Sentencia Civil 571/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 3, Rec. 805/2017 de 20 de octubre del 2023

PRIMERO.- Se alzan ambas partes contra la sentencia de instancia.

La Comunidad de Propietarios demandante considera, en síntesis, que las fachadas de los locales litigiosos son elementos comunes del edificio, de conformidad con el art 396 CC, art 7.1 LPH y art 3 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, y que se han visto afectados por las obras llevadas a cabo sin autorización de la Junta de Propietarios.

La entidad demandada estima que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba al considerar que lo que esta Resolución califica de "salidas de emergencia" de los locales nº 12 PA y nº 19 son un elemento común en atención a lo dispuesto en el art 396 CC, considerando igualmente que se ha interpretado de forma errónea este último precepto en relación con el art 10.3 b) LPH.

Ambas partes se oponen al recurso de la contraria en atención a los propios fundamentos de la sentencia de instancia y de las citadas alegaciones de sus respectivos recursos.

SEGUNDO.- Centrado el debate en los términos referidos, ha de incorporarse al mismo el contenido de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y, en especial, el art 9, que relaciona expresamente las obras que cada propietario puede realizar en su finca y al que el demandante hace referencia en su escrito de demanda. En concreto, señala lo siguiente: "Todo propietario podrá a su costa, realizar dentro de su finca las obras, modificaciones e instalaciones que estime conveniente, siempre que no altere o menoscabe la seguridad del Edificio, su estructura y configuración exterior, que no afecte a los elementos comunes y/o a las instalaciones generales, ni perjudique de ningún modo a los derechos de otros copropietarios. No obstante, los propietarios que deseen realizar dichas obras e instalaciones dentro de su finca, se obligan a comunicar previamente el correspondiente proyecto técnico de las mismas al Presidente de la Comunidad, así como obtener las licencias y permisos que fueran necesarios. Cualquier obra a realizar por un propietario que pueda afectar a los elementos arquitectónicos, instalaciones, servicios o elementos comunes del Edificio, requerirá la previa autorización expresa y por escrito de la Comunidad."

Esta norma estatutaria no infringe los dispuesto en el art 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber: "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador."

Por otra parte, el art 3 de tales Estatutos enumera los elementos comunes del edificio :".las fachadas, muros y paredes maestras siempre que no dividan fincas de copropietarios.las vías de tránsito peatonal del interior del inmueble.".Y el art 4 define los elementos privativos, a saber, "los locales con sus anejos y terrazas independientes sobre los que exista un derecho de propiedad individual.con cuantas dependencias, instalaciones, obras y elementos existan en su interior y no tengan la consideración de elementos comunes."

Respecto de las facultades de los comuneros en el régimen de Propiedad Horizontal y la relevancia de los Estatutos de las comunidades de propietarios, la STS de 5 de mayo de 2015 ( ROJ: STS 1729/2015 - Sentencia: 233/2015 Recurso: 437/20131) realiza un detallado análisis teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial fijada con anterioridad. En concreto, establece el Tribunal Supremo que " La jurisprudencia de esta Sala, que sistematiza la sentencia de 1 de octubre de 2013 , que cita la de 9 de octubre de 2013 , en lo que aquí interesa, es reiterada en el sentido siguiente:

(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ) ( SSTS 15 de octubre 2009 , 4 y 7 de marzo de 2013 )

(ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).

(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.». Esta doctrina se recoge en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013.

(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división (en este caso toldos) sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010 )....

...La interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales. La efectuada por la sentencia recurrida no incide en tales defectos, y es coherente con el criterio mantenido por esta Sala en las sentencias de 17 de enero 2012 y 9 de mayo de 2013, en el sentido de que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ((RC núm. 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010).."

Y la STS de 3 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 764/2021- Sentencia: 117/2021 Recurso: 76/2018) señala que "...Entiende el recurrente que las instalaciones que aceptan los estatutos solo son las realizadas dentro del local, pero a ello debe objetarse que los estatutos no establecen dicha limitación, sino más bien al contrario eximen de autorización instalaciones que por su naturaleza deberían aprobarse en Comunidad. Dichos estatutos mientras no se modifiquen por unanimidad, son la norma que rige la comunidad de los propietarios y a la que deben atenerse todos los comuneros. La sentencia 306/2013, de 25 de abril, desestimando el recurso de apelación, declaró: "Pues bien, el titulo constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para la explotación del local de negocio número tres, "pudiendo servirse no sólo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la fachada de la NUM000), también por esta fachada y por si hubiera la menor duda también se autoriza por la fachada de la NUM001". La chimenea, dice la sentencia, "se construye en la parte posterior del edificio (se trata de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización". En el mismo sentido la sentencia 1009/2001, de 29 de octubre. En sentencia 158/2016, de 16 de marzo, se refiere un supuesto de obras, pero sin que existiese estatutos de la comunidad que las permitieran. La sentencia 219/2016, de 7 de abril, impide la construcción de una chimenea, autorizada por los estatutos, dado que afectaba al forjado del inmueble.

De esta doctrina jurisprudencial se deduce que "es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización" ( sentencia 306/2013, de 25 de abril).

Por lo expuesto debemos concluir que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería."

TERCERO.- Partiendo de la normativa reguladora de la propiedad horizontal referida por ambos recurrentes, a saber, art 396 CC y art 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como del contenido de los Estatutos comunitarios y de la Jurisprudencia referida con anterioridad, han de analizarse los concretos elementos probatorios obrantes en autos.

En primer lugar, de los respectivos informes periciales aportados por las partes (folios 170 y ss y folios 287 y ss) resulta evidente que las fachadas de los locales litigiosos dan a los pasillos comunes del centro comercial, no al exterior del centro comercial. A partir de ahí los peritos extraen conclusiones distintas sobre el concepto de "fachada del edificio" a los efectos litigiosos.

Sin embargo, observando las imágenes de las obras llevadas a cabo en los locales litigiosos, que se incorporan a ambos informes periciales, y que básicamente consisten en abrir huecos de pilar a pilar, salvo en los locales 12 y 15 que ya existían, y sustituir el cerramiento por una persiana metálica, ha de concluirse que "la configuración exterior del edificio", en los términos del art 9 de los Estatutos y art 7.1 LPH, no se ve en absoluto afectada, pues todas las obras se han llevado a cabo en los respectivos locales y en el interior del edificio, independientemente de que los locales, lógicamente, den a un pasillo interior común.

No procede interpretar extensivamente el concepto de "configuración exterior" del edificio a fin de incluir en el mismo el interior del centro comercial que limita con las zonas comunes. Si esa fuera la intención de los comuneros, así lo habrían incluido en los estatutos. Y lo mismo cabe aplicar respecto del concepto de "fachada del edificio", pues no puede ampliarse hasta el extremo de considerar como tal la parte de los locales que dan a los pasillos interiores comunes. El propio arquitecto Sr. Edmundo, redactor del proyecto originario del centro comercial, así como del reformado posterior, precisó en la vista, cuya grabación se ha reproducido en esta segunda instancia, que "una cosa es la fachada del edificio y otra la fachada de la propiedad que da a un elemento común".

Por otra parte, de ninguna de las periciales se puede concluir que las obras afecten a la seguridad o estructura de edificio, lo que se descarta expresamente en el informe de la arquitecta Sra. Blanca, que precisa que ello es así al no haberse intervenido en elementos estructurales del edificio del centro comercial, tales como pilares o forjados. La pericial aportada por la parte demandante, en sus conclusiones, precisa que las obras afectan a "la fábrica del edificio", si bien se refiere a la modificación exterior de los locales, y sin que en el desarrollo de informe se haga referencia a que la obra afecte a los citados elementos estructurales. Y tampoco de las explicaciones de los Srs. peritos en el acto del juicio puede deducirse que las obras afecten a elementos estructurales.

En consecuencia, las obras litigiosas resultaban amparadas por el citado art 9 de los Estatutos comunitarios, y art 7.1 LPH, de forma que el propietario de los locales estaba exonerado de recabar la autorización de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de interesar las autorizaciones administrativas pertinentes, como ha ocurrido en el presente caso, y que no es objeto de debate.

Esta conclusión, además, está en consonancia con la Jurisprudencia referida en el Fundamento anterior en relación a que "tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales".

A lo expuesto ha de añadirse que de las fotografías incorporadas a los respectivos informes periciales se evidencia que las obras litigiosas no suponen una modificación sustancial de la estética del resto de locales del centro comercial. Ningún perjuicio, ni siquiera estético, se ocasiona a elementos comunes o al resto de copropietarios.

Y lo expuesto sobre la posibilidad de realización de obras en los locales privativos ha de aplicarse igualmente a las puertas eliminadas en los nº 12 PA y nº 19.

El informe pericial aportado por la demandante apenas analiza tal modificación de los locales. En el acto de la vista, el Sr. perito explicó que el pasillo al que daban las puertas eliminadas está planteado como de evacuación de emergencia, pero que no tuvo a la vista ningún proyecto del centro comercial que así lo dispusiera, sino que lo deduce del planteamiento de los locales. Añadió el Sr. perito que las puertas eliminadas no eran cortafuegos, sino que tan sólo lo eran las que cierran el pasillo al centro comercial. Y, a preguntas de la parte demandada, el Sr. perito precisó que, si bien en su informe hace referencia a que las puertas eliminadas daban a un "pasillo de servicio trasero" (folio 174), en realidad era un "pasillo de evacuación", lo que revela un escaso rigor en el informe pericial. Finalmente, tampoco el Sr. perito fue contundente al explicar en la vista la posibilidad de modificar los accesos en función del número y tipos de los locales.

En cambio, el informe pericial realizado por la perita Sra. Blanca precisa que las modificaciones introducidas por el propietario de los locales no afectan a las salidas de emergencia, puesto que la evacuación hacia la salida del edificio (accesos del centro comercial) no se realiza a través de las puertas eliminadas, sino que se tratan de puertas que dan a un pasillo de servicio para la descarga de mercancía (aunque sea común como se señala en el escrito de oposición del recurso), de manera que la eliminación de dichas puertas no merma las salidas de emergencia necesarias para la evacuación del local, que se realiza por la parte delantera, y, claro está, tampoco las de salida de emergencia del edificio, que no se han visto modificadas, al no realizarse ningún tipo de actuación sobre las mismas.

Y sobre este particular ha de destacarse que no se aprecia la contradicción reseñada por la representación de la Comunidad de Propietarios en su escrito de oposición al recurso, puesto que lo que la Sra. perita explica es que las obras no afectan a las salidas de emergencia propias del centro comercial, no que las puertas eliminadas sean las de emergencia del centro comercial, y a esto es a lo que aquélla se refirió en el juicio cuando, de forma poco clara ciertamente, se le preguntó por la conclusión del informe pericial.

A este respecto ha de tenerse en cuenta que, como se recoge en dicha pericial, las obras realizadas en este particular, en base al proyecto del técnico correspondiente, de conformidad con el Código Técnico de la Edificación, en el Documento Básico-Seguridad de Incendio (DB-SI), cuentan con la preceptiva licencia, de forma que la seguridad de los locales ha sido comprobada por las autoridades administrativas correspondientes.

El informe pericial de la arquitecta Sra. Blanca ha de valorarse a efectos probatorios conforme a las reglas de la sana crítica, a saber, en atención a sus lógicos razonamientos, los medios empleados, los datos en los que se sustenta y la competencia profesional de la Sr. perita (v. gr. STS de 14 de junio de 2023). Por contra, el informe de la parte demandante no realiza un detallado estudio de las obras litigiosas, entra en valoraciones forzadas sobre el concepto de "fachada del edificio", y el Sr. perito, según lo expuesto, no fue claro y contundente en las explicaciones vertidas en el juicio, sin que ni siquiera pueda concluirse de la pericial practicada que el pasillo al que daban las puertas eliminadas es de evacuación y no de servicio.

En consecuencia, por todo lo expuesto, y contrariamente a lo que la sentencia de primera instancia concluye, las modificaciones llevadas a cabo en los locales litigiosos respecto de la eliminación de las referidas puertas no afectan a la seguridad del edificio, que no se ha visto alterada, estando asimismo amparadas en los artículos 9 de los Estatutos y 7.1 LPH.

En definitiva, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y la estimación del formulado por la parte demandada, lo que implica que la demanda interpuesta debe ser desestimada íntegramente con la condena en las costas de la instancia a la parte demandante ( art 394 LEC).

CUARTO.- Desestimándose el recurso de apelación interpuesto por la demandante sus costas han de ser impuestas a la parte apelante ( art 398 LEC en relación con el art 394 LEC). Y al estimarse el interpuesto por la entidad demandada no se hace pronunciamiento sobre las costas generadas ( art 398.2 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;