Sentencia Civil 105/2023 Audiencia Provincial Civil de León nº 2, Rec. 128/2022 de 24 de marzo del 2023

PRIME RO. - Antecedentes.

Por la Comunidad de Propietarios de garajes del EDIFICIO000", de Ponferrada, se interpuso demanda contra la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000, de Ponferrada, solicitando se condenara a esta última a cumplir con el contenido del Acuerdo de Aportación a los Gastos de la Comunidad por Servidumbre de Paso suscrito con fecha 17 de Diciembre de 2011, y consecuentemente se le condene en virtud de dicho cumplimiento al pago a la Comunidad de Propietarios actora de la cantidad de seis mil novecientos sesenta seis euros con cincuenta y ocho céntimos (6.966,58 €u.), en concepto de su contribución a los gastos y costes del edificio de garajes comunitario en los períodos devengados por los años 2012 a 2019, sin perjuicio de los que continúen venciendo, más los intereses legales desde la fecha del devengo de las mismas y su certificación mediante Acta, o subsidiariamente, desde la última reclamación extrajudicial el 23 de Marzo de 2021 o la interpelación judicial, y al pago de las costas.

La demandada se opuso alegando que tanto el acuerdo de fecha 17 de Diciembre de 2.011, como el de fecha 17 de Junio de 2.013, no habían sido aceptados ni ratificados por la Comunidad de CALLE000 nº NUM000, y que ninguno de los dos tenía validez al ser borradores que no han desarrollado el cálculo de participación en los gastos, y que la Comunidad de CALLE000 nº NUM000, nunca se ha negado a participar en los gastos de la Servidumbre de Paso de los garajes de la Comunidad de Propietarios de Garajes del EDIFICIO000" de Ponferrada como son Limpieza, Electricidad , Seguro , Extintores , Vado , Reparaciones de la puerta del garaje, pero no de la forma unilateral y con los cálculos que se pretenden imponer por la actora que no están reflejados en el Acuerdo y que son objeto de un desarrollo posterior entre las dos comunidades de garajes hasta llegar recientemente después de años al consenso de participar con el 18,37%, y que la totalidad de superficie de ambos garajes es de 4.314,86 M2 , de los cuales la Superficie de la Servidumbre de Paso en los Garajes se corresponde con 778,28 M2 que representa el 18,04% y que este porcentaje se debe dividir por la totalidad de las plazas de garaje al ser utilizadas por la Comunidad de Garajes del EDIFICIO000" y no solo en exclusiva por la Comunidad de CALLE000 NUM000.

La sentencia de instancia, de fecha 10 de enero de 2022, estima la demanda y condena a la demandada a cumplir con el contenido del Acuerdo de Aportación a los Gastos de la Comunidad por Servidumbre de Paso suscrito con fecha 17 de Diciembre de 2011 y, en consecuencia, en virtud de dicho cumplimiento, a pagar a la Comunidad de Propietarios actora la cantidad de seis mil novecientos sesenta seis euros con cincuenta y ocho céntimos (6.966,58 €), en concepto de su contribución a los gastos y costes del edificio de garajes comunitario en los períodos devengados por los años 2012 a 2019, sin perjuicio de los que continúen venciendo, más los intereses legales desde la última reclamación extrajudicial el 23 de Marzo de 2021 hasta Sentencia y desde ésta los intereses del art. 576 LEC hasta la total ejecución del pronunciamiento de condena, y con expresa condena en costas por temeridad y mala fe.

Frent e a dicha sentencia se interpone recurso de apelación por la representación de la demandada en la que interesa su revocación y se sustituya por otra que la absuelva de cuantas pretensiones sean deducido en su contra.

La representación de la actora se opone al recurso e interesa su desestimación y la integra confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUN DO. - Hechos acreditados.

Son datos de interés para la resolución de la cuestión debatida, los siguientes:

Prime ro. - La Comunidad de Propietarios de garajes del EDIFICIO000, sito en PLAZA000 nº NUM000, junto con la Comunidad de garajes del edificio de la CALLE001, NUM001, de Ponferrada, conforman una única Comunidad de garajes, con 107 plazas de garaje. Al construirse posteriormente el edificio de la CALLE000 nº NUM000, se constituyó una servidumbre de paso de vehículos a favor de los sótanos de este último para acceso de los vehículos al garaje, donde su ubican 28 plazas de garaje. En consecuencia, todos los propietarios de los garajes del CALLE000 nº NUM000, pasan o acceden a través de la puerta ubicada en el garaje de la comunidad de propietarios de garajes del EDIFICIO000 y comparten igualmente las rampas de acceso y zonas de circulación necesarias para acceder al sótano donde se ubican las 28 plazas de garaje.

Segun do. - Con fecha 17 de diciembre de 2011, se suscribió por la Presidente en ese momento de la comunidad de CALLE000, NUM000, doña Soledad, y el administrador de la comunidad de garajes del EDIFICIO000, un acuerdo en orden a determinar la participación en la contribución de los gastos del garaje, para todos ellos, estableciendo, en la estipulación cuarta, "Que la C.P. GARAJES EDIFICIO CALLE000, N° NUM000, deberá participar de los gastos de la C.P. GARAJES EDIFICIO000, con los criterios y porcentajes que a continuación se detallan. 1°) Limpieza. - Participaran en el 100% de los gastos de por limpieza que se produzcan en los garajes. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total de limpieza habido durante el ejercicio. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas

que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes).

EI resultado será la participación de los Garajes de CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del gasto de Limpieza de todo el garaje. 2°) Electricidad. - Participaran en el 75% de los gastos de electricidad que

se produzcan en los Garajes. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total de luz habido durante el ejercicio. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes).

EI resultado será la participación de los Garajes de CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del gasto de electricidad. 3°) Seguro. - Participaran en el 100% de los gastos que suponga a la Comunidad de Garajes EDIFICIO000, su participación en el coste anual del seguro del edificio. Lo correspondiente a la servidumbre de paso, se dividirá

entre las 135 plazas. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los Garajes de CALLE000, n° NUM000 en este capítulo del gasto del seguro del edificio. 4°) Extintores. - Participaran en el 100% de los gastos generados por el mantenimiento de los extintores del garaje del Edificio. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total de habido durante el ejercicio. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicara por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los Garajes de CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del gasto de mantenimiento de extintores. 5°) Vado. - Participaran en el 100% de los gastos que suponga la aplicación del impuesto por la reservada de vía pública, es decir, el Vado de los garajes.

Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso,

dividiendo entre las 135 plazas el gasto total del vado del ejercicio anual. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje.

Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los Garajes de CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del impuesto del Vado del Garaje. 6°) Mantenimiento, Reparaciones y Adecuaciones a normativa, de la Puerta del Garaje. - Participaran en el 100% de los gastos que suponga al

garaje las reparaciones realizadas en la puerta para su correcto funcionamiento, así como, los mantenimientos realizados y las adecuaciones que la normativa vigente obligue a realizar por medidas de seguridad u otras que establezca la ley. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total del vado del ejercicio anual. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan usa de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado

será la participación de los Garajes de CALLE000, nº NUM000 en este capítulo de gastos descritos en este punto. 7°) Gastos Varios. - Participaran en el 100% de los gastos que se produzcan en los garajes y que no hayan sido descritas "en los apartados del 1° al 6°, y que correspondan a actuaciones realizadas en los garajes por averías no previstas, reparaciones, etc. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total habido durante el ejercicio por estos conceptos. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los Garajes de CALLE000, nº NUM000 en este capítulo de gastos varios. 8°) Otros gastos, no descritos. - y susceptibles de individualización e imputación a los usuarios de la servidumbre de paso, se acordara, en cada caso, el criterio de aportación en función de la naturaleza del gasto a afrontar y del uso y disfrute del servicio que provoca el gasto", y en la estipulación quinta, que "La cantidad resultante de la aplicación de los criterios de aportación a gastos citados en el punto CUARTO, será hecha efectiva en el primer

trimestre de cada ejercicio, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la C.P. GARAJES EDIFICIO000" (doc. nº 1 de la demanda, y nº 1 de la contestación).

Terce ro. - En acta de Junta Extraordinaria celebrada con fecha 9 de mayo de 2012 por la comunidad de propietarios de la CALLE000 NUM000 se hace constar: "La presidenta informa a la junta de propietarios sobre el contrato suscrito con la comunidad del EDIFICIO000 en relación al reparto de gastos de las plazas de garaje, firmado por la anterior presidenta Dª Soledad. Se hace constar que los comuneros asistentes a la asamblea desconocen el acuerdo firmado entre la comunidad de propietarios CALLE000, en representación de la anterior presidenta Dª Soledad y la comunidad de propietarios de garajes del EDIFICIO000, por ello están totalmente en desacuerdo con dicho contrato. Se acuerda por unanimidad de los asistentes reunirse de nuevo con la presidencia del EDIFICIO000 e intentar alcanzar un acuerdo entre ambas partes para el reparto de los gastos correspondientes a las plazas de garaje de ambos edificios" (doc. nº 2 de la contestación).

Cuart o. - Con fecha 21 de enero de 2013 la administradora de CALLE000 NUM000, envía un mensaje desde su iPhone al administrador del EDIFICIO000, en el que le dice "Buenas tardes, Jose Ignacio, he convocado la reunión de la CP RIO SELMO el jueves 24 de enero de 2013, por lo que necesito el contrato de la servidumbre de paso para llevarlo a la Junta, por favor, no puedes olvidarte", a lo que contesta aquel "De acuerdo te lo paso mañana". (doc. nº 6 de la contestación).

En acta de Junta Ordinaria celebrada con fecha 24 de enero de 2013 por la comunidad de propietarios CALLE000 NUM000, se hace constar "[..] 5ª INFORMACION A LA JUNTA DE PROPIETARIOS SOBRE EL CONTRATO CORRESPONDIENTE AL REPARTO DE GASTOS DE LAS PLAZAS DE GARAJE DE LOS CALLE000 Y EDIFICIO000. DECISION A TOMAR. La presidencia informa a los asistentes sobre la reunión establecida con la junta directiva de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000, para determinar el reparto de gastos correspondientes a las plazas de garaje de ambos edificios. Finalmente, se acuerda repartir el 100% de todos los gastos propios de nuestro edificio y los gastos de la comunidad de garajes del EDIFICIO000 entre la totalidad de las plazas de garaje (135 plazas de garaje). Se enviará una copia del borrador del contrato a todos los comuneros del inmueble y transcurridos 30 días desde la recepción del escrito se convocará otra asamblea extraordinaria para su total conformidad" (doc. nº 2 de la contestación).

Quint o. - Con fecha 25 de junio de 2013 el administrador de la comunidad de garajes EDIFICIO000 envía un correo electrónico a la administradora de la comunidad de garajes CALLE000, con el texto "Contrato definitivo ABRIL 2013 Modelo de SERVIDUMBE DE PASO EDIFICIO000 CON CALLE000, Nº NUM000", al que adjunta el contrato siguiente, "C.P. GARAJ ES EDIFICIO000. ACUERDO DE APORTACION A GASTOS DE COMUNIDAD, POR SEVIDUMBRE DE PASO CON EDIFICIO VIVIENDAS CALLE000, N° NUM000. En Ponferrada, a 17 de Junio de Dos Mil Trece. REUNIDOS. De una parte y D. Carlos Francisco, mayor de edad, vecino y con domicilio en PONFERRADA, PLAZA000, nº NUM000 y con

D.N.I.IN.I.F. NUM002, en nombre y representación de la C.P. GARAJES EDIFICIO000 con N.I.F. NUM003, en calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios de GARAJES EDIFICIO000. De otra parte y, Dª. Nuria, mayor de edad, vecina y con domicilio en Ponferrada, CALLE000 N° NUM000, Y con D.N.I/N.I.F. NUM004, en calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios de Viviendas CALLE000 N° NUM000. INTERVIENEN. En su propio nombre y derecho, y reconociéndose mutuamente la necesaria

capacidad jurídica para formalizar el presente acuerdo de aportación a gastos de la C.P. Garajes EDIFICIO000 con la C.P. Edificio Viviendas CALLE000, nº NUM000. EXPONEN. I.- Que las C.P. GARAJES EDIFICIO000 Y C.P. Edificio Viviendas CALLE000, N° NUM000, comparten el acceso a los garajes de sus respectivos edificios,

por lo que acceden por la misma puerta y zonas de circulación. II.- Que todos los propietarios del Edificio Viviendas CALLE000, n° NUM000 (usuarios de garajes), pasaran a través de la Puerta ubicada en el Garaje de la C.P. Garajes EDIFICIO000, situado en la CALLE000, nº NUM005. ESTIPULACIONES. PRIMERA.- La C.P. GARAJES EDIFICIO000, facilitara el acceso a través de su garaje, a todos los usuarios de garajes la C.P, EDIFICIO VIVIENDAS CALLE000, N° NUM000. SEGUNDA.- Que la C.P. GARAJES EDIFICIO000, será la responsable del mantenimiento de los servicios necesarios para que todos los vehículos de la C.P. EDIFICIO VIVIENDAS CALLE000, N° NUM000 puedan acceder a sus plazas de garaje. TERCERA. - Que la C.P. GARAJES EDIFICIO000, facilitara cada año su presupuesto de gastos para el ejercicio en curso. CUARTO. - Que la C.P. EDIFICIO VIVIENDAS CALLE000, N° NUM000, deberá participar de los gastos de la C.P, GARAJES EDIFICIO000, con los criterios y porcentajes que a continuación se detallan. 1°) Limpieza. Participaran en el 100% de los gastos de limpieza que se

produzcan en los garajes, tanto en las 107 plazas del EDIFICIO000 (entrada por CALLE000, n° NUM005) como de las 28 plazas del Edificio CALLE000, n° NUM000). Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total de limpieza habido durante el ejercicio. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado

será la participación de los Garajes de CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del gasto de electricidad. 2°) Electricidad. - Participaran en el 100% de los gastos de electricidad que se produzcan en los Garajes de los dos edificios, tanto, EDIFICIO000 (entrada por CALLE000, nº NUM005 - 107 plazas), como CALLE000, nº NUM000, (28 plazas). Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de

paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total de luz habido durante el ejercicio. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los usuarios de garajes del Edificio Viviendas CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del gasto de electricidad. 3°) Seguro. - Participaran en el 100% de los gastos que suponga a la Comunidad de Garajes EDIFICIO000, su participación en el coste anual del seguro del edificio. Lo correspondiente a la servidumbre de paso, se dividirá entre las 135 plazas. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los usuarios de garajes del Edificio Viviendas CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del gasto del seguro del edificio. 4°) Extintores. - Participaran en el 100% de los gastos generados por el mantenimiento de los extintores del garaje de los dos edificios. Edificio del EDIFICIO000, (entrada por CALLE000, nº NUM005 - 107 plazas) y CALLE000, nº NUM000 (28 plazas). Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total de habido durante el ejercicio. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los usuarios de garajes del Edificio Viviendas

CALLE000, nº NUM000 en este capítulo del gasto de mantenimiento de extintores. 5°) Vado. - Participaran en el 100% de los gastos que suponga la aplicación del impuesto por la reservada de vía pública, es decir, el Vado de los garajes. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total del vado del ejercicio anual. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje.

Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los de los usuarios de garajes del Edificio Viviendas CALLE000 nº NUM000 en este capítulo del impuesto del Vado del Garaje. 6°) Mantenimiento, Reparaciones y Adecuaciones a normativa, de la Puerta del Garaje. - Participaran en el 100% de los gastos que suponga al garaje, de los dos edificios, tanto el del Edificio del EDIFICIO000 (entrada por CALLE000, n° NUM005 - 107 plazas), como el Edificio Viviendas CALLE000, n° NUM000

(28 plazas), las reparaciones realizadas en la puerta para su correcto funcionamiento, así como, los mantenimientos realizados y las adecuaciones que la normativa vigente. obligue a realizar por medidas de seguridad u otras que establezca la ley. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total del vado del ejercicio anual. EI resultado será la repercusión de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará por el número de plazas que hagan uso de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado

será la participación de los de los usuarios de garajes del Edificio Viviendas CALLE000, nº NUM000 en este capítulo de gastos descritos en este punto. 7°) Gastos Varios. - Participaran en el 100% de los gastos que se produzcan en los garajes de los dos edificios, tanto deI EDIFICIO000 (entrada por CALLE000 n° NUM005 - 107 plazas). como del CALLE000 nº NUM000 (28 plazas), y que no hayan sido descritas en los apartados del 1° al 6°, y que correspondan a actuaciones realizadas en los garajes par averías no previstas, reparaciones, etc. Estableciéndose la cantidad correspondiente a la servidumbre de paso, dividiendo entre las 135 plazas el gasto total habido durante el ejercicio por

estos conceptos. EI resultado será la repercusi6n de este gasto a cada plaza de garaje. Posteriormente se multiplicará par el número de plazas que hagan usa de la servidumbre de paso (en este caso 28 plazas de garajes). EI resultado será la participación de los usuarios de garajes del Edificio Viviendas CALLE000, nº NUM000 en este capítulo de gastos varios. 8°) Otros gastos, no descritos. - y susceptibles de individualización e imputación a los usuarios de garajes de todos edificios, tanto, del EDIFICIO000 (entrada par CALLE000, nº NUM005 - 107 plazas), como del CALLE000, nº NUM000 (28 plazas), se dividirán entre las 135 plazas el gasto total habido durante el ejercicio par estos conceptos. QUINTA. - La cantidad resultante de la aplicación de los criterios de aportación

a gastos citados en el punto CUARTO, será hecha efectiva en el primer

trimestre de cada ejercicio, mediante transferencia bancaria a la cuenta de la C.P. GARAJES EDIFICIO000. Y en prueba de conformidad, firman el presente par duplicado, en lugar y fecha.

al principia indicados". Al pie de dicho contrato únicamente figura la firma de doña Nuria, Presidente C.P. Edificio Viviendas CALLE000, NUM000 (doc. nº 6 de la contestación).

Sexto . - En 29 octubre de 2014 por don Jaime, Arquitecto Técnico, a petición de la Comunidad

de Propietarios de Viviendas CALLE000 NUM000, de Ponferrada, se realiza medición de superficie de paso de servidumbre en las plantas de garaje con entrada por el número NUM005 de la misma calle, y por el cual se da acceso a los vehículos de los propietarios de la Comunidad del número NUM000. La superficie obtenida es de 778.28 m2 contada desde la puerta basculante de entrada contabilizando las superficies de las rampas y zonas de viales comunes (doc. nº 5 de la demanda).

Tal medición resulta coincidente con la recogida en el informe, de fecha 7 de julio de 2021, realizada por Doña Susana, arquitecto, en el que se señala "SEGUNDO.- De la totalidad de la superficie de garaje perteneciente a la Comunidad de garajes, EDIFICIO000 y CALLE001, NUM001, la destinada a zonas comunes de circulación utilizadas también por la Cdad. CALLE000, NUM000, es decir a rampas de acceso y zonas de circulación comunes en sótanos primero y segundo debido a la servidumbre de paso constituida, es de 778,28 m2.

·Super ficie total garaje planta SOTANO 1: 2.157,43 2m»

·Super ficie total garaje planta SOTANO 2: 2.157,43 m2

Superficie total PLANTAS SOTANO 1 Y 2: 4.314,86 m.

Super ficie total ZONAS DE CIRCULACION EN AMBAS PLANTAS: 778,28 m2".

TERCE RO: Esta superficie destinada a rampas y viales, supone un 18,04% de la superficie" (doc. nº 8 de la contestación).

Sépti mo. - Con fecha 15 de diciembre de 2014 por parte de la administradora de la comunidad de garajes del CALLE000 NUM000, se remite al administrador de la comunidad de garajes EDIFICIO000 la propuesta de reparto de gastos de la servidumbre de paso, siguiente: "PROPUESTA DE PARTICIPACION DE GASTOS POR PASO DE SERVIDUMBRE. Se establece la siguiente propuesta de participación en los gastos ocasionados como predio dominante en el PASO DE SERVIDUMBRE (compartido) del predio sirviente Comunidad de Garajes EDIFICIO000 y CALLE001 de Ponferrada.

Se trata de tres edificios de viviendas que comparten un paso de acceso a los garajes de las tres comunidades.

EI edificio de la CALLE000 número NUM000, tiene dos plantas de garaje, con 28 plazas en total y que utilizan el acceso ubicado en el edificio de la CALLE000, numero NUM005.

EI EDIFICIO000 y CALLE001, NUM001 tiene varias plantas de garaje ubicadas en los sótanos habilitados para tal fin, cuya entrada y salida, se realiza por la CALLE000, al lado del número NUM005 de Policía Urbana.

La superficie de ambas plantas es de 4314.86 m2, según se desprende de los datos facilitados por el administrador de las comunidades de garajes que nos ocupan y en ellas se sitúan 107 plazas de garaje.

EI paso de servidumbre a favor de la comunidad de propietarios de la CALLE000 NUM000, tiene una superficie de uso de 778.28 m2, según reciente medición realizada por técnico competente. Por este paso discurren los vehículos de las 28 plazas de garaje que se sitúan en las dos plantas de la comunidad del nº NUM000 de la CALLE000 y los 107 restantes. EI porcentaje de participación, por lo tanto, lo obtendremos calculando en % la superficie que representa dicho paso, con respecto al total del garaje del predio sirviente. Es decir, dividiendo los 778.28 m2/4314.86 m2 y multiplicado por 100, obtendremos un 18.04% como coeficiente de participación sobre los gastos derivados del uso del paso de servidumbre. Según la documentación facilitada por el administrador de los edificios que nos ocupan como predio sirviente, los gastos en el año 2013, y que corresponden a los conceptos de limpieza, electricidad, extintores y vado, imputables al uso del paso de servidumbre ascienden a la cantidad de 5.122, 54 euros. Basándose en lo anteriormente expuesto, se propone la aplicación del 18.04% de cuota aplicable a los gastos que sean imputables al uso del paso de

servidumbre" (doc. nº 4 de la demanda).

Octav o. - Con fecha 20 de octubre de 2018 el administrador de la comunidad de garajes EDIFICIO000" remite burofax al Presidente de la Comunidad de garajes CALLE000 en la que le manifiesta: "En calidad de administrador de la Comunidad de Garajes EDIFICIO000 y siguiendo instrucciones de la Junta Directiva de la Comunidad, nos dirigimos a Vd. en su calidad de Presidente de la Comunidad de Garajes CALLE000, nº NUM000, al objeto de informarle del acuerdo alcanzado en la pasada Junta Ordinaria de la Comunidad. En base al citado acuerdo, se procederá a la reclamación por vía judicial, si fuera preciso, de las cuantías pendientes que al día de la fecha nos adeuda la Comunidad de Garajes CALLE000, nº NUM000, por la participación en los gastos que se generan en el uso de la servidumbre de paso, en base a la cual, Vd. acceden a su edificio a través de la comunidad Garajes EDIFICIO000.

Hasta el día de la fecha, no hemos tenido respuesta a los emails enviados a la empresa Gesad (ultimo con fecha 3 de Septiembre de 2018), como administradores de su comunidad, por lo que nos vemos en la obligación de darles traslado a Vdes. del requerimiento de liquidación de la deuda, de forma que si en el improrrogable plazo de 7

días, no proceden a la regularización de las cuantías pendientes de aportar, nos veremos obligados a presentar la correspondiente demanda.

Les recordamos que desde el año 2008, la Comunidad de Garajes EDIFICIO000, ha soportado todos los gastos de los garajes, incluidos los que Vd. provocan al hacer uso de los servicios cuya servidumbre les otorga el derecho a hacerlo. Los gastos, una vez han sido objeto de varias revisiones y modificaciones, tras finalmente llegar al acuerdo de que se establezcan en una participaci6n del 18,37% del total de los gastos, han ascendido, desde el 2008 hasta el 2017, a la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS DIECIOCHO € CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS DE €, (11.618,97€.)

Hasta la fecha Vdes. tan solo han realizado tres aportaciones por importe de 4.500 €. En concreto, 1.000 € el 31.10.2011, 2.000 € el 24.07.2012 y 1.500 € el 29.01.2018.

A la vista de lo manifestado y dadas las necesidades de tesorería que provoca a la comunidad de Garaje EDIFICIO000, la no aportación a los gastos originados por el uso de la servidumbre, por parte de las propiedades de la CALLE000, nº NUM000, les indicamos que la Comunidad de Garajes EDIFICIO000, no se responsabilizará de los gastos y consecuencias que conlleve o provoque la imposibilidad de estar al corriente de los pagos con los proveedores de los servicios generales que permiten los servicios que Vdes. disfrutan desde que pasan par la puerta principal del garaje, ya sea Luz, Limpieza, Extintores, Vado, Seguro de responsabilidad Civil, mantenimiento de la puerta del Garaje, etc. Los gastos o consecuencias que esta deuda genere serán repercutidos e imputados al causante de la deuda" (doc. nº 5 de la demanda).

Noven o. - Con fecha 26 de octubre de 2018 el administrador de la comunidad de garajes CALLE000 NUM000, remite carta al administrador de la Comunidad de garajes edifico EDESA en la que le manifiesta: "En calidad de Administradora de la comunidad de propietarios " CALLE000, NUM000" y en contestación a su última carta, paso a exponer lo siguiente:

Que como usted ya sabe la comunidad de propietarios " CALLE000, NUM000" ha determinado la superficie de uso que constituye el paso de servidumbre que es de 778,28m2 en un total de 4.314,86m2 esta última facilitada por usted. En base a esta medición se acordó que la comunidad de propietarios CALLE000, NUM000, tiene que contribuir al mantenimiento de esta superficie que utiliza. Igualmente se determinó que los únicos gastos en los que contribuirán serán los correspondientes a los conceptos de limpieza, electricidad, extintores, vado, seguro y reparaciones del portón de acceso a los garajes.

Deter minada la superficie del vial de acceso, que utilizan todos los propietarios de las plazas de garaje tanto de su comunidad como de CALLE000, NUM000 y los conceptos de gastos en Ios que contribuyen se obtiene un porcentaje de 18,04%.

Ahora bien, este porcentaje atribuido a la superficie que ocupa la servidumbre de paso tiene que ser sufragado por todos los que utilizan este vial de acceso a todos los garajes, tanto los propietarios de plazas de garaje del EDIFICIO000 y CALLE001 como los propietarios del CALLE000, NUM000.

Por ello insistimos en que calculado en un 18,04% la superficie del vial, este porcentaje ha de ser repartido entre todas las 135 plazas de garaje que utilizan este vial de acceso. EI mantenimiento del vial de acceso corresponde a todos los que lo utilizan y no solamente a la comunidad de propietarios CALLE000, NUM000. La comunidad de CALLE000, NUM000 no tiene la exclusividad de dicho vial, sino que tiene un derecho de servidumbre que grava la finca sirviente y únicamente contribuirá al mantenimiento de los conceptos que se han indicado.

EI error en el que continuamente ustedes están incurriendo es pretender que la comunidad de propietarios CALLE000, NUM000 pague un porcentaje de la totalidad de sus gastos y no del 18,04 %

de superficie que ocupa la servidumbre de paso; e insistiendo que esta servidumbre es utilizada por todos los propietarios de las 135 plazas de garaje.

La Comunidad de propietarios CALLE000, NUM000, en todo momento ha demostrado su buena fe durante las conversaciones que se han mantenido a lo largo de estos años. La buena fe se ha demostrado con la aportación hasta la fecha de 4.500.

Si bien el cálculo al que nos hemos referido del 18,04% es el resultado de una medición realizada por un arquitecto Técnico, no tenemos inconveniente que dicho porcentaje sea del 18,37 % al que ustedes hacen referencia en su carta.

En definitiva, si los gastos de los conceptos referenciados como usted indica en su carta desde el año 2008 al año 2017, asciende a la cantidad 11.618,97€ correspondiente al vial de acceso, esta cantidad ha de ser distribuida entre las 135 plazas que utilizan este acceso. Lo que nos da un resultado de 86,07€ cada plaza de garaje.

La comunidad de propietarios CALLE000, NUM000 tiene 28 plaza de garaje, resultando el importe a satisfacer por esta comunidad de 2.409,96€.

En definitiva, si la aportación de esta comunidad de propietarios CALLE000, NUM000 ha sido de 4.500,00€, la diferencia a nuestro favor es de 2.090,04€. Lo que demuestra la buena fe de esta comunidad y cuya posible reclamación será sometida a la aprobación por la Junta de Propietarios.

Si su posición es contraria a la anteriormente expuesta se puede solicitar otro informe de otro Arquitecto Técnico" (doc. nº 3 de la contestación).

Decim o. - Con fecha 24 de junio de 2019 el administrador de la comunidad de garajes EDIFICIO000 remite burofax al Presidente de la Comunidad de CALLE000 en la que le manifiesta: "En calidad de administrador de la Comunidad de Garajes EDIFICIO000 y

siguiendo instrucciones de la Junta Directiva de la Comunidad, nos dirigimos a Vd. en su calidad de Presidente de la Comunidad de Garajes CALLE000, nº NUM000, al objeto de informarle del acuerdo alcanzado en la pasada Junta Ordinaria de la Comunidad. En base al citado acuerdo, se procederá a la reclamación por vía judicial, si fuera preciso, de las cuantías pendientes que al día de la fecha nos adeuda la Comunidad de Garajes CALLE000, nº NUM000 por la participación en los gastos que se generan en el uso de la servidumbre de paso en base a la cual, Vd. acceden a su edificio a través de la comunidad Garajes EDIFICIO000.

Hasta el día de la fecha, no hemos tenido respuesta a los emails enviados a la empresa Gesad (ultimo con fecha 3 de Septiembre de 2018), como administradores de su comunidad, por lo que nos vemos en la obligación de darles traslado a Vdes. del requerimiento de liquidación de la deuda, de forma que si en el improrrogable plazo de 7 días, no proceden a la regularización de las cuantías pendientes de aportar, nos veremos obligados a presentar la correspondiente demanda.

Les recordamos que desde el ario 2008. la Comunidad de Garajes EDIFICIO000. ha soportado todos los gastos de los garajes. incluidos los que Vd. provocan al hacer uso de los servicios cuya servidumbre les otorga el derecho a hacerlo. Los gastos, una vez han sido objeto de varias revisiones y modificaciones, tras finalmente negar al acuerdo de que se establezcan en una participación del 18,37% del total de los gastos, han ascendido, desde el 2008 hasta el 2017, a la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS DIECIOCHO € CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS DE €. (11.618,97 €.)

Hasta la fecha Vdes. tan solo han realizado tres aportaciones por importe de 4.500 €, En concreto. 1.000 € el 31.10.2011, 2.000 € eI24.07,2012, y 1,500 € el 29.01.2018.

A la vista de lo manifestado y dadas las necesidades de tesorería que provoca a la comunidad de Garaje EDIFICIO000, la no aportación a los gastos originados por el uso de la servidumbre, por parte de las propiedades de la CALLE000, nº NUM000 les indicamos que la Comunidad de Garajes EDIFICIO000, no se responsabilizara de los gastos y consecuencias que conlleve ó provoque la imposibilidad de estar al corriente de los pagos con los proveedores de los servicios generales que permiten los servicios que Vdes. disfrutan desde que pasan por la puerta principal del garaje, ya sea Luz, Limpieza, Extintores, Vado, Seguro de responsabilidad Civil, mantenimiento de la puerta del Garaje, etc. Los gastos o consecuencias que esta deuda genere serán repercutidos e imputados al causante de la deuda" (doc. nº 6 de la demanda).

Undéc imo.- Con fecha 12 de julio de 2019 el administrador de la comunidad del EDIFICIO000, don Jose Ignacio, remite carta al Presidente de la Comunidad de garajes CALLE000 en la que le manifiesta: " En calidad de administrador de la Comunidad de Garajes EDIFICIO000 y siguiendo instrucciones de la Junta Directiva de la Comunidad, les facilitamos el detalle de los gastos pendientes de liquidación correspondientes al año 2018, que serán objeto de liquidación en la Junta Ordinaria a celebrar el día 18 de Julio de 2019, de la que les hemos remitido el orden del día de la misma, por correo certificado. Por último, aprovechamos para recordarles que al día de la fecha tienen pendiente de liquidación la cantidad de 8.376,30 €, en concepto de las obligaciones adquiridas por el uso de la servidumbre de paso, incluyéndose en esta cantidad los 1.257,33 € correspondientes a los gastos a imputar por la contribución a servidumbre del año 2018. En la Junta a celebrar a la fecha indicada, se procederá a la liquidación de los saldos deudores existentes a la fecha del cierre del ejercicio 2018. Sin otro particular, lo que les notificamos a los efectos oportunos, quedando a la espera de una inmediata solución a lo requerido, en evitación de que la comunidad se vea obligada a ejercer la reclamación por vía judicial" (doc. nº 7 de la demanda).

Duodé cimo. - En Junta General Ordinaria de la comunidad de Propietarios C-P. Garajes EDIFICIO000, celebrada con fecha 18 de julio de 2019, y según se recoge en el punto 5º del Acta, se acordó "6° LIQUIDACION DE SALDOS DEUDORES CON LA COMUNIDAD, POR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE PAGO DERIVADAS DE LA SERVIDUMBRE DE PASO, POR PARTE DE LA C.P. CALLE000, N° NUM000, A LA FECHA DEL 30 DE JUNIO DE 2019.

A la vista de las cuentas aprobadas en esta misma Junta, se comprueba la existencia de saldos pendientes correspondientes al incumplimiento de pago de las obligaciones derivadas de la existencia de servidumbre de paso hacia los garajes de la CALLE000, nº NUM000, por parte de la C.P. CALLE000, nº NUM000.

Se deja constancia de que esta situación se mantiene y reitera con el paso de los años sin llegar a obtener ni solución ni respuesta por parte de la comunidad citada, a pesar de los muchos intentos y requerimientos realizados, además de notificaciones fehacientes enviadas por correo certificado y burofax, incluso con antelación a esta última Junta.

En este sentido y tras analizar la situación, se acuerda, por unanimidad de los asistentes con derecho a voto, realizar una Liquidación de estos saldos para proceder a su cobro, en concreto se realizará a la fecha del 30 de Diciembre de 2018, al ser la última anualidad cerrada de la que se les ha trasladado sus obligaciones de pago. C.P. CALLE000, N° NUM000 titular de la servidumbre de paso por los garajes, ha dejado de satisfacer las liquidación correspondientes a la contribución a gastos que a continuación se indican:

· Recibo, en parte, correspondiente a la participación en gastos por la liquidación de los habidos en el año 2012, según tarifa aprobada en la Junta General Ordinaria del 15 de Septiembre de 2011, ascendiendo su importe total a... . . . .. . .. . .. . ... . . . . 496,79€

· Recibo correspondiente a la participación en gastos por la liquidación de los habidos en el año 2013, según tarifa aprobada en la Junta General Ordinaria del 15 de Septiembre de 2011, ascendiendo su importe total a.............................. 1.096,65€

· Recibo correspondiente a la participación en gastos por la liquidación de los habidos en el ario 2014, según tarifa aprobada en la Junta General Ordinaria del 15 de Septiembre de 2011, ascendiendo su importe total a.............................. 979,85€

· Recibo correspondiente a la participación en ga5t05 por la liquidación de los habidos en el año 2015, según tarifa aprobada en la Junta General Ordinaria del 15 de Septiembre de 2011, ascendiendo su importe total a .............................. 905,77€

· Recibo correspondiente a la participación en gastos por la liquidación de los habidos en el ario 2016, según tarifa aprobada en la Junta General Ordinaria del 15 de Septiembre de 2011, ascendiendo su importe total a ....................... 1.378,76€

· Recibo correspondiente a la participación en gastos por la liquidación de los habidos en el año 2017, según tarifa aprobada en la Junta General Ordinaria del 21 de Abril de 2017, ascendiendo su importe total a 997,05€ .

· Recibo correspondiente a la participación en gastos por la liquidación de los habidos en el año 2018, según tarifa aprobada en la Junta General Ordinaria del 15 de Junio de 2018, ascendiendo su importe total a 1.111,71€.

· Total deuda a 30 de Junio de 2019 6.966,58 €

7° AUTORIZACION AL PRESIDENTE Y/O ADMINISTRADOR DE LA COMUNIDAD PARA RECLAMAR JUDICIALMENTE LOS SALDOS DEUDORES POR EL IMCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE PAGO DE LA SERVIDUMBRE DE PASO POR PARTE DE LA C.P. CALLE000, N° NUM000, OTORGANDO PODERES A ABOGADOS Y PROCURADORES TODO ELLO EN NOMBRE DE LA COMUNIDAD.

Por unanimidad de los presentes, se autoriza al Presidente y/o Administrador para reclamar los saldos pendientes por la no contribución a los gastos comunes de la comunidad de Garajes por parte de las propiedades que utilizan la servidumbre de paso para acceder al edificio ubicado en la CALLE000, nº NUM000, y otorgar poderes a abogados y procuradores, todo ello en nombre de la comunidad" (doc. nº 4 de la demanda).

Décim o tercero.- Con fecha 4 de noviembre de 2020 el administrador de la comunidad de garajes EDIFICIO000 remite burofax al Presidente de la Comunidad de CALLE000 en la que le manifiesta: "En calidad de administrador de la Comunidad de Garajes EDIFICIO000 y siguiendo instrucciones de la Junta Directiva de la Comunidad, les informamos que, ante la imposibilidad de obtener respuesta por parte de Vdes. a las anteriores notificaciones enviadas y a la vista de que al día de la fecha siguen mantenimiento una de de 8.376,30 € al cierre del 2018, encontrándose pendiente de liquidación los gastos imputados al ejercicio 2019 y lo que va de año 2020, se procederá a ejecutar el acuerdo alcanzado en la pasada Junta Ordinaria de Julio 2019, para reclamar por vía judicial el impago de los gastos objeto de la servidumbre de paso existente. Por tal motivo, ponemos en su conocimiento, en última instancia, que si en el improrrogable plazo de 7 días, no proceden a la liquidación del importe adeudado, nos veremos obligados a la reclamación por vía judicial, para lo que se presentara la correspondiente demanda. Sin otro particular, lo que les notificamos a los efectos oportunos, quedando a la espera de una inmediata solución a lo requerido, en evitación de que la comunidad se vea obligada a ejercer la reclamación por vía judicial" (doc. nº 8 de la demanda).

Décim o cuarto.- Con fecha 3 de mayo de 2021 el administrador de la comunidad de garajes CALLE000 remite burofax al Presidente de la Comunidad del EDIFICIO000 en la que le manifiesta: "Sr. Administrador: En relación al acuerdo alcanzado por la comunidad de propietarios GARAJES EDIFICIO000, sobre la reclamación judicial de saldos pendientes por la no contribución a los gastos comunes derivados par la servidumbre de paso, a la comunidad de propietarios CALLE000, N° NUM000, y con el fin de volver a debatir la última propuesta del reparto de gastos por la SERVIDUMBRE DE PASO, presentada por esta comunidad, se adjunta copia de la misma, les emplazamos para deliberar sobre esta última propuesta a fin que los abogados de ambas partes y presidentes de ambas comunidades de propietarios logren alcanzar un acuerdo extrajudicial (doc. nº 4 de la contestación).

TERCE RO. - Propiedad Horizontal. Legitimación del Presidente.

La primera cuestión a resolver es si la comunidad de propietarios de CALLE000 NUM000 viene obligada por el acuerdo de 17 de diciembre de 2011 y la respuesta no puede ser otra que negativa. La comunidad de propietarios de CALLE000 NUM000, no viene obligada por dicho acuerdo en cuanto no consta acuerdo previo de la Junta de Propietarios para suscribir dicho acuerdo y, posteriormente, no ha sido convalidado, es más, consta la oposición expresa de la Junta a dicho acuerdo, según se recoge en Acta de la Junta Extraordinaria de fecha 9 de mayo de 2012. No hay consentimiento y, por lo tanto, el contrato firmado por el Presidente no vincula a la misma. En la misma situación se encuentra el posterior Acuerdo de 17 de junio de 2013.

La Ley de Propiedad Horizontal confiere al presidente de la comunidad la representación de la misma, en juicio y fuera de él, dice su artículo 13.3.

La STS de 19 de febrero de 2014, declara que "La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias. La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21LPH ), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad. ( STS 10/10/11 , 27/03/12 )".

En ese mismo sentido cabe citar la SAP de Madrid, sección 19 , de 30 de septiembre de 2013, que declara "Distinta consideración ha de tener el motivo de recurso que ataca la apreciada falta de legitimación pasiva en base a lo dispuesto en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , al entender que con independencia de las relaciones internas que puedan surgir entre el Presidente y la Comunidad de Propietarios por extralimitación del mandato o por inobservancia del mismo, el tercero de buena fe que contrata con ésta a través de su Presidente, una vez comprobada la veracidad del cargo, debe verse protegido. Al respecto no sólo ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , que establece "El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten", sino lo dispuesto en el artículo 14 "Corresponde a la Junta de propietarios: ...c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias...e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común". El primero de los preceptos citados no especifica las actuaciones que en el ámbito extrajudicial puede el Presidente llevar a cabo en el desempeño de la función encomendada; es por ello que si en principio pudiera pensarse que una vez acreditado el cargo ante terceros, estos pueden presumir que el Presidente puede actuar en nombre y representación de la Comunidad que preside, ello no debe entenderse en el sentido de que pueda comprometer los intereses de la Comunidad sin limitación de cualquier tipo, acometiendo todo tipo de acto o negocio jurídico. Mantiene la doctrina y la jurisprudencia aplicables al caso, en contra de lo mantenido por el recurrente, que los límites a las facultades de representación del Presidente de la Comunidad de Propietarios debe buscarse en las competencias del resto de los órganos comunitarios, de tal forma que si el Presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros requerirá el preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos a su decisión. Desde este punto de vista y atendiendo a los preceptos antes mencionados, no cabe duda que es a la Junta de la Comunidad demandada a quien corresponde decidir sobre la ejecución o no de las obras en el portal y al Presidente por aquel entonces, Sr. Feliciano, suscribir cuantos contratos fueran necesarios para ello atendiendo a lo que acordase la Junta de Propietarios, que era la única competente para acordar la ejecución y aprobar el presupuesto conforme al cual debía ejecutarse. De tal forma que si, como ocurre en este caso y a tenor del contenido de las actas aportadas y especialmente la de la Junta General Extraordinaria de 9 de abril de 2008, el Presidente actuó a espaldas o en contra de lo decidido en la Junta, debe concluirse que se irrogó funciones o atribuciones que no le correspondían y lo suscrito carecerá de validez a no ser que, posteriormente, se hubiera ratificado por los órganos de gobierno de la Comunidad ( artículo 1.259 del Código Civil ), lo que evidentemente aquí no ha sucedido dada la frontal oposición que se manifiesta a la unilateral actuación del Presidente, no obstante reconocerse la realización de unas obras no aprobadas, y todo ello sin perjuicio de la responsabilidad en la que el Presidente haya podido incurrir ( artículos 1.714 y 1.725 del Código Civil ). En este sentido se pronuncian las Sentencias de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 16 de febrero de 2004 (Sección 4 ª) y de 27 de mayo de 2005 ( Sección 3 ª), de la Audiencia Provincial de Asturias de 26 de abril de 2005 ( Sección 7ª), de esta Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª de 24 de febrero de 2011 , con base en las S.S.T.S. de 6 de marzo de 2.000 y 20 de octubre de 2004".

Y la de la AP de Málaga, sección 6, de 1 de marzo e 2013, que declara "[..] no se trata de enjuiciar la bondad y acierto de la decisión adoptada y ejecutada por el presidente sino de determinar si tal decisión vincula a la comunidad de propietarios cuya representación ostenta, cuestión ésta a la que debe darse la misma respuesta contenida en la sentencia de instancia pues entra en el ámbito de poder de la Junta de copropietarios, no del presidente, "conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad" ( artículo 14 e LPH ), y si bien es cierto que el art. 13.3 de la misma Ley establece que "el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, enjuicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten" y que la jurisprudencia ha venido poniendo de manifiesto que la voluntad representativa del presidente lleva implícita la de todos los titulares, en juicio y fuera de él, no lo es menos que ese mandato representativo del presidente no puede ser concebido ni interpretado en términos absolutos, de tal modo que le lleven a prescindir de los acuerdos de la Comunidad, en los que necesariamente ha de sustentarse su facultad representativa, fuera de las atribuciones directamente conferidas por la Ley al cargo de presidente ( STS 1-Marzo-1984 y 17-Junio-1988 ); y, entre estas últimas, no se inscriben, desde luego, las referentes a celebrar contratos de arrendamiento en nombre de la comunidad a la que representa sin previo acuerdo de la junta de copropietarios que lo autorizase para ello o sin posterior acuerdo que lo ratificase, pues expresamente exige el art. 17.1. de la LPH el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, mayoría que en este caso está ausente al no haberse celebrado junta sometiendo tal cuestión a decisión de la asamblea, y para que esa extralimitación representativa deviniese eficaz, sería necesaria la ratificación o convalidación posterior de ese acto mediante acuerdo de la Comunidad interesada; y en el caso de autos no sólo no ha tenido lugar sino que, con antelación a la fecha que se hace constar en el contrato de celebración del mismo, veintiún comuneros manifestaron su voluntad contraria a ese contrato (lo que se le comunicó al presidente vía notarial), acordándose finalmente en la Junta de 26 de Junio de 2003 por unanimidad la rescisión de dicho contrato. En este sentido, la STS 6 de Marzo de 2000 afirma que, asumiendo el presidente la representación de tipo orgánico de la Comunidad, " no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias. Si por imperativo del art. 13. 5º LPH -actual artículo 14 e) y conidéntica redacción tras la reforma operada por Ley 8/1999- a la Junta corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad», no es dudoso que esa competencia legal no puede desaparecer por una concepción dictatorial de la figura del presidente. (.. ) Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes. Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente ( art. 3 CC ) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta en favor del autoritarismo de la figura de su presidente". En consecuencia, la demanda reclamando a la comunidad de propietarios las rentas devengadas durante treinta meses (hasta el final pactado en el contrato) deba rechazarse en cuanto que en dicho contrato (fechado el 1 de Febrero de 2003) estaba ausente el consentimiento de la arrendataria como elemento esencial del contrato ( art. 1261 CC ), ausencia que conocía, o debía conocer como Abogado que es, el demandante arrendador D. ..., máxime cuando precisamente era el abogado de la comunidad de propietarios demandada en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, siendo su firma "....." la administradora de la comunidad (según consta en el acta de la Junta celebrada el 13 Septiembre 2002, en cuya ocasión actuaba en representación de dicha firma Dª ... )".

A mayor abundamiento debe señalarse que el referido acuerdo de 17 de diciembre de 2011, como tampoco el de 13 de junio de 2013, no aparece suscrito por el Presidente de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000, la que tampoco se aprecia se considerara vinculada por el mismo como se comprueba por la existencia de conversaciones y negociaciones posteriores entre ambas Comunidades en orden al logro de un acuerdo sobre el reparto de gastos referidos a la servidumbre de paso, y como se desprende tanto de la documentación aportada, que por extenso aparece reseñada en el anterior fundamento, como por la propia manifestaciones efectuadas en el acto del juicio por los administradores de ambas comunidades, don Jose Ignacio, que los es del EDIFICIO000" y doña Lorenza, que lo es de CALLE000, NUM000, y los testigos don Jaime, que fue vecino de CALLE000, NUM000, don Silvio y don Teofilo, miembros de la comunidad del EDIFICIO000", y doña Azucena, que fue administradora de CALLE000 NUM000, y don Luis Pedro, promotor de CALLE000 NUM000, y miembro de dicha comunidad.

CUART O. - Servidumbre de paso. Distribución de gastos.

La prueba practicada en el presente procedimiento aporta la adecuada ubicación física y jurídica de la realidad que vincula a las partes en conflicto.

Nos encontramos ante una zona urbana en la que confluyen tres edificios, el edificio de la CALLE000, NUM000; el EDIFICIO000, en PLAZA000 nº NUM000, y el edificio de la CALLE001, NUM001, de Ponferrada, existiendo, en lo que aquí interesa, una comunidad de propiedad horizontal en el edificio de la CALLE000, NUM000, con dos plantas sótano destinadas a garaje, con 28 plazas de aparcamiento, y una única comunidad de propietarios de garaje, en las dos plantas sótano del EDIFICIO000 y CALLE001, NUM001, con 107 plazas de aparcamiento.

Al construirse el edificio del CALLE000 NUM000 , se constituyó una servidumbre de paso de vehículos a favor del sótano de dicho edificio donde se ubican las 28 plazas de garaje para acceso a las mismas. Si bien no se ha aportado el título de constitución la existencia de la referida servidumbre no resulta discutida. No consta que en el momento de la constitución de la servidumbre se determinara la participación en la contribución de los gastos de mantenimiento, uso y conservación del portón de entrada, rampas, y viales circulación sobre los que se asienta la servidumbre de paso.

El sótano, o sótanos, del EDIFICIO000, destinados a garaje, conformado por 107 plazas de aparcamiento (incluidas las de CALLE001, NUM001), dispone de un acceso (desde la CALLE000, NUM005), y es un hecho incontrovertido que, posteriormente, al momento de la construcción del EDIFICIO000, se constituyó una servidumbre de paso de vehículos a favor del CALLE000 NUM000, (más en concreto, a favor de los sótanos subterráneos del mismo, con el que colinda el edificio en cuestión, destinados a garaje, conformado por 28 plazas), a través del acceso a garaje en los sótanos del referido EDIFICIO000", que afecta al portón de entrada, rampas de acceso, y calles de circulación interiores, hasta llegar al garaje de CALLE000 NUM000.

Tras la medición realizada por don Jaime, Arquitecto Técnico, y por doña Susana, Arquitecto, se comprueba que la superficie real del espacio ocupado por la servidumbre de paso, contada desde la puerta basculante de entrada contabilizando las superficies de las rampas y zonas de viales comunes, es de 778.28 m2, lo que supone un 18,04%, de la superficie total de garajes del EDIFICIO000, que es de 4.314,86 m2 (garaje sótano 1: 2.157,43 m2, y garaje sótano 2: 2.157,43 m2).

Ambas partes están conformes en dicha medición, y que sea esta superficie del 18,04% la que se tenga en cuenta para fijar los gastos a los que la comunidad del CALLE000, NUM000, como predio dominante, debe contribuir para el mantenimiento y conservación de la servidumbre. La discrepancia surge en cuanto que mientras la actora, comunidad de propietarios del EDIFICIO000 sostiene que la comunidad demandada viene obligada a abonar la totalidad de los gastos correspondientes a dicha superficie del 18,04%, mantiene esta última, que fija el anterior porcentaje en el 18,37%, por el contrario, que dichos gastos deben distribuirse entre las 135 plazas de garaje, esto es las 107 del EDIFICIO000, y las 28 del CALLE000, NUM000, en tanto que se trata de zonas comunes que utilizan tanto una como otra comunidad.

Exist e también conformidad en que los gastos de la servidumbre de paso en los que debe participar la comunidad de CALLE000 NUM000, son los correspondientes a Limpieza, Electricidad, Seguro, Extintores, Vado, y Reparaciones de la puerta del garaje.

El artículo 544 del Código Civil , regula en qué medida han de contribuir los predios dominantes y sirvientes por los gastos que se desembolsen para el uso y conservación de una servidumbre, al disponer que "Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás. Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario". En cuanto a la referencia a que por el dueño del predio sirviente, «se utilizare en algún modo de la servidumbre» como resalta autorizada doctrina no es una expresión gramatical ni jurídicamente correcta porque el dueño del predio sirviente no usa una servidumbre en su propio terreno, porque esta no existe en cosa propia, sino que ejercitara la facultad de aprovechamiento derivado de su derecho de propiedad. Debe, pues, entenderse en sentido material, el hecho en que consiste la servidumbre, en este caso el portón de entrada, rampas y viales de circulación.

Pues bien, en el presente caso, dichos elementos, o superficie de 778.28 m2, lo que supone un 18,04%, de la superficie total de garajes, es utilizado también por el dueño del predio sirviente y es por ello que, en este caso, debe contribuir con los dueños del predio dominante, a los gastos de uso y conservación de la servidumbre y ello en proporción al beneficio que le reporte.

De la prueba practicada aparece como la finca de la parte actora, EDIFICIO000, es una Comunidad de Propietarios de garajes, en cuyas plantas sótano, se ubican 107 plazas de garaje (incluidas las de CALLE001, NUM001), por lo que, obviamente, la comunidad actora obtiene una mayor utilidad sobre la servidumbre de paso que la parte demandada, comunidad de propietarios de la CALLE000 NUM000, en cuyo favor se establece la servidumbre de paso, dado que, salvo una prueba en contrario, que no se ha practicado en autos, 107 plazas de garaje utilizan una servidumbre de paso en mayor medida que las 28 plazas de garaje ubicadas en la finca de la demandada. De dicho hecho, esto es la utilización derivaría la imposibilidad de que las dos comunidades que comparten la servidumbre de paso contribuyan a partes iguales, y menos en exclusiva la demandada, a su mantenimiento y a los gastos que esta genera, por lo cual, resulta procedente acoger la petición de la parte demandada, en el sentido de que dichos gastos se repartan, a partes iguales, entre las 135 plazas de garaje, las 107 de la comunidad actora, y las 28 de la comunidad demandada.

En definitiva, el importe de gastos correspondiente al 18,37% de la superficie de los garajes de la comunidad actora que integran la servidumbre de paso, se debe dividir entre la totalidad de la totalidad de las plazas de garaje, tanto de la comunidad actora como de la demandada ya que ambas hacen uso de la servidumbre de paso, aunque, en estricta puridad, la actora lo haga por título de dominio.

Final mente, y en cuanto al argumento de la actora, expuesto en el acto del juicio por su administrador Sr. Jose Ignacio, de manera insistente y reiterativa, de que caso de incluirse a la comunidad actora en los gastos de ese 18,37%, existiría duplicidad para los propietarios de las 107 plazas de garaje que integran la misma por cuanto en la cuota que abonan ya se contemplan los gastos correspondientes a dicha superficie, no resulta sostenible, pues basta que se calculen por separado los gastos imputables únicamente a la superficie de la servidumbre en la forma que queda expuesta, y los correspondientes al resto del garaje y se gire en función de ello la cuota correspondiente a los respectivos propietarios para que aquella no se produzca.

La situación existente, y ello es precisamente lo único que se debate en este procedimiento, hace necesario que se determine la contribución que ambas comunidades han de hacer al pago de los gastos de uso y mantenimiento de la servidumbre, al margen de los gastos que, en exclusiva, y por razón precisamente de su propiedad correspondan a los propietarios de garajes del EDIFICIO000.

En atención a lo expuesto se estima el recurso interpuesto y, con parcial revocación de la sentencia recurrida, se acuerda que los gastos del 18,37% correspondiente a la superficie de garaje del EDIFICIO000 que ocupa la servidumbre de paso se han de distribuir entre las 135 plazas de garaje, las 107 del EDIFICIO000, y las 28 plazas de CALLE000, NUM000, por lo que la reclamación por importe de 6.966,58€ que la actora hace en la demanda por los expresados gastos, referente a los años 2.012 a 2.018 (ambos inclusive), según se indica en el Acta de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de 18 de julio de 2019, no es correcta al no tener en cuenta que el importe de dichos gastos, correspondientes a la superficie que ocupa la servidumbre de paso, se tienen que dividir entre todas las plazas de garaje y no solo las 28 plazas de la Comunidad CALLE000 NUM000. De ello resulta que a esta última le corresponde abonar por dicho periodo únicamente la suma de 1.444,92 €.

Ahora bien, por la propia actora, en el burofax de 20/10/2018 se reconoce haberse realizado por la demandada tres aportaciones por importe total de 4.500€, en concreto 1.000€ el 31.10.2011, 2.000€ el 24.07.2012, y 1.500€, por gastos correspondientes al periodo de 2008 a 2017. En el mismo burofax se dice que, de acuerdo a la participación en el 18,37% del total de gastos, que corresponderían a la demandada desde el 2008 hasta el 2017 ascenderían a la cantidad de 11.618,97€, por lo que si se tiene en cuenta que en la demanda se atribuye al periodo 2012 a 2017 un gasto de 5.854,87€, el importe de los gastos que cabría atribuir, según la actora, al periodo 2008 a 2011 (ambos inclusive) sería de 5.764,10€, de los que 1.195,51€ correspondería abonar a la demandada para dicho periodo de cuatro años. En consecuencia, el resto de la suma abonada, esto es, 3.304,49 € debe imputarse al pago de los gastos objeto ahora de reclamación que ascienden a 1.444,92 €. En consecuencia, la demandada no viene en adeudar cantidad alguna a la actora, al haber efectuado pagos por importe superior al reclamado, debiendo, en todo caso declararse, al entender que dicha petición resulta implícita en la reclamación efectuada, y constituir, precisamente el núcleo de la cuestión debida, que el importe de gastos de limpieza, electricidad, seguro, extintores, vado, y reparaciones de la puerta del garaje, correspondiente al 18,37% de la superficie de los garajes de la comunidad actora que integran la servidumbre de paso, se debe dividir, entre la totalidad de las plazas de garaje (135), tanto de la comunidad actora (predio sirviente) como de la demandada (predio dominante), ya que ambas hacen uso de la servidumbre de paso.

CUART O. - Costas.

Al estimarse el recurso no procede hacer expresa imposición de las costas de esta segunda instancia conforme al art. 398.2 de la LEC.

Respe cto las costas de la primera instancia devengadas por la demanda principal no ha lugar a hacer especial pronunciamiento al estimarse parcialmente la demanda ( art. 394.1 LEC).

QUINT O. - Deposito para recurrir.

De acuerdo con las Disposición Adicional Decimoquinta 8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , procede acordar la devolución del depósito para recurrir a la parte apelante.

VISTOS los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.