Sentencia Civil 171/2024 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 1591/2022 de 19 de marzo del 2024

PRIMERO.- Expresan las actoras aquí recurrentes en apelación que la sentencia recurrida no entra a analizar si en los presupuestos del año 2019 de la Comunidad de Propietarios se incluyen partidas de gastos que son exclusivamente de la comunidad de explotación, tal y como reconoció el administrador de la comunidad de propietarios que es al mismo tiempo administrador de la comunidad de explotación y el asesor fiscal, los cuales reconocen que determinados gastos se imputan exclusivamente a la Comunidad de Propietarios al considerar que se corresponden con los gastos de la totalidad del edificio sin detenerse a comprobar quién ocasiona los mismos y a quien beneficia.

Entre los gastos que, tanto en la liquidación de gastos como en el presupuesto figuran como gastos de la comunidad de propietarios, cuando considera que realmente son de la comunidad de explotación, que es quien ocasiona los mismos por el disfrute de sus clientes de dichas instalaciones, figuran los siguientes:

- Mantenimiento Otis/Its por importe de 5.500,00 euros.

Gasto total anual por el mantenimiento de los ascensores, imputando, por tanto, la totalidad del gasto a la Comunidad de Propietarios cuando son los clientes de la Comunidad de explotación los que utilizan los ascensores.

- Suministros de Unelco por importe de 25.000,00 euros.

El gasto mencionado en este apartado se corresponde al uso que hacen los clientes de la comunidad de explotación y no los propietarios del complejo, por lo que debe ser imputado a la comunidad de explotación,

- Suministros de agua/basura por importe de 34.000,00 euros.

- Suministros gasoil por importe de 30.000,00 euros.

Gastos estos de elementos comunes, aunque originados, como lo son, por la comunidad de explotación a través de sus clientes que son los que hacen uso de dichos elementos comunes y consumen el agua, la luz, el gasoil y utilizan los ascensores se imputan, de forma ilícita, a la comunidad de propietarios que no hace uso de ellos cuando son gastos que corresponden exclusivamente a la comunidad de explotación que es la que gestiona, posee y explota el complejo y cuyos gastos se producen en beneficio exclusive de la comunidad de Explotación.

- Gastos de personal por importe de 185.000 euros.

La Comunidad de Propietarios no tiene personal alguno figurando la totalidad de los trabajadores dados de alta en la comunidad de explotación realizando, parte de dichos trabajadores, trabajos para la comunidad de propietarios y calculándose el importe de los mismos, en un 29% del total del costo laboral, sin que la comunidad de explotación emita factura alguna a la comunidad de propietarios por dichos trabajos.

Cuando en la propia Junta y en el acto del juicio se reconoce que no existe ningún trabajador dado de alta en la comunidad de propietarios, sino que todos los trabajadores están dados de alta en la comunidad de explotación y realizan trabajos en la comunidad de Propietarios, trabajos que estiman en un porcentaje del 29%, no solo no se pueden identificar qué trabajadores se ocupan de dichas labores y el salario de los mismos, los cuales deberían estar dados de alta en la comunidad de propietarios o emitirse facturas con cargo a ésta por parte de la comunidad de explotación, puesto de que no hacerlo así, nos encontramos ante una cesión ilegal de trabajadores.

En definitiva, los trabajadores contratados por la comunidad de explotación deben excluirse de los gastos de la comunidad de propietarios y solamente deben imputarse a ésta los gastos del personal contratado por la comunidad de propietarios, los cuales no figuran en el presupuesto aprobado.

Subraya que son propios y exclusivos de la explotación hotelera aquéllos gastos que beneficien a la misma como son los anteriormente enumerados como Oti (ascensor), agua, basura, seguro del edifico, gasoil.

Y es precisamente esta forma de actuar de la comunidad de propietarios la que produce una total confusión respecto a los gastos que pertenecen a la comunidad de explotación con los que son propios de la comunidad de propietarios, adoptando acuerdos que son gravemente perjudiciales para los copropietarios al no poder analizar éstos las diferentes partidas del presupuesto con sus correspondientes facturas y lo que es más grave, al incluir como gastos de la comunidad de propietarios los que son propios de la comunidad de explotación, o por servicios prestados en interés de esta como son los anteriormente enumerados.

Alega por otra parte que se ha fijado la contribución a los gastos de la comunidad de propietarios de forma diferente a lo establecido en la LPH. No se establecen cuotas conforme a la participación que cada propietario ostenta en la comunidad de propietarios para contribuir al pago de los mismos lo cual se ha venido efectuando a lo largo de los años sin que se impugnaran los acuerdos adoptados en tal sentido.

Las recurrentes adquirieron la propiedad de los apartamentos en diciembre de 2017 y no figuraba en el Registro de la Propiedad una forma distinta de contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios diferente a la prevista en el título constitutivo y en la Ley, por lo que no pueden ser obligados a someterse a una contribución a los gastos y forma de pago de los mismos diferente a la allí consignada.

El presupuesto de gastos presentado y su contribución al mismo por los copropietarios es contrario a la Ley al apartarse de lo previsto en el artículo 9, sin que figure una modificación del mismo en los Estatutos por lo que dicho acuerdo debe ser tachado de nulidad.

Alega que la sentencia de esta sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 25 de marzo de 2015 contempla un supuesto en el que confluye la comunidad de propietarios y una comunidad de explotación turística en el que se solapan algunas áreas de actuación, y expresa que se hace necesario cumplida justificación de que los pagos y gastos atendidos aprobados en la Junta de propietarios impugnada corresponden exclusivamente a los generales propios de la comunidad de propietarios, desechando la inclusión, dentro del concepto de gasto general de la comunidad, de partidas que no deben ser soportadas por ésta sino por la explotadora de los apartamentos.

De modo que las cuentas y el presupuesto aprobados de esa manera resultan lesivos para la comunidad de propietarios y para los comuneros minoritarios pues se incluyen en la cuentas propias de la comunidad de propietarios no solo gastos comunes, sino particulares propios de la comunidad de explotación o por servicios prestados en interés de esta.

Alega de otro lado que la sentencia recurrida considera que no es lesivo para los intereses de la comunidad de propietarios el acuerdo en el que se aprueba un presupuesto de gastos que incluye como gastos de personal un porcentaje de los gastos de personal de la Comunidad de Explotación, habida cuenta de que parte de dicho personal efectúa trabajos para la Comunidad de Propietarios.

Al ser todos los trabajadores de la comunidad de explotación en la cual figuran dados de alta y realizar, al mismo tiempo, trabajos para la comunidad de propietarios compartiendo o contribuyendo ésta al pago de sus costes laborales vulnera la legislación laboral, pues supone una cesión ilegal de trabajadores.

Por tanto, resulta lesivo y gravemente perjudicial para la comunidad de propietarios y los componentes de ésta el acuerdo de compartir y contribuir la comunidad de propietarios al pago de los costes laborales de trabajadores de la comunidad de explotación por tareas que éstos realizan en la comunidad de propietarios pues vulnera la legislación laboral, ya que supone una cesión ilegal de trabajadores.

No se lleva una contabilidad independiente sino que ni siquiera se tiene una relación de gastos e ingresos individualizada, hasta tal punto que la comunidad ni tiene cuenta corriente ni posee fondo alguno, tal como declara el administrador de la comunidad.

Los acuerdos impugnados, son a su juicio nulos por infringir el artículo 9.1.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que no se especifican los gastos que son propios de la comunidad de propietarios, entremezclándolos con los de la comunidad de explotación, cuando lo cierto es que se trata de dos entidades perfectamente diferenciadas

En la liquidación del presupuesto del año 2018 y en el presupuesto para el año 2019 no están identificados ni desglosados ni justificados los gastos que corresponden a la comunidad de propietarios, ni se desglosan los ingresos por cuotas, derramas, con independencia de los que corresponden a la comunidad de explotación. Debiéndose fijar la cuota de cada propietario para hacer frente a los gastos comunes imputables a la comunidad de propietarios conforme a los porcentajes correspondientes a las cuotas de participación.

SEGUNDO.- Bien es verdad que podemos encontrarnos con dos situaciones jurídicas que coexisten superpuestas: una, sobre los elementos comunes y partes privativas del edificio, configurada en los estrictos términos previstos en la LPH y otra derivada de la explotación turística, tanto de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente como, indudablemente, de los comunes indispensables para su utilización, de la que se derivaría, no ya la existencia de una comunidad de bienes, sino otra figura jurídica, en algún punto similar a una sociedad irregular sin personalidad jurídica propia, a la que los distintos propietarios habrían aportado sus propiedades privativas y las comunes inherentes con la finalidad de obtener un lucro, que se regiría por su propia normativa; siendo esta distinción fruto de las reales diferencias que existen entre una y otra figura jurídica en cuanto a sus fines.

Es evidente que cuando no todos los comuneros propietarios de las unidades alojativas que conforman el edificio se integran en una comunidad de explotación económica, pudiendo disponer de ellas libremente o para su uso y disfrute, surge un inconciliable conflicto de intereses entre la comunidad de propietarios y la sociedad de explotación, y ha de separarse con toda claridad cuáles son los gastos que corresponden a la comunidad de propietarios y cuáles otros a la comunidad de explotación, para evitar duplicidades y que se causen perjuicios a la comunidad de propietarios o a los comuneros minoritarios favoreciendo los intereses de la comunidad de explotación, al margen de la observancia de la normativa que impone su distinto régimen jurídico ya estas situaciones se refiere la SAP de Las Palmas, Sec.4ª, de 4 de octubre de 2004, cuando afirma que:

"cabe distinguir dos situaciones jurídicas distintas o diferenciadas: la de la comunidad de propietarios que se rige por el art.396 CC y las disposiciones imperativas de la LPH y, en cuanto éstas lo permitan, por sus Estatutos y acuerdos de la Junta de Propietarios; y la de explotación turística en la que se integran parte de los apartamentos del edificio y que implica igualmente el uso de elementos comunes del inmueble, de la que se deriva la existencia en el caso de autos de una sociedad mercantil limitada, a la que algunos de los propietarios han cedido el uso remunerado de sus propiedades privativas y elementos comunes inseparables. Su finalidad por tanto es obtener un lucro. Esta superposición derivada de afectar a los mismos bienes y a las mismas personas, en todo o en parte, la situación de propiedad horizontal y de la comunidad de explotación, da lugar a que no se distingan, por lo general y por lo que aquí interesa, los gastos a los que se ha de hacer frente para el mantenimiento y para la obtención del lucro pretendido, y en ello incide la impugnación litigiosa por entender los apelantes que el acuerdo aprobado por la Junta de Propietarios impugnada de 31 de diciembre de 2002 es lesivo para la comunidad de propietarios y para los propios comuneros, como propietarios singulares de los apartamentos del edificio no cedidos a la empresa explotadora, en cuanto el acuerdo aprobado se refiere a gastos, el salario de la limpiadora contratada por la empresa explotadora, que no son propios de la comunidad de propietarios y si de la comunidad de explotación.

Tienen razón los recurrentes, al existir duplicidad de intereses entre los propietarios de la comunidad y los que tienen a su vez cedidos sus apartamentos en explotación turística, ha de separarse con toda claridad cuáles son los gastos que corresponden a la comunidad de propietarios y cuáles otros a la comunidad de explotación, pues tienen distinto régimen jurídico en cuanto solo a los primeros le es aplicable el art.9.5 LPH respecto de los gastos propiamente de la comunidad de propietarios, y los propietarios, que no tienen cedidos onerosamente sus apartamentos a la sociedad de explotación, no tienen por qué sufrir o participar en las cargas impuestas a los que sí participan".

Mas no es esto lo que sucede en el caso de autos sujeto a revisión en esta alzada pues la comunidad de propietarios " DIRECCION000" se constituyó el 14/10/1992 por los propietarios del edificio del mismo nombre estableciéndose en el art.5 de los Estatutos de la comunidad que el destino de los apartamentos era su explotación turística y que todos los comuneros quedaban obligados a integrar la comunidad de explotación que habría de ser constituida, como así se hizo, aprobándose el mismo 14/10/1992 los Estatutos de la comunidad de explotación, cuyo art.4 incluye como integrantes de esta última la totalidad de los apartamentos del edificio excepto el apartamento NUM000. De modo que la comunidad de propietarios desde 1992 se constituyó en empresa de explotación de los alojamientos turísticos.

Es el 27/12/2017 cuando las empresas recurrentes Hotelera Puerto Rico S.A. y Guatifay S.L., en virtud de escrituras de compraventas otorgadas ante Notario de Máspalomas, don Valentín Concejo Arranz, adquieren sus unidades alojativas, destinadas en exclusiva a la actividad de explotación turística.

Vinculación a la explotación turística de los apartamentos adquiridos recogida en sus contratos de compraventa, en los estatutos de la comunidad de propietarios y de la comunidad de explotación, quedando subrogados los referidos compradores en los derechos y obligaciones derivadas de la integración de sus unidades alojativas en la comunidad de explotación turística.

Así las cosas en relación a la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios objeto de litis, referidos a las cuentas anuales de la comunidad de propietarios considera la sala que aunque susceptibles de mejora, de mayor claridad y concreción, y deberían formalmente hacerse con la debida separación concretándose o individualizándose las cuotas comunitarias que habrán de corresponder a cada comunero, tal y como se hace con el apartamento NUM000, sin embargo no son contrarios a la ley o a los estatutos, ni resultan gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad de propietarios en beneficio de uno o varios propietarios, ni suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

En efecto, llama la atención que el comunero titular del único apartamento estatutariamente excluido de formar parte la comunidad de explotación, el NUM000, nunca ha cuestionado ni impugnado los presupuestos y cuentas anuales de la comunidad de propietarios, por el modo o forma de llevarse y aprobarse la cuentas de la comunidad de propietarios, que sería quien en mayor medida podría hacerlo con plena legitimidad de considerar que la atribución de gastos propios de la comunidad de explotación a la comunidad de propietarios le perjudica gravemente, siendo que a las recurrentes en su necesaria doble condición de obligados miembros de ambas comunidades ningún perjuicio reporta las cuentas impugnadas así llevadas porque es precisamente la propia comunidad de propietarios la que lleva a cabo la explotación turística de los apartamentos.

Los gastos comunes a que hacen referencia las recurrentes que se imputan a la comunidad de propietarios y que consideran debe imputarse a la comunidad de explotación (agua piscina y jardines, luz, ascensores, etc.) son en realidad comunes a ambas comunidades y habrían de producirse igualmente haya o no clientes en los apartamentos, estén o no vacíos, pues se refieren a gastos de mantenimiento de zonas y elementos comunes pues lo son los ascensores, la luz, el agua de la piscina, los jardines, etc. (art.6 estatutos) prorrateándose con arreglo a la cuota de participación que cada apartamento tiene asignada en la escritura de división de la Propiedad Horizontal (art.11 de los estatutos).

Dada la coincidente integración de todos los propietarios de la comunidad de propietarios, con la excepción apuntada, en la comunidad de explotación, situación que fue aceptada por la parte recurrente integrándose preceptivamente tras la adquisición de los apartamentos en dicha comunidad de explotación, realizándose la distribución de los gastos de conformidad con el sistema que libremente establecieron los propietarios, en virtud de la autonomía de la propia comunidad, los acuerdos impugnados no resultan contrarios a lo dispuesto en el artículo 9.1e) LPH, ni tampoco lesivos para los intereses de las demandantes como miembros de la comunidad de propietarios.

El perito Sr. Darío, afirmó que el sistema aplicado por la comunidad de propietarios para la determinación de los presupuestos, ingresos y gastos es adecuado a la vista de la integración de la totalidad de las fincas que la componen, salvo la NUM000, en la comunidad de explotación, y no resulta gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad ni de los comuneros, en beneficio de uno o varios propietarios, dada la coincidencia de pertenencia de todos los comuneros de la comunidad de propietarios en la comunidad de explotación, y que de llevarse contabilidades separadas, se llegaría al mismo resultado contable, pero incrementándose los costes para la comunidad de propietarios, como se incrementarían de contratar directamente un empleado que se hiciera cargo de atender la limpieza y mantenimiento de los elementos comunes siendo que en realidad el sistema empleado, al margen del concreto porcentaje aplicado, es factible para determinar la cuota del apartamento NUM000 y sobre la totalidad de los gastos comunes asignados es aplicado a este el coeficiente de participación del 1,381% establecido en el título constitutivo contando tal forma de proceder con la conformidad del titular del mismo.

En definitiva se trata de un complejo inmobiliario turístico conformado por diversas propiedades (apartamentos) que forman una unidad de explotación hotelera, un apartahotel con todos los servicios inherentes a tal industria, que pertenece a todos los propietarios menos uno y que explota directamente la propia comunidad de propietarios.

La naturaleza del complejo inmobiliario determina que los estatutos que lo regulan contengan disposiciones sobre la contribución de los gastos que, obviamente, se realizará de acuerdo con el coeficiente de cada propiedad. La aprobación del plan de gastos aprobado distribuye los mismos entre los distintos propietarios conforme a lo estatuido.

Es verdad que concurren dos situaciones jurídicas que aparecen en cierto modo superpuestas: una de ellas es la existencia sobre los elementos de la misma de una comunidad de propietarios de las previstas en el art.396 CC, que se rige por las disposiciones de la LPH y, en cuanto éstas lo permitan, por los estatutos y acuerdos de la Junta de Propietarios; y otra derivada de la explotación turística de los apartamentos y de los elementos indispensables para esa utilización, (comunidad de explotación), de la que se deriva la existencia no ya de una comunidad de bienes, sino de una verdadera sociedad, aunque sea irregular, de carácter mercantil.

Y esta superposición derivada de afectar ambas comunidades (la de propietarios y la de la explotación) a los mismos bienes y personas, ha dado lugar a que no se distingan en puridad sus órganos de gobierno y a que se trate en las mismas o sucesiva juntas celebradas sin solución de continuidad los asuntos pertenecientes a una y a otra comunidad mas ello por las circunstancias concurrentes en el caso de autos en nada perjudica ni a los intereses de la comunidad de propietarios demandada ni a los comuneros recurrentes pues el purismo formal perseguido por los recurrentes reclamando la especificación de los gastos propiamente comunitarios, exclusión hecha de los particulares propios de la comunidad de explotación, puesto que son esencialmente los mismos en lo que a gastos de elementos comunes se refiere, y la concreta determinación de su participación en ellos atendiendo al coeficiente de participación que les corresponde según el título constitutivo de la propiedad horizontal fácilmente determinable en los términos que se realiza para el apartamento NUM000, separando así su condición de miembros de la comunidad de propietarios de la de la comunidad de explotación, ningún perjuicio y ninguna utilidad real les reporta tal y como evidenció el perito.

En su consecuencia, el recurso de apelación se desestima.

ÚLTIMO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desestimado el recurso de apelación procede condenar a las recurrentes al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;