Procurador: RICARDO JOSE SQUELLA DUQUE DE ESTRADA, RICARDO JOSE SQUELLA DUQUE DE ESTRADA
Ilmo. Sr. Presidente D. Miguel-Álvaro Artola Fernández.
En Palma de Mallorca, a dos de mayo de dos mil veinticuatro.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.
PRIMERO.- En la demanda instauradora del presente litigio, la parte actora, constituida por D. Leopoldo y Dª. Marí Juana, accionaba contra D. Millán exponiendo que, el 8 de marzo de 2022, suscribieron, como compradores, un documento privado para la compraventa de un inmueble del demandado; señalando que se trataba de un piso en buen estado, no precisando reformas y estando listo para entrar a vivir. Explicaban que visitaron el piso inicialmente con otra agencia, pero como al demandado le faltaba financiación para adquirir una vivienda (tras vender la suya), rechazó firmar la compraventa. Añadiendo que, finamente, obtuvo financiación y preguntó a los hoy actores si seguían interesados en la compra, a lo que estos accedieron. De modo que, el 27 de abril de 2022, se otorgó la escritura de compraventa y, no obstante, el 25 de mayo de 2022 se percataron que en la vivienda entraba agua de lluvia. Referían que las filtraciones se registraban en el techo del dormitorio principal y que el vendedor rehusó hacerse cargo del problema. Indican que la causa de las filtraciones podría ser que la lámina de la cubierta no ofrece una estanqueidad del 100% y que existe deterioro en los elementos superficiales, como las juntas de dilatación y la pintura impermeabilizante. Concluyendo que las filtraciones ya existían antes de que tomaran posesión de la casa, afectando al uso de esta y, siendo la cubierta del edificio un elemento común, los actores deben responder de 31,20% del precio de reparación. Por todo ello, se solicitaba una condena al demandado al abono de 4.778,02 euros, más los intereses y las costas.
La representación de D. Millán contestó a la demanda afirmando que los actores habían visitado el inmueble y la cubierta en, al menos, seis ocasiones, y que se les insistió en la necesidad de aplicar anualmente una mano de pintura antigoteras en la superficie del terrado, pues la vida útil de la pintura había llegado a su fin. Explica que el precio pagado por los actores era inferior a los del mercado, si bien la compraventa no se limitó al piso sino también al vuelo, y que, en la tasación que la actora encargó a TINSA, el inmueble se valoraba en 216.726,22 €, habiéndose vendido finalmente por 199.000 euros. Exponía que los compradores exigieron una rebaja de 11.000 euros (sobre el precio pedido de 210.000 euros) en atención a la antigüedad del inmueble y el estado de la cubierta. Y esgrimía que no era extraña la aparición de una gotera en un edificio construido en 1960, y que, desde la inmobiliaria, le informaron de la aparición de la gotera el 25 de mayo de 2022, procediendo, el propio demandado a ofrecerse a reparar la gotera, pero los actores se negaron aludiendo a que ya habían contratado a un perito. Niega que la reparación de la gotera requiera de la retirada de la capa superior de la cubierta, puesto que no resulta estrictamente necesario para la reparación del defecto. Concluyendo que, la acción ejercitada no tiene por objeto la condena al abono de una indemnización, sino una petición de rebaja del precio. Por todo lo cual, solicitó la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.
SEGUNDO.- La sentencia de instancia, tras analizar la prueba documental, pericial y testifical, terminó desestimando la demanda por entender que el deterioro de la superficie de la terraza-tejado, así como las humedades dentro del inmueble, no eran propiamente vicios ocultos ya que podían apreciarse a la vista y, por lo tanto, como quiera que los actores visitaron el inmueble varias veces, pudieron conocer de los mismos, y, además, se hizo una rebaja del precio inicial de venta, siendo bastante más bajo que el de la propia tasación obrante en autos (encargada por los actores). Todo lo cual se concretó en la sentencia en los razonamientos que, en esencia, se transcribirán en los puntos siguientes:
"El primer requisito es que el vicio sea oculto. D. Victorio, que ha declarado como testigo ha señalado que los compradores ya mencionaron el estado en que se hallaba la cubierta del edificio.
Asimismo, también ha hecho referencia a esta conversación D. Millán.
Al ser parte en el procedimiento se podría dudar de las manifestaciones del demandado, pero no de un testigo que no tiene interés en el procedimiento.
Es más, en las fotografías del informe de D. Víctor (página 9) y de D. Pedro Antonio (página 5) ya se aprecia el mal estado de la cubierta puesto que se ven grietas y pérdida de color en las grietas de las baldosas superiores.
Asimismo, ambos peritos han señalado que hacía más de dos años que no se había aplicado la capa de pintura antigoteras.
La existencia de las goteras en la parte superior de la habitación principal se debe poner en relación con el estado de la cubierta y el oscurecimiento de la puerta.
Los compradores no solo adquirieron la vivienda sino también el vuelo por lo que es plausible, tal y como ha señalado el demandado, que visitaran la cubierta.
La propia parte actora ha señalado que el estado de la puerta era visible. En consecuencia, si la cubierta estaba en mal estado de mantenimiento y la puerta estaba ennegrecida, esta juzgadora considera que la existencia de la una gotera no puede entenderse como un hecho oculto, sino que se podía deducir que había una alta probabilidad que existiera una gotera.
Es más, la puerta cuyo daño se refiere está en el mismo punto que la gotera que ambos peritos están señalando.
Otro de los defectos que aprecia D. Víctor es una fisura e imperfecciones en el techo del baño que coinciden con una junta de dilatación de la cubierta. En el informe se explica que se filtra agua y se produces imperfecciones en el acabado de la parte inferior. En la fotografía (página 9 del informe de D. Víctor) no se observan las imperfecciones aludidas, pero al igual que en el supuesto anterior el origen de los daños estaría en la cubierta por lo que entiende esta juzgadora que si había imperfecciones se podría presumir que había algún defecto.
En el contrato privado de compra ni en la posterior escritura pública se hace referencia a la antigüedad de la vivienda. No obstante, la parte demandada ha aportado la certificación catastral en la que consta que el inmueble es de 1960 (documento 4 de la contestación a la demanda) y un documento de tasación del inmueble (documento 5 de la contestación) en la que se acompaña la certificación catastral y que fue solicitada por D. ª Marí Juana. En consecuencia, los compradores conocían la antigüedad.
No habiendo apreciado la existencia de vicios ocultos no cabe hacer pronunciamiento entre equiparación entre la reparación y rebaja del precio."
Por todo lo expuesto, la sentencia de instancia desestimó la demanda, condenando en costas a la parte actora.
Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.
TERCERO.- Sostiene la representación procesal de la parte apelante que concurre un manifiesto error en la valoración de la prueba en relación a la antigüedad de la vivienda, que la sentencia ha considerado que fue construida en el año 1960, cuando lo fue en 2005. Error derivado del informe de tasación de la vivienda, ya que la primera altura del inmueble sí era de aquel año, pero no la última planta, adquirida por los actores. Precisando la apelante lo que se transcribirá:
"Lo que ocurrió es que cuando mis representados solicitaron de su propietario y futuro vendedor la nota simple de la vivienda para entregarla a la empresa tasadora, este no advirtió que lo que entregó fue la Nota Simple registral , no de la vivienda de su propiedad, la finca NUM000, sino que dio la nota simple de la vivienda de su esposa. Suponemos que por error sin mala fe.
Ciertamente la tasadora visitó y fotografió la vivienda correcta, la de la DIRECCION000 propiedad del vendedor, D. Millán, pero manejó erróneamente, y sin darse cuenta, todos los datos registrales y catastrales de la vivienda del piso inferior, mucho más antigua.
Por tanto cuando en la tasación se habla de mediciones que obran en el catastro o en el registro y se habla de su antigüedad, la tasadora está en un error. La antigüedad de 1960, manifestada en la tasación, refiere a la vivienda de Dña. Aurora y esta no es la que compraron mis mandantes.
De todo ello no cabe duda alguna, pues la tasación contiene en su página 9 de 12 la Nota Simple del Registro , de la que se puede leer con toda claridad que se trata de la finca NUM001, propiedad de DÑA. Aurora.
Mis representados han comprado la finca NUM000 a D. Millán que en 2004 estaba en construcción. No tiene más de 17 años de antigüedad.
En el acto de la vista dejamos claros todos estos extremos y la juzgadora insistió en que si el documento no era falso, todo lo manifestado por esta letrada referente a explicar el error que contiene el documento 5, formaban parte de la valoración de este documento, y no de su falsedad. Con lo que lógicamente pensamos que estos errores serían tenidos en cuenta. No podíamos esperar un error de hecho en la valoración de la prueba, como el que contiene la sentencia."
Por su parte, la apelada no niega la existencia de dicho error, pero afirma que no se deriva de la actuación de la parte demandada, y que, además, tal dato no afecta a la conclusión judicial, habida cuenta de que un edificio cercano a los 20 años ya tiene una antigüedad suficiente como para que no pueda concederse ninguna garantía en lo relativo a la impermeabilización de la terraza que hace funciones de tejado del inmueble. Concretando dicha parte, al respecto, lo que se transcribirá:
"El sobrado transcurso del periodo de garantía y la antigüedad cercana a los 20 años, impiden que la actora pueda reclamar una rebaja en el precio por la esporádica aparición de una sola gotera que en modo alguno causa inhabitabilidad del inmueble. La aparición de dicha gotera no afecta gravemente a la habitabilidad ni utilidad del inmueble, y es mera consecuencia de la lógica.
Afirma la adversa que la antigüedad del edificio es de 17 ó 18 años, mientras que el perito Sr. Pedro Antonio manifestó que su antigüedad sería de unos 20 años afirmando además, que los defectos en la impermeabilización eran habituales en inmuebles con unos 20 años de antigüedad.
Es más , el error en cuanto a la antigüedad del edificio no tiene efecto alguno sobra la litis en tanto que los peritos aportados por una y otra parte (Sr. Víctor y Sr. Pedro Antonio) confirmaron que la garantía de la lámina impermeabilizante era de tan solo 3 años, siendo que a criterio del perito Sr. Pedro Antonio, la instalada en el edificio estaba ya obsoleta y había agotado su vida útil, afirmando que resulta normal la aparición de goteras en edificios de semejante antigüedad (unos 20 años).
El sobrado transcurso del periodo de garantía y la antigüedad cercana a los 20 años, impiden que la actora pueda reclamar una rebaja en el precio por la esporádica aparición de una sola gotera que en modo alguno causa inhabitabilidad del inmueble. La aparición de dicha gotera no afecta gravemente a la habitabilidad ni utilidad del inmueble, y es mera consecuencia de la lógica degradación que el tiempo somete a las construcciones , por lo que la aparición de la gotera resulta esperable según el más básico sentido y saber común."
Aspecto este en el que la Sala concuerda con la parte demandada que, ciertamente, si bien el deterioro de una azotea en la que existe una terraza que hace funciones de tejado, soportando las inclemencias del tiempo, se incrementa con los años, no es menos cierto que, con 17-18 años de antigüedad, ya cabe interpretar que el deterioro ha tenido que ser lo suficientemente importante como para que no pueda garantizarse la estanqueidad. De hecho, la propia parte actora- apelante admite que se hicieron a sus clientes recomendaciones sobre el mantenimiento consistentes en el repintado de la cubierta, lo que constituye un hecho notorio en orden a entender que el tema en cuestión no le fue ajeno a la actora desde antes de la venta del inmueble.
CUARTO.- Cuestiona, asimismo, la apelante la valoración judicial de la prueba, sosteniendo que: " En definitiva la juzgadora suma dos hechos que considera probados, primero el estado de la cubierta y después la existencia de una puerta ennegrecida que lo estaba en el momento en que los compradores visitan la casa (antes de la venta) para con ello concluir que la existencia de la gotera, o el riesgo de que esta existiera, era manifiesto, por tanto no oculto. .../... 1) Dice la sentencia que la propia actora ha señalado que el estado de la puerta era visible. Con ello está tergiversando lo que ha manifestado la actora. Por nuestra parte simplemente se ha dicho en la demanda, que era visible que la puerta de la habitación principal está en mal estado y presenta desconchamientos en la madera (ver fotos de nuestro peritaje), principalmente en su parte inferior. Pero estaba seca en el momento de la venta. Por esta razón, y sólo por esta, que la puerta está desconchada, se dice que su mal estado es visible y su sustitución no es tenida en cuenta a la hora de valorar el importe peticionado en esta demanda. Cosa muy distinta es que mis mandantes, profanos en temas de construcción y que compran una casa por primera vez, y que se les muestra una casa lista para entrar a vivir, puedan deducir de la visión de esta puerta desconchada, pero seca, que el origen de su deterioro haya sido una gotera justo el techo de la habitación, escondida tras el aparato de aire acondicionado. Lo único que pudieron pensar los compradores es que el desconchado de la puerta se podía deber a la tenencia de mascotas o que la casa había estado habitada anteriormente por familias con niños pequeños."
Y, con relación al estado de la cubierta de la azotea, afirma la apelante que " Lo único acreditado en autos es que los compradores tan sólo han subido a la azotea una vez, y en esta ocasión sólo se les manifestó que debía hacerse un repintado periódicamente, dando a entender que esta era una operación sencilla o de bajo coste.". Añadiendo que "El propio perito del demandado, Sr. Pedro Antonio, es preguntado si a su juicio unos compradores profanos pueden deducir la existencia de filtraciones tan sólo viendo el estado de la cubierta. A esta pregunta contestó que por la simple existencia de una pintura impermeabilizante, a él que tiene una mirada de técnico de la construcción, esto le lleva a intuir que la cubierta en algún momento ha podido tener problemas de estanqueidad, pero admite que no está seguro de que esta misma deducción pueda hacerla una persona que no sea un profesional como él. "
Al respecto, sostiene la apelada, en sus conclusiones, que: "El inmueble presentaba, antes de la compraventa, evidentes defectos en la cubierta: despintado del recubrimiento antigoteras, rotura de baldosas y defectos en las juntas de las baldosas; y en el interior eran visibles las manchas de humedad, hinchamiento y ennegrecimiento de la puerta del dormitorio, los defectos en el armario de la cocina y la grieta en el falso techo de la cocina. Los compradores manifestaron conocer y consentir en estado físico del inmueble, tanto en la fecha de suscripción del contrato privado, como en el de elevación a público de la compraventa. Ambos peritos afirmaron que la garantía de la lámina impermeabilizante era de tan solo 3 años, y que a criterio del perito Sr. Pedro Antonio, la instalada en el edificio estaba ya obsoleta y había agotado su vida útil, afirmando que resulta normal la aparición de goteras en edificios de semejante antigüedad (unos 20 años). Ambos peritos aseguraron que la causa última de la gotera era el defectuoso estado de la pintura aplicada a la azotea, así como el mal estado de las juntas de dilatación y de la existencia de baldosas rotas o despegadas, defectos todos a plena vista de cualquier persona. Ambos confirmaron que en el caso que la pintura de la azotea estuviera en buen estado, no se habría producido la gotera. Ambos confirmaron asimismo que el repintado la azotea constituía un acto de mantenimiento obligado y que era una solución adecuada para solucionar el problema de la gotera. La gotera es consecuencia del mal estado de la cubierta, y el mal estado de la cubierta era perfectamente detectable a simple vista."
En dicho debate, aprecia la Sala que si bien la parte apelante pretende quitar trascendencia a lo reconocido en la demanda en orden a que era visible que la puerta de la habitación principal estaba en mal estado y presentaba desconchamientos en la madera (fotos obrantes en el peritaje de la actora), lo cierto es que tales desconchamientos constituyen un elemento que, si bien no tiene valor probatorio decisivo, si presenta un carácter indiciario que, por lo tanto, no deja de tener su relevancia. Sobre todo si lo ponemos en contexto, puesto que, si bien se ha negado por la apelante -y admitido por la Sala- que el inmueble no tenía 60 años, sino 17 o 18 de antigüedad, lo cierto es que no se niega que este último dato fuera conocido por los compradores. Por lo que debieron ser conscientes de que tenía suficiente antigüedad como para que surgieran los problemas propios de su edad.
Adviértase, en dicho sentido, que admite la parte apelante que sus clientes subieron a la terraza antes de la adquisición del inmueble, por lo que no puede obviarse el hecho de que, como quiera que el estado de la terraza, según se deriva de las periciales, no era bueno, pues en la propia pericial efectuada por D. Víctor (perito de la actora), este observó cinco patologías, también recogidas en la sentencia, a saber (el subrayado se añade por la Sala):
"1) humedad en el techo del dormitorio principal encima de la puerta,
2) anomalía en el conglomerado del mueble superior de la cocina,
3) fisura en el techo del baño principal,
4) defecto en la pintura impermeabilizante encima del suelo de cubierta y baldosas rotas y
5) fisura entre el bloque y el cerco de coronación de la barandilla."
La conclusión que alcanza la Sala es que, sobre el defecto de que adolecía la pintura impermeabilizante del suelo de la cubierta, y, especialmente, sobre las baldosas rotas de esta, mal puede la actora pretender que se conceda credibilidad a sus asertos sobre la pretendida falta de conciencia, por parte de los compradores, del verdadero estado de esta al tiempo de la compra.
De modo que, puestas las citadas circunstancias en relación con el indicio citado, relativo al desconchado de la puerta del dormitorio, todo ello resta credibilidad a la tesis de la representación procesal de la parte apelante cuando afirma -respecto del desconchado de la puerta-, que " Lo único que pudieron pensar los compradores es que el desconchado de la puerta se podía deber a la tenencia de mascotas o que la casa había estado habitada anteriormente por familias con niños pequeños."
QUINTO.- Lo hasta ahora expuesto, además, debe contrastarse con el hecho de que, en el expositivo tercero de la escritura pública de compra, la parte compradora declaró, expresamente, conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico del inmueble. Así como con la rebaja de 11.000 € (de 210.000 € hasta 199.000 €) que, a favor de los compradores, se asumió por la vendedora sobre el precio de venta, el cual, a su vez, era más bajo que el precio de la tasación. Nótese que, en dicho aspecto, la apelante denuncia el que considera como nuevo error en la valoración de la prueba en la sentencia, pues esta habría interpretado que tal rebaja fue debida a la antigüedad del inmueble y al mal estado de la cubierta, afirmando la apelante que no fue así. Dice, en concreto, la recurrente:
"El demandado vendedor fue preguntado expresamente por esta parte por el precio de salida, afirmando que estaba en 210.000.- euros con la Agencia Inmobiliaria Artruix. Y admitió que simplemente los actores realizaron una contraoferta de 199.000.- euros, por medio de esta agencia inmobiliaria anterior, con quien llegaron incluso a solicitar una tasación, la que se ha aportado y que es de fecha 28 de diciembre del 2021.
Ha quedado admitido por el propio Sr. Millán que nada se había hablado con los compradores del mal estado de la cubierta, pero que él rechazó la oferta ya que en aquel momento no disponían de una nueva vivienda y tampoco disponían de la financiación que precisaba para una nueva compra."
No obstante, lo que consta en la grabación que manifestó en juicio el demandado fue que, tras hablar con su mujer y considerar los 20 años de antigüedad del piso y el hecho de ser de segunda mano, aceptaron la rebaja; y refirió también que, en la visita de los actores el día anterior a la venta, tras volverle a preguntar "por no se cuantas veces" la parte compradora "si se tenía que pintar la terraza, porque se ve que la veía un poco cascadita", les indicó que sí, que se tenía que pintar el suelo con pintura antigoteras, y que dicho comentario tuvo lugar porque se veía que el suelo estaba desgastado, estando ya pintado cuando él lo compró en el año del Covid (2020). Por lo que no se puede descartar por la Sala que, la rebaja propuesta y admitida de 11.000 €, tuviera que ver con la propia antigüedad del inmueble y las naturales consecuencias de esta. Lo que, por otro lado, es notorio que es uno los ejes, por no decir el principal, sobre el que bascula el regateo al tiempo de proceder a la adquisición de viviendas de segunda mano.
Llegados a este punto, no cabe sino concluir en que el recurso de apelación no ha desvirtuado las principales razones en que se fundaba la sentencia de instancia, en la que oportunamente se recuerda la jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, en concreto la sentencia nº 777/2005 de 17 de octubre, la cual sistematiza los presupuestos que deben concurrir para el ejercicio de la acción por vicios ocultos, destacando como primer requisito que el vicio necesariamente debe estar oculto ( art. 1.484 del Código Civil).
ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VISTOS los preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.
