Sentencia Civil Audiencia Provincial de Jaen, de 09 de Diciembre de 2003

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: , Estimando la excepción de caducidad de la acción y sin entrar en el fondo del asunto y dejando imprejuzgada las acciones ejercitadas debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. José María Figueras Resino, en nombre y representación de Dª. María Cristina , contra D. Alvaro , Dª. Filomena , absolviendo a dichos demandados de los pedimentos efectuados en su contra; todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento".}

^{SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se tuvo por preparado primero y se interpuso después por la parte actora, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Andújar, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso interesando la revocación de aquella y el dictado de otra que diera lugar a las pretensiones de la demanda.}

^{TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición al mismo por los codemandados que instan en primer lugar la inadmisión del recurso por falta de consignación de las cantidades adeudadas a la Comunidad, y subsidiariamente la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, en cuya Sección Segunda, tras su reparto, se formó el rollo correspondiente, quedando pendiente de deliberación votación y fallo que tuvo lugar el día de hoy.}

^{CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.}

^{Siendo Ponente la Magistrada Iltma. Sra. Dª. ELENA ARIAS SALGADO ROBSY.}

^{NO ACEPTANDO los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- Impugnándose los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la localidad de Marmolejo, en el nº NUM000 de la PLAZA000 , esquina a la C/ HOSPITAL000 , en la Junta celebrada el día 3 de noviembre de 2001, y concretamente la aprobación de los Estatutos de la Comunidad y el nombramiento del Presidente-Secretario; y no estimándose dichas pretensiones por la sentencia dictada en la instancia por considerar caducada la acción impugnatoria, se recurre esta resolución por la parte actora que insta su revocación y el dictado de otra que rechazando la caducidad alegada por los demandados, decrete la nulidad de los referidos acuerdos.}

^{En primer término, y respecto a la cuestión de la admisibilidad del recurso, debe rechazarse la petición de la parte apelada, por cuanto consta en los autos la consignación de la cantidad que se dice adeudada por la parte demandada.}

^{La cuestión nuclear sobre la que versa el debate y ahora el recurso, teniendo en cuenta que la aprobación o modificación de estatutos requiere la unanimidad de los copropietarios, recae sobre la validez de la representación de la demandante y hoy recurrente, que según el acta de la Junta impugnada, ostentaba su hermano Julián , y que es negada por aquella, pues como se expone en la sentencia recurrida, si tal representación es válida, ciertamente la acción impugnatoria, que para los presentes debe ejercitarse en tres meses desde la adopción del acuerdo, habría caducado a la fecha de la demanda.}

^{Y a la vista de la prueba practicada en los autos, no podemos compartir la conclusión de la sentencia impugnada en relación con dicha representación.}

^{Ciertamente se ha justificado por los demandados que D. Julián realizaba múltiples actos en nombre de su hermana, residente en la provincia de Toledo, en relación con el local del que aquella es propietaria en el edificio en cuestión; actos autorizados y encargados por la misma, que pueden catalogarse como gestión o administración del local, entre los que se encuentran el arrendamiento, y pago y cobro de los servicios del local, pero desde luego ello no prueba, ni puede hacer presumir que ostentara su representación legal o voluntaria en todos los asuntos relativos al referido local, ni, consecuentemente, en la Junta celebrada el 3 de noviembre de 2001, en la que se aprobaron unos estatutos cuyo contenido es restrictivo y limitativo de algunos derechos de los copropietarios de los locales del edificio, que no consta siquiera en el acta, en la que se remiten a unos folios numerados no incorporados a la misma, y respecto de cuya Junta ni siquiera consta existiera formalmente convocatoria u orden del día establecido previamente, lo que ya sería un motivo de nulidad de la misma, por lo que difícilmente la demandante podría autorizar a su hermano para actuar en su nombre en la adopción de unos acuerdos sobre los que no se ha acreditado tuviera previo ni posterior conocimiento hasta que se le remite copia de dichos estatutos, por el nombrado Presidente, el 13 de mayo de 2002, una vez se habían protocolizado e inscrito en el Registro de la Propiedad.}

^{La doctrina jurisprudencial sobre la flexibilidad de forma en las comunidades de propietarios, no puede suponer que se permita prescindir de aquellas formalidades que son garantía del ejercicio de derechos. La representación en la Junta de Propietarios está sometida por la propia ley a un requisito formal, el que conste por escrito. Y en el caso de autos no solo no consta la representación por escrito, sino tampoco verbal o la tácita reflejada en actos posteriores de los que pueda deducirse la ratificación del acuerdo, que sería necesaria para su validez.}

^{El artículo 1259 del Código Civil, recoge la teoría general sobre la representación, desprendiéndose de dicho precepto que nadie puede contratar o realizar cualquier acto jurídico en representación de otra persona sin que el interesado o la ley le hayan autorizado para ello, disponiendo así mismo la nulidad de dichos actos salvo que se ratifique por la persona a cuyo nombre se otorgó. Y no se ha acreditado en el pleito que el Sr. María Cristina tuviera tal autorización, ni desde luego que se ratificara por la demandante.}

^{El citado testigo afirmó en su declaración que actuaba como intermediario ya que su hermana reside lejos, encargándose de lo que ella le indica, y que en la Junta en cuestión, sólo le avisaron de que iban a hablar de los estatutos, no llegando a verlos y siendo consciente de que su firma en el acta, que no leyó, no obligaba a su hermana.}

^{Lo anterior supone de un lado que la acción impugnatoria no puede estimarse caducada, pues se ejercita dentro de los tres meses desde la notificación del acuerdo, y en segundo término y sin solución de continuidad, la nulidad de dicho acuerdo, pues como se afirma en la demanda, el mismo requiere para su aprobación la unanimidad, conforme al artículo 17,1ª de la Ley de Propiedad Horizontal y se ratifica por la doctrina jurisprudencial( STS de 13-3-2003 y las en ella citadas), y es claro que la ausencia de la demandante, partícipe de la comunidad, y que no consta acreditado siquiera fuera convocada en forma a la junta, con conocimiento del orden del día, supone la inexistencia de dicha unanimidad.}

^{Igualmente será nulo el acuerdo por el que se nombra presidente, pues aún cuando no requiera igual mayoría, es claro que el defecto en la convocatoria, al no haberse citado a la Junta a la demandante produce su nulidad jurisprudencial contenida entre otras en la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2003 o en la de 26 abril de 2000, que determina la nulidad por no haberse cumplido el plazo legal de convocatoria diciendo: ,Al no haberse citado dentro del plazo legal señalado por la Ley al hoy recurrente han devenido nulos los acuerdos adoptados en la Junta en cuestión, al ser de carácter imperativo dicha normativa, que rige las reglas de la convocatoria a la Junta. No pudiendo prescindirse de tal requisito temporal, salvo que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan, lo que aquí no concurre."}

^{Por todo lo que, con estimación del recurso de apelación, deberá revocarse la sentencia de instancia y en su lugar estimarse íntegramente la demanda.}

^{SEGUNDO.- No obstante estimarse la demanda, las costas del procedimiento no deberán ser impuestas a ninguna de las partes por cuanto la cuestión debatida ofrecía evidentes dudas de hecho y de derecho, al ser la primera junta que formalmente realizaban los Propietarios del citado edificio, y según permite el artículo 394 de la LEC.}

^{TERCERO.- Dado el sentir de esta sentencia, no habrá de hacerse expresa imposición de las costas del recurso, como establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.}

^{Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.}

^{F A L L A M O S}

^{Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Tres de Andújar con fecha 31 de julio de 2003 en autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 208 del año 2002 debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar, estimando la demanda formulada por la representación de Dª María Cristina , debemos declarar y declaramos la nulidad de los estatutos aprobados en la Junta de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en el nº NUM000 de la PLAZA000 esquina al Hospital de Marmolejo, de 3 de Noviembre de 2001, protocolizados el 18 de marzo de 2002 ante el Notario de Andújar D. Manuel Islan Molero bajo el nº 220 de su Protocolo ordinario, así como la nulidad de la consiguiente inscripción registral; declarando igualmente nulo el nombramiento del presidente secretario por tiempo indefinido acordado en dicha Junta; y sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento ni de las del recurso de apelación a ninguna de las partes.}