Sentencia Civil 186/2024 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 1441/2022 de 20 de febrero del 2024

PRIMER. RESUM DE LES ACTUACIONS PRACTICADES EN PRIMERA INSTÀNCIA.

L'ara apel·lada va interposar una demanda en la qual indicava que el 31 de desembre de 2010 havia concertat amb la demandada un contracte de compravenda sobre un habitatge i una plaça d'aparcament situats en un edifici, immobles que la venedora s'havia adjudicat en una subhasta judicial.

La construcció de l'edifici havia finalitzat a l'agost de 2006 després de que la promotora hagués obtingut la corresponent llicència de construcció. No obstant això, la promotora va sol·licitar la llicència de primera ocupació a l'Ajuntament fins en cinc ocasions entre els anys 2006 a 2009 i en totes elles li va ser denegada en no ajustar-se l'execució de l'obra al projecte autoritzat per la llicència.

A més, la concessió de la llicència d'edificació ja havia estat impugnada per la comunitat de veïns de l'edifici confrontant i anul·lada per un jutjat contenciós-administratiu en una sentència que posteriorment va ser confirmada pel STJC l'any 2008. Sobre la base d'aquestes resolucions administratives resultava que l'habitatge no acomplia amb la legalitat vigent i per tant no era possible donar d'alta els serveis de subministraments. Per això, alguns dels propietaris que ja havien adquirit habitatges de l'immoble van sol·licitar al seu torn la llicència de primera ocupació i els va ser denegada el 28/07/2009.

Van acudir a la jurisdicció contenciosa administrativa per obtenir-la i el jutjat va comunicar a l'actor el 14 de juny de 2011 la seva condició de possible perjudicat a l'efecte de poder-se personar en el procediment, sent aquest el primer moment que va tenir coneixement de la situació de l'immoble. En primera instància es va desestimar la pretensió i es va determinar que la responsabilitat no corresponia a l'Ajuntament sinó al "promotor venedor".

En el moment de formalitzar la compravenda amb la demandada, l'actor desconeixia tots els fets anteriors i tampoc no en va ser informat per la venedora. S'accepta, no obstant això, que se'l va informar que l'immoble mancava dels subministraments definitius i que únicament en disposava dels provisionals d'obra, i que "la situación se debía solucionar fácilmente mediante un simple trámite administrativo a solicitar la licencia de ocupación", per la qual cosa "la vendedora ocultó al comprador, maliciosamente, la realidad de cuanto ha sido relatado en orden a la anulación de la licencia de obras concedida en fecha 5 de agosto de 2005 por la sentencia del Juzgado contencioso administrativo de 28 de marzo de 2008, que además ordenaba la demolición parcial de la edificación".

Precisament per la situació de l'immoble s'explica " el interés de la vendedora en hacer constar expresamente en la escritura de compraventa su total integridad y exoneración de responsabilidad en cuanto al estado en que se encuentran los servicios y suministros de la finca y de su situación y estado físico, jurídico y urbanístico". L'actora considera que aquesta renúncia ha de considerar-se nul·la, tant per anar en contra de la bona fe com per ser abusiva i atemptar contra els drets que li corresponen com a consumidora.

Per tot l'anterior se sosté que la compravenda va tenir per objecte una cosa d'il·lícit comerç i completament inhàbil per constituir-hi l'objecte, i se sol·licitaven els pronunciaments següents:

- La nul·litat de ple dret del contracte de compravenda, per il·licitud o impossibilitat jurídica d'objecte, amb la corresponent inscripció en el Registre de la Propietat.

- La condemna a la demandada a restituir el preu abonat, de 121.069 €, del qual s'haurà de retenir una part per a cancel·lar la càrrega hipotecària per import de 88.446,79 euros i a abonar la quantitat pagada en concepte de comissió d'obertura i les despeses per a l'atorgament del préstec.

La demandada s'hi va oposar al·legant en primer lloc que la compradora era perfectament conscient que s'oferia un preu atractiu per l'immoble perquè s'havia adquirit en una subhasta pública, i per això ha de tenir plena validesa la clàusula contractual que indicava que "la parte compradora declara conocer y aceptar la situación y estado físico, jurídico y urbanístico actuales de la finca que se transmite, circunstancias que la parte compradora acepta con entera indemnidad para la entidad vendedora. También, que la parte vendedora adquirió la propiedad de dicha finca por adjudicación judicial en subasta pública dentro del procedimiento judicial expresado en el antecedente I de este otorgamiento; por ello, la parte compradora renuncia a cualquier reclamación por vicios ocultos o manifiestos de la propia finca referidos a una falta, defecto o vicio de su construcción, instalaciones y servicios, como por su situación urbanística".

En segon lloc, la demandada sosté que no coneixia la situació real de l'habitatge ni la problemàtica urbanística, que no va ser part en cap dels procediments judicials ni se li va notificar cap resolució ni abans ni després que s'adjudiqués l'habitatge en la subhasta judicial.

A més, s'havia preocupat d'obtenir la corresponent cèdula d'habitabilitat per acomplir amb el que s'estableix en l' article 26 de la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, la qual va obtenir sense cap problema i de fet s'adjunta amb la demanda.

En tercer lloc, se sosté una falta de diligència de la part compradora, a qui li corresponia "un mínimo de diligencia, traducida en la conducta tendente a informarse sobre el estado urbanístico de la nueva propiedad que adquiere".

En quart lloc, que la demanda sosté que l'habitatge no és hàbil per a ser habitat però no ho acredita. És cert que la STSC confirma la denegació de la llicència de primera ocupació perquè la construcció no s'adequava a la normativa urbanística, però que res obsta perquè després de la conseqüència de demolició parcial de l'edifici es pugui adaptar l'habitatge a la normativa urbanística i obtenir la llicència de primera ocupació.

La sentència d'instància recull que en la data del seu dictat l'habitatge encara no comptava amb llicència de primera ocupació, que la STSJC va anul·lar la llicència d'obres per haver-se infringit l'altura màxima de l'edifici i que va ordenar la seva demolició parcial, demolició que encara no s'havia executat. Igualment, que l'ajuntament de la localitat va respondre a l'ofici de petició d'informació remès pel jutjat indicant que "el cumplimiento de dicha sentencia implica el derribo parcial del edificio, en concreto las dos plantas NUM003, con afectación de elementos comunes, y el desalojo temporal de todas las plantas inferiores, así como el apuntalamiento de la finca, hecho que dejara las viviendas inferiores sin las condiciones para ser usadas como tales; concluye el consistorio diciendo que las obras de derribo y rehabilitación no hacen posible la utilización de los pisos situados en planta NUM004, NUM005 y NUM006, con independencia de la parte del edificio afectada por la sentencia, por lo que se entiende que no es posible la concesión de la licencia de primera ocupación parcial".

Igualment, que les proves han acreditat que l'habitatge únicament compta amb subministrament d'aigua i no de gas ni d'electricitat, i que el propi ajuntament va donar de baixa les liquidacions de les taxes d'escombraries en no disposar els habitatges de llicència de primera ocupació. Igualment, que les fotografies acompanyades de la demanda acrediten que l'edifici està abandonat, que s'han hagut de tapar les portes i finestres de les plantes baixes per evitar un accés il·legítim, i que la declaració testifical de la propietària d'un dels baixos de l'immoble va posar de manifest que en la seva propietat no hi ha electricitat, que durant cinc anys va tenir llum amb el comptador de l'obra i que després es va tallar i no n'han tornat a tenir, que l'edifici està vandalitzat i que no poden fer ús de l'ascensor.

Per tant, i encara que no s'indica expressament, la jutgessa conclou que l'habitatge és inhabitable.

A continuació indica que la clàusula de renúncia de drets és nul·la conforme el que s'estableix en els articles 82 i 86 de la LGDCU.

I finalment que "a la vista de lo anterior de poco puede servir la alegación de la demandada de que desconocía en el momento de la venta la situación del inmueble, ya que lo supiera o no es responsable, como vendedora, de entregar una cosa que sirva para el fin para el que ordinariamente se la destina ( artículos 1461 , 1484 concordantes del Código Civil ), y el objeto principal de una vivienda es poder ser utilizada como tal por reunir las condiciones básicas para la habitabilidad". I per tot això, estima íntegrament la demanda.

La demandada planteja els motius d'apel·lació que resolem separadament en els fonaments jurídics següents.

SEGON. RESOLUCIÓ SOBRE LA INIDONEITAT DE L'HABITATGE.

El primer motiu d'apel·lació és que no ha quedat acreditada aquesta inhabilitat de l'habitatge per al seu objecte.

Això perquè, segons la demandada, la informació remesa per l'empresa subministradora d'aigües acredita que disposa de subministrament d'ús domèstic i no el provisional d'obres, que si no disposa del de gas és perquè la testimoni senyora Visitacion va manifestar que l'edifici no tenia previst aquest servei, que la resposta d'Endesa que no consta cap contracte d'electricitat a nom de l'actora no especifica si amb les obres parcials de demolició podria obtenir-se aquest subministrament, que l'habitatge disposava de cèdula d'habitabilitat com es va acreditar en el document de compravenda, i que l'actora no acredita en quina mesura afecta al seu habitatge la demolició parcial de l'edifici i si en el cas de fer-s'hi finalment com serà la manera en què hi afectarà.

Referent a aquesta última qüestió, s'insisteix que la resposta de l'ajuntament acredita que la demolició de part de l'edifici no afecta l'habitatge de l'actora, que així ho va reconèixer també la senyora Visitacion, i que no informa si una vegada executades les obres corresponents es podrà o no legalitzar l'habitatge de l'actora.

Plantejat així el recurs, no podem més que estimar les al·legacions que fa la contrapart en la seva contestació i que es podrien resumir simplement indicant que diferents resolucions judicials posteriors a l'atorgament de l'escriptura de compravenda han determinat la il·licitud de l'edificació i la impossibilitat d'obtenir la llicència d'ocupació. L'ocupació de l'habitatge és l'objecte fonamental de la compravenda, ja sigui l'ocupació directa pel propietari o per tercers als quals s'hi pugui revendre o llogar.

El fet que tingui o no algun dels subministraments bàsics i fins i tot la cèdula d'habitabilitat no impedeix l'eficàcia jurídica de les declaracions judicials anteriors i la frustració de la finalitat del contracte amb el qual s'adquireix un habitatge.

I pel que fa a l'eventual possibilitat que després de les obres de demolició es pogués obtenir la legalització de l'habitatge i les corresponents llicències, entenem que de la prova practicada no es pot arribar a tal conclusió ni que l'actora no hagi complert amb les seves càrregues de la prova.

Això perquè les obres de demolició, que haurien de dur-se a terme en execució de les sentències judicials indicades però que encara no s'han executat pel consistori ni hi existeix cap previsió, consisteixen ni més ni menys que a "enderrocar els dos habitatges de la planta NUM003, així com la caixa d'escala i ascensor de la planta NUM003, per tant s'han de fer modificacions en espais comuns de tots els habitatges; el compliment de la sentència implica l'enderrocament parcial de l'edifici, amb afectació d'elements comuns, i alhora durant el transcurs dels treballs d'enderrocament i rehabilitació, el desallotjament temporal de totes les plantes inferiors, així com l'apuntalament de l'edifici, fet que deixarà els habitatges inferiors sense tenir les condicions de ser utilitzades com a habitatges".

Aquesta actuació, d'una enorme envergadura, planteja dubtes més que evidents sobre la viabilitat de l'habitabilitat de les plantes inferiors que sosté la demandada, per la qual cosa en ser ella la venedora i assumir l'obligació de lliurar una cosa idònia per al seu ús entenem que no correspon a l'actora sinó a la demandada acreditar una més que difícil viabilitat de l'ús de l'habitatge, pels motius que exposarem més endavant. Això a més que, tal com indica l'actora en el seu escrit de contestació al recurs, va ser la pròpia demandada qui va sol·licitar la informació a l'ajuntament i no obstant això no va demanar que respongués a aquesta pregunta en concret.

TERCER. RESOLUCIÓ SOBRE LA VALIDESA DE LA CLÀUSULA DE RENÚNCIA D'ACCIONS.

El segon motiu d'apel·lació és que és errònia la declaració de nul·litat de la clàusula perquè "omite la aplicación de la jurisprudencia que exige una mínima diligencia al comprador consistente en la mínima averiguación del estado urbanístico de la finca que se va a adquirir, máxime si proviene de una subasta pública por deudas preexistentes", i insisteix novament que era a la part compradora a qui corresponia informar-se i no la demandada.

Cal posar de manifest que no es discuteix que ens trobem davant una clàusula predisposada ni que l'actora tingui la condició de consumidora, sinó únicament l'omissió de la jurisprudència que indica la demandada. Però resulta que en la contestació a la demanda no es va incloure cap cita jurisprudencial ni cap referència sobre aquest tema, i no ha estat fins al recurs d'apel·lació quan s'ha fet esment a la STS de 17 de novembre de 2006.

Així les coses, referent a la qüestió ara discutida, la SAP Madrid, secció 18, de 21 de juliol de 2002, número 235/2020, cita la STS anterior i a més els següents arguments:

Sobre este punto no puede menos que hacerse constar que es doctrina jurisprudencial ya bien establecida la que, cuando se refiere al examen de las posibles limitaciones urbanísticas que puedan derivarse de dicha legislación y que puedan tener referencia en los contratos de compraventa, es de vital importancia que el desconocimiento del adquirente sobre la situación urbanística de la finca, no venga motivado por su propio actuar culposo ó falta de utilización de la normal diligencia en el conocimiento de la situación urbanística del solar transmitido. Este último requisito es especialmente destacado en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006 , que, además de reiterar que los problemas urbanísticos "deberes y cargas derivados de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes planes de ordenación, no son subsumibles en la regla del art. 1.483 del Código Civil ", por lo que resultaría irrelevante a este efecto la inclusión en el contrato de la cláusula de estilo relativa a que la transmisión se efectuaba "libre de cualquier carga ó gravamen". Resalta, tal sentencia del Tribunal Supremo, haciendo un análisis exhaustivo de toda la jurisprudencia precedente sobre la materia, que "la decisión gira sobre dos elementos básicos: la recognoscibilidad ó accesibilidad de los planes de la Administración y la valoración del alcance de la diligencia con la que deba de actuar el comprador para conocerlos". Habida cuenta el carácter público de la planificación urbanística y el sistema de información al ciudadano, que informa la actual regulación urbanística.

Afirma dicha doctrina, que las limitaciones urbanísticas legalmente previstas gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso y no pueden ser ignorados por el comprador, de modo que, no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor. Y la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000 , subordina la aplicación del art. 1.483 del Código Civil , a la posibilidad de conocimiento por parte del comprador en razón de su oficio ( art. 1.484) o de la posibilidad de alcanzarlo ( art. 1.483 del Código Civil ) por facilidad la de consultar los registros públicos donde consten tales afectaciones o limitaciones.

En segundo término, hace hincapié dicha doctrina en que, "la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos( artículos 1258 y 7.1 del Código civil art.7.1) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objeto que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos...."

Plantejada la qüestió d'aquesta manera, i recordant novament que no es discuteix que ens trobem davant un contracte de consum, no podem compartir les al·legacions de la part apel·lant.

Això perquè, d'una banda, no ens trobem davant un contracte de compravenda que faci referència a l'aprofitament urbanístic d'una parcel·la o a les possibilitats d'edificació, sinó a un habitatge d'un edifici ja construït, que a més va ser adquirit per la demandada en un procediment judicial i que, més encara, no és un particular sinó la immobiliària d'una entitat bancària dedicada habitualment a aquesta mena d'operacions. Si efectivament es tractés d'una parcel·la per edificar o d'un edifici en el qual existissin circumstàncies que fessin pensar d'alguna anomalia urbanística, com una casa a mitjan construir, en un lloc abandonat o molt proper al domini públic hidràulic, podríem considerar que el comprador venia obligat a comprovar prèviament els instruments de planejament i si es pot edificar en el lloc, quin és l'aprofitament, o si l'edifici a acabar o en circumstàncies particulars està afectat per alguna legalitat urbanística. No obstant això, reiterem, es tracta d'un edifici ja acabat en una zona turística d'alta concentració, i que a més a més va ser ofert al comprador pel departament de vendes d'una entitat bancària dedicada precisament a aquesta mena d'operacions, qui a més va facilitar la cèdula d'habitabilitat, va citar el comprador a la firma notarial i, com a colofó, va finançar l'operació i va encarregar-ne la taxació.

Per tant, concloure que el consumidor no podia confiar en totes les aparences de legalitat anteriors, més encara quan l'habitatge procedia d'una subhasta judicial amb tots els controls que això implica, i que una actuació diligent hagués implicat no simplement consultar els instruments de planejament sinó a més sol·licitar informació específica sobre un habitatge concret és del tot contrari a la naturalesa del dret de consum i supera la "mínima diligencia" i "mínima información urbanística" a què fa esment la demandada.

Per descomptat que la solució seria diferent en el cas que en l'escriptura pública s'hagués fet una referència a la situació urbanística concreta de la finca i els problemes indicats, però no és el cas. Referent a això, la SAP Barcelona, Secció 16, número 264/2022 de 31 de maig estableix el següent:

CUARTO. Renuncia de acciones

30. En la cláusula el Pacto séptimo de la escritura de compraventa se pactó que "la parte adquirente declara conocer y aceptar el actual estado físico, constructivo y de conservación de los bienes que acaba de adquirir, así como su situación urbanística, si bien hay unas humedades en el techo del comedor y de la cocina que provienen de la cubierta del edificio y que se hallan en proceso de reparación a cargo de la comunidad. Manifestando el legal representante de la parte vendedora que para el caso que se girase alguna derrama como consecuencia de dicha obra de reparación de las referidas humedades, esta asumiría su pago, con total indemnidad para la parte compradora".

31. La sentencia apelada consideró 'irrelevante' esta cláusula pero la parte recurrente insiste en que de la misma se deduce que los compradores conocían la patología de la fachada pero dicha deducción no puede compartirla este Tribunal pues hablamos de vicios ocultos, de defectos que no son apreciable a simple vista, por lo que mal pueden incluirse en esa declaración de conocimiento de los compradores si no han sido informados previamente de su existencia, aparte de que estamos ante una declaración de conocimiento, no de voluntad, que tampoco ha sido corroborada en juicio por las demás pruebas practicadas. Como ya declaró la STS 202/2007, 22 de febrero , acertadamente citada por el Juzgado, " este tipo de cláusulas -que se aproximan más a una cláusula de estilo que a una estipulación expresa- no empecen la aplicación de las normas de saneamiento de gravámenes y vicios ocultos. Precisamente la base de la obligación de saneamiento se halla en que no conste en la escritura la existencia del gravamen o del vicio y la parte compradora no la conozca, sin que por ello tenga trascendencia, en cuanto a esta obligación, que declare conocer el "estado" de la cosa compradora como cuerpo cierto, lo cual afecta al precio, conforme al artículo 1471 del Código civil ; conoce el "estado" pero no el gravamen y vicio que están ocultos."

TERCER. RESOLUCIÓ SOBRE EL DESCONEIXEMENT DE LA VENEDORA DE LA SITUACIÓ URBANÍSTICA DE LA FINCA.

En el recurs es reiteren els mateixos arguments de la contestació i s'insisteix que la venedora havia obtingut la cèdula d'habitabilitat inicialment, amb data 13/12/2010, i que es va adjuntar a l'escriptura de compravenda.

Referent a això, no podem més que remetre'ns a l'indicat anteriorment.

L'actora no és un particular que s'hagi dedicat aïlladament a la compravenda d'un habitatge, sinó el departament immobiliari d'una gran entitat bancària que habitualment actua en el tràfic jurídic i econòmic realitzant operacions com les que ara discutim, més encara les provinents d'una adjudicació . Ni tan sols discutir el que ens trobem davant un contracte de naturalesa predisposada i sotmesa al dret de consum, ni que l'actor s'ha una persona física que gaudeix de la condició de consumidor. Hem d'insistir novament que en el cas que fossin unes altres les circumstàncies físiques de la finca i la naturalesa de la irregularitat administrativa, podríem entendre que el seu desconeixement ha de perjudicar el comprador per sobre ell recau la diligència de comprovar la situació urbanística concreta d'aquell habitatge, però no és el cas. I recordem novament que, com a colofó, va atorgar al comprador un crèdit hipotecari per finançar l'operació i va encarregar la taxació de l'immoble.

En conclusió, com indica la sentència d'instància, la venedora està obligada a lliurar un objecte útil per la compravenda i no ha estat el cas.

Per tant escau desestimar el recurs i ratificar la resolució impugnada, sobre la base dels raonaments jurídics que s'hi indiquen

TERCER. COSTES PROCESSALS.

La desestimació del recurs implica la imposició de les costes a la recurrent, conforme els articles 394 i 398 LEC.