Sentencia Civil 593/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 691/2022 de 15 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Los dos condueños arrendadores de las cinco villas que la mercantil arrendataria, según el contrato de fecha 24 de marzo de 2015, destinaba, hasta junio de 2020, a la explotación turística en Corralejo, junto a la playa, y frente al islote de Lobos, reclamaron las rentas impagadas de cinco mensualidades, una indemnización convencional por incumplimiento y el importe de las reparaciones a efectuar en las viviendas derivadas de un uso anormal.

La sentencia de la primera instancia estimó parcialmente la pretensión actora y le concedió las rentas adeudadas admitidas por la demandada, la indemnización por incumplimiento y una parte de los daños a reparar entre ellos los reconocidos 560 euros del derribo de los muros perimetrales del aparcamiento de la vivienda nº NUM000 y una puerta de cancela de madera que falta en villa DIRECCION000 (página 19 informe consultoría "ambis" "vivienda NUM001, 226,10 euros), repeliendo la reclamación (3.200 euros) por 4 puertas que no existían, y por la puerta corredera exterior en perfecto estado(1.200 euros).

La Juzgadora descontó la cantidad de 6.000 euros en efectivo prestada en concepto de fianza.

SEGUNDO.- En el primer motivo del recurso de los arrendatarios estos denuncian que la Juzgadora debió haber apreciado la total imposibilidad para la parte arrendadora de obtener rendimiento alguno en el negocio de alquiler de apartamentos turísticos entre el 14 de marzo y el 4 de junio de 2020 por confinamiento de la totalidad de los españoles, la prohibición de desplazamientos y la suspensión del comercio como consecuencia de la pandemia del COVID-19 y la completa quiebra en el equilibrio de las prestaciones del contrato, y que debió llevar a la Juzgadora a moderar la obligación de pago del arrendatario.

Comparte el Tribunal de Apelación la respuesta negativa que fue proporcionada en la primera instancia respecto de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en relación con circunstancias extraordinarias ocasionadas por la situación de pandemia durante los seis primeros meses de 2020, no sólo porque no consta requerimiento alguno remitido a los arrendadores durante el periodo de Estado de Alarma, que acredite la voluntad inequívoca de resolver dicho contrato a moderar la rentas, sino muy especialmente porque el impago de la renta se inició dos meses antes de la declaración del estado de alarma.

TERCERO.- La Juzgadora ha estimado la reclamación de los demandantes del importe de dos mensualidades como indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento del pacto nº 4 del anexo del contrato firmado en fecha 15 de junio de 2019.

Los cláusulas 3 y 4 expresan los siguiente: "El período de este pacto está comprendido desde el 15 de junio del año 2019 hasta el 15 de junio de 2020), en el que las mensualidades serán de 6.767,29 Euros" y "Si el arrendador incumpliese en cualquier momento el periodo (Junio del año 2019, hasta Junio 2020), se obligara a indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios con el pago de dos mensualidades de renta por el año vigente e incumplido. El arrendatario estará obligado con una antelación de tres meses, su intención de rescindir el contrato anticipadamente ya no seguir con la explotación del inmueble. Quedan en vigor y sin modificación alguna las demás cláusulas del contrato de arrendamiento al que se adjunta este anexo ".

Compruébase que dos son las novedades fundamentales que incluye el anexo al contrato original, y son, el pago del arrendamiento por mensualidades no mediante un único pago anual, y la introducción de la posibilidad de "rescisión" del contrato, que no la había en el contrato anterior, y que tenía una duración de siete años, o sea hasta 2022.

En previsión de esta rescisión se introduce esta cláusula penal, para asegurarse que el arrendatario va a permanecer en el arrendamiento durante al menos ese año, hasta junio del 2020.

Obsérvase que en el caso el plazo se ha cumplido ya que, habiéndose dado preaviso, las rentas que se reclaman se extienden precisamente hasta junio de 2020, es decir, al fin del período a que se refiere el pacto, pues si no el contrato hubiera seguido por dos años más.

Sin embargo la juzgadora aplica la cláusula penal al no dudar de que los incumplimientos a los que se refieren esta cláusula se refieren al impago de la renta y que como esto se ha producido, procede su aplicación.

El Tribunal de Apelación no comparte esta interpretación pues la transcrita cláusula 4ª no menciona el impago de las rentas como causa de su aplicación sino el incumplimiento del período de vigencia, y a continuación especifica que se refiere al período que va desde junio 2019 a junio de 2020 (el mismo período a que se refiere al apartado 3).

Existe además una segunda mención al decirse que el incumplimiento de ese período supondrá la indemnización de dos mensualidades de renta por el año vigente e incumplido.

Lo que, de nuevo, viene a señalar que el incumplimiento se refiere al período de duración de un año del pacto (junio 2019 a junio 2020) de manera que es el incumplimiento de ese período de un año el acaecimiento que genera la indemnización.

La literalidad del contrato no admite la interpretación de la juzgadora, ya que si se hubiera querido fijar el impago de las rentas durante ese período como origen de esa penalización así se debería de haber señalado y no se dice así.

Al contrario adviértese que las menciones al incumplimiento se hacen de forma expresa al periodo de un año de arrendamiento, en conexión con el hecho de la posibilidad de rescisión del contrato que el anexo novedosamente incorpora.

Por todo lo cual corregimos este extremo de la sentencia y denegamos el abono de indemnización en base a la reiterada cláusula.

CUARTO.- Con respecto a la acción de resarcimiento por los daños causados, y en atención a lo dispuesto en los artículos 1.561, 1.562 y 1.563 del Código civil, la Juzgadora entiende que de esos tres preceptos se desprende que las viviendas arrendadas son entregada al arrendador en buenas condiciones por lo que, si al tiempo de la devolución del inmueble estas presentaran daños, se presume que los mismos son debidos al mal uso o negligencia del arrendatario, a no ser que se produjeron sin culpa suya o como consecuencia del uso normal de los bienes en cuestión.

La Juzgadora entendió que la simple descripción de los daños y la descripción del deterioro de los elementos evidenciaba que los mismos eran debidos a un uso inadecuado de las viviendas y de su mobiliario imputables al arrendatario, encargado del mantenimiento de dichas viviendas según estipula la cláusula undécima del contrato ("Las reparaciones que exija el desgaste por uso normal de las viviendas, así como de su mobiliario, y en general, los gastos de mantenimiento, reparación y/o reposición que fueren necesarios para conservar los mismos en el mismo estado en que se recibieron, serán de cuenta de la arrendataria") y que a ello conducía la valoración de la prueba practicada especialmente las fotografías aportadas por el actor en su pericia la cual permitía acreditar que la demandada entregó las viviendas al demandante al concluir el arrendamiento en el estado que allí se describe: daños ocasionados en (1) las cancelas, (2) instalación de nuevo cuadro eléctrico y (3) nueva bomba de piscina, (4) colocación de puertas nuevas y (5) reparación de pasamanos y albardillas.

Ciertamente el informe pericial de 27 de julio de 2020 acompañado con el escrito de demanda no ha sido objeto de impugnación y nadie pidió la intervención del Arquitecto Técnico don Nazario en la vista del juicio el cual expuso que la documentación gráfica -incluida en el Acta de la notaria doña Lidia- deja constancia del mobiliario y enseres que faltan (que no se reclaman) y de los desperfectos apreciados en cada una de las viviendas con ocasión de la visita al complejo de la fedataria pública "y las partes intervinientes" el 19 de junio de 2020. Al informe se aporta un reportaje de fotografías aportadas por la Propiedad del estado anterior al arrendamiento de 2015 (Anexo 1, páginas 53 a 63).

Adolece este informe del grave defecto de haber computado unas puertas que no existían al no haber cotejado los planos de las villas con la realidad.

La cláusula segunda del contrato de 24 de marzo de 2015 expresaba que <>.

En su estipulación tercera señala que " Una vez que haya transcurrido el periodo de duración . . . la arrendataria deberá dejar el complejo en el mismo estado en que se encuentra actualmente, sin más deterioros que los derivados del paso del tiempo y el uso habitual de las cosas...".

La parte demandada incorporó a su escrito de contestación a la demanda fotografías sobre el estado del inmueble y su perito incluyó en su informe otras fotografías de los apartamentos previas al alquiler y también adjuntó facturas de trabajos eléctricos compras de ferretería de los años 2015 y 2016.

En la vista del juicio del 30 de noviembre de 2021 solamente intervino el también Arquitecto técnico e ingeniero de la edificación don Rodrigo (entre 02:40 y 32:14) quien conocía los inmuebles sitos en la CALLE000 nº NUM002 de Corralejo desde 2014 al haberlos valorado cara a su explotación turística y posteriormente comprobó el estado de las bombas de la piscina y de las arquetas del sistema de filtración detectando que no existía circuito ni cuadro de electricidad independientes para las piscinas.

Este experto ratificó su informe de noviembre 2020 y el complementario de 22 de noviembre de 2021 cuando finalmente la parte actora le facilitó acceso a dos de las villas litigiosas llamadas DIRECCION001 y DIRECCION002, el perito comprobó las reparaciones que la parte actora ordenó sobre los mismos defectos denunciados antes de la audiencia previa del 23 de marzo de 2021 y de las cuales no ha acompañado la parte actora facturas.

De esta ultima visita efectuada ocho días antes del plenario y 29 meses tras la devolución del complejo reflejó que la villa DIRECCION001 (tipo NUM003; NUM004) seguía contando con la misma puerta cancela peatonal con el panel metálico y con oxidación en sus barrotes y guía horizontal (folios 118 y 237 vto.); su piscina se encuentra en funcionamiento con conexión de bomba y cuadro eléctrico lo que denota una satisfactoria reparación.

Sí se ha cambiado el panel y el cierre de la puerta cancela con un coste que el perito valora en 142,32 euros. Los pasamanos y albardillas han sido repintados con el mismo material o similar sobre el vidriado original.

Las puerta del casetón del termo en la cubierta sigue siendo la misma a la que se ha eliminado el gancho de cierre (introducido por el arrendatario) limpiando el oxido no adherido y corregido el desplome y se ha cambiado el color azul celeste corporativo del arrendatario por el blanco.

La puerta del depósito de agua en la azotea ha sido reparada del abombamiento del mismo panel, limpiando la suciedad y la tierra; en el otro deposito se ha colocado una nueva manilla y es de presumir que ambos disponen de bombas ya que las viviendas han estado en uso y se ha tenido que esperar a la liberación de inquilinos para que el experto pudiera visitarla.

Por otro lado la visita a la villa DIRECCION002 arroja que la puerta cancela peatonal con los paneles de aluminio incorporados sigue funcionando con los únicos daños por oxidación en el marco, en el perfil de su cierre y en el lacado por ambiente marino.

En su cubierta la puerta del casetón del termo sigue siendo la misma a la que se le ha cambiado la manilla de cierre se ha suprimido el gancho de cierre (instalado por el arrendatario) limpiando el óxido no adherido y se ha variado el color azul celeste corporativo del arrendatario por el blanco (folios 23, 126 y 245 vuelto).

A la puerta del depósito de agua en la azotea se le ha añadido un panel de madera en sustitución de la puerta de aluminio que estaba rota con el panel central separado del bastidor (folios 19 vto., 25 vto., 118 y 246 vuelto).

Los pasamanos y albardillas - originariamente revestidos con azulejo cerámico esmaltado azul oscuro y que ya estaban deteriorados y levantado en numerosos puntos al iniciarse el alquiler según se observa en las fotos del perito de la demandada- han sido repintados con el mismo material o similar sobre el vidriado original.

QUINTO.- La parte demandada apelante critica desfavorablemente que la sentencia de prevalencia absoluta al informe de la parte actora y que de forma genérica recoja las partidas defectuosas y las cantidades para su sustitución/reparación/reposición.

Razón no le falta el apelante pues el informe se resentía de serios errores como el número de puertas/cancelas o proponer la sustitución de la puerta corredera exterior que se encontraba en perfecto estado.

Por otro lado la inmediatez del mar con las villas exonera de cualquier probanza acerca de los perniciosos efectos de corrosión de los agentes salinos como además aclaró el único perito que depuso en la vista, y no puede descuidarse que tanto el óxido como el desgaste son dos elementos que, por definición, son efecto del paso del tiempo.

La sentencia salvo las dos partidas que deniega (número de puertas y la corredera) no desciende a examinar los concretos elementos reclamados y su grado de afectación.

Así particularizando en las cinco cancelas y una de vehículos cuya sustitución concede la sentencia adviértese que el perito de la actora no basa su petición de sustitución en que las mismas estén deterioradas en sí, sino porque se les ha colocado unos paneles de aluminio para dar intimidad al interior, cuya fijación, se dice, se colocó con una tornillería inadecuada.

Obsérvase en las peritaciones que se ha puesto esos paneles fijados no con tornillos sino con remaches, para sustituir el pobre sistema de rejillas de maderitas de 15 años de antigüedad que las puertas tenían con anterioridad al mismo fin de dar privacidad y que se ven en las fotografías de la situación preexistente.

En estas circunstancias es irracional pretender cobrar por la instalación de unas puertas nuevas si las primitivas han resultado mejoradas, lo más, que puede concederse en - como propugnaba el demandado- a restituir a su primigenio estado esos elementos.

Ídem criterio ha de adoptarse respecto de las puertas de los casetones circulares de la cubierta que albergan los termos donde se colocaron unos candados fijados a la puerta con dos ganchos metálicos en los que basta con tapar esos agujeros si se quiere eliminar los candados a un coste ínfimo. Es más en el segundo informe pericial se constata que las puertas permanecen en la actualidad, simplemente se han retirado los ganchos apreciándose los mínimos agujeros resultantes y se han pintado. No cabe mantener con un mínimo de rigor que ello haya dañado las puertas al punto de hacerlas inservibles y necesitar su sustitución.

En lo que atañe a los pasamanos de los petos en múltiples fotografías se ve claramente que eran de azulejo cerámicos oscuro esmaltados y que cuando el complejo fue entregado al arrendatario ese esmalte estaba deteriorado y levantado en numerosos puntos (contestación anexo 4, fotografías 1, 11 , 12, 13 y 16; y primer informe pericial a los folios 26 a 31, en base a fotos aportadas por la propia actora en su informe).

La arrendataria les dio una mano de pintura de un color azul más claro dejando el conjunto mucho más presentable como inequívocamente reflejan las instantáneas.

La actora reclama el lijado de la pintura de todos los pasamanos y una aplicación de pintura de poliuretano bicomponente, que es la más cara del mercado y consta que la actora al rehabilitar las villas para reemprender la explotación ha vuelto a pintar sobre la pintura que previamente puso la arrendataria, sin aportar factura alguna ni justificar que haya levantado la pintura aplicada por el arrendatario ni que el pintado lo haya hecho con los materiales de primera calidad que solicita.

El fondo de cemento de la piscina de la vivienda NUM005" que claramente se observa en la fotografía nº 12 de la página 26 y 67 del informe "ambis" (folios 18 vto., 28 vto. y49 ) llamativa y chapuceramente parcheado, no fue rebatido por el perito señor Rodrigo e indudablemente exceden de un uso normal e indican que el arrendatario descuidó totalmente este fondo de piscina, al inicio y durante la vigencia del contrato y debe ser restaurado como propone la parte actora, es decir, 800€;

Las tapas de depósitos de la maquinaria de las piscinas que se exhiben impecables en las fotos del anexo 4 de la contestación cuando la visita del perito se hallan en un estado que no es propio de simples rayados y abolladuras por lo que procede la sustitución de las dañadas (150 + 150).

En lo que concierne a los cuadros eléctricos de las piscinas (300€ X 3) que habían desparecido la arrendataria aduce que ella instaló el circuito para independizarlo del de las viviendas y evitar problemas pero ello no justifica que estas mejoras no queden en pro de la arrendadora y en beneficio del inmueble conforme a la estipulación cuarta y ciertamente se han instalado porque el perito en su segunda vista comprobó su funcionamiento; ídem respecto a la nueva bomba de agua de la piscina de la vivienda NUM006, tipo " NUM007" acogida en la sentencia (450€).

En la fotografía de la pericia del actor se observa que en la vivienda doble ( NUM005") falta un depósito de agua (página 33, folio 32) y lo mismo se desprende de la fotografía de la cubierta de la vivienda NUM006 tipo " NUM007" en la página 48 de su informe o folio 39 vuelto de las actuaciones. El perito de la demandada dice que están funcionando luego tras su desaparición han sido repuestos, por lo que procede su resarcimiento que importa (280€ X 2= 560€).

En lo que se refiere a las puertas metálicas de los depósitos de agua en la azotea y salvo la de villa DIRECCION001 cuyo panel ha sido reparado de su abombamiento, las demás estaban desaparecidas o retiradas cuando las visitó el perito de la parte actora y la de villa DIRECCION002 cuenta ahora con un panel de madera en su lugar por lo que procede la sustitución a nuevo (456 x6).

No ha sido rebatido la necesidad de apertura de hueco y colocación de puerta de paso en la vivienda nº NUM003 (folio 18 vuelto, 49 y 127) que fue anulada o tapada (365€).

La mancha negra y varias huellas en uno de los muros perimetrales de la vivienda NUM006, tipo NUM007, al igual que el perito de la demandada, el tribunal no los distingue entre las fotos 3 a 9 aportadas, por lo que no es de recibo la valoración de la pintura (330€).

SEXTO.- Corolario de todo lo anterior y sopesando el difícil equilibrio entre la obligación de reparaciones de conservación de la estipulación 11ª y la obligación de devolución sin más deterioros que los derivados del paso del tiempo y los derivados del uso y habitual de las cosas de la cláusula 3ª, es que cabe admitir (1) la restitución al estado primigenio de los elementos puertas de cancela, puertas de vehículos y corredera de aluminio (335,59€), con más la (2) puerta que se ha cambiado el panel y el cierre (142,32 euros) y (3) la restitución al estado primitivo de las albardillas de gres deterioradas, (308,02€), (4) la reparación de las puertas de los casetones de los termos con retirada de ganchos con saneado de agujeros practicados, perfilado del borde con broca, aplicación de pasivador de óxido, y tapado agujero embellecedor PVC blanco; reposición bisagra y colocación; limpieza de perfil lacado) por importe de 27,16 euros; y la instalación (5) de nuevos cuadros eléctricos de piscina (900 euros), (6) instalación de nueva bomba de agua para la piscina (450€) y (7) e instalación depósito de agua en cubierta (280€ X 2) y (8) reparación del acabado de la superficie del fondo de la piscina de la vivienda NUM005" (800€w); (9) apertura de hueco y colocación de puerta de paso (365€), y (10) puertas metálicas de los depósitos de agua en la azotea.

La suma de las anteriores partidas asciende, s.e.u.o., a 6.624,09 euros.

Con respecto a esta cantidad, procede restar el 38% [2.517,15€] perteneciente a don Luis Enrique, que perteneciendo a la comunidad de bienes de la actora, no comparece en este pleito, resultando la cantidad final de 4.106,94.

20.978,50 euros por rentas debidas + 4.106,94 euros por daños = 25.085,44 menos seis mil euros de fianza, igual a 19.085,44.

Conforme a lo expuesto, procede estimar parcialmente la demanda en la cantidad de 19.085,44 euros a cuyo pago debe ser condenado la parte demandada.

ÚLTIMO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación formulado por "MULTISERVICIOS LAGUN, S.L." y D. Augusto, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada por su respectiva sustanciación de acuerdo con lo previsto en el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procediéndose a la devolución a dichos apelantes del respectivo depósito que hubieren constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta, apartado 8º,de la Ley Orgánica del Poder Judicial.