Sentencia Civil 313/2023 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 8/2023 de 29 de marzo del 2023

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte demandada en el procedimiento de juicio verbal 206/2022 del Juzgado de Primera Instancia número cinco de Linares, que se inició por demanda en la que se ejercitaba una acción de desahucio por falta de pago de rentas a instancias de Doña Rita frente a don Anibal en relación a las fincas rústicas que se arrendaban según contrato celebrado con el demandado el 21 de abril de 2014, finca Registral NUM000, NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, y NUM005, todas ellas inscritas en el Registro de la Propiedad de Linares y con una extensión total aproximada de 56,46 ha y 6032 olivos. En el contrato arrendamiento que se aporta junto con el escrito de demanda, se fijó un plazo de cinco años y una renta de 30.000 € anuales que se abonarían por el arrendatario en la cuenta corriente que indicase la arrendadora a razón de 2500 € mensuales los días uno a cinco de cada mes, obligándose también el arrendatario a abonar otras cantidades como consumo de fluido eléctrico, agua de riego, suministros, Impuesto de bienes inmuebles rústicos y cualquier otro arbitrio ó impuesto. La demanda se formula fundando la pretensión la parte actora en el impago desde el mes de marzo de 2021 incluido de la renta que debiera abonar el demandado, así como los cánones de agua y gastos a los que venía obligado.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda señalando, por lo que respecta a la falta de legitimación activa invocada por la parte demandada por una supuesta compraventa de las fincas por parte del demandado que determinarían su titularidad, que aunque efectivamente las partes celebraron contrato de compraventa el 28 de junio de 2019, el 1 de marzo de 2021 lo dejaron sin efecto, habiendo restituido la parte actora a la demandada la cantidad que entregó a cuenta. De ello deduce que el contrato de arrendamiento se encontraba vigente para las partes y que no habiendo justificado la parte demandada el pago de la renta procede estimar la acción de desahucio.

Frente a dicha sentencia se alza al demandado mediante recurso de apelación en el que cuestiona la sentencia de instancia en base a los siguientes motivos:

1.- En primer lugar y en relación a la excepción procesal de falta de legitimación activa, tras realizar alegaciones acerca de la innecesariedad de que el actor justifique la propiedad de la finca, siendo suficiente la posesión para celebrar el contrato arriendo, así como la necesidad de examinar dicha cuestión con carácter previo pese a los motivos tasados de oposición del presente procedimiento, considera que la sentencia de instancia desestima la excepción en base a la documental aportada por la actora extemporáneamente por entender que los documentos no acreditan ni la propiedad de las fincas ni su posesión a la hora de "reanudar" el arrendamiento, habiéndose valorado cuestiones ajenas al juicio de desahucio que afectan a la propiedad o a la nulidad del título.

2.- En segundo lugar considera que concurre la excepción procesal de inadecuación del procedimiento por la existencia de "causa compleja", que fue desestimada por la juzgadora a quo en el acto de la vista, al entender que el juicio de desahucio sólo puede ser utilizado cuando entre las partes no exista más vínculo jurídico el derivado de una relación arrendaticia o de una situación de precario, de forma que cuando existan otros vínculos jurídicos distintos, cláusulas ajenas al mismo o que sean de tal naturaleza que presenten sumamente compleja y especial de las relaciones entre las partes y hagan difícil apreciación de la finalidad ó trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal del juicio de desahucio que convierte a éste en inadecuado e improcedente para resolver la contienda; según la parte, trasladando lo expuesto al presente caso queda acreditado que no existe un único contrato de arrendamiento que se ha mantenido controvertido desde su firma, ya que con posterioridad se suscribió un contrato de compraventa que daba por resuelto el contrato de arrendamiento, y otro que resolvía la compraventa y finalmente otro que compensaba las cantidades derivadas de los anteriores, de forma que el contrato arrendamiento original no es el mismo que tras la compraventa y ninguna de las estipulaciones que suscribieron las partes en el 2014 podían reanudarse porque precisaban una nueva delimitación del objeto y del precio del arrendamiento, y en este caso la renta debería encontrarse perfecta y absolutamente determinada, lo que no ocurre, siendo que la verdadera finalidad del actor en este procedimiento era forzar una salida al conflicto generado por las partes que no llegaban a ponerse de acuerdo en el importe de la renta, constando además en este caso que ni siquiera se ejercita de forma acumulada la reclamación de rentas.

3.- En tercer lugar cuestiona el pronunciamiento de la juez de instancia relativo a la admisión de la prueba documental aportada por la actora que fue objeto del recurso de reposición frente al cual una vez desestimado se formuló la oportuna protesta, por entender que vulnera lo dispuesto en los artículos 265, 269 y 270 de la ley de enjuiciamiento civil, silenciando la parte actora en su demanda la consecución de los contratos, pese a que los contratos privados por los que se acreditaría la vigencia del arrendamiento eran fundamentales para la acción ejercitada por la parte actora, por lo que deberían de haberse aportado con la demanda y no deberían de haberse admitido de forma extemporánea, no pudiendo ser tenidos en cuenta.

4.- En cuarto lugar la apelante denuncia la errónea valoración de la prueba en que incurre la sentencia de instancia por entender que la juzgadora de instancia para valorar la vigencia del contrato de arrendamiento rústico inicial ha valorado otros documentos suscritos entre las partes, lo que no es posible en el ámbito del procedimiento sumario de desahucio por falta de pago, añadiendo que si se acepta que hubo discusión entre las partes sobre la superficie y circunstancias de las fincas rústicas objeto arrendamiento tras la resolución del contrato de compraventa a efectos de convenir la renta, sin que finalmente llegaran acuerdo alguno o bien si se entiende acreditada la pérdida parcial del olivar, no puede dilucidarse en este marco procedimental la prueba de las cantidades y en cuya falta de pago se sustenta la acción resolutoria del contrato, sin que siquiera en la demanda se refiriese a la posibilidad de enervar la acción de desahucio, siendo este un requisito imprescindible para su admisión.

5.- Finalmente se impugna el pronunciamiento relativo a las costas por entender que deben apreciarse serias dudas de hecho en aquellos casos en los que, como el presente, el desarrollo de la actividad probatoria practicada admite diferentes interpretaciones, siendo por lo tanto lógicas y razonables las posturas y oposiciones que las partes mantengan, manifestando que su representado no hizo frente al pago de la renta fijada entre las partes tras las vicisitudes surgidas por la compraventa y que a consecuencia de tal indeterminación de la renta se le privó de la posibilidad de enervar la acción.

La parte apelada en el trámite procesal conferido se opone al recurso de apelación presentado de contrario.

1.- En primer lugar en cuanto a la legitimación activa de la parte actora señala que el arrendatario reconoció su condición ante el juez de Primera Instancia número Siete de Córdoba en un procedimiento de medidas cautelares seguido en un pleito entre colindantes, y que lleva años sin abonar la renta y cobrando cuantiosas subvenciones de la Junta de Andalucía. Indica además que consta que el demandado sigue explotando la renta y cobrando las subvenciones. Y señala que de contrario el letrado del arrendatario reconoció el arrendamiento rústico, y que en el auto del juzgado de Primera Instancia número siete de Córdoba al que se antes se ha hecho referencia (y en las declaraciones que efectuó el arrendatario en dicho juicio) así como la distinta documentación aportada consta la vigencia de dicho contrato de arrendamiento.

2.- En relación a la inexistencia de causa compleja, se remite al fundamento de derecho segundo de la sentencia, según el cual ante el claro y evidente impago de la renta no se puede derivar el objeto del procedimiento a cuestiones distintas que exijan la tramitación de un procedimiento distinto.

3.- Por lo que respecta a las alegaciones relativas a la aportación documental posterior a la demanda, dicha aportación documental tuvo su origen en la negativa del demandado para conocer la legitimación de la actora.

4.- En relación a la errónea valoración de la prueba, considera que la parte demandada pretende, sin pruebas, modificar el criterio judicial, cuando la sentencia está perfectamente documentada y valorada correctamente la prueba aportada por las partes.

5.- Finalmente por lo que respecta a la imposición de las costas procesales, se apela por la parte actora a la mala fe de la demandada, insistiendo en que no abona las rentas pactadas, pese a estar cobrando unas ayudas importantes de la administración.

La parte actora suplica que se inadmita el recurso apelación por no haber satisfecho la renta adeudada la parte demandada o bien se le de plazo para subsanar la falta de pago de la renta, de manera que si no lo subsana se inadmita, y si lo subsana se desestime dicho recurso.

SEGUNDO.- Pasamos al análisis de las cuestiones que se plantean, si bien sin seguir el mismo orden en que se ha formulado por la parte recurrente, y ello por entender que deben resolverse con carácter previo aquéllas que tienen carácter procesal, para entrar después en las cuestiones de fondo o sustantivas. Con carácter previo, si bien se trata de una cuestión que introduce la parte apelada en el suplico de su escrito de oposición al recurso formulado de contrario, debemos señalar en orden a la admisibilidad del recurso de apelación, que ningún requerimiento de subsanación debemos efectuar a la parte demandada. El juzgado de Primera Instancia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil que exige que al tiempo de interponer el recurso se encuentren consignadas las rentas adeudadas, como requisito para admitir a trámite dicho recurso, en diligencia de ordenación de 23 de noviembre de 2022 tuvo por interpuesto recurso de apelación, y ello por cuanto junto con el escrito de recurso se aportaron cuatro justificantes de consignación, tres de ellos de rentas, y uno relativo al depósito para formular recurso, siendo la única cuestión controvertida entre las partes si procedía o no la entrega de las cantidades consignadas, frente a lo cual se decidió por parte del Letrado de la Administración de justicia mediante diligencia de ordenación de 5 de diciembre de 2022 que no había lugar a dicha entrega, puesto que el único objeto de la pretensión ejercitada en la demanda era el desalojo por parte del demandado de la finca, pero no se reclamaban las rentas adeudadas y que sustentaban la pretensión de lanzamiento. Frente a dichas resoluciones no se formuló recurso alguno por la parte demandada.

Por ello debemos concluir que por la recurrente se cumplió en tiempo y forma con los requisitos para la interposición del recurso y que fue correctamente admitido y tramitado por parte del juzgado de primera instancia.

TERCERO.- Resulta una cuestión también de obligado análisis con carácter previo la admisión o inadmisión extemporánea de la documental que aportó la parte actora mediante escrito de 19 de mayo de 2022 y 21 de septiembre de 2022. Dicha documental fue propuesta para tenerse por reproducida en el acto de la vista y ante la admisión de la misma por parte de la juez de instancia la parte demandada formuló recurso de reposición, y consignó la oportuna protesta, reproduciendo en esta alzada las alegaciones que efectuó en dicho acto. Considera en síntesis dicha parte que no debió admitirse dicha prueba porque se trataba de documentos que debieron aportarse junto con el escrito de demanda, y no con posterioridad. Al respecto establece nuestra Ley de Enjuiciamiento civil en el artículo 265.1.1º la obligación para la parte actora de acompañar a todo escrito de demanda los documentos el que funde su derecho a la tutela judicial que pretende. Tales documentos son aquellos que guardan relación directa con los hechos alegados en la demanda, y en los que la parte actora funda su pretensión, pero no son aquellos que se aportan en relación a las alegaciones que se han efectuado en la contestación para refutar los motivos de oposición que alega la parte demandada, y en este sentido, de modo similar a lo que ocurre en la audiencia previa también en el juicio verbal, en el que existe un trámite de contestación que inicialmente no estaba previsto en la regulación de la Ley de Enjuiciamiento civil, a la vista de dichas alegaciones podrá aportarse dicho documento y al respecto, pese a que no existe previsión expresa en el ámbito de juicio verbal la aportación documental en este procedimiento se realiza previamente a la celebración de la vista, lo que permite considerar que la parte actora obró de buena fe y que realizó esa aportación documental antes de celebrarse juicio a fin de poder garantizar los principios de audiencia y de contradicción. En este sentido podemos destacar la sentencia del Tribunal Supremo, sala primera de 21 de marzo de 2018 sentencia 961/2018, en la que se establece: "No cabe admitir, según lo ya resuelto la documental propuesta fuera de los escritos rectores del procedimiento. La jurisprudencia admite como "uniforme y reiterada la doctrina tendente a distinguir entre los documentos básicos de la pretensión, que fundamentan la causa de pedir, y aquellos otros complementarios, accesorios o auxiliares, encaminados a integrar el proceso probatorio o a combatir las alegaciones de contrario". Solo respecto de los primeros es aplicable el criterio rigorista de aportación posterior, siendo permisible presentar en el período de prueba aquellos instrumentos probatorios que complementen los primeros o tengan por finalidad contrarrestar las afirmaciones y alegatos de los escritos de la contraparte. Pero incluso aunque se trate de documentos fundamentales la nueva Ley contempla ahora la distinción entre documentos fundamentales y documentos encaminados a desvirtuar las alegaciones formuladas por el demandado en la contestación, permitiéndose la aportación de estos no solo en la audiencia previa, ya que se modifica el artículo 265.3 LEC que queda como sigue: "3. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal , los documentos , medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia solo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda".

Por lo tanto sobre este particular coincidimos con lo señalado por la juez de instancia y así debemos señalar que junto con el escrito de demanda se aportaron documentos en los que la parte actora fundaba su pretensión, concretamente el documento esencial, el contrato de arrendamiento, y con posterioridad, se aporta nueva documental que tiene por objeto refutar las alegaciones de la parte demandada, documental además, que de acuerdo con este principio de buena fe que debe inspirar la actuación de las partes en el proceso, se aporta antes de la celebración de la vista.

CUARTO.- Precisando cuanto antecede en relación a la admisibilidad del recurso de apelación, y a la aportación documental efectuada por la parte actora, la primera cuestión que debe ser objeto de análisis en esta alzada en la relativa la concurrencia o no de la "cuestión compleja" que determinaría la inadecuación del procedimiento y que obligaría a remitir a las partes al procedimiento declarativo en el que pudieran ventilarse las pretensiones, y ello por considerar que cuanto es objeto de debate en este procedimiento se encuentra constreñido a los límites del juicio de desahucio de carácter sumario.

En relación a esta cuestión, debemos señalar que examinada la celebración de la vista, si bien es cierto que la citada excepción se desestima el minuto 4,39, el argumento que ofrece la juzgadora no entra en el análisis de las cuestiones que se plantean por la parte actora y por la parte demandada, pues se limita a señalar que la Ley de Enjuiciamiento civil determina la tramitación por los cauces del juicio verbal de los procedimientos en los que se ejercita el desahucio, sin o con acumulación de rentas, pero ninguna mención se contiene en dicha decisión a las circunstancias que concurren en el presente caso.

Al respecto debemos remitirnos al artículo 447 apartado 2 de la Ley de Enjuiciamiento civil que establece que "no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión y las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y otras pretensiones de tutela que está ley califica como sumarias". Estos efectos limitados de la cosa juzgada en este tipo de procedimientos permiten que las partes puedan acudir a un juicio declarativo posterior en el que pueda conocerse de esa situación compleja que no pudo resolverse en el proceso sumario tal y como establecen las sentencias del Tribunal Supremo de 14 diciembre de 1992 y 29 de febrero de 2000.

En el sentido expuesto la sentencia de la sección cuarta de la audiencia Provincial de palma de Mallorca de fecha 30 de abril de 2021 (recurso 663/2020) señala que: "Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda. Son cuestiones complejas las relativas a la propiedad o la condición de arrendadora de la parte demandante. Deben discernirse qué alegaciones son inconsistentes, poco fundadas o tienen escasa conexión con el objeto de debate, que deben ser rechazadas, de aquellas otras que se basan en alegaciones legítimas y suficientes para hacer al menos dudosa la actuación del demandante. La resolución de las cuestiones relativas a la concurrencia o no en el caso de la legitimación activa de las partes y a la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento, excede los límites del procedimiento de desahucio y deben plantearse en un procedimiento declarativo y plenario".

Pues bien sobre el alcance y naturaleza de la cuestión compleja señala la sentencia de la sección cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia de 29 de abril de 2021 (recurso 1726/2019) señala: "Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo puedan ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afecten al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la misma como causa de resolución."

En este sentido se pronuncia también la sentencia de la Sec. 8ª de la AP de Madrid de fecha de 30 de septiembre de 2020, que en su fundamento Jurídico Segundo recoge la doctrina sobre esta materia:

" Efectivamente, como se pone de manifiesto en las Sentencias de esta Sala de 11/9/2019 Rollo 592/19, y 31/10/2017, Rollo de apelación 632/17, citando la de esta AP Madrid, sec. 11ª, S 26-3-201, nº 293/2010, rec. 523/2009, el Tribunal Supremo Jurisprudencia citada STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 08-03-2012 (rec. 523/2009) ha venido poniendo de manifiesto, aún antes de la vigente LEC, pudiéndose citar la Sentencia de 14 de abril de 1992 que, reiterando el carácter sumario de juicio de desahucio -entre otras muchas- en las Sentencias de 14 de noviembre de 1988, 28 de febrero de 1991 , 14 de noviembre, 4 y 14 de diciembre de 1992, 10 de mayo de 1993, 31 de diciembre de 1996, y 29 de febrero de 2000, dicho cauce procesal quedaba excluido cuando existieran entra las partes otros vínculos distintos de los locativos, o aquéllos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente. La sentencia de la A.P. de Barcelona de 28 septiembre 2006, pone de manifiesto que "...aunque igualmente es cierto que ha venido siendo doctrina reiterada en relación con el desaparecido juicio de desahucio de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1953 , 17 de mayo de 1969 Jurisprudencia citada STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 17-05-1969 , y 14 de abril de 1992 ) que esta clase de juicios, dado su carácter sumario, no admitían el planteamiento ni decisión de cuestiones complejas que rebasaban su estrecho ámbito, y requerían una más amplia discusión en el juicio declarativo ordinario".

Así para que podamos apreciar la existencia de una cuestión compleja en el ámbito del juicio de desahucio es necesario que concurran los siguiente requisitos: 1) que la complejidad alegada sea objetiva, es decir, nació el mismo título que invoca la demandante. 2) que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendado contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en este tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo. Y en relación a supuestos como el que nos ocupa, no se considera cuestión compleja el hecho de que en el contrato arrendamiento incluyó opción de compra si la misma no se ha llegado a hacer efectiva ( sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, sección tercera de 22 de febrero de 2018).

En el ámbito del presente procedimiento la cuestión se contrae a analizar si existe una inadecuación de procedimiento en base a la cuestión alegada por la parte demandada relativa a los vínculos que existieron entre las partes por razón del contrato de compraventa formalizado en el año 2019. Sin embargo al respecto se aporta como documento número tres junto con el escrito presentado el 22 de septiembre de 2022 contrato de fecha 1 de marzo de 2021, en el que las partes dan por resuelto el contrato de compraventa y en su estipulación tercera señalan que "se considera reanudado el contrato de arrendamiento rústico que, con carácter previo al de compraventa, unía los comparecientes". El documento ha sido reconocido por parte del demandado en el acto de la vista, tanto en cuanto a la firma, en cuanto a su contenido. Al respecto si bien es cierto que a preguntas de su letrado el demandado ha señalado que tenían que "perfilar las condiciones" porque la finca no era la misma que arrendó en el 2014, y ha hecho manifestaciones acerca de un pleito que tenía la parte actora con sus hijastros, a la retirada de olivos para dedicar a la finca al cultivo extensivo, a problemas con el riego (que el propio demandado mencionada en burofax remitido a la actora 18 de octubre de 2021 donde reconoce su condición de arrendatario) y problemas con la Confederación o con las subvenciones, son éstas cuestiones que no se concretaron en la contestación a la demanda y sobre las que no se han aportado elementos probatorios de los que se deduzca que tras "reanudarse" el contrato de arrendamiento anterior no se había determinado un elemento esencial del mismo como era la renta. En consecuencia con lo expuesto la cuestión alegada por la parte demandada no tiene encaje en el ámbito de las cuestiones complejas, pues no existe ninguna circunstancia que nos obligue a analizar cuestiones ajenas al ámbito del contrato arrendamiento, ya que, siendo cierto que las partes concertaron un contrato de compraventa, con posterioridad dejaron sin efecto el mismo y reanudaron el anterior contrato de arrendamiento, y sin que quepa duda acerca de cuál era su voluntad negocial en cuanto a esa reanudación se refirieron al mismo contrato que unía a los comparecientes en varios documentos. De hecho en los burofaxes que remite el demandado a la actora en fecha 7 de enero de 2022, 4 de marzo de 2022 y, 8 de marzo de 2022 reconoce su condición de arrendatario si bien insiste en la existencia de problemas para regar la finca, extremo que le es respondido por la parte actora en el sentido de considerar que debe abonar los suministros y que la falta de riego le está ocasionando también un perjuicio importante, amén de señalarle que la problemática que expone no es excusa para no pagar la renta.

Por lo tanto es clara la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, sin perjuicio de las discrepancias que se produzcan en relación al cumplimiento de obligaciones ajenas al pago de la renta entre una y otra, y en consecuencia no existe cuestión compleja que no pueda dirimirse en el ámbito del presente procedimiento.

QUINTO.- La siguiente cuestión que también debe analizarse es la falta de legitimación activa de la actora por entender la demandada, según expone en el escrito formulando recurso de apelación, que no aporta una prueba directa y plena respecto de su condición de propietaria de las fincas cuya posesión reclama, si bien analiza después que no es necesario justificar la propiedad de la finca para tener la condición de arrendadora, y también por la existencia de un contrato de compraventa.

En relación tales alegaciones debemos señalar que por lo que respecta a la legitimación activa de la parte actora, la demandada en su escrito de contestación a la demanda, señalaba en el hecho primero que "ni se acredita de contrario la propiedad que se afirma ostentar sobre las fincas objeto de desahucio, ni, en base al contrato de compraventa que hemos dejado aportado bajo el ordinal uno, puede tenerse como propietaria de las fincas a la ahora actora, al haberse vendido al demandado con posterioridad al contrato de arrendamiento que se invoca".

Acerca del primer motivo que se esgrime, como la propia parte demandada argumenta en el escrito de recurso el arrendador no tiene que ser necesariamente el propietario de la vivienda, de forma que basta con que tenga un título que le permita ceder su uso como es el de usufructuario. El arriendo es un acto de mera administración que puede realizar incluso quien esté administrando la finca o quien tenga poderes del propietario o de cualquier otra persona en virtud de una relación de mandato. Por esto sólo procedería desestimar la apelación fundada en dicha circunstancia, pero además de lo expuesto debemos añadir que se trata esta de una cuestión no resuelta en la sentencia, lo que determinaría que la parte actora debería haber solicitado previamente a la interposición del recurso de apelación el correspondiente complemento de acuerdo con el artículo 214 y siguientes, tal y como expresamente exige la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2021. En cualquier caso, como resulta de la documentación aportada, y sin perjuicio de la existencia de un pleito ó controversia en relación a una de las fincas con la hija de la actora, doña Catalina, (como resulta del auto dictado por el juzgado de Primera Instancia número siete de Córdoba) no se duda de la posesión que de dichas fincas tenía la actora, ni ha existido ninguna controversia al respecto desde la firma en el año 2014 del contrato de arrendamiento, sin que tampoco podamos entender, como resulta de las preguntas que dirige la parte demandada a la parte actora sobre la posible duración, que dicho contrato no pudiera subsistir por haber expirado el plazo máximo de duración, puesto que formalizado en el año 2014, y de acuerdo con lo que dispone el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, todo contrato de fincas rústicas tiene una duración mínima de cinco años, y de no existir un preaviso por parte del arrendador al arrendatario con un año de antelación se puede prorrogar por otros cinco años, y así de forma indefinida mientras no se produzca la denuncia del contrato.

Tampoco podemos considerar, por los argumentos que expone la sentencia recurrida, que la parte actora carezca de legitimación activa por la existencia de una compraventa de las fincas, compraventa que llegó a materializarse, produciéndose incluso la entrega de cantidades a cuenta por el demandado, pero de la que posteriormente desistieron las partes con devolución por la parte actora a la demandada de las cantidades entregadas a cuenta y haciendo constar en el propio documento de rescisión de fecha 1 de marzo de 2021, antes mencionado, su voluntad de dar por reanudado el arrendamiento rústico que las unía. Los burofaxes que remitió el arrendatario a la actora antes mencionados evidencian, junto con la firma de dicho documento, su condición de arrendatario, sin que en ningún momento del contenido de los mismos se pueda concluir que quedaban circunstancias por determinar y entre ellas la obligación del pago de la renta.

SEXTO.- Resueltas las cuestiones de carácter procesal, debemos proceder al análisis de las dos cuestiones de carácter sustantivo que se plantean por la recurrente. En primer lugar se invoca un error en la valoración de la prueba por entender que se valora erróneamente la documental aportada en el acto de la vista junto con las manifestaciones que realiza la parte actora en el interrogatorio practicado. Ningún error advertimos en esta alzada en dicha valoración probatoria que determine que la conclusión que resulta que se alcanza en sentencia sea ilógica, irracional o arbitraria. La juzgadora de instancia considera, de acuerdo con la documental aportada, y los interrogatorios practicados que el contrato de compraventa fue dejado sin efecto entre las partes y que ambas acordaron reanudar el anterior contrato de arrendamiento, cuyas obligaciones subsistían para la arrendador y para el arrendatario, siendo que de ese vínculo contractual el arrendatario venía obligado a realizar el pago de la renta. En cuanto a los interrogatorios, por lo que respecta al interrogatorio del demandado, las manifestaciones que el mismo haga y que corroboren su postura procesal no pueden servir en ningún caso como medio probatorio de acreditar lo que recoge la contestación a la demanda, por cuanto tal y como establece el artículo 316 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siempre que no lo contradiga el resultado de las demás pruebas, en la sentencia deben considerarse como ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación le es enteramente perjudicial, debiendo valorar en todos los demás las declaraciones de las partes según las reglas de la sana crítica. Si atendemos al interrogatorio de la parte actora, doña Rita reconoce el arrendamiento de la finca entre el año 2014 al 2019, reconoce suscribir el contrato de compraventa, y dejarlo sin efecto con posterioridad al recibir una demanda de su hijastra para impedir la venta que se había consumado porque, según afirma, "no se podía vender la finca con la casa cortijo y las servidumbres"; asimismo reconoce que se resolvió la compraventa y se firmó el documento aportado y que cuando se hizo cargo de la finca había una parte de ésta en la que se había retirado el olivar, y ella plantó unos olivos pero no ha realizado el mantenimiento de los mismos. No se ha producido una pérdida de la cosa arrendada que determine la expiración del contrato de arrendamiento, cuestión no alegada en la contestación a la demanda, y planteada ex novo en esta alzada, y del propio escrito de contestación a la demanda se deduce que el demandado guarda silencio sobre el pago de la renta excusándose en su falta de determinación y asimismo en las discrepancias existentes entre las partes por cuestión del pago de los suministros, pero en ningún caso acredita el pago de tales rentas, motivo por el que, de conformidad con el artículo 25.a) de la Ley de Arrendamientos Rústicos procede la resolución del contrato instancias del arrendador, debiendo desestimarse el motivo alegado por el recurrente

SÉPTIMO.- Finalmente en cuanto al fondo el segundo de los motivos que se alega en esta alzada es la improcedente condena en costas a la parte demandada por entender que existen dudas de hecho. El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil establece la condena en costas en los procesos declarativos de primera instancia a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razón de que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar la existencia de dudas de derecho a efectos de condena en costas debe tenerse en cuenta, como establece el precepto, la jurisprudencia recaída en casos similares.

Por lo tanto, frente al principio general del vencimiento, por excepción, e interpretado de forma restrictiva tal y como establece la sentencia esta sala de 13 de febrero de 2019 (recurso 136/2018) cabe apreciar la existencia de dudas de hecho que eviten la imposición de las costas sin embargo y por los razonamientos expuestos con anterioridad no se advierte existencia de dudas de hecho, pese a los motivos introducidos por el demandado tanto en la instancia como en esta alzada para cuestionar la existencia y eficacia del contrato de arrendamiento que vinculaba las partes, razón por la cual también debemos desestimar este motivo de apelación.

Consecuentemente con lo expuesto debemos confirmar íntegramente la sentencia de instancia.

OCTAVO.- De conformidad con lo previsto en el artículo 398 LEC procede imponer a la parte apelante las costas del recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.