Sentencia Civil 197/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 1022/2021 de 15 de marzo del 2023

PRIMERO.- Comenzando con el último de los motivos de nulidad alegados por el comunero recurrente referido a los posibles defectos de convocatoria de la Junta General Ordinaria de 21/02/2019 impugnada sustentado en infracción del art.16.2 LPH puesto que su estimación comportaría la nulidad de todos los acuerdos adoptados en la misma insiste en su nulidad radical pues considera que existe una indebida privación de su derecho a que fueran debidamente tratados y votados en esa junta los concretos puntos del orden del día cuya expresa inclusión y sometimiento a votación en junta fue solicitado en tiempo y forma, y que debieron ser incluidos en la convocatoria y ser sometidos a votación en la junta impugnada, a tenor de lo establecido en el artículo 16.2, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal vigente.

Alega con carácter previo en esta y demás motivos de apelación la insuficiente motivación de la sentencia.

Que el juez "a quo" desestima basándose en que la cuestión objeto de litis sí fue incluida a instancia de los demandantes en el punto tercero del orden del día de la junta impugnada, y que fue debatida y tratada, así como en juntas anteriores, según entiende que se acredita con las actas y con la declaración testifical del presidente de la comunidad desde 2014, argumenta que aunque el artículo 16.2 de la LPH no utiliza la expresión "votación", la citada cuestión es el motivo de la impugnación realizada por la aprobación del presupuesto de la Comunidad para 2019, que fue aprobado con el sólo voto en contra del demandante, entendiendo que por ello no se dejo de incluir la cuestión en el orden del día con lo que entiende que no se produjo la infracción alegada del artículo 16.2 de la LPH.

Considera que se ha infringido en la sentencia recurrida lo establecido en el artículo 18.1 de la LPH así como lo dispuesto en dicho artículo 16.2 de la LPH, el cual dispone lo siguiente: "2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.".

Por su parte, el artículo 18.1 de la LPH dispone que: "1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a. Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.".

Esa infracción de los artículos 16.2 y 18.1 de la LPH la fundamenta en que consta acreditado en las actuaciones que, pese a que se trató en Junta la cuestión anteriormente descrita, sin embargo se incumplió por la Directiva de la Comunidad de Propietarios demandada la obligación legal contendida en el artículo 16.2, párrafo segundo, de la L.P.H. vigente, toda vez que lo que les fue solicitado y requerido en tiempo y forma legal por medio del burofax remitido al efecto no fue hablar del tema en Junta, sino incluir entre los puntos del orden del día y someter a votación los siguientes puntos del orden del día: "Aprobación o no de la exclusión de los comuneros no propietarios de plazas de garaje de la obligación de abono de los gastos de mantenimiento y conservación de las plazas de garaje del edificio de la Comunidad de Propietarios", y "Aprobación o no de la obligación por parte de la Comunidad de Propietarios de devolver aquellas cantidades que legalmente correspondan a los comuneros no propietarios de plazas de garaje por los abonos que indebidamente se les han impuesto para el mantenimiento y conservación de esos concretos elementos privativos y acuerdos que procedan al respecto".

Considera acreditado con la prueba obrante en autos, fundamentalmente con los documentos 4 a 7 de la demanda, y con las testificales en el acto del juicio del presidente y del secretario de la comunidad demandada, que no se planteó por la comunidad demandada entre los puntos del orden del día de forma expresa los solicitados por los recurrentes en la forma en que fueron solicitados que se incluyeran y plantearan, ni se sometieron a votación dichos puntos del orden del día en la Junta celebrada, limitándose a tratar la cuestión de manera informativa, pero sin que existiera, como se requirió en tiempo y forma y como legalmente correspondía, un pronunciamiento expreso de la junta a favor o en contra de esos concretos puntos del orden del día que se solicitó se incluyeran, trataran y fueran sometidos a votación.

Que en el punto tercero del acta de la junta que se acompañó como documento n.º 4 de la demanda, denominado "Lectura de escritos y propuestas presentados a esta junta directiva por parte de los propietarios de la vivienda NUM000 y local b", en su párrafo segundo se dice: "Se le volvió a remitir al Sr. Juan Alberto a los estatutos de esta comunidad, ya que allí se establecen todas las cuotas y sus conceptos repercutibles a cada propietario.", resultando que en la Convocatoria de junta, aportada con la demanda al nº 5 de documentos se recogió la petición realizada por los demandantes con la misma denominación reflejada en el acta, es decir, donde tampoco se recogieron los concretos puntos del orden del día en la forma solicitada en tiempo y forma legal por mis mandantes.

En la convocatoria no se recogió en la forma concreta en la que se solicitó esos puntos del orden del día, y que la cuestión se incluyó como propuesta por escrito del demandante junto a la de otro propietario para su tratamiento conjunto, y que además no se sometió a votación dicha propuesta, limitándose a leer el burofax remitido, a recordarle al propietario que de esa cuestión ya se había hablado en juntas anteriores y a remitirle nuevamente a los estatutos comunitarios. Mas no se sometió a deliberación y voto de la junta las dos cuestiones concretas que por ley debieron ser sometidas, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 16.2 de la LPH, y tras la legal petición en tiempo y forma realizada por los demandantes, lo que debe conllevar la vulneración del derecho de los recurrentes a pedir y obtener de la junta de propietarios que ésta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, habiendo los demandantes dirigido a tal efecto escrito en el que se especificó claramente los asuntos que pedían que fueran tratados y sometidos a votación, los cuales ni fueron incluidos debidamente, en los expresos términos que se solicitaron, en el orden del día de la siguiente junta celebrada, que es la que fue objeto de impugnación, ni fueron estudiados, planteados, ni debatidos en debida forma, ni sometidos a votación para el debido pronunciamiento por parte de la comunidad, que fue lo expresamente solicitado en legal forma por los demandantes. Con lo que se vulneró el derecho de los mismos consagrado en el artículo 16.2 de la LPH. Se impidió a los propietarios someter a deliberación y voto de la junta el posible cambio de los estatutos y se impida ilegítimamente con ello que tal cambio pueda producirse.

.- Motivo de apelación que se desestima.

Conviene dejar sentado puesto que reitera la parte recurrente en todos y cada uno de sus motivos de impugnación de la sentencia recurrida que la exigencia constitucional de motivación "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución "( sentencias 297/2012, de 30 abril; 523/2012, de 26 de julio; 13/2016, de 1 de febrero, y 26/2017, de 18 de enero).

Para cumplir con la exigencia de motivación de las resoluciones judiciales basta poder comprobar la razón por la que se desestima la demanda en este punto, sin que para cumplir la exigencia constitucional de motivación sea precisa una valoración individualizada de cada una de las argumentaciones de las partes.

En definitiva, lo que hace la parte recurrente es manifestar su disconformidad con las conclusiones alcanzadas por la resolución recurrida tras la valoración de la prueba. El alegato impugnatorio de dicha parte recurrente viene a identificar la falta de motivación con la motivación desfavorable a sus intereses, y su actuación se dirige, más que a intentar justificar esa falta en la motivación de la sentencia, a exponer sus discrepancias con la valoración de la prueba. Se puede estar de acuerdo o no con lo razonado por el iudex a quo pero no se puede negar que haya mostrado las razones de su decisión. Con ello, la sentencia recurrida colma las exigencias constitucionales de motivación.

Respecto de la convocatoria ha de partirse que no es lo mismo la vulneración de las formalidades del párrafo primero del art.16.2 LPH que ciertamente pueden suponer la nulidad de la convocatoria y de los acuerdos adoptados que los del párrafo segundo que sólo pueden llevar aparejada la acción de anulabilidad y por tanto son actos convalidables o subsanables transcurrido el plazo de tres meses previsto en el art.18.3 LPH.

No obstante, la interpretación del inciso segundo del art.16.2 LPH ha sido abordada desde otra perspectiva, cual es considerar que la eventual negativa del Presidente de la comunidad a incluir en la convocatoria la propuesta de un comunero no genera defectos en el ámbito de la nulidad o de la anulabilidad de los acuerdos adoptados en la Junta, sino únicamente en el derecho del comunero que ha vista rechazada su pretensión a exigir judicialmente que se cumpla su propuesta de toma en consideración e incluya en el orden del día el concreto punto de interés para la comunidad que considere. La mera solicitud al presidente no supone necesariamente la automática inclusión en el orden del día sino que se condiciona a que se trate de un asunto de interés para la comunidad.

Con respecto a los requisitos del orden del día y la valoración de sus posibles defectos no puede ser sometida a pautas idénticas para los propietarios ausentes que para los presentes.

El mayor rigor formal exigido en el supuesto de impugnación de acuerdos por esta causa formulada por los ausentes se relativiza cuando ha sido formulada por un propietario que, presente en la Junta, conoció y contribuyó al debate sobre materias que no estando incluidas de manera individualizada en el orden del día, guardan relación con lo que ha sido objeto de la misma.

En definitiva los posibles defectos de información por falta de claridad de un punto del orden del día puede obviarse con la asistencia y participación en ella.

Pues bien a la convocatoria de la Junta Ordinaria del día 21/02/2019, asistió el demandante Sr. Juan Alberto, y, en ningún momento mostró oposición o protesta alguna o reserva en cuanto a la forma de hacerse la convocatoria y el orden del día limitándose a mostrar su disconformidad al Presupuesto del ejercicio de 2019, que fue aprobado con los votos de los comuneros que representaban el 70,90% de las cuotas de participación, entre presentes y representados, y que también ha sido específicamente impugnado en esta litis.

La convocatoria se hizo legalmente y todos los propietarios estaban informados de los asuntos que se iban a tratar, se tomó en consideración el escrito y propuestas del Sr. Juan Alberto, sobre la exención de los propietarios de los locales en la participación de los gastos que a su juicio deben ser propios de los propietarios de las plazas de garaje, tema recurrente sobre el que viene insistiendo desde anteriores juntas y aunque no se votó específicamente ese punto del orden del día, nada objetó el proponente entendiéndose rechazada su persistente propuesta habiéndose votado previamente por mas del 70% de los comuneros presentes unos presupuestos económicos para el año 2019 incompatibles con su pretensión de que se excluya y no se repercuta en la cuota comunitaria mensual abonada por los actores gastos exclusivos del garaje.

SEGUNDO.- El primer y segundo petitum de la demanda tiene por objeto que se declare la carencia de título de la demandada para reclamar a los demandantes cantidad alguna en concepto de gastos comunes derivados de elementos privativos, ubicados en la planta garaje del edificio, y de servicio para las plazas de garaje existentes, sin que puedan incluirse y repercutirse en la cuota comunitaria mensual abonada por los recurrentes la obligación de abonar gastos exclusivos del garaje que no afecten a los elementos comunes que puedan existir en dicho garaje; y la declaración de nulidad o, subsidiariamente, anulabilidad del acuerdo segundo adoptado en la Junta de 21 de febrero de 2019, que aprobó el presupuesto de ingresos y gastos del año 2019, donde se incluyeron determinados conceptos referidos a gastos específicos de la planta garaje del edificio, que afectan en exclusiva a los elementos privativos y de servicio de éstos situados en la citada planta garaje, como gastos comunes para el ejercicio 2019.

Al respecto sostienen los recurrentes que su pretensión principal consistente en que se declaré que la Comunidad de Propietarios demandada carece de título para reclamar a los demandantes cantidad alguna en concepto de gastos comunes referidos a elementos privativos ubicados en la planta garaje del edificio, sin que puedan incluirse y repercutirse en la cuota comunitaria mensual abonada la obligación de abonar gastos exclusivos del garaje que no afecten a los elementos comunes que puedan existir en dicho garaje, se ha basado en ser los mismos dueños de un determinado local en la Comunidad de Propietarios demandada y carecer de propiedad alguna en la planta garaje del edificio, y del hecho de que por parte de la Comunidad de propietarios demandada se ha impuesto a los demandantes la obligación, que no tendrían obligación de soportar, de tener que contribuir con su cuota comunitaria mensual al abono de unos gastos generados, exclusivamente, por los propietarios de los elementos privativos situados en la planta garaje y para el mantenimiento exclusivo de dichos elementos privativos, gastos perfectamente individualizables y repercutibles específicamente a aquellos propietarios de esos elementos privativos que los han generado, y a que esos gastos sean especificados en los Presupuestos de la Comunidad de Propietarios como "gastos comunes", cuando no son gastos generales ni afectan a elementos comunes del inmueble, lo que les eximiría del abono de los gastos de mantenimiento o reparación de los mismos. Que al ser los propietarios de plazas de garaje los únicos que utilizan los determinados elementos a cuyos gastos los demandantes entienden que no deben contribuir, y al ser esos determinados

gastos imputables en exclusiva a esos concretos propietarios de plazas de garaje, no pueden reputarse como generales tales gastos, y ello con total independencia de que exista o no una "subcomunidad" de propietarios de plazas de garaje, dado que en tal caso, no tendrían los actores, tampoco, obligación de contribuir a aquellos gastos que si han reconocido como generales en el presente procedimiento, como son la zona de rampa de acceso, de maniobra, el ascensor, el pasillo y la zona peatonal, puesto que dichos elementos serían, en caso de existencia de subcomunidad, asumidos y costeados en su mantenimiento y conservación en exclusiva por los miembros de tal subcomunidad, al igual que aquellos gastos que son objeto de discusión en el presente procedimiento. Añade que ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni el artículo 396 del Código Civil, ni el Título Constitutivo del edificio, ni los Estatutos de la Comunidad, establecen la obligación de todos los propietarios de contribuir a la totalidad de todos los gastos generados, así como tampoco se ha impuesto esa obligación por acuerdo unánime de la totalidad de los propietarios.

No se discute que las plazas de garaje del edificio son elementos privativos, y sostiene que los servicios de esas plazas de garaje también deben ser considerados privativos, y los gastos generados por esos servicios deben ser asumidos en exclusiva por los propietarios de plazas de garaje.

Los demandantes no son titulares de ninguna plaza de garaje de las existentes en el edificio, y a pesar de ello, han contribuido siempre al abono de los gastos generados por los elementos comunes existentes o situados en la planta garaje del edificio, y que son elementos comunes por así establecerlo la LPH, el art. 396 del C. Civil y los Estatutos de la Comunidad, como pueden ser los gastos de hidro (el cual se encuentra en la planta garaje), los gastos de ascensor, de los pasillos, o los gastos de seguridad contra-incendios, así como han reconocido su deber de contribuir a los gastos que se deriven de elementos estructurales situados en el garaje y del mantenimiento de la rampa de acceso, la zona de maniobra o las zonas peatonales, así como a las derramas que afecten a esos elementos comunes. Y esta parte ha aceptado también que, tal y como establece el art. 6 de los estatutos, los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de estructuras, cubiertas e instalaciones de elementos comunes que se encuentren afectos a las zonas de uso privativo, deben correr a cargo de la comunidad.

Sin embargo, ese art. 6 de los estatutos establece una descripción de los elementos comunes y de los elementos comunes de uso privativo, y a juicio de la recurrente no se recoge entre esos elementos comunes, la puerta automática de garaje, el alumbrado del garaje o la contribución al vado del garaje, y ello teniendo en cuenta que, como no puede ser de otra forma, de contrario se ha reconocido el carácter de elemento privativo de las concretas plazas de garaje ubicadas en la planta garaje, respecto de las cuales, por tanto, el deber de conservación y mantenimiento corresponde a los concretos propietarios de las mismas en exclusiva. Y, por otra parte, ese artículo 6 especifica y aclara cuales son los elementos comunes de uso privativo, y nada dice tampoco respecto a la puerta automática de garaje, al alumbrado del garaje o a la contribución al vado del garaje, haciendo referencia, únicamente, a que las viviendas de la 1ª planta y los locales tendrán como anexo inseparable el uso privativo de los patios comunes a los cuales tienen acceso desde esas viviendas y esos locales.

Por su parte, el art. 7 describe los elementos privativos, entre los que estarían las plazas de garaje. Y en el art. 8 se establece y regula que las cuotas de participación se atribuyen a cada finca en relación con el valor total del edificio, a los efectos de señalar su cuota proporcional en los elementos comunes e indivisibles y de las derramas o imputación individual de los gastos generales adecuados al sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. En cambio, el art. 22 de los estatutos sí que especifica y establece de forma expresa, concreta y delimitada cuales son los elementos comunes a los que la adquisición de una plaza de garaje da derecho de usar y ocupar, siendo estos la rampa de acceso, la zona de maniobra, el ascensor, los pasillos y las zonas de acceso peatonal. De forma que en dicho artículo no se menciona, pudiendo haberlo hecho, ningún otro elemento común que se encuentre situado en la planta garaje del edificio y que los propietarios de plazas de garaje tengan derecho a usar y ocupar, y no se cita, por tanto, a la puerta automática de garaje, ni al alumbrado del garaje, ni a la contribución al vado del garaje, ni ningún otro elemento de los situados en la planta garaje como elemento común. Que el artículo 22 de los estatutos no hace una numeración abierta de los elementos que han de ser considerados comunes de entre los existentes en la planta garaje, sino que ha establecido una numeración cerrada, especifica, concreta y determinada de aquellos elementos que, junto con los ya recogidos y reconocidos en la LPH y en el C. Civil, se consideran por la comunidad de propietarios como elementos también comunes, de forma que solo lo serían esos que se han especificado en el citado art. 22 de los estatutos, junto a los ya reconocidos como tales en la LPH y en el del C. Civil.

De manera que los elementos que no se han especificado en dicho art. 22 de los estatutos y que no se han descrito como elementos comunes en la LPH y en el art. 396 del C. Civil, deben considerarse privativos, al ser los gastos que los mismos generan generados por unas concretas y determinadas propiedades, y ser gastos perfectamente individualizables y repercutibles específicamente a aquellos propietarios que los han generado.

Por todo lo cual considera acreditado que no se encuentran entre los gastos derivados de los elementos comunes y entre los gastos generales a los que hace referencia el art- 8 de los estatutos, los derivados del mantenimiento y conservación, no solo de las plazas de garaje, ya reconocidas como elementos privativos, sino también los derivados de aquellos elementos situados en la planta garaje que no han sido específicamente declarados como elementos comunes en la LPH, en el C. Civil o en los Estatutos, siendo susceptibles de individualización los gastos generados por esos elementos situados en la planta garaje que no han sido declarados de forma expresa como elementos comunes, y, por tanto, siendo perfectamente imputables a los propietarios de dichas plazas de garaje que son quienes los generan.

Y resultando que, como ya se ha expuesto, únicamente se ha señalado de forma expresa por la CCPP demandada como elementos comunes situados en la planta garaje, a tenor de lo establecido en el art. 22 de los estatutos, la rampa de acceso, la zona de maniobra, el ascensor, los pasillos y la zona de acceso peatonal, a los que habría que sumar los elementos establecidos expresamente como elementos comunes por la LPH y el del C. Civil. Pero debiendo dejar fuera de esa consideración de elementos comunes a aquellos

elementos no especificados, como la puerta automática de garaje, el alumbrado del garaje o la contribución al vado del garaje.

No se trata de gastos generales, y puesto que pese a que pudieran serlo, no son esas plazas de garaje elementos comunes, siendo, además, susceptibles de individualización los gastos por ellas generados, por lo tanto, son perfectamente imputables tales concretos gastos a los propietarios de dichas plazas de garaje.

Que al carecer los recurrentes de titularidad sobre plaza de garaje alguna en el referido edificio, no procede repercutir al coeficiente de la propiedad que si tienen los mismos en el edificio, en este caso sobre el coeficiente como propietarios del denominado Local B, los gastos derivados del mantenimiento y conservación de las plazas de garaje y de los elementos que les dan servicio existentes en el edificio, incluidas las derramas que afecten a esas las plazas de garaje o esos concretos elementos que dan servicio a las mismas y que se ubican en la planta garaje del edificio.

.- Motivo de apelación que se desestima

El modo de contribución a los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal debe ser el fijado en el título constitutivo, los estatutos de la comunidad, o en lo que, conforme a lo dispuesto en la LPH se pueda acordar en las juntas de propietarios.

De este modo, los propietarios solo pueden considerarse excluidos de su contribución a determinados gastos cuando así lo establezca el título constitutivo de la propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad o se acuerde de modo unánime entre todos los copropietarios, pero, con carácter general, no puede fundarse la exclusión a la participación en alegaciones relativas a la no utilización de un servicio o a la no obtención directa de un beneficio. Si bien las exenciones en cuanto suponen una excepción a la regla general de contribución, deben ser interpretadas en sus propios términos y de forma restrictiva.

Así lo viene estableciendo el Tribunal Supremo. En Sentencia de 14 de marzo de 2000 y a propósito de una reclamación de gastos de mantenimiento a local con acceso independiente razona el TS, que si no concurre autorización estatutaria o comunitaria, rige la obligatoriedad del pago de los gastos generales para el funcionamiento del inmueble según dispone el artículo 9 L.P.H. ya que el mero hecho del no uso de determinados elementos comunes que el local tenga acceso independiente no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa

Los propietarios de plazas de aparcamiento, como fincas independientes, contribuyen económicamente al mantenimiento del edificio en función de su cuota de participación, de igual forma que lo hacen los propietarios de viviendas y/o de locales. Y no existe en los estatutos de la comunidad de propietarios apelada para los propietarios de locales comerciales exención de clase alguna que les permita dejar de abonar algunos de los gastos comunes.

Y como es sabido salvo autorización recogida en el título constitutivo, en los estatutos o por acuerdo comunitario, el mero hecho de no hacer uso de determinados elementos o servicios comunes no les exime del deber de contribuir a los gastos comunes con arreglo a la cuota de participación asignada en el título constitutivo.

En la sentencia de esta AP de Las Palmas de GC, de 8 de abril de 2022 decíamos que como expresa la STS núm. 85/2012 de 20 febrero (RJ 2012\4041), la cuestión planteada respecto a si existen determinados gastos comunes a los que el comunero que no se beneficia de ellos no está obligado a hacer frente, es una cuestión ya resuelta por esta Sala, que ha puesto fin a la contradicción jurisprudencial. La STS de 29 de mayo de 2009 (RJ 2009, 4222) ha declarado como doctrina jurisprudencial que "[p]ara la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad". En la STS de 2 de febrero de 1991, recogida en la más reciente STS de 14 de diciembre de 2005 , "el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio. Así se desprende del núm. 5º del art. 9 de la LPH (hoy artículo 9.1,e) cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a "lo especialmente establecido", y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -SSTS de 16 de febrero de 1971, 5 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de octubre de 1978, 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989 -. A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art. 16 de la LPH (hoy artículo 17) que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos. El Tribunal Supremo, acorde con la mencionada doctrina, prevé la posibilidad de excluir del pago de algunos gastos generales a determinados pisos o locales, y establece la posibilidad de fijar en los estatutos un régimen especial sobre distribución de gastos - SSTS de 21 de noviembre de 1968, 7 de octubre de 1978 y 28 de diciembre de 1984-. En definitiva, la modificación de la cuota de participación o la exoneración de algún propietario o local de su obligación de contribuir a los gastos generales o alguno de ellos, por afectar al título constitutivo, requiere la unanimidad en el acuerdo de la Junta de Propietarios, y el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa. Y la aplicación de esta doctrina al supuesto que ahora se analiza conduce a la estimación del recurso de apelación, ya que resulta que los gastos cuya individualización se pretende por la Comunidad de Propietarios, son considerados como gastos comunes por más que se insista en que algunos de los propietarios no disfruten de algunos de los elementos o servicios que se prestan, y por esta razón la contribución de cada uno de los copropietarios deba fijarse en atención a su cuota de participación. La afirmación de que no se reciben estos servicios no es suficiente, en aplicación de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo, para determinar la exención de su pago, del que solo justificando que no son comunes, tal y como declara la STS de 22 de julio de 1999 (RJ 1999, 6094), citada en la STS núm. 85/2012 de 20 febrero (RJ 2012\4041),

o en su caso, estableciendo su exclusión en los estatutos, el título comunitario o medianteacuerdo unánime de los propietarios podría haberse llegado a una conclusión diferente".

Pues bien el art. 22 de los estatutos de la comunidad de propietarios apelada (doc. nº 12 de la demanda) expresa que: "Respecto a las plazas de garaje, su adquisición dará derecho a usar y ocupar en exclusiva el espacio delimitado correspondiente a cada una de las mismas y, juntamente con los demás propietarios, los siguientes elementos comunes: rampas de acceso; zonas de maniobra; ascensor; pasillos y zonas de acceso peatonal. Las plazas de aparcamiento deberán ser dedicadas exclusivamente a aparcamiento de vehículos, precisamente dentro del perímetro de cada plaza, sin depositar ningún tipo de objeto ni enseres en la misma, ni invadir la superficie de las demás , ni las zonas comunes de circulación o maniobra. La única delimitación será la que representan las rayas pintadas en el suelo. Las zonas de circulación, maniobra y acceso deberán estar permanentemente despejadas, sin que pueda aparcarse en ellas ni depositar objeto alguno.".

De donde se colige que los propietarios de los locales tienen las mismas obligaciones en relación a los elementos comunes del garaje que el resto de propietarios en lo que al mantenimiento y uso de las zonas comunes se refiere al no estar excluidos de su contribución.

La rampa de acceso al garaje y también su puerta de acceso, los pasillos y zonas de maniobra, el alumbrado del garaje, el ascensor, al igual que la fachada, la escalera, el portal, azoteas y cubiertas, son pues comunes.

No se distingue entre elementos comunes generales y particulares o gastos individualizables ni el garaje está constituido en una comunidad o subcomunidad de propietarios independiente y separada de los propietarios de los pisos y locales , ni se establece exención de su contribución para los propietarios de los locales constando acreditado que todos los propietarios cuentan con llaves de acceso a todas las zonas comunes, portal, azotea, puerta de acceso a la planta sótano de garajes. Los recurrentes pueden acceder sin limitación alguna a la planta de garaje para revisar las conducciones de agua que les afectan y sus desagües, pues en ese lugar se encuentran los servicios generales como el aljibe, cuarto de hidrocompresor, infraestructura de extracción de gases, humos y extintores.

En este sentido la sentencia de la AP de Granada Secc. 4, de 13 de junio de 2022, expresa que conforme a una reiterada y constante jurisprudencia, cualquier exención de contribuir a los gastos comunes debe estar expresamente establecida porque "no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado" ( STS 3 Oct. 2013, Rec. 842/2011, y las que en ella se citan), siendo también doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia del TS nº 335/2009 de 29 de mayo, que "para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos Comunitarios y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad ", y que ( STS de 6 de febrero de 2014 (Recurso: 2603/2011), "la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente,..., y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo". ... Si como se alega, los estatutos, incorporados a las actuaciones, no establecen la individualización de los gastos del garaje y trasteros en los términos acordados en la junta que se impugna, si tampoco consta que tal previsión se contenga en el título constitutivo y si, además, la repetida individualización no ha sido aprobada por unanimidad, lógico es concluir con que el acuerdo que se impugna en cuanto que, conteniendo una excepción no prevista, exime al resto de los propietarios de la comunidad demandada de contribuir a los gastos comunes del garaje y trasteros, debe de ser dejado sin efecto".

En su consecuencia, no estableciendo los estatutos de la comunidad de propietarios apelada la individualización de los gastos de garaje, de todos o de parte de ellos, ni existiendo acuerdo comunitario en el sentido postulado para que los asuma únicamente los propietarios de las plazas de garaje, los actores como propietarios de locales comerciales deben contribuir a su pago y por tanto el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia de primera instancia ha de ser desestimado.

TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación procede condenar a la parte recurrente al pago de las costas procesales de esta alzada ( art.398 LEC) con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, adoptamos el siguiente;