Sentencia Civil 734/2024 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 542/2024 de 30 de mayo del 2024

PRIMERO.- ANTECEDENTES DE PRIMERA INSTANCIA.

I. LA DEMANDA.

DON Adriano,DON Alonso, DON Abelardo Y DON Alberto formularon demanda ejercitando las acciones acumuladas de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago y expiración del plazo contra DON Camilo y DON Bartolomé, alegando, en síntesis, los siguientes hechos:

i. Los demandantes, arrendadores, son propietarios de la finca rústica inscrita en el en el Registro de la Propiedad de Andújar (finca registral NUM000).

2. Las partes firmaron contrato de arrendamiento de la citada finca el 12 de enero de 2006.

3. En la exposición segunda del contrato se indicó que la renta durante el primer año era de 4.200 euros, para el segundo año de 6.611 euros y para los sucesivos años hasta la finalización del contrato la renta se incrementaba en 601,14 euros.

4. En la condición segunda del contrato se dispuso que el pago de la cuantía pactada se efectuará por el arrendatario a los arrendadores en dos plazos, cada uno de ellos por importe de la mitad de la renta pactada, un primer plazo el 1 de junio de cada ejercicio y el segundo plazo el 30 de septiembre del referido ejercicio.

5. En 2012 los arrendatarios empezaron a incumplir el pago de la renta. Los actores remitieron el 20 de noviembre de 2014 carta requiriendo el abono de las rentas debidas por importe de 23.248 euros.

6. En el año 2015 las partes acuerdan verbalmente la prórroga del arrendamiento y el pago de una renta anual de 10.000 euros a pagar en dos plazos: 5.000 euros el 1 de junio y 5.000 euros el 30 de septiembre de cada año, así como el compromiso de ponerse al corriente tanto en las rentas debidas como en su caso la opción de compra sobre la finca objeto del contrato de arrendamiento.

7. El 29 de mayo de 2015 los arrendatarios hicieron una entrega a cuenta de 8.000 euros, por lo que la deuda debida a esa fecha quedaba en el importe de 15.248 euros.

8. Durante los años siguientes, hasta el año 2018, los arrendatarios abonaron la nueva renta anual de 10.000 euros pero no pagaron las cantidades atrasadas por impago de renta.

9. Pasado el primer vencimiento del año 2019, sin haberse pagado la renta ni los atrasos, con fecha de 16 de septiembre de 2019 los actores enviaron sendos requerimientos a los arrendatarios mediante los que comunicaban la resolución del contrato de arrendamiento de 12 de enero de 2006 así como se instaba al abono de la deuda pendiente.

10. Ante la inacción de los arrendatarios, con fecha de 21 de noviembre de 2019 se requiere por conducto notarial a los demandados para abonar la renta impagada por importe de 25.248 euros (15.248 euros de las rentas debidas antes de la prórroga y 10.000 euros de la anualidad corriente de 2019) en plazo de 10 días y enervar la posible acción de desahucio.

11. Dado el incumplimiento de la opción de compra pactada en su día, en dicho requerimiento se

comunica la resolución de la opción y reteniendo la parte requirente las cantidades abonadas en

concepto de indemnización de daños y perjuicios pactada en el contrato.

12. El 21 de noviembre de 2019 los arrendatarios abonaron las rentas atrasadas por importe de 15.248 euros.

13. Los demandados recibieron el requerimiento los días 4 y 7 de diciembre de 2019. El 20 de diciembre de 2019 a fin de enervar la posible acción de acción abonaron la renta reclamada del año 2019 por importe de 10.000 euros.

14. Los demandados continúan en la posesión de la finca. Adeudan las rentas de los años 2020, 2021 y 9 meses de 2022. El importe de la deuda asciende a 27.500,06 euros más las sucesivas rentas devengadas e impagadas. El impago es causa de resolución del contrato.

15. En la condición primera del contrato se dispone que el contrato entra en vigor el día 12/01/06

teniendo como fecha de vencimiento máxima el día 15/03/2015. Llegado el término fijado en el contrato, las partes acordaron una prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos. El 15 de marzo de 2015 comenzó una prórroga de 5 años con una nueva renta anual de 10.000 €. Esta prórroga terminó el 15 de marzo de 2020, año en que los arrendatarios dejaron de abonar la renta si bien no entregaron la finca a los arrendadores.

16. El 9 de enero de 2020 los arrendadores presentaron una conciliación judicial por la cual, entre

otros requerimientos solicitó se fijase la fecha de finalización del contrato de arrendamiento el pasado 15 de marzo de 2020. El acto terminó sin avenencia. Al no haber abonado rentas desde 2020 no hay tácita reconducción. Debe declararse la terminación del contrato por expiración del término y el desahucio de los demandados para devolver la posesión de la finca a sus titulares.

II. LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE DON Camilo.

El Sr. Camilo contestó a la demanda solicitando su desestimación en base, resumidamente, a los siguientes hechos:

a. El arrendamiento se extinguió, por expiración del término contractual, el 15 de marzo de 2020.

b. A la fecha de extinción estaban pagadas todas las rentas (las de las últimas cinco anualidades de prórroga a razón de 10.000 euros cada una de ellas). Es improcedente pedir la resolución por impago de rentas de un contrato extinguido.

c. La posesión de los demandados, a partir de esa fecha, ya no se basa en el título contractual de arrendamiento, que expiró; la finca dejó desde ese momento de explotarse para la caza que era su principal objeto.

d. El derecho de retención de la posesión se justifica por las edificaciones construidas de buena fe en la finca, y se fundamenta en lo establecido en el art. 361 en relación con el art. 453, ambos del Código Civil. Retención que se mantendrá, sin perjuicio de lo que se ventile en el litigio sobre la opción, hasta que los propietarios ejerciten la facultad optativa prevista en el art. 361 sobre las edificaciones; mientras tanto la eventual devolución de la posesión debe quedar en suspenso.

f. Dado que, a la expiración del arrendamiento, las cinco anualidades de la prórroga estaban pagadas, ninguna renta se puede ya reclamar basándose en el contrato. En puridad lo que la parte actora reclama, aunque no lo diga así, es una indemnización del daño por la privación del uso de la finca tras la extinción del arriendo consistente en una cantidad equivalente a la renta. Sin embargo, en modo alguno está justificado el daño a la vista de las circunstancias expuestas y, por consiguiente, la petición de dicha indemnización deberá desestimarse.

g. Se censura que la condena solicitada al pago de las rentas sea solidaria y se pregunta dónde expresamente se les da este carácter a las obligaciones derivadas del contrato.

h. El 8 de enero de 2020 los demandados advirtieron que no podían considerar la suspensión del pago de las cantidades a cuenta como un incumplimiento sin solucionar un problema de paso a la finca, la diferencia de hectáreas (68) de la finca arrendada y las edificaciones construidas. Los actores pretenden quedarse con 150.000 euros (prima de la opción de compra) y las edificaciones construidas sin pagar nada por ellas.

i. Desde el 15 marzo de 2020 terminó el arriendo y se dejó de explotar cinegéticamente la finca y cesaron las monterías anuales, precisamente porque el arrendamiento se había extinguido, pero se retuvo la posesión que ya no estaba fundada en el arriendo.

j. No cabe pedir la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago que ya está extinto.

j. Sí procedería el desahucio por expiración del plazo si los demandados se hubieran mantenido en la posesión de la finca sin título o justificación para ello pues en el año 2007 y siguientes, con el permiso de los propietarios, construyeron diversas edificaciones en la finca (vivienda, salón de cocina, nave de aperos, cuarto de instalaciones y portada nueva de acceso a la finca).

k. Los actores pretenden quedarse con la finca, con el dinero de la opción y las edificaciones, enriqueciéndose gratuitamente. Se alega, pues, el derecho de retención que legalmente corresponde pues:

- Las construcciones se hicieron de buena fe en terreno ajeno con la autorización del Sr. Alonso Abelardo Alberto Adriano.

- Los hermanos Alonso Abelardo Alberto Adriano tienen que optar entre quedarse con las construcciones una vez tasadas o exigir a los arrendatarios que compren el terreno.

- Mientras que no ejerciten la opción y lo pongan en conocimiento de la parte se está legitimada para retener la posesión de la finca y suspender la devolución de la misma.

III. LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda en base, esencialmente y a los efectos de resolver en esta alzada, a los siguientes fundamentos:

- Son hechos hechos controvertidos los relativos a si se han efectuado o no los pagos correspondientes a las rentas pactadas, así como si procede o no el derecho de retención de la finca sobre la base de las construcciones. Todas las partes mostraron conformidad con la extinción del contrato de arrendamiento que, lo consideraron extinguido, discrepando en lo concerniente a la fecha en que el mismo se debía declarar extinguido, por lo que serían hechos controvertidos únicamente la procedencia o no del lanzamiento que dependerá de si se otorga o no el derecho de retención en favor de los que eran arrendatarios de la finca, así como si se adeudan o no las rentas que manifiesta la parte actora.

- El contrato se rige por el Código Civil. El contrato terminó el 15 de marzo de 2020 y, en consecuencia, no se adeudan las rentas devengadas desde el 15 de marzo de 2020 y que son reclamadas en el presente procedimiento, encontrándose las rentas abonadas hasta la fecha 15 de marzo de 2020 como reconoció en el acto del juicio el testigo Augusto (hijo y sobrino de los actores) y que se encarga de la gestión de la finca. En consecuencia, el contrato concluyó el 15 de marzo de 2020 y los arrendatarios continuaron poseyendo la finca en virtud de un derecho de retención, sin tener, en tal caso, derecho a la caza. Los arrendadores eran conocedores de la extinción del contrato y de la situación que se había generado por las edificaciones

- El derecho de retención es la facultad que, en determinados casos, concede la ley al poseedor de una cosa para que prolongue su situación posesoria después de decaído el título que la justificaba y ello en razón de un crédito del poseedor frente al destinatario de la cosa, crédito relacionado, unas veces, con la cosa -gastos de conservación o mejora, indemnización de perjuicios causados con ocasión de la misma- y otras veces sin más relación que la puramente ocasional de la preexistente posesión de la cosa por el acreedor -posesión prendaria. El derecho de retención es un derecho de garantía cuya función específica consiste precisamente en estimular el pago de lo debido (ALMAGRO NOSETE).

- Se reconoce el derecho de retención acogiendo la sentencia 614/2020 del Tribunal Supremo al quedar acreditado que tuvo lugar un supuesto de accesión de buena fe en suelo ajeno con materiales propios. De buena fe porque quedó acreditado que los propietarios otorgaron autorización para que se solicitaran los permisos administrativos pertinentes para la construcción o rehabilitación de las edificaciones existentes o que se realizaron donde antes había solo restos de derribo. Declarado extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 12 de enero de 2016, se exonera a las demandadas de la obligación de abonar a la actora las sumas devengadas desde el 15 de marzo de 2020 por estar extinguido el contrato desde aquella fecha y se reconoce el derecho de retención a los arrendatarios de la finca objeto del presente procedimiento pese a la resolución del contrato de arrendamiento en tanto en cuanto no sean indemnizados por los arrendadores por las obras construidas en la finca, sin que pueda llevarse a cabo el lanzamiento de las fincas.

- Al desestimarse la demanda se imponen las costas a la actora.

SEGUNDO.- ANTECEDENTES DE SEGUNDA INSTANCIA.

I. RECURSO DE APELACIÓN.

La parte actora apela la sentencia dictada en primera instancia alegando, en síntesis, los siguientes motivos:

i. Aplicación incorrecta del artículo 361 del Código Civil en relación con los artículos 435 y 453 del mismo texto legal. Inexistencia del derecho de retención sobre la finca arrendada, que propugnan dichos preceptos por ausencia de buena fe en la conducta de los codemandados. Inaplicación del artículo 433 del Código Civil, al no reunir la conducta de los arrendatarios, los requisitos de desconocimiento e ignorancia del vicio que recaiga sobre el título.

ii. Inaplicación del artículo 22.4 de la L.E.C.. Imposibilidad de los demandados de alegar en el procedimiento sumario de desahucio cuestiones de fondo que afecten a la eficacia del título por un pretendido derecho de retención. Falta de motivación por parte del Juzgador en la sentencia, respecto a esta consideración expresamente realizada por la demandante.

iii. Error en la valoración de la prueba, el Juzgador admite que a fecha del vencimiento del contrato (15/03/2020) se encontraban todas las rentas abonadas, basando dicho argumento en la declaración de Don Augusto. El testigo nunca admitió ni afirmó tal cosa, conforme se acredita en el reportaje videográfico del acto de juicio (ver min. 30:40 a 31:20) . Rentas adeudadas desde enero de 2020 a la fecha de entrega de posesión del inmueble, por aplicación del artículo 220.2 de la L.E.C.

iv. Con carácter subsidiario: el derecho de retención sobre el inmueble arrendado, de ser admitido éste, únicamente debe de constituirse sobre las construcciones reformadas y nunca sobre el resto de la finca rústica que colinda con las edificaciones.

v. .- Con carácter subsidiario: aplicación del artículo 394.1 de la L.E.C. al considerar que las cuestiones enjuiciadas presentan ciertas dudas de hecho y de derecho.

II. OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN.

Ambos demandados se han opuesto al recurso de apelación formulado de contrario.

TERCERO.- DECISIÓN DE LA SALA.

Para la resolución del recurso de apelación debemos tener en cuenta, con carácter general, lo siguiente:

A. Como señalamos en la sentencia de 30 de junio de 2020 dictada en rollo de apelación 1763/2018, "El recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano ad quem, permitiendo un novum iudicium, que da lugar a una revisión de la sentencia dictada en primera instancia y un examen completo de la cuestión litigiosa ( SSTC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000 , de 18 de 3 septiembre y SSTS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000 ), por lo que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del art. 456.1 LEC (STS de 7 de mayo de 2015 ROJ: STS 2956/2015 ).

No obstante está sometido a ciertos límites: su ámbito objetivo lo delimitan las partes -"tantum devolutum quantum appellatum": artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, pero siempre dentro de los contornos propios del de la primera instancia -"pendente appellatione nihil innovetur"-. Y la sentencia que lo resuelva no puede perjudicar al apelante, como regla - prohibición de una "reformatio in peius": artículo 465, apartado 5, antes citado (STS de 21 de diciembre de 2009 ROJ: STS 7778/2009 )".

En cuanto a la valoración de las pruebas por las Audiencias Provinciales, la reciente STS de 19 de febrero de 2018 ( ROJ: STS 507/2018 ) declara: "La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción". Y la STS 3 de noviembre de 2015 ( ROJ: STS 4471/2015 ) declara: "4.- Tampoco infringe la exigencia de motivación exhaustiva que la Audiencia Provincial haya realizado una valoración conjunta de la prueba, seleccionando las pruebas que haya considerado más relevantes, y haya omitido sacar conclusiones de las que no ha considerado relevantes ... ".

B. De conformidad con el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé que la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación, así como que la cognición del tribunal de apelación se extiende tanto a los aspectos fácticos como a los jurídicos de la cuestión controvertida, pero sólo en cuanto hayan sido sometidos a su consideración en el recurso de apelación, y en los términos en que lo hayan sido (SAP La Coruña, secc 6ª, 15-6-2015), esto es las sentencias de apelación se encuentran afectadas por las exigencias derivadas de la determinación de lo que es objeto del recurso, conforme a lo previsto en el art. 465.5 LEC. Este precepto dispone lo siguiente: " El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461". Esto es, el tribunal de apelación ha de resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en la impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones ( sentencias 308/2018, de 24 de mayo y 242/2019, de 24 de abril).

Sentado lo anterior procederemos a resolver los distintos motivos de apelación si bien, por razones de lógica procesal, comenzaremos por abordar el segundo de dichos motivos relativo a una cuestión procesal.

I. CUESTIÓN PROCESAL: Inaplicación del artículo 22.4 de la L.E.C.. Imposibilidad de los demandados de alegar en el procedimiento sumario de desahucio cuestiones de fondo que afecten a la eficacia del título por un pretendido derecho de retención. Falta de motivación por parte del Juzgador en la sentencia, respecto a esta consideración expresamente realizada por la demandante.

En primer lugar consideramos que la apelante incurre en error al citar el artículo 22.4 LEC y que, en puridad, el supuesto precepto no aplicado sería el artículo 444.1 LEC que dispone que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

El motivo debe ser desestimado pues en el caso de autos en la demanda se ejercitaron varias acciones acumuladas y una de ellas fue la expiración del plazo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. La limitación de alegaciones y pruebas que contiene el artículo 444.1 LEC sólo se refiere a la acción de desahucio por falta de pago de la renta.

II. BUENA FE DE LOS ARRENDATARIOS EN RELACIÓN CON SU DERECHO DE RETENCIÓN: Aplicación incorrecta del artículo 361 del Código Civil en relación con los artículos 435 y 453 del mismo texto legal. Inexistencia del derecho de retención sobre la finca arrendada, que propugnan dichos preceptos por ausencia de buena fe en la conducta de los codemandados. Inaplicación del artículo 433 del Código Civil, al no reunir la conducta de los arrendatarios, los requisitos de desconocimiento e ignorancia del vicio que recaiga sobre el título.

No se discute en esta alzada por los actores la procedencia del derecho de retención de los arrendatarios en abstracto basándose el motivo de apelación única y exclusivamente en considerar que los demandados no actuaron de buena fe, si bien a lo largo del desarrollo del motivo concreto también se alega que " el crédito que se reclama sea líquido, vencido y exigible".

La sentencia apelada razona al respecto que los demandados actuaron de buena fe porque quedó acreditado que los propietarios otorgaron autorización para que se solicitaran los permisos administrativos pertinentes para la construcción o rehabilitación de las edificaciones existentes o que se realizaron donde antes había solo restos de derribo. Los apelantes no lo discuten.

El recurso se basa en considerar que los demandados actuaron sin buena fe a la vista de los requerimientos previos a la interposición de la demanda de desahucio y considerar, en definitiva, que

"Consideramos que en este concreto supuesto, que es el enjuiciado, habrá que estar al momento de nacimiento del derecho de crédito y su reclamación a los arrendadores para determinar si la posesión de los arrendatarios es de buena fe o no lo es.

Así si el derecho de crédito dimanante de la reforma de las edificaciones que dicen haber realizado, nació y se reclamó su satisfacción a los arrendadores antes de que finalizara el plazo de duración del contrato, esto es, vigente aún el contrato, cuestión que nunca se llegó a producir a pesar de los numerosos requerimientos efectuados por los demandantes, si se hubiera hecho consideraríamos que los demandados son poseedores de buena fe, por lo que podrían ejercer su derecho de retención y continuar en la posesión de los inmuebles reformados una vez haya decaído el título hasta que los arrendadores no satisfagan el crédito. Nótese que esta posesión extemporánea de la finca si bien ya no viene amparada por el título arrendaticio, es una posesión legítima ya que viene amparada por un título distinto, el que le otorga la ley por razón de la facultad de retener la cosa prolongando dicha situación posesoria a pesar de haber decaído el título posesorio originario.

Por el contrario, dicha prolongación de la posesión vencido el contrato será ilegítima si el cumplimiento del derecho de crédito no había sido exigido con anterioridad al momento del vencimiento del contrato, pues en ese caso los poseedores ya no serán de buena fe, y por tanto, no se dan los presupuestos legales necesarios para que opere el derecho de retención, cuestiones todas que deben de llevar a la revocación de la sentencia en esta segunda instancia".

El motivo no puede prosperar pues la calificación de la posesión (de buena o mala fe) debe hacerse conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código civil: la buena fe se presume (presunción iuris tantum que admite prueba en contrario), estando a cargo del que afirma la mala fe, la prueba de su existencia. En nuestro caso, atendiendo a los términos del recurso, consideramos que los arrendatarios son poseedores de buena fe pues consta acreditado que remitieron un burofax a los arrendadores el 8 de enero de 2020 (antes, pues, de la fecha de expiración del contrato de arrendamiento) reclamando por las edificaciones existentes y dicha comunicación fue recibida el 9 de enero de 2020 por lo que se ha dado cumplimiento a lo que la recurrente plantea como una hipótesis para que pudieran "... ejercer su derecho de retención y continuar en la posesión de los inmuebles reformados una vez haya decaído el título hasta que los arrendadores no satisfagan el crédito. Nótese que esta posesión extemporánea de la finca si bien ya no viene amparada por el título arrendaticio, es una posesión legítima ya que viene amparada por un título distinto, el que le otorga la ley por razón de la facultad de retener la cosa prolongando dicha situación posesoria a pesar de haber decaído el título posesorio originario". Cierto es que dicha comunicación se realizó en contestación a las reclamaciones previas de la parte actora para resolver el contrato por falta de pago de las rentas pero sí queda claro que indican en enero de 2020 que querían reclamar por las edificaciones que habían realizado en la finca arrendada y, como afirma la sentencia apelada, es posteriormente (el mismo día en el que reciben el burofax) cuando los actores manifiestan a través del acto de conciliación su voluntad de no renovar el contrato y a partir de aquí no se discute por los demandados que el plazo de extinción del contrato sea el de 15 de marzo de 2020.

En todo caso esta Sala considera que los demandados tenían título que acredita, en principio, su buena fe pues es indudable que su posesión en el momento de realizarse las edificaciones venía amparada por dicho título y que los arrendadores consintieron las obras, no habiéndose acreditado la mala fe por los demandantes.

Las alegaciones relativas a la necesidad de que " el crédito que se reclama sea líquido, vencido y exigible" no tienen virtualidad en cuanto los arrendatarios no han reclamado en este pleito ningún crédito y, por otro lado, los arrendadores, pese a la comunicación remitida el 8 de enero de 2020 reclamando por las edificaciones, nada contestaron al respecto (no consta respuesta en autos).

III. PAGO DE LA RENTA: Error en la valoración de la prueba, el Juzgador admite que a fecha del vencimiento del contrato (15/03/2020) se encontraban todas las rentas abonadas, basando dicho argumento en la declaración de Don Augusto. El testigo nunca admitió ni afirmó tal cosa, conforme se acredita en el reportaje videográfico del acto de juicio (ver min. 30:40 a 31:20) . Rentas adeudadas desde enero de 2020 a la fecha de entrega de posesión del inmueble, por aplicación del artículo 220.2 de la L.E.C.

En cuanto al pago de las rentas hasta el 15 de marzo de 2020 y tras reproducir el acto de la vista no podemos sino desestimar el motivo. Es cierto que la primera pregunta que hizo el letrado de la parte contraria podría haber inducido a confusión al remitirse a las cantidades reclamadas en el acto de conciliación. Sin embargo, con posterioridad, claramente la pregunta se limitó a la cuestión de si le constaba al testigo que estaba todo pagado a 15 de marzo de 2020. El testigo, tras consultar un libro que portaba a tal efecto dijo que él quería que le justificaran los pagos de los años 2011 y 2012, que no tenía justificantes de estos pagos, declarando que lo de después sí (esto no se oye con claridad pero el juez a quo claramente dijo en el acto que el testigo había dicho que " el resto, sí", sin que se formulara protesta sobre dicha respuesta considerada por el juzgador. Esta Sala, teniendo en cuenta lo anterior, que el citado testigo (hijo y sobrino de los actores) es quien se encarga de la gestión de la finca, que declaró que solo faltaban por justificar los pagos de las rentas de los años 2011 y 2012, que el resto estaba pagado y que dichas respuestas las dio consultando una documentación que tenía en su poder en dicho momento, considera que queda probado el pago de las rentas hasta el momento de la expiración del plazo.

Expirado el contrato el 15 de marzo de 2020 y estando la posesión de los demandados amparada en un derecho de retención conforme a lo expuesto en la sentencia apelada no procede que los mismos paguen a los actores cantidad en concepto de renta a partir de dicha fecha.

IV. PRIMERA PETICIÓN SUBSIDIARIA: Con carácter subsidiario: el derecho de retención sobre el inmueble arrendado, de ser admitido éste, únicamente debe de constituirse sobre las construcciones reformadas y nunca sobre el resto de la finca rústica que colinda con las edificaciones.

No estamos ante un motivo de apelación sino ante una petición realizada a esta Sala novedosa y totalmente extemporánea basada en alegaciones que no se realizaron en momento procesal oportuno y respecto de la cual el juzgador a quo no se pudo pronunciar (nada se solicitó, ni se alegó al respecto al inicio del actor de la vista) y la contraria no se pudo defender.

Respecto de las alegaciones nuevas en que se basa el recurso esta Sala no puede pronunciarse al ser extemporáneas e infringir lo dispuesto en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el principio "pendente apellatione nihil innovetur" recogido por una reiterada doctrina jurisprudencial.

Como razona la Audiencia Provincial de Ávila en sentencia de 13 de mayo de 2020 " ... Quiere decirse que, conforme señaló, entre otras muchas resoluciones, la sentencia de la sección quinta de la audiencia provincial de Málaga de doce del mes de marzo del año 2.004, en nuestro sistema procesal la segunda instancia, y dada la naturaleza de recurso ordinario que ostenta la apelación, se configura como un sistema de revisión de lo practicado en la primera, lo cual determina que el órgano jurisdiccional superior tiene competencia para analizar la totalidad de lo actuado por el juzgador de instancia, abarcando dicha facultad tanto a los hechos como las cuestiones jurídicas debatidas. Ahora bien, lo que antecede exige que unos y otras han tenido que ser alegados por los interesados en el momento procesal adecuado mediante la concreción de los términos de la contienda judicial en lo relativo a los hechos, así como en lo tocante a los razonamientos jurídicos empleados en apoyo de las respectivas posiciones de los intervinientes. De tal forma que el órgano judicial habrá de ajustarse en la resolución del litigio a las exigencias dimanantes del principio de congruencia, ya que en otro caso se estaría causando una evidente indefensión a las partes, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 24 de la constitución, al sustraerles la posibilidad de alegar y probar lo que estimasen oportuno en relación con las posturas sostenidas a lo largo de la tramitación de la causa.

En consecuencia, no es admisible consentir ni a la parte actora ni a la parte demandada que alteren los términos del debate aprovechando la interposición de un recurso de apelación, a través del planteamiento de cuestiones nuevas o introduciendo en el escrito de motivación del recurso motivos o fundamentos no articulados en la primera instancia, pues tal postura acarrearía una alteración trascendente de la causa de pedir o de la oposición formulada, con las negativas consecuencias tanto de que impediría al tribunal de instancia pronunciarse acerca de las mismas, como de impedir a la contraparte alegar o probar sus propias manifestaciones. Lo cual presupone, en definitiva, una quiebra de los principios de contradicción e igualdad de las partes en el proceso con infracción de las exigencias derivadas del citado artículo 24 de la constitución, siendo lo que antecede corroborado por una abundante y reiterada doctrina jurisprudencial (sentencias del tribunal supremo, entre otras, de dos del mes de abril del año 1.962, quince del mes de abril y catorce del mes de octubre del año 1.991, tres del mes de abril del año 1.993, nueve del mes de noviembre del año 1.999, dos del mes de febrero y veinticuatro del mes de julio del año 2.000 o veintiséis del mes de abril del año 2.002) de la que se infiere la prohibición de plantear cuestiones nuevas en el recurso de casación, criterio que es aplicable igualmente en cuanto a la apelación, puesto que, si bien esta última por su condición de recurso ordinario permite al tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas distintos de los planteados en primera instancia según el conocido aforismo "pendente apellatione nihil innovatur".

En efecto, no resulta admisible que la parte recurrente pretenda suscitar en apelación cuestiones nuevas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba, ya que la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 456.1 ) acoge un modelo de segunda instancia limitada o "revisio prioris instantie". Aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas inicialmente, tanto en lo que se refiere a los hechos (questio facti) como en lo relativo a los problemas jurídicos oportunamente deducidos (questio iuris) dado que ello se opone, se reitera, al principio general "pendente apellatione nihil innovetur".

No se trata de un formalismo retórico o injustificado, sino que es una regla que entronca con la esencia de recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir con la planteada en la primera. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que la audiencia provincial entienda que era la solución jurídicamente correcta. Por no ser un nuevo proceso, las partes no pueden pretender articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquella. No sólo no cabe modificar el objeto de las actuaciones de manera improcedente respecto de la primera instancia sino que tampoco cabe convertir la apelación en un juicio nuevo. Declara al efecto la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de dieciocho del mes de mayo del año 2.005 que "es cierto que, por el respeto debido a la congruencia, la preclusión y la contradicción, en cuanto principios informadores del proceso civil, la jurisprudencia rechaza, como nuevas, las cuestiones planteadas después de la fase procesal destinada a definir el objeto del proceso en la primera instancia. Así lo declaró esta sala en las sentencias invocadas en el motivo. Concretamente, en la de quince del mes de abril del año 1.991 se definieron las cuestiones nuevas como aquellas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba ... ".

Nos encontramos en el presente caso, al apuntarse por la parte recurrente a unos términos del debate que exceden de lo cuestionado en la primera instancia, ante un planteamiento novedoso, cuya posibilidad está proscrita, según se deduce de la previsión del artículo 456.1 de la ley de enjuiciamiento civil , a la luz de los principios procesales antes expuestos. Hay que tener presente que la jurisprudencia (entre las más recientes sentencias del tribunal supremo 95/2.007 de treinta del mes de enero y 1.010/2.008 de treinta del mes de octubre) ha señalado que el concepto de pretensiones nuevas comprende no sólo las que resulten totalmente independientes de las planteadas en tiempo y forma (lo que excluye, de entrada, las variaciones que ya entonces hubieran sido extemporáneas) ante el tribunal "a quo", sino también las que suponen cualquier modo de alteración o de complemento de las mismas.

Ha de prevalecer la regla procesal de que no es admisible mutar el objeto del proceso establecido en la demanda (sentencia del tribunal supremo de nueve del mes de febrero del año 2.010). Hemos de subrayar que rige en el proceso civil la prohibición de cambiar el objeto del proceso, una vez que ya se ha conformado en la fase alegatoria del mismo ( artículos 399 , 400 y 412 de la ley de enjuiciamiento civil ), a fin de no sorprender al contrario y ocasionarle indefensión si se cambiasen argumentos en fases ulteriores del litigio. Así es como se desprende del artículo 426 de la ley de enjuiciamiento civil , al realizar alegaciones complementarias en la audiencia previa o aclarar las previamente realizadas en la fase alegatoria; lo que ya no podría hacerse es alterar sus pretensiones ni tampoco los fundamentos en que se sustentaban éstas, por lo que ni mucho menos podría pensarse en la posibilidad de introducir en fases ulteriores del proceso nuevos alegatos ni pretensiones. No resulta, por lo tanto, admisible suscitar en apelación cuestiones nuevas que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba. Esto último es, sin embargo, lo que estaría tratando de hacer aquí la parte recurrente, lo cual no le puede ser permitido por este tribunal porque supondría quebrar las reglas del juego limpio procesal que son una garantía preestablecida en beneficio de ambas partes. Basta con la constatación de que se está pretendiendo incurrir en tal maniobra procesal para que este tribunal tenga que rechazar los motivos de recurso introducidos ex novo en la alzada .."

Si la Sala no puede atender a alegaciones nuevas para resolver el recurso de apelación menos aún puede resolver pretensiones no ejercitadas en primera instancia.

v. .- Con carácter subsidiario: aplicación del artículo 394.1 de la L.E.C. al considerar que las cuestiones enjuiciadas presentan ciertas dudas de hecho y de derecho.

El motivo se desestima por cuanto la parte no nos concreta en que han consistido las dudas fácticas y respecto de las dudas de derecho queda claro a través del propio recurso de apelación que la actora admite la posibilidad del derecho de retención en el supuesto de autos por lo que para la misma no podían existir las únicas dudas de derecho que esta Sala podría haberse planteado.

CUARTO-. COSTAS DE SEGUNDA INSTANCIA.

Consecuencia de la desestimación del recurso es la imposición de costas en la segunda instancia a la parte apelante ( art. 398.2 de la LEC).

QUINTO.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación