Sentencia Civil 375/2024 Audiencia Provincial Civil de León nº 1, Rec. 261/2024 de 16 de mayo del 2024

PRIME RO. - Delimitación del objeto del recurso de apelación.

La sentencia recurrida estima la demanda y condena al demandado a entregar la documentación que tenía en su poder y a rendir cuentas como secretario-administrador de la comunidad de propietarios desde el 9 de enero de 2009 hasta el 2 de julio de 2018, así como a restituir aquello que hubiera destinado a usos propios. La sentencia se funda en la condición de secretario-administrador del demandado y en la inexistencia de cuentas debidamente aprobadas por la comunidad durante ese periodo.

En el recurso de apelación se pide la revocación de la sentencia recurrida y la desestimación de la demanda por los siguientes motivos:

1. - Falta de legitimación activa del presidente de la comunidad por no disponer de autorización de la junta de propietarios para el ejercicio de acciones, al haber quedado "sin efecto" la autorización otorgada en reunión de la junta de propietarios de 28 de febrero de 2020.

2. - Prescripción de la acción ejercitada. Infracción del artículo 19.4 LPH.

3. - Error en la valoración de la prueba: la documentación que se reclama fue entregada a quien ejercía el cargo de secretario en ese momento, sin que tenga obligación de entregar documentación anterior a los últimos cinco años ( art. 19.4 LPH).

En el escrito de oposición al recurso de apelación se impugnan los motivos alegados de contrario.

Antes de resolver sobre los motivos del recurso de apelación conviene distinguir las dos acciones principales que se ejercitan: la dirigida a conseguir la entrega de documentación y la deducida para conseguir rendición de cuentas y restitución de las sumas dispuestas por el demandado que no estuvieran justificadas. La primera de las acciones, en lo relativo a los libros de actas, convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos de las reuniones de la junta de propietarios guarda directa relación con las obligaciones de conservación y custodia del secretario ( art. 19.4 LPH), y la segunda de las acciones (rendición de cuentas y entrega de facturas) guarda directa relación con las obligaciones del administrador ( art. 20 LPH).

En el presente caso, aunque el tratamiento jurídico sea diverso, no se plantean problemas de legitimación pasiva porque el demandado, en el periodo controvertido, ostentaba ambos cargos. En la demanda se le atribuye al demandado la condición común de secretario-administrador, y en la contestación a la demanda no se cuestiona que así fuera, aunque, de manera imprecisa se dice que fue el presidente de la comunidad quien "asume la mayoría de las funciones de administración". Esta afirmación no puede tener acogida, porque las funciones de administración no pueden estar repartidas. Además, en la contestación a la demanda no se niega la condición del demandado como administrador, y la defensa se funda en ella (véanse el hecho cuarto y el fundamento tercero).

En la contestación a la demanda se impugnó la documental 2 de la demanda, en la que se redactan unos estatutos de la comunidad de propietarios. Sin embargo, en ningún momento se ha impugnado el documento 5, que son los estatutos otorgados en el año 1.991, y a los que también se alude en la demanda: " Estos Estatutos [los impugnados] se vieron precedidos por los aprobados en Junta de 17 de abril de 1991 y redactados ese mismo año". Por lo tanto, aunque no pudiera ser reconocido como válido y eficaz el estatuto del año 2000, sí tendría que serlo el del año 1991, que, como se ha indicado, no ha sido impugnado (en el acto de la audiencia previa expresamente se impugnaron los documentos 2 y 16 a 25, sin que se impugnara el documento 5) y consta aprobado por la junta de propietarios (documento 6 de la demanda, que tampoco ha sido impugnado). En estos estatutos expresamente se contempla el cargo de secretario- administrador en su artículo 12, que contempla el desempeño conjunto de ambas funciones, y en cuyo apartado "A" se recoge el deber de documentación, como secretario, y en los apartados "C" y "E" se recoge el deber de llevanza de las cuentas, como administrador.

En definitiva, y de conformidad con lo dispuesto por el artículo 13.6 LPH, se solapan las funciones de secretario y administrador, que pueden ser atribuidas a cualquier propietario; en este caso, al demandado. Esto fue corroborado por el propio demandado que, al margen de que pudiera tener un cierto grado de confusión acerca de sus funciones, sí sabía que, como secretario tenía que controlar la gestión de cobros y pagos, aunque, como indicó, confiaba esa gestión a las anotaciones en cuenta por parte de UNICAJA: " Yo donde lo tenía claro era que -mire- al llevar la contabilidad UNICAJA, porque no sacaba, nosotros no... yo no tocaba el dinero, en absoluto para nada. Yo estaba en la creencia que, al llevar la contabilidad, todos los asientos y todo lo demás en Unicaja, ahí está todo declarado, todo lo que entraba y lo que se ha pagado y todo lo demás está contablemente en los papeles de Unicaja porque teníamos; si había que sacar un dinero, teníamos que estar firmados entre el presidente y el secretario" (desde el 23:20 al 23:53 del segundo vídeo). Y reconoce actos propios de administración, como los pagos que dice que realizó: " Es más, yo pagué de mi bolsillo muchas veces porque no coincidía los días que yo estaba aquí con el presidente para abonar alguna cosa de las partidas de mantenimiento del edificio. En todos esos años he pagado yo de mi bolsillo porque no coincidía el dinero para sacarlo" (desde el 23:54 al 24:11 del segundo vídeo).

En definitiva, el demandado ocupó el cargo de secretario-administrador desde el día 9 de enero de 2009 al 2 de julio de 2018, como se indica en la demanda, y precisando que ejerció conjuntamente las funciones como administrador, por más que su desempeño fuera muy simple y se recurriera a las meras anotaciones en cuenta por parte de la entidad financiera donde se ingresaban los pagos de los propietarios y los gastos de la comunidad. Pero es evidente la facultad de disposición de la cuenta porque el propio demandado reconoció que para llevar a cabo actos de disposición era precisa la firma del presidente y del secretario, así como que realizó pagos de su bolsillo que, es de suponer, se los reembolsara para sí. Todo lo cual pone de manifiesto la realización de labores de administración.

Llegados a este punto, es preciso analizar por separado las obligaciones del demandado como secretario y como administrador, pero, para ello, primero se han de analizar las dos cuestiones previas planteadas: falta de legitimación activa y prescripción.

SEGUNDO. - Sobre la falta de legitimación activa. Ineficacia del acuerdo adoptado por demora en su ejecución.

Existe acuerdo de la junta de propietarios para ejercitar acciones frente al demandado y autorización al presidente para hacerlo. El acuerdo se adoptó el día 28 de febrero de 2020, como así lo reconoce el demandado, que estuvo presente cuando se adoptó ese acuerdo. La demora de unos tres años hasta la presentación de la demanda no constituye acto propio vinculante que lleve a pensar que el acuerdo había quedado sin efecto. Los acuerdos comunitarios son ejecutivos desde que se adoptan ( art. 19.3 LPH), y la mera demora en hacerlos efectivos no supone anulación o ineficacia alguna del acuerdo adoptado. Admitir lo contrario supondría crear un plazo de caducidad que no se contempla en ninguna disposición legal.

Por lo tanto, al existir acuerdo que autoriza al presidente para ejercitar acciones judiciales, ejecutivo y plenamente eficaz, se ha de rechazar la excepción de falta de legitimación activa.

TERCERO. - Sobre la prescripción de la acción.

Tanto la acción para exigir el cumplimiento de la obligación de conservación y custodia de documentos por parte del secretario de la comunidad de propietarios como la acción para exigir rendición de cuentas y restitución de las sumas no justificadas son acciones personales que no están sometidas a un plazo concreto, por lo que rige el plazo previsto en el artículo 1964.2 CC: cinco años, desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (entró en vigor el día 7 de octubre de 2015), y no más de 15 años en ningún caso (redacción anterior a la Ley citada). El momento inicial para el cómputo del plazo es, en ambos casos, desde que el demandado cesa en el cargo. En relación con la rendición de cuentas porque existe una disposición legal expresa ( art. 1972 CC) y en relación con la obligación de restituir la documentación poque aquella surge, precisamente, en el momento en el que el secretario cesa en sus funciones, porque es en ese momento cuando se extingue su obligación de conservación y depósito de los libros y documentación a su cargo.

Como el demandado cesó en el cargo el día 2 de julio de 2018, cuando ya estaba vigente la actual redacción del artículo 1964.2 CC, el plazo de prescripción finalizará el 2 de julio de 2023, y la demanda se presentó el día 26 de abril de 2023, luego no habría prescrito ninguna de las acciones. Es más, aun suponiendo que la obligación de rendir cuentas se produjera por ejercicios anuales, el plazo de prescripción referido a todos los anteriores al año 2015 (cuando entró en vigor la Ley citada) vencerían a los 15 años, y el ejercicio más antiguo es el del año 2009, con lo que la prescripción se produciría el 28 de diciembre de 2020 (con la entrada en vigor de la Ley que modifica el plazo, se tiene que reducir a 5 años a contar desde la entrada en vigor de la citada Ley más el periodo de suspensión acordado por los Decretos de Estado de Alarma). Pues bien, como el día 28 de febrero de 2020 se interrumpió la prescripción con el acuerdo adoptado por la junta de propietarios, en la que estuvo presente el demandado, tampoco operaría la prescripción en relación con la acción ejercitada para rendición de cuentas.

El plazo previsto en el artículo 19.4 de la LPH al que se alude en el recurso de apelación no es un plazo de prescripción, sino de caducidad, al que se hará referencia en el fundamento siguiente.

CUARTO. - Sobre la acción para exigir la restitución de documentación por parte de quien fue secretario de la junta de propietarios.

El artículo 218.1 de la LEC impone a los tribunales un deber de congruencia. Para cumplir con esta obligación es preciso que las peticiones de la demanda sean precisas y concretas, como así se exige en el artículo 399.1 LEC: "se fijará con claridad y precisión lo que se pida".

En el suplico de la demanda se pide la condena del demandado a restituir " la documentación que custodiaba como Secretario-Administrador". A continuación, concreta tres clases de documentos: " el original de las actas de reuniones de 2009, de los Estatutos de 20 de marzo de 2000 y de las facturas recibidas por la Comunidad durante su mandato". Respecto de estas tres últimas clases de documentos nada hay que objetar, pero no se puede condenar al demandado a entregar documentos inespecíficos, máxime cuando, en este caso, consta que en la reunión de la junta de propietarios del día 10 de julio de 2018 (documento 9 de la parte actora, obrante al acontecimiento 47 del expediente digital) se reconoció la entrega en secretaría de pólizas de seguro y el libro de actas. Este último, sobre todo, es el que el secretario debe mantener siempre a disposición de la comunidad de propietarios, y sin sujeción a plazo alguno, a diferencia de los demás documentos que se relacionan el art. 19.4 LPH (convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones), cuya conservación y depósito sí está sujeta a un plazo de caducidad.

Pues bien, si ya se entregó el libro de actas y la obligación de custodia y conservación de otros documentos está sujeto a un plazo de caducidad de 5 años, es preciso concretar qué documentos se precisan, primero, para poder adoptar una decisión congruente y, segundo, para valorar si es o no es de aplicación el plazo de caducidad antes indicado.

Por todo ello, se ha de estimar el recurso de apelación para dejar sin efecto la condena a devolver documentos formulada de manera genérica.

En relación con los documentos sí concretados, en relación con el primero de ellos es de suponer que se encuentra incorporado al libro de actas que está a disposición de la comunidad. La parte actora no presenta el libro de actas que le fue reintegrado y tampoco acredita que el acta de las reuniones del año 2009 no figure incorporado a dicho libro, por lo que hemos de suponer que tiene el acta a su disposición. De hecho, como documento 10 se aporta un acta del año 2009 que está incorporada al libro de actas, como así se indica en la demanda: " alguna desde mediados de 2009 hasta las celebradas en 2018 [documento 10: Actas en Libro de Actas entre 2009 y 2018]". Por otra parte, tampoco se indica cuál pueda ser el interés legítimo subyacente en relación con los originales de dichas actas, que el demandado niega tener en su poder. Es más, ni siquiera sabemos qué exista alguna otra que no sean las aportadas como documentos 7, 8 y 10 de la demandada. En definitiva, si el demandado no tiene a su disposición las actas, cuyas copias sí están a disposición de la demandante, que tampoco acredita que no se encuentren en el libro de actas que le fue entregado, carece de objeto exigir al demandado que las aporte cuando ni siquiera se sabe si existen otras diferentes a las indicadas y, por lo que se refiere a estas, la demandante ya tiene copia de ellas que no ha sido impugnada por el demandado y tampoco consta qué relevancia puedan tener (como se ha indicado, incluso puede que hasta figuren en el libro de actas todas las correspondientes al año 2009, y tampoco ha sido impugnada la autenticidad de la copia).

La parte demandada también niega tener en su poder el original de los estatutos de la comunidad, por lo que no tiene sentido condenarla a su entrega cuando no consta que tal documento obre en su poder. Es más, la copia de ese documento lleva como fecha el día 20 de marzo de 2000, y los estatutos se aprobaron en reunión de la junta de propietarios del día 22 de octubre de 2001. Y en esas fechas el secretario de la junta era persona diferente del demandado, por lo que no se puede presumir que el demandado hubiera llegado a tener en su poder el original del documento antes indicado; él lo niega y la parte actora no acredita que lo hubiera podido llegar a tener en su poder.

Es el administrador, y no el secretario, quien debe custodiar las facturas recibidas por la comunidad durante su mandato, así como todos aquellos documentos que justifiquen los diferentes actos jurídicos de los que resulten derechos u obligaciones pecuniarias para la comunidad, y que guarden directa relación con las cuentas de la comunidad. Esta obligación de custodia de documentos relevantes para la aprobación de las cuentas entra en el ámbito de las obligaciones del administrador ( art. 20 e/ y e/ LPH) y es una carga que ha de asumir el demandado en relación con la documentación generada durante el periodo en el que fue secretario-administrador. Ahora bien, este debe de aportación de la que podríamos llamar documentación contable tiene una única finalidad: justificar las cuentas y también, en su caso, servir como medio de prueba frente a posibles acreedores de la comunidad. Por lo tanto, la aportación de tales recibos va más en relación con la justificación de la cuenta que con la relevancia de la documentación en sí misma. Si el demandado cesó en sus funciones el 2 de julio de 2018, el día 2 de julio de 2023 habrían prescrito todas las acciones que terceros acreedores pudieran tener respecto de la comunidad (y no consta que subsistan deudas de la comunidad surgidas antes del cese del demandado), por lo que la aportación de documentación solo tiene sentido en relación con la justificación de la cuenta que ha de rendir, razón por la cual se produce una duplicidad en las pretensiones deducidas en el suplico de la demanda: en el apartado b) se pide la "justificación documental de su procedencia" y en el apartado d) se pide la entrega de las facturas recibidas por la comunidad durante su mandato (entre el 9 de enero de 2009 hasta el 2 de julio de 2018). Es obvio que si el demandado tiene que justificar la cuenta deberá hacerlo con prueba suficiente y eficiente sobre ingresos, gastos y deudas (estos dos últimos conceptos no tienen por qué ser coincidentes). De este modo, el demandado podrá optar por aportar y fundarse en la prueba que considere oportuna, y el demandante podrá impugnarla u ofrecer contraprueba, pero es el demandante a quien corresponde la carga de justificar la cuenta y, por ello, es innecesario reclamar una genérica documentación que, además, haría casi inviable una estricta ejecución del pronunciamiento al margen de la rendición de cuentas: ¿qué facturas, en concreto tendría que aportar? La respuesta es obvia: aquellas en las que se funden los gastos y deudas satisfechas con cargo a los saldos de la comunidad de propietarios. Pues bien, si el demandado ha de restituir todo aquello que exceda de los gastos debidamente justificados, a la comunidad no le ofrece interés alguno la mera aportación documental al margen de su vinculación a la rendición de cuentas, máxime cuando, como se ha indicado, no consta, en absoluto, que sigan vigentes deudas anteriores al cese del demandado en su cargo.

En definitiva, el rechazo a la petición general es por resultar inconcreta, pero si algún documento en particular es relevante para la comunidad de propietarios, por la razón que sea, podrá reclamarlo, concretando de qué documento se trata. Lo referente a la documentación relativa a ingresos y gastos es un deber del administrador, y entra en el ámbito de la justificación de la cuenta, como ya se ha indicado.

Por todo ello, se estima el recurso de apelación en relación con la pretensión d) del suplico de la demanda, sin perjuicio de la carga de justificación de la cuenta a la que se alude en su apartado b) y en el apartado 2 del fallo. No se trata de conseguir a toda costa una documentación específica, sino de imponer al demandado la carga de justificar la cuenta, en los términos indicados en el siguiente fundamento de derecho.

QUINTO. - Sobre la condena a rendir cuentas.

El artículo 20 de la LPH, en sus apartados b) y d), contempla los específicos deberes del administrador en relación con la gestión de ingresos y gastos de la comunidad. Esta función es consustancial al cargo de administrador, y todo aquel al que corresponde realizar labores de administración también le corresponde rendir cuentas de la labor realizada. Tanto es así, que la LPH establece que la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas ( art. 16 LPH), y es el administrador quien debe elaborar los planes de gastos y efectuar pagos y realizar cobros, por lo que el obligado a realizar tales labores ha de rendir cuentas sometiendo a la junta de propietarios la aprobación de los presupuestos y cuentas, y esta es una clara exigencia de rendición de cuentas que tiene lugar por la vía indicada. Y si no se cumple con ella, el administrador sigue estando obligado a rendir cuentas cuando cesa en el ejercicio de sus funciones.

La calificación jurídica de la función del administrador es la de mandato, y el contenido de sus obligaciones se regula por lo dispuesto en el art. 20 LPH y, en lo no dispuesto por dicho precepto, por lo establecido en los artículos 1718 y siguientes del Código Civil. Cuando el administrador es un comunero no existe un contrato de mandato porque su nombramiento no resulta de un pacto entre la comunidad y un profesional; su nombramiento se deriva de una decisión de los propietarios de la comunidad, pero su evidente analogía con el mandato permite aplicar sus disposiciones en todo aquello que resulte compatible con la particular naturaleza jurídica del cargo de administrador ejercido por uno de los propietarios. Y una norma consustancial al desempeño de funciones de administración de negocios ajenos (los de la comunidad de propietarios, en este caso) es la de rendir cuentas, porque se contempla en la LPH con la exigencia de presentación y aprobación de cuentas ( artículos 16 y 20 LPH) y por evidente analogía con lo dispuesto en el artículo 1.720 del CC.

En el recurso de apelación se indica que "(t) odos los ingresos y gastos durante el periodo en que fue Secretario tienen reflejo en los movimientos de la cuenta bancaria de UNICAJA de la Comunidad de propietarios, núm. [...], mancomunada -necesitada dos firmas obligatorias (acont. 73), cuyos movimientos del 4-06-2008 al 8-08-2018 se aportan por la actora al DOC. 15 con demanda". Este documento no releva al administrador de rendir cuentas, lo que no obsta para que él pueda valerse de él para cumplir con su obligación de presentar las cuentas y, en su caso, para justificarlas. Ahora bien, la rendición de cuentas no es una mera transcripción de movimientos de una cuenta bancaria; requiere un desglose separado y justificado por anualidades, con indicación de conceptos que permitan saber a qué corresponde cada movimiento, y con la lógica finalidad de explicar cada uno de ellos. Si de la propia cuenta resulta claro el concepto que aparece en la cuenta corriente, el demandado podrá reflejarlo según la indicación que aparece en ella, y si no lo está, deberá explicarlo, pero, en definitiva, la rendición de cuentas no es una exposición de anotaciones en cuenta, sino una exposición detallada, explicada, comprensible y justificada. Para rendir cuentas no es suficiente con una mera remisión a datos bancarios, sino que es preciso detallarlos para cada uno de los ejercicios, distinguiendo entre ingresos y gastos y/o pagos, indicando a qué corresponde cada uno de ellos. Cuando se rindan cuentas el juez de primera instancia decidirá cuáles están justificados y cuáles no, previa audiencia de ambas partes, conforme se establece en el artículo 720 de la LEC. Y, para decidir, podrá considerar suficiente, o no, las anotaciones en cuenta, pero eso es algo que debe ser objeto de la rendición de cuentas, pero, para ello, el demandado ha de rendir cuentas de la administración.

SEXTO. - Sobre las costas procesales.

Al ser parcial la estimación de la demanda, no procede condena al pago de las cotas procesales ( art. 394.2 LEC).

Y al ser parcial la estimación del recurso de apelación tampoco procede condena al pago de las costas generadas en segunda instancia ( art. 398 LEC según redacción vigente cuando se inició el procedimiento).

VISTO S los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación