PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta por el vendedor frente a la compradora en ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de compraventa y permuta suscrito entre las partes el 25 de mayo de 2006 que comprendía dos fincas propiedad del Sr Sebastián incluidas en el polígono de unidad de actuación UA-1 de Erill la Vall, en la parte del pacto del precio pendiente de cumplimiento y condena a la vendedora a abonar a los sucesores del actor la cantidad reclamada de 81.075 €, devengando esta cantidad el correspondiente interés legal previsto en los arts. 1108 y 1109 CC desde la fecha de la reclamación judicial, así como el pago de las costas causadas en la instancia.
Concluye en primer lugar que no es posible el cumplimiento del contrato en sus propios términos, la entrega de la vivienda edificada, dada la normativa urbanística vigente, a la vista del informe del Ayuntamiento 18 de septiembre de 2020 que confirma que no se han iniciado los trámites del proyecto de reparcelación y dada la reducción de la extensión del sector impuesta por el nuevo plan director y de la previsible exclusión de las fincas ubicadas en los Prats de Dall; por lo que rechaza la pretensión principal del actor que interesaba la entrega de dicha vivienda.
Sí da lugar a la pretensión subsidiaria del cumplimiento por equivalencia, en el que interesa la entrega del importe pendiente del precio de venta, de 81.075 €, rechazando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por la pérdida sobrevenida del objeto del contrato opuesta por la demandada, al estimar que no concurren los requisitos para su procedencia por cuanto no se ha producido una verdadera alteración de los elementos del negocio que justifique la modificación interesada. Destaca que la imposibilidad sobrevenida de llevarse a cabo la edificación es una cuestión completamente ajena al contrato suscrito y no puede justificar la alteración defendida, tal y como ya se concluyó en la sentencia recaída en el anterior procedimiento, que ha devenido firme, en que la compradora instó la resolución del contrato. Añade además que estamos ante un supuesto de simple riesgo derivado de una operación mercantil puesto que la compradora actuó en todo momento en el ámbito de su actividad mercantil, que era el desarrollo de promociones inmobiliarias de modo que al suscribir el contrato de compra conocía ya de forma precisa que las fincas no tenían naturaleza urbana susceptible de edificación, sino que se comprendían en un sector de desarrollo sujeto a un complejo procedimiento administrativo de reparcelación por cooperación, por lo que el hecho que las fincas no hayan adquirido finalmente la condición de solar era un riesgo conocido y aceptado por la compradora al formalizar la venta.
Frente a dicha sentencia interpone recurso de apelación la demandada, alegando en primer la incongruencia o incoherencia interna de la sentencia por cuanto no puede rechazar la pretensión principal (obligación de hacer) por falta de incumplimiento contractual de la demandada y paralelamente aceptar que pese a no haber incumplimiento subjetivo (ni doloso ni culposo), se ha de atender la pretensión subsidiaria, que sólo funciona en el caso que haya incumplimiento contractual, cosa que no se da. Invoca también error en la valoración de la prueba al desestimar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, defendiendo que sí concurren los requisitos jurisprudenciales para su apreciación por cuanto la alteración de la base del negocio jurídico (permuta) provocada por la aprobación definitiva del PDU es absoluta, es la causa eficiente que desemboca en la "quiebra del contrato", sin que sea aceptable afirmar que el contrato de 2006 ya preveía una consecuencia ante una futura alteración de circunstancias o que el contrato lleva incorporado un factor de riesgo, dado que la imposibilidad jurídica sobrevenida de edificar es ajena la previsión de las partes, emanando de un poder público, al cual la ley le otorga facultad para modular el contenido del derecho de propiedad. Estima igualmente que existe infracción de ley o falta de aplicación del Art.1184 CC por cuanto la extinción por causa legal y sobrevenida de la obligación principal pactada (permuta), no permite estimar la pretensión subsidiaria porque el principio de accesoriedad lo excluye, no pudiéndose transformar la imposibilidad no culpable en una indemnización económica. Por último, incide en la institución de la prohibición del enriquecimiento injusto, que estima concurre en este caso, por cuanto la condena económica de carácter indemnizatorio fijado en la parte dispositiva de la sentencia provoca un desequilibrio flagrante de las prestaciones pactadas, siendo que la decisión judicial transforma la pérdida sobrevenida y definitiva de la edificabilidad de las fincas vendidas en un enriquecimiento injusto en favor del actor.
Los sucesores del actor se han opuesto al recurso, al estimar que no existe incongruencia alguna en la sentencia, ni error alguno en la valoración de la prueba practicada, no concurriendo los requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, interesando la confirmación de la resolución recurrida.
SEGUNDO.- Centrada la cuestión controvertida en esta alzada, la apelante alega en primer la incongruencia o incoherencia interna de la sentencia por cuanto no puede rechazar la pretensión principal (obligación de hacer) por falta de incumplimiento contractual de la demandada y paralelamente aceptar que pese a no haber incumplimiento subjetivo (ni doloso ni culposo), se ha de atender la pretensión subsidiaria, que sólo funciona en el caso que haya incumplimiento contractual, cosa que no se da.
El recurso no puede tener favorable acogida al no haber incurrido la resolución recurrida en incongruencia alguna. Hay que tener presente que estamos ante un contrato de compraventa con parte del precio que debe abonarse en especie y no siendo posible el cumplimiento del contrato en sus propios términos, procediéndose a la entrega de la vivienda edificada pactada como parte del precio, por la normativa urbanística vigente que no permite edificar en las fincas objeto del contrato, se acoge por el juzgador la pretensión subsidiaria de cumplimiento por equivalencia, debiéndose abonar el contravalor en dinero para cumplir con el importe del precio pendiente de la compraventa.
Y ello en virtud de lo pactado por las partes en el contrato, en el que la efectiva edificación de las fincas no se incorporó como elemento esencial del contrato, como condición sine qua non, encontrándonos ante un supuesto de simple riesgo derivado de una operación mercantil, conociendo la compradora hoy apelante que las fincas adquiridas no tenían naturaleza urbana susceptible de edificación, sino que se comprendía en un sector de desarrollo urbanístico sujeto a un complejo procedimiento administrativo de reparcelación por cooperación.
Por tanto, la sentencia es congruente con las pretensiones de las partes y no existe incoherencia alguna en la misma.
TERCERO.- En el siguiente motivo de recurso invoca la apelante error en la valoración de la prueba al desestimar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, defendiendo que concurren los requisitos jurisprudenciales para su apreciación por cuanto la alteración de la base del negocio jurídico (permuta) provocada por la aprobación definitiva del PDU es absoluta, es la causa eficiente que desemboca en la "quiebra del contrato", sin que sea aceptable afirmar que el contrato de 2006 ya preveía una consecuencia ante una futura alteración de circunstancias o que el contrato lleva incorporado un factor de riesgo dado que la imposibilidad jurídica sobrevenida de edificar es ajena la previsión de las partes, emanando de un poder público, al cual la ley le otorga facultad para modular el contenido del derecho de propiedad.
La denominada teoría de la cláusula "rebus sic stantibus", derivada a su vez de la máxima "contractus qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur", no recogida expresamente en nuestro ordenamiento, tiene por finalidad corregir situaciones de notoria injusticia en supuestos concretos de relaciones contractuales duraderas o de tracto sucesivo, caso de alteración de las circunstancias que presidieron su celebración, que se producirían si no se imponen límites o cortapisas a la autonomía de la voluntad en materia contractual (pacta sunt servanda) que permitan la revisión e incluso la resolución del contrato en tales supuestos.
Debe interpretarse con extraordinaria cautela por la indudable inseguridad jurídica que en las relaciones contractuales originaría su desmesurada aplicación, y es general opinión doctrinal y jurisprudencial que deben concurrir para su virtualidad los siguientes requisitos: 1º) Que el contrato sea de los llamados de tracto sucesivo o referido a un momento futuro. 2º) Que el riesgo no haya sido el único y determinante motivo del negocio, es decir, que no tenga éste carácter aleatorio. 3º) Alteración extraordinaria de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, que produzca desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones. 4º) Que la superveniencia de tales circunstancias haya sido imprevisible, imprevista y extraordinaria, careciéndose de otro medio para remediar el perjuicio.
Muy ilustrativa, por contemplar un supuesto análogo al de autos, es la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 24 de febrero de 2015, relativo a un contrato de compraventa de fincas rústicas, de 13 de diciembre de 2006, en el que se plantea, como cuestión de fondo, la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus dado que dicha compraventa tuvo por base negocial las expectativas de desarrollo urbanístico de la zona, que se vieron alteradas por el rigor de la crisis económica de 2008 y la consecuente caída del valor de los bienes inmuebles; todo ello, con relación al fundamento de aplicación que el artículo 1258 del Código Civil otorga a la citada figura.
El recurso de casación planteado dimana de un procedimiento ordinario en el que los vendedores solicitaban el cumplimiento de un contrato de compraventa celebrado entre ambas partes, con fundamento en el art. 1124 del CC y reclaman el pago del precio. La parte demandada oponía como pieza base de su defensa que el contrato estaba resuelto, siendo aplicable la doctrina de los actos propios y la cláusula rebus sic stantibus por alteración sobrevenida de las circunstancias. En sede reconvencional interesaba que, en aplicación de la misma doctrina, se moderase el precio pactado, reduciéndolo al 50% o en su caso en la cuantía que resultase de la prueba pericial sobre el valor de mercado actual de los mismos, declarando la obligación de la compradora de pagar solo ese importe.
El TS excluye la aplicación de la cláusula, pues no aprecia la existencia de circunstancias excepcionales sobrevenidas con posterioridad a la celebración del contrato. La crisis económica no determina la quiebra de la relación contractual, ni comporta una excesiva onerosidad para la parte compradora. Esta asume el riesgo de las fluctuaciones en el mercado inmobiliario, lo cual entra en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada a este sector.
En concreto establece: "5. La cláusula rebus sic stantibus. Caracterización de la figura y régimen jurídico. Doctrina jurisprudencial aplicable.
Planteada la cuestión de fondo en torno a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debe señalarse que, recientemente, esta Sala ha profundizado en la moderna configuración que presenta esta figura en la actualidad delimitando la doctrina jurisprudencial aplicable en las sentencias de 30 de junio de 2014, núm. 333/2014 y 15 de octubre de 2014, núm. 591/2014 . En esta línea, y dentro del necesario ajuste o adaptación de las instituciones o figuras jurídicas a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, las citadas sentencias ya establecen una configuración plenamente normalizada de la cláusula rebus sic stantibus, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato.
En todo caso, y dada la necesaria referencia de este contexto jurisprudencial se transcribe, a tales efectos, lo declarado en el marco de aplicación de la anterior sentencia citada de 30 de junio de 2014 , particularmente lo señalado en su fundamento de derecho segundo apartados 5 y 7: "(Concreción funcional y aplicativa de la figura.
5. Criterios básicos de la delimitación: fundamento causal, base del negocio y asignación contractual del riesgo derivado.
Con carácter general, establecido el nexo entre el plano causal del contrato y la tipicidad contractual de la cláusula, la valoración de la incidencia que determina la mutación o el cambio de circunstancias, es decir, la posible alteración causal del contrato, se realiza de un modo objetivado mediante el recurso concorde de dos criterios de concreción de dicha tipicidad. Con el primero, a través de la doctrina de la base del negocio, se contrasta principalmente el alcance de dicha mutación o cambio respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo. De esta forma, el contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando:
- La finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista, o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable.
- La conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, desaparece prácticamente o se destruye, de suerte que no puede hablarse ya del juego entre prestación y contraprestación.
Complementariamente, el contraste de la denominada base subjetiva del negocio nos permite llegar a idéntica conclusión en aquellos supuestos en donde la finalidad, económica del negocio para una de las partes, no expresamente reflejada, pero conocida y no rechazada por la otra, se frustra o deviene inalcanzable tras la mutación o cambio operado.
La aplicación de la teoría de la base del negocio como cauce interpretativo a estos efectos ha sido resaltada por la reciente jurisprudencia de esta Sala, entre Otras, SSTS 20 de febrero de 2012 ( núm. 1887, 2008), 20 de noviembre de 2012 ( núm. 674, 2012), 25 de marzo de 2013 ( núm. 165, 2013), 26 de abril de 2012 (núm. 309, 2013 ), y 11 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).
Por su parte, el otro criterio concorde a esta función delimitadora de la tipicidad contractual en la aplicación de esta figura viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado "riesgo normal del contrato". En este sentido, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del "riesgo normal" inherente o derivado del contrato.
En suma, estos criterios de tipicidad nos responden, en una primera instancia o contraste, a las preguntas básicas que plantel la posible atención jurídica a todo cambio de circunstancias o de condiciones, si dicho cambio tiene entidad suficiente, esto es, altera el estado de las cosas de un modo relevante, y si dichas alteración debe tener consecuencias para las partes implicadas.
7. Cambio de circunstancias: crisis económica y excesiva onerosidad.
Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por si, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.
Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención, en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus máxime; como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil) .
En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrató (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, qué la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:
A) La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.
B) Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).
C) En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc.)"
6. La buena fe como fuente de integración del contrato ( artículo 1258 del Código Civil ) y régimen de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Delimitación de conceptos.
Aunque, con carácter general, suele ser habitual configurar el fundamento de aplicación de la cláusula rebus en consideración al principio de buena fe contractual del artículo 1258 del Código Civil , no obstante, conforme al desarrollo de la doctrina jurisprudencial expuesta, y en atención a la formulación que presentan los motivos planteados, conviene que se precise su distinta delimitación funcional respecto del marco de aplicación de la citada cláusula.
En este sentido, interesa resaltar que el principio de buena fe contractual que contempla el artículo 1258 del CC , cumple una clara función como fuente de integración del contrato celebrado que, más allá de la reglamentación dispuesta por la autonomía negocial de las partes contratantes, constituye un criterio de determinación del alcance que deba presentar, en su caso, la ejecución o cumplimiento de las respectivas prestaciones de acuerdo a una conducta diligente, no abusiva y razonable de los contratantes.
Sin embargo, y en un sentido diverso a este marco de integración del contrato, la aplicación del principio de buena fe como fundamento de la cláusula rebus sic stantibus, junto con el citado principio de conmutabilidad, constituyen una plasmación de las directrices de orden público económico dirigida a valorar la incidencia de la alteración producida en la base del negocio que informó el contrato, como expresión de la conmutabilidad o razón económica del equilibrio contractual del mismo. De modo que, su función, fuera del estricto plano de la delimitación del alcance prestacional que deba ser observado, se centra en el ámbito de la eficacia derivada del propio contrato, bien modificando provisionalmente el vínculo obligacional, o bien, determinando su resolución.
No se trata, por tanto, de un enfoque dirigido estrictamente a plantear la interpretación del contrato ( artículo 1281 y siguientes del Código Civil ), ni la integración objetiva del mismo (artículo 1258), sino a ponderar su eficacia resultante tras la alteración sobrevenida de las circunstancias que conformaron la base negocial sobre la que se asentó la iniciación y el mantenimiento de la relación contractual llevada a cabo.
7. Aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta al caso enjuiciado.
La aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, comporta realizar las siguientes precisiones que conducen a la desestimación de los motivos planteados; cuyo examen se realiza conjuntamente en orden a la mejor comprensión del fundamento técnico que justifica la señalada desestimación de los mismos.
Así, en primer lugar, debe señalarse que aunque la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala haya resaltado el cambio progresivo en la configuración tradicional de esta figura, particularmente instalada en un marco de aplicación sumamente restrictivo y excepcional, por una caracterización más flexible y adecuada a su naturaleza, no por ello se ha prescindido de su prudente y moderada aplicación derivada tanto de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, como de su necesaria concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato.
En segundo lugar, y consecuentemente con lo anteriormente indicado, hay que puntualizar que la concreción funcional y aplicativa de la cláusula rebus se realiza, de un modo objetivado, en atención, principalmente, a la incidencia o alcance que presente el cambio de circunstancias respecto de la asignación contractual del riesgo derivado y del mantenimiento de la base del negocio.
Pues bien, en el presente caso, y en relación a la asignación contractual del riesgo derivado, no puede estimarse, en contra de lo alegado por la parte recurrente que, pese a que la parte vendedora conociera la finalidad urbanizadora que impulsaba la celebración del contrato, la posible fluctuación posterior del valor de mercado, ya al alza o a la baja, que podía afectar a las fincas objeto de la venta quedase excluida del riesgo normal e inherente que debía asumir la parte compradora, conforme a la naturaleza y el contenido negocial del contrato celebrado. En efecto, así se desprende de la interpretación del marco contractual llevado a cabo, esto es, tanto del contrato privado de opción de compra, de 31 de agosto de 2006, como de la escritura pública de compraventa de 13 de diciembre del mismo año, en donde las expectativas de desarrollo urbanístico de las fincas objeto de transmisión, en sus diversas manifestaciones típicas al respecto, bien en relación a un determinado volumen de aprovechamiento urbanístico ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), o bien en relación con una determinada obligación o autorización administrativa a cargo de la parte vendedora ( STS de 13 de junio de 2014, núm. 299/2014 ), fuesen configuradas como un elemento o condición básica del contrato, de modo que el precio de venta se concretó en atención a la extensión o superficie de las meritadas fincas y al aprovechamiento urbanístico que pudiera resultar ( STS de 14 de noviembre de 2012, núm. 658/2012 ), sin mayor especificación al respecto, con lo que la fluctuación del valor de mercado de estos bienes inmuebles constituye un claro riesgo que asume la parte compradora y que se sitúa, además, en el ámbito profesional de su actividad como empresa dedicada al sector inmobiliario. Sin que el hecho, por otra parte, de que se hubiese aplazado la obligación de pagar el resto del precio pendiente al momento de que se regularizase la titularidad de la propiedad de los vendedores en el Registro de la propiedad, fuera de su específico contexto de configuración condicional del contrato, tenga incidencia alguna en la modificación del riesgo asignado o en el objeto del contrato celebrado.
En parecidos términos, nos debemos pronunciar en el examen central de la posible alteración de la base negocial del contrato, especialmente de la ruptura de la base económica del mismo, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada por el cambio de circunstancias.
En este sentido, y conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, interesa resaltar que la consideración, por esta Sala, del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula rebus sic stantibus a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate.
Pues bien, en el presente caso, tal y como sustenta la parte recurrida, no puede estimarse que la citada crisis económica, fuera de su consideración general, determinarse la quiebra de la base económica de la relación contractual llevada a cabo, ni comportara una injustificada excesiva onerosidad para la parte compradora. Así, en el primer aspecto indicado, debe precisarse que si bien el contexto de crisis económica señalado ha podido incidir en un retraso de la ejecución del propósito urbanizador de la parte compradora, no obstante, no ha resultado determinante para la frustración de la base negocial del contrato (viabilidad del proceso de urbanización), pues las expectativas del aprovechamiento urbanístico resultante que se derive de las fincas adquiridas y, con ello, la inversión estratégica de la mercantil adquirente, permanecen inalteradas, con la natural dependencia que presenten los flujos u oscilaciones del mercado inmobiliario, al ser incluidas en un área de expansión urbanística de la ciudad de Burgos, Sector S-27 "Ciudad del Ave".
Del mismo modo nos debemos pronunciar, en relación a la pretendida excesiva onerosidad de la prestación derivada del cambio de circunstancias provocado por la citada crisis económica, bien en atención a un incremento sustancial del coste de la prestación, o bien, referida a una significativa disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. Así, en el primer aspecto indicado, la parte recurrente nada ha acreditado acerca del nexo o relación causal de la crisis económica respecto de un significativo incremento del coste de la prestación, especialmente con relación a las circunstancias y condiciones de financiación para el pago del precio, bien respecto de la restricción de la misma, o bien de su respectivo encarecimiento. Extremos, cuya incidencia tampoco se acredita respecto de la actividad del grupo empresarial, sin constatación de una incidencia de un resultado de pérdidas económicas, o de una completa desaparición de cualquier margen de beneficio. Sin perjuicio, todo ello, de la adecuación del precio objeto del contrato acorde con el precio medio de adquisición de las fincas enclavadas en dicho sector estratégico de desarrollo urbanístico de la ciudad de Burgos.
En parecidos términos, respecto del segundo aspecto indicado de la excesiva onerosidad, en donde la viabilidad del desarrollo urbanístico de la zona impide que se constate, de presente, el envilecimiento del valor de la contraprestación recibida que, conforme a su configuración como riesgo empresarial, dependerá del contexto económico que acompañe al desarrollo urbanístico, pleno y definitivo, que se realice de este sector estratégico de la ciudad"
Lo expuesto en dicha resolución del alto Tribunal resulta plenamente aplicable al supuesto de autos. No se dan los requisitos para la aplicación de dicha cláusula, no concurriendo las circunstancias imprevisibles que pretende la apelante.
La compradora conocía ya en el mismo momento de contratar que las fincas adquiridas no tenían la condición urbanística necesaria ni eran aptas en ese momento para su edificación, sino que debían someterse a un procedimiento administrativo complejo de cooperación y reparcelación y pese a ello no convino con la otra parte en incluir estipulación alguna en previsión que dichas fincas no alcanzasen finalmente la condición de solar, asumiendo dicho riesgo conocido y aceptado por la compradora al formalizar la venta y que en ningún caso puede ahora justificar el impago de parte del precio del contrato, lo que supondría trasladar al propietario de los terrenos el riesgo de una operación mercantil de la que es completamente ajeno.
Para que sea aplicable esta técnica de resolución o de revisión del contrato se exige, entre otras condiciones, que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual. Y esto es lo que aconteció en el supuesto de autos a la vista de los hechos declarados probados, conforme a los que la recurrente conocía, al contratar, la indefinición de la situación urbanística de las fincas y al regular las condiciones del contrato, no introdujo ninguna previsión acomodada al desenvolvimiento futuro de aquella.
Pese a lo alegado por la apelante, en la estipulación Cuarta del contrato, relativo causas de resolución del mismo, no se establece condición resolutoria alguna, no recogiéndose en las cláusulas del contrato que el mismo quede condicionado en su perfección a la efectiva edificación de las fincas por la compradora.
Téngase en cuenta además que la compradora es una empresa inmobiliaria con años de experiencia que adquirió las fincas no para su uso final, sino en el ámbito de su actividad mercantil, que era al desarrollo de promociones inmobiliarias.
En tal sentido STS, Sala 1ª, de 27 de noviembre de 2013 , que concluye que no es aplicable la técnica de la resolución o revisión del contrato, pues se exige entre otras condiciones que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual y ello es lo que sucedía en el supuesto contemplado por cuanto la recurrente conocía al contratar la situación urbanística de las fincas y al regular las condiciones por las que la opción sería onerosa no introdujo ninguna previsión acomodada al desenvolvimiento futuro de aquellas.
Citar igualmente ante los argumentos vertidos la apelante la STS, Sala 1ª, de 22 de julio de 2013, que desestima el recurso de casación y confirma que no procede la acción de resolución de la compraventa de las parcelas formulada por la compradora. Considera que no existe imposibilidad sobrevenida de la prestación ni de pérdida del objeto, pues la compradora sabía que adquiría unos inmuebles cuya calificación urbanística estaba en cuestión. La compradora era profesional del ramo y no sometió el contrato a condición, y ese exceso de confianza no puede repercutirlo en la vendedora, pues solo la compradora debe soportar las consecuencias de su imprevisión.
En concreto, dispone: "Alegan los recurrentes que se produjo la pérdida o destrucción del objeto del contrato, desde el punto de vista jurídico, con una imposibilidad sobrevenida de la prestación, por el cambio urbanístico. Que se ha provocado un empobrecimiento injusto en los recurrentes.
Sobre la alteración de las previsiones contractuales por circunstancias sobrevenidas se ha pronunciado esta Sala en varias ocasiones:
Esta Sala, aceptando el criterio expresado con claridad en la sentencia recurrida entiende que los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el arduo proceso de construcción, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe ( art. 1258 del C. Civil ) y viola el art. 1105 del C. Civil .
Por lo expuesto, no se infringe el art. 1184 del C. Civil al concurrir culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.
STS, Civil del 08 de octubre del 2012, recurso: 216/2010 .
En la STS, Civil del 24 de abril del 2013, recurso 1957/2010 , se recogía supuesto en que se condicionaba la consumación del contrato a la calificación urbanística de la finca.
Sobre la cláusula rebus ha declarado la Sala que:
La cláusula o regla rebus sic stantibus (estando así las cosas) trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ).
Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla ( SSTS 27-6-84 , 17-5-86 , 21-2-90 y 1-3-07 ).
STS, Civil del 17 de enero del 2013, recurso: 1579/2010 .
De esta doctrina jurisprudencial se pude deducir que no se ha producido, en el presente caso, imposibilidad sobrevenida de la prestación ni pérdida del objeto en su sentido jurídico, pues como dijimos los compradores sabían que adquirían unos inmuebles cuya calificación urbanística estaba en cuestión, pues estaba sometida a revisión, lo que había sido anunciado públicamente, y de lo que se le había informado en las sucesivas visitas informativas al Ayuntamiento.
Que la parte compradora se representase subjetivamente que la calificación no iba a variar o que se iba a incrementar, no deja de ser una motivación personal que no forma parte de la causa del contrato ni mucho menos compartida por los vendedores, que transmitieron las fincas.
El objeto del contrato fue transmitido o era transmisible en la forma que fue pactada y las alteraciones sobrevenidas eran más que previsibles y pese a ello, la compradora, que era profesional del ramo, no sometió el contrato a condición, y ese exceso de confianza no puede repercutirlo en la vendedora, pues solo la compradora debe soportar las consecuencias de su imprevisión".
Por consiguiente, no ofrece duda que no concurre el requisito relativo a la imprevisibilidad y el carácter extraordinario del suceso en el que la apelante sustenta la concurrencia de la estipulación.
La jurisprudencia que cita en su escrito de recurso y, en concreto, la SAP Barcelona,sec.14, de 7 de junio de 2018 contempla un supuesto bien diferente al de autos, tratándose de un contrato de compraventa suscrito entre dos personas jurídicas, en el que de la literalidad de los términos del contrato se desprende que la modificación urbanística de las fincas transmitidas y la obtención de un techo edificable para su explotación urbanística constituía el móvil o finalidad de ambas partes, otorgándose incluso al comprador en el pacto octavo la facultad resolutoria si no se produce la aprobación definitiva del Plan en el plazo de tres años a partir de la firma del contrato.
Tampoco puede aceptarse la argumentación que vierte la recurrente en cuanto a que el parámetro urbanístico del suelo aprovechable resultaba un elemento esencial del contrato porque era capaz de alterar la contraprestación. No hay más que leer detenidamente el contrato para constatar que ello no es así, no se altera al valor de la vivienda. El elemento esencial es la entrega de un valor de 81.075 €, que será mediante la entrega de una vivienda de ese valor. Y lo único que se pacta es que, si hay una alteración del terreno edificable con un margen de más menos 5%, variará el precio del metro cuadrado, pero el valor de la vivienda a entregar será exactamente el mismo, 81.075 €. Esto es, la vivienda tendrá más o menos metros (margen del 5%), pero el valor del inmueble seguirá siendo el mismo.
En definitiva, el recurso debe ser desestimado en este extremo al no concurrir los requisitos jurisprudencialmente establecidos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, no existiendo error alguno en la valoración de la prueba por parte del juzgador, ni en la conclusión alcanzada en cuanto que no resulta aplicable dicha regla porque la propia parte demandada era plenamente consciente de su situación jurídica y a pasear ello decidió adquirir los bienes con el precio libremente pactado.
CUARTO.- La recurrente estima que existe infracción de ley o falta de aplicación del Art.1184 CC por cuanto la extinción por causa legal y sobrevenida de la obligación principal pactada (permuta), no permite estimar la pretensión subsidiaria porque el principio de accesoriedad lo excluye, no pudiéndose transformar la imposibilidad no culpable en una indemnización económica.
No podemos estar de acuerdo con la lectura completamente subjetiva que efectúa la apelante la resolución recurrida. Tal y como ya se ha adelantado anteriormente, lo que concluye el juzgador es que no es posible el cumplimiento del contrato en sus propios términos, la entrega de la vivienda edificada, dada la normativa urbanística vigente, a la vista del informe del Ayuntamiento 18 de septiembre de 2020 que confirma que no se han iniciado los trámites del proyecto de reparcelación y dada la reducción de la extensión del sector impuesta por el nuevo plan director y de la previsible exclusión de las fincas ubicadas en los Prats de Dall; por lo que rechaza la pretensión principal del actor que interesaba la entrega de dicha vivienda, dando lugar a la pretensión subsidiaria del cumplimiento por equivalencia, en el que interesa la entrega del importe pendiente del precio de venta, de 81.075 €.
En ningún caso estima el juzgador que estemos ante una imposibilidad sobrevenida del contrato prevista en el Art 1184 CC. Dicho extremo ya se excluyó por el juzgador en la Sentencia de fecha 30 de junio 2015 recaída en el anterior procedimiento ordinario, en el que la compradora instó la acción de resolución contractual, alegando precisamente como causa de resolución dicha imposibilidad sobrevenida.
En dicha resolución se desestimó dicha acción de resolución contractual al concluir que en este caso no puede hablarse de una verdadera causa sobrevenida que haya impedido a la mercantil allí demandante edificar en plazo.
Resaltaba como elemento esencial que la promotora conocía perfectamente que las fincas que adquiría no reunían las condiciones necesarias ni era aptas para edificar, lo que se desprende de los propios términos del contrato y conocía además que debían someterse a un procedimiento administrativo complejo de cooperación y reparcelación.
Añadía que además debía tenerse en cuenta que la entidad allí demandante es una empresa cuyo objeto y actividad esencial es precisamente la promoción inmobiliaria, presumiéndosele, por tanto, capacidad y conocimientos necesarios de los trámites administrativos que exigía la finca adquirida para poder ser edificada, de modo que no puede alegar desconocimiento de la materia o de los pasos necesarios, concluyendo que en esta operación de compraventa de las fincas el riesgo era precisamente que las mismas no alcanzase finalmente la condición de solar apto para edificar, como así sucedió, siendo que en el ámbito urbanístico en que se efectuó la operación de compra era previsible que hubiese problemas en la calificación urbanística, estimando que la no transformación de las fincas no responde un fenómeno imprevisible o irresistible, sino que responde más bien a un riesgo propio de toda operación urbanística, que en este caso además de lógico era previsible.
Y por último concluye también que la efectiva edificación de los solares comprados no se ha incorporado al negocio como un elemento esencial, sino que responde a una mera finalidad o intención de la entidad compradora, pero sin mayor relevancia. Tras examinar la literalidad del contrato, verifica que no se recoge en ninguna de sus cláusulas o pactos que el contrato de compraventa de los solares quede condicionando en su perfección a la efectiva edificación de los mismos por la promotora.
Hay que tener presente que dicha sentencia devino firme al no haber sido recurrida y, por tanto, juega el efecto positivo de la cosa juzgada.
Es sabido que el instituto de la cosa juzgada se proyecta sobre el ulterior procedimiento de dos formas, con un efecto negativo que impide la reproducción del mismo pleito y con el llamado efecto positivo vinculante o prejudicialidad civil que supone el que no pueda decidirse en el proceso ulterior o pendiente un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como fue resuelto por la sentencia firme en el pleito precedente, de manera que el Juez o Tribunal, que conoce del procedimiento posterior o pendiente, ha de aceptar la decisión del primero como único medio de evitar pronunciamientos distintos e incompatibles, contrarios al principio de seguridad jurídica.
Sentido éste en el que se viene pronunciando numerosa jurisprudencia al señalar que el efecto prejudicial o positivo de la cosa juzgada obliga a observar en el proceso siguiente los aspectos decididos en el anterior, ya que el efecto positivo actúa ( STS 20 de noviembre de 2000, 28 de octubre de 2005 y 13 de marzo de 2007) no para cercenar el proceso posterior, sino en el sentido de no poder decidir en este segundo procedimiento un concreto tema, cuestión o punto litigioso de manera contraria o distinta a como quedó resuelto o decidido en juicio declarativo precedente ( STS de 13 de julio de 2006).
Así la STS de 30 de Diciembre de 2010 argumenta "tiene razón la recurrente al afirmar que el A rt. 222.4 LEC establece que para que la sentencia que haya puesto fin a un proceso y ganado firmeza vincule al Tribunal que conoce de otro posterior, además de que constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto de éste, que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o que la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal... Pero, al margen de que tal identidad, exigida por aquella norma, admite alguna extensión por equivalencia, no tiene en cuenta la recurrente que, además de la cosa juzgada -a cuya eficacia positiva se refieren las STS de 20 de noviembre de 2.000 , 13 de marzo de 2.007 , 16 de julio de 2.009 , entre otras muchas-, las sentencias firmes pueden producir en un ulterior proceso un efecto distinto, conocido -con mayor o menor propiedad- como indirecto o reflejo - STS de 7 de mayo de 2.007 y las que en ella se citan-, cual el que deriva de contener la afirmación de un hecho destinado a integrar el supuesto de una relación jurídica en la que es parte un tercero y constituye la materia de un posterior proceso. Tal fenómeno se da en este caso, pues Allianz Compañía de Seguros y Reaseguros, SA se obligó, por virtud del contrato de seguro, a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero, la cual fue declarada en un proceso anterior seguido por las partes que en él estaban legitimadas: los perjudicados y los responsables. De ahí que no pueda pretender la aseguradora que, por no haber sido parte en el proceso en el que se declaró nacida esa deuda contra el patrimonio de su asegurado, se revise en un posterior proceso, aunque sea sólo en lo que le beneficie, lo decidido definitivamente en el anterior para las dos partes que en él litigaban".
También la STS de 24 de mayo 2012 nos recuerda que "sobre la cosa juzgada material ha declarado esta Sala que junto al llamado efecto negativo o excluyente de la cosa juzgada material, la sentencia firme tiene también un efecto positivo o prejudicial, que impide que en un proceso ulterior se resuelva un concreto tema o punto litigioso de manera distinta a como ya quedó decidido en un proceso anterior entre las mismas partes. El hecho de que los objetos de dos procesos difieran o no sean plenamente coincidentes no es óbice para extender al segundo pleito lo resuelto en el primero respecto a cuestiones o puntos concretos controvertidos que constan como debatidos, aunque tan sólo con carácter prejudicial, y no impide que el órgano judicial del segundo pleito decida sin sujeción en todo lo restante que constituye la litis ( STS 1 de diciembre de 1997 y 12 de junio de 2008 ). El efecto prejudicial de la cosa juzgada se vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando constituyan la razón decisoria ( STS de 28 de febrero de 1991 , 7 de mayo de 2007 ). La jurisprudencia de esta Sala admite que la sentencia firme, con independencia de la cosa juzgada, produzca efectos indirectos, entre ellos el de constituir en un ulterior proceso un medio de prueba de los hechos en aquella contemplados y valorados, en el caso de que sean determinantes del fallo ( STS de 18 de marzo de 1987 , 3 de noviembre de 1993 , 27 de mayo de 2003 , 7 de mayo de 2007 ). Este criterio se funda en que la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que unos mismos hechos ocurrieron o no ocurrieron es incompatible con el principio de seguridad jurídica y con el derecho a una tutela judicial efectiva que reconoce el artículo 24.1 CE ( STC de 25 de febrero 2003 ). Se trata, dice el TS, de la llamada litispendencia impropia o prejudicialidad civil, que se produce, como ha dicho la sentencia de 22 de marzo de 2006 , cuando hay conexión entre el objeto de los dos procesos, de modo que lo que en uno de ellos se decida resulte antecedente lógico de la decisión de otro ( STS 20 de noviembre de 2000 , 31 de mayo , 1 de junio y 20 de diciembre de 2005 ) aún cuando no concurran todas las identidades que exigía el precepto".
El TS, en reciente sentencia núm. 383/2014, de 7 julio , que cita en el mismo sentido las anteriores de 26 enero 2012 (recurso núm. 156/2009) y 2 abril 2014 (recurso núm. 1516/2008), tiene declarado que "la función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecir lo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC para el que no se exige que concurran las tres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualesquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior ( STS de 17 de junio de 2011, recurso núm. 1515/2007 ). La finalidad perseguida es evitar pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las que son objeto de un pleito posterior".
Y en este caso el juzgador en la sentencia recaída en el primer procedimiento, que ha devenido firme, concluyó que no puede hablarse de una verdadera causa sobrevenida que haya impedido a la mercantil allí demandante cumplir su obligación de edificar en plazo; conclusión, que no puede cuestionarse de nuevo en el presente procedimiento ante el efecto positivo de la cosa juzgada.
En definitiva, en ningún caso estamos ante una extinción por causa legal y sobrevenida de la obligación principal pactada, como pretende la recurrente, sino ante la imposibilidad del cumplimiento de la pretensión principal de la demanda, entrega de la vivienda edificada como parte del precio del contrato de compraventa, por la situación urbanística actual del sector en el que se encuentran enclavadas las fincas, que no permite edificar, por lo que se da lugar al cumplimiento por equivalencia interesado en la demanda con carácter subsidiario, no existiendo infracción legal alguna, por lo que procede desestimar el recurso también en este extremo.
QUINTO.- Por último, incide la promotora en la institución de la prohibición del enriquecimiento injusto, que estima concurre en este caso, por cuanto la condena económica de carácter indemnizatorio fijado en la parte dispositiva de la sentencia provoca un desequilibrio flagrante de las prestaciones pactadas, siendo que la decisión judicial transforma la pérdida sobrevenida y definitiva de la edificabilidad de las fincas vendidas en un enriquecimiento injusto en favor del actor, poniendo cifras a este desequilibrio la pericial practicada en las actuaciones.
El enriquecimiento injusto no está contemplado expresamente en nuestro ordenamiento civil, si bien, partiendo del principio general del derecho que prohíbe que nadie pueda lucrarse a costa de otro sin que medie causa lícita para ello, ha sido objeto de desarrollo jurisprudencial.
Para atender a su configuración, es oportuno traer a colación la reciente STS de 7.4.2016 , que razona: "En relación con la acción de enriquecimiento injusto, tiene declarado esta Sala (además de las citadas, sentencias 387/2015, de 29 de junio , 467/2012, de 19 de julio, 295/2012, de 17 de mayo, 859/2011, de 7 de diciembre, 887/2011, de 25 de noviembre , y 529/2010, de 23 de julio, entre las más recientes), que dicha institución, arraigada en la jurisprudencia desde Las Partidas como principio general del derecho, tiene su razón jurídica en la atribución patrimonial no justificada, de tal manera que, como declara el § 812 del BBG alemán, "quien obtiene algo sin causa jurídica por la prestación de otro o de cualquier otra forma a costa del mismo, está obligado para con él a la restitución".
Por tanto, analizando sus presupuestos, la jurisprudencia ha declarado con reiteración ( sentencia 887/2011, de 25 de noviembre, con cita de la 529/2010, de 23 de julio ) que "los requisitos para apreciar una situación de injusto enriquecimiento son, en primer lugar, el enriquecimiento de una persona, como incremento patrimonial; en segundo lugar, el correlativo empobrecimiento de la otra parte, como pérdida o perjuicio patrimonial; en tercer lugar, inexistencia de causa que justifique la atribución patrimonial del enriquecido, presupuesto que no se da cuando media una relación jurídica que la fundamente: carácter de subsidiariedad que se ha destacado jurisprudencialmente (así, sentencias de 4 de noviembre de 2004 y 24 de junio de 2010 , que cita otras anteriores). La misma sentencia sostiene que el enriquecimiento sin causa supone una subsidiariedad que implica la falta de causa que justifique la atribución patrimonial y si ésta se ha hecho a plena voluntad y a sabiendas por el autor, no puede luego ampararse en una falta de causa".
Como también recuerda la sentencia 162/2008, 29 de febrero, no cabe apreciar enriquecimiento injusto cuando el beneficio patrimonial de una de las partes es consecuencia de pactos libremente asumidos, debiendo exigirse para considerar un enriquecimiento como ilícito e improcedente que el mismo carezca absolutamente de toda razón jurídica, es decir, que no concurra justa causa, entendiéndose por tal una situación que autorice el beneficio obtenido, sea porque existe una norma que lo legitima, sea porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz. Según una de las últimas sentencias de esta Sala que analiza en profundidad esta figura "no hay tal falta de causa cuando la atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un precepto legal, pues cuando existe un contrato válido o cuando el legislador, por razones de interés social, tolera consecuencias en casos concretos, no puede sostenerse que los beneficiados indirectamente por ella se enriquezcan injustamente" ( sentencia 387/2015, de 29 de junio).
Además, la jurisprudencia mantiene el requisito de la subsidiariedad de la acción por enriquecimiento injusto. En este sentido, y además de las citadas por la recurrente, la sentencia 859/2011, de 7 de diciembre, analiza los diferentes criterios doctrinales al respecto, decantándose por entender, citando la sentencia 159/2007, de 22 de febrero , que "solo cabe acudir a la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en defecto de acciones específicas, como remedio residual o subsidiario, "pues si existen acciones específicas, estas son las que deben ser ejercitadas y 'ni su fracaso ni su falta de ejercicio' legitiman para el ejercicio de la acción de enriquecimiento legitiman para el ejercicio de la acción de enriquecimiento, como se dice en las sentencias de 19 de febrero de 1999 o de 28 de febrero de 2003, que recogen una amplia doctrina, si bien se ha de destacar que otras sentencias sientan un criterio distinto, como la ya citada de 19 de marzo de 1993 , y las de 14 de diciembre de 1994, 18 de diciembre de 1996, 5 de marzo de 1997, si bien como ha señalado la sentencia de 19 de febrero de 1999, la negación de la subsidiariedad constituye en tales decisiones un obiter dictum". Y las sentencias de 4-6-07, 30-4-07, 19-5-06, 3-1-06 y 21-10-05 mantienen igualmente el requisito de la subsidiariedad, declarando la de 2006 que solo puede acudirse a la acción por enriquecimiento injusto cuando no exista una acción que concreta y específicamente se otorgue por el legislador para remedio de un hipotético enriquecimiento sin causa".
El carácter subsidiario de esta acción se recoge también en numerosas sentencia del Tribunal Supremo, debiéndose destacar, entre otras, las de 7.12.2011, 19.7.2012 y 19.2.2016.
No aprecia el Tribunal que concurran los supuestos jurisprudencialmente exigidos para apreciar la existencia de un enriquecimiento injusto. Hay que tener presente que tal y como ha establecido reiteradamente la jurisprudencia ( Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de enero de 1991 , 23 de marzo de 1992 , 12 de diciembre de 2000 , y 7 de junio de 2004 ), no es posible aplicar la doctrina del enriquecimiento sin causa cuando se adquiere una utilidad en virtud de un contrato que no ha sido invalidado.
En este caso existe un negocio jurídico válido y eficaz suscrito entre las partes el 25 de mayo de 2006, que autoriza al vendedor a cobrar el precio de las fincas vendidas, por lo que no puede aplicarse la teoría del enriquecimiento injusto, al no concurrir el requisito de inexistencia de una causa justa.
Por último, y dando respuesta a las alegaciones vertidas por la recurrente, destacar que la manifestación que vierte el juzgador en cuanto a que la actual imposibilidad de desarrollo del sector en los términos iniciales en que fue planteado obedece a una necesidad temporal de ordenación del territorio como medida para controlar el crecimiento de las localidades pirenaicas y garantizar un desarrollo sostenible y respetuoso con el entorno, resulta del propio Plan de desarrollo urbanístico y así lo pusieron de manifiesto también tanto el testigo perito Sr. Constantino, arquitecto especialista en urbanismo, como el perito Sr. Elias, en las declaraciones que ambos vertieron en el acto de juicio, reconociendo que la situación actual no es absolutamente irreversible; por lo que no compartimos las conclusiones que extrae la apelante al respecto.
SEXTO.- La desestimación del recurso comporta que las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante ( Arts. 398-1 y 394-1 de la LEC).
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,
