Sentencia Civil Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 100/2013 de 16 de Mayo de 2013

Encabezamiento

1

S E N T E N C I A Núm. 90

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA

Magistrados

D. RAFAEL MORALES ORTEGA

Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ

En la ciudad de Jaén, a Dieciséis de Mayo de dos mil trece.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Verbal de desahucio por precario, seguidos en primera instancia con el núm. 374/10, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Villacarrillo, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 100/2013 , a instancia de HOUSE BLUE STATE S.L. representada en la instancia por el Procurador D. Manuel Pérez Espino y en la instancia, como parte apelante, representada por la Procuradora Dª. Emilia Villar Bueno y defendida por el Letrado D. Juan Andrés Doblas García, contra D. Alonso Y Dª. Angelica , ésta última en situación procesal de rebeldía.

ACEPTANDO l

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: ' Que DEBO ACORDAR y ACUERDO desestimar íntegramente la demanda formulada por el procurador D. Manuel Pérez Espino en nombre y representación de HOUSE BLUE ESTATES, y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a Alonso y Angelica de todos los pronunciamientos de condena deducidos frente a los mismos, con expresa condena en costas a la actora'.



SEGUNDO.- Contra dicha resolución se interpuso por HOUSE BLUE STATE S.L., en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de Villacarrillo, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.



TERCERO.- Remitidas por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamientos de las partes; turnadas a esta Sección Segunda se formó el rollo correspondiente y personada la parte que fue emplazada se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 13/05/2013, el que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente la Magistrada Iltma. Sra. Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ.

ACEPTANDO los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia desestima la demanda de desahucio por precario al considerar que la escritura pública por la que los demandados venden sus bienes inmuebles a la actora por importe de 164.029 euros y el documento privado, firmado el mismo día (26 de diciembre de 2006) por el que la actora cede la posesión de los mismos a los demandados con una opción de compra por importe de 229.700 euros a ejercitar antes del 26 de diciembre de 2007, no son títulos bastantes que acrediten el título de propiedad de la actora, pues en realidad estamos ante un préstamo garantizado con los bienes de los prestatarios, si bien en lugar de constituir un derecho real de hipoteca, dada la prohibición del pacto comisorio del art. 1859 CC , se utiliza el artificio de la venta de inmuebles reconociendo a los prestatarios, a quienes se cede la posesión de los mismos, una opción de compra en plazo de un año, por lo que aplicando el art. 6.4 CC la sociedad prestamista podrá pedir la devolución del préstamo pero no apropiarse de la cosa dada en garantía.

Recurre en apelación la sociedad actora, alegando que de los documentos aportados y la confesión del demandado resulta la celebración de una auténtica compraventa con pacto de retro, válida y eficaz conforme al art. 1507 y siguientes del Código civil y doctrina jurisprudencial, de manera que es válido que en un contrato de compraventa se reserve el comprador el derecho de recuperarla durante cierto tiempo, devolviendo al vendedor la suma recibida y los gastos consignados en el art. 1518 CC , aun cuando el inmueble transmitido hubiese quedado en poder del vendedor hasta el vencimiento de aquel plazo, justificándose en este caso el importe consignado para ejercitar la opción de compra en orden al legítimo beneficio a obtener, gastos de compraventa Impuesto de Transmisiones y otros Impuestos sufragados desde la adquisición, y puesto que los demandados no ejercitaron dicha opción de compra en los más de seis años transcurridos, la posesión de los bienes que ostentan carece de título legítimo por lo que debe revocarse la sentencia y estimarse la demanda de desahucio.



SEGUNDO.- En el presente caso, el 26 de diciembre de 2006 D. Alonso y Dña. Angelica vendieron en escritura pública a House Blue Estates, S.L. cinco fincas (su vivienda, una nave y tres fincas rústicas) por un precio de 164.029 euros, del cual manifiestan aquellos haber recibido 19.500 euros en dos talones nominativos reteniendo el resto, 144.529 euros, la sociedad compradora para pagar el capital, gastos e intereses que se adeudan por aquellos por los préstamos que gravan dichas fincas, y con esa misma fecha suscribieron un contrato de opción de compra, en virtud del cual los demandados seguían manteniendo la posesión de las fincas vendidas, pudiendo recobrarlas mediante abono a la actora compradora del precio de 229.700 euros en el plazo máximo de un año, es decir, hasta el 26 de diciembre de 2007.

La sociedad demandante ha ejercitado acción de desahucio en precario contra los demandados al no haber ejercitado la opción de compra, habiéndose opuesto el codemandado Sr. Alonso en el acto de la vista (la otra demandada no compareció y fue declarada en rebeldía), manifestando en interrogatorio, sin asistencia letrada, que la finalidad era hacer frente y reunificar todos los préstamos hipotecarios que gravaban sus fincas para lo cual la sociedad actora le dijo que tenía que ponerlas a su nombre, que él firmó esos documentos pero no para vender sino para la finalidad expuesta, que no recibió el importe de los cheques, y que la actora no ha cumplido a lo que se comprometió, pues ha ido pagando las cuotas de los distintos préstamos pero no los ha unificado en una cuota única.

Consta asimismo en la causa testimonio de la querella presentada el 24 de febrero de 2011 contra la actora por delito de estafa, a la que acompaña reclamaciones del Banco de Santander y Unicaja respecto a cuotas impagadas, de los años 2008 y 2009, en prueba de no haber atendido la actora tales préstamos con la cantidad retenida, y autorizaciones firmadas por los demandados el 6 de marzo de 2007 a favor de una representante de la actora para la reactivación de los préstamos con Financiera Hispamer y Unicaja, querella que fue archivada el 3 de junio de 2011, continuándose con la tramitación de este procedimiento.



TERCERO.- El precario es una institución jurídica elaborada por la Jurisprudencia, en base a lo dispuesto en el anterior 1565 nº 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, derogado por el actual art. 250 nº 1. 2º LEC 1/200 , que engloba todas aquellas situaciones en las que se posee una cosa sin derecho a ello, estimándose precarista a todo aquél que tiene la posesión de un bien inmueble sin pagar renta o merced y sin título para ello, bien porque nunca lo ha tenido bien porque el que tenía ha devenido ineficaz para enervar el dominical u otro derecho real que permita su disfrute al que ejercita la acción, manteniéndose la posesión por la mera liberalidad del actor (TS 1º S. 3 de Octubre de 1986 y 31 de Enero de 1995, entre otras).

Los requisitos necesarios para que pueda hablarse de una situación de precario son: Posesión real del bien a título de dueño o como titular de un derecho real que dé derecho a disfrutarlo, condición que debe reunir, el actor, quien deberá acreditarla.

Perfecta identidad del bien objeto de precario, de manera que la posesión real y la material recaigan sobre el mismo objeto.

Posesión material o de hecho del bien por el demandado que carece de título para ello, no abonando por tal ningún tipo de renta o merced.

En el ámbito del juicio de desahucio por precario se pueden discutir todas las cuestiones que afecten al título ocupacional que pueda esgrimir el demandado para justificar su situación posesoria, pero sin modificar la naturaleza posesoria de la acción, lo que excluye, como ha expuesto esta Sala reiteradamente, en consonancia el resto de jurisprudencia menor, las cuestiones referentes a la propiedad del inmueble o al contraste entre títulos contradictorios, que deben ser sustanciadas a través del juicio declarativo correspondiente.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) de 3 de mayo de 2.005 dice: 'la modificación producida en la nueva ley adjetiva en este aspecto, de acuerdo con los artículos 447 en relación con el 250, provoca una nueva perspectiva de la denominada comúnmente cuestión compleja en cuanto, que en el campo de este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque eso sí limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata. Los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretenden ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos'.

Y la Audiencia Provincial de Madrid (/Sección 14) de 13 de marzo de 2.009 expresa:' Ahora bien, tal planteamiento no desdice el específico y limitado objeto procesal del juicio que nos ocupa, referido en el citado art. 250.1.2 . a 'la recuperación de la plena posesión de una finca, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca', lo que impide cualquier pronunciamiento decisorio sobre el derecho de propiedad que, como ocurre en el presente caso, pueda oponer la parte demandada. Ello significa que el derecho de propiedad que ahora se opone sólo ha de examinarse como alegación capaz de desvirtuar el derecho a poseer que sustenta la pretensión litigiosa, de tal forma que, si la parte demandada, en cumplimiento de lo previsto en el art. 217.3 L.E.C ., logra justificar una sólida apariencia de ser titular del derecho de propiedad, y subsiguiente derecho a poseer, enerva la pretensión de recuperación del actor fundada en un incompatible derecho a la posesión del inmueble. Todo ello, sin que la decisión adoptada en el juicio verbal de recuperación posesoria extienda sus efectos a la declaración del controvertido derecho de propiedad sobre esa misma finca'.



CUARTO.- Analizada la prueba documental aportada e interrogatorio del demandado Sr. Alonso , esta Sala comparte la decisión desestimatoria del Juez a quo, al existir indicios más que fundados de que el título invocado por la actora para desahuciar a los demandados no es bastante para acreditar su propiedad, en tanto aparece como un contrato de venta simulado que encubre como negocio disimulado un préstamo que se garantiza con unos bienes inmuebles y que encierra un pacto comisorio (si no paga la cantidad prestada más los intereses -fijada como opción de compra- en un año se queda sin las fincas) prohibido en el art. 1859 CC , que dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.

La simulación puede ser absoluta, que se da cuando el negocio jurídico carece de causa y, siendo ésta un elemento esencial, se declara inexistente, y relativa, disimulando otro negocio jurídico, de manera que el simulado será nulo y el disimulado será válido, siempre que reúna los elementos precisos para su validez, lo que contempla el artículo 1276 del Código civil .

En el caso presente, dado que resulta de la prueba que los demandados no querían vender sino seguir manteniendo y conservar sus bienes para lo cual debían obtener una financiación de sus deudas, todos los indicios conducen a calificar la compraventa como simulada, al encubrir un préstamo cuya devolución se garantiza con unos bienes inmuebles de los demandados, el cual sería válido si no fuera por el pacto comisorio que incluye, fijándose un precio para ejercitar la opción de compra a pagar en un año, superior en 65.761 euros, lo que supone que el interés anual a pagar por el préstamo sería de un 40%, interés notablemente superior al interés normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso, por lo que sería aplicable la Ley de Represión de la Usura, conforme al artículo 1 de aquella ley, que lo sanciona con nulidad parcial en el sentido de que sólo devolverá el capital prestado, sin intereses, conforme al artículo 3 de la misma, siendo doctrina jurisprudencial, recordada en STS de 22 de febrero de 2013 ó 28 de junio de 2012 que es facultad de los Tribunales apreciar la usura.

No se trata como alega la actora de un contrato de compraventa con pacto de retro, válido y eficaz, por cuanto la finalidad no era la venta, sino el préstamo con un interés a satisfacer en un tiempo corto y con la amenaza de que en caso de impago el acreedor se quedará con los bienes dados en garantía.

Como expresa la STS en reciente sentencia de 1 de marzo de 2013 el pacto comisorio es aquel en virtud del cual el acreedor puede hacer suya la cosa -en propiedad- si el deudor incumple su obligación de pago. Lo cual viene proscrito desde el Derecho romano, se prohibió en la época medieval en la que se utilizó como 'venta a carta de gracia' (se vendía la cosa, con pacto de retro y si el vendedor-prestatario no la recobraba con un incremento notable, la perdía a favor del comprador- prestamista) y se ha contemplado profusamente por esta Sala: sentencias del 26 diciembre 1995 , 29 enero 1996 , 18 febrero 1997 , 15 junio 1999 , 27 abril 2000 , 16 mayo 2000 , 26 abril 2001 , 5 diciembre 2001 , 10 febrero 2005 , 20 diciembre 2007 , que, todas ellas, declaran la nulidad del pacto, conforme al artículo 1859 del Código civil .

Doctrina también expuesta por la sentencia de 27 enero 2012 : 'la prohibición del pacto comisorio. La doctrina que ahora se reitera es que un préstamo o un contrato simulado que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisorio, es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme al artículo 1859 del Código civil . Un caso típico, incluso históricamente, es la llamada 'venta a carta de gracia': es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro : si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista; tantas veces usurero) adquiere la propiedad de la cosa. Lo cual es el clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) devolverá el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirirá la cosa, si no lo hace'.

Concluyendo en el caso de autos que los indicios apuntan a la existencia de un negocio simulado de compraventa que encubre un contrato de préstamo con pacto comisorio, por lo que a los efectos de este procedimiento y dentro de su estricto ámbito, el título invocado por la actora para sustentar la acción que ejercita aparentemente adolece de un vicio que afecta a su eficacia y no puede prevalecer sobre el título anterior de dominio sobre las fincas de los demandados, ocupadas y poseídas de forma ininterrumpida por los mismos, por lo que, sin perjuicio de lo que se resuelva en juicio declarativo acerca de la nulidad o no de los contratos celebrados, procede desestimar el recurso confirmando la sentencia recurrida.



QUINTO.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del art. 398 de la L.E.Civil , habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso; declarándose igualmente la pérdida del depósito constituido conforme previene la Disposición Adicional 15ª de la LO 1/2009, de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Uno de Villacarrillo con fecha 23 de enero de 2013 en autos de Juicio Verbal seguidos en dicho Juzgado con el número 374 del año 2010, debemos de confirmar la citada resolución, imponiendo a la apelante las costas de este recurso, y declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma puede caber Recurso de Casación y en su caso por Infracción Procesal siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 477 y ss., 469 y ss. en relación con la Disposición Final 16 de la L.E.C . y demás preceptos concordantes, que deberá interponerse mediante escrito que se presentará ante este Tribunal dentro de los veinte días siguientes a su notificación, previa constitución de depósito en cuantía de 50 euros, debiendo ingresarlo en la cuenta de esta Sección Nº 2074, todo ello de conformidad con lo establecido en el apartado 5ª de la Disposición Adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre y adjuntándose el modelo de autoliquidación de tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.