Sentencia Civil 215/2022 del Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 414/2020 de 07 de marzo del 2022

PRIMERO.- Alega la actora en su recurso de apelación que el segundo párrafo de la letra b) de la estipulación segunda del contrato de arras suscrito entre las partes establece que: "El presente contrato de arras penitenciales está condicionado a la obtención por la parte compradora del préstamo hipotecario que se tramitará a través del propio comprador y de RIF MULTISERVICIOS S.L., la parte compradora dispone de 60 días hábiles para presentar a la 5 inmobiliaria certificado de viabilidad financiera, si dicho préstamo no fuese concedido en el plazo de 60 días hábiles a contar desde la firma del presente documento, éste quedará resuelto y sin efectos, debiendo la parte vendedora devolver las cantidades entregadas en concepto de arras por la compradora, las cuales obran depositadas la inmobiliaria, otorgándole la vendedora mandato expreso para la devolución de las mismas debiendo la parte compradora aportar certificado de 2 entidades financieras diferentes del rechazo de la misma, y sin que la parte compradora tenga nada que reclamar a la vendedora ni a la inmobiliaria. La parte compradora se compromete a entregar toda la documentación que la mercantil RIF MULTISERVICIOS S.L. le requiera para tal fin".

Ello induce a pensar que lo verdaderamente relevante para la resolución del contrato es la concesión o no del préstamo bancario, no el hecho de su acreditación (puramente formal) que además no estaba sujeta a plazo alguno.

Añade que en la letra b) de la estipulación décima del contrato de arras se estableció que: "B) El comprador viene condicionada a la obtención de la financiación hipotecaria en las condiciones que se especifican en la estipulación UNDÉCIMA, por parte de los compradores en un plazo máximo de 60 días hábiles, quedando sin validez este contrato y devolviéndose las cantidades entregadas en caso de su no obtención". Este apartado aclara a su juicio que el elemento determinante es la obtención de la financiación hipotecaria, supeditada a un plazo máximo de 60 días hábiles. Nada se menciona respecto a la obligación de aportar, dentro de dicho término, las certificaciones acreditativas de la no obtención del préstamo.

De todo ello deduce que las cantidades abonadas por la compradora en concepto de arras debían ser devueltas a ésta si no obtenía la financiación necesaria (plazo de 60 días).

El Juez a quo entiende que "en justo equilibrio entre las obligaciones" tenía que entregar los certificados denegatorios dentro de ese plazo, lo que a su juicio no estaba previsto en el contrato ni era intención de vendedores y compradora, y equivaldría a que dependiera de la diligencia y rapidez con que las entidades bancarias expidieran los oportunos certificados.

Expresa que solicitó dentro del plazo establecido en el contrato de arras la concesión de un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda de los vendedores, habiéndolo intentado en dos entidades bancarias: "Banco Sabadell, S.A." y "Banco Bilbao Argentaria, S.A.". El primero de los préstamos fue solicitado el día 4 de febrero de 2019, mientras que el segundo fue solicitado el día 28 de febrero de 2019, por lo que ambos préstamos fueron solicitados con antelación suficiente al día inicialmente fijado como límite para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Ambas solicitudes fueron denegadas, expidiendo las citadas entidades bancarias los certificados negativos de la concesión del préstamo -documentos 4 y 5 de la demanda-.

El hecho de que las certificaciones fueran expedidas por las citadas entidades bancarias después del 11 de abril de 2019, en modo alguno puede achacarse a falta de diligencia de la compradora, a quien le incumbe demostrar más allá de toda duda razonable que desplegó toda la diligencia necesaria para obtener la correspondiente financiación.

Así las cosas, la consecuencia jurídica prevista en la estipulación segunda y décima del contrato de arras, por sus características, precisa de una prueba cumplida: evidenciar que se ha agotado la diligencia en la solicitud de financiación en al menos dos entidades financieras sin que por las mismas se haya accedido a conceder dicha financiación por causa no imputable a la peticionaria.

Expresa que la apelante cumplió con la carga probatoria toda vez que logró demostrar haber solicitado financiación en dos entidades bancarias distintas.

SEGUNDO.- Añade que lo que caracteriza al contrato de arras penitenciales es que el vendedor o el comprador, unilateralmente y por libre decisión, pueden desistir antes del cumplimiento del contrato aviniéndose a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil.

Que la recurrente no desistió del contrato, sabedora de la denegación de la financiación por parte de las entidades bancarias a las que acudió, comunicó a la agencia inmobiliaria tal extremo antes del día 11 de abril de 2019. Y la agencia inmobiliaria le propuso incluso la posibilidad de realizar un nuevo estudio de viabilidad y prorrogar el contrato de arras suscrito.

Que el Juez a quo pasa por alto la declaración del testigo don Romualdo, antiguo agente de la inmobiliaria que manifestó que la actora no quería perder las arras y que quería arreglar las cuestiones y se llegó a tratar de una posible ampliación del plazo. Que la agencia inmobiliaria le transmitió a la compradora que no se preocupara por el plazo y que se podía llegar a un acuerdo. Que conocía que el banco no le dio el préstamo hipotecario a la actora.

A resultas de lo expuesto, queda claro que la actora no pretendía desistir del contrato y perder las arras entregadas a los vendedores, habiendo puesto en conocimiento de la agencia inmobiliaria, a través de su comercial don Romualdo yde la gerente de aquélla, que no había obtenido la financiación por parte de las entidades bancarias a las que había acudido.

La compradora comunicó a la agencia inmobiliaria su deseo de no perder las arras, motivo por el cual dicha compañía planteó la posibilidad de otorgar una prórroga de las arras e intermediar en un nuevo estudio para la viabilidad de la operación. Tanto el comercial de la Agencia Inmobiliaria como su gerente transmitieron a la compradora la sensación de tranquilidad y buenas intenciones, confiando ésta en una solución satisfactoria.

Que tampoco tiene en cuenta el Juez a quo la documental aportada por esta parte con la demanda, en concreto el correo electrónico enviado a la Agencia Inmobiliaria el día 23 de abril de 2019 -documento 6 de la demanda-, ni el burofax de fecha 27 de abril de 2019 -documento 7- remitido por la actora a la citada Agencia. A través del primer documento (email) mostraba su conformidad a la propuesta de la Agencia -mediar en la obtención de la financiación para la compra. Por su parte, a través del burofax de 27 de abril de 2019, puso en conocimiento de la Agencia Inmobiliaria que: "Buenos días Eva; el pasado martes, 23 de abril, la envié un correo con el fin de aclarar la propuesta que me había hecho el día anterior de paralizar el contrato de arras y realizar ustedes un estudio de viabilidad de mi situación económica a efectos de la compra de la vivienda de la AVENIDA000 nº NUM000 planta NUM001 puerta NUM002 en Cardones, Arucas, por la que concertamos el contrato de arras de fecha 17 de enero de 2019. A día de hoy no he recibido respuesta, he llamado al comercial, Sr. Romualdo con el que he hablado otras veces de este tema y no me ha devuelto las llamadas y ayer como sabe perdiendo tiempo de mi trabajo, me personé en su oficina para hablar con usted y a pesar de verme allí me dijeron que no me podía atender porque estaba ocupada. He esperado durante el día de ayer y hoy a que me llamara o contestara mi correo pero entiendo que no tiene ningún interés en que hablemos ni en aclarar las condiciones de la nueva propuesta que me ha hecho para continuar con la venta, por lo que teniendo además que lo procedente es finalizar el contrato de arras concertado por no haberse producido la condición a la que esta sujeto cual es la obtención por mi parte como compradora de un préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda.

Tal y como ha podido comprobar con los certificados de las dos entidades bancarias que le ha facilitado, dicho crédito no me ha sido concedido. Por lo tanto, he decidido no aceptar la propuesta que usted me ha hecho de realizar un nuevo estudio de viabilidad sin conocer los riesgos y condiciones en los que incurro al aceptarla y quiero concluir mi relación contractual con los vendedores y con la entidad RIF

MULTISERVICIOS, S.L. a la que usted representa. [.]".

A juicio de la recurrente, la actuación de la compradora dista mucho de una actitud pasiva que pudiera ser entendida como desistimiento y merecedora de la pérdida de las arras entregadas, habiendo trasladado a la agencia inmobiliaria antes del día 11 de abril de 2019: 1º Que las dos entidades bancarias a las que había acudido le habían denegado la concesión del préstamo hipotecario, y 2º Que no deseaba perder las arras entregadas.

Por ello, considera que no puede considerarse que hubiera desistido de la compraventa ni incumplido el contrato, habida cuenta que hizo todo lo que estuvo en su mano para obtener la financiación bancaria, que le fue denegada, concurriendo así la condición resolutoria establecida.

El contrato de arras fue redactado por la agencia Inmobiliaria. El contrato de corretaje o intermediación inmobiliaria fue suscrito entre los vendedores -hoy apelados- y la citada compañía inmobiliaria, resultando la ajena al mismo. El contrato de arras no fue firmado en el mismo acto por vendedores y compradora.

La agencia inmobiliaria se erigió en una suerte de representante de los vendedores, que se mantuvieron al margen de todas las cuestiones y comunicaciones con la compradora. La agencia inmobiliaria, que no es parte del contrato de arras sino mera depositaria de las cantidades, era la que tomaba las decisiones sin contar con los vendedores. Fue la agencia quien tomó la decisión de no devolver las arras a la compradora cuando los vendedores habrían aceptado devolver las mismas.

Que la actora al no haber obtenido la financiación bancaria, no debiera sufrir las consecuencias de una decisión que no ha sido tomada por la otra parte contratante, sino por un tercero: la depositaria. Depositaria que además seria la gran beneficiada ante el desistimiento de la compradora.

Que del interrogatorio practicado a quien fuera agente de dicha inmobiliaria, recordemos, don Romualdo, queda claro que la Agencia Inmobiliaria conocía sin ambages, antes del transcurso de los 60 días inicialmente establecidos, que la compradora no había obtenido la oportuna financiación bancaria.

En consecuencia, la agencia inmobiliaria: 1º. Conocía antes del 11 de abril de 2019, que la compradora no había conseguido de ninguna de las dos entidades bancarias a las que acudió la financiación para la compra de la vivienda, ocultando tal extremo a los vendedores; 2º. Ofreció a la compradora una prórroga no consensuada previamente con los vendedores; 3º. Hizo creer a la compradora que no habría problema con la próxima llegada de la finalización del plazo, dando la falsa apariencia de restituir las arras a la compradora; 4º. Ofreció a la compradora la posibilidad de mediar en la obtención del préstamo hipotecario deseado. Sólo cuando la compradora comunicó a la agencia su deseo de resolver el contrato y recuperar las arras, ésta decidió por su cuenta y riesgo y sin contar con los vendedores no devolver las arras, utilizando como pretexto que había transcurrido el tiempo establecido, convirtiéndola a ojos de los vendedores en incumplidora.

La realidad fue bien distinta, habida cuenta que ésta aprovechándose de la confianza que generó en la compradora contravino sus propios actos y denegó la devolución de las arras amparándose en la expiración del plazo para acreditar, mediante las correspondientes certificaciones, la denegación de la financiación por parte de dos entidades bancarias.

Tal forma de proceder transgrede a su juicio las exigencias de la buena fe, extremo que no puede ser objeto de amparo judicial a tenor de lo establecido en el artículo 7 del Código Civil, en el orden material y 247 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en el procesal.

En todo caso, entiende la recurrente que la agencia inmobiliaria deberá responder ante el vendedor por su mala praxis, por ser con quien convino el contrato de intermediación inmobiliaria, pero lo cierto es que la actora, ajena a dicha relación, no puede sufrir las consecuencias de dicha actuación.

TERCERO.- El recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia de primera instancia ha de ser estimado mostrando esta sala su disconformidad con la valoración fáctica y jurídica contenida en la sentencia recurrida.

En efecto de las cláusulas 2ª y 10ª del contrato de 17 de enero de 2019 resulta que la compra de la vivienda de los apelados venía condicionada a la obtención de la financiación hipotecaria por parte de los compradores en el plazo máximo de 60 días hábiles, quedando sin validez el contrato y devolviéndose las cantidades entregadas en caso de su no obtención.

Cláusulas que establecen con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión a la compradora de un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de la vivienda.

Y es claro que esta condición, dado su contenido, no dependía exclusivamente de la voluntad de la recurrente, en su calidad de parte compradora, sino de la concesión o no de un préstamo hipotecario que dependía de un tercero ajeno a las partes y a la agencia inmobiliaria que intermedió en el negocio jurídico objeto de litis como era una entidad bancaria o crediticia.

La suscripción del contrato por la parte vendedora en tales términos implicaba sin duda su conocimiento de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no disponía del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y que si obtenía financiación firmará la compraventa y, en otro caso, se resolvería el contrato.

Si bien es cierto que para que pudiera operar la condición resolutoria pactada y obtener la compradora la devolución de las cantidades entregadas en concepto de arras debía acreditarse la no obtención de la necesaria financiación antes del transcurso del plazo de 60 días habiles desde la firma del contrato de 17 de enero de 2019, mediante la aportación de dos certificados bancarios en tal sentido por parte de la compradora o probar, en su caso, que entregó a la agencia inmobiliaria Rif Multiservicios, SL la documentación requerida a tal efecto sin haber podido obtener la financiación necesaria para ello.

Efectivamente conforme a los principios de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) la recurrente debía acreditar o justificar cumplidamente que no le fue concedida la hipoteca sin ninguna responsabilidad por su parte, más que su situación económica vigente al momento de las solicitudes bancarias.

Y a juicio de esta sala lo ha probado con suficiencia aportando las dos certificaciones bancarias exigidas en tal sentido: una del Banco de Sabadell y otra del Banco Bilbao Vizcaya que fueron gestionadas por la actora mediante solicitudes presentadas en febrero de 2019 si bien fueron certificadas por los bancos el 15 y el 22 de abril de 2019.

Mas el hecho de que las certificaciones bancarias fueran expedidas por las entidades bancarias correspondientes transcurrido el plazo límite de 60 días pactado en el contrato litigioso para acreditar la falta de obtención de la necesaria financiación bancaria, que expiraba el 11 de abril de 2019, en modo alguno puede achacarse a falta de diligencia de la compradora que presentó a los bancos las solicitudes de financiación en febrero de ese año ni impide que despliegue todos sus efectos la condición resolutoria pactada porque tal requisito formal no puede hacerse depender de la diligencia y rapidez con que las entidades bancarias expidieran los oportunos certificados y porque de tal hecho, de su insolvencia y no obtención de financiación por la compradora, dio cumplida cuenta la recurrente a la agencia inmobiliaria intermediara como así resultó de la prueba testifical practicada en la litis.

Y así resultó ello del interrogatorio practicado a quien fuera agente de dicha inmobiliaria don Romualdo y de su gerente o responsable doña Rosalia quienes manifestaron, el primero Sr. Romualdo, que a él le comunicó la actora dentro del plazo referido que al menos una entidad bancaria le había denegado la financiación y la segunda testigo que en el mes de marzo se pusieron en contacto con la actora para hablar de su viabilidad económica.

Quedó acreditado por tanto que la agencia inmobiliaria conocía, antes del transcurso de los 60 días inicialmente establecidos, que la compradora no había obtenido la oportuna financiación bancaria agarrándose a su falta de acreditación formal en plazo para no devolver el dinero a la actora.

La recurrente agotó la diligencia debida intentando obtener financiación bancaria mediante la presentación de las solicitudes de financiación bancaria a dos entidades financieras distintas que certificaron su inviabilidad económica siendo indiferente que la fecha de expedición de las certificaciones fuera ligeramente superior al plazo de 60 días establecido, ni consta, por otra parte, que dentro del referido plazo la recurrente no atendiera los requerimientos documentales de la agencia inmobiliaria en búsqueda por su parte de fuentes alternativas de viabilidad financiera pues solamente se refiere a ello los correos electrónicos intercambiados con la agencia ya expirado el plazo señalado tal y como se deduce del contenido del burofax de fecha 27 de abril de 2019 en un contexto en el que la agencia inmobiliaria le proponía la posibilidad de realizar un nuevo estudio de viabilidad y prorrogar el pacto de arras.

Es por todo ello que no puede considerarse que la actora hubiera desistido de la compraventa ni incumplido el contrato pues hizo lo necesario para obtener la financiación bancaria, que le fue denegada, concurriendo así la aplicación de la condición resolutoria establecida.

Por tanto probado que dentro del plazo expresado en el contrato no pudo la actora obtener de una entidad bancaria la concesión de un préstamo hipotecario para pagar el precio del inmueble, probado tal hecho, procede la resolución contractual a instancia de la compradora, aquí apelante, así como el efecto que las partes vincularon a la misma, esto es, que la parte vendedora devolvería íntegra la cantidad "recibida" en su día de 8.300 euros, en realidad depositados en la inmobiliaria.

En su consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por la actora ha de ser estimado y con revocación de la resolución recurrida la demanda ha de ser íntegramente estimada si bien no procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada, al estimarse que concurren dudas de hecho sobre el presupuesto de la acción que dio pie a la parte demandada para oponerse a la demanda por la intervención distorsionadora de la agencia inmobiliaria que fue quien tomó la decisión de no devolver las arras a la compradora y no deben sufrir las consecuencias en este ámbito de una decisión que no ha sido tomada por la parte vendedora, sino por la agencia inmobiliaria que retiene el dinero en calidad de depositaria ( art. 394 LEC de la LEC).

CUARTO.- Estimado el recurso de apelación no procede hacer condena alguna en cuanto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 LEC) con devolución del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos citados y demás de general, especial y pertinente aplicación, adoptamos el siguiente: