Sentencia Civil 613/2023 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 532/2023 de 04 de octubre del 2023

PRIMERO.- El recurso de apelación que se resolvemos trae causa en un procedimiento de desahucio por precario promovido por la entidad Coral Homes SL, en tanto propietaria de la finca sita en Pre. DIRECCION000, nº NUM000 de Matalascañas, finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Almonte, demanda que fue dirigida contra los desconocidos e ignorados ocupantes de dicha finca, siendo identificado en la diligencia de emplazamiento como ocupante Don Salvador, quien se personó en los autos y se opuso a la demanda. Sucintamente los motivos de oposición se fundamentaban en la prescripción extintiva de la acción, inadecuación de procedimiento y fraude procesal, dado que el demandado fue propietario de la finca, sobre la que se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 541/14 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de La Palma del Condado, proceso en que fue dictado en fecha 23 de diciembre de 2016 decreto de adjudicación a favor de la entidad Buildingcenter SAU, cesionaria del remate de la entidad ejecutante Caixabank SA. En fecha 4 de enero de 2021, y tras solicitar la adjudicataria la posesión del inmueble con fecha 30 de diciembre de 2018, el juzgado dictó auto por el que suspendía el lanzamiento del hoy demandado hasta el día 15 de mayo de 2024, por concurrir los requisitos y presupuestos de vulnerabilidad previstos en la Ley 1/13 de 14 de mayo. Pese a ello, en fecha de 24 de enero de 2020, y tras un proceso de cesión de la finca a la hoy demandante, con la intención de obviar la suspensión del lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria, siempre en el relato de la parte recurrente, se interpuso este juicio de desahucio por precario, no identificando a los ocupantes.

La sentencia estima la demanda y desestima los motivos de oposición, fundamentalmente, y en cuanto a los hechos de debate en esta apelación se refieren, desestimando la prescripción, y la existencia de fraude procesal, por el concepto amplio del precario, que también se extiende a los supuestos de pérdida de vigencia o validez del título de ocupación, por la plena cognición del juicio de precario, que permite la discusión de todos los aspectos de la ocupación y la eventual solicitud de medidas de suspensión del lanzamiento en la ejecución de la sentencia.

La parte demandada sostiene en esta apelación prácticamente los mismos argumentos que en su sustentaron la oposición a la demanda (con la excepción quizás de la forma excepción de inadecuación de procedimiento), interesando la parte demandante la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Sobre la prescripción de la acción.

La acción ejercitada, como razona la sentencia recurrida, no es una acción interdictal del artículo 250.1.4 LEC, (tampoco la recuperación sumaria de la posesión de su párrafo segundo), a la que pueda serle de aplicación el artículo 1968.1 CC (en relación con el artículo 460.4 CC), no siendo por ello de aplicación el plazo extintivo de la acción de un año. La acción que se ejercita es la recuperación de la posesión por el propietario, cuando esta posesión carece de título válido o se fundamenta en la mera tolerancia del dueño, acción que se inserta en la protección general del derecho de propiedad del artículo 348 del CC, sujeta por tanto al plazo prescriptivo de las acciones reales con carácter general (1963 del CC para el caso de inmuebles). Los procedimientos interdictales del artículo 250.1.4 del CC no protegen la propiedad, sino la posesión pacífica, por lo que se hallan sujetos al plazo del año de la pérdida de la posesión, como se ha señalado, del artículo 460.4 del CC. Nada impide al propietario, sin embargo, acudir directamente a la protección de su propiedad, ejercitando entre otras acciones, la de precario del artículo 250.1.2 de la LEC.

El plazo del año del artículo 675 en relación con el artículo 661 LEC, conectado con el artículo 460.4 del CC, no es un plazo de prescripción extintiva de ninguna acción, sino de ejercicio preclusivo de la solicitud de lanzamiento y recuperación de la posesión dentro del procedimiento de ejecución (particularmente por lo que se refiere al procedimiento de autos, ejecución hipotecaria), y se relaciona con la competencia funcional y el tipo de incidente en la ejecución que estos preceptos se regula, pues nada impide al adjudicatario o propietario acudir a otras acciones que amparen su derecho a poseer, sin perjuicio de lo que a continuación se dirá.

El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse respecto de este incidente y su relación con el juicio de precario, citándose la STS 10 de enero de 2022 ( ROJ: STS 4238/2022), que razona: " En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.

Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental". Es decir, la competencia funcional para el lanzamiento en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria se exige en el caso de que quien interesa la posesión es el ejecutante o adjudicatario o persona que trae causa del mismo. Pero el plazo de un año viene exclusivamente circunscrito a que el ocupante no sea el deudor hipotecario, pues siendo éste, no se limita el plazo legal, en tanto el título que se ejecuta tiene su causa en el propio procedimiento de ejecución.

Por ello no concurre ni la prescripción de la acción, ni la inadecuación del procedimiento.

TERCERO.- La oponibilidad de la suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria a la demanda de precario.

El centro del argumento tanto de la oposición al juicio de precario como del recurso de apelación que resolvemos es el dictado de un auto de suspensión del lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria 541/14, de fecha 4 de enero de 2021, y su oponibilidad al hoy demandante en este procedimiento de desahucio por precario.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la naturaleza del incidente de suspensión del lanzamiento en el procedimiento de ejecución, introducido por la Ley 1/13 de 14 de mayo, en las situaciones de vulnerabilidad que la norma contempla; especialmente en relación a la competencia para adoptar esta suspensión y a la oponibilidad al demandante de un precario, cuando no es el mismo ejecutante o adjudicatario de la finca en el procedimiento de ejecución.

En su STS de 7 de julio de 2021 ( ROJ: STS 2711/2021) se razona: " Sobre la naturaleza jurídica del derecho a mantener la ocupación de la vivienda durante este período temporal, que para el deudor ejecutado resulta de la correlativa suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble,se han sostenido distintas tesis (...). Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin títulos (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en el consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o sunple hecho de poseer"( art. 5 LH ).

Por ello el acreedor hipotecario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor (....)".

Por lo que la STS de 10 de noviembre de 2022 ya citada concluye que " En dicho procedimiento el demandado podrá, además hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013".

De la jurisprudencia que venimos analizando resulta que la competencia para el incidente de suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad de la Ley 1/13 de 14 de mayo corresponde al juez de la ejecución hipotecaria y en el seno de un incidente de este procedimiento. Y que dictado el auto acordando la suspensión del lanzamiento, este auto es oponible al acreedor ejecutante, pero también al adjudicatario que traiga causa de esta ejecución, no sólo en el procedimiento de ejecución hipotecaria, sino en el eventual procedimiento declarativo de precario, actuando esta resolución como título que legitima la posesión del ejecutado hasta el momento final señalado en el mismo. No puede por ello, y sin perjuicio de otras medidas coexitentes de protección del poseedor o arrendatario en situación de vulnerabilidad, trasladarse la competencia del incidente de suspensión del lanzamiento introducido por la Ley 1/13 a la ejecución de una sentencia de desahucio por precario ulterior.

CUARTO.- Límite a la oponibilidad del auto de suspensión del lanzamiento: el tercero de buena fe.

El límite de la oponibilidad de este auto de suspensión del lanzamiento en el juicio de precario lo constituye la protección del tercero ajeno y de buena fe, ajeno por ello al procedimiento de ejecución hipotecaria y desligado de conexiones con el ejecutante, de las que deducir su conocimiento y vinculación con el procedimiento de ejecución.

En la sentencia que hemos citado de 7 de julio de 2021 el Tribunal analizaba la oponibilidad de un incidente de suspensión del lanzamiento que se encontraba vigente en el procedimiento de ejecución cuando la adjudicataria vendió la finca a dos particulares independientes de ella. El Tribunal desestima el recurso de casación con apoyo en la protección del principio de seguridad jurídica y del tráfico jurídico, así como de la buena fe de los adquirentes: " 6.º) La jurisprudencia de esta sala ha interpretado el art. 13 LAU (en la redacción vigente en la fecha en que se aprobó la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria del caso) en el sentido de que el arrendamiento no inscrito sobre una vivienda queda extinguido cuando el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Como señalaba la exposición de motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que aprobó aquella redacción del precepto, con ello se trataba hacer compatible la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios con la "seguridad del tráfico jurídico". Con arreglo a esta regulación esta sala ha estimado las correspondientes acciones de desahucio por precario, cuando por la ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada se había producido la pérdida del derecho de propiedad del arrendador y la consiguiente extinción del arrendamiento ( sentencias 577/2020, de 4 de noviembre , 109/2021, de 1 de marzo , y 379/2021, de 1 de junio ).

7.º) Este criterio de seguridad jurídica del tráfico y de los terceros adquirentes es el que inspiró las sentencias de esta sala 859/2009, de 14 de enero de 2010 y 861/2009, de 18 de enero , dictadas en unificación de doctrina, que respecto del uso de la vivienda concedida mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular reconoce su carácter oponible a terceros y su condición de inscribible en el Registro de la Propiedad y, por tanto, sujeto a su régimen de publicidad. En el mismo sentido cabe citar la sentencia del Tribunal Constitucional 69/1995, de 9 de mayo , y la del TJUE de 7 de diciembre de 2017, C-598-15 .

8.º) A la luz de todo lo anterior y en las condiciones de la litis, no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 , una vez transcurrido el plazo de dos años de duración de esa situación fijado judicialmente, sin que conste que haya solicitado una ampliación de dicho plazo, ni acreditado la persistencia de las condiciones que definen los supuestos de vulnerabilidad definidos en esa ley, desde que fueron inicialmente apreciadas en 2014."

Un criterio similar se siguió en la STS de 10 de noviembre de 2022 tan citada, donde la transmisión de la finca, tras interesarse el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria, se realizó a SAREB SA. Pero también en la STS de 18 de abril de 2023 ( ROJ: STS 1511/2023) en que la misma entidad hoy demandante, había adquirido la vivienda de quien resultó adjudicataria de ella en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sin embargo, el Tribunal Supremo, cuando ha apreciado conexiones entre la entidad adjudicataria y la entidad adquirente de la vivienda que posteriormente solicita el desahucio por precario, conexiones que le permitían conocer el estado del procedimiento de ejecución hipotecaria y por ello de la suspensión del lanzamiento, permite la oponibilidad del auto de suspensión al tercero adquirente en el procedimiento de desahucio por precario. Dos recientes sentencias se pronuncian al respecto, en ambos casos siendo la demandante del precario la entidad Coral Homes SLU, y la adjudicataria de la finca en el procedimiento de ejecución hipotecaria Buildingcenter SAU, por cesión de remate de la ejecutante Caixabank SA, siendo el título de dominio de Coral Homes SLU la escritura de aportación a capital social de 16 de noviembre de 2018, mismo supuesto en ambos casos, como veremos, del que es objeto de resolución en esta apelación.

La STS de 20 de junio de 2023 ( ROJ: STS 2677/2023) razonaba en los siguientes términos: "en este caso, existe identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A., y la demandante Coral Homes, S.L.U., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera; por otra parte, la demandante contaba con elementos de juicio suficientes para conocer que la vivienda estaba ocupada por la deudora hipotecaria, sin que se le hubiera dado posesión del inmueble, por lo que no es de recibo que se demandase a los ocupantes desconocidos o inciertos, cuando su identificación se encontraba a disposición de Coral Homes, máxime cuando se había seguido recientemente un procedimiento de oposición promovido por la demandada en el propio procedimiento de ejecución.

No podemos atribuirle a la demandante, dadas las conexiones existentes, la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario". Y en la STS de 10 de julio de 2023 ( ROJ: STS 3261/2023) mantiene que " en este caso, existe identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A., y la demandante Coral Homes, S.L.U., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera; por otra parte, la demandante contaba con elementos de juicio suficientes para conocer que la vivienda estaba ocupada por la deudora hipotecaria, sin que se le hubiera dado posesión del inmueble, por lo que no es de recibo que se demandase a los ocupantes desconocidos o inciertos, cuando su identificación se encontraba a disposición de Coral Homes, máxime cuando se había seguido recientemente un procedimiento de oposición promovido por la demandada en el propio procedimiento de ejecución.

No podemos atribuirle a la demandante, dadas las conexiones existentes, la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario".

Idéntico criterio ha sido sostenido por la reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2023 (ROJ:3610/23), también promovida por Coral Homes SLU, siendo el título de dominio de la finca que esgrime la aportación de la finca por Buildingcenter SA, cesionaria de remate de la ejecutante Caixabank SA. La sentencia explica que " como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 1128/2023, de 10 de julio , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria".

QUINTO.- Aplicación al supuesto: estimación del recurso.

En el supuesto que resolvemos son hechos no discutidos la adjudicación de la finca en el procedimiento de ejecución hipotecaria 541/2014 del Juzgado número 3 de La Palma a Buildingcenter SA por cesión de remate de Caixabank SA, entidad ejecutante, con fecha de 23 de diciembre de 2016. Y según el auto de fecha 4 de enero de 2021, dictado en este procedimiento, la entidad Buildingcenter SA interesó la posesión del inmueble que fue acordada por diligencia de 30 de noviembre de 2018. Tras ella se interesó la suspensión por vulnerabilidad de la Ley 1/13 resuelta por el auto de fecha 4 de enero de 2021, que suspendía el lanzamiento del deudor hasta el 15 de mayo de 2024.

De la nota simple registral aportada por la demandante a la demanda de estos autos, dado que no cumplimentó el requerimiento judicial de aportación del título de adquisición de la finca, resulta que el título de dominio de Coral Homes SLU es una escritura de aportación de bienes de 16 de noviembre de 2018, fecha a la que hay que predicar el título de dominio, y no a su inscripción registral. Dado la omisión por la demandante de la aportación de la prueba a que fue requerida sobre su título de dominio, sin explicar o adicionar causa justificada para ello, debemos entender que la transmisión lo fue por la entidad Buildingcenter SA, supuesto de hecho que además es idéntico a los dos enjuiciados por el Tribunal Supremo y analizados anteriormente. El poder para pleitos que se acompaña a la demanda de juicio de desahucio por precario, explica que Coral Homes SLU es una sociedad unipersonal cuyo único socio es Caixabank SA.

Por todo lo expuesto, debemos estimar que Coral Homes SLU no es ajena en este procedimiento a la ejecutante, pero tampoco a la adjudicataria, de la que trae causa durante el procedimiento de solicitud y suspensión del lanzamiento, por lo que cuando interpone la demanda en enero de 2020, conocía o podía conocer el incidente de suspensión del lanzamiento y la identidad de los ocupantes, pues su transmitente instaba en el procedimiento de ejecución la obtención de la posesión material de la finca, amén de la identidad y confusión de la demandante y de la ejecutante, que permite inferir la relación con la cesionaria del remate y por ello la hoy actora.

La actora no es por tanto tercero de buena fe ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, y le es oponible el auto de suspensión del lanzamiento como título enervador del desahucio por precario.

SEXTO.- Costas.

La estimación del recurso conlleva la íntegra desestimación de la demanda, procediendo la imposición de las costas de la primera instancia a la demandante, de acuerdo con el contenido del artículo 394 LEC.

Conforme al art. 398 LEC no se hace expresa imposición de las costas causadas en esta apelación a ninguno de los litigantes, procediendo la devolución del depósito al recurrente.