Sentencia Civil 317/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 179/2023 de 07 de junio del 2024

PRIMERO.- Las alegaciones de las partes, sentencia y recurso.

La demanda instauradora de la presente litis trae causa del ejercicio de la acción prevista en la ley de propiedad horizontal respecto a la celebración de la junta de propietarios y los acuerdos adoptados en ella por vulneración de la normativa COVID en cuanto a la junta y respecto a los acuerdos por vulneración del art 18.1 c para los acuerdos 2,3,y 8 del acta y vulneración del artículo 18.1.b) LPH para los acuerdos 1, 4 y 8 del acta, articulo 20 .1.b) LPH por ser contrario a la Ley.

El acuerdo 4 relativo a la aprobación del gasto para insonorizar cuarto de motores de agua es en beneficio de un solo propietario por lo que tampoco deber ser soportado por la demandante.

Añade a los hechos constitutivos de su pretensión que el acta no refleja la cuota de participación de los propietarios que votaron a favor cada acuerdo, sin que conste tampoco que la demandante sólo participó en la votación del punto 3º del orden del día, incumpliendo el artículo 19.2 f) de la LPH.

Así como que la acción aquí ejercitada no ha caducado y se encuentra vigente, ya que los acuerdos de la Junta de propietarios que impugnan fueron notificados a la demandante el 12 de noviembre de 2020 y si bien no consta en el acta, la demandante sólo estuvo presente en la votación del punto 3º, sin que salvara su voto por error en el consentimiento producido por la falta de información previa, la falta de concreción del punto del orden del día, y la imposibilidad de escuchar las intervenciones de los asistentes a la Junta.

Desarrolla sus pretensiones como sigue, en cuanto a la información previa: "El mismo día en que estaba convocada la Junta desde la oficina del Administrador se remite dos horas antes, a las 16:46 horas, el correo electrónico con, según indica, la documentación detallada a los efectos de poder facilitar el seguimiento de la misma que se adjunta como DOCUMENTO Nº 3. Se adjunta como DOCUMENTO Nº 4 un presupuesto de obras a realizar en la Comunidad por importe de 177.003,55 €, como DOCUMENTO Nº 5 el resumen del coste de la obra hasta la fecha y como DOCUMENTO Nº 6 un presupuesto para modificar las chimeneas de ventilación del bloque NUM000.

En cuanto a la normativa aplicable: El BOIB nº 149 de 28 de agosto de 2020 publicó la Resolución de la consejera de Salud y Consumo de 28 de agosto de 2020 por la que se modifican medidas concretas del Plan de Medidas Excepcionales de Prevención, Contención y Coordinación para hacer Frente a la Crisis Sanitaria Ocasionada por la COVID-19, una vez superada la fase 3 del Plan para la Transición hacia una Nueva Normalidad, aprobado por Acuerdo del Consejo de Gobierno de las Illes Balears de 19 de junio de 2020, vigente en el momento de la celebración de la Junta.

El punto 2 del apartado I del Plan queda redactado como sigue: "Es obligatorio cumplir en todo momento la medida de mantenimiento de la distancia de seguridad interpersonal como mínimo de un metro y medio entre personas no convivientes. El mantenimiento de la distancia de seguridad no exceptuará de la obligación de adopción de medidas alternativas de protección física con uso de mascarilla adecuada y etiqueta respiratoria."

El punto 1 del apartado II queda redactado como sigue "Las actividades o eventos de carácter familiar o social que se realicen en la vía pública, espacios de uso público o espacios privados no incluidos en otros apartados del presente Plan se limitarán a grupos de un máximo de diez personas,salvo en el caso de personas convivientes, en los que no se aplicará esta limitación. Durante estos tipos de actividades se respetará la distancia mínima de seguridad interpersonal entre los no convivientes y la obligatoriedad del uso de mascarilla, en su caso."

En cuanto a los hechos de esa tarde "Por motivos laborales la demandante llegó a la reunión una vez iniciada, sobre las 18:50 horas. Se estaba desarrollando en el jardín comunitario, al lado de la piscina, los reunidos estaban de pie en círculo y en el centro estaba el Administrador junto con el contratista y el aparejador de las obras ya realizadas, alrededor había unos 27 vecinos ya que de muchas viviendas asistieron dos personas. En total había unas 30 personas, todas ellas llevaban mascarillas pero de ninguna manera podía seguirse la reunión respetando la distancia de seguridad, si uno se alejaba para separarse de los vecinos, no podía escuchar a quien estuviera hablando en aquel momento. La demandante no podía escuchar las intervenciones del Administrador y tampoco podía consultar ningún documento por la falta de iluminación. Las personas reunidas estaban de pie y no sentadas, imposible guardar la distancia y seguir las conversaciones de los asistentes.

En un momento dado una vecina informó que desde el balcón del edificio que linda con los jardines en que se celebraba la reunión una persona estaba hablando por teléfono con la policía para denunciar que se estaba desarrollando en la vivienda colindante una reunión de personas que superaba el número de 10 sin guardar la distancia de seguridad. La demandante, ante la falta de existencia de medidas de seguridad sanitaria y la más que posible intervención policial, ante el estado de emergencia sanitaria provocado por la COVID-19, decidió abandonar la reunión después de haber mostrado su disconformidad con la misma al Administrador por la falta de medidas y la imposibilidad de seguir las intervenciones.

La demandante participó en la votación del punto 3º del orden del día si bien no pudo consultar los presupuestos remitidos esa misma tarde por la Administración, se aprobó que se llevaran a cabo las obras necesarias para evitar el filtrado de agua a los aparcamientos por el mismo contratista que había llevado a cabo las anteriores para evitar pérdida de garantías constructivas. No estuvo presente en las votaciones de los demás puntos del orden del día.

Los acuerdos adoptados en la Junta celebrada el día 20 de octubre 2020 deben ser declarados nulos ya que la Junta se celebró sin las condiciones de seguridad sanitaria necesarias para que los propietarios pudieran acudir a la misma. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

El perjuicio sanitario que podría derivarse a la demandante por asistir a la junta ante el riesgo de contagio existente es evidente y, por ello, cuando lo apreció, se marchó de la misma.Además, la circunstancia de que la propietaria demandante asistiera en un primer momento a la junta no es obstáculo para que prospere la impugnación, ya que lo que se impugna es la situación de riesgo conocido que no quiere sufrir la comunera, con independencia de cuál fuera el resultado final, nunca se sabrá si la demandante se hubiera contagiado si hubiera seguido presente en la Junta, y la clave está en que se marchó de la Junta por el riesgo de contagio al percatarse de la imposibilidad de guardar la distancia de seguridad para poder seguir las intervenciones de los asistentes."

En cuanto a los acuerdos adoptados impugnados por diferentes motivos estos son:

1º. Aprobación de cuentas del ejercicio.El período que se somete a aprobación a la Junta va de enero de 2019 a junio de 2020, con lo cual abarca más de un ejercicio. La demandante ha solicitado en repetidas ocasiones sin éxito las facturas de los gastos cargados por nuevas instalaciones, reparaciones o servicios en el cuarto de motores de agua ya que, a la vista del acuerdo adoptado en el número 4º del acta, a resultas de las quejas por ruidos del propietario del NUM004 piso situado por encima de uno de los cuartos de motores de agua del edificio, parece ser que se han satisfecho gastos en beneficio de un propietario. Hay que tener en cuenta que por debajo de dicho NUM004 piso hay una planta NUM005 que no consta se haya quejado de ruidos y que la vivienda del NUM004 piso había estado habitada durante más de 11 años por otro propietario sin que tampoco consten quejas por ruido.

A la vista de que no se ha aportado ningún informe sobre la posible obligación que compete a la Comunidad de Propietarios de proceder a mejorar el cuarto de motores o a instalar nuevos elementos para asegurar la habitabilidad de la vivienda situada dos piso más arriba, ni tampoco se ha llegado al mínimo necesario para que la Patrulla Verde del Ayuntamiento pudiera medir el ruido que produce el cuarto de motores, la aprobación de los gastos efectuados por el Administrador por parte de la Junta resulta gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Tampoco se ha dado ninguna explicación de las consecuencias o posibles inconvenientes para los vecinos que necesiten agua de noche y para la conservación del aljibe comunitario de apagar los motores a determinadas horas mediante la instalación de relojes de funcionamiento que impiden que se llene el aljibe el determinados momentos.

Los gastos que se cuestionan y no se admiten por la demandante por no haber facilitado una justificación de los mismos y no tener carácter obligatorio ni poder ser realizados sin acuerdo previo de la Comunidad por no estar comprendidos en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal son los siguientes, que constan en la liquidación de gastos correspondiente al 3º y 4º Trimestre de 2019 y al 1º y 2º Trimestre de 2020:

- 23/07/2019- Reducir ruido bombas de riego ......... 750,20 €

-21/10/2019-Instalar hidroesfera, bomba y flotador......2.301,42 €

-21/10/2019- Motores: Instalar manguitos de goma antivibración......360,58 €

- 27/01/2020- Servicio urgencia aljibe sale agua ......90,75 € (puede ser debido a la instalación de la nueva hidroesfera)

- 30/01/2020- Sustituir boya flotador aljibe......... 251,68 € (si fuera la misma instalada el día 21 de octubre, no debería haberse satisfecho de nuevo)

- 21/07/2020- Cambiar hora reloj motor riego......48,40 € (por cambiar la hora un operario, trabajo que debería corresponder a la empresa de mantenimiento)

En total, desde Julio de 2019 a Julio de 2020 parece ser que se han dispuesto 3.803,03 € gastados del fondo de la comunidad en el cuarto de los motores de agua sin ninguna explicación por parte del Presidente de que dichos gastos son necesarios y de que se trata de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Adjunta como documentos nº. 17, 18, 19 y 20 las liquidaciones del 3º y 4º Trimestre de 2019 y del 1º y 2º de 2020, respectivamente, en las que aparecen dichos gastos.

En consecuencia, el acuerdo de aprobación de estos gastos es claramente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de los propietarios de una vivienda por lo que puede ser impugnado.

2. Aprobación presupuesto de gastos.En el acuerdo 2 se aprueba el presupuesto de gastos de julio 2020 a junio de 2021 entre los que se incluye que se subsanen las torres de cubierta dónde se encuentran los shunts de ventilación dado que en días de lluvia se filtra agua (Presupuesto DOCUMENTO Nº 6); siendo que el problema se da en las escaleras NUM002, NUM001 y NUM000, inexplicablemente se acuerda su realización únicamente en dos escaleras, las NUM002 y NUM000, sin aprobarse el mismo gasto de 1.430,- € IVA incluido para la escalera de la demandante, que es la nº NUM001.

La apelante impugna el acuerdo 2 en cuanto a que la reparación de los shunts debe realizarse también en la escalera de la demandante por tratarse de una reparación requerida para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, de otra forma, el acuerdo supone un grave perjuicio para la demandante que no tiene obligación jurídica de soportarlo.

3.- Impermeabilización de tres terrazas de viviendas de planta NUM005 y pasillos peatonales. La demandante votó a favor de dicho acuerdo porque en el orden del día constaba la impermeabilización de 3 terrazas de planta NUM005 y pasillos peatonales, pensando que se trataba de llevar a cabo la impermeabilización de las zonas comunes que no se habían costeado con las primeras obras que constan en el DOCUMENTO Nº 5. La terraza de uso privativo de la demandante ya se impermeabilizó en su momento, la junta de dilatación se ha tenido que reconstruir hasta en dos ocasiones teniéndose que construir un sumidero, y en la actualidad se ha abierto de nuevo, estando pendiente de reparar y cambiar varias baldosas que se han roto.

La demandante no salvó su voto en la Junta por falta de conocimiento de que el presupuesto a aprobar incluyera partidas ya satisfechas con anterioridad si bien ha quedado demostrado la falta de información previa que ha generado un error invalidante del consentimiento de la demandante.

4. Insonorización cuarto bombas.

La apelante hace constar que es propietaria de la planta NUM005 situada encima del cuarto de motores de la depuradora de la piscina que se encuentra en el sótano del edificio y lleva soportando el ruido de dichos motores desde hace más de 12 años sin que la Comunidad haya realizado ninguna mejora en el cuarto o en los motores para evitarlo ni, mucho menos, se haya aprobado su insonorización.

8º. Renovación de cargos.El Presidente de la Comunidad y vocales de los edificios se han elegido incumpliendo un acuerdo previo de rotación de los cargos para evitar amiguismos y/o enemistades. La demandante aquí apelante considera que puede impugnar dicho acuerdo ya que no consta motivación ninguna del cambio de manera de elegir los cargos, especialmente a la vista de que se aprueba cesar al Administrador sin el nombramiento simultáneo de uno nuevo y sin constar tampoco la causa de su cese. Hace constar aquí que el propietario de la vivienda beneficiada por los gastos aprobados en el cuarto de motores es elegido vocal de escalera, lo cual es llamativo si se tiene en cuenta que se deja en manos del Presidente la elección del contratista de la obra.

Impugna dicho acuerdo por no constar en el orden del día la modificación del criterio de elección de cargos de la Comunidad lo que supone un grave perjuicio para la demandante que no tiene obligación jurídica de soportarlo, se ha adoptado con abuso de derecho y resulta gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

La comunidad demandada se opuso a la demanda, entre los hechos impeditivos/extintivos de las acciones ejercitadas destaca la excepción de caducidad de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios.- La demandante impugna los acuerdos de la junta de 20/10/2020 relativos a la aprobación de cuentas del ejercicio, aprobación de presupuesto de gastos, impermeabilización de tres terrazas de viviendas de planta NUM005 y pasillos peatonales e insonorización de cuarto de bombas en base a las causas previstas en los apartados b) y c) del artículo 18.1 LPH, que se refieren a acuerdos gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o por suponer un grave perjuicio para algún propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo.

El artículo 18.3 LPH establece que, para este tipo de acuerdos -los que no son contrarios a la ley o a los estatutos-, la acción de impugnación CADUCARÁ a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios para los presentes y desde la comunicación del acuerdo para los ausentes.

La demandante asistió a la Junta de propietarios de la comunidad tal como se reconoce en su escrito de demanda y consta como asistente en el acta de la junta. Alega, sin acreditación alguna, que se ausentó voluntariamente tras la votación del punto 3º todo ello sin hacer constar su salida a la junta ni al secretario administrador. En consecuencia, la acción ha caducado ya que el plazo para impugnar los acuerdos referidos finalizó el 20 de enero de 2021 y la demanda de autos se presentó el 12 de febrero de 2012.Para el caso de que no se estime esta excepción opone :

Las juntas de comunidad se asimilan a las asambleas cuya celebración, conforme a la resolución referida de adverso (Resolución de la Consellera de Salud y Consumo de 28 de agosto de 2020), permite la afluencia de hasta 150 asistentes

Se deben respetar las decisiones particulares de cada comunero en relación a la conveniencia o no de asistir a una junta, pero ninguna de las razones alegadas de adverso son motivo de impugnación. La junta general ordinaria se celebró cumpliendo, de forma escrupulosa, las medidas sanitarias vigentes en aquella fecha.

La demandada (aquí apelada) contestó que si algo tenía que alegar la demandante en relación con la conveniencia o no de la celebración de la junta por razones sanitarias, debió hacerlo cuando ésta se convocó. Es un requisito de procedibilidad para impugnar la junta por dicha causa. Alegar razones sanitarias a posteriori implica mala fe.

En canto a los hechos que considera respecto a la impugnación de los acuerdos sobre los gastos impugnados destacar:

En relación a la elección de presidente y vocales.

Alega la contraparte que en la junta de 24/09/2015 se llegó a un acuerdo de rotación de cargos en la elección de presidente para "evitar amiguismos y/o enemistades".

Como fundamento legal destaca En cuanto a la caducidad de la acción.-El articulo 18 LPH dice qué acuerdos serán impugnables y establece los plazos de caducidad de la acción por parte de los comuneros, siendo dicho plazo de un año para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos y de tres meses para el resto de acuerdos. Dicho plazo se computará desde la celebración de la junta para los presentes.

La sentencia desestimó la demanda en los términos que constan en el antecedente de hecho primero.

Contra ella se alza la parte actora, considera errónea la valoración de la prueba realizada por la Juez a quorespecto a vulneración de la normativa COVID que reitera ante esta sala detalla, en concreto la testifical de Dª. Paula quien señala en el minuto 4:00 aprox. de la grabación de la vista del juicio que había muchas viviendas representadas por parejas y que también estaban presentes el administrador y el representante de la constructora, unas 30 personas, sin asientos, situadas de pie en círculo. Es físicamente imposible que 30 personas en círculo guardando una distancia de 1,5 metros entre ellas pudieran escuchar las intervenciones de los presentes.

La sentencia considera que a esta concreta reunión de vecinos le son aplicables las medidas establecidas en la Resolución de la Consejera de Salud y Consumo de 28 de agosto de 2020 publicada en el BOIB nº 149 para congresos, reuniones de negocios, conferencias, etc. promovidos por entidades públicas o privadas sin superar el 75% de la capacidad de la instalación donde se celebren.

La apelante no comparte esa decisión porque estas medidas están destinadas a eventos en lugares que cuenten con instalaciones adecuadas que permitan el control 3 del aforo, no en el césped de un jardín, que es donde se celebró la reunión de vecinos que adoptó los acuerdos impugnados, que debe ser considerado un espacio privado, que no cuenta con ninguna instalación.

Considera probado que no había ninguna instalación en el césped dónde se celebró la Junta, ni asientos, ni luz, ni micrófono, que los presentes para poder escuchar las intervenciones debían disminuir la distancia entre ellos, así como que se pudo escuchar a un vecino llamando a la policía por incumplimiento de las medidas de distancia personal impuestas por el COVID aun cuando se considerara que se trata de una reunión de negocios celebrada en una instalación tal y como interpreta la sentencia, la demandada no ha probado que se respetara el 75% del aforo del jardín, siendo el respeto a las medidas contra el COVID un hecho controvertido y siendo la prueba negativa de que no se respetaba la distancia de seguridad exigida a esta parte por la sentencia imposible debiendo suponer la inversión de la carga de la prueba. En cualquier caso, la circunstancia negativa de que no se cumplía con la distancia de seguridad interpersonal resulta de la prueba testifical y de las condiciones del jardín en el momento de la 4 celebración de la Junta, que sí han sido probadas por esta parte.

Solicita se revisen en apelación tanto los fundamentos de derecho como los hechos que han dado lugar al fallo desestimatorio de la sentencia; en consecuencia reclama la estimación integra de todas sus peticiones. En concreto respecto a la estimada:

interpreta en el pronunciamiento segundo de la sentencia de forma errónea, por restrictiva, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, declarando caducada la acción de impugnación de los acuerdos, y causando la indefensión de la demandante. El artículo 18 señala que estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios ausentes por cualquier causa, ausentes de la Junta en el momento de la votación del acuerdo. La sentencia va más allá llegando a la conclusión de que es necesario que el propietario haya estado ausente durante la celebración de toda la Junta para poder impugnar cualquier acuerdo de la misma, al contrario y llevado al absurdo significaría que el propietario que hubiera asistido a la constitución de la Junta debería permanecer hasta el final de la misma y votar en todos y cada uno de los acuerdos, sea cual sea el motivo por el que necesitara ausentarse, para evitar que se considerara en cualquier caso su voto favorable a los acuerdos que se adoptaran. Tal y como establece el art. 19.2º d) de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya vulneración también es motivo de apelación, el acta debe contener la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación, y, en el caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. Ello es imprescindible para computar las mayorías cualificadas que se requieran en los respectivos acuerdos, por lo que, la ausencia de algún propietario antes de efectuar la votación de cada uno de los acuerdos que se tomen en el seno de la junta de propietarios deberá hacerse constar expresamente en el acta, dado que ello permitirá determinar el cómputo de votos y el derecho del propietario ausente a impugnar el acuerdo en cuestión. El acta de la Junta nada señala de quienes votaron a favor o en contra o salvaron su voto en cada acuerdo, porque el administrador no hacía un recuento del número de votos en cada acuerdo, ni siquiera señala el acta por qué mayoría se adopta cada acuerdo, en ningún momento dice que se adoptaran por unanimidad.

Nos remitimos a los escritos de alegaciones resumidos en este razonamiento toda vez que ,de confirmar la caducidad sería innecesario su análisis.

La apelada se ha opuesto al recurso y solicita la confirmación de la sentencia adoptada en la instancia.

SEGUNDO.- La caducidad de la acción.

Se aceptan los de la resolución dictada en el anterior grado

jurisdiccional en tanto no se opongan a los que siguen.

Debe tenerse presente el art. 18.3 LPH, según el cual" la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

Tal y como resulta del acta de la Junta de Propietarios redactada el 20/10/2020 en la que se aprobaron los acuerdos impugnados la recurrente estaba presente.

Respecto a la causa por la que se ausentó de la reunión -el riesgo por COVID 19-revisada la actividad probatoria esta sala concuerda con el acertado criterio de la juez a quo.

En concreto, en el acto de juicio una de las vecinas- también asistente a la junta de propietarios, la Sra Paula- refirió que había oído de otro vecino que en otra junta que se había llamado a la policía.

Respecto a este hecho -nuclear para este recurso -la declarante es lo que se llama un testigo de referencia porque no presenció la llamada ni mucho menos la presencia de la policía local.

A ello debemos añadir que estaba a disposición de la parte actora obtener alguna evidencia de esta circunstancia tan relevante.

La presencia de las autoridades en las reuniones en la época de la pandemia -como en cualquier actuación en la que sean requeridas -deje evidencia ,cuanto menos, una diligencia reflejando la llamada si no un acta o una denuncia.

No hay ninguna prueba de que esta reunión fuera denunciada por vulneración de la normativa COVID 19 ,ni la presencia de la policía local ,ni la percepción de riesgo sanitario por ningún otro vecino de los que como la recurrente constan como asistentes en el acta , tampoco se ha obtenido evidencia de los ausentes o de los representados respecto a este motivo.

La Sala comparte la aplicación de la norma realizada en la instancia.

En consecuencia, la acción estaba prescrita procede confirmar la sentencia apelada sin necesidad de ulteriores razonamientos.

TERCERO.-La desestimación del recurso justifica la imposición de costas ex art 398 LEC.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir.