Sentencia Civil Audiencia Provincial de Jaen, de 22 de Febrero de 1999

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- La Sentencia apelada, desde estudiados fundamentos en la aplicación al caso de autos de los arts. 7 y 19 de la L.P.H. que esta Sala comparte en su plenitud, acogiendo la acción deducida por la Comunidad de Propietarios sancionó a los demandados, que destinan el piso de su propiedad a la actividad de academia de mecanografía e informática, a la privación temporal del uso y al cese de la actividad empresarial al estar expresamente prohibida en los estatutos. Nuestro Tribunal Constitucional en Sentencia de 21 de Octubre de 1.993 comentando el art. 19 de la L.P.H. y declarando que las sanciones que prevé no son contrarias a la Constitución, parte de la consideración ya clásica y jurisprudencialmente consagrada (Por todas S.T.S. 21-12-1.993) de que en el Régimen de Propiedad Horizontal se impone la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos que justifica, sin duda, la fijación legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares--, de manera que la privación del uso que el precepto cuestionado prevé para el caso de que el propietario o el ocupante del piso vulneren la prohibición de desarrollar en él o en el resto del inmuebles actividades no permitidas en los estatutos dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres y desatiendan el apercibimiento que les dirija para cesar en tales actividades se presenta como una medida adecuada, querida por el legislador, para sancionar civilmente el incumplimiento de una obligación legal o estatutaria de no hacer y compeler al transgresor a fin de que no reitere en lo sucesivo las prácticas prohibidas por el art. 7.3 de la L.P.H. Esto es lo ocurrido en el caso de autos. Los estatutos de la comunidad demandante establecen como prohibición especial en su art. 7 a), entre otras, el destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios o academias que es precisamente la actividad desarrollada por los demandados desde finales de 1.996 en las dependencias correspondientes al piso NUM001 A acondicionado al efecto. Tan rotunda es la prohibición estatutaria que los apelantes, como ya intentaron sin éxito en la instancia, ponen todo su empeño en restar validez a la misma desde toda clase de argumentos, atrincherados en la circunstancia de, no obstante aportarse a las actuaciones los estatutos y el reglamento de régimen interno suscrito o firmado en cada una de sus hojas por cada uno de los copropietarios, incluido el apelante, no haber constancia documental, porque por entonces no disponía la comunidad de libro de actas de haberse aprobado las mismas en junta convocada al efecto o de cualquier otro modo válido.}

^{SEGUNDO.- De obiter dictum y para restar importancia a la controversia sobre la validez de los estatutos bien podría decirse que, aún sin esta previsión normativa, la instalación de la academia, por el considerable aumento que supone en la afluencia por turnos de personas ajenas al edificio, y consiguiente incremento en la utilización de los servicios y elementos comunes por extraños a los componentes en la comunidad o sus familiares en beneficio exclusivo de uno sólo de los titulares, constituye como ya expresó el Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de Octubre de 1.978, resolviendo cuestión similar, una actividad más que incómoda y difícilmente soportable para el resto de la comunidad que justifícaría, aún sin la prohibición estatutaria, la aplicación del art. 7.3 y 19 de la Ley Reguladora de este modo de propiedad por pisos o apartamentos, (vid por todas S.T.S. 28-9-1.993 ó 23-11-1.995), como también por suponer alteración o modificación del título constitutivo encontraría aplicación al art. 5.4 de la Ley al transformar los recurrentes el piso- vivienda en local (Por todas S.T.S. 26-6-1.995 ó de las Audiencias Provinciales, entre otras la de la Sec. 2 de la A.P. de Toledo de 26-12-1.994).}

^{Con independencia de ello, todo el discurso impugnatorio a la Sentencia, articulado a través de distintos motivos concurrentes en el afán de restar eficacia a los estatutos, fracasa ante la realidad acreditada de que fue voluntad de todos los miembros, incluidos el ahora apelante, que no instaló la academia sino diez años después de suscribirlos, el procurarse sus propios estatutos con los que disciplina las reglas de constitución y el ejercicio de los derechos en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, las instalaciones y servicios así como la administración y gobierno del inmueble. Siendo ello así, si el demandado se sometió libre y voluntariamente a esas normas comunes y estatutarias, libremente aceptadas, por las que se rige desde hace más de doce años, le era obligado acatar- l as expresadas normas y al no hacerlo al situarse en tina posición incumplidora que, en perjuicio de los condominios, altera el normal funcionamiento de la comunidad y la hace incómoda o molesta sin necesidad de tolerarla, toda la razón asiste a la junta de propietarios para conseguir el cese en la actividad haciendo valer las normas convencionales pactadas con fuerza de ley entre las partes en litigio. (En el mismo sentido S.T.S. 30-12-1.996).}

^{TERCERO.- Llegados a este punto, momento es de abordar las objeciones que a la validez de los estatutos y a su forma de adopción oponen los apelados para restarle la virtualidad que le asigna la Sentencia. Sabido es, que la Ley de Propiedad Horizontal no contiene norma alguna que señale cual ha de ser la forma que los estatutos hayan de adoptar ni tampoco el documento en el que deba de plasmarse, y que solo los que se protocolizan en escritura pública y acceden al Registro extiende su obligatoriedad a terceros, sin que esta carencia les prive de eficacia entre los otorgantes. También que cuando los estatutos no se adoptan de antemano y se incorporan al título constitutivo coincidiendo con la declaración de división material de la obra del edificio por pisos, locales o apartamentos, a cuya a ceptancia se adhieren o someten expresamente los adquirentes de los elementos privativos y comunes resultantes, su nacimiento, según clásica Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Febrero de 1.975, sólo puede surgir del acuerdo tomado por unanimidad en junta convocada al efecto con los requisitos del art. 14 a 16 de la Ley. En el caso de autos, aunque no hay constancia de esa junta, ninguna razón hay para poner en duda que el acuerdo y aceptación de los estatutos se realizó unánime y válidamente por todos los propietarios y desde entonces desplegó su fuerza obligatoria (S.T.S. 10-10-1.981). Probado está que el edificio se terminó de construir en Enero de 1.986. Que en 1.984 se otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal. Que a finales de Abril de 1.986 se otorgo la cédula de calificación definitiva y que en Junio de ese mismo año por ser la fecha que aparece en los estatutos aunque este extremo no tiene mayor importancia, los propietarios prestaron conformidad a los estatutos y al reglamento de régimen interior de la comunidad actora, identificada expresamente por su nombre y dirección, suscribiendo y rubricando cada una de las hojas que conforman su articulado. Si por la rapidez con que se aprobaron aún no estaba válidamente constituida la Junta, o si no se disponía de libro de actas, en nada empece, como razona la Sentencia recurrida y comparte la Sala, a la validez material- del acuerdo como expresión válida y voluntaria de que esos estatutos, a los que prestaron unánime conformidad y aceptación los ocho propietarios de cada uno de los pisos que la integran y de los locales, rimen desde entonces a la comunidad. Dicho en otras palabras, la Falta de documentación, que supone la carencia del libro o del- acta, se suple con la necesaria literosuficiencia ante la realidad y existencia de los propios estatutos individual y repetidamente rubricados, sin opción o margen para cuestionar una exigibilidad que antes del proceso no fue puesta en duda en ningún momento por el apelante propietario. En acta de 28 de Mayo de 1.997 con asistencia del apelante ya se hacen valer las quejas por las molestias que el funcionamiento de la academia ocasionan en los elementos comunes del edificio y se faculta al presidente para promover las acciones oportunas. Requerido notarialmente para que cese en la actividad conforme exige el art. 19 de la Ley, la única contestación que opone es que en caso de tener que suprimir la actividad comercial-docente sufrague la comunidad los gastos acometidos en el acondicionamiento del piso para su conversión en local. Y en la siguiente reunión ante la persistencia en la explotación vuelve a aceptar tácitamente la infracción que el negocio supone a las prohibiciones estatutarias ofreciendo tanto la compensación de sufragar por su cuenta un aumento de la limpieza del edificio como una demora de tres años para cerrar la academia. Insistir ahora, como hizo en la instancia, que los estatutos no pasaron de ser un mero borrador provisional, pendiente aún de aprobación, supone cerrar los ojos a la realidad e interpretar a su conveniencia sin la menor lógica n i- respaldo probatorio una situación de techo contraria a lo que afirma la Sentencia dando validez a unos estatutos cuya aprobación no adolece de causa de nulidad alguna como tampoco de falta de unanimidad, como ahora, extemporáneamente e incurriendo en cuestión nueva vedada al Tribunal de apelación [Pendette apellationis nihil innovetur], se invoca sin el menor soporte probatorio. Todos los que aparecen como firmantes de los estatutos son propietarios y ninguna prueba hay en autos de que no lo fueran a la fecha de creación de los mismos. Extremo además no esencial al admitirse en todo caso la aprobación adhesiva ( S T S 7-2-1.976), como tampoco de que no concurrieran todos y cada uno de los propietarios de pisos y locales para observar el requisito de unanimidad consustancial a su eficacia al no probar los apelantes, como les correspondí a, que ni siquiera cuestionaron en la contestación este requisito, que el local n° 5 de la escritura de división no fuera adquirido antes de la aprobación de los estatutos por alguno de los propietarios de los pisos firmantes al igual que ocurrió con los otros cuatro. Los estatutos aplicados por la Sentencia reglamentadores de la actividad prohibida son, pues, válidos, como se ha repetido hasta la saciedad y por sí solo razón bastante para just:.ifca r la sanción recurrida a quien en incumplimiento de los mismos desarrolla la actividad prohibida a unos estatutos cuya contravención es por s3 bastante para su cese sin necesidad de que pueda además catalogarse de incomoda o molesta ( Por todas S.S.T. 20-2-1.997) Al entenderlo así- la resolución apelada la misma plenamente ajustada a derecho debe confirmarse con perecimiento del recurso que la combate. CUARTO.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del art. 62 del Decreto de 21 de Noviembre de 1.952 en relación con el 733 de la L.E.Civil, habrán de imponerse al. apelante las costas del presente recurso. Y por lo que antecede}