Sentencia Civil 1059/2023 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 272/2022 de 11 de octubre del 2023

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia dictada en la instancia que desestima su pretensión de devolución de la cantidad de 8000 € entregada en concepto de arras penitenciales para la adquisición del inmueble sito en la CALLE000 número NUM000 de Jaén en base al contrato de promesa de compraventa del inmueble que ambas partes firmaron en fecha 10 de diciembre de 2019. Según la sentencia de instancia las partes establecieron que la escritura de compraventa debería de otorgarse antes del 10 de abril de 2020, pudiendo desistir ambas partes del contrato, con la pérdida del importe entregado en concepto de arras si desistía la compradora, pactando ambas una prórroga del plazo hasta el 10 de mayo de 2020 como consecuencia del estado de alarma. Igualmente sostiene la sentencia que la parte compradora propuso a la vendedora prorrogar el contrato para escriturar a final de año o resolver el contrato de mutuo acuerdo, o que la demandada procediera a vender otro inmueble, frente a lo que la parte vendedora emitió un burofax a la compradora en el que prorrogó el plazo para otorgar la escritura hasta el 10 de junio de 2020, siendo que los compradores no aceptaron la propuesta y resolvieron el contrato en fecha 1 de junio de 2020. Según la sentencia de instancia, considerando que las fechas en las que se debería llevar a efecto el otorgamiento de escritura pública se produjo una circunstancia que afectó al cumplimiento de forma absolutamente excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave, como fue la declaración del estado de alarma por la pandemia del covid 19, situación que también afectó a las relaciones contractuales, pese a ello no existía una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta y duradera para que la parte compradora incumpliera dicho contrato, siendo esa parte compradora la que mostró una conducta premisa a su cumplimiento, lo que añade que por contra la parte vendedora puso cuanto estaba en su parte para lograr el referido cumplimiento. En atención a lo expuesto se desestima la demanda.

SEGUNDO.- La parte demandante se alza mediante el recurso de apelación contra la sentencia de instancia alegando una serie de motivos que se sintetizan en los siguientes:

Entiende la apelante por los hechos a los que se refiere que no existía voluntad por su parte de evadir el cumplimiento de contrato; al respecto se refiere a las siguientes cuestiones:

En primer lugar, que cuando se aproximaba la fecha establecida para la prórroga, el 10 de mayo de 2020, la situación existente se había mantenido incluso había empeorado y en ese contexto una y otra parte hicieron diferentes propuestas, sin que la parte compradora tuviera intención de evitar el cumplimiento del contrato, tal y como queda acreditado con la prueba testifical practicada;

En segundo lugar que la prórroga que ofreció la parte demandada fue de un mes, pese a la propuesta realizada de contrario de 4 ó 6 meses, sin que se haya tenido cuenta que estamos ante un contrato bilateral, que la propuesta de la nueva fecha se remite a la parte el viernes 8 de mayo de 2020 y que el día anterior se había acordado una restricción de la movilidad y por lo tanto de las operaciones bancarias por parte del gobierno por plazo de dos meses, así como que la propuesta no deja más opción que aceptarla o desistir el contrato con pérdida de la cantidad entregada, añadiendo que se fija dicho plazo pese a que la demandada no podía dar cumplimiento a lo estipulado porque para firmar el contrato debía desplazarse desde Granada porque el piso de Jaén estaba inhabitable, manifestando que doña Aurora no acudió a la firma el día acordado.

En tercer lugar señala que se dio respuesta por la parte demandante a la propuesta de prórroga hasta el 10 de junio de 2020, acogiéndose la demandada a la opción de rescisión del contrato, una de las dos contempladas en dicha propuesta, pero sin cerrar la vía de acuerdo no contemplando dicha posibilidad la vendedora de cumplir a más largo plazo pues no contesta a la misiva de esa parte dejando pasar los días, ni se persona a la firma el día estipulado.

Como segundo motivo de la apelación, junto a la ausencia de la voluntad de incumplir el contrato, la parte apelante se refiere a que estamos ante un caso de fuerza mayor que interrumpe las obligaciones asumidas por ambas partes y que es de fecha posterior al momento de contraer de sus obligaciones, sin que se deba a ningún hecho atribuible a dicha parte, de ahí que no se reclama la cantidad entregada en concepto de arras duplicada sino tan sólo la que fue entregada por dicho concepto ya que ante la imposibilidad temporal la obligación no podía ser respondida por ninguna de las partes, imposibilidad que se mantuvo en el tiempo y que se prorroga en tales fechas y llegadas las mismas no existe acuerdo entre las partes. Por ello entiende que existe error en la valoración de la prueba respecto a quién es imputable dicha resolución, manifestando la apelante que en dichas fechas se produjo una suspensión de los plazos administrativos y judiciales que comenzaron a correr desde el 1 y 4 de junio respectivamente y que la actividad de los Notarios se mantuvo abierta para asuntos de carácter urgente, urgencia que fue eliminada a raíz de la Circular 3/2020 de 15 de mayo.

Según lo expuesto entiende la apelante que no podría aplicarse la cláusula tercera sobre desistimiento con pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras, manifestando que nada se indica en la sentencia sobre las consecuencia de posponer o retrasar la fecha de la firma acordada como sí se hace sobre la opción o posibilidad de anticipar la misma. Por ello entiende que no hay incumplimiento imputable a la parte compradora que faculte a la vendedora para hacer suya la cantidad entregada en concepto de arras.

La parte apelada en su escrito muestra conformidad con la sentencia dictada en la instancia, tanto con el análisis de los hechos, como con la fundamentación jurídica de la misma, entendiendo que no fue su mandante, la vendedora, quien quiso desvincularse del contrato sino que puso todo el interés posible en el cumplimiento y que de contrario en el caso de la compradora no concurrió imposibilidad absoluta, física y objetiva y duradera para dar cumplimiento al contrato, sino simple dificultad que la parte compradora podría haber intentado superar en lugar de interpretar la situación como habilitante de la resolución del contrato por causa de fuerza mayor, como hizo. Si atendemos a los dos "motivos" en los que se han recogido con anterioridad las alegaciones formuladas por la apelante, de forma correlativa la apelada señala:

En primer lugar que fue la parte compradora la que mostró una actitud remisa al cumplimiento con intención de desistir del mismo. Al respecto indica que no se menciona en qué consiste el error en la valoración de la prueba de la sentencia recurrida.

En cuanto a la situación existente en el momento en que se aproximaba la fecha de la firma según la prórroga, el 10 de mayo de 2020

En cuanto a la posible prórroga posterior y actitud de las partes, así como imposibilidad de Doña Aurora de desplazarse de Granada a Jaén, señala que no se ha aportado ninguna prueba a instancias de la parte demandada que acredite este extremo, reconociendo la apelante que las Notarías estaban abiertas, a lo que añade que Doña Aurora estaba empadronada en Jaén por lo que no iba a tener ninguna dificultad de acreditar su domicilio ante las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desplazarse exhibiendo su DNI. En cuanto se insiste que su defendida no acudió a la notaría el 10 de mayo de 2020 sostiene que según el doc. 6 de la demanda la vendedora contestó a la propuesta de los compradores mediante carta remitida por burofax el 7 de mayo de 2020 ofreciendo una prórroga de un mes hasta el 10 de junio de 2020, carta que les fue entregada el 8 de mayo de 2020, por lo que carece de sentido que acudiera a la firma de la notaría el día 10 de mayo de 2020 sin que conste que los actores acudieran o levantaran acta de presencia de que se encontraban en condiciones de cumplir protocolizando a tal efecto el cheque bancario por el resto del precio.

En relación a la respuesta a la propuesta de la compradora de demorar el cumplimiento del contrato hasta el 10 de junio de 2002 y relacionado con lo ya expuesto, la parte apelada considera que los actores fueron los que decidieron el día 9 de mayo de 2020 que no querían seguir adelante con la operación no aceptando la prórroga propuesta, manifestando su opinión acerca de que se encontraban en un supuesto de fuerza mayor y por lo tanto que no iban a cumplir el contrato de arras penitenciales y además querían recuperar la cantidad entregada, ofreciendo la posibilidad de aplazar la firma hasta finales del 2020 o de permitir a la vendedora vender a terceros el inmueble según declara el API en la vista. Añade que la propiedad de su defendida estaba libre de cargas y gravámenes y por lo tanto en condiciones de ser transmitida en cualquier momento.

En segundo lugar respecto de la fuerza mayor invocada señala que no nos encontramos ante una imposibilidad física ó legal, objetiva, absoluta y duradera, sino una imposibilidad coyuntural o más bien dificultad sin que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba ya que estamos ante una cuestión de aplicación del derecho según la parte apelada. No se acredita la imposibilidad para la demandada de desplazarse a Jaén, los actores un día antes de la fecha de la prórroga inicial, el 9 de mayo de 2020, rechazaron la propuesta de prórroga de un mes realizada por su mandante y le propusieron rescindir el contrato sin que en ningún caso propusieran mantener la fecha de 10 de mayo de 2020 para la firma de la escritura, ni asistieran a la Notaría, siendo que ya en el burofax de fecha 9 de mayo de 2020 apelan a la existencia de fuerza mayor y piden que se acuerde de mutuo acuerdo la rescisión del contrato, lo que dejaba patente que habían perdido interés por continuar con la compra. Menciona la parte el artículo 1105 del Código civil que regula la fuerza mayor junto con el caso fortuito y señala que la exoneración de responsabilidad recogida en este precepto se refiere a la indemnización por daños y perjuicios pero no al deber de cumplimiento de la obligación según lo acordado por las partes, teniendo en cuenta que las arras penitenciales no constituyen una pena o cláusula penal y por lo tanto no están cubiertos por lo previsto en el artículo 1105 del Código civil. Destaca que no cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida, según criterio establecido por el Tribunal Supremo, lo que supone que deben intentar agotarse todos los medios al alcance del deudor para cumplir con el compromiso contractual, incluyendo el cumplimiento de la prestación por medios alternativos que no modifiquen sustancialmente el pacto alcanzado por las partes. Trasladado lo expuesto al presente caso señala que no existía una imposibilidad real de acudir a la notaría para la firma de la escritura de compraventa y entrega de las llaves de la vivienda, ya que la residencia habitual de su mandante era la vivienda objeto del procedimiento lo que le permitía desplazarse, el vencimiento del plazo contractual no se encontraba en suspensión por lo que era considerado una situación de carácter urgente, y que no se agotaron todos los medios al alcance del deudor para cumplir el compromiso contractual, ya que la prórroga del plazo era un medio alternativo que no modificaba sustancialmente la esencia del pacto; su mandante no se opuso a la prórroga hasta el 10 de mayo de 2020 e incluso ofreció otra prórroga más de un mes hasta el 10 de junio de 2020, estando dispuesta incluso a conceder más plazo tras la inverosímil propuesta de contrario de prorrogar la firma 4,6 meses, o hasta fin de año sin oponerse a la venta del inmueble a un posible tercero que estuviera interesado en la compra. Considera que la parte contraria aprovechó esta propuesta de buena fe como pretexto para rescindir el contrato atacando los motivos a una supuesta imposibilidad de su mandante. Ante la ausencia de prueba cumplida y detallada sobre la imposibilidad para la actora de firmar la escritura de compraventa y cumplir lo pactado y considerando que la parte actora perdió interés en la compra, considera que debe confirmarse la sentencia recurrida con imposición en costas a la parte contraria.

TERCERO.- Centrado así el objeto de debate en esta alzada debemos señalar cuál es el alcance del recurso apelación. Habrá que poner de manifiesto en primer lugar que los principios que presiden la distribución de la carga de la prueba en el proceso civil, ahora enunciados claramente en el art. 217 de la vigente Ley de E. Civil, imponen a cada una de las partes la carga procesal, y no la obligación en sentido estricto, de acreditar de forma cumplida los hechos que respectivamente introducen en el proceso como base de sus alegaciones y pedimentos, como indica la doctrina jurisprudencial ( SSTS. entre otras de fechas 11, 13 y 27 de febrero, 5 y 21 de marzo, 12 de mayo, 3 de octubre y 13 de noviembre de 1992, 14 de junio de 1993, 24 de septiembre y 24 de octubre de 1994, 10 y 28 de febrero, 30 de marzo, 19 de junio y 27 de julio de 1995, 27 de enero, 8 de marzo y 17 de junio de 1996, 27 de febrero, 18 de julio y 30 de diciembre de 1997, 26 de febrero, 18 de marzo y 7 de abril de 1998, 7 de febrero de 2.000 o 21 de enero de 2003) corresponde al actor, los hechos constitutivos de su pretensión, los necesarios para que nazca la acción o acciones ejercitadas, y al demandado los que aduce como oposición a aquellos, los denominados hechos extintivos, impeditivos o excluyentes; todo ello sin perjuicio de que tales principios hayan de ser observados y aplicados con criterios flexibles adaptándolos a cada caso según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad de probar que tenga cada parte, cual ha cuidado de puntualizar la doctrina jurisprudencial ( SSTS. de fechas 15 de julio de 1988, 23 de septiembre de 1989, 8 de marzo de 1991, 24 de octubre de 1994 o 16 de octubre de 1995, 4 de mayo del 2000) y según ahora viene a proclamar el apartado 7º del indicado precepto.

Ello nos lleva a analizar si en tal valoración probatoria ha existido el error preconizado por la apelante. En este sentido y como ya viene manifestando esta Sala de forma reiterada es necesario partir de una uniforme doctrina jurisprudencial según la cual, si bien la amplitud del recurso de apelación permite al Tribunal "ad quem" examinar el objeto de la litis con igual amplitud y potestad con la que lo hizo el juzgador "a quo" y que por lo tanto no está obligado a respetar los hechos declarados probados por éste pues tales hechos no alcanzan la inviolabilidad de otros recursos como es el de Casación, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes.

En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informa el proceso civil, debe implicar, "ad initio" el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, no siendo admisible en definitiva a la parte, pretender sustituir la valoración parcial e interesada que pretende imponer, frente a la imparcial y objetiva de aquella ( SSTS de 21-9-91, 18-4-92, 15-11-97 y 26-5-04, entre otras muchas).

CUARTO.- Deben analizarse los elementos o circunstancias sobre los que descansa el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, uno el referido a la voluntad de cumplir con el contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes el 10 de diciembre de 2019, y el otro el relativo a la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor ó imposibilidad absoluta que impide considerar que dicha parte mostró reticencia al cumplimiento del contrato.

Por el contrato de compraventa según el artículo 1445 del código civil uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Al respecto el artículo 1454 señala "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Las partes en el presente procedimiento establecieron en fecha 10 de diciembre de 2019 un contrato de arras penitenciales en el que habiendo manifestado los actores su interés en la compra de la finca sita en la CALLE000 número NUM000 de jaén, propiedad de la demandada entregaron a la vendedora, a cuenta del precio total en concepto de arras penitenciales la cantidad de 8000 € mediante cheque bancario nominativo, recogiendo la cláusula tercera que, en consonancia con el artículo 1454 del Código civil, que ambas partes podrían desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En dicha estipulación tercera se recoge de forma literal que "en el caso de desistimiento por parte de los adquirentes, éste perderá las cantidades que hubiera puesto, hasta ese momento, a disposición del vendedor en concepto de señal y pago cuenta del precio. Si desistir al vendedor, la adquirente percibirá de aquel la cantidad que entregó hasta ese momento, duplicada". La referida estipulación tercera precisaba que la señal entregada tendría validez hasta el 10 de abril de 2020 en la que debería de haberse formalizado la escritura pública de compraventa conforme a lo dispuesto en la estipulación quinta del referido contrato, que fijaba dicha fecha para el otorgamiento de la escritura ante notario que designa se la vendedora, o antes de la citada fecha máxima por acuerdo entre las partes, pudiendo anticiparse el plazo petición de la parte compradora previa notificación a la parte vendedora.

Partiendo de lo expuesto en relación al contenido del pacto alcanzado por las partes, nos remitimos en cuanto a los hechos al relato que de los mismos se hace en el primer fundamento de derecho de la sentencia, que viene identificar los diferentes hitos que en el tiempo se sucedieron hasta dar lugar a la rescisión del contrato, y es que, dando por reproducido lo expuesto en la sentencia de instancia, las partes pactaron una primera prórroga fijando la firma del contrato el 10 de mayo de 2020, y con posterioridad, ante la prórroga del estado de alarma decretado en fecha 14 de marzo de 2020, la vendedora propuso a la parte compradora una nueva prórroga hasta el 10 de junio de 2020, oponiéndose los compradores a esa nueva prórroga de forma que en fecha 1 de junio de 2020 dieron por resuelto el contrato. Añadimos sin embargo a lo expuesto en la sentencia recurrida que, según el documento número acompañado con el escrito de demanda, a instancias de la vendedora el Notario don Alfonso Argüelles Luis extendió acta de notificación y requerimiento personándose en el domicilio de los demandados a fin de dejar constancia de los hechos acontecidos, de comunicar su voluntad de cumplir el contrato, no habiendo mencionado nunca que no pudiera desplazarse y de que, pese a que había ofrecido la posibilidad de ampliar el cumplimiento del mismo hasta fecha 10 de junio, de contrario se había tomado la decisión de resolver el contrato de compraventa, aceptando la demandada dicha resolución y haciendo suyas las arras penitenciales. En dicha acta se consideraba el contrato resuelto sirviendo el requerimiento a los efectos de resolución previstos en el artículo 1504 en relación con el artículo 1124 del código civil.

En relación al contrato de arras la STS 175/2012 de 21 de marzo dice:

"Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido".

En el caso que nos ocupa nos encontramos con un contrato de arras penitenciales, que en el expositivo II.- se titula cómo "contrato de promesa de compraventa de inmuebles con arras penitenciales. Dicho contrato de acuerdo con las estipulaciones que se recogen en el mismo se intervino dentro de lo que la jurisprudencia llama un contrato de reserva que es una especie de precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes muestran su intención de vender y de comprar y se establece igualmente el contenido de derechos y obligaciones, y así el objeto del contrato, el precio y también la forma de pago. Eso significa que la relación jurídica contractual nace en este precontrato y con posterioridad se produce el cumplimiento de este precontrato que supone la consumación del anterior.

En el referido documento se establecen unas arras penitenciales, a cuenta del precio ofreciendo a las partes la posibilidad de resolver el contrato, perdiendo la parte compradora del importe entregado o debiendo devolver la vendedora dicha cantidad duplicada.

Convienen las partes en el presente supuesto tanto en el devenir histórico de los acontecimientos que dieron lugar a la resolución del contrato de compraventa, como en la naturaleza penitencial de las arras, debiendo valorarse si la pandemia del covid 19 puede considerarse como un supuesto de fuerza mayor que faculte, en las condiciones concretas a que se refiere litigio, a la parte demandante para proceder a la resolución del contrato y obtener la devolución del importe de 8000 €.

En relación con lo expuesto el artículo 1105 del Código civil establece que fuera de los casos previstos en la ley o los expresamente declarados en la obligación, nadie responde de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables. Alude, como señala la parte apelada, a los supuestos de caso fortuito o de fuerza mayor. La fuerza mayor debe entenderse como constituida por un acontecimiento que surge después del contrato entre las partes y que hace inútil todo esfuerzo diligente hará la consecución de lo contratado. En este caso concreto esa fuerza mayor a que se alude ampararía a la parte no sólo por las restricciones impuestas a la movilidad por la pandemia como consecuencia del Real decreto 463/2020 de 14 de marzo que establece el estado de alarma, sino también por la suspensión de la posibilidad de llevar a cabo actos que implicasen el cumplimiento de lo acordado, y en el caso que nos ocupa el otorgamiento de escritura pública ante notario.

Valorada la prueba practicada en su conjunto, y así las documentales aportadas por ambas partes, junto al interrogatorio del actor, y la testifical del señor Rogelio, Agente de la propiedad inmobiliaria que intermedió en el contrato de compraventa a instancias de la parte demandada, no podemos sino confirmar la sentencia de instancia por sus propios y acertados argumentos jurídicos. En relación a las cuestiones que plantea la parte actora habremos de añadir a lo expuesto en la sentencia de instancia lo siguiente:

En primer lugar por lo que respecta a la "imposibilidad " de la parte vendedora de desplazarse y por lo tanto cumplir con lo acordado debe indicarse que ninguna prueba se ha practicado a instancias de la parte actora que evidencie que la actora no pudiera desplazarse, tras las iniciales restricciones de movilidad producidas como consecuencia del estado de alarma, que se relajaron con posterioridad, y que desaparecieron días antes de la fecha propuesta por la vendedora, 10 de junio de 2020, para la firma de la escritura (fecha no aceptada por los compradores). Se alude a su edad, a que tenía su domicilio en Granada, a que no disponía de vehículo propio, no conducía, y a que tenía que concertarse la cita en la fecha en que su hija pudiera desplazarla. Dejando de lado que es habitual que se concierte fecha de mutuo acuerdo entre las partes en el momento más idóneo y que no interrumpa sus obligaciones personales, familiares o laborales, lo cierto es que el propio Agente de la propiedad inmobiliaria al declarar como testigo en el acto de la vista señala que, pese a la edad de doña Aurora, que no olvidemos estaba empadronada en Jaén en la vivienda objeto del contrato de compraventa según se acredita, su estado de salud era bueno y dependía de su hija para desplazarse a Jaén, constándole a dicho testigo que doña Aurora había acudido a esta localidad "regularmente a hacer la operación con ellos y a traer documentación sin problemas". A lo expuesto debemos añadir que en relación a la firma del 10 de mayo de 2020 a la que se dice que doña Aurora no acudió, lo cierto es que por parte de la misma, atendiendo a la situación sanitaria existente en ese momento ya se había comunicado una prorroga a los vendedores, y éstos habían recibido la oportuna comunicación, por lo que dicha fecha quedaba aplazada y además no consta que ellos acudieran la Notaría alguna ó hicieran acto de presencia requiriendo a doña Aurora para la firma, más bien al contrario su interés era el de demorar la fecha de la firma para un momento posterior, como indica expresamente también el API al declarar en el acto de la vista indica que los compradores propusieron demorar la ficha de la firma durante cuatro o seis meses, sin que continuará su intervención ante la falta de acuerdo entre las partes

En segundo lugar, en cuanto a la fuerza mayor a que se alude por la parte compradora como determinante de su imposibilidad de cumplir, se indica por parte de la apelante que había realizado todas las gestiones para la obtención de financiación, de hecho el actor en el interrogatorio practicado señala que "lo tenían todo preparado, la hipoteca, la financiación preparada y el dinero preparado ", de forma que no se explica si ya tenían realizados todos los trámites necesarios para proceder al otorgamiento de la escritura pública (extremo que no acredita, el testigo lo único que señala es que le manifestaron los compradores que tenían posibilidades de financiación con CaixaBank), por qué motivo cuestionan la fecha, siendo del todo irrazonable que, pese a señalar que siguen interesados en la adquisición del inmueble, según el burofax fechado el 9 de mayo de 2020 que remiten a la parte actora, manifiesten que no aceptan la prórroga, y que están ante un supuesto de fuerza mayor por el que entienden que debe procederse a la rescisión del contrato de mutuo acuerdo entre las partes, para después remitir en fecha 1 de junio de 2020 un nuevo burofax en el que le solicitan a la parte vendedora que entienda resuelto el contrato. En este último burofax se vuelve a hacer mención a las gestiones bancarias, que no acreditan, pero hacen referencia a que "esta parte" se ha visto inmersa en un cese de actividad que ha mermado considerablemente sus ingresos viéndose sujetos a solicitar ERTES, ayudas económicas etc. Se residencia pues la imposibilidad de cumplir el contrato ya no en una merma efectiva de ingresos, pues según las cuentas anuales aportadas al acto de la vista de la empresa que regenta al actor, y a tenor del interrogatorio practicado en el acto de la vista dichos ingresos aumentaron, todo ello pese a ser siendo cierto que tenía un ERTE (como reconoce el propio API) y constando en autos también según el documento número cuatro del escrito de demanda que se concedió por parte de la Consejería de empleo de la Junta de Andalucía una subvención a la actora por importe de 300 €. Por lo tanto fue la situación de incertidumbre generada por la pandemia (el propio API señala "su impresión es que la pandemia ha generado situaciones en las que la gente se ha echado atrás en determinadas decisiones"), la que hizo que los actores, que estaban adquiriendo una vivienda que en principio además, como resulta del interrogatorio practicado, no iba constituir su vivienda habitual (no tenían claro ni siquiera cuál iba a ser su destino, si la inversión, la reforma, o incluso en el futuro que constituyera su vivienda habitual) decidieran dar un paso atrás, proponiendo a la parte vendedora la demora de la firma de contrato en un plazo que no venía impuesto por las circunstancias concurrentes puesto que en la fecha en la que se había acordado la segunda prórroga, el 10 de junio 2020, las limitaciones de movilidad habían cesado, se había alzado la suspensión de los plazos administrativos y judiciales, y además tampoco concurría ninguna imposibilidad de firma ante Notario. De hecho, con independencia de la normativa mencionada por la parte apelada, el propio API señala que durante el tiempo que estuvo en vigor el estado de alarma " A la hora de la verdad las firmas se hicieron por Notaría, no se puso ninguna pega para firmar", constando en autos que se realiza ante Notario por parte de la vendedora a los compradores la diligencia de notificación y requerimiento correspondiente en fecha 10 de junio de 2020.

Por todo lo expuesto debemos concluir con la sentencia apelada que ciertamente en las fechas en que se debía llevar a efecto el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, según lo acordado entre las partes, se produjo una circunstancia excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave, pero también es cierto que no se aprecia la concurrencia de una imposibilidad física o legal objetiva, absoluta y duradera que impidiera a los actores acudir a la firma del contrato de compraventa sin que las valoraciones generales, realizadas por la parte compradora en el documento de fecha 1 de junio de 2020 puedan aplicarse al caso concreto en el que, insistimos con la sentencia apelada, la firma del contrato no se llevó a cabo por causa imputable a la parte demandante. Debemos añadir que efectivamente no puede dejarse la validez y el cumplimiento de los contratos al arbitrio de una de las partes contratantes según el artículo 1256 del código civil, que efectivamente resulta de aplicación en este caso dado que precisamente era la parte compradora era la que pretendía imponer a los vendedores un amplio plazo para la firma del contrato, reservándose incluso la posibilidad de desistir del mismo sin pérdida del dinero entregado a cuenta en el caso de que se vendiera la vivienda un tercero cuando, recordemos, como señala el propio API en la testifical practicada, los compradores, conociendo la existencia de un interesado en la compra del inmueble, decidieron entregar una cantidad a cuenta como prueba de su voluntad de cumplir el contrato "adelantándose " a ese otro posible interesado, de ahí que esa voluntad de adquirir el inmueble debería haberse mantenido en el tiempo, sin pretender por su parte una demora posterior. Finalmente, ninguna trascendencia tiene en orden a la interpretación que debe hacerse de la estipulación tercera del contrato suscrito entre las partes el hecho de que la vivienda se vendiera un tercero en septiembre de 2020, como se acredita documentalmente. Resulta lógico que la parte vendedora, que había encomendado las gestiones de intermediación inmobiliaria a la empresa en la que trabaja el API que declara como testigo, mantuviera su interés en la venta del inmueble que, tras unas gestiones que según el testigo se prolongaron unos tres meses, dio lugar a la posterior venta de la finca.

Por todo lo expuesto procede confirmar íntegramente la sentencia recurrida desestimando los motivos del recurso de apelación

QUINTO.- Dado el sentir de esta sentencia, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 de la L.E.C, procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

SEXTO.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8 de la L.O.P.J, ante la desestimación del recurso, procede la pérdida el depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.