Sentencia Civil 242/2022 del Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 792/2020 de 18 de marzo del 2022

PRIMERO.- En la Sentencia apelada se desestima la demanda formulada por la representación de doña Eva María y don Eladio, en la que interesaba la condena de los demandados al abono de la cantidad de 13.000 euros abonadas en concepto de "arras penitenciales", y ello en virtud de contrato suscrito entre las partes en fecha 25 de abril de 2017, el cual fue objeto de ampliación del plazo mediante convención de fecha 20 de julio de 2017.

Para fundamentar su pretensión se argumenta por la accionante que tal documento (acompañado como documento número dos con la demanda) fue elaborado y redactado por la inmobiliaria Lanzagorta y Palmés 3, S.L., "que era la encargada por los demandados para la gestión de la venta", siendo el motivo por cual no se lleva cabo finalmente la compraventa la denegación de financiación por la entidad bancaria (Banco Santander), siendo comunicada tal circunstancia en fecha 24 de agosto de 2017 (folio 22).

Por la parte demandada, en síntesis, viene a mantener como causa de oposición a la pretensión formulada de contrario, tras poner de manifiesto el cumplimiento de las obligaciones que para la misma derivaban del vínculo contractual, que la obtención de la respuesta por la entidad bancaria denegando a la compradora la concesión de financiación tiene lugar fue del plazo previsto en los contratos suscritos (fuera del plazo de quince días).

Como hemos indicado, por el Juzgador de instancia se desestima la demanda, y ello a tenor de las siguientes consideraciones:

- Considera acreditado el cumplimiento por la vendedora de las obligaciones que para la misma resultaban del contrato en lo referente a la obtención de determinados documentos (1º.- Certificación del Instituto de Vivienda del Gobierno de Canarias de que el vivienda no ostenta la categoría de Protección Oficial, dictándose la Resolución al respecto el día 3 de mayo de 2017; 2º.- Declaración de obra nueva, otorgándose escritura de obra nueva en fecha 17 de julio de 2017; 3º.- División horizontal de las zonas ajardinadas, lo que acontece mediante escritura de fecha 17 de julio de 2017).

- Interpretando el contrato, y computando el inicio del plazo de quince días al que alude la estipulación V el día 8 de agosto de 2017, considera que "el certificado denegando la financiación debió de aportarse el 23 de agosto", estando sellada la certificación bancaria el 24 de agosto de 2017.

-Tras la oportuna valoración de la testificales practicadas concluye que "La parte vendedora pudo tener conocimiento a través de su agente de que la primera tasación era baja, pero lo cierto es que el contrato de arras no condiciona el ejercicio del desistimiento sin perdida de las mismas a una tasación baja sino a la presentación de un certificado denegando la financiación. Por las razones que fueran (según los agentes porque se intentó que se modificara la tasación), doña Graciela no obtuvo dicho certificado hasta el 24 de agosto de 2017 y antes no lo pudo haber presentado al agente de la parte vendedora .

Por tanto, no se puede hablar que la parte compradora haya incumplido el contrato, puesto que no está obligado a devolver la cantidad depositada como arras al no cumplir el requisito previsto para ello la parte compradora".

Frente a la presente Resolución se alza la apelante alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Resulta incuestionable la realidad de las convenciones suscritas entre las partes, concertándose una primera en fecha 25 de abril de 2017 (documento número dos de la demanda), estipulándose en la cláusula II lo siguiente: "Interesándose DOÑA Eva María y DON Eladio en la compra de la finca por un precio total de DOSCIENTOS VEINTE MIL EUROS (220.000 euros) entregará, en concepto de arras o señal, la cantidad de TRECE MIL EUROS (13.000 euros) . a favor del depositario LANZAGORTA Y PALMÉS 3, S.L.", y la cláusula V "Esta señal se ajusta a lo prescrito en el artículo 1454 de nuestro Código Civil, con carácter sancionador, si el comprador desistiera de la operación, perderá las ARRAS entregadas EXCLUYENDO LOS SIGUIENTES SUPUESTOS:

- Este contrato queda sujeto a la presentación y acreditación por parte del Ministerio de Vivienda (Gobierno de Canarias) de certificado que acredite que la finca objeto del mismo ya no ostenta la categoría de Protección Oficial (VPO) Promoción Privada en expediente NUM000. Los prominentes vendedores se comprometen a solicitar y presentar dicho certificado. Si llegado el 8 de junio del presente,Vivienda (Gobierno de Canarias) no se ha pronunciado al respecto, el contrato se prorrogará de forma automática por el mismo plazo, esto es, CUARENTA Y CINCO (45) DÍAS NATURALES

- Sujeto a la declaración de obra nueva.

- Sujeto a la división horizontal de las zonas comunes ajardinadas.

- De que no fuera otorgada la financiación bancaria en cuyo caso deberá acreditar mediante certificado de la entidad bancaria denegando el préstamo en un plazo máximo de QUINCE (15) DÍAS NATURALES a contar a partir de la obtención de los documentos mencionados anteriormente".

Y una segunda, en fecha 20 de junio de 2017, el denominado documento de "AMPLIACIÓN PLAZO CONTRATO DE ARRAS FIRMADO EL DÍA 25 DE ABRIL DE 2017", donde acuerdan "1. Ampliar el plazo mencionado contrato en treinta días hábiles (30) días a contar desde la fecha de firme de este documento de ampliación de contrato de arras, si una vez transcurrido el plazo el prominente vendedor no obtuviere la nota simple actualizada incorporando declaración de obra nueva y la división horizontal de zonas ajardinadas por motivos ajenos, esto es (PENDIENTE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RESPONDA EN ESTE PLAZO) este contrato de renovaría por (30) DÍAS NATURALES ADICIONALES.

2. El resto de estipulaciones y condiciones no sufren alteración alguna".

A tenor de lo transcrito, se desprende que la compra del inmueble propiedad de los apelados venía condicionado a la obtención por los compradores de financiación por medio de crédito hipotecario, quedando sin validez el contrato y devolviéndose las cantidades entregadas en caso de su no obtención, lo que habrían de acreditar en la forma expresada.

Por tanto, es evidente que estaríamos frente a un contrato sometido a condición resolutoria, indicando al respecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 21 de febrero de 2018 que "Conocido es que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, consagrando así el artículo 1.091 del Código Civil la regla básica de la contratación: el "pacta sunt servanda". Por tanto, los contratantes, al amparo del artículo 1.255 del Código Civil, que consagra el principio de libertad contractual y el principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, pero con ciertos límites que recoge el mismo precepto: las normas imperativas, la moral y el orden público. Si se observa la literalidad de la cláusula contenida en el contrato suscrito entre las partes litigantes, no se añadieron a la obtención de financiación otras condiciones, como la aportación de certificados denegatorios de un número determinado de entidades.

No se pone en duda por ninguna de las partes que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. El propio Código Civil de Cataluña, aunque no sea de aplicación por su vigencia temporal, contempla en el artículo 621- 49 el pacto de previsión de financiación por tercero, al indicar que "1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. 2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa, sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1.115 del Código Civil, de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. Se trata de una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato.

Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas. Y, aplicados a supuestos como el presente, suponen que el actor deberá acreditar o justificar cumplidamente que no le fue concedida la hipoteca sin ninguna responsabilidad dolosa por su parte, más que su situación económica vigente al momento de la solicitud bancaria. Probado tal hecho procede la resolución contractual así como el efecto que las partes vincularon a la misma: que la vendedora devolvería íntegra la cantidad recibida en su día como señal o adelanto a cuenta del precio, más los intereses legales conforme a los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil desde la reclamación judicial".

Del mismo modo, refiere la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25 de enero de 2019 que "No se pone en duda por ninguna de las partes (salvo el matiz formal ya resuelto) que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. Por tanto, es claramente evidente que estaríamos frente a un contrato sometido a condición. La condición, junto con el término y el modo, son los llamados elementos accidentales del contrato, que sólo están presentes si las partes expresamente los pactan. A diferencia de los elementos esenciales, no son requisitos para la validez del contrato y tampoco van de suyo si nada se pacta, como sí ocurre con los elementos naturales o esenciales. Los elementos accidentales limitan o modifican la eficacia del contrato, y la condición supone una alteración de la eficacia que se hace depender de un suceso futuro e incierto, que no se sabe si se va a producir, se sepa o no cuándo. Así, el artículo 1114 del CC establece que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición. Las condiciones suspensivas, como su nombre expresa, suspenden la eficacia del contrato de tal manera que el acreedor tiene una mera expectativa de derecho hasta que se cumpla la condición.

Y las resolutorias hacen depender de un suceso futuro e incierto la validez del contrato. La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa, sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1115 del Código Civil, de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. No se trata pues de una condición contraria a la ley, y de la misma manera no se entiende que el hecho de que se condicione finalmente la eficacia de la compraventa a la concesión del préstamo hipotecario sea contrario a las buenas costumbres ni mucho menos al orden público. Más bien parece una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato de reserva sin formalizar el principal. Con la cláusula en cuestión no se deja, pues, el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe expresamente el artículo 1256 del Código Civil, sino que se condiciona -de mutuo acuerdo- su eficacia final a una condición resolutoria, que cumple con todos los requisitos legales como se ha expuesto. Cuestión distinta es que, afirmado lo anterior, hubiese quedado acreditado en el proceso, como pretende la recurrente, que apelado no fue lo suficientemente diligente en el intento de concertación del crédito hipotecario, pues lo que ciertamente ha quedado acreditado es lo contrario: que el demandante fue diligente en la búsqueda de financiación y que no la obtuvo, probando el requisito exigido de "justificarlo debidamente". Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas".

TERCERO.- Pues bien, tras la oportuna valoración de la prueba practicada, tiene esta Sala que discrepar de la conclusión alcanzada por el Juzgador de instancia, siendo evidente que el mismo exige, desde el punto de visto interpretativo de los contratos que vinculan a las partes, un rigor en el cumplimiento de sus obligaciones muy distinto y sumamente desequilibrado, debiéndose añadir, incluso, que con anterioridad a la finalización del plazo considerado por el Magistrado a quo como límite para desvincularse el comprador del contrato sin riesgo de pérdida de las cantidades anticipadas, era evidente que concurría el supuesto de hecho contemplado como condición resolutoria, lo que conocían sobradamente los empleados de la entidad Remax, a quiénes ambas partes habían otorgado plena confianza para el cumplimiento de las obligaciones que para cada una de ellas resultaban del vínculo contractual.

En este sentido, e incluso dando por buena la conclusión alcanzada por el Juzgador de instancia con respecto al dies a quem en que la parte compradora, en función de lo pactado, habría de acreditar la denegación de la financiación, esto es, el día 23 de agosto de 2017 (15 días naturales a computar desde el día 8 de agosto de 2017, fecha de la nota simple), en modo alguno puede achacarse a falta de diligencia de los compradores la acreditación de tal extremo, los cuales, en todo momento, vinieron a delegar en la propia entidad inmobiliaria (a través de doña Graciela, agente inmobiliaria de otra oficina perteneciente al mismo grupo Remax), las gestiones oportunas ante la entidad bancaria (Banco Santander) para la obtención de la necesaria financiación, lo que no puede impedir que despliegue todos sus efectos la condición resolutoria pactada, ya que tal requisito formal no puede hacerse depender de la diligencia y rapidez con que las entidades bancarias expidan el oportuno certificado, máxime cuando tales gestiones fueron asumidas de forma exclusiva y activa por la propia agencia inmobiliaria intermediaria, que, como se desprende de la prueba practicada, operaban por medio de dos agentes de distintas oficinas pero pertenecientes al mismo grupo (si bien, como veremos en permanente conexión y comunicación) y conocía, en virtud del resultado de la tasación practicada por la entidad correspondiente (Valtecnic, S.A.), que no se iba a conceder a los compradores la financiación, y pese al escaso lapso de tiempo que a los mismos restaba para poder desistir de la compra con la consiguiente posibilidad de recuperar las cantidades entregadas como "señal", le "aconsejan" a interesar una revisión de la tasación, que, obviamente, motivó que se retrasase el certificado denegatorio de la entidad bancaria.

Así, por doña Graciela, agente perteneciente a la inmobiliaria Remax (Cony) y que actuaba por encargo de los compradores en la búsqueda de vivienda, se indica que fue ella la que facilitó el contacto con la propia entidad bancaria (Banco Santander, S.A.). Se reconoce que una vez efectuada la tasación de la vivienda, se comunicó su resultado por la directora de la entidad no solo a doña Graciela, sino también a ella, de tal forma que como el valor que arrojaba era bajo para la concesión del préstamo y entendía que "estaba mal hecha" (minuto 13,00 de la grabación del juicio), a su instancia e incluso contando no solo con el conocimiento sino la colaboración de don Rodrigo (agente también de Remax, que actuaba por encargo de los vendedores), los interesados solicitan una revisión de la tasación, que confirma los valores anteriores, recordando esta Sala que cuando se comunica y conoce tanto por uno como por otro Agente de Remax el contenido de tal tasación era con anterioridad al 24 de agosto de 2017, ya que doña Graciela afirma que la recepción de la tasación tiene lugar en fecha 22 de agosto de 2017.

Tal relato es ratificado tanto por la directora de la entidad bancaria (doña Miriam) la cual aclara que se entrevistó con doña Graciela y se solicitó "una verificación posterior por si hubiera alguna incidencia, que eso puede pasar, o algún parámetro no contemplado, pero la tasadora se ratificó en los valores que dio" (minutos 38,30), comentándole que ante esos valores no se podía continuar con la operación crediticia.

Igualmente, don Rodrigo viene a reconocer en el acto del juicio la conexión y permanente comunicación entre ambas oficinas pertenecientes al mismo grupo.

Por otro lado, como se expuso, considera esta Sala que por el Juzgador de instancia no se interpreta de igual forma para ambas partes las cláusulas contractuales, exigiéndose para la compradora un rigor que no se reclama a la vendedora. Así, para el cumplimiento de las obligaciones que la convención de fecha 25 de abril de 2017 establece para los vendedores viene a considerar que queda acreditado con la simple previsión de conocimiento por su publicidad registral (resulta evidente de la prueba practicada que ambas partes se abstraen de cualquier conocimiento real de documentos delegando de facto en la Agencia inmobiliaria la superación de los obstáculos para concluir la compraventa, por ejemplo, por don Rodrigo se indica que fue la persona encargada de obtener los autorizaciones o conseguir el otorgamiento de las escrituras precisas), cuando si acudimos a la literalidad del contrato se exige, por ejemplo, con relación a la certificación relativa a la Protección de la Vivienda que "los promitentes vendedores se comprometen a solicitar y presentar dicho certificado".

Lo anterior, evidentemente, lo que releva es que tal documentación ni siquiera a la fecha de la emisión del propio certificado emitido por la entidad bancaria obraba en poder de los compradores, sino en los empleados de la entidad inmobiliaria mediadora, que se encargaban en exclusiva de realizar las gestiones oportunas para la concertación de la compraventa, entre ellas, y por lo que a los compradores se refiere, la obtención de la oportuna financiación, por lo que conocían, antes de la fecha indicada en el contrato que la compradora no había obtenido el préstamo hipotecario, de forma que amparándose en la falta de acreditación formal en el plazo pactado, consideran que no procede la devolución de la suma de 13.000 euros reclamada.

Es por todo ello que no puede considerarse que la actora hubiera desistido de la compraventa ni incumplido el contrato pues hizo lo necesario para obtener la financiación bancaria, que le fue denegada, concurriendo así la aplicación de la condición resolutoria establecida.

Por tanto probado que dentro del plazo expresado en el contrato no pudo la actora obtener de una entidad bancaria la concesión de un préstamo hipotecario para pagar el precio del inmueble, procede el efecto que las partes vincularon a tal circunstancia, esto es, que la parte vendedora devolvería íntegra la cantidad "recibida" en su día de 13.000 euros, en realidad depositados en la inmobiliaria.

CUARTO.- Con relación a las costas procesales causadas en primera instancia, al haberse estimado íntegramente la demanda, resulta de aplicación la previsión contenida en el apartado 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que procede su imposición a la parte demandada.

En cuanto a las costas en la alzada, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,