Sentencia Civil 350/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 3, Rec. 1332/2019 de 15 de junio del 2023

PRIMERO.- En el procedimiento de origen consta que Don Humberto, interpuso demanda de juicio ordinario el día 16 de diciembre de 2016 frente a Don Jacobo, Doña Rosa, Don Landelino, Doña Sofía y la entidad OBRAS Y ASISTENCIAS INSULARES S.L. por la que solicitaba que se dictase sentencia en la que:

A) se declarase que la finca a que se refiere la demanda descrita en el hecho primero, se encuentra libre de toda servidumbre predial de luces, vistas a favor de la finca de los demandados.

B) se condene a los demandados, a cerrarlos huecos y ventanas abiertos hacia la propiedad del demandante, con los apercibimientos legales de no llevarlo a efecto.

C) se impongan las costas del presente procedimiento a los demandados por su temeridad y mala fe

El demandante fundamenta su pretensión en los siguientes hechos: que es propietario de pleno dominio y con carácter privativo de una finca sita en el término municipal de Santa María de Guía, Solar en el DIRECCION000 que tras la última segregación, tiene una extensión superficial de 5 áreas, 89 centiáreas, 7.615 centímetros cuadrados, que linda al norte con finca segregada, al sur o espalda, con herederos de Dª Lidia, acequia y Balbino, a la derecha u oeste con herederos de Dª Lidia, e izquierda o este con Balbino, hoy edificio de distintos propietarios. Esta finca se encuentra libre de toda clase de cargas y gravámenes en favor de terceros. Que los demandados han cerrado un patio, techando el mismo y abriendo ventanas hacia la finca del demandante y han abierto un hueco de ventana con vistas rectas hacia la finca del demandante.

2.-Don Jacobo, Doña Rosa, Don Landelino, Doña Sofía y la entidad OBRAS Y ASISTENCIAS INSULARES S.L. contestaron a la demanda, alegando que los linderos que se hacen constar en la escritura formalizada ante Notario el 9 de marzo de 1998, aportada con la demanda, no son ciertos al no coincidir con la realidad física, ni su extensión superficial. Aportan informe pericial de D. Eduardo que señala que no existe concordancia entre la descripción de la finca rústica y la realidad física. Además, señalan que en el Cuerpo Notarial se hace constar una extensión superficial de 589 metros cuadrados mientras que en el Registro de la Propiedad se hace constar un resto inscrito de 532,23 metros cuadrados. Manifiestan igualmente que los demandados no lindan con el solar del demandante sino con resto sin edificar propiedad de Obras y Asistencias Insulares S.L.

3.- En la sentencia, el juez de instancia, desestima la demanda presentada. El juzgador no considera acreditados los lindes de las fincas y por lo tanto tampoco el dominio sobre el terreno donde se supone que se encontraría la servidumbre cuya existencia pretende negar el actor.

SEGUNDO.- La parte apelante se alza frente a la sentencia dictada en primera instancia por los siguientes motivos:

1.- Error en la valoración de la prueba

Don Jacobo, Doña Rosa, Don Landelino, Doña Sofía y la entidad OBRAS Y ASISTENCIAS INSULARES S.L. se oponen al recurso presentado de contrario y solicitan la confirmación de la resolución recurrida.

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba.

La parte apelante pone de manifiesto que según consta en el titulo del actor, la escritura de nueve de Marzo de 1.998, la segregación a que se hace mención del Registro de la propiedad, ya se había practicado, antes de que el mismo la adquiriese, por lo que en consecuencia ninguna segregaciónse ha llevado a efecto por la parte actora.

Añade que, de conformidad con el título de la entidad demandada, lo que adquiere son tres casas y un alpender, y que es hay donde se encuentra hoy construido el edificio en el que se han abierto las ventanas, sin que exista ningún resto de solar.

Sostienen que cuando el demandado adquiere las tres viviendas y el alpender, en ningún momento hace constar que linda con Don Humberto, pese a que éste había adquirido la finca en 1.998, siete años antes. Afirma que ambos se ponen de acuerdo en fijar el lindero, por donde éste podía construir la pared mas derecha, dado la irregularidad de la que existía, según se puede apreciar en la fotografía de Grafcan de 1.980 unida al informe pericial.

Por su parte los demandados apelados manifiestan que la Nota Informativa del Registro de la Propiedad de Santa María de Guía de fecha 21 de Julio de 2.014 de la finca registral número NUM000 propiedad de la parte demandante, aportada por la parte demandada junto con la contestación y oposición a la demanda rectora, que no ha sido impugnada por la parte demandante, expresa textualmente lo siguiente:

"RUSTICA: En término de Guía, solar en el DIRECCION000, que tras la última segregación tiene una extensión superficial de cinco áreas, ochenta y nueve centiáreas, siete mil seiscientos quince centímetros cuadrados.

Linda: Norte, finca segregada; Sur o espalda, herederos de Doña Lidia, acequia y Balbino; derecha o entrando u Oeste, herederos de Lidia; e izquierda o Este

Balbino.

De esta finca se ha practicado una segregación de 57,53 m2, quedando inscrito un resto de 532,2315 m2, no pudiendo determinar cuales puedan ser sus demás características descriptivas por no resultar del Registro".

Considera que la afirmación que hace la parte demandante de que la extensión superficial de la finca de su propiedad es de 589 metros cuadrados no es correcta, cuando no existe ninguna duda de que se ha practicado una segregación de 57,53 metros cuadrados y queda inscrito un reto de 532,2315 metros cuadrados. Pone de relieve que el demandante no ha llevado el título de segregación al Registro de la Propiedad de Santa María de Guía y por ello se hace constar que se desconocen los actuales linderos de la finca después de la segregación.

En cuanto al contenido de la Escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal formalizada el día 14 de Marzo de 2.008 destaca que dicho documento no ha sido impugnado por la parte contraria. En la misma se expresa textualmente:

"EXPONEN

I.-El señor Peral Martín, que su representada = OBRAS Y ASISTENCIAS S.L.= es dueña de la finca:

FINCA: Urbana, tres casas y un alpender, formando una sola finca, en las faldas de La Atalaya, término municipal de Santa María de Guía, mide siente áreas, noventa y un centiáreas, siete mil seiscientos quince centímetros cuadrados.

Linda: Norte, camino Público hoy calle; Sur, acequia, Este terreno adjudicado a Doña Lidia y Naciente resto de finca de la que se segrega.

Titulo: Adquirida a Don Severiano mediante escritura de compraventa otorgada en esta Ciudad ante mí el dieciséis de septiembre de dos mil cinco.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de Santa María de Guía al Tomo NUM001, Libro NUM002, folio NUM003

NUM004, finca NUM005. REFERENCIA CATASTRAL: No disponiendo del último recibo del IBI en que consta su pago, le advierto de tal incumplimiento y de sus obligaciones y sanciones en su caso.

CARGAS Y OTROS DERECHOS: No arrendada, según manifiesta, renunciando el exponente a la información registral reglamentariamente prevenida, dado su conocimiento personal del inmueble y de las cargas que le afecten por haber intervenido personalmente en su constitución. Hago la oportuna advertencia.

II.-Esto expuesto, formalizan lo que tienen convenido en las siguientes:

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Sobre la parte de la finca descrita, OBRAS Y ASISTENCIAS INSULARES S.L. ha construido (bajo Proyecto redactado por el Arquitecto Colegiado NUM006 del Ilustre Colegio de Arquitectos de Canarias, Demarcación de Gran Canaria, Don Celestino) con Licencia expedida por el Ilustre Ayuntamiento de Santa María de Guía (número de Registro de Salida NUM007, expedida el 26 de Abril del año 2.006) y con Certificado del Arquitecto mencionado suscrita el 12 de febrero de este año (documentos ambos que quedanunidos a esta matriz para que acompañen a sus copias por cualquier de los medios reglamentariamente prevenidos), la siguiente edificación:

EDIFICIO destinado a trasteros, garajes, locales y viviendas, integrado por tres portales y compuesto de los siguientes niveles o plantas: Planta semisótano destinada a garajes, trasteros y elementos comunes, a la que se accede a través de escaleras para peatones y por puerta específica pa

ra vehículos desde la calle de su situación; ocupa una superficie construida aproximada de quinientos ochenta y tres metros setenta y cinco decímetros cuadrados.

Planta baja destinada a tres locales comerciales y una vivienda; ocupa una superficie construidas aproximada de quinientos setenta y cuatro cuarenta decímetros cuadrados.

Planta primera,destinada a siete viviendas; ocupa una superficie construida aproximada de quinientos cincuenta y siete metros noventa decímetros cuadrados.

Planta segunda, destinada a siete viviendas; ocupa una superficie construida aproximada de quinientos cincuenta y siete metros noventa decímetros cuadrados.

Planta cubierta, destinada a quince cuartos trasteros y otras tantas de tendedero; ocupa una superficie construida aproximada de ochenta y dos metros setenta y ocho decímetros cuadrados.

Consecuentemente, la total construida del edificio en todas sus plantas es la dedos mil trescientos cincuenta y seis metros setenta y tres decímetros cuadrados, siendo la ocupada por la edificación (considerando como tal la de planta baja) la de quinientos setenta y cuatro metros cuarenta decímetros cuadrados.

LINDA la edificación por todos sus aires con el resto del solar sobre el que se encuentra enclavada"

Por lo tanto, la entidad demandada no construye ocupando todo el solar de su propiedad. Además de

todo ello los inmuebles adquiridos la entidad E.M. OBRAS Y ASISTENCIAS INSULARES S.L.en

las descripciones que se hacen constar en cuanto a los linderos no se hace constar que linden con la finca propiedad del demandante. Por último añade que en el informe elaborado por el ingeniero técnico en topografía Don Gaspar, no impugnado por la parte contraria, se expresa claramente que la propiedad de los apelados no linda con la del demandante, y que éste no ha aportado ningún informe pericial que contradiga lo razonado en el informe aportado por la parte apelada.

En la sentencia de la sección quinta de esta Audiencia de 15 de enero de 2021 se establece en relación con la servidumbre de luces y vistas: "SEGUNDO.- Se debe poner de relieve que los demandados no han realizado acto formal impeditivo o prohibitorio a los derechos dominicales que ostentan los actores por lo que siguiendo la doctrina expresada en la STS de 16 de septiembre de 1997 (nº 778/1997, rec. 2292/1993) no cabría el ejercicio de "acción negatoria de luces y vistas" aunque sí el derecho a "pedir el cierre de los huecos o ventanas" de conformidad con las previsiones del art. 581 del Código Civil.

En efecto, la citada STS nos ilustra razonando que:

<Código civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581 , en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, o bien, prohibiendo la apertura de aquellos (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino. Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privaticidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación.

CUARTO.- Por supuesto que, si se violan las prohibiciones establecidas en los preceptos señalados, el propietario del fundo colindante puede pretender legítimamente que se ordene el cierre o que se tapen los huecos o ventanas, construidos al margen de aquellos o fuera de su observancia, en virtud de "acción real" sometida a plazo, con prescripción extintiva de treinta años, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.963 del Código civil, de manera que, transcurrido dicho plazo el colindante no puede exigir el cierre, no obstante, mantenga siempre el derecho a levantar pared contigua a la que tengan las ventanas o "huecos de tolerancia". Sin embargo, debe advertirse que, como cabe adquirir derecho o tener vistas sobre la propiedad colindante ( artículo 585 del Código civil , servidumbre voluntaria) y, entre los títulos de adquisición se cuenta la prescripción adquisitiva, situaciones de extralimitación de las prohibiciones anteriores, podían generar con el transcurso del tiempo, apariencias equívocas sobre la usucapión de las vistas. Pero la expresada oportunidad requiere el cumplimiento de determinados requisitos, que garantizan la seriedad de la adquisición usucapaional. En efecto, la jurisprudencia tiene declarado, con unanimidad, el carácter negativo de la servidumbre de luces y vistas y, por ello, la aplicación al caso del artículo 538 del Código civil que determina que el "dies a quo" sea el "dies contradictorius", es decir, aquel en que el dueño del predio dominante hubiese prohibido por un acto formal al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre. A partir de ese momento, se comienza a contar el plazo de veinte años necesario para que se cumpla la prescripción adquisitiva. Si aplicamos estos conceptos al asunto que se ventila en este proceso, resulta claro que la parte actora y recurrida está legitimada para pedir el cierre de los huecos o ventanas, que se afirman violan los límites del artículo 581 del Código civil , pero no lo está para ejercitar la acción negatoria de servidumbre, que exige una necesidad actual de tutela judicial, puesto que tratándose de una servidumbre negativa, habría que haberse constatado (o, al menos, alegado) que la parte demandada actuó impidiendo o prohibiendo a la parte actora, por medio de un "acto formal" la ejecución de un hecho lícito que entorpecía la pretendida servidumbre o la invalidez o ineficacia de cualquier otro título de adquisición >>

Dicho lo anterior, pese a que los actores titulan la acción ejercitada como "negación de servidumbre" sin embargo en el suplico de la su demanda, que es donde se ejercitan las pretensiones, no postulan la declaración de libertad de su finca (por más que inste que se "declare la procedencia de la acción negatoria de servidumbre") en relación a ningún derecho de servidumbre de la demandada y, por ello, realmente no niega ningún derecho de luces o vistas que pudiera arrogarse los demandados, sino simple y llanamente que "se condene a los demandados a restituir la finca a la situación anterior a la modificación realizada ." o alternativamente "que se impidan las vistas indebida por pared o cualquier otro material situado a dos metros de a finca de los actores"

En suma, pese a que el actor titula su demanda como "acción negatoria de servidumbre" sin embargo sólo ejercita una acción: la encaminada a restituir su dominio a las correctas relaciones de vecindad que previene el citado art. 581 del Código Civil.

TERCERO.- Aun comenzando por el último de los motivos conviene precisar que, como dice la AP Santa Cruz de Tenerife, sec. 1ª, en Sentencia de 03 de junio de 2010 (nº 236/2010, rec. 647/2009)

« ... no cabe desconocer, conforme a consolidada jurisprudencia, que el alcance de la prohibición legal del artículo 582 del Código Civil, al referirse literalmente a ventanas, balcones u otros voladizos semejantes, si bien en principio podría mantenerse como quiere el recurso, bajo la interpretación restrictiva que rige en materias de limitaciones de dominio, que sólo se está refiriendo a las vistas obtenidas por la superficie ubicadas en los parámentos verticales de los edificios, pero no a las azoteas, terrados o techumbres que el artículo 582 no menciona, es lo cierto que, sin embargo, ya desde antiguo la jurisprudencia ( S.T.S. 6-6-1892 y sucesivas del mismo signo) ha sostenido el criterio contrario, al establecer inserta en esa prohibición, la construcción de una barandilla en la azotea, que por su extensión y altura equivale a una balconada de grandes dimensiones, como también ocurre con una terraza con barandilla de hierro, construida sobre pared que delimita dos casas o fincas. Es decir, el precepto legal está redactado con sentido absoluto, sin admitir distorsiones de ningún tipo en cuanto a su esencia y concepto, pues como no se oculta, el fundamento de la norma no es otro sino evitar la fiscalización del fundo ajeno, mediante la construcción o acondicionamiento de un verdadero "mirador", en detrimento de la privacidad ajena, cuando se sitúa en resultancia, sin respetar los límites de dos metros en vistas rectas o sesenta centímetros en las oblicuas »

En el mismo sentido SSAP. de Córdoba de 7 de abril de 1.992 y de Granada de 28 de abril de 1.992, (que citan las SSTS. de 6 de junio de 1.892, 15 de diciembre de 1.916 y 15 de octubre de 1.917) y AP Almería, sec. 3ª, S 9-12-2003 (nº 319/2003, rec. 260/2003), AP Pontevedra, sec. 1ª, S 18-12-2003 (nº 453/2003, rec. 2162/2003), AP Granada, sec. 3ª, S 12-5-2004 (nº 351/2004, rec.904/2003) y AP Salamanca, S 24-6-2002 (nº 296/2002, rec.331/2002), entre otras."

Esta Sala coincide con la valoración de la prueba que se ha realizado en la primera instancia. En este sentido hay que tener en cuenta que: " el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales podemos conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que se estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1- 93), en valoración conjunta ( STS 30- 3-88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ).( sentencia de 22 de octubre de 2013 dictada por esta sección)

"Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez "a quo" sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez "a quo". De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.» (AP Pontevedra sec 1ª 8-7-09)

De conformidad con el artículo 217 de la LEC, cada parte habrá de acreditar los hechos en que se fundamenten sus pretensiones : "Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el Tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención." Al parecer el recurrente pretende que todo el esfuerzo probatorio (favorable o desfavorable) recaiga en el actor, postura ilógica que no tiene cabida en el art. 217.2 LEC. Solo la demandada es dueña y responsable de su pasividad, incluida su rebeldía, pese a lo que el Juzgador de instancia le llamó a declarar en virtud de diligencia final, y tampoco compareció, ni justificó su ausencia.» (TS 1ª 7-6-13). El principio de facilidad probatoria hace recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que se halla en una posición prevalente o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente. Consagrado en la LEC, ya venía siendo acogido por la jurisprudencia de esta Sala (SSTS de 8 de marzo , 28 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 1997, 30 de julio de 1999, 29 de mayo de 2000, 8 de febrero de 2001, 18 de febrero y 17 de julio de 2003).» ( TS 1ª 18-6-13)

Tal y como se pone de manifiesto en la sentencia recurrida, el problema es que el actor no ha logrado acreditar que el terreno que se encuentra alrededor del edificio construido por la entidad demandada es de su propiedad. Sólo aporta el contrato de compraventa por el que adquiere la finca, en el que no consta claramente que linde con la hoy propiedad de los demandados. De hecho, en la nota simple aportada por la parte demandada, se expresa claramente que tras la segregación no se conocen cuales son los linderos exactos de la finca del actor. Es más, en el título de adquisición de la parte demandada no consta que linde con la finca del apelante. De hecho, se hace constar que el edificio construido sólo linda con el solar propiedad de la parte apelada, lo que además viene corroborado por el informe pericial aportado por la parte demandada. Para el éxito de la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, o para el cierre de los huecos y ventanas mencionados en la jurisprudencia antes citada, es imprescindible acreditar que el terreno afectado corresponde al al que ejercita la acción y que los linderos se encuentran claramente delimitados, lo que no ocurre en el presente caso, por lo que, de conformidad con el artículo 217 de la LEC, al no probarse uno de los presupuestos necesarios para el ejercicio de la pretensión ejercitada procede desestimar el recurso presentado.

ÚLTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación formulado procede imponerle la parte apelante las costas causadas en esta alzada por su sustanciación de acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, declarando la pérdida del depósito que hubieren constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;