Sentencia Civil 846/2023 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 1039/2021 de 23 de noviembre del 2023

PRIMERO. RESUMEN DE LAS ACTUACIONES PRACTICADAS EN PRIMERA INSTANCIA.

La ahora apelante presentó una demanda en la cual sostenía que la apelada había incumplido el contrato de compraventa de una finca rústica, con una explotación agraria, propiedad de la demandada, contrato que también incluía un pacto de arras.

Las partes habían concertado el contrato privado el 26 de junio de 2017 y establecieron que se debía elevar a público el 31 de julio de 2018 como muy tarde, obligación esta última que no cumplió la demandada.

La actora fundamentaba su reclamación en las cláusulas novena y 10ª del contrato.

La primera constituía en su opinión un pacto de arras penitenciales por el cual en el caso de no otorgarse la escritura "en el tiempo y condiciones previstas en el presente contrato" por causa imputable a una de las partes se facultaba a la otra para optar por exigir el cumplimiento del contrato o, en el caso de la vendedora, hacer suyas las cantidades que ya había abonado la compradora, y en el caso de ésta exigir de la vendedora que se le devolviesen dobladas.

Y la segunda establecía que "El presente contrato queda sujeto a la condición resolutoria de que Granja Ponent, SL, obtenga los permisos administrativos, tanto de la administración local, autonómica o estatal para la construcción de una ganadería agrícola (granja de pollos) en la finca. Caso de que se denegara dicho permiso por causa ajena a la compradora, ésta podrá resolver de forma unilateral el contrato, devolviéndose las partes las prestaciones percibidas hasta ese momento, sin derecho a indemnización ninguna".

Planteado lo anterior, la actora insistía en que tenía con la demandada "una estrecha relación de amistad y comercial", y que en base a ella le abonó diversas cantidades incluso antes de la firma del contrato privado; concretamente un año antes (el 21/07/2016) le había abonado 40.000 €, y además hasta la firma del contrato se hizo cargo del pago de las cuotas del crédito hipotecario que gravaba la propiedad de la vendedora, de manera que en la fecha del contrato ya había desembolsado 56.143,12 €. Además, en el contrato se indicó que debía continuar abonando las cuotas del crédito hipotecario hasta el otorgamiento de la escritura, cosa que hizo hasta la fecha prevista (31/07/2018) y posteriormente y hasta el mes de diciembre de aquel año, por un importe adicional de 24.214,68 €, lo que eleva las cantidades entregadas hasta los 80.357,80 €.

Todo seguido se indica que la escritura no se otorgó en la fecha prevista, por causa imputable a la demandada, pero al tener interés en la adquisición de la finca y "como muestra de buena voluntad", el comprador no ejercitó los derechos que le otorgaban las cláusulas dispuestas anteriormente, se convino alargar el plazo para otorgar la escritura y durante esos meses continuó abonando el préstamo hipotecario. Sin embargo, finalmente se decidió a ejercitar sus derechos por los motivos concretos siguientes.

El primero de ellos está relacionada con la cláusula 10ª ya expuesta, esto es, la condición resolutoria de que la actora obtuviese "los permisos administrativos, tanto de la administración local, autonómica o estatal, para la construcción de una ganadería avícola (granja de pollos) en la finca".

Para obtener aquellos permisos la actora encargó la redacción de un proyecto técnico de explotación de granja agrícola que se presentó en el Ayuntamiento el 29 de abril de 2019, lo que dio lugar a la tramitación del expediente administrativo ante la Generalitat y que tardó casi tres años en resolverse. Éste hecho ya facultaba a la compradora para acogerse a la posibilidad de resolver el contrato conforme a la cláusula 10ª, pero tal y como se ha expuesto se decidió alargar la fecha para la elevación a público y además la compradora continuó abonando el préstamo hipotecario.

El segundo motivo que facultaría la compradora para ejercitar sus facultades de resolución es el incumplimiento por la vendedora de la cláusula octava, por la cual "se compromete a agrupar la finca y venderla en una finca única con una capacidad de 6 ha; igualmente se compromete a segregar la granja de terneros existente en la misma finca, solicitando un nuevo libro de explotación de los mismos; todas estas actuaciones irán a cuenta y cargo exclusivo de la parte vendedora".

La actora sostenía que la vendedora no había cumplido con la obligación de segregación, pues aunque es "cierto es que verbalmente se ha manifestado que se realizó", ello no consta registralmente ni se ha acreditado que se llevase a cabo con anterioridad a la fecha de otorgamiento de la escritura.

Ante la falta de su constatación, el actor pidió información a la Generalitat sobre la segregación y el cambio del libro de explotación, mediante una instancia que se presentó el 23 de julio de 2019, y resultó que la explotación bovina se había dado de baja y que para realizar el cambio de titularidad de una explotación ganadera se debía cumplir con los requisitos establecidos en el Decreto 40/2014. Por tanto, la vendedora no había solicitado el cambio de libro de explotación de la granja de pollos y además la granja continuaba sin cumplir con los requisitos administrativos para obtener un cambio de titularidad.

El incumplimiento de estos requisitos se acreditó cuando de nuevo solicitó información a la Generalitat sobre las condiciones que debía cumplir la explotación avícola, con el resultado que la de la vendedora carecía de algunas de ellas y concretamente de cerramiento perimetral, de vestuario para el personal, de sistema de desinfección de vehículos y de un estercolero con las condiciones legales. El actor hizo levantar acta notarial de algunos de aquellos hechos y además hizo confeccionar un informe por una ingeniera agrónoma que concluye que no se podía realizar un cambio de titularidad de la explotación agrícola pues no se cumple con los requisitos normativos. Y de esta manera, aunque el Departamento de Territorio y Sostenibilidad concediera el permiso urbanístico para la edificación, el Departamento de Agricultura, Ganadería, Pesca y Alimentación no autorizaría la actividad de la granja avícola.

Expuestos estos incumplimientos, el comprador sostiene que lo comunicó a la demandada, aunque lo hizo verbalmente "dada la estrecha relación entre ambas partes a las que hemos hecho mención y que llevó a que mi cliente abonara cantidades sin contrato, a que siguiera pagando una vez vencido el plazo, a que no exigiera la documentación de la segregación y agrupación y que siguiera pagando la hipoteca; es decir, mi principal actuó con tan buena fe que incluso podría tildarse de excesiva o incluso irreflexiva, pero debemos hacer mención a Su Señoría que la relación entre las partes era muy estrecha, hecho que queda acreditado por las actuaciones de ambas".

Pese a lo anterior, en la demanda se indica que "sorprendentemente" la demandada le remitió un burofax el 9 de julio de 2019 en el que le emplazaba para elevar a público el contrato en un plazo de 48 horas, sin tener en cuenta que por su parte incumplía las obligaciones del contrato. El vendedor contestó con otro burofax en el que indicaba que no se podía elevar a público ante el incumplimiento de lo previsto en la condición resolutoria y la estipulación octava del contrato, y a continuación ambas partes se intercambiaron diversas comunicaciones en las que "básicamente" la vendedora exigía elevar a público el contrato y la compradora objetaba que no era posible salvo que aquella cumpliera con sus obligaciones contractuales. Finalmente, en la última comunicación de la demandada tuvo el contrato por resuelto y se negó a abonar ninguna cantidad de las entregadas por el comprador.

Y por todo lo expuesto la compradora ejercita la "acción de reclamación de cantidad por incumplimiento del contrato de arras" para que "se estime la existencia de incumplimiento contractual en la demandada y la condena a pagar la cantidad de 160.715,60 €", esto es, las cuantías entregadas por el comprador, doblada. Y de forma alternativa y subsidiaria" se solicita que "estimando la existencia de la condición resolutoria alegada, declare la resolución del contrato condenando la demandada a devolver a mi principal la suma de 80.357,80 €", esto es, las cuantías abonadas per la compradora.

La demandada, por su parte, defiende una versión muy distinta de los hechos que empieza por negar que tuviese ninguna relación de amistad o comercial con la actora, a quien no conocía antes de iniciar los tratos para el negocio que ahora se discute y que comenzaron tras que viese un anuncio colocado en un bar de la localidad en el que la actora hacía saber su interés por comprar una explotación avícola. La demandada estaba interesada en vender la suya, contactó con la actora y resultó que su interés arrancaba de que el hijo de su representante legal quería dedicarse a la actividad y por ello querían comprar una explotación. Ambos visitaron la explotación, juntamente con la demandada, estuvieron conformes y aquí empezaron los tratos, los cuales se fueron sucediendo pero de una forma muy distinta a la que pretende la actora.

La primera divergencia entre las versiones de las partes es la referida a los trámites para la segregación de la finca y el motivo por el que la actora abonó a la demandada una cantidad importante antes de otorgar el contrato.

Por lo que se refiera a la segregación, ya en la primera visita a la finca se acordó que la demandada debería segregar la explotación junto con una parte de los terrenos ya que la demandada tenía también dos granjas de terneros que quedarían al margen de la compraventa, de manera que la explotación avícola tendría una extensión de 6 ha.

En aquel momento la finca de la demandada no tenía cabida suficiente para ser segregada, pues de hacerse las dos que resultarían tendrían una superficie inferior a la mínima de cultivo, por lo que tuvo que comprar otras dos fincas colindantes para lograr la extensión necesaria, y para acreditarlo se aporta la escritura de compraventa y agrupación de fincas otorgada el 6 de abril de 2016.

En cuanto a la segregación de las fincas, una de las cuales constituiría la vendida, el trámite se iba a realizar en el mismo momento de otorgar la escritura de compraventa pactada entre las partes, tal y como se hace habitualmente en el tráfico jurídico y económico, y además la segregación no exigía autorización previa administrativa, tal y como consta en el documento emitido por el Ayuntamiento que se aporta como documento 4 de la contesta, de manera que bastaba con hacerlo en escritura pública de compraventa ahora discutida. La demandada sostiene que lo había advertido verbalmente a la actora, y considera que una prueba de ello es que ella misma hace referencia en la demanda a que había recibido aquella confirmación verbalmente. Ello en cuanto a la segregación, porque en cuanto a la compraventa y agrupación de las fincas se había informado por escrito al actor tal y como pretende acreditar con los correos electrónicos del 21 y 24 de febrero de 2017.

Y en cuanto a las cantidades que la actora indicó había desembolsado con anterioridad al otorgamiento del contrato privado, la demandada indica que los gastos que le generaron adquirir otras dos fincas y agruparlas ascendieron a 21.000 €, por lo que para compensar este desembolso que ya había realizado sin ni siquiera de otorgar el contrato privado ambas partes acordaron que la compradora abonase los 40.000 € que indica la actora a cuenta del precio definitivo, en fecha 21 de julio de 2016.

En cuanto a que la actora asumiese el pago de las cuotas del préstamo hipotecario que grava la finca, se hizo a cuenta del precio final y por petición del actor "pues le resultaba más cómodo afrontar el pago de la compraventa de ese modo".

También en relación a los pagos anteriores se indica que si se hicieron sin dejar constancia de ningún pacto escrito no fue por la relación de amistad entre las partes, como pretende la actora, sino por "su desidia y dejadez", y se sostiene que la demandada la requirió múltiples ocasiones para que firmase un contrato de arras para formalizar su relación, e incluso llegó enviarle un borrador en el correo electrónico de 16/05/2016 que se aporta con su contesta.

El segundo motivo de divergencia es que la demandada sostiene que el hecho de que no se otorgase la escritura pública en la fecha pactada no fue por la negligencia que le atribuye el actor sino porque el hijo del señor Armando ya no quería hacerse cargo de la granja y desapareció su interés en la compra. La demandada no estuvo conforme, pues ya había realizado una inversión importante en la finca para adecuarla a los pactos entre las partes, y entonces la actora le solicitó diferir el otorgamiento de la escritura pública para tener tiempo a encontrar un tercer comprador de la granja. A pesar de que, en palabras de la demandada, "no era la mejor solución" y que ella sí estaba en aquel momento en disposición de vender la finca conforme a lo pactado, aceptó prorrogar el otorgamiento de la escritura hasta diciembre de 2018, pero con la obligación de que la actora continuase abonando el préstamo hipotecario sobre la finca.

Sin embargo, llegada esta fecha el actor no había encontrado ningún comprador y solicitó una nueva ampliación del plazo, y además dejó de pagar la cuota hipotecaria del mes de diciembre, por lo que finalmente la demandada fue la primera en requerir el otorgamiento de la escritura mediante el burofax de 9 de julio de 2019. El demandante le respondió con otro burofax en el que "por primera vez en todo el devenir de los hechos y evidentemente asesorado por su letrado, acusó a mi mandante de incumplir las condiciones del contrato".

El tercer motivo de discusión es la causa de la tardanza en la resolución del expediente administrativo por parte de la Generalitat.

La demandada sostiene que a pesar que la actora indica que presentó el Proyecto en el Ayuntamiento el 29 de abril de 2016 pretende acreditarlo únicamente con una instancia genérica que tiene fecha de 20 de noviembre de 2018 y que para nada hace constar que el proyecto se presentó en aquella fecha. Y además sostiene que la tardanza en los trámites administrativos se debió a la propia conducta de la actora y por los motivos siguientes.

Tras la presentación del proyecto ante el Ayuntamiento, uno de los trámites necesarios para su aprobación era obtener un informe favorable sobre el plan de deyecciones ganaderas por parte de la administración competente, informe que en la propia documentación que aporta la actora fue emitido por el DARPA el 16 de enero de 2017. A pesar que el expediente tramitado en el ayuntamiento ya había superado el trámite de información pública el 15 de noviembre de 2016 que el consistorio solicitó el informe preceptivo a la Comisión Territorial de Urbanismo de Lleida el 16 de enero de 2017, la actora no presentó el anterior informe del DARPA hasta un año y 10 meses más tarde de haberlo tenido, el 20 de noviembre de 2018, y tal y como se acredita con el documento 3 de la demanda. Por tanto, la dilación en su aprobación se debió a su propia actuación.

El cuarto punto de divergencia es la interpretación de la cláusula 10ª del contrato, pues la demandada discute la realizada por la actora y por dos motivos.

El primero, porque lo que pretende la parte actora es que se trate de una condición suspensiva cuando claramente es de naturaleza resolutoria, y además no se estableció ningún plazo para la obtención de los permisos administrativos precisamente porque ambas partes eran conscientes de la incertidumbre habitual en los plazos de concesión de estas licencias.

Y el segundo es que la actora confunde intencionadamente los términos de la autorización administrativa a que hace referencia, pues en la demanda indica que la autorización era "para el ejercicio de la actividad" (hay que entender que la actividad avícola) con la autorización para "la construcción de una ganadería avícola (granja de pollos)" que es el texto real. Esto es, que no se debía autorizar el desarrollo de la actividad económica sino únicamente la construcción y edificación de las instalaciones necesarias.

El quinto motivo de discusión es el relativo a la solicitud de un nuevo libro de explotación para la granja de terneros y separarlos y de la explotación avícola, por la demandada sostiene que a diferencia de lo que indica la actora si realizó aquel trámite correctamente.

Y para ello al principio de 2016 encargó los trámites a la misma empresa de ingeniería agrícola a la que el actor habían comandado su propio proyecto de explotación, por recomendación del propio actor ya que mantiene una relación de amistad con el responsable de dicha ingeniería e incluso acompañó la demandada hasta sus instalaciones.

Los trámites concretos consistían en unir la explotación bovina que hasta entonces estaba a nombre de la demandada a la que ya explotaba su hija, que tenía un libro de explotación propio, de manera que ésta reunía bajo su titularidad las dos granjas de terneros que existían en la finca y la vendedora podía realizar el cambio titularidad de su libro de explotación a favor de la compradora, pues únicamente quedaba en la finca segregada la explotación avícola.

La empresa contratada preparó la documentación necesaria y la hija de la demandada la presentó en el Ayuntamiento (se remarca que el trámite no está sujeto a autorización o licencia administrativa sino únicamente a comunicación), de manera que únicamente quedaba pendiente de realizar ante el DARPA el cambio de la explotación agrícola a favor de la compradora y la unificación de las dos explotaciones bovinas a favor de la hija de la vendedora. Y se indica que este trámite "únicamente se demora unos días desde que se solicita y se dejó para el momento de otorgarse la compraventa definitiva, como es natural". Y para acreditarlo se aportan los correos electrónicos intercambiados entre la demandada y la empresa de ingeniería, la factura correspondiente por los servicios, la comunicación del trámite efectuada al Ayuntamiento, y además los documentos seis a ocho para acreditar el trámite a efectuar ante el DARPA.

Y además se insiste en que el trámite para el cambio de titularidad de la explotación avícola únicamente podía efectuarse una vez se hubiese celebrada la compraventa, pues no se entiende a nombre de qué persona se debía de haber puesto dicha explotación antes de consumarla. Y si no se realizó la venta, fue porque la actora había perdido el interés, tal y como se ha explicado anteriormente.

La sexta divergencia se centra en el contenido de las peticiones de información que la actora presentó ante el DARPA y en sus respuestas.

En cuanto a la primera consulta, se indica que la actora pretende crear confusión en su beneficio, pues lo que solicitó es la respuesta a "en qué fecha se realizó la segregación de la granja de pollos de la de terneros". Y la intención de crear confusión se demuestra con la utilización de la palabra "segregación" y no de "separación", pues no se trata de la segregación de las fincas sino de la separación de las dos actividades ganaderas, y con ella lo que pretende la actora es intentar acreditar que la demandada no había segregado la superficie de las dos fincas.

Por lo demás, en cuanto a que en aquella fecha todavía no se había procedido a la separación de las dos actividades ganaderas, vuelve a insistir en sus explicaciones anteriores, que no reiteraremos, y aporta la resolución del DARPA sobre la baja de la actividad bovina a nombre de la actora y los libros de explotación de su hija y el suyo propio.

Por lo que se refiere la segunda consulta y las supuestas irregularidades en la explotación avícola que impedían su autorización (falta de cerramiento perimetral, de vestuario para el personal, de sistema de desinfección de vehículos y de un estercolero con las condiciones legales), nos remitimos a lo que diremos en los fundamentos siguientes.

Planteada así la discusión y resuelta en primera instancia, se apela por los motivos que resolveremos en los fundamentos siguientes, recordando que se basa en error en la valoración de la prueba y que hemos establecido un criterio pacífico al respecto de las facultades de su revisión en segunda instancia, que se puede recordar en nuestra Sentencia 50/2023, de 13 de enero:

Para ello debemos partir del reiterado criterio mantenido por la Sala en el sentido que, cuando a través del recurso de apelación se cuestiona la valoración de la prueba efectuada por el juzgador a quo sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por el Juez ante el que se ha celebrado el acto de juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo el juzgador de instancia intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes, los testigos y peritos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos.

Tras la entrada en vigor de la LEC 1/2000 el Tribunal de apelación también puede apreciar a través del soporte audiovisual, en el que se recoge y documenta el acto de juicio, la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia que expresan, a efectos de analizar si las pruebas se han valorado correctamente, pero siempre teniendo en cuenta que la actividad valorativa del juzgador de instancia se configura como esencialmente objetiva, sin que quepa decir lo mismo de la de las partes, que por regla general, y con cierta lógica en ejercicio del derecho de defensa, se presenta de forma parcial y subjetiva.

Por ello, la Sala ha indicado reiteradamente que la apreciación y valoración de la prueba es función privativa del juzgador de instancia, que debe realizar con arreglo a las reglas de la sana crítica, siempre con la posibilidad de que la valoración probatoria se practique mediante apreciación conjunta a fin de obtener una conclusión cierta, debiendo prevalecer su criterio, por imparcial y objetivo, sobre el de las partes, de tal modo que únicamente pueden estimarse incorrectas las conclusiones obtenidas por el juzgador a quo cuando éstas resulten absurdas, ilógicas o irracionales, o cuando haya dejado de observar alguna prueba objetiva que las contradiga, pero sin que este motivo de apelación pueda servir para intentar sustituir el criterio objetivo del juzgador por el subjetivo y propio del apelante.

Y en la Sentencia número 55/2023, de 13 de enero:

De conformidad con lo dispuesto en el art. 458-2 de la LEC la apelación habrá de realizarse por medio de escrito en el que se expondrán las alegaciones en que se base la impugnación, de forma que como esta Sala tiene dicho en múltiples resoluciones la parte apelante debe exponer claramente los motivos por lo que impugna la resolución de primera instancia, tanto en interés del Tribunal que ha de resolver el recurso como de la parte contraria, que ha de saber a qué ha de oponerse. En este caso el recurso formulado no se ajusta a estos requisitos pues, como ya hemos dicho, se limita a reproducir literalmente todas las alegaciones vertidas en su contestación a la demanda, sin concretar en modo alguno cual son los vicios o errores que se imputan a la resolución recurrida, los medios de prueba que habrían sido incorrectamente apreciadas o valoradas y/o, en su caso, la normativa aplicada erróneamente, o dejada de aplicar, en definitiva, las razones de su disconformidad con la decisión adoptada en la instancia.

El recurso, por tanto, adolece de falta de motivación pues no se concretan los motivos en que se sustenta, no se cita norma material o procesal que se considere infringida por la resolución recurrida, ni se denuncia error en la valoración de la prueba practicada. No se esgrime, en definitiva, alegación alguna propiamente dicha pues no puede considerarse como tal la simple reiteración de cada una de las alegaciones vertidas en primera instancia, a las que ya se ha dado debida y razonada respuesta en el auto recurrido, argumentando sobradamente los motivos por los que procede decretar la nulidad de las dos cláusulas cuestionadas, sin que en el escrito de recurso se haga valer el más mínimo argumento para desvirtuarlos. El juzgador de instancia ha analizado todas las cuestiones planteadas, y lo ha hecho de forma suficientemente motivada, sin que la argumentación contenida en la resolución recurrida resulte rebatida en forma alguna por las alegaciones de la apelante pues nada nuevo se añade a todo aquello que ya ha sido analizado y resuelto en primera instancia.

En el recurso de apelación el tribunal "ad quem" goza de competencia para revisar todas las cuestiones planteadas en primera instancia pero no puede revisar de oficio los razonamientos de la resolución apelada, al margen de los motivos esgrimidos por la parte como fundamento de su pretensión revocatoria, por lo que es la parte apelante la que debe individualizar los motivos de su recurso, a fin de que puedan examinarse dentro de los límites y en congruencia con los términos en que vengan ejercitados. Y como esta Sala tiene dicho en reiteradas ocasiones, lo que no puede pretenderse es que sea el Tribunal quien supla las omisiones de las partes, so pena de desconocer los principios dispositivos y de rogación que informan el proceso civil ( art. 216 y 218 de la LEC ) que también son aplicables en sede de apelación porque según establece el art. 465-4 de la LEC la sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461 de la LEC .

En este sentido, y como ya apuntaba la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2000 , refiriéndose al art. 733 de la LEC de 1.881, de similar redacción al art. 458 de la LEC , "...la Sala de apelación desestimó el recurso, cuya Sentencia se impugna, al tener por incumplido el requisito que exige el artículo 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que exige la expresión de las razones por las que el apelante difiere de la Sentencia y de la solución que en la misma se adopta en relación con las cuestiones planteadas por las partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación, a fin de que la contraparte pueda tener conocimiento de las bases de la impugnación y pueda ejercitar con mayor amplitud el derecho a la defensa que vería lógicamente mermado de admitirse el recurso carente de fundamentación...".

Añade esta misma sentencia que · ....el artículo 733 en su redacción conforme a la reforma precitada determina que el recurso de apelación se formaliza por escrito que se presentará ante el órgano jurisdiccional que hubiera dictado la resolución que se impugna, en el que se exponen las alegaciones en las que se base la impugnación", y concluye "no cabe soslayar que la apelación que regula el artículo 733 es una apelación fundada, de manera, que, como expresa la Sentencia impugnada, no cabe una remisión a escritos de alegaciones de la primera instancia, sino que es preciso, que a la luz de la Sentencia objeto de la apelación, se señalen las razones concretas de discrepancia, ya que, en otro caso, se defraudaría el contenido y sentido de la norma. "

SEGUNDO. RESOLUCIÓN DEL PRIMER MOTIVO DE APELACIÓN.

Este motivo se fundamenta en denunciar que la sentencia parece tener como momento para valorar si se había producido o no incumplimiento contractual la fecha en que la demandada remitió un burofax a la actora en el cual se solicitaba la elevación a público del contrato, mientras que a su juicio el momento a tener en cuenta debía ser la fecha fijada inicialmente para su elevación a público (31 de julio de 2018) o cuando el actor dejó de abonar los recibos de amortización del préstamo hipotecario ante el incumplimiento de la vendedora (31 de diciembre de 2018).

Y en cualquiera de esos dos momentos no es cierto que la demandada estuviese en condiciones de cumplir sus obligaciones contractuales, por los motivos siguientes:

- La separación de las explotaciones avícola y bovina no se concede hasta mayo de 2019 (documentos 6 y 8 de la contestación).

- La "licencia para segregar" no se solicita hasta abril de 2019 y no se concede hasta el mes de julio de ese año (documento 4 de la contestación).

- El plan de deyecciones ganaderas tiene fecha de julio de 2019 (documento 9 del informe pericial de la demandada).

- La autorización administrativa para la ampliación se otorga en febrero de 2019 y con condiciones.

- La demandada no había segregado en las fechas indicadas una porción de 6 ha de su finca.

La apelante insiste que la fecha para determinar el cumplimiento de las condiciones anteriores debe ser alguna de las dos que defiende y no la que se tiene en cuenta la sentencia.

Sin embargo, consideramos que la decisión del juez de instancia es perfectamente correcta a la vista de las pruebas practicadas.

Ello porque lo que resuelve la sentencia es que, conforme defendía la parte demandada, ha resultado acreditado en el procedimiento que no existía ninguna relación comercial o de amistad previa entre las partes y que la demandada y su familia no conocían al representante legal de la actora y su hijo con anterioridad al inicio de las negociaciones, lo que desmontaría una parte importante de la versión de la actora y fundamentalmente la buena fe con la que dice actuó en todo momento y concretada, por una parte, en las cantidades anticipadas antes del otorgamiento del contrato privado y, por otra, en haber admitido que no se otorgase la escritura pública en la primera fecha pactada y haber tolerado los incumplimientos de la demandada durante un tiempo.

Y efectivamente, resulta que la actora no ha aportado absolutamente ningún medio de prueba que acredite dicha relación anterior, y no ya testifical sino ni siquiera un simple correo electrónico u otro documento anterior al inicio de las conversaciones, cuando resulta que la carga de la prueba le correspondía a ella. Al contrario, a pesar de haber propuesto como medios de prueba la testifical del hijo del representante legal de la actora y del profesional encargado de confeccionar los proyectos e informes a que se refiere la demanda, acabó renunciando a sus declaraciones el mismo día de la vista, circunstancia que destaca la apelada en su escrito de contestación al indicar que la declaración de aquellos testigos bajo juramento o promesa en nada iba a beneficiar la versión de la actora. Y además, la única testigo que depuso en el acto del juicio fue la hija de la demandada, quien manifestó que no conocían absolutamente de nada a la parte contraria antes de haber visto su anuncio con el interés de comprar granjas expuesto en un bar de la localidad.

En este mismo sentido tal y como recuerda la sentencia de instancia, todo el íter de los acontecimientos refuerza la versión de la demandada y no la de la actora, pues ha resultado acreditado que procedió a la adquisición de otras dos fincas contiguas y a agruparlas para obtener la unidad mínima de cultivo en cada una de las dos fincas en que en el futuro se iban a segregar, y que lo comunicó por escrito a la actora. Igualmente, que inició los trámites para la segregación mediante la notificación al Ayuntamiento, así como los correspondientes a la división de las explotaciones avícola y bovina y la regularización de los libros correspondientes e incluso que con anterioridad a que se otorgase el contrato privado de arras ya había enviado propuestas contractuales a la actora. Igualmente, no se ha discutido en el procedimiento con ningún argumento convincente que no fuese la actora quién paralizase el expediente administrativo de autorización de la actividad al no presentar la autorización a que se hizo referencia en el fundamento jurídico anterior.

En conclusión, todo converge en el mismo sentido, esto es, en que resulta más verosímil la versión de la demandada de que hubo un momento en el cual el hijo del representante legal de la actora dejó de tener interés en la compra, que la actora intentó conseguir un nuevo comprador y solicitó más tiempo a la demandada, quien lo consintió, y por tanto, pese a realizar los trámites correspondientes para estar en condiciones de entregar la exploración conforme a lo pactado, lo hizo pasada la fecha fijada para otorgamiento de la escritura al tratarse de trámites que se podían realizar rápidamente y precisamente porque era la actora quién no estaban en condiciones de cumplir su parte del contrato en aquellas fechas. Y colofón de todo lo anterior es el hecho de que fuera la demandada quien requiriese expresamente a la actora para el otorgamiento de la escritura, asumiendo que ella podía hacer lo propio, y que no fuese sino en aquella primera respuesta cuando por primera vez la actora pusiera de manifiesto los supuestos incumplimientos de la vendedora, así como que la única testigo con conocimiento de los hechos que ha declarado en el juicio haya ratificado todo lo anterior.

Dicho lo anterior, en cuanto a los incumplimientos concretos que la actora otorga a la demandada procede indicar lo siguiente.

1. Resolución sobre la obligación de segregar las fincas.

La apelante sostiene que el juzgador a quo realiza "una interpretación sui generis" de la cláusula octava, pues concluye que "dichos cambios son fáciles y podían haberse efectuado en el momento de elevar a público el contrato de compraventa", cuando resulta que en ninguna parte de la cláusula se indica que deba realizarse así y al contrario "lo cierto es que es del tenor literal del contrato, estas segregación debe hacerse antes de la compraventa" y ni siquiera en el burofax que la vendedora remitió a la actora con pidiéndola a elevar a público el contrato se hacía ninguna mención a que todos los trámites que estaban preparados para realizarlos.

Sin embargo, la interpretación que realiza el juez no incurre en ningún error, pues tal y como reitera la parte demandada en su escrito de oposición al recurso no es cierto que en aquella cláusula se establezca expresamente que los trámites de segregación tuvieran ya que estar realizados en el momento de elevar a público el contrato ni consta para nada en su "tenor literal", pues no se establece ni esa condición ni tampoco ningún plazo.

Por tanto, acreditar que se había cumplido con dicha segregación podía hacerse en el momento de elevación a público de la compraventa, y más teniendo en cuenta que se ha acreditado sobradamente en el proceso que la vendedora había realizado actuaciones con aquella finalidad, como es nada menos que la adquisición de otras fincas colindantes por un importe de 21.000 € y su unión a la finca originaria. El apelante ha querido discutir esta operación y defender que no tiene relación con los tratos entre las partes sino que obedecía a otro interés de la demandada, pero no hay más que remitirse a los correos electrónicos a que hicimos referencia al exponer las posiciones de las partes para concluir que la finalidad de aquella adquisición fue preparar la futura segregación. Por tanto, es desde luego conforme al tráfico jurídico y económico entender que la segregación se podía y se iba a realizar en el momento de otorgar la escritura pública de la compraventa, y a salvo, claro está, que en aquel momento existiesen trámites o requisitos relevantes para serlo y que no hubiesen sido cumplidos todavía por la vendedora, lo cual nos lleva al segundo razonamiento del apelante.

Ello porque en el recurso se niega que la vendedora hubiese cumplido con los trámites necesarios para realizar la segregación aunque fuese en el momento de otorgar la escritura de compraventa, pues a pesar de que es cierto que el Ayuntamiento indicó que no era necesario tener una licencia de parcelación sí eran necesarios otros requisitos que no se acreditan haber cumplido como eran el informe favorable del DARP, un proyecto de segregación elaborado por un ingeniero agrónomo, un plano de descripción de la finca segregada y la validación gráfica catastral positiva de ambas fincas.

Frente a esta alegación la demandada indica en su contestación que no es cierto que no se disponga de esta documentación, pues aunque la resolución municipal indicase que no era necesaria licencia urbanística para la segregación ya habían aportado al expediente administrativo el proyecto necesario para que lo pudiese valorar el Ayuntamiento, y a la resolución ya se incorpora uno de los planos contenidos en dicho proyecto y en su redacción también se hace referencia al mismo con la frase " Fiscalitzat el projecte, els serveis tècnics municipals han emès informe favorable".

Ante esta evidente apariencia de validez y legalidad del acto administrativo y de la actuación de la demandada, la carga de acreditar lo contrario correspondía a quien lo alega, esto es, a la actora y conforme a las normas generales del artículo 217 LEC. Y ninguna prueba relevante se ha practicado, todo lo contrario, pues la perita de la actora manifestó que no había examinado este expediente en concreto y si por tanto era necesaria dicha documentación y se había portado, mientras que el perito de la demandada declaró exactamente lo contrario y que además había intervenido en aquel trámite.

2. Resolución sobre el momento de separación de las explotaciones bovina y avícola, de la presentación del plan de deyecciones ganaderas y de la autorización administrativa para la ampliación.

En el recurso de apelación se insiste en que conforme los documentos seis y ocho de la contestación no se concedió administrativamente dicha separación hasta mayo de 2019.

Al respecto de que se cumplió efectivamente con esas obligaciones, sea cual fuere el momento, parece que ya no existe discusión en el recurso de apelación y en cualquier caso nos remitimos a la larga explicación de la demandada que expusimos en el fundamento jurídico anterior y que no ha sido rebatida en el procedimiento.

Y en cuanto al momento en el cual se cumplió, la discusión se resuelve por lo que dijimos anteriormente al respecto del alargamiento de las negociaciones entre las partes por un incumplimiento imputable a la actora y no a la demandada.

3. Resolución sobre las deficiencias en las instalaciones de la demandada.

Nuevamente recordaremos que estos efectos son la falta de cerramiento perimetral, de vestuario para el personal, de sistema de desinfección de vehículos y de un estercolero con las condiciones legales.

Los peritajes de ambas partes y la exposición en la vista por parte de sus autores divergieron esencialmente sobre la existencia de todos ellos, la gravedad de su ausencia y la posibilidad de que se pudiera ceder a un tercero la explotación sin subsanarlos.

Se debe indicar que no existe discusión al respecto de que la cesión no estaba sometida a una autorización administrativa sino a una comunicación, aunque desde luego dicha comunicación implicaba asumir que se cumplía con la legislación vigente. Al respecto de esta legislación resultó evidente que la aplicable era la del año 2014 y que aunque no hubiera diferencias esenciales con la de 2018 existía un plazo para subsanar aquellas deficiencias, plazo que estaba vigente cuando se iniciaron las negociaciones y que ya había concluido en julio de 2019.

A la vista de las pruebas practicadas, consideramos acreditado que el comprador tuvo conocimiento de aquellas deficiencias en el momento de visitar las instalaciones, lo cual hizo dos veces según el testimonio de la hija de la actora, que no ha sido contradicho por ningún otro. En la primera ocasión estuvo presente ella, no en la segunda, y en la demanda se indica que el hijo del representante legal de la actora también vistió las instalaciones y la testigo manifestó que lo había hecho igualmente una persona que parecía tener conocimientos técnicos sobre el tema, el cual desconocemos si es el encargado de la empresa que realizó los proyectos a instancia de la actora. Sea como fuere, ni éste ni el hijo del representante legal de la actora, ni ningún otro testigo de los que hubiera podido presentar la demandante declaró en juicio, y es también muy relevante que en la demanda se insista en que la actora tenían pleno conocimiento de cuál era el estado de la finca y que además la hija de la demandada manifestase en el juicio que les solicitó y obtuvo una rebaja de 25.000 € en el precio al existir algunas cosas pendientes, entre las cuales citó la valla ahora discutida.

Dicho lo anterior, también hay que recordar que el letrado de la demandada preguntó a la perita de la actora si tenía conocimiento de que existía un proyecto sobre la explotación confeccionado por la actora y que salvaba aquellas deficiencias, a lo cual respondió que no. Proyecto y respuesta de la perita que no hace más que ratificar lo expuesto en el párrafo anterior.

Finalmente, insistimos, los peritos no únicamente divergieron sobre la existencia y gravedad de cada uno de los defectos sino también sobre la asunción de responsabilidad por no cumplir con la legislación en el momento de la declaración de la cesión, pero esta discusión debe resolverse en base a un dato definitivo como fue la consulta administrativa que realizó el perito de la demandada, y en el peor de los casos no vemos ningún motivo de error en la prueba que nos faculte para entender más justificada la interpretación de la demandante que la del juez de instancia.

Por todo lo anterior, se debe concluir que la actora era perfectamente conocedora de las anomalías indicadas, que pese a ello decidió comprar la finca y obtuvo una rebaja en el precio, que la legislación vigente en el momento de aquella decisión daba un plazo para realizar la subsanación, que la intención del comprador era hacerlo y para ello, entre otras cosas, encargó un proyecto técnico, que su falta de subsanación no impedía comunicar a la administración la cesión de la explotación y sin perjuicio de su corrección posterior, así como que, por todo lo que hemos indicado anteriormente, la tardanza en el otorgamiento de la escritura pública y la frustración final del contrato se debió a una actuación de la actora y no de la demandada.

TERCERO. RESOLUCIÓN SOBRE LA DEMANDA RECONVENCIONAL.

La actora considera que dicha demanda re convencional "nunca debiera haber sido estimada" por tres motivos, que resolvemos por separado.

El primero de ellos, porque las dos primeras peticiones, de declaración de resolución del contrato y de pérdida de las cantidades entregadas por el comprador van implícita en la desestimación de la demanda, por lo que entiende que "era totalmente innecesaria y se formula exclusivamente para encarecer el pleito".

Con independencia de que estas peticiones "se formulasen exclusivamente para encarecer el pleito" y lo que se pueda discutir por las partes al tasar las costas procesales, el motivo no es admisible. Y no lo es porque, por una parte, lo que defiende la actora es que la desestimación de una demanda que declare una resolución contractual hace innecesaria una reconvención con el mismo contenido, porque parece que al desestimar la sentencia la declaración de resolución contractual resulta que sí que declara dicha resolución contractual y por lo tanto es innecesaria la reconvención. Pero fundamentalmente, porque si la actora entendía que con ello se vulneraba algún precepto legal debía de haber recurrido en su momento la resolución que admitió a trámite la reconvención, cosa que no hizo y que impide plantear esta cuestión procesal en la apelación.

El segundo motivo de apelación va referido a las peticiones de que se condene a la actora a retirar cualquier anuncio que tuviese publicado sobre la venta de la granja y de abstenerse de entrar en la finca. La apelante denuncia que el juez de instancia parece estimar la reconvención simplemente indicando "en consecuencia, al no ser fijado como hecho controvertido, procede estimarlas", cuando a su juicio quien debía haberla planteado como cuestión controvertido era a la actora reconvencional y también proponer prueba al respecto. Y entiende que no se ha practicado prueba y que por tanto no puede haber condena.

Al respecto lo primero que debemos indicar es que en el párrafo de la sentencia de instancia en que se resuelve la cuestión se repite el mismo texto, parece que por un error informático o similar. Ello no obsta, sin embargo, a entender que sí que se ha practicado prueba en el procedimiento y que los hechos sí han resultado probado, pues la única testigo que declaró en el juicio indicó varias veces que la actora había anunciado la venta de la finca en portales de Internet para intentar conseguir un tercer comprador y que lo hizo incluso después de romperse las negociaciones, y además con la reconvención se aportó el bloque documental 2-R en el que efectivamente aparecen varios de aquellos anuncios y en los que la fecha que consta en las impresiones de la pantalla van del 30/11/2018 al 19/06/2020.

Y también hay que recordar que la misma testigo manifestó que incluso tras romperse las negociaciones había recibido mensajes de Whatsapp del representante legal de la actora en el que le indicaba que iba a enviar personas a visitar la granja y que ellos ya no estaban dispuestos a recibirlos. Y en cuanto a la visita que dio lugar al acta notarial, ésta misma acredita su realidad y fecha.

Por tanto, procede desestimar también este motivo de apelación y en cualquier caso la actora reconvenida tenía la posibilidad de allanarse a tales peticiones, de entender las injustificadas, cosa que no hizo.

La última petición en relación a la reconvención es que la sentencia de instancia impone las costas de la reconvención a la actora pese a que desestimó la última de sus peticiones, la meritación de intereses legales.

Esta cuestión se resuelve simplemente indicando que, como recuerda la apelada, pese a que el juez hace una somera referencia a que la cantidad objeto de condena no puede devengar intereses de ningún tipo al tratarse de una cláusula penal que sustituye a la reclamación de daños y perjuicios y al abono de intereses, en la reconvención no se solicitó la condena a abonar aquellos intereses, ni en el petitum ni en los fundamentos de derecho, por lo cual la estimación de la reconvención fue íntegra.

CUARTO. RESOLUCIÓN SOBRE LAS COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA.

El pronunciamiento condenatorio de las costas tanto de la demanda principal como de la reconvención debe revocarse según la apelante al existir dudas de hecho y de derecho, y concretamente las derivadas de los puntos que relaciona, relación respecto a la cual sin embargo no justifica cuáles son las dudas que se han creado.

Al respecto, y además que no se justifican cuáles son tales dudas concretas, consideramos que las pruebas practicadas no generan ninguna duda sobre las cuestiones "quien incumplió primero el contrato" y "en qué fecha debe considerarse el incumplimiento", por los motivos que indicamos extensamente anteriormente y que no reiteraremos.

En cuanto al punto de discusión "cómo fueron las negociaciones", no se entiende cuál es la cuestión concreta que genera tales dudas, pues o se confunde con los dos puntos anteriores o directamente con todo el objeto del proceso, y lo mismo sucede con la cuestión "qué perjuicios se le ocasionarían a mi representado de cumplir el contrato".

Igualmente, no nos generan tales dudas ni en primera instancia ni en apelación la respuesta a si el actor "compró un proyecto o una granja en funcionamiento", si la granja "cumple actualmente la legalidad" y si se podrá vallar la granja o no. Las dos primeras cuestiones no generan dudas porque se ha declarado probado que existen algunas deficiencias pero que no impiden la cesión del contrato, y que además eran conocidas por la actora al adquirir la finca y que lo hizo con intención de subsanarlas (declaración testifical de la hija de la actora, documentación sobre la ampliación de la granja, etc.).

Tampoco entendemos qué cuestión concreta constituye "está obligado a comprar mi representado un inmueble que puede ocasionarle que se la cierren por incumplimiento del Decreto 40/2014". Esta cuestión o se confunde con el objeto general de la discusión, o queda resuelta con lo que manifestamos en el párrafo anterior.

Finalmente, tampoco nos generan ningunas dudas a qué obedeció la entrega de las cantidades de dinero por parte del actor antes de la concertación del contrato escrito, por los motivos que indicamos extensamente en los fundamentos jurídicos anteriores y que no reiteraremos.

Por tanto, procede ratificar la condena en costas en primera instancia e imponer las de la apelación a la recurrente, conforme a los artículos 394 y 398 LEC.