Sentencia Civil 289/2024 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 4, Rec. 474/2023 de 10 de mayo del 2024

PRIMERO.- Resumen de antecedentes. Objeto del recurso. Cuestión aclaratoria.

1. Solicitaba el actor como acción principal la nulidad del contrato de compraventa por simulación de la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad de Santa María de Guía.

Ejerce la acción en interés de la comunidad hereditaria de su difunto padre don Bayron. Concretamente don Bayron, padre del demandante, junto con su madre, procedieron a formalizar una escritura de compraventa a favor de IMBORGA SL. por 19.000 euros. Más tarde, el 14 de agosto, IMBORGA vende la propiedad a DIAZ ALMEIDA SL por el importe de 50.000 euros.

Afirme, sin embargo, que realmente la venta encubre un contrato de préstamo entre las partes. La simulación se denota en que en el momento de la firma de la escritura de compraventa, el comprador entrega a los vendedores un contrato de opción de compra de fecha 27 de febrero de 2017 sobre la misma finca. A su vez, el vendedor entrega la cantidad de 100 euros en metálico, para poder recomprar la propiedad por el importe de 29.000 euros. Añade que nunca la compradora ha tomado posesión de la vivienda.

2. IMBORGA SA niega la simulación, y entiende que efectivamente hubo un contrato de compraventa perfeccionado, y pagado. Que además, en agosto de 2017 vendió la propiedad a un tercero. Que según la escritura pública si se ha tomado posesión de la finca.

Que realmente lo que ocurrió es que los compradores se arrepintieron, y en consecuencia contactaron con el comprador para pactar la opción de compra por el precio de 29.000 euros. Que este acuerdo se produce tres días después de la venta y no el mismo día como sostiene el demandante. Que la opción de venta nunca ha sido ejercida.

Que en el momento de la venta abonó la minuta girada por el Notario por la referida compraventa (266,61 euros), el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (1.235,00 euros) y los gastos de inscripción a su favor en el Registro de la Propiedad (108,65 euros)

En último lugar añade que no consta la aceptación de la herencia. Considera que concurre una falta de capacidad y/o personalidad del actor para interponer la demanda, por cuanto la legitimación corresponderá, en todo caso, a la herencia yacente, y el actor interpone la demanda actuando únicamente en su propio nombre y derecho, no en representación de la herencia yacente.

3. DIAZ ALMEIDA SL en primer lugar alega una falta de legitimación activa al no justificar que actúa en nombre de la comunidad hereditaria de su difunto padre. Insiste que desconoce los contratos habidos entre las partes, pero que él es un tercero de buena fe que compró la propiedad por el precio de 50.000 euros y tiene su título inscrito en el Registro de la Propiedad. Que remitió burofax para tomar posesión de la finca.

4. La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda. Se sustenta en tres razones esenciales:

i) El contrato cuya nulidad se presente tiene objeto, consentimiento y causa.

ii) La opción de compra se firma tres días después y no el mismo día de la venta

iii) La traditio ficta (instrumental) consta en la escritura, y además los representantes legales de las mercantiles tienen las llaves, si bien fueron cambiadas previamente a la toma de posesión.

5. Recurre en apelación el demandante, don Lorenzo, al entender que hay una simulación en la venta, y que realmente era una garantía del préstamo que se concedió a sus padres..

6. Por IMBORGA se interesa la confirmación de la sentencia. No hubo simulación alguna, y debe ser respetada la valoración probatoria del juzgado de instancia pues no es ni ilógica ni irracional. Insiste en la validez de la compraventa al concurrir todos los elementos, consentimiento, objeto y causa.

7. Por IMBORGA también se impugna la sentencia, y alega la falta de capacidad del demandante al no haber aceptado la herencia. Añade la infracción de garantías procesales, pues la demanda fue indebidamente ampliada frente a DÍAZ ALMEIDA, S.L, pues la demanda inicial fue dirigida frente a don Domingo (nada dice de la sociedad en toda la demanda). Al no dirigir la demanda frente a la sociedad, titular registral de la finca, infringe el art. 38.2 de la Ley Hipotecaria.

Que el decreto de 8 de noviembre de 2017 no decretó la nulidad, tampoco el auto posterior, sino que fue en la suecia previa donde tras la suspensión se emplaza a la nueva entidad DIAZ ALMEIDA SL. En resumen, considera que la ampliación de la demanda frente a la sociedad se produce cuando había precluido la posibilidad pues el demandado ya había contestado la demanda.

8. DIAZ ALMEIDA SL sólo se opone al recurso. Da por buena la sentencia, insiste en que no hay simulación, y que la prueba ha sido valorada de manera correcta. Insiste en su condición de tercero de buena fe. Exactamente suplica la desestimación del recurso, que no admita prueba en segunda instancia y se confirme la propiedad de mi mandante con la aplicación del artículo 34 y 38 de la Ley Hipotecaria.

9. El demandante (recurrente) se opone a la impugnación, y entiende que sí tiene capacidad y legitimación, y además no hay nulidad de actuaciones.

10. Varias son las cuestiones que se plantean en el recurso y en la impugnación. En el recurso debe ser valorado si efectivamente hubo o no simulación de compraventa y se encubrió un contrato de préstamo; y en el caso de la impugnación se debe revisar la capacidad/legitimación del demandante al actuar o no en nombre de la herencia yacente, y la posible nulidad de actuaciones por la ampliación de la demanda fuera de plazo.

11. Sólo si el recurso es estimado, procede el análisis de la impugnación.

12. Y previo a ser resuelto tanto el recurso como la impugnación debe ponerse de relieve que el recurso de apelación es un recurso ordinario que permite una plena revisión de la primera instancia, tanto en las cuestiones fácticas y jurídicas, pero con pleno sometimiento al contenido del recurso y en su caso impugnación.

La sentencia nº 308/2022 de 19 de abril concretamente señala sobre este particular:

"El recurso de apelación se constituye en una revisio prioris instantiae (revisión de la primera instancia), que permite al tribunal de apelación abordar la cuestión fáctica y jurídica planteada en la instancia con plena jurisdicción, sin otra limitación o condicionante que no sea el derivado de los términos en los que el propio recurso de apelación se ha formulado ( SSTS 269/2016, de 22 de abril, 135/2020, de 2 de marzo; 306/2020, de 16 de junio; 419/2021, de 21 de junio y 611/2021, de 20 de septiembre entre otras muchas).

Es decir, que cabe una revisión plena de la sentencia de primera instancia, pero con los límites derivados de la prohibición de la reforma peyorativa (reforma a peor), que veda la posibilidad de agravar la posición de la parte recurrente, salvo que provenga de otro recurso de apelación interpuesto o de la impugnación de una parte apelada. En definitiva, lo que se requiere es contar con una petición revocatoria, que actúe como título jurídico habilitante para poder modificar la sentencia apelada."

SEGUNDO.- Simulación contractual

1. No comparte la Sala la valoración jurídica que de los hechos que hace el juzgado de instancia.

2. Són hechos probados o no controvertidos que:

i) don Bayron, (fallecido el día 12 de abril de 2017) y a su esposa doña Barbara manifestaron vender la finca registral de su propiedad nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Santa María de Guía mediante escritura pública de 24 de febrero de 2017.

ii) La compradora IMBORGA SL y pagó 19.000 euros.

iii) Que posteriormente el 27 de febrero de 2017 se firmó entre el nuevo propietario, IMBORGA SL un contrato de opción de compra a favor de los vendedores. La prima pagada fue de 100 euros, y el precio de venta sería por 29.000 euros.

iv) el plazo para ejercer la opción sería desde el 27 de febrero de 2017 al 27 de mayo de 2017.

v) La finca fue vendida en escritura pública el 14 de agosto de 2017 por IMBORGA a DIAZ ALMEIDA SL por el importe de 50.000 €

vi) la posesión nunca ha sido entregada a los compradores, ni el primero ni el segundo.

3. La simulación en este caso es clara. No hay compraventa alguna, dado que el precio pagado es dinero prestado. Se deduce de la opción de compra otorgado a los 3 días de firmarse la compraventa, con vencimiento a los pocos meses, y por un precio más elevado, lo que encubre los intereses del negocio simulado, y se confirma con la venta del inmueble a un tercero, a los pocos meses de no ser restituida la cantidad debida.

Es decir, en el contrato subyace una causa distinta a la manifestada por las partes en la compraventa, y en consecuencia el contrato es nulo por vulneración del art. 1271 del Código Civil.

4. La simulación es relativa, pues verdaderamente encubre un negocio fiduciario "cum creditore".

Así lo define la sentencia del Tribunal Supremo, nº 1174/2002 de 4 de diciembre:

"...concepto que la doctrina jurisprudencial ha dado al mismo, ya que lo configura como aquella relación en virtud de la cual una persona (fiduciante) transmite en plena propiedad un determinado bien o derecho a otra distinta (fiduciario), a fin de garantizar el pago de deuda contraida, con la obligación por parte del fiduciario de transmitir lo adquirido a su anterior propietario, una vez que éste hubiera cumplido la obligación asegurada ("pactum fiduciae"). Se trata de venta en garantía de un préstamo, pues la "causa fiduciae" no es propiamente la enajenación llevada a cabo, sino el afianzamiento que se pretende del débito mediante una compraventa que convierte al fiduciario en sólo propietario formal dada su posición principal de acreedor (aparente comprador), en tanto que el fiduciente es el deudor y obligado al préstamo que contrajo, actuando en el negocio como aparente vendedor, por lo que el fiduciario lo que ha de pretender es la devolución de préstamo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el derecho de propiedad, al no ser esa la finalidad del negocio concertado, sin perjuicio del derecho de retención que la doctrina jurisprudencial le reconoce."

5. Por tanto, el recurso debe ser estimado en relación a la declaración de nulidad del contrato de compraventa suscrito entre don Bayron, (fallecido el día 12 de abril de 2017) y a su esposa doña Barbara e IMBORGA SL, por simulación relativa.

A su vez procede declarar la existencia de un préstamo cum creditore, por el cual, don Bayron, (fallecido el día 12 de abril de 2017) y a doña Barbara deben a IMBORGA SL la cantidad de 19.000 euros.

6. La estimación del recurso tiene dos consecuencias.

i) Por un lado, ante la declaración de la existencia de un negocio cum creditore, de venta en garantía debe determinarse qué sucede con la compraventa, y en su caso, con la venta posterior a un posible tercero de buena fe.

ii) Por otro lado, comporta la necesidad de resolver la impugnación del recurso de apelación, que se centra en dos motivos, la nulidad de actuaciones; y en segundo lugar la falta de legitimación activa, pues no acciona en nombre de la herencia yacente.

TERCERO.- Restitución de prestaciones. Adquirente como tercero de buena fe.

1. En relación a la primera cuestión la venta inicial es nula, por vulneración del art. 1859 del Código Civil, y la prohibición de pacto comisorio recogido en nuestro derecho y procede la restitución a los vendedores, sin perjuicio de la subsistencia del contrato de préstamo y obligación de restituir los 19.000 euros recibidos.

2. Ahora bien, puede ser que esta restitución sea imposible por la posterior venta de la vivienda entre IMBORGA SL y DIAZ ALMEIDA SL por 50.000 euros, celebrada en escritura pública el 14 de agosto de 2017. A su vez, es relevante que la finca está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de DIAZ ALMEIDA. Esta inscripción podría otorgar a DIAZ ALMEIDA la protección que dispensa el art. 38 de la Ley Hipotecaria. Concretamente el 29 de mayo de 2017 tuvo acceso al Registro de la Propiedad la titularidad de la finca a favor de IMBORGA SL. Posteriormente lo inscribirá DIAZ ALMEIDA.

3. En la contestación a la demanda DIAZ ALMEIDA esgrime que pidió un préstamo empresarial (sic) de 60.000 euros para la compra del inmueble, si bien finalmente el precio fue de 50.000 euros. Se aporta justificante de ello.

4. El demandante introduce como hechos relevantes que denoten que DIAZ ALMEIDA SL no es tercero de buena fe, los siguientes: la propiedad siempre la ha conservado el prestatario; que el comprador nunca visitó la propiedad; y que tanto IMBORGA como DIAZ ALMEIDA colaboraron para conseguir el fin común de apariencia de tercero de buena fe.

Concretamente la petición de restitución de la demanda señala la "búsqueda de un tercero de buena fe" de forma maliciosa con la intención de perjudicar a los herederos. También menciona la propagación de la ineficacia a otros contratos que guardan cierta vinculación con el inválido.

5. El art. 34 de la Ley Hipotecaria señala:

"El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente."

6. La Sala Primera, al recoger los requisitos exigidos en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, en la sentencia nº 72/2019 de 5 de febrero señala:

"La sentencia de esta sala núm. 511/2010, de 20 junio, reiterando los argumentos de la anterior de 5 marzo 2007, afirma lo siguiente:

"La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente. Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010 ".

7. Verificando la información registral aportada se observa que al tiempo de la transmisión el transmitente tiene inscrito su dominio en el Registro, y en la actualidad figura inscrito el título del demandado DIAZ ALMEIDA SL. Por tanto, a salvo del análisis de la buena fe, la transmisión goza de la protección Registral al albor del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

8. O dicho de otro modo, sólo la ausencia de buena fe podría hacer el inmueble reivindicable por el demandante.

9. Por buena fe, la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia nº 689/2013 de 12 de noviembre declaró:

" Esta Sala tiene declarado, entre otras en sentencias núm. 526/2006, de 25 mayo y núm. 1143/2004, de 7 diciembre, que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido."

Y la sentencia del mismo Tribunal nº 289/2009 entiende por buena fe:

"La actora no actuó en buena fe, y, como señala el recurrente, el comportamiento en buena fe es presupuesto de la tutela del derecho que se ejercita, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 7.1 y 1258 del Código civil y 57 del CCom. , entendiendo la buena fe como un comportamiento honrado, justo, leal y lógico ( SSTS 11 de diciembre de 1989, 20 de octubre de 1991, 22 de febrero, y 1 de marzo de 2001, 14 de mayo de 2002, 20 de junio, y 4 de julio de 2006, 3 de enero de 2007, entre muchas otras)."

10. Es decir, la buena fe exige un comportamiento con diligencia adecuada al caso concreto, y con un componente de actuación lógica.

11. En este caso, ha quedado probado en atención a la sana crítica de la Sala para la valoración de la prueba que DIAZ ALMEIDA, al comprar la propiedad no la visita, y no recibe las llaves en notaría de la propiedad. A su vez no ofrece una justificación a las razones por las que no se observaron cuestiones usualmente adecuadas a la compraventa de cualquier inmueble. Si añadimos, las respuestas ambiguas del supuesto intermediario quien no concreta cuando se le pregunta por el intento de entrega de la posesión, o se calla y no termina la palabra cerrajero cuando es preguntado por la toma de posesión, debe concluirse que DIAZ ALMEIDA no es tercero de buena fe, pues no actuó con la diligencia normal ni adecuada al caso, careciendo de lógica adquirir un inmueble sin visitarlo y sin la recepción de las llaves por quien se lo vende.

CUARTO.- Nulidad de actuaciones.

1. Sostiene IMBORGA SL que la ampliación de la demanda dirigida frente a DIAZ ALMEIDA SL vulnera el art. 401 de la Ley 1/2000, pues se acuerda una vez ha precluido el plazo. La propia IMBORGA había contestado a la demanda un tiempo antes.

2. El requisito de todo recurso de apelación es la existencia de un gravamen ( art. 448.1 de a Ley 1/2000), y además, toda nulidad de actuaciones por vulneración de una norma procesal exige que la violación haya geenrado indefensión ( art 225 de la Ley 1/2000).

3. en este caso, la ampliación no ha lesionado derecho alguno de quien recurre, IMBORGA, pero tampoco ha generado indefensión por cuanto tanto ella como la propia afectada, DIAZ ALMEIDA SL, han podido intervenir en el procedimiento con absoluto respeto a sus derechos procesales, especialmente respetado a sus derecho de defensa, y se ha garantizado su derecho de contradicción al poder contestar la demanda e interponer cuantos recursos han considerado pertinentes.

4. Por ende, si bien la ampliación estaba fuera de plazo y el art. 401 no se ha respetado, la infracción no ha generado indefensión a DIAZ ALMEIDA SL, quien ha intervenido en el procedimiento con plenas garantías. Así, no concurre uno de los dos supuestos exigidos por la norma del art. 225.3º de la ley 1/2000 para poder decretar la nulidad de actuaciones.

DIAZ ALMEIDA SL además, no ha denunciado indefensión alguna por este hecho en su recurso de apelación y quien lo denuncia en nada se ha visto perjudicada por la intervención de IMBORGA o cuando menos nada ha alegado o probado en este sentido.

QUINTO.- Legitimación activa.

1. Entiende IMBORGA que el demandante don Lorenzo carece de capacidad y legitimación para interponer la demanda por cuanto no ha aceptado la herencia y sólo acompaña el acta de declaración de herederos ab intestato.

2. La sentencia nº 590/2021 de ha reconocido la capacidad del llamado a la herencia para actuar en su interés. Así declara:

"Conviene advertir que en caso de herencia yacente, en ausencia de albacea o administrador testamentario o judicial, hemos llegado a reconocer legitimación a alguno de los llamados a la herencia, para personarse y actuar en interés de la herencia ( sentencia 2 de diciembre de 1992, rec. núm. 1797/1990)."

3. En este caso, si bien lleva razón el recurrente en que en el encabezado de la demanda no señala que su intervención y legitimación viene determinada en interés de la herencia yacente de su difunto padre, del cuerpo de la demanda, y lo que es más relevante, del suplico de la demanda (que realmente es lo que vincula al tribunal por la congruencia que impone el art. 218 de la Ley 1/2000), debe afirmarse que queda claro que la intervención de don Lorenzo no es nombre propio, sino que lo hace en nombre de la herencia yacente de su difunto padre: pide y suplica la vuelta al patrimonio de su padre y madre para su régimen ganancial (ya postganancial) de la propiedad simuladamente vendida.

4. Recordemos que el punto C del suplico señala:

"...retrotraerse a la titularidad de la mitad indivisa del citado bien, a favor de la sociedad de gananciales, siendo estos DON Bayron y DOÑA Barbara."

5. Es decir, la pretensión es en beneficio del fallecido, y por ende de su herencia yacente.

6. Por tanto, la impugnación del recurso debe ser desestimada.

SEXTO.- Costas. Depósito.

1. La estimación parcial del recurso de apelación supone la no imposición de costas al apelante, tal y como ordena el art. 398 de la Ley 1/2000.

2. La desestimación de la impugnación supone la imposición de costas a quien impugnó el recurso, es decir IMBORGA

3. La estimación parcial de la demanda también implica la ausencia de costas según dispone el art. 394 dela Ley 1/2000

4. Asimismo, procede acordar la transferencia del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial que será transferido por el Juzgado de 1ª Instancia al Tesoro Público.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución,