Sentencia Civil 358/2022 Audiencia Provincial Civil de León nº 2, Rec. 603/2021 de 21 de diciembre del 2022

PRIME RO. - Antecedentes.

En los presentes autos y por la parte actora don Florentino, se formuló demanda contra la entidad "Kutxabank, S.A.", en reclamación de cantidad por importe de 14.000,13 €, más los intereses. Entiende la actora de aplicación el artículo 1 de la Ley 57/1968 al exigir a la entidad demandada por los pagos hechos a cuenta de la vivienda a "Viviendas de Golpejar S. Coopp. De C. y L.".

La base de dicha reclamación estriba, en síntesis, en los siguientes hechos: 1º.- que la cooperativa de "Viviendas de Golpejar S. Coopp. De C. y L.", iba a promover un conjunto inmobiliario compuesto de 37 viviendas unifamiliares adosadas de tipología protegida régimen general mediante la adquisición de las fincas resultantes del Proyecto de Actuación, Reparcelación y Urbanización de "San Benito", aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Valdefresno el 31 de mayo de 2007, estando interesado el actor en la adquisición de la vivienda número NUM000; 2º.- que al demandante se le adjudicó la vivienda nº NUM000 por Golpejar con fecha 5 de diciembre de 2007, mediante documento de participación social y preadjudicación de vivienda en cooperativa de la promoción antes indicada, con el fin de destinarla a uso familiar, tal y como así se reflejó en el propio contrato, cláusula novena; 3º.- que como se desprende de la cláusula décima del contrato, la entrega de la vivienda estaba prevista en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la Calificación Definitiva de Viviendas. 4º.- que a consecuencia de la compra, el actor hizo entrega de 14.000,13 €, que se desglosa: a) a la firma del contrato la cantidad de 7.020 €.; b) el 20 de febrero de 2008, la cantidad de 6.47243 €, mediante transferencia desde de la cuenta del BBVA de la que era titular siendo la cuenta de destino (2097-0308-0008394959), del Banco CAJA VITAL (hoy KUTXABANK), figurando como beneficiario VIVIENDAS DE GOLPEJAR, S. DE COOP y el concepto, "ENTRADA VIVIENDA N NUM000. Florentino"'; c) ingreso en efectivo de 600 €, en la cuenta 2097-0308-0008394959), del Banco CAJA VITAL (hoy KUTXABANK), el beneficiario, VIVIENDAS DE GOLPEJA& S. DE COOP. ; y d) la cantidad de 6.927,7I €, mediante cargos por Domiciliaciones; 5º.- que la obra sufrió importantes retrasos y que, ante el retraso en las obras, el actor solicitó la baja de la Cooperativa en 2009, baja que fue aceptada por la Cooperativa, y que en ningún momento la Cooperativa devolvió a Don Florentino las cantidades anticipadas, conforme se previa en los Estatutos y que hecho, el 15 de abril de 20L4, el Juzgado de lo Mercantil de León declaró el concurso voluntario de VIVIENDAS DE GOLPEIAR SOCIEDAD COOPERATIVA, en cuyo concurso se reconoció un crédito del actor por 12.495,15 €, ligeramente inferior a las cantidades realmente anticipadas por Don Florentino, ya que se le descontaron los gastos de captación tal y como se estipuló en la Cláusula quinta del contrato. Y 6º.- Que ni la Cooperativa ni la entidad CAJA VITAL (hoy KUTXABANK) procuraron la constitución de la garantía requerida por la Ley 57 / 68, de 27 de julio, lo que convierte a la demandada en responsable solidaria de la primera, ni tampoco le consta a esta parte la apertura de cuenta especial, como igualmente exige el referido cuerpo normativo.

La entidad demandada "Kutxabank, S.A.", reconociendo que financió la promoción y recibió como abonos a cuenta, la cantidad de 600 euros mediante ingreso en la cuenta abierta por la Cooperativa en Caja Vital, el 15 de noviembre de 2007, la cantidad de 6.472,43 euros, mediante trasferencia realizada desde la cuenta del actor abierta en BBVA a la cuenta abierta por la Cooperativa en Caja Vital, el 5 de diciembre de 2007 y la cantidad de 6.927,77 euros, mediante 16 recibos domiciliados, 15 de los cuales lo eran por importe 319,18 euros y uno por importe de 2.140 euros, se opuso a la demanda alegando que en cuanto a la fecha de entrega prevista en los contratos de adjudicación, se establece en la estipulación décima " dentro del plazo de tres meses a partir de la fecha de la Calificación Definitiva" y que dicha calificación se otorgó por la Junta de Castilla y León, el 27 de julio de 2011, por lo que la fecha de entrega de las viviendas se establecía para el mes de octubre de 2011 y que el demandante solicitó la baja en 2009, dos años antes de la fecha prevista para la entrega de las viviendas y que, en lo que a los retrasos en la ejecución de las viviendas se refiere, que el Sr. Florentino era socio de la cooperativa que promovía las viviendas, por lo que el mismo era parte de las decisiones que aquélla adoptaba en este sentido, y así acudía a las asambleas por lo que conocía el desarrollo de la promoción en todo momento y tomaba parte activa en las decisiones que la cooperativa adoptaba al respecto. Que el Sr. Florentino solicitó la baja y esta fue aceptada por la cooperativa, por lo que la extinción de dicha relación lo fue de mutuo acuerdo y que en lo que respecta a la declaración de concurso, que cabe destacar que no ocurrió hasta el 15 de abril de 2014, cinco años después de la baja del Sr. Florentino de la cooperativa. Que, en lo que respecta a la expedición de los avales a los compradores, la Cooperativa nunca solicitó a la demandada que otorgara un aval que garantizara la devolución de las cantidades abonadas a cuenta por los socios para el caso en que la misma incumpliera con el plazo de entrega de la viviendas en el modo previsto en la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y que fue el demandante quien solicitó voluntariamente la salida de la Cooperativa antes del plazo previsto para la entrega de las viviendas y sus anejos , y que con la extinción de dicho contrato se extinguió también la garantía de las cantidades abonadas a cuenta en el modo que prevé la anteriormente citada Ley 57/68, no existiendo, en consecuencia, responsabilidad alguna de la demandada.

La sentencia dictada con fecha 28 de octubre de 2021 estimó parcialmente la demanda y condenó a la entidad "Kutxabank, S.A.", a abonar al actor la cantidad de la cantidad de doce mil ciento sesenta y cinco euros con setenta céntimos (12.165,7 €), más los intereses, sin pronunciamiento sobre costas procesales.

Frente a dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la entidad la entidad "Kutxabank, S.A.", en el que, tras reconocer que Caja Vital estaba en disposición de conocer que las cantidades que se estaban ingresando en la cuenta eran abonos a cuenta de los Cooperativistas de Viviendas de Golpejar S. Coop. CYL que promovían las viviendas en la localidad de Valdefresno, y que se trataba de una cuenta especial abierta por la Cooperativa a los efectos de percibir los pagos a cuenta de los Cooperativitas, por lo que la trató como tal, haciendo un seguimiento exhaustivo del desarrollo de la promoción y garantizando que las cantidades ahí ingresadas se destinaran, única y exclusivamente, a la construcción de las viviendas proyectadas en la antes citadas parcelas, como exige la Ley 57/68, considera, no obstante, que esta no resulta de aplicación al caso, puesto que impone a la entidad depositaria la obligación de devolver las cantidades abonadas en cuenta en caso de que no se construyan las viviendas, cuando es así que en el presente caso y a pesar de las vicisitudes por las que pasó la cooperativa por los problemas en la urbanización del terreno que había adquirido para la construcción de las viviendas, finalmente se terminaron las mismas el 27 de septiembre de 2010, aunque previamente el actor había solicitado la baja en la Cooperativa entre junio y noviembre de 2009, por lo que no estaría amparado por la Ley 57/1968 habida cuenta de que la obra se encontraba muy avanzada, la cooperativa estaba cumpliendo con todas sus obligaciones y no se había cumplido la fecha establecida en el contrato para el fin de la construcción de las viviendas.

La parte actora se opone al recurso e interesa su desestimación y la integra confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUN DO. - Devolución de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Sobre las cuestiones suscitadas en el recurso de apelación ahora interpuesto, esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse en un asunto análogo relativo a la misma promoción inmobiliaria con otro cooperativista y la misma entidad bancaria, en su sentencia 153/2022 del 23 de mayo -rec. 363/2021 -, a cuyos razonamientos hemos de remitirnos.

La hoy derogada Ley 57/1968 aplicable al caso por razones de vigencia temporal, en su art.1 establece que los promotores de viviendas de uso residencial que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir, entre otras condiciones, la de garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro o por aval bancario, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, y que las cantidades anticipadas por los adquirentes se perciban a través de una entidad bancaria, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, para cuya apertura la entidad bancaria, "bajo su responsabilidad", exigirá la garantía a que nos hemos referido. La responsabilidad de las entidades de crédito conforme al citado art. 1.2.ª nace del incumplimiento de su deber de control sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, siendo lo relevante si la entidad conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, para exigir al promotor la apertura de cuenta especial y la correspondiente garantía que asegure el eventual reintegro a los adquirentes de las cantidades anticipadas.

La responsabilidad legal de las entidades de crédito con arreglo al art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 viene siendo declarada por la jurisprudencia desde la STS de pleno 733/2015, de 21 de diciembre (seguida por las Ss TS 142/2016, de 9 de marzo , 174/2016, de 17 de marzo , 420/2016, de 24 de junio , 468/2016, de 7 de julio , 459/2017, de 18 de julio , 502/2017, de 14 de septiembre , 636/2017, de 23 de noviembre , 102/2018, de 28 de febrero , y 503/2018, de 19 de septiembre ), que fijó como doctrina que "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

La sujeción de la promoción de viviendas en régimen de cooperativa, incluidas las viviendas de promoción pública, al régimen de la Ley 57/1968, es incuestionable a raíz de la disposición adicional 1ª de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación . La jurisprudencia ha considerado plenamente aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las cantidades anticipadas establecida en la Ley 57/1968 como un derecho irrenunciable (art. 7 ). Así lo declaró la STS 540/2013, de 13 de septiembre , incluso para la fase inicial de adquisición del solar, criterio que se ha seguido posteriormente ( Ss TS 780/2014, de 30 de abril , 781/2014, de 16 de enero de 2015 , 469/2016, de 12 de julio ).

En el supuesto enjuiciado, Kutxabank (antes Caja Vital) admite que conocía que las cantidades que se estaban ingresando en la cuenta de la sociedad cooperativa abierta en esa entidad, eran abonos a cuenta de los cooperativistas para la adquisición de las viviendas que tenía previstas construir en Golpejar (León). En tales circunstancias, Caja Vital asumía un deber de control sobre la cooperativa promotora que la obligaba, antes de aceptar los anticipos, a asegurarse de que esta hubiera garantizado a los cooperativistas en legal forma la devolución de dichas cantidades (esto es, exigiéndole la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada mediante aval o seguro); y al no hacerlo así, esta omisión, como se ha indicado precedentemente, es lo que provoca que la entidad bancaria por falta de diligencia incurra en la responsabilidad legal establecida en el art.1 de la Ley 57/1968 .

Por otra parte, de la lectura del documento de participación social y preadjudicación de vivienda en cooperativa (nº 1 de la demanda), fechado el 5 de diciembre 2007, se deduce la inexistencia de un plazo para la entrega de las viviendas y por lo tanto de la en el mismo preadjudicada al actor (la nº NUM000), puesto que en la décima de sus estipulaciones se limita a señalar que ".... la Escritura Pública de adjudicación de la vivienda será otorgada, en todo caso, dentro del plazo de tres meses a partir de la fecha de la Calificación Definitiva. Dentro del mismo plazo de tres meses y en el acto de otorgamiento de la citada escritura, la Cooperativa entregará al socio las llaves de la vivienda, tomando éste la posesión de la misma".

De que surgieran problemas durante el proceso de edificación de las viviendas y que los mismos se hubieron de traducir en seguros retrasos nos da una idea el acta nº NUM001 de la asamblea general extraordinaria de la Cooperativa de 9 de noviembre de 2009, en la que consta que "...se informa a los socios que como consecuencia de los problemas surgidos a raíz de que la Urbanizadora del terreno en el que la Cooperativa tiene la Promoción no continuara con las obras de urbanización, han sido numerosos los socios que han solicitado la baja, por lo que la Cooperativa cuenta en este momento con 17 socios en activo", ofreciéndose a éstos , como consecuencia, "la posibilidad de modificar la vivienda preadjudicada por alguna otra de las que haya quedado libres, explicándoles que esto se hará por riguroso orden de acceso a la Cooperativa" (documento nº 6 de la demanda); así como el correo remitido al actor, con fecha 22 de junio de 2020, y en el que D. Juan Enrique, ex secretario de la Cooperativa, confirma que, "durante el desarrollo de la promoción, se produjeron importantes retrasos y bajas masivas por causas mayoritariamente relativas a la gestión de Caja Vital y su errático comportamiento como financiador de todas las partes implicadas en el desarrollo del proyecto" (documento nº 5 de la demanda).

Que después, ante el incumplimiento de la sociedad cooperativa, al ser declarada en concurso (doc. 7 de la demanda), se instrumentaran otras fórmulas para seguir con la construcción, optando los socios por asumir la terminación de las obras de urbanización, no desvirtúa el que la vivienda no se construyó en los términos originariamente convenidos entre los demandantes y la cooperativa, para lo que aquellos aportaron unas cantidades entregadas a cuenta que no han recuperado a pesar de que debía estar asegurada su devolución bajo responsabilidad de la entidad financiera.

Como se recoge en la STS nº 173/2021, de fecha 29.03.21 , citada en la recurrida, " La Ley 57/1968 impone al promotor de toda clase de viviendas en construcción, también a las cooperativas de viviendas, incluidas las de protección oficial, la obligación "esencial" (en este sentido, sentencias 2/2020, de 8 de enero y las que en ella se citan) de garantizar la devolución de las cantidades que entreguen los compradores a cuenta del precio mediante aval o seguro" "[...] De acuerdo con la jurisprudencia sobre la ley 57/1968, dicha garantía (sea seguro o aval, y en este último caso aunque no se haya llegado a extender un aval individualizado , según criterio fijado por la sentencia de pleno 322/2015, de 23 de septiembre ) subsiste mientras la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, de manera que la falta de entrega de la vivienda en plazo, conforme al art. 3 de dicha Ley, permite al cesionario optar por la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta y exigir dicha devolución directamente a la entidad garante". Concluyendo el razonamiento que se recoge en el Cuarto de sus fundamentos afirmando que " ... lo que nunca ha admitido la jurisprudencia es que los cooperativistas, aún en caso de omisión de un plazo para el inicio de la construcción o para la entrega de las viviendas, queden a expensas de la cooperativa sin posibilidad ninguna de recuperar las cantidades anticipadas, pues entonces se vulneraría abiertamente el carácter irrenunciable que el art. 7 de la ley 57/1968 atribuye a los derechos de los adquirientes de viviendas en construcción." Siendo así, pues, que la decisión de rescindir la relación contractual por la que optó el cooperativista demandante, dándose de baja en la Cooperativa, no obedeció a una voluntad contraria a la adquisición de la vivienda, sino a los problemas surgidos en la construcción del edificio promovido por aquélla y en la urbanización de los terrenos aledaños, dejando las expectativas del demandante al albur de cómo pudieran evolucionar los acontecimientos y sin una fecha fija en la que poder confiar le sería entregada su vivienda, al amparo de los dispuesto en el art. 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio y en la Disposición Adicional Primera (<< Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción>>) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación , que declara expresamente la aplicación de aquélla a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, procede desestimar el recurso y confirmar, por sus propios y acertados razonamientos, la resolución recurrida.

TERCE RO. - Costas del recurso.

El rechazo de la apelación conlleva la imposición a la parte apelante de las costas del recurso, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC .

CUART O. - Deposito para recurrir.

De acuerdo con la Disposición Adicional Decimoquinta 9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir a la parte apelante

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.