio de la vivienda, dependencia ésta última en que se encontrarían lavadora, máquina de fabricar hielo y bombonas de butano, elementos estos dos últimos que prestarían servicio al negocio de bar, todo lo cual habría obligado a los compradores a alquilar otra vivienda, y les habría imposibilitado la explotación del bar. Además se indicaba que no habían podido contratar los suministros de electricidad y agua, al contar el primero de ellos con enganche directo a la red, en tanto para el segundo existiría contador alterado para eliminar o reducir el consumo.

Por su parte los vendedores, al tiempo de oponerse a la demanda formulada de contrario, formularon reconvención a través de la cual dedujeron pretensiones primarias de cumplimiento contractual y de condena de la contraparte a abonar la parte de precio que restaba por satisfacer (132.500 euros), solicitando alternativa o subsidiariamente la resolución de los contratos objeto de litis por incumplimiento de los compradores, con condena de éstos a restituir la posesión de la vivienda y negocio vendidos, a pasar por la pérdida de las cantidades entregadas, y a resarcir a los vendedores de los perjuicios causados.

La Sentencia recurrida desestima la demanda principal, acogiendo la acción de resolución contractual por incumplimiento de la parte compradora ejercitada reconvencional y subsidiariamente, con condena de los demandados reconvencionales a la pérdida de las mejoras llevadas a cabo, así como a abonar a los reconvinientes la cantidad de 15.000 euros en concepto de pena lo que, habiendo ya entregado 25.000 euros a cuenta del precio, implica que los demandantes reconvencionales (que se han aquietado con todos los pronunciamientos de dicha Sentencia) hayan de devolver 10.000 euros a los compradores ahora recurrentes.

SEGUNDO.- La argumentación desarrollada en el primer motivo de recurso se centra primaria y sustancialmente en la interpretación del contrato de compraventa que tuvo por objeto la vivienda antes referida, más concretamente de su Estipulación Tercera cuyo tenor literal, en lo que corresponde a sus párrafos primero y tercero (a que tal exégesis se circunscribe), es el siguiente:

" Se entrega el objeto del presente contrato libre de cargas y gravámenes de todo tipo, y se responderá en su caso por evicción y por vicios ocultos si procediese por parte de los vendedores.

(...)

También se llega al acuerdo que hasta que no se lleve a cabo de modo definitivo el pago del precio de ésta compraventa, el SR. D. Guillermo, y su pareja podrán vivir en la vivienda, y se le cede una habitación a los compradores para que puedan morar en la vivienda. Evidentemente, en el momento del pago total, los compradores se harán con el uso total de la vivienda, y el vendedor SR. Guillermo, y pareja abandonarán la misma ".

Los recurrentes defienden que, conforme a lo pactado, desde el mismo momento en que se perfeccionó esa compraventa tenían derecho a hacer uso no sólo de la referida habitación sino de todas las zonas comunes de la vivienda, que pasaban a compartir con el vendedor (aquí reconviniente) Sr. Guillermo, entendiendo que así debe inferirse de las expresiones contractuales " se entrega el objeto del presente contrato" y " se le cede una habitación a los compradores para que puedan morar en la vivienda", enfatizándose singularmente ésta última en el escrito de recurso al considerarse que morar en una vivienda implica hacer uso efectivo de todas sus dependencias.

Tal interpretación pugna sin embargo ya inicialmente con parámetro de lógica pues, dado que uno de los vendedores iba a permanecer en esa vivienda junto con su pareja, significa admitir como natural y normal que dos parejas (que no consta que se conocieran con anterioridad) asumían como resultado del contrato que iban a convivir cotidiana, estrecha y continuadamente, como si de una familia se tratase, durante intervalo cronológico en absoluto baladí pues, conforme a lo convenido, la posesión de la vivienda no había de entregarse a la parte compradora hasta la íntegra satisfacción del precio por su parte lo que, habiéndose previsto como fecha al efecto junio de 2020, se traducía en año y medio de convivencia. De hecho, si esa era la voluntad de ambas partes contratantes, carece de sentido que los recurrentes ejecutaran cuarto de aseo en la habitación cuyo uso se les había cedido (así lo reconoció, en sede de interrogatorio de parte, el codemandante principal -ahora recurrente- Sr. Germán) cuando, según la interpretación que defienden, podrían haber hecho uso del cuarto de baño existente en la vivienda.

Por el contrario, habiendo redactado los contratos un abogado (así también lo reconoció al ser interrogado dicho codemandante), una interpretación de esos dos párrafos en los términos que lo efectúa la parte reconviniente-apelada resulta más acorde con la natural prevención de cualquier vendedor en orden a garantizar el cumplimiento de la contraparte (y a no tener excesivos problemas de rápida restitución del bien vendido en caso de incumplimiento), máxime en supuestos como el presente en que era ciertamente amplio el plazo concedido a la parte compradora para pagar el precio de la operación: parece que, habiéndose formalizado ésta mediante contrato privado, se persiguió evitar cualquier acto traslativo del dominio (traditio), manteniendo de hecho la posesión de la vivienda enajenada uno de los vendedores, con mera cesión de uso de una exclusiva dependencia de la misma a los compradores.

No obstante, el propio hecho de posibilitar esos dos párrafos interpretaciones tan radicalmente divergentes confirma que, como se señala en la Sentencia recurrida, nos hallamos ante contrato que " no es un ejemplo de redacción clara y precisa" (sic).

Sin embargo, cualquier duda al respecto queda rotundamente disipada con las manifestaciones que, al ser interrogados, realizaron ambos codemandantes principales, ahora recurrentes:

a.- Sr. Germán (primer vídeo del Juicio, minuto 43, 22 segundos, a minuto 44, 19 segundos): " El abogado que nos hizo de Huelva, de Isla Cristina, que posiblemente lo conozca usted, nosotros hicimos allí el contrato, amigablemente, y nosotros de palabra, eso no consta en el contrato , pero sí dijimos que yo tenía derecho a comer en el comedor, a hacer la cocina, de palabra, de palabra, eso lo puede decir el abogado que nos hizo el contrato; nosotros podíamos ducharnos en el cuarto de baño que había en la casa y hacer uso de la cocina, vamos, poniendo nosotros allí una cocina; en fin, haciendo una vida de familia, que fue lo que se habló en principio; y yo dije que yo pagaba la luz, el agua y todo por ser, bueno, no sé si bueno o malo; pero nosotros ni comimos nunca en el comedor, ni nada, ¿entiende?, y ya está; entonces, no consta en el contrato pero sí se habló " (sic).

b.- Sra. Olga (segundo vídeo del Juicio, minuto 5, 0 segundos, a minuto 5, 25 segundos): " Me cedió una habitación que era en malas condiciones, nosotros hemos puesto, hemos hecho obras, bastantes; y en contrato no ha puesto nada más pero de palabra sí ; nosotros pensamos que vamos a tener como una familia, que vamos a hacer una vida juntas " (sic), respondiendo a continuación inmediata y en sentido afirmativo pregunta mediante la que se la instaba a reconocer que ambos compradores sabían que sólo podían utilizar la habitación que se les cedió hasta que pagasen.

Con tales declaraciones y respuesta desaparece cualquier duda interpretativa que pudiera existir: los propios demandantes principales, ahora recurrentes, han reconocido meridiana y personalmente en este proceso que mediante el contrato únicamente se les cedía el uso de una habitación, sin posibilidad de utilizar restantes dependencias de la vivienda en que se ubica; por tanto no cabe atribuir calidad de incumplimiento contractual de la parte vendedora al hecho de haberles impedido a aquellos la utilización del resto de la vivienda (no mediante la ejecución de una pared, como se decía en la demanda, sino con la colocación de una puerta donde antes había arco abierto -interrogatorio del Sr. Germán, minuto 42, 35 segundos hasta los 55 segundos-) cuando, como es el caso, ninguna prueba existe de ese aludido pacto verbal de ampliación de uso, siendo sintomático al respecto que los recurrentes en ningún momento hayan solicitado la declaración testifical del Sr. Letrado redactor de los contratos debatidos pese a que, según manifestó el Sr. Germán durante el Juicio, sería pleno y perfecto conocedor de ese acuerdo verbal alegado (" eso lo puede decir el abogado que nos hizo el contrato").

Y tampoco existe prueba alguna del otro incumplimiento relativo al contrato de compraventa de la vivienda que alegaban los recurrentes, como fundamento justificador de su desistimiento unilateral de los contratos y pretensión resolutoria de los mismos: en absoluto existe en lo actuado indicio siquiera relativo a que en dicha vivienda habitaran personas ajenas al Sr. Guillermo y su pareja lo que, de otro lado y aunque así se hubiera demostrado, sería circunstancia absolutamente inocua a los fines pretendidos por los recurrentes, dado que la existencia de adicionales ocupantes no se prohibía en los contratos, y debía resultar adicionalmente indiferente a los compradores cuando, como es el caso, tenían el uso de la vivienda limitado a la habitación que se les había cedido.

TERCERO.- Procede a continuación analizar las circunstancias que, con relación al contrato de compraventa del negocio de bar, aducían los recurrentes en su escrito de demanda, atribuyéndoles calidad de generadoras de incumplimiento contractual imputable a la contraparte:

a.- Impedir el acceso al gas.

Sin embargo, con ese mismo escrito se acompañaba certificado de instalación de gas datado a 15 de febrero de 2019, así como fotografía acreditativa de tener los reconvinientes las bombonas de gas en pasillo de la vivienda mediante el que accedían a la habitación que se les cedió, teniendo pues acceso a esas bombonas, con independencia además de no haberse ofrecido razón para que no estuvieran en la dependencia en que se explotaba el negocio en lugar de en ubicación tan inidónea al respecto como la referida.

b.- Impedir el acceso al hielo.

La vendedora Sra. Paulina reconoció, al ser interrogada durante el Juicio, que los compradores ubicaron máquina de hielo en el patio de la vivienda, esto es en dependencia de la misma cuyo uso no se les había cedido; por tanto, cualquier dificultad que tuvieran para utilizar dicha máquina habría traído causa de colocarla en lugar respecto al que no tenían disponibilidad de uso (siéndole pues imputable), máxime no se ha ofrecido justificación alguna para tal ubicación, en lugar de situarla -como correspondía- en la dependencia en que se explotaba el negocio al que esa máquina prestaba servicio.

c.- Suministro eléctrico.

En cuanto a este particular no existe prueba alguna de enganche directo a red (anomalía alegada por los recurrentes); y, aparte ello, los recurrentes en ningún momento aducen que el negocio careciera de suministro eléctrico cuya efectiva existencia, de otro lado, acreditan las facturas giradas como consecuencia del mismo, acompañadas con el escrito de contestación-reconvención.

d.- Finalmente tampoco han alegado los recurrentes que carecieran de suministro de agua, cuya existencia además corroboran las facturas giradas por mor del mismo también anejas al escrito de contestación-reconvención; lo único que consta con relación a ese suministro (siendo documento que han aportado a las actuaciones los vendedores, no los recurrentes) es inspección que se llevó a cabo del aparato contador el día 25 de abril de 2019, que puso de manifiesto irregularidad en el mismo que propiciaba menor medición de consumo, pero de la que no derivó interrupción del suministro sino sanción que fue afrontada por los vendedores ahora apelados (todo ello se acredita con el documento nº 5 del escrito de contestación-reconvención).

En definitiva, con base en las únicas circunstancias referidas al efecto por los recurrentes no cabe imputar incumplimiento contractual a los vendedores. De hecho ambos compradores (aquí recurrentes) reconocieron al ser interrogados que, tras realizar unas obras, comenzaron a explotar el negocio de bar en febrero de 2019, en fecha coincidente con los carnavales de Isla Cristina, habiéndose además autorizado administrativamente el cambio de titularidad a su favor de dicho negocio (documento anejo al escrito de contestación-reconvención, designado como nº 4), no infiriéndose finalmente de lo actuado que existiera razón alguna para que -pese a haberse obligado contractualmente- los recurrentes no extendieran ese cambio de titularidad a los contratos existentes con las empresas suministradoras de agua y electricidad, no constando a este respecto y singularmente que existiera alguna irregularidad que lo impidiera.

CUARTO.- Resultando de los razonamientos expuestos en los dos Fundamentos de Derecho precedentes la inexistencia de circunstancia alguna en función de la cual pudiera entenderse que los vendedores incumplieron los contratos objeto de litis, procede desestimar el primer motivo de recurso (Alegación Primera), al no existir fundamento para acoger la pretensión de revocar la Sentencia recurrida en orden a estimar ahora la demanda principal formulada por los recurrentes, y acceder a la pretensión resolutoria de los contratos objeto de litis deducida mediante la misma con base en incumplimiento de la parte vendedora que se ha demostrado inexistente.

Y al tiempo debe asimismo rechazarse la Alegación Segunda del recurso: la anterior conclusión implica que los compradores carecían de justificación para, como llevaron a cabo, desistir unilateralmente de los contratos, abandonando el negocio a principios de agosto de 2019 (así se infiere del burofax remitido el día uno de ese mes acompañado con la demanda principal, y lo corroboró durante su interrogatorio la recurrente Sra. Olga), y dejando de abonar las cantidades a cuyo pago se obligaron (la documentación asimismo aneja a dicha demanda acredita la satisfacción de las dos primeras entregas convenidas -15.000 euros y 5.000 euros-, y de cinco adicionales entregas mensuales de mil euros cada una, lo que implica que ya no se abonó aquella que correspondía a julio de 2019).

Nos encontramos por ende ante desistimiento unilateral e injustificado de los compradores, acompañado de incumplimiento de la esencial obligación que contractualmente asumieron (pago del precio), que sirve para considerar plenamente conforme a derecho el pronunciamiento de la Sentencia recurrida accediendo a la pretensión resolutoria de los contratos reconvencional y subsidiariamente ejercitada por los vendedores dado ese incumplimiento grave y esencial de la contraparte ( art. 1.124 del Código Civil).

QUINTO.- Consecuencia de lo anterior es que decaiga adicionalmente la Alegación Cuarta del escrito de recurso: no habiéndose acogido la pretensión resolutoria de los recurrentes, no ha lugar a abonarles importe alguno como consecuencia de la misma en los términos de la solicitud en ese sentido efectuada en la demanda principal (restitución de las cantidades abonadas y resarcimiento de perjuicios).

De otro lado, en lo que respecta a la Alegación Quinta de ese mismo escrito también procede su rechazo pues, contrariamente a lo que parece argumentarse en la misma, en la Sentencia recurrida no se acoge la indemnización de daños y perjuicios reconvencional aunque sólo nominalmente perseguida (no se efectuaba cuantificación de aquellos): conforme a lo pactado, caso de incumplimiento de la parte compradora -como es el caso-, los vendedores tenía derecho a que restara en su poder la cantidad entregada; y en la Sentencia recurrida se atribuye calidad de pena a ese pacto, procediéndose a su moderación, caracterización y minoración sobre las que no se plantea debate.

Por último, dado que la Alegación Sexta del escrito de recurso se efectúa para el supuesto de insistir la contraparte en la cuestión del cambio en cuanto a la actividad del negocio, y no habiendo insistido dicha parte litigante en ese particular en esta alzada (se ha aquietado con la Sentencia recurrida), no procede pronunciarse al respecto.

SEXTO.- Resta analizar el pronunciamiento de dicha Sentencia concerniente a costas procesales (Alegación Tercera del escrito de recurso): mediante el Auto dictado con fecha 1 de marzo de 2022 parece pretenderse aclarar (complementar se dice en ese Auto) el Fundamento de Derecho Octavo de la Sentencia, en el que se anticipa pronunciamiento al respecto que posteriormente tiene reflejo en el Fallo, conforme al cual la parte recurrente debe pechar con el 75% de las costas a tasar por la totalidad del proceso, incluyendo ambas demandas que, en ese Auto, se consideran de similar entidad y complejidad (lo que implica considerar que son cuantitativamente equiparables).

Pero ello implica que la parte recurrente ha de soportar parte de las costas procesales devengadas como consecuencia de la demanda reconvencional cuando, sin embargo, se ha estimado parcialmente por lo que, efectuando ajuste al razonamiento que parece querer plasmarse, debería haberse traducido en pronunciamiento estableciendo porcentaje de participación del 50%.

No obstante, lo que sí se deja claro en el mencionado Auto es que, habiéndose desestimado la demanda principal por ellos formulada, los recurrentes (parte actora inicial) debe soportar el 100% de las costas procesales derivadas de aquella, lo que se considera correcto al no constatarse que exista razón alguna para exonerarlos de las mismas, cuánto menos cuando su propio interrogatorio refuta interpretación contractual que han llevado a cabo en este litigio para justificar circunstancia en la que sustancialmente sustentaban su pretensión de imputar incumplimiento a la contraparte.

De ahí que, dado lo equívoco del pronunciamiento sobre costas que nos ocupa, y que los recurrentes en absoluto deben soportar costa procesal alguna devengada como consecuencia de la demanda reconvencional (dada la parcial estimación de ésta, y por aplicación pues del art. 394 nº 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), procede revocar al respecto la Sentencia recurrida en el sentido de, dejando sin efecto su pronunciamiento sobre costas procesales, declarar que los demandantes principales habrán de abonar la totalidad de las costas procesales devengadas en la primera instancia como consecuencia de su demanda, no efectuándose imposición de las devengadas como consecuencia de la demanda reconvencional, estimándose únicamente en cuanto a este particular y en los términos expresados el recurso interpuesto.

SÉPTIMO.- La estimación parcial del recurso implica que no proceda efectuar imposición de las costas procesales devengadas como consecuencia del mismo, con devolución del depósito constituido para recurrir ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y número 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial).