Sentencia Civil 223/2023 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 804/2021 de 10 de marzo del 2023

PRIMERO.- En la presente litis la parte demandante solicitaba la resolución del contrato de opción de compra contenido en la cláusula 7ª del contrato de arrendamiento firmado entre las partes el día 1 de noviembre de 2015, reclamando la cantidad de 24.631,60 €, correspondiéndose dicha cantidad con los 15.000 € abonados como precio por la opción, 1.403,60 € por mejora por instalación en la vivienda de un depósito acumulador y 8.228 € por reparación de la piscina de la vivienda.

Se basaba la demandante en que el día 1/11/15 las partes habrían firmado un contrato de arrendamiento, en cuya cláusula 7ª se contenía una opción de compra, habiéndose abonado, como prima de la opción, 10.000 € a la firma del contrato y 5.000 € el 15 de enero de 2016.

La parte demandante mantenía que por humedades existentes en la vivienda, ya conocidas por la parte demandada a la firma del contrato, no se habría podido firmar el contrato de compraventa.

Y así, el 30 de mayo de 2018 la parte demandante comunicaba a la demandada la resolución de la opción de compra por no haberse solventado las deficiencias de la vivienda ni haberse procedido a la rebaja de precio.

El incumplimiento de la demandada radicaba en el hecho de que la vivienda tenía vicios ocultos que la harían impropia para el uso, por lo que la demandante tendría derecho a la resolución con indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia de instancia desestimaba la pretensión de la parte al entender que la demandante no tendría derecho al saneamiento por vicios ocultos, y es que el contrato de compraventa no se habría perfeccionado, y lo que habría sucedido es que habría caducado la fecha para el ejercicio de la opción; no existiendo incumplimiento alguno por la parte demandada.

Se recurría la resolución alegando incongruencia extra petita, y es que no se habría debatido sobre la caducidad o no del derecho de opción, sí resuelto por la Sentencia, además de alegar error en la valoración de la prueba, y es que la parte era perfecta conocedora de los vicios que presentaba la vivienda sin que llegara a repararlos.

SEGUNDO.- Centrado así los términos del debate, y comenzando por la incongruencia alegada, se ha de partir de la jurisprudencia consolidada al respecto, de que a priori las sentencias absolutorias de la demanda no son incongruentes, pues al desestimarla totalmente deciden, aunque de forma negativa y desfavorable para el actor, todas las pretensiones. La congruencia se mide por la racional adecuación de la sentencia a las pretensiones de los litigantes, sin que la fundamentación contraria a los deseos del apelante sea incongruente. Su ámbito lo define perfectamente la S.T.S. de 20-4-2005 que nos señala: "Esta Sala viene reiterando que las sentencias absolutorias de las pretensiones ejercitadas en la demanda resuelven todas las cuestiones propuestas y debatidas, y sólo incurren en el vicio de incongruencia cuando prescinden de la conformidad del demandado, alteran la "causa petendi" o transforman el problema litigioso, o aprecian excepciones no alegadas ni susceptibles de estimación de oficio ( SS., entre otras, 18 febrero 2000), debiendo ser así desestimado el motivo del recurso.

Dicho lo cual, atendiendo a la prueba practicada, habría quedado probado, y no debatido, que el día 1 de noviembre de 2015 las partes firmaron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000, NUM000, URBANIZACION000 de Linares, con una duración de hasta el 1 de mayo de 2018, pactándose una renta de 500 € durante los primeros doce meses y a partir de entonces de 600 €.

En la cláusula 7ª del contrato se establecía una opción de compra a ejercitar antes del 1 de mayo de 2018, pactándose una prima por la opción de 15.000 €, abonándose 10.000 € por la misma a la firma del contrato y el 15 de enero de 2016 se abonarían los 5.000 € restantes.

El precio de la vivienda se pactó en 325.000 €, cantidad a la que se descontarían las primeras 24 mensualidades abonadas por renta de arrendamiento.

El día 25 de abril de 2018 la parte demandante remitió comunicación a la demandada haciéndoles constar su voluntad de ejercitar su derecho de opción pero condicionando la misma a que se solucionasen los problemas de humedad de la vivienda, requiriendo a los demandados a fin de que los mismos designaran un técnico de su confianza a fin de que verificara los problemas y determinara una solución además de valorar económicamente dichos problemas.

La opción no fue aceptada por los demandados, siendo así que el 30 de mayo de 2018 la parte demandante dio por resuelto el contrato ante el incumplimiento de la parte demandada.

TERCERO.- Como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 12 de diciembre de 2013, la STS 2.12.2009, que cita la de 11 de abril de 2000, se acerca al concepto de opción de compra afirmando que "con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones", definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991, 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: "El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso"

Por su parte en el " arrendamiento con opción de compra" (más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo específicamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así la STS 27.5.1967.

En todo caso la " opción de compra" supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...)

Son sus requisitos (así, las SSTS 15.10.1993 , 19.4.1995 , 15.12.1997 , 11.4.2000 ):

1) La determinación del objeto (concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante.

2) El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición (en definitiva supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando - necesariamente - la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993 , 22.11.1993 , 14.2.1997 ).

3) El establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988 , 9.10.1989 , 30'.6.1994,..), lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995 ).

4) La obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo, (así las SSTS 14.2.1991 , 29.9.1993 , 4.2.1994 , 17.2.1997 , 20.4.2000 ,...) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante ( STS. 22.12.1992 y las que en ella se citan), dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; el pago de la prima es elemento accesorio.

En definitiva, se trata de un arrendamiento al que "se le añade" una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993 ). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010 .

En el presente caso, se constituyó un derecho real de opción de compra para la adquisición del inmueble. Transcurrido dicho plazo sin que el optante, o la persona física o jurídica que el optante designe, haya hecho uso de su facultad de comprar, queda extinguido este derecho y los otorgantes recuperarán sus plenas facultades dispositivas.

Se fijó un precio por la concesión de este derecho real, que se reconocen recibidos por los demandados.

Esto es, la Jurisprudencia ha definido el contrato de opción como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, configurándolo la forma concreta de la opción de compra como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta, ya irrevocable, por parte del cedente vendedor, sin necesidad de nuevo contrato. La característica del contrato de opción es la concesión al optante de la facultad, de modo exclusivo, de exigir o no la ejecución del vínculo asumido por el optatario, durante un determinado período de tiempo, para el ejercicio de un derecho, durante el cual dicho optatario se obliga a no transmitir a persona distinta el objeto pactado, y ejercitado tal derecho conduce a la ejecución posterior del contrato a que la opción viene contraída. La opción de compra no es un contrato perfecto que produzca la transmisión de la cosa comprada, sino un precontrato, que aceptado por las partes, produce el efecto de obligar a quien hizo la promesa a celebrar un auténtico contrato de compraventa. Es de carácter bilateral, cuando además de la promesa, va incluida una contraprestación dineraria; convirtiéndose este contrato preparatorio en uno verdadero cuando el comprador ejercita el derecho de opción, momento en que comenzará ya a producir el contrato de compraventa unos efectos propios.

La sentencia de 7 de mayo 2010 destaca que 'cuando se ejercita la opción -perfección- se celebra más tarde la compraventa -consumación- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa'.

Esto es, tal y como señala la Sentencia de instancia, mal puede exigirse a la parte demandada el saneamiento por vicios ocultos cuando la compraventa ni se ha perfeccionado ni consumado, y es que la parte demandante no ejercitó la opción de compra, antes todo lo contrario, si bien expresó su voluntad de ejercitar la opción la misma la condicionó a que por la demandada se cumplieran determinadas condiciones, sin que éstas estuvieran previstas en el contrato de opción que en su día se firmó.

En cuanto al arrendamiento, debe recordarse que como obligación natural de todo arrendador está la de hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( art. 1554.2 del Código Civil ) y como obligación natural del arrendatario está la de usar de la cosa arrendada diligentemente conforme a su naturaleza ( art. 1555.2 del Código Civil ).

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil . Pero no cabe desconocer que según el número 3 del mismo artículo: el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda-.

Por lo tanto, la LAU configura aún sin definirlo, el concepto de habitabilidad como un requisito esencial del objeto del contrato de arrendamiento de vivienda ( art 2.1 , 21.1 y 26 LAU ), es decir, los meritados artículos atribuyen a la habitabilidad la condición de elementos determinantes de la idoneidad del objeto.

Ya que como es sabido que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, que pueden deducirse de los art. 21 , 26 y 27 LAU , la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato, como condición indispensable para proporcionarle el cese y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa un estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin y la tercera, dirigida a mantener el arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato por lo que el arrendador tiene prohibida toda atención en perjuicio del inquilino del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce.

Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merece a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configure, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer, cual es el de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, la vivienda en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello ( art 21 LAU ).

Esto es, aún reconociendo la existencia de humedades en la vivienda durante todo el tiempo del arrendamiento, el arrendatario podría haber efectuado las reparaciones que hubieran sido necesarias en la vivienda para que la misma fue habitable, siempre que hubiera puesto en conocimiento del arrendador las deficiencias y éste no hubiera actuado en consecuencia, pero no por ello tiene el demandante derecho a condicionar su derecho de opción a que se hagan las reparaciones necesarias, y es que la única obligación que tiene la parte demandada, por mor de ese contrato de opción, es la de no enajenar la vivienda durante el plazo por el que se comprometió, obligación ésta que se cumplió, y no habiendo ejercitado la parte su derecho de opción en tiempo no cabe sino confirmar la resolución dictada.

Es más, y en cuanto a las obras llevadas a cabo por la demandante, y cuyo importe se solicita de la demandada, aún considerando que son obras que se llevan a cabo constante el contrato de arrendamiento, el artículo 23 de la LAU establece que no se pueden realizar obras sin el consentimiento del arrendador, imponiendo el artículo 1555.2 del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa con la diligencia del padre de familia.

El artículo 1557 cc le prohíbe variar la forma de la cosa arrendada, y el artículo 1561 le obliga a devolverla en el mismo estado como la recibió con la única excepción que se hubiese menoscabado por el tiempo por causa inevitable, remitiéndose el artículo 1573 sobre las mejoras útiles y voluntarias, al usufructo, estableciendo el artículo 487 cc que el usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.

Así, es cierto, y con respecto a las mejoras en la piscina, que éstas fueron notificadas al arrendador, pero en ningún caso se ha acreditado que las citadas obras fueran necesarias, y que comunicadas al arrendador, y ante la pasividad del mismo, fueran realizadas por el arrendatario, sin que se haya acreditado que las mismas fueran urgentes.

Respecto al importe reclamado por la instalación en la vivienda de un depósito acumulador, no se ha acreditado que se le diera aviso de las citadas obras al arrendador, sin que se haya acreditado la necesidad de las mismas, o su urgencia, por lo que en ningún caso el demandante tiene derecho a indemnización alguna, confirmándose así la Sentencia de instancia.

CUARTO.- Dado el sentir desestimatorio del recurso interpuesto, procede imponer las costas causadas en esta alzada al apelante - art. 398.1 LEC-.

QUINTO.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L.O.P.J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la desestimación del recurso, se acuerda la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.