Sentencia Civil 1260/2022 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1452/2020 de 23 de noviembre del 2022

PRIMERO.- La sentencia dictada por el indicado Juzgado estima la demanda formulada por los reseñados actores frente a la entidad Unicaja Banco, condenando a esta última a abonar a aquéllos la cantidad de 10.639,40 euros, "más intereses legales desde la fecha de la entrega a cuenta", la cual se cifra en 6.023,66 € a fecha de interposición de la demanda.

A la vista de su argumentación jurídica, y dicho sea en síntesis, la resolución de instancia basa dicho pronunciamiento en las siguientes argumentaciones:

-la vigencia de la acción deducida, considerando la referida resolución que la acción no estaría prescrita, y en cuanto al fondo del asunto, la aplicabilidad al caso de la normativa contenida en la Ley 57/1968, sustituida por la Ley de Ordenación de la Edificación;

-la acreditación, por la documental que se reseña en orden a tal cuestión, de los pagos verificados por los actores en una cuenta abierta en la entidad demandada;

-derivado de lo anterior, el deber de vigilancia y control que pesaba sobre dicha entidad respecto de los ingresos que allí se llevaban a cabo; y

-el incumplimiento por la entidad promotora de sus obligaciones esenciales contraídas en el contrato de compraventa concertado con los actores;

Contra dicha sentencia interpone la financiera demandada recurso de apelación. A la vista de su contenido, el expresado recurso invoca hasta seis diferentes motivos del mismo, si bien varios de ellos estrechamente relacionados entre sí. Se pasan a resumir del modo que sigue.

En el primero se alega de nuevo la prescripción de la acción ejercitada.

En el segundo se discrepa de la consideración de vivienda atribuida a las habitaciones como apartamentos que iban a integrar la residencia de ancianos a qué se refería a la demanda, refiriéndose al objeto social de la vendedora (Ciudad del 2000 CIDOMI, Sociedad Cooperativa Andaluza); de donde deduce, obviamente, que el supuesto de autos no estaría contemplado en la mencionada Ley 57/1968.

El tercer motivo está dedicado a la interpretación del contrato suscrito entre los actores y la mencionada sociedad cooperativa, por cuanto en el mismo no se indicaría el inmueble adquirido o reservado, el precio o el plazo de inicio o el de término de las obras.

En el cuarto motivo se afirma la falta de participación de la recurrente con la construcción del conjunto residencial a ejecutar por aquella cooperativa.

En el quinto motivo se expone la discrepancia respecto de la condena al abono de intereses desde la fecha de las entregas a cuenta, reiterando también en este lugar -pese a su falta de relación con lo anterior- la doctrina del retraso desleal en el ejercicio de la acción contenida en la demanda, así como la eventual prescripción ("de cinco años") aplicable a los intereses, por su carácter remuneratorio.

Por último, en el sexto motivo se afirma que la cooperativa no se encuentra en situación de insolvencia -concurso de acreedores-.

La parte apelada se opone al recurso interpuesto, estimando ajustada a Derecho y a la jurisprudencia aplicable (que cita e invoca) la resolución recurrida, ello por las razones que expone en el escrito de oposición presentado con ocasión de la tramitación de la presente apelación, que se dan en este fundamento por reproducidas.

SEGUNDO.- En cuanto al primero de los motivos alegados, prescripción de la acción, esta Sala ya ha tenido ocasión de abordar esta misma cuestión con ocasión de muy distintos recursos de apelación interpuestos por idéntica recurrente y con relación al mismo complejo inmobiliario residencial, denominado Ciudad del 2000 CIDOMI, decidiéndola en el mismo -negativo- sentido.

Así, en nuestras sentencias de 31 de marzo y 10 de mayo de 2021 ( Recursos de Apelación números 1507/2018 y 13/2019), o la de 23 de marzo de 2022 (Recurso de Apelación número 801/2020), o la de 30 de junio de 2022 (Recurso de Apelación número 892/2020), expresábamos:<>.

No hay que olvidar que la STS de 5 de junio de 2019 viene a establecer que "En trance de sentar un criterio uniforme sobre el plazo de prescripción contra la entidad aseguradora bajo el régimen de la Ley 57/1968, esta sala considera que es el general del art. 1964 CC (para el presente caso, quince años).

La razón fundamental es que el art. 1-1.ª de dicha ley prevé como garantías alternativas de la devolución de las cantidades anticipadas tanto el contrato de seguro como el aval solidario (art. 1-1.ª), y no tendría ningún sentido que el plazo de prescripción de la acción de los compradores fuese distinto -y considerablemente más corto- en el caso del seguro que en el del aval, ya que ambas formas de garantía deben ser contratadas imperativamente por el vendedor en beneficio exclusivo de los compradores y el art. 7 de la propia Ley 57/1968 establece que los derechos de estos "tendrán el carácter de irrenunciables".

Esto es, es sentado jurisprudencialmente que en casos como el que nos ocupa, cuando la demandada no es una aseguradora, sino una entidad bancaria, el plazo es de quince años desde que se tuvo que haber terminado la construcción, al igual que si la acción se ejercitara contra una aseguradora, y que la fecha prevista para la entrega de las viviendas era la de 31 de diciembre de 2008, tal y como consta en la documental de la demanda, por lo que la acción no estaría prescrita, al haberse interpuesto la demanda el 30 de octubre de 2019.

Por otra parte, en poco resulta de aplicación la doctrina del retraso desleal en el ejercicio del derecho, que se invoca por la recurrente, por la supuesta demora en la formulación de la reclamación contenida en la demanda. El motivo se desestima por cuanto tal y como razona la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, en sentencia de 10 de diciembre de 2020 "hay que partir de la base de que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe, y el retraso desleal solo puede predicarse cuando el titular de estos, no sólo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar, con su actitud omisiva, a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará ( STS de 3 de diciembre de 2010). En consecuencia, lo que sanciona el artículo 7 CC es una conducta contradictoria del titular del derecho, que ha hecho que la otra parte confiara en la apariencia creada por dicha actuación, y añade la STS de 12 de diciembre de 2011, que para que concurra este abuso, o ejercicio desleal, debe actuarse, o bien de forma dolosa, o bien con manifiesta negligencia. En el presente caso, no podemos acoger la pretensión de la entidad demandada, por cuanto que nada se ha hecho por la actora para que la demandada pudiera pensar que no se le iba a reclamar ...".

Esta Sala considera que por el mero transcurso del tiempo no puede evidenciarse mala fe en el ejercicio de la acción. No se concreta por la apelante una conducta concreta de los actores que le haya generado la confianza en que sus derechos no iban a ser ejercitados, siendo que su reclamación se produce cuando todavía no había transcurrido el plazo prescriptivo, por lo que no podemos entender que solo por el mero hecho del transcurso del tiempo haya abuso de derecho pues caso contrario carecería de sentido el instituto de la prescripción. Afirma la Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1ª, en sentencia de 1 de diciembre de 2017 que "El hecho de que no haya existido alguna comunicación o reclamación previa por parte de los demandantes a la entidad bancaria en modo alguno exime a esta de su responsabilidad, y conforme a lo previsto en el artículo 3 de la citada Ley queda obligada por imperativo legal al abono de los intereses devengados desde el momento mismo del ingreso de la cantidad por los consumidores, sin que pueda hablarse de retraso desleal en el ejercicio de la acción. 30. Lo previsto en la Ley especial 57/68 es de aplicación preferente sobre lo establecido en los artículos 1100 y 1108 del Código Civil , debiendo tener en cuenta además cuál es la finalidad prevista por la citada ley, que quedaría sumamente mermada en su eficacia si se eliminase el efecto disuasorio que puede suponer el abono de estos intereses, establecidos ante todo para una más eficaz protección del consumidor".

TERCERO-. Como se apuntó en el primero de estos fundamentos de derecho, la recurrente sostiene en el segundo de sus motivos la improcedencia de considerar a las habitaciones o apartamentos que iban a integrarse en una residencia de ancianos (la Ciudad del 2000, CIDOMI) como viviendas, ello a los efectos del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968.

En nuestras resoluciones precedentes, citadas en el anterior fundamento de derecho, ya rechazamos lo postulado por la recurrente, criterio que obviamente hemos de mantener en la presente sentencia. Y por los argumentos que aquí reproducimos: "Debe tenerse en cuenta que (...) es aplicable al caso de autos la Disposición Adicional de la Ley 38/99, de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la que se incluye dentro de su ámbito de aplicación la promoción de toda clase de viviendas incluidas las que se realicen en régimen de sociedad cooperativa. La dicción literal de la citada norma es clara: toda clase de viviendas. Además, expresamente incluye la promoción a través de sociedades cooperativas. El artículo 97.4 de la citada Ley ( de Cooperativas de Andalucía) dispone que el derecho sobre la vivienda podrá adquirirse como residencia de personas mayores por lo que el argumento de la apelante no tiene acogida. Por otro lado, el artículo 89 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas dispone que las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades. Asimismo, pueden tener como objeto, incluso único, en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. La norma de ámbito estatal, por tanto, incluye dentro del ámbito de las cooperativas de viviendas las que tengan por objeto procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. Esta Sala considera que la promoción objeto de autos tiene encaje en el citado artículo 89 pues de la documentación presentada se considera que la finalidad de la misma era vender apartamentos con instalaciones complementarias con zonas y edificaciones comunes y servicios complementarios.

En la escritura de constitución de la cooperativa (de fecha 13 de febrero de 2001), se dice que la cooperativa no tendrá ánimo de lucro, y su objeto social es la atención global de las necesidades requeridas por personas de la tercera edad, tales como vivienda, manutención, servicios médicos, religiosos, culturales, recreativos ... En consecuencia, la vivienda está contemplada expresamente en el objeto de la cooperativa.

En el documento 3 de la demanda (información sobre el proyecto) se contempla, por lo que interesa al caso de autos, lo siguiente: "... la forma más económica que nos permita vivir en un hogar confortable ... convirtiendo a la vez nuestra propia casa en una residencia para personas de avanzada edad ...", "La Residencia se compone de 158 apartamentos, de 50 y 60 metros cuadrados aproximadamente ..."

En la nota informativa:

1. Las personas interesadas en este residencial podrán optar a un solo apartamento por persona ya que se trata de una obra social sin ánimo de lucro. Los apartamentos se adjudican por orden de llegada.

2. El complejo residencial se compone de 158 apartamentos. Las plazas de garaje serán solicitadas aparte.

En la "INFORMACIÓN PARA LAS PERSONAS INTERESADAS": El objetivo de esta sociedad es construir un residencial en régimen de propiedad, para personas jubiladas y mayores. El complejo residencial dispondrá de 200 apartamentos de 1 y 2 dormitorios, salón y servicios más las siguientes dependencias: capilla, cafetería, comedor, salón de descanso, salón para cine y teatro, gimnasio, piscina climatizada, piscina de verano con instalación para regular temperatura, salón de manualidades, salón de juegos y peluquería. Igualmente se dispondrá de enfermería. Los apartamentos tendrán garaje y trastero incluidos. Es obligatorio el pago de la comunidad, incluida en ésta la asistencia médica y sanitaria (15.000 ptas. mensuales aproximadamente por cada apartamento).

Los apartamentos, según los planos, tienen terraza, cocina, lavadero, estar-comedor, dormitorio, baño, ropero y vestíbulo. No se trata pues de la adquisición de simples habitaciones, sino de una vivienda con todas las estancias propias de la misma, sin que el hecho de estar integrada en zonas comunes propias de una residencia menoscabe la principal finalidad que se infiere de la voluntad de las partes: adquirir una vivienda.

En consecuencia, de la documental aportada por la actora, resulta claramente que el actor quiso comprar un apartamento, en régimen de cooperativa, esto es, adquirir una vivienda como su residencia para cuando alcanzara la denominada Žtercera edadŽ lo que está claramente comprendido en el ámbito objetivo y subjetivo de la normativa (Disposición Adicional de la Ley 38/99, de la Ley de Ordenación de la Edificación y normativa citada de cooperativas de viviendas).>>

Siguen el mismo sentido de considerar aplicable la Ley 57/68 a la adquisición de viviendas donde residir tras la jubilación las recientes Sentencias de la Sec. 1ª de la AP de Murcia de 27 de enero de 2020 y la de la Sec. 25ª de la AP de Madrid de 16 de enero de 2020, entre otras.

Aplicando el criterio recogido en las citadas sentencias de esta Sala, pues el supuesto es prácticamente idéntico al que aquí se enjuicia -promovido a instancias de adquirentes de viviendas del mismo conjunto residencial para personas mayores, frente a la entidad aquí demandada, procede desestimar el motivo de apelación que es objeto de examen.

CUARTO-. Como ya se ha expuesto, la apelante viene a indicar que en el contrato a que aludía la demanda (hechos primero y segundo) no se reseñaban elementos esenciales para la adquisición de un inmueble, como la concreción y características de éste, el precio a satisfacer y el plazo para su adquisición.

Las mismas cuestiones también se estudiaron en aludidas las sentencias de este Tribunal, llegando a distinta conclusión que la hoy apelante, lo que aquí mantenemos al tratarse de supuestos prácticamente idénticos. Afirmábamos allí que existía un verdadero contrato de compraventa en el que constan los elementos esenciales del mismo, y ello por los siguientes razonamientos: <>

De nuevo hemos de hacer aplicación del expresado criterio, acogido en las indicadas sentencias de esta Sala, pues supuestos de hecho y motivo del recurso son prácticamente idénticos y, con ello, procede desestimar el motivo de apelación que es objeto de examen.

QUINTO-. Alega Unicaja, como cuarto motivo del recurso, que no fue partícipe en la construcción de ningún inmueble relacionado con CIUDAD DEL 2000, CIDOMI , S. COOP. ANDALUZA y que al no existir constancia documental de que la actividad de la sociedad cooperativa referida se materializara en una promoción inmobiliaria real (no existían documentos contractuales, precios fijados y tampoco vivienda asignadas), no se recibieron ingresos a cuenta del precio de "viviendas" en los términos de la Ley 57/68. Tampoco se aperturó cuenta especial alguna ni se concedió financiación a la cooperativa, para la adquisición de terrenos o para iniciar las acometidas, ni tampoco se concedió financiación a ningún cooperativista para la promoción de ninguna actividad relacionada con la misma.

Realmente, lo que cabe preguntarse es si el banco perceptor era conocedor no solo de estos ingresos, sino de su carácter, naturaleza y finalidad. Pues bien, la documentación aportada con la demanda expresa claramente que el actor efectuaba el ingreso de esa cantidad en beneficio de la muy citada cooperativa CIDOMI 2000 CIUDAD del 2000, promotora de la construcción. Un mínimo deber de vigilancia y control, conlleva que la entidad bancaria tomase debida conocimiento de la existencia y finalidad de estos ingresos.

Especialmente, si conjugamos el contenido de esta documental con la escritura de constitución de la entidad cooperativa, documento dos de la demanda rectora, que literalmente reza como objeto social la atención a personas mayores de edad incluida la necesidad de vivienda, religiosa, servicios médicos, manutención, adquisición de solar y construcción.

Además de lo expuesto, resulta especialmente relevante el documento nº 18 con el logotipo de UNICAJA y su sello, en el que consta claramente que el objeto del proyecto es la "construcción de 200 apartamentos" además de "otros servicios complementarios" (lo que indica claramente que la finalidad principal del proyecto eran los apartamentos y los demás servicios eran accesorios o complementarios); y el documento nº 22 (con el sello y firma de UNICAJA) en el que se establece, entre otras "condiciones particulares", que la "Cooperativa acuerda con UNICAJA que el dinero que se vaya entregando ganará el tipo de interés máximo preferencial desde el día de su ingreso hasta su empleo. Por lo tanto, si algunos de los que efectúen su entrega no pudiese conseguir plaza en la Residencia, su dinero le será devuelto con los intereses que correspondan en su día."

Se ha considerar, pues, que UNICAJA conocía perfectamente el proyecto y que los ingresos que se hacían en la cuenta de la cooperativa tenían por objeto adquirir un apartamento.

En el caso de autos los actores no han podido obtener el inmueble y, por tanto, UNICAJA, debe responder por no haber cumplido sus obligaciones legales (apertura de cuenta especial y exigencia de aval o seguro para responder de los anticipos) pese a conocer que los ingresos eran para la adquisición de una vivienda (apartamento) en régimen de cooperativa.

El motivo, pues, también se desestima al ser reiterada jurisprudencia la que determina que la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2ª de la Ley 57/1968 nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar "en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas. En este sentido la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 645/2019, de 28 de noviembre, se expresa en estos términos:<<2. Estimación del motivo segundo. Hemos de partir de la jurisprudencia de la sala sobre el art. 1.2 de la Ley 57/1968, compilada en la reciente sentencia 408/2019, de 9 de julio. En la interpretación del art. 1.2ª de la Ley 57/1968, esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre (de pleno), 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, 420/2016, de 24 de junio, 468/2016, de 7 de julio, 459/2017, de 18 de julio, 502/2017, de 14 de septiembre (de pleno), 636/2017, de 23 de noviembre, 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre, la siguiente doctrina jurisprudencial: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Esta doctrina merece dos puntualizaciones, a las que expresamente se refiere la sentencia 408/2019, de 9 de julio: la primera, que "la ley sólo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella"; y la segunda, "que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial fijada por esta sala a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo esta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley".

Examinados los documentos obrantes en autos, este Tribunal ha de mantener por correcta y conforme a la doctrina jurisprudencial citada la valoración que se hace por el Juzgador de Primera Instancia lo resuelto en la Sentencia apelada, por lo que procede desestimar el recurso que es objeto de examen.

SEXTO-. Alega la apelante que la situación de la cooperativa no es de insolvencia, que no se halla en situación de concurso de acreedores.

También el citado motivo, planteado en idénticos términos, fue desestimado por la Sentencia de esta Sec. 1ª de la AP de Jaén el 31 de marzo de 2021 o la de 23 de marzo de 2022, por citar algunas; y con los siguientes razonamientos, que han de aplicarse por su identidad con el caso objeto de este recurso: <>.

SÉPTIMO-. Por último, como hemos dicho en las resoluciones ya citadas, en materia de intereses el artículo 1966.3 del Código Civil dispone que por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de cualquier otro pago que deben hacerse por años o en plazos más breves. En el caso de autos no estamos ante un supuesto de pago de intereses que deba pagarse por años o plazo más breve, siendo que dicho precepto no es aplicable cada vez que se deban pagar intereses remuneratorios sino sólo y exclusivamente cuando el pago de los mismos se deba hacer en los citados plazos lo que no es el caso de autos.

En el mismo sentido, la Sentencia de la Sec. 1ª de la AP de Barcelona de 25 de enero de 2021 declara:<>

La misma postura recogía la Sentencia de la Sec. 19ª de la AP de Madrid de 14 de octubre de 2020, al declarar: <Código Civil exige que el ejercicio de los derechos se haga conforme a las exigencias de la buena fe se ha abierto una vía para introducir los principios éticos y morales de una sociedad en el mundo de derecho y así la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001 mantiene que esta "Sala viene reiterando que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de buena fe constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento honrado y justo".

La aplicación del art. 3 de la Ley 57/1968) y la Disposición Adicional Primera 2.b) de la LOE determina el devengo de los intereses "desde la entrega efectiva del anticipo" hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, debiendo entenderse que se refiere a la fecha de cada una de las aportaciones. Así en el mismo sentido, SAP Madrid, Sección 18, de 15 de enero de 2018; la Sección 8 de 13 de marzo de 2018; Sección 20 de 24 de enero de 2018; Sección 9 de 11 de enero de 2018. Y por todas la STS de 4 de julio de 2017 que viene a reiterar el dies a quo para el devengo de intereses, exigibles desde la entrega de las cantidades.

Por consiguiente, acreditado el incumplimiento por la entidad bancaria de la obligación de exigir la garantía de las cantidades depositadas, su obligación se extiende a los intereses que establece la Disposición Adicional Primera LOE: interés legal de las cantidades aportadas, desde el momento de su aportación>>.

Aplicando la doctrina jurisprudencial citada, procede asimismo desestimar el motivo del recurso que es objeto de examen; y confirmarse por todo lo anterior la decisión adoptada en la materia por la sentencia de instancia.

OCTAVO.- En cuanto a las costas, éstas se imponen al apelante ( Art. 398 LEC), al desestimarse el recurso interpuesto.

NOVENO.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L.O.P.J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la PÉRDIDA del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.