Sentencia Civil 655/2022 del Audiencia Provincial Civil de Lugo nº 1, Rec. 554/2021 de 21 de noviembre del 2022

Se aceptan los fundamentos de la resolución impugnada, en cuanto no contradigan lo que a continuación se expone.

PRIMERO.- Antecedentes, objeto del proceso. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

La representación procesal de PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL, S.L. interpuso demanda de juicio ordinario frente a D. ª Petra, en la que solicitaba el dictado de sentencia en la que se declare que la demandada ha incumplido los acuerdos sobre la forma de pago y plazos, señalados en el contrato de compraventa de fecha 25 de junio de 2014 y, en consecuencia:

-Declare resuelto el contrato de compraventa otorgado, en fecha 25 de junio de 2014, por D. ª Petra (vendedora) y D. Demetrio, como administrador único de la Sociedad Mercantil Platinum Comercial Pecuaria Internacional SL (compradora), sobre los inmuebles sitos en Lugar de DIRECCION000 NUM000, Sambreixo de Parga, Lugo, acordando la inmediata entrega y puesta a disposición de mi mandante de la posesión de la finca, en las mismas condiciones en que se encontraba en el momento de la entrega de llaves.

- Declare correcta y procedente la retención por D. ª Petra, en concepto de cláusula penal expresamente pactada en el contrato de la totalidad de las cantidades abonadas, hasta la fecha del incumplimiento de la compradora, producido en septiembre de 2018, en cantidad de 78.700 €.

- Condene a la demandada a indemnizar a D. ª Petra, por el tiempo en que la misma, a través de su legal representante y administrador único de la sociedad D. Demetrio, ostente la posesión y que medie, entre la fecha del incumplimiento del pago (septiembre de 2018) y hasta que se produzca la efectiva entrega de la posesión a mi representada, a razón de 2.350 € mensuales, así como a abonar la cantidad de 345,09 €, por la regularización del IBI durante los años de su posesión.

-Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.

Fundaba su pretensión en los siguientes hechos:

Que la parte actora es propietaria del inmueble Forxán, inculto de cinco hectáreas, sesenta y nueve áreas y setenta y nueve centiáreas, en el que está ubicada una casa nº NUM000 de Lugar de DIRECCION000 , Sambreixo de Parga, Guitiriz, Lugo, de planta baja y alta, que tiene una superficie construida de 576,15 m2 y una útil de 390,45 m2 , que linda al frente con carretera y por los demás aires con la finca en la que está ubicada; y linda todo , al Norte, camino y parcela NUM001; Sur, carretera, pista, parcelas NUM002, NUM003 y NUM004 del polígono NUM005; este, NUM006, NUM007 y camino; y Oeste camino y parcelas NUM008 NUM009, NUM010 , NUM011 y NUM001 del polígono NUM005; tras agregación, consta Registrada en el Registro de la Propiedad de Vilalba, Tomo NUM012, Libro NUM013, Folio NUM014, Alta 1 y 2; Finca número NUM015 y, catastralmente NUM016, NUM017 y NUM018.

El día 25 de junio de 2014 se celebró contrato de compraventa del expresado inmueble entre la parte actora, como vendedora, y D. Demetrio, como administrador único de la sociedad PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL, S.L., compradora, pactándose precio total aplazado de 320.000 €, pagadero durante diez años, sin aplicación de intereses, con pacto de reserva de dominio, y se facultó a la vendedora a resolver el contrato en caso de incumplimiento del comprador, así como una cláusula penal para el caso de que se produzca dicho incumplimiento, consistente en la pérdida de los importes abonados hasta la fecha del incumplimiento, sin derecho a devolución ninguna, es decir, 78.700 €, a fecha septiembre de 2018, en que la demandada dejó de abonar el precio, adeudando a la fecha de presentación de la demanda 11.750 €.

Que la parte actora remitió en octubre de 2018 burofax a la demandada en el que la advertía que, de no abonar las mensualidades, en tiempo y forma, se procedería al ejercicio de las acciones legales pertinentes.

Que, en el momento de la compraventa, el inmueble, sin actividad alguna en ese momento, estaba acondicionado y adecuado para ejercer la actividad como casa rural y/o albergue, entregándose en perfectas condiciones.

Asimismo reclama el importe del IBI, tras la regularización catastral, por importe de 345,09 €, la entrega del inmueble con las eventuales mejoras y reformas realizadas por la demandada en las edificaciones que estaban en ruina o semi- ruina a la fecha del contrato, así como las mejoras en el acondicionamiento de las fincas, a favor de la parte compradora, conforme a lo estipulado, y, dado que el administrador único de la Sociedad compradora, D. Demetrio, tiene la posesión de la propiedad, habitando los inmuebles desde la entrega de llaves, en julio de 2014 , procede el abono de una indemnización consistente en las cuotas mensuales que debería haber abonado (2.350 euros €) desde la fecha del incumplimiento (septiembre de 2018) hasta la efectiva puesta a disposición de los inmuebles y entrega de llaves a la parte actora.

En su contestación a la demanda y demanda reconvencional, la representación procesal de PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL, S.L. niega la condición de propietaria de la parte actora, que afirma corresponde a la parte demandada, e imputa incumplimiento previo a la actora, que obstaría a la resolución contractual. En tal sentido, afirma el incumplimiento contractual de la contraparte así como su responsabilidad no sólo como vendedora de dichas edificaciones sino también como promotora de las obras que acometió en su momento, presentando defectos que describe, con remisión a informe pericial (goteras en puntos de las cubiertas debidas a posibles defectos de impermeabilización, defectos en los acabados y sellados y mala colocación de puertas y ventanas exteriores, piezas de madera constituyentes de las vigas y cargaderos de huecos, que ejercen una misión estructural presentan humedad en los apoyos empotrados en los muros que se encuentran ocultos por los trasdosados de las paredes, con ataques bióticos de bacterias, hongos y además muestran una actividad prolongada en el tiempo de agentes xilófagos con insectos como la carcoma y posiblemente hormigas carpinteras por los detalles aportados por el representante de la propiedad, filtraciones directas en muros de cerramientos exteriores y humedades de capilaridad en los interiores, patología relativa a problemas de deformabilidad estructural por la aparición de grietas en los apoyos directos de vigas, viguetas y correas, patología por movimientos estructurales que origina la aparición de fisuras en los trasdosados de paredes, patología relativa a una anomalía estructural por los síntomas presentes de asientos en la estructura del edificio, oquedades en los paramentos de piedra exteriores e interiores que facilitan el anidamiento de hormigueros y pequeños roedores, patología relativa a la estanqueidad y aislamiento del edificio por la presencia de sellados mal ejecutados o inexistentes de los cerramientos de fachadas verticales con los planos inclinados de las cubiertas que posibilitan la entrada de aire, directa de agua por la acción conjunta con el viento y de insectos al interior del edificio así como el anidamiento de pájaros en los huecos vacíos, patología relativa a la impermeabilidad por la existencia de solados en los cuartos húmedos carentes de mortero y de una lámina o capa de impermeabilización que proteja el elemento sustentante de madera, defecto en la disposición del peldaño inicial de la escalera principal que provoca un problema de seguridad de utilización, instalaciones de electricidad inacabadas, de extracción de humos de combustión mal ejecutadas y obturadas, de salubridad para ventilación de baños y de extracción de humos de cocina inexistentes, instalaciones de agua para consumo de las personas y del saneamiento no legalizadas y pendientes de inspección, elementos de la urbanización exterior mal ejecutados etc....). Por otra parte, aduce que el inmueble nunca estuvo legalmente habilitado y legalizado imputando a la parte actora la colocación de carteles de albergue y pensión en la fachada que tuvieron que ser retirados, al no existir licencia de apertura para tal actividad a nombre de la demandante ni de la sociedad Desarrollo y Vida Alternativa S.L., que publicó en el "blog" el edificio con tales distintivos y recibió, para la rehabilitación de las estancias, de diversos fondos públicos otorgados para tal actividad, además de no haber logrado realizar el cambio de titularidad en la actividad de albergue porque la actora /Desarrollo y Vida S.L. no han accedido, no habiendo obtenido tampoco licencia de final de obra/habitabilidad o primera ocupación por parte del Ayuntamiento de Guitiriz así ni licencia para el ejercicio de actividad. Respecto del IBI, señala cómo en 2015 aún estaban sin abonar los IBI correspondientes de las anualidades de 2011 y 2012, y, en cuanto a la regularización de los años 2013 a 2016 del IBI, la demandada habría abonado un tercio de las sumas totales que le corresponde (es decir, mitad del año 2014, y los años 2015 y 2016, conforme a lo pactado.

Alegaba la parte demandada que, a consecuencia del incumplimiento achacado a la parte actora, se produjo un grave perjuicio económico a la parte demandada que no ha podido llevar a cabo ninguna actividad comercial, tanto por defectos en las edificaciones como por carecer la vendedora de los permisos y licencias debidos, además de no haber recibido toda la documentación necesaria a que se comprometió la parte actora.

En consecuencia, solicitaba el dictado de sentencia, por la cual se declare la vigencia y continuación entre las partes del contrato de compraventa de fecha 25 de Junio de 2014, el previo e inicial incumplimiento contractual de D. ª Petra, que de dicho incumplimiento contractual es responsable Doña Petra en calidad de vendedora así como promotora de las obras de rehabilitación y edificación llevadas a cabo en las propiedades objeto de compraventa, que las instalaciones objeto de la compraventa no estaban debidamente legalizadas, habilitadas, adecuadas y preparadas para el inmediato desarrollo de una actividad comercial y, concretamente como Casa Rural y/o Albergue, que dichas instalaciones sufren defectos constructivos y de ejecución así como que carecen de las licencias oportunas para iniciar actividades comerciales, que, como consecuencia de dicho incumplimiento contractual, D. ª Petra ha ocasionado daños y perjuicios económicos a la entidad PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL S.L., consistentes en la descripción, subsanación y valoración de los daños y mejoras realizadas en las instalaciones determinadas en Sentencia o, en su caso, en ejecución de Sentencia en base al informe pericial anunciado por la demandada, y, en relación con los daños y perjuicios y lucro cesante sufridos por PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL S.L., se concretan los mismos, a fecha 30.04.2019, en la suma de 287.616 €, que de todos los daños y perjuicios ocasionados así como del lucro cesante es responsable D. ª Petra y que D. ª Petra deberá indemnizar de todas las pérdidas y daños y perjuicios ocasionados a PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL, S.L., obligándosele además a cumplir con lo estipulado en el contrato de fecha 25 de Junio de 2014.

En consecuencia, se condene a D. ª Petra a continuar y cumplir con todo lo estipulado y acordado entre las partes en el contrato de fecha 25 de Junio de 2014, a indemnizar y resarcir a la entidad PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL S.L. por todos los daños y perjuicios sufridos por ésta así como el lucro cesante en las cantidades que se determinen, bien en sentencia, bien en ejecución de sentencia más los intereses legales devengados. Subsidiariamente, para el caso de que recaiga una sentencia que no contemple el cumplimiento, continuidad y vigencia del contrato firmado entre las partes en fecha 25.06.2014, acordándose una resolución contractual, que la sentencia declare y condene a D. ª Petra, por haber incurrido en un previo e inicial incumplimiento contractual del contrato de fecha 25 de Junio de 2014, del cual es responsable D.ª Petra, en calidad de vendedora así como promotora de las obras de rehabilitación y edificación llevadas a cabo en las propiedades objeto de compraventa; que las instalaciones objeto de la compraventa no estaban debidamente legalizadas, habilitadas, adecuadas y preparadas para el inmediato desarrollo de una actividad comercial y, concretamente como casa rural y/o albergue, que dichas instalaciones sufren defectos constructivos y de ejecución así como carecen de las licencias oportunas para iniciar actividades comerciales; que, en consecuencia, de dicho incumplimiento contractual D. ª Petra ha ocasionado daños y perjuicios económicos a la entidad PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL S.L., consistentes en la descripción, subsanación y valoración de los daños y mejoras realizadas en las instalaciones determinadas en Sentencia o, en su caso, en ejecución de Sentencia en base al informe pericial anunciado por la demandada, y, en relación con los daños y perjuicios y lucro cesante sufridos por PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL S.L., se concretan los mismos, a fecha 30.04.2019, en la suma de 287.616 €, que de todos los daños y perjuicios ocasionados así como del lucro cesante es responsable D. ª Petra y que D. ª Petra deberá indemnizar de todas las pérdidas y daños y perjuicios ocasionados a PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL, S.L., obligándosele además a reintegrar íntegramente a la parte demandada todas las cantidades abonadas por PLATINUM COMERCIAL PECUARIA INTERNACIONAL, S.L. en virtud del contrato de fecha 25 de Junio de 2014. Con imposición de costas.

La parte demandada se opuso a la estimación de la demanda reconvencional, aduciendo la cláusula 10 ª del contrato de compraventa, frente a la deficiencias aducidas por la demandada, al pactarse que las edificaciones rehabilitadas dentro de los límites de la propiedad se encuentran en perfecto estado de uso y mantenimiento, sin actividad alguna al tiempo del contrato, habiéndose verificado así por la demandante reconvencional; y respecto de la falta de licencias, se habría pactado que el comprador debía solicitar las licencias adecuadas para la actividad que decida ejercer en dicho inmueble, que, en el momento de la compraventa, estaba sin actividad. Señalaba que no constituía objeto de la compraventa ninguna actividad, profesión o industria o comercio o similar, y no tenía actividad al tiempo de la compraventa. Negaba la existencia de pérdida ni de lucro cesante alguno por la compradora demandada reconviniente, habiendo cumplido la actora con la entrega del bien objeto de la compraventa, habiendo informado la parte actora al representante legal de la demandada de todo lo que sabía acerca del monte común y tomó posesión como miembro del monte comunal.

La sentencia de instancia desestima la acción resolutoria deducida por la Sra. Petra, por cuanto reputa acreditado que el inmueble objeto de compraventa carece de licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, que ni siquiera consta que haya sido solicitada, y si bien la arquitecta de la obra indicó que no era precisa, la actora no demostró que la falta de licencia obedeciese a una simple demora y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, acreditando que no existan obstáculos para su obtención, por lo que no ha cumplido con la entrega del inmueble . En tal sentido, analiza la cláusula 17ª del contrato, que establece que serían a cargo de la compradora cuantas gestiones, permisos y licencias u obras fuesen precisas para adecuar la propiedad a las actividades que vayan a realizarse en ella, y concluye que la misma sería de aplicación a la licencia para el ejercicio de la actividad turística, pero en ningún caso abarcaría a la de primera ocupación, que la actora debió solicitar a la finalización de la obra en el año 2009, llegando a reconocer el alquiler a otra persona que estuvo desarrollando la actividad turística, de manera ilegal. Dado que dicho pacto iba dirigido únicamente a las licencias y permisos inherentes a la actividad económica que pretendiese desarrollar, no obstante la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación del vendedor de entregar del inmueble al comprador, reputando acreditado dicho incumplimiento esencial.

En segundo lugar, estima la reclamación de 345, 09 € por la regularización del IBI de los años 2015, 2016 y parte de 2014. Razona el juzgador de instancia que pactaron las partes, cláusula 15ª, que, a partir del 1 de julio de 2014, el IBI sería de cuenta de la compradora por la parte que pudiera corresponderle del ejercicio 2014 y por el total del 2015 y sucesivos. Concluye la no acreditación del abono por la demandada del IBI de 2011 y 2012 y, en todo caso consta el reconocimiento por parte de la demandada, en email de 16 de junio de 2018, del adeudo por el IBI de los años 2014 a 2016, la cantidad de 517, 63 €, habiendo abonado vía transferencia bancaria solo 172,54 €.

Respecto de la demanda reconvencional, parte de que la parte demandada no ostenta la condición de consumidor, pues manifestó en el juicio ser importador de ganado y que adquirió la propiedad con la finalidad de desarrollar su actividad ganadera y solo con carácter subsidiario una actividad turística, lo que descarta que esta parte actuase como consumidor. A partir de tal premisa, señala cómo en el caso de autos habrá de estarse a lo pactado entre las partes sobre la base del principio de la autonomía de la voluntad previsto en el artículo 1.255 del CCivil, con interpretación del contrato en los términos indicados en los artículos 1.281 y siguientes del citado texto legal. Y señala cómo en la cláusula 18ª del contrato de compraventa, las partes acordaron que el día de la entrega de las llaves se procedería a verificar el buen estado de la instalaciones y que todo funcionaba correctamente, de tal manera que en el caso de que algún elemento de las edificaciones restauradas o algún aparato o equipo presentase algún defecto o avería se establecería de mutuo acuerdo un acta con una valoración previa que será reparada por la vendedora antes de la entrega de la propiedad, o bien el valor establecido en la misma será descontado del último pago a realizar por la compradora a lo sumo el día 30 de junio de 2014, añadiendo en el párrafo tercero de esta cláusula que salvo las incidencias constatadas el día de la inspección conjunta y que se reflejarán en el acta queda establecido que a partir de la entrega de las llaves, todos los gastos de reparaciones derivadas de cualquier avería o desperfectos producidos en los inmuebles, servicios o instalaciones de los mismos, sean cuales fueren las causas por las que se produzcan correrán de cargo de la compradora con posterioridad a la entrega de las llaves, si bien dicha estipulación no alcanzaría a los vicios ocultos derivados del proceso de rehabilitación del inmueble, analizando las diversas partidas del informe pericial de la parte demandada, con contraposición a la pericial de designación judicial. Señala el juzgador de instancia que no consta que se hubiese levantado acta en la que se hiciesen constar defectos o averías en el momento de la entrega de la vivienda, lo que impide sin más reclamar lo relativo al remate exterior del tubo de ventilación de la concina y las humedades por la opción constructiva de las paredes de piedra originales de la vivienda rehabilitada, por cuanto las humedades de capilaridad, filtración y condensación no son imputables al mantenimiento sino que a no se resolvió adecuadamente el problema en un edificio de estas características, y al no proponerse por el perito de la actora solución constructiva viable.

Acoge parcialmente las partidas reclamadas, que son analizadas en las páginas 10 a 22, por importe de 7.250 € -importe que deberá ser incrementado con el 13% de gastos generales y el 6% de beneficio industrial a lo que deberá aplicarse el IVA correspondiente-, por los vicios ocultos, 1.406, 4 € -importe que también deberá ser incrementado con el 13 % de gastos generales y 6 % de beneficio industrial además del IVA aplicable, por la excavación para la retirada de los medicamentos, y 6.000 € por la limpieza de los restos de la zona de cultivo, más intereses.

Interpone recurso de apelación la parte demandada, que esencialmente denuncia error en la valoración de la prueba, en relación con las diversas partidas del informe pericial del Sr. Juan María, solicitando la revocación parcial de la sentencia impugnada, en el sentido de que admita e incluyan las valoraciones periciales presentadas por la parte demandante reconvencional, las solicitadas en el escrito interponiendo recurso de apelación, y además la cantidad solicitada por la parte demandante reconvencional como lucro cesante, o aquellas otras que la Sala estimara procedentes, con imposición de las costas procesales a la contraparte.

La parte apelada se opone al recurso de apelación, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Interpretación de la cláusula 18 ª del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 25 de junio de 2014.

Denuncia la parte apelante que la carencia de conocimientos arquitectónicos de la parte demandada determina que una única inspección ocular a una edificación, a los efectos de vislumbrar posibles defectos, bajo la premisa de que hubo previamente licencia de ocupación e inspección de técnicos municipales, determinaría que sólo advertiría los defectos o vicios que fueran groseros a la vista pero no es ajustado a Derecho ni razonable la omisión de denuncia, bajo la creencia de una situación administrativa acorde a la legalidad y por una falta de conocimientos técnicos, para que resulte no haber sido concedidas las valoraciones relativas a todos los defectos sí recogidos y valorados en los informes periciales.

El argumento no puede ser compartido. Hemos de partir de que los contratos celebrados son válidos y existentes que rige el principio de libertad de pactos que establece con carácter general el artículo 1255 del CCivil. Las alegaciones que en el recurso se efectúan por la parte apelante en ningún caso contradicen la realidad de que el consentimiento es válido y por tanto las consecuencias previstas en los contratos vinculan a quienes los celebraron, como se desprende del tenor de los artículos 1255, 1256, 1257 y 1258 del CCivil. La eventual ignorancia de la parte demandada no obsta a que esté vinculado a lo pactado con la contraparte en el contrato de compraventa de fecha 25 de junio de 2014.

En el proceso interpretativo de los contratos, la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1285 del Código Civil). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo párrafo primero del artículo 1281 del CCivil); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial, precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. El sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del CCivil). Por otra parte, la doctrina jurisprudencial también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284, 1289 y 1258 del Código Civil, respectivamente) [ SSTS 720/2021, de 25 de octubre (Roj: STS 3870/2021, recurso 4089/2018); 505/2019, de 1 de octubre (Roj: STS 3010/2019, recurso 3122/2016); 390/2019, de 3 de julio (Roj: STS 2254/2019, recurso 3192/2016), 4 de noviembre de 2016 (Roj: STS 4717/2016, recurso 1633/2014), 7 de octubre de 2016 (Roj: STS 4288/2016, recurso 1627/2014), 20 de julio de 2016 (Roj: STS 3638/2016, recurso 2095/2014), entre otras].

El artículo 1282 del Código Civil establece que " Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato". Su aplicación requiere que se haya establecido previamente que el tenor literal del contrato (artículo 1281.1 del CCivil), no refleja certeramente la intención de los contratantes al concertar las recíprocas obligaciones. Y, en este caso, no hay base para tal afirmación.

El silencio del 1282 del CCivil, sobre el valor interpretativo de los actos anteriores a la celebración del contrato no ha significado obstáculo para que se admita el mismo, ya que la norma no los excluye y, de hecho, la expresión "principalmente" referida al comportamiento coetáneo y posterior, supone la admisión implícita de la posibilidad de tenerlos en cuenta. Esta posición coincide con las corrientes doctrinales actuales manifestadas en el artículo 5:102 de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (" Para interpretar el contrato se atenderá en especial a lo siguiente: (a) Las circunstancias de su conclusión, incluidos los tratos preliminares") [ SSTS 30 de septiembre de 2015 (Roj: STS 4339/2015, recurso 645/2012), 20 de febrero de 2014 (Roj: STS 631/2014, recurso 279/2012), 8 de mayo de 2012 (Roj: STS 4177/2012, recurso 1465/2009)].

A la hora de interpretar el contrato de compraventa celebrado el 25 de junio de 2014, ha de primar el elemento literal ( artículo 1281 del CCivil), pues las estipulaciones son claras. Se debe presumir que las palabras utilizadas se acomodan perfectamente a lo querido. Y, por otra parte, nada indica que la voluntad fuese distinta a la plasmada, y esa es justamente la tesis del juzgador de instancia, de la que discrepa la parte apelante, cuando aduce las características particulares de la parte demandada y su desconocimiento en materia de arquitectura para excluir la aplicación de la cláusula 18 ª. Pero no impugnándose que, tal y como concluye el juzgador de instancia, no ostenta el representante legal de la mercantil demandada la condición de consumidor, lo cierto es que la literalidad de dicha cláusula excluye la estimación íntegra de las partidas correspondientes a deficiencias recogidas en el informe pericial del Sr. Juan María conforme a lo pretendido por la parte demandada en su recurso, sin perjuicio del análisis pormenorizados de las partidas desestimadas y cuantías en el fundamento siguiente dando respuesta a los términos de la impugnación.

En tal sentido, la cláusula 18ª del contrato recoge:

" El día de la entrega de llaves se procederá a verificar el buen estado de las instalaciones y que todo funciona correctamente, en visita conjunta de la vendedora y la compradora, comprobando el buen estado de las instalaciones, realizándose la verificación de los manuales, junto con la comprobación del inventario del contenido que se entrega junto con la propiedad.

En caso de que algún elemento de las edificaciones restauradas o algún aparato o equipo presentasen algún defecto o avería se establecerá de mutuo acuerdo un acta con una valoración previa que será reparada por la vendedora, antes de la entrega de la propiedad, o bien el valor establecido en la misma será descontado del último pago a realizar por la compradora, a lo sumo, el 30.06.2024.

Una vez realizada la consiguiente acta, la compradora no podrá retrasar el pago de las mensualidades, basándose en deficiencias en los servicios o instalaciones de la propiedad.

En consecuencia, y salvo las incidencias constatadas el día de la inspección conjunta, si las hubiere; y que se reflejaría en el acta indicada en el párrafo anterior, queda establecido que, a partir de la entrega de las llaves, todos los gastos de reparaciones derivadas por cualquier avería o desperfecto producidos en los inmuebles, servicios o instalaciones de los mismos, sean cuales fueran las causas por las que se produzcan, correrán siempre a cargo de la compradora."

La literalidad de la cláusula es evidente: cualquier avería o desperfecto producidos en los inmuebles, servicios o instalaciones de los mismos, sean cuales fueran las causas por las que se produzcan, correrán siempre a cargo de la compradora, una vez que está acreditado que no se levantó el acta con motivo de la inspección del inmueble vendido en los términos pactados entre las partes y a los que están vinculados. Tampoco consta que la parte demandada, que suscribió tal cláusula, consciente de su carencia de conocimientos en la materia, no verificase dicha inspección acompañada de personal técnico/arquitecto a fin de verificar la eventual presencia de deficiencias que le pudiesen pasar inadvertidas. Y la ausencia de tal búsqueda de asesoramiento/asistencia previa a la visita de inspección que, conforme a lo pactado, habría de tener aquellas consecuencias, también contribuye a reputar acertada la conclusión alcanzada por el juzgador de instancia, que se comparte. Por otra parte, también constan correos electrónicos entre las partes y, concretamente el fechado el 11 de junio de 2014, que las visitas realizadas al inmueble fueron varias.

La precitada cláusula contiene un indudable valor liberatorio para la parte vendedora, pues las partes acordaron el día de la entrega de las llaves realizar una visita de inspección para constatar las deficiencias que pudiesen existir de forma que fueran reparadas por la vendedora, pero lógicamente del tenor del acuerdo se infiere que se trata de todas aquéllas que estuviesen a la vista, no las relativas a los defectos que pudiesen existir en la ejecución del inmueble y que se encontrasen ocultos respecto de los cuales la compradora conservaría su acción en los términos legalmente exigibles. En consecuencia, la reparación del vicio oculto sería responsabilidad de la vendedora, aunque la reparación de la avería que pueda haber ocasionado, tal y como se ha pactado en el párrafo cuarto de la cláusula décimo octava del contrato, será de cuenta del comprador, lo que determina la imposibilidad de la estimación íntegra de la demanda, tal y como analiza pormenorizadamente el juzgador de instancia.

Y, conforme a lo expuesto, en ningún caso incurre la sentencia en una supuesta " abusiva aplicación de la cláusula décimo octava del contrato de compraventa" que genéricamente se alega para impugnar la no estimación de todas las partidas reclamadas. Simplemente, se aplica lo pactado por las partes, tal y como queda expuesto, conforme a la literalidad de la cláusula, y teniendo en cuenta los actos previos, coetáneos y posteriores de las partes.

Decae, pues, ese primer argumento de la parte apelante, analizándose en los fundamentos siguientes las partidas objeto del recurso de apelación.

TERCERO.- Mutatio Libelli

No obstante, con carácter previo, hemos de analizar la afirmación formulada por la parte apelante en su recurso de apelación, en relación con la presencia de "vicio" formado en la voluntad del recurrente en el momento de la inspección ocular, pues la inspección ocular estuvo "viciada" desde el primer momento bajo la creencia de que lo estaba viendo el demandado, sin tener conocimientos para evaluarlo, había sido ya inspeccionado previamente por técnicos en la materia (licencia de ocupación), creándose así en el comprador una presunción de idoneidad y adecuación, máxime cuando en la propiedad ya se venía desarrollando pública y notoriamente actividades económicas (de forma ilegal) exhibiéndose incluso distintivos del Gobierno Regional en la propia fachada.

En el fundamento precedente ya se ha analizado la cláusula contractual que vinculaba a las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad. EN cuanto al supuesto vicio en la voluntad del apelante en el momento de la inspección ocular derivada de la falta de conocimientos técnicos de la demandada y de la apariencia de legalidad de las obras y de la actividad en el inmueble no fue introducida como tal durante la instancia, en la que, en la contestación a la demanda y demanda reconvencional, se aludió a la falta de licencias de final de obra /habitabilidad o de primera ocupación y de actividad en el inmueble, y la colocación de sendas placas de Pensión, Turismo y subvención de fondos públicos FEDER y del IGAPE lo que le permitía dotar de una "ficticia" legalidad a las instalaciones y fomentar una falsa creencia en potenciales clientes o comprado, pero sin denunciar una voluntad viciada en la parte demandada como tal.

ES obvio que introduce la parte apelante dicha alegación fáctica ex novo en el recurso de apelación, pretendiendo un vicio en el consentimiento de la parte demandada al estado en que se encontraban las edificaciones plasmada a nivel contractual así como para la no confección del acta exigida por la cláusula 18ª. Decae el recurso de apelación en tal extremo.

Tales alegaciones fácticas no fueron introducidas en el debate procesal en el momento procesal oportuno, y así resulta de las actuaciones, y de los propios escritos de demanda y contestación en la demanda y reconvención y contestación a la reconvención, y hechos y fundamentos contenidos en los mismos.

El art. 400 LECivil impone la necesidad de alegar los hechos, fundamentos o títulos jurídicos en que pueda fundarse lo que se pide en la demanda, sin poder reservarse su alegación para un proceso ulterior. En el caso de la parte apelante, la contestación a la demanda y reconvención es el escrito hábil para sustentar una tesis fáctica o jurídica que, junto con la demanda y, en su caso, contestación a la reconvención, en el período expositivo, definen las cuestiones a discutir y resolver y delimitan los términos del debate procesal, una vez fijado el objeto del proceso.

La segunda instancia no es un nuevo proceso en el que puedan las partes aducir nuevas peticiones, sino que se pretende que otro Tribunal emita un nuevo juicio sobre lo ya pedido y decidido en primera instancia, a la vista de los hechos alegados y de las pruebas practicadas en ella. En la segunda instancia del proceso, al igual que en la primera, se establece como garantía de la partes el principio de preclusión, que impide que puedan introducirse en la alzada nuevos hechos o peticiones que modifiquen los términos en que quedó establecido el debate procesal, por vedarlo el principio de seguridad jurídica y el de la proscripción de la indefensión ( arts. 9.3 y 24.1 CE). Naturalmente, sin perjuicio de las limitadas concesiones al ius novorum previstas por la ley -lo que no acontece en el caso de autos-.

Así, no pueden las partes en la segunda instancia del proceso solicitar la reforma de la sentencia de primera instancia invocando hechos, pruebas, excepciones y/o pretensiones nuevas, sino sólo por las mismas aducidas oportunamente en la primera instancia del proceso, en los límites de la pretensión impugnatoria.

Dicha prohibición reside en que la litispendencia, entre otros efectos, provoca la imposibilidad de introducir hechos nuevos en el debate con posterioridad a la demanda y a la contestación, salvo los supuestos contemplado en los artículos 286 y 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque como señala la STS de 7 de junio de 2.002: "vulneran el principio de la " perpetuatio actionis" -prohibición de la " mutatio libelli"- SSTS 25 noviembre 1991, 26 diciembre 1997), al configurar una situación de hecho y de Derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito ( SSTS 2 junio 1948, 24 abril 1951, 10 diciembre 1962, 20 marzo 1982, 17 febrero 1992); que tampoco cabe modificar en segunda instancia, pues el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera (" pendente apellatione nihil innovetur", SSTS 21 noviembre 1963, 19 julio 1989, 21 abril 1992, 9 junio 1997, entre otras)". En parecidos términos la STS de 26 de febrero de 2004 declara que la doctrina del Tribunal Supremo viene declarando que los Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( sentencias de 15 de diciembre de 1984, 4 de julio de 1986, 14 de mayo de 1987, 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996, 11 de junio de 1997), y de contradicción (sentencias de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991), por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla " iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium"( sentencias de 19 de octubre de 1981 y 28 de abril de 1990), sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de la " mutatio libelli", sentencia de 26 de diciembre de 1997), ni cambiar el objeto del pleito en la segunda instancia (" pendente apellatione nihil innovetur", sentencias de 19 de julio de 1989, 21 de abril de 1992 y 9 de junio de 1997). La alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la "causa petendi", y determina incongruencia " extra petita" (que en el caso absorbe la omisiva de falta de pronunciamiento sobre el tema realmente planteado), todo ello de conformidad con la doctrina jurisprudencial que veda resolver planteamientos no efectuados ( SSTS de 8 de junio de 1993, 26 de enero, 21 de mayo y 3 de diciembre de 1994, 9 de marzo de 1995, 2 de abril de 1996, 19 de diciembre de 1997 y 21 de diciembre de 1998), sin que quepa objetar la aplicación (aludida en la sentencia de la Audiencia) del principio " iura novit curia", cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso, o la extralimitación en la causa de pedir ( SSTS de 8 de junio de 1993, 7 de octubre de 1994, 24 de octubre de 1995 y 3 de noviembre de 1998), ni en definitiva autoriza, como dice la STS 25 de mayo de 1995, la resolución de problemas distintos de los propiamente controvertidos.

En conclusión: en nuestro derecho la vía de recursos no es creadora, sino controladora, y no de la realidad material o fáctica, sino del proceso. En caso contrario, estaríamos ante otra realidad fáctica y jurídica, pues el cambio de demanda en la segunda instancia del proceso opera una modificación de los términos del debate y supone una disminución o desaparición de los derechos de contradicción y defensa de la contraparte, sin que quepa plantear cuestiones distintas de las que se alegaron en la primera instancia del proceso. La parte apelante nunca alegó un vicio en el consentimiento del demandado durante la primera instancia en orden a la virtualidad de la cláusula 18ª. Es decir, la segunda instancia no es un nuevo proceso en el que puedan las partes aducir nuevas peticiones, sino que se pretende que otro Tribunal emita un nuevo juicio sobre lo ya pedido y decidido en primera instancia, a la vista de los hechos alegados y de las pruebas practicadas en ella.

Decae tal motivo de apelación, por suponer una mutatio libelli vedada por nuestro ordenamiento, art 410 y ss de la LECivil, y jurisprudencia que los interpreta.

CUARTO.- Pronunciamiento respecto del recurso de apelación en relación con la impugnación de todas las partidas desestimadas en la demanda, y argumentación solo respecto de algunas de ellas a efectos ejemplificativos.

Tal y como señala la parte apelada, habiéndose solicitado la revocación parcial de la sentencia impugnada en el sentido de que admita e incluya las valoraciones periciales presentadas por la parte demandada, las solicitadas en el escrito interponiendo recurso de apelación, y además la cantidad solicitada por la parte demandante reconvencional comolucro cesante o aquellas otras que la Sala estimara procedentes, solo procede revisar la valoración probatoria efectuada por el juzgador de instancia en esta alzada respecto de aquellas partidas sobre las que la parte apelante haya efectuado, además de impugnación, una argumentación de los motivos por los que el juzgador de instancia incurrió en el supuesto error en la valoración de la prueba, sobre el que pivota el recurso de apelación, pues la falta de motivación del aducido error determina la desestimación del recurso de apelación de tales partidas respecto de las cuales la parte se ha limitado a impugnar el pronunciamiento desestimatorio por remisión a su escrito de contestación a la demanda y de demanda reconvencional.

Es decir, por más que solo se argumenta la desestimación de algunas partidas en el recurso de apelación a simples efectos ejemplificativos, como afirma la parte apelante, no se desarrolla motivo alguno por los cuales incurriría la sentencia apelada en el error que se denuncia en el recurso.

Aun cuando la regulación legal del recurso de apelación no es exhaustiva, no en vano la doctrina existente sobre este aspecto ha sido construida por la jurisprudencia tanto por el Tribunal Supremo, como por las Audiencias Provinciales, se pueden deducir algunos principios o requisitos, de naturaleza formal, que conviene tener en cuenta. En tal sentido, es sabido que el objeto del recurso de apelación está constituido por la sentencia apelada. Sólo se puede impugnar el contenido de la sentencia, es decir, los razonamientos jurídicos de la misma. No es, en definitiva, repetir el juicio que se ha celebrado en primera instancia, sino sólo y exclusivamente impugnar los razonamientos jurídicos de la sentencia. Es esencial, por tanto, hacer una crítica de la sentencia, rebatiendo sus argumentos para que dicho recurso pueda prosperar.

El recurso de apelación tiene por objeto la depuración de un resultado procesal obtenido en la instancia, de tal modo que el escrito de alegaciones de la parte apelante ha de contener una crítica de la sentencia impugnada, que es la que debe servir de base para la pretensión sustitutoria del pronunciamiento recaído en primera instancia. Por lo tanto, los recursos de apelación deben contener una argumentación dirigida a combatir los razonamientos jurídicos en los que se basa la sentencia de instancia. No es admisible, en esta fase del proceso, plantear, sin más el debate sobre los mismos términos en que lo fue en primera instancia, como si en ella no hubiera recaído sentencia, pues con ello se desnaturaliza la función del recurso, ello sin perjuicio claro está de recordar que el recurso de apelación es un novum iudicium ( STC nº 101/1998, de 18 de mayo de 1998), que permite la revisión " ex novo" de los hechos y de las pruebas practicadas y, por consiguiente, valorar aquellos y éstas en conciencia, pudiendo llegar a un pronunciamiento contrario al efectuado en la instancia ( ATC 122/98, de 1 de junio y las SSTC que en el mismo se citan).

Además, el recurso de apelación, también como ya se ha expuesto, permite discutir la valoración que de la prueba practicada hizo el juzgador de instancia. Sin embargo, la facultad revisora por el Tribunal ad quem de la prueba realizada por el juzgado de instancia, debe ejercitarse con ponderación, en tanto que fue aquel órgano quien las realizó con inmediación y por tanto dispone de una percepción directa de aquellas, percepción inmediata de la que carece la Sala de Apelación, salvo siquiera de la prueba documental.

Y así vemos cómo en el caso de autos, la pretensión revocatoria de la sentencia descansa fundamentalmente sobre los mismos motivos y argumentos que se articularon en la primera instancia, que se reproducen por remisión en esta alzada, sin ir acompañados de una crítica motivada de los fundamentos en que la resolución judicial apelada se basó para rechazarlos, lo que contradice la doctrina jurisprudencial expresada, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1999, en la que se declaraba que " los recursos de apelación deben contener una argumentación dirigida a combatir los razonamientos jurídicos en los que se basa la sentencia de instancia. No es admisible, en esta fase del proceso, plantear, sin más, el debate sobre los mismos términos en que lo fue en primera instancia, como si en ella no hubiera recaído sentencia, pues con ello se desnaturaliza la función del recurso."

En el caso de autos ni siquiera hay una mera reproducción de las alegaciones efectuadas en primera instancia respecto de las diversas partidas, sino que solo respecto de algunas partidas -se dice a efectos ejemplificativos- se efectúa un alegato de los motivos por los que se discrepa de la resolución apelada. Aun cuando el recurso de apelación transmite a este tribunal la plenitud de competencia para revisar y decidir todas las cuestiones planteadas en primera instancia, en la fase de apelación se exige un examen crítico de la sentencia, para llegar a demostrar o bien la errónea aplicación de una norma, la incongruencia, la indebida o defectuosa apreciación de la prueba -caso de autos, según se infiere del recurso- o cualesquiera otras razones que se invoquen para obtener la revocación de la sentencia apelada, sin que sea suficiente, como acontece en el presente caso, la mera remisión al escrito de demanda reconvencional y pericial del Sr Juan María para que este tribunal vuelva a analizar toda la prueba practicada sin concretar los motivos de la impugnación, lo que podría justificar que resultara suficiente reproducir los argumentos del Tribunal de primera instancia si se entienden que se adecúan a una correcta aplicación del ordenamiento jurídico.

Las alegaciones del apelante ha de ser, precisamente, una crítica de la sentencia impugnada con la que se fundamente la pretensión revocatoria que integra el proceso de apelación, de suerte que, si esa crítica se omite, se priva al Tribunal ad quem del necesario conocimiento de los motivos por los que dicha parte considera a la decisión judicial jurídicamente vulnerable, sin que se pueda suplir tal omisión ni eludir la obligada confirmación de la sentencia por otro procedimiento, ya que la revisión de ésta no puede hacerse de oficio por el Tribunal competente para conocer del recurso.

La aplicación de la precitada doctrina jurisprudencial es siempre suficiente para desestimar la apelación, porque cuando se ignora lo expuesto anteriormente, se llega a la conclusión de que la técnica empleada por el recurrente, no se compadece con la naturaleza jurídica del recurso de apelación que, como medio ordinario de impugnación de las sentencias dictadas en primera instancia ha de dirigirse a desvirtuar sus fundamentos y su fallo, ya que su objeto es depurar un resultado procesal anterior, cuya consideración se omite, sin embargo, en el recurso de apelación.

En consecuencia, ha de estarse a lo resuelto en la sentencia en relación con las partidas respecto de las cuales el recurso de apelación no contiene argumentación alguna para denunciar la errónea valoración de la prueba por el juzgador de instancia, sin que, por otra parte, incurra la sentencia en una supuesta " abusiva aplicación de la cláusula décimo octava del contrato de compraventa", que genéricamente se alega para impugnar la no estimación de todas las partidas reclamadas, una vez sentado el alcance de dicha cláusula conforme a su propia literalidad y actos previos, coetáneos y posteriores a la celebración del contrato en el año 2014. Ninguna argumentación desarrolla aquella afirmación de la parte apelante y, tal y como queda expresado, la citada estipulación es válida y plenamente operativa y vincula a las partes, con los efectos expresados respecto de las partidas reclamadas por la parte actora, por lo que ninguna abusiva aplicación de la misma se realiza en la sentencia apelada.

En consecuencia, ha de estarse a la resultancia probatoria establecida en la sentencia de instancia respecto de las partidas siguientes, aplicando la anterior doctrina:

1.- Remate exterior del tubo de ventilación de la cocina descrito por el perito de parte en el punto 1 de su informe, valorado como en la sentencia como defecto de ejecución que hiere los sentidos y que ya estaba a la fecha de la entrega del inmueble y respecto del cual no se confeccionó acta ni se argumentó en el recurso el motivo por el que el juzgador de instancia incurrió en error alguno.

2.- Cuantía fijada respecto de la ejecución de los solados cerámicos de los baños que provoca que parte de ellos se hayan soltado, que, ante la falta de prueba sobre la justificación de las valoraciones de cada perito de tal partida, frente a los 2.000 € fijados por el perito de la demandante reconvencional, a falta de otro elemento de prueba, fija en 850 €.

3.- Partida correspondiente a defecto de la barandilla de la escalera principal y el encintado de la pared exterior, recogidos en el informe de la perito judicial, y no incluidos en el informe del perito de parte.

4.- Partida correspondiente a madera de la edificación (ajuste y sellado deficiente de carpintería exterior correspondiente a las ventanas y vigas de madera de cubierta que se han conservado, y estructura de madera del techo del balcón exterior de la planta alta). Recoge la sentencia que si bien la perito judicial únicamente hace referencia al mal estado de la carpintería exterior tanto de la edificación principal como la del aula, señala cómo no ha habido ningún tipo de mantenimiento, lo que ha conducido al deterioro importante de éstas. Razona el juzgador que el perito de la parte apelante Sr. Juan María en relación con la madera de inmueble, señala que el la estructura de madera del balcón exterior de la planta alta carece de tratamiento alguno, y añade que buena parte de la carpintería exterior correspondiente a las ventanas presenta un ajuste y sellado diferente, y que las vigas de madera de la cubierta que se han conservado carecen de tratamiento alguno. Atendiendo a la fecha de ejecución de la obra, 2009, fecha en que fue entregada al comprador, 2014, y fecha de los informes, año 2020, se concluye que no hay prueba suficiente de que se trate de una patología de ejecución imputable al vendedor, acogiendo la tesis de la perito judicial que imputó tales deficiencias a la falta de labores de mantenimiento, tratándose de madera exterior expuesta a los elementos climatológicos, y que se trata de una casa antigua rehabilitada respecto de la cual se ha tratado de mantener la mayoría de los elementos originales, por lo que necesariamente el comprador tenía que ser consciente del tipo de vivienda que adquiría, el ajuste y sellado de las ventanas tuvo que verlo cuando se adquirió la obra, y el comprador manifestó nada sobre ello ni levantó acta en el momento de la entrada a efectos de que fuese abonado por la compradora, y la falta de tratamiento de la madera de la cubierta durante la rehabilitación de la casa antigua dejando la madera original también podía percibirse por los sentidos. NO razonándose por la parte apelante el motivo por el cual el juzgador incurre en supuesto error, ha de estarse a lo resuelto por el mismo.

5.- Partida correspondiente a la obstrucción de los canalones, que son de mantenimiento del inmueble y por lo tanto responsabilidad del comprador.

6.- Partida correspondiente a acceso de agua por el forjado de cubierta, respecto del cual el propio perito de parte no descartó que se debiera a un defecto en el mantenimiento, lo cual fue corroborado por el constructor, que indicó que quedó perfectamente ejecutada en el año 2009, siendo habitual la aparición de goteras, por efecto de los elementos, lluvia y viento, que puede mover las piezas de pizarra o incluso que en algún punto se haya roto requiriendo su reposición, no siendo imputable a la vendedora.

7.- Falta de un peldaño en la escalera, probablemente asociado al uso y sobre lo cual el perito de guarda silencio en su informe, por lo que opera el principio dispositivo.

8.- Defectuoso tiro de la chimenea, sin concreción de la causa del supuesto mal funcionamiento, concluyendo que no hay prueba de que esté mal ejecutada y cuál es el defecto de construcción imputable a la actora, sin reflejarse tampoco en el acta que las partes acordaron realizar en el momento de la entrega de las llaves.

9.- Óxido de los lavabos, por cuanto la demandante reconvencional -apelante en autos- no los reclama, y defectos en el pladur de la suite recogidos en página 16 del informe de la perito judicial, que, cualquiera que pueda ser su etiología se desestiman en aplicación de la cláusula 18ª del contrato, por cuanto son de cuenta de la compradora.

10.- Remates de la puertas, defectos que eran visibles en el momento de la compra y sobre los que no se levantó acta a efectos de que fuera asumido por el vendedor según cláusula 18ª del contrato.

11.- Instalaciones del fregadero y el desagüe del lavavajillas que según el perito de la actora tienen un montaje muy poco profesional, que concluye el juzgador de instancia no son responsabilidad de la vendedora al encontrarse a la vista y ser conocidas por el comprador no confeccionándose acta recogiendo aquéllas en el momento de la entrega de las llaves, pues la denuncia de la poca profesionalidad del montaje no acredita incumplimiento de normativa legal ni inadecuación para su función.

12.- Remates inferiores de las jambas de piedra de la puerta que comunica la cocina con el comedor, que, según el perito, son inexistentes y estarían produciendo grietas entre ellos y la pared sobre la que se sitúan. Tales deficiencias son desestimadas al no constatarse por la perito judicial y sobre la que el de parte a pesar de incluirlo en el punto uno de su informe en el apartado relativo a las obras necesarias y su valoración, no establece solución para reparar la deficiencia ni tampoco valoración de ella, pues la reparación de los dinteles de las puertas no contempla las deficiencias de las jambas de piedra.

13.- Deficiencias relativas a la sala de la calderas de calefacción y del agua caliente sanitaria, respecto de las cuales se denuncia que no es fácil acceder a su chimenea para ejecutar labores de mantenimiento, y no es fácil ejecutarlas en el conjunto de la instalación, dada la disposición de los diversos elementos que constan en la instalación, y por otro que carece de ventilación adecuada y la sujeción del tubo metálico con el que está resuelto el conducto de su chimenea es muy deficiente, tanto en el interior del local como en el exterior. No acreditado que no cumple con la normativa, y dado que, en el momento de recepción de la propiedad no se indicó nada, conforme cláusula 18ª, se desestima.

14.- Deficiencia relativa a la ventilación de la sala de calderas, por no acreditación, dado que el perito no ha explicado por qué afirma que la existente es deficiente ni cuáles serían las actuaciones precisa para resolver el supuesto problema, manifestando la perito judicial dijo que la humedad era normal por las paredes exteriores eran de piedra a la vista.

15.- En cuanto a la falta de atirantamiento del tubo de la chimenea si bien se trataría de un defecto de ejecución, no se practicó prueba alguna sobre esta partida, y la obra se le entregó al comprador en 2014, siendo la ejecución de la chimenea y la supuesta falta de atirantamiento un elemento visible en el momento de la entrega de la edificación, sin que el comprador hiciese constar nada sobre ello en el acta que las partes pactaron levantar sobre las deficiencias de la edificación, lo que determina su desestimación.

16.- Patologías de los dinteles, recogidas en los puntos nº 3, 4 y 6 de informe de la demandante reconvencional, en relación con: antiguos dinteles de madera en mal estado y carentes de tratamiento alguno que evite su putrefacción y deterioro, viejo dintel de madera que el perito describe en el punto 4 de su informe y respecto del cual ha indicado que se ha mantenido en su sitio a pesar de no ser necesario y estar en mal estado, en la zona de acceso principal al edificio, dentro de la planta baja, deficiente ejecución del dintel del hueco de la puerta de acceso a la zona de estar ,que está realizado con una losa de pizarra que no llega a estar empotrada en uno de sus lados, habiéndose colocado un redondo metálico empotrado en el muro para su apoyo y así tratar de asegurarlo , y dintel de granito roto que se describe en la partida nº 6 del informe de parte el cual estaría roto y pegado, no acreditando la apelante haber realizado dicha reparación, que correspondería a la rehabilitación de la casa. Partiendo de que se trata de una rehabilitación integral de una vivienda muy antigua en la que se ha tratado de conservar la mayoría de los elementos posibles incluidos estos dinteles respecto de los cuales en el momento de la inspección de la edificación para levantar el acta a efecto de determinar los defectos existentes, a pesar de que los dinteles se encontraban a la vista en un estado muy similar, tratándose de dinteles ya existentes en el antigua vivienda que se han conservado, y de intervenciones, concluye la sentencia de instancia que tales deficiencias en los dinteles ya se encontraban en el momento de la celebración del contrato y estaban a la vista del comprador y no obstante no se confeccionó el acta exigida por la cláusula 18ª, para que fuera reparada por la vendedora, en virtud de lo pactado, por lo que dichas deficiencias serán de cuenta de la parte compradora.

17.- Problema de inadecuada ventilación, que provoca una gran humedad en el ambiente, en la habitación sita a la izquierda del espacio que constituye el acceso principal descrita en el punto 5 del informe, la cual no se reputa acreditada a virtud de informe pericial de la perito judicial , sin detallar el perito de la actora las deficiencias en la ventilación ni las reparaciones a acometer en dicha estancia ni el coste independiente de ella.

18.- Existencia de un conducto metálico visto en una esquina del techo que carece de un remate adecuado y cuya existencia solo tendría sentido si se hubiese instalado algún tipo de chimenea, en el dormitorio situado en la planta alta , a que se refiere el punto 8 del informe pericial de la actora, que más allá de la falta de justificación acerca de por qué se reputa inadecuado operaría la cláusula 18º del contrato.

19.- Deficiencias en los remates en el suelo y en las paredes del cerramiento y en las zonas bajo las ventanas en el edificio aislado existente en la propiedad, separado unos cuantos metros del edificio principal, que no se reputan tampoco vicios ocultos operando la cláusula 18ª del contrato.

20.- Falta de la rejilla del conducto de ventilación del baño de la edificación aislada de la propiedad, respecto de la cual además de no consignarse el valor de reponerla, no se reputa tampoco vicio ocultos, operando la cláusula 18ª del contrato.

21.- Dado que el hórreo de la vivienda no fue objeto de rehabilitación, y se trata de una edificación antigua de la cual el comprador era conocedor del estado en que se encontraba en el momento de su adquisición, se aplica, para su desestimación, la cláusula 18ª del contrato, al ser evidente su estado para el comprador al tiempo de la entrega de las llaves.

Se mantienen, pues, dichos pronunciamientos, ya que, aun habiendo sido impugnados, no argumenta la parte apelante los motivos de la discrepancia con el razonamiento efectuado por el juzgador de instancia, habiéndose dado ya respuesta a la plena operatividad de la cláusula 18ª del contrato, no habiendo incurrido el juzgador en una aplicación abusiva de la misma, como afirma, de forma genérica, la demandante reconvencional en su recurso.

QUINTO.- Partidas cuya desestimación es objeto de argumentación en el recurso de apelación.

Para el análisis de las partidas no estimadas del informe pericial del Sr. Juan María objeto de recurso y motivación de la discrepancia en el recurso de apelación, hemos de partir de que la valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración». La valoración de la prueba es la actividad intelectual que lleva al tribunal a fijar unos determinados hechos que son relevantes para la decisión del litigio y que resultan controvertidos, o a afirmar que determinados hechos alegados como relevantes no han resultado adecuadamente probados ( STS 558/2019, de 23 de octubre (Roj: STS 3377/2019, recurso 3098/2015).

Por otra parte, siguiendo la STS de 4 de diciembre de 2015, recurso 1468/2012, " En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo".

De igual forma, la STC número 212/2000, de 18 de septiembre de 2000 viene a decir que "... la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

Las normas de valoración de prueba no pueden aplicarse aisladamente, sino que las pruebas deben valorarse de forma conjunta y armónica, pues en nuestro ordenamiento rige el principio de valoración conjunta de la prueba [ SSTS 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 507/2019, de 1 de octubre (Roj: STS 3011/2019, recurso 3281/2016), 4 de febrero de 2016 (Roj: STS 332/2016, recurso 170/2014)]. Valoración que supone otorgar un mayor relieve a unas pruebas frente a otras [ SSTS 856/2021, de 10 de diciembre (Roj: STS 4416/2021, recurso 6070/2018); 342/2020, de 23 de junio (Roj: STS 2070/2020, recurso 4691/2017); 39/2018 de 26 de enero (Roj: STS 138/2018, recurso 2488/2014) y 21 de diciembre de 2016 (Roj: STS 5526/2016, recurso 2334/2014)].

En último término, debe aplicarse la doctrina de la "probabilidad cualificada", que sostiene que " aunque no siempre se requiere la absoluta certeza, por ser suficiente un juicio de probabilidad cualificada" [ SSTS 392/2019, de 4 de julio (Roj: STS 2376/2019, recurso 4171/2016); 357/2011, de 1 de junio (Roj: STS 3146/2011, recurso 791/2008) y 425/2009, de 4 de junio (Roj: STS 3488/2009, recurso 2293/2004)].

No se trata de valorar aisladamente una prueba, sino toda la practicada en su conjunto.

En el caso de autos, se erige como prueba determinante la confrontación entre los informes periciales emitidos por el Sr. Juan María a instancia de la parte apelante y por la perito de designación judicial, y la pericial del Sr. Geronimo.

Solamente cabe la revisión de la valoración probatoria de la sentencia si queda patente un error en la misma, o una apreciación de la prueba de forma ilógica, arbitraria o contradictoria, o bien se produce la omisión de la consideración de alguna prueba esencial que arroje un resultado incontrovertible. Por el contrario, no puede producirse tal revisión si se funda en la mera discrepancia personal con la valoración que de la prueba ha dado el órgano judicial, intentando sustituir el criterio objetivo del Juez por las interpretaciones subjetivas e interesadas de la parte.

Cuando de valoración de prueba pericial se trata, siguiendo al Tribunal Supremo en Sentencias como la de 30 de junio de 2011 , se ha admitido la impugnación de la valoración del dictamen de peritos, cuando la efectuada en la instancia es ilegal, absurda, arbitraria, irracional o ilógica ( SSTS de 9 de marzo de 2010 , 11 de noviembre de 2010 ). Como indica la STS de 29 de abril de 2005, RC núm. 420/1998, la casuística jurisprudencial ha permitido plantear objeciones a la valoración de la pericia efectuada en la sentencia impugnada cuando:

a) se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio ( SSTS de 10 noviembre 1994 , 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 ),

b) se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica ( SSTS de 18 diciembre 2001 , 8 febrero 2002 , 13 diciembre 2003 , 9 junio 2004 ), o se adopten criterios desorbitados o irracionales ( SSTS de 28 enero 1995 , 18 diciembre 2001 , 19 junio 2002 ),

c) se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, se falsee de forma arbitraria sus dictados o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericial ( SSTS de 20 febrero 1992 , 28 junio 2001 , 19 julio 2002 , 28 febrero 2003 , 30 noviembre 2004 ), y,

d) se efectúen apreciaciones arbitrarias ( SSTS de 3 marzo 2004 ) o contrarias a las reglas de la común experiencia ( SSTS 24 diciembre 1994 y 18 diciembre 2001 ). En relación con la eficacia de la prueba de peritos, el mismo Tribunal Supremo tiene declarado (STS de 22 de febrero de 2006, RC núm. 1419/1999 ) que el juicio personal o la convicción formada por el informante con arreglo a los antecedentes suministrados no vincula a jueces y tribunales, que pueden apreciar ésta según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a las conclusiones del perito ( STS de 16 de octubre de 1980 ), de las que pueden prescindir ( STS de 10 de febrero de 1994 ).

En todo caso, la valoración de los dictámenes periciales según las reglas de la " sana crítica" ( art. 348 LECivil) significa que, por principio general, la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Jugador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación. Las reglas de la sana crítica no están codificadas, han de ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana; el juez ni siquiera está obligado a sujetarse al dictamen pericial, pudiendo sólo impugnarse la valoración realizada si la misma es contraria en sus conclusiones a la racionalidad o conculca las más elementales directrices de la lógica.

La apreciación de la prueba pericial por los órganos de instancia ha de ser respetada, salvo que resulte arbitraria, ilógica o irracional, ya que se confía por la ley a la sana crítica del juzgador; si se trata de dictámenes plurales pueden los juzgadores atender a los mismos o a uno solo de ellos y prescindir del otro, o seleccionar parcialmente los datos que se estimen pertinentes para someterlos al proceso razonador de una sana crítica, es decir leal y objetiva en relación a lo debatido.

No se le puede negar al Juez, en ningún caso, la facultad de interpretar y valorar las pruebas periciales aportadas al proceso de las que puede prescindir y, también, consecuentemente atender, a fin de integrar su convicción resolutiva, y de esta manera, cabe aceptar el resultado de algún dictamen pericial y prescindir de los demás.

En suma, el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, siendo reiterada la jurisprudencia que declara que dicha prueba es apreciable discrecionalmente pudiendo incluso el juzgador prescindir de su resultado ( SSTS de 31 de marzo de 1992 , 4 de junio de 1992 , 4 de noviembre 1992 , 30 de diciembre de 1992 y 7 de noviembre de 1994, entre otras muchas, siendo jurisprudencia constante del Tribunal Supremo), pero del mismo modo es constante la jurisprudencia que declara que la valoración atribuida en la instancia se ha de respetar, salvo que fuese desproporcionada, absurda o se manifieste irracional ( SSTS de 7 de noviembre de 1994, 13 de noviembre de 1995 , 25 de marzo de 2002 , entre otras).

Entrando en las concretas partidas, respecto de las cuales la parte apelante ha argumentado en su escrito de recurso los motivos por los que reputa que incurrió el juzgador de instancia en error:

1.- Discrepa la parte apelante de la desestimación de las patologías reclamadas por la presencia de humedades existentes en la pared de piedra y a su capilaridad, aduciendo la falta de conocimientos de la parte en la materia, que no le permitieron constatar en la única inspección realizada en el mes de junio la presencia de humedad en las paredes, lo que imposibilitó levantar el acta pactada, ante la falta de tratamiento, concluyendo que procede su estimación mediante la colocación de una cubierta de pladur para tapar la piedra, valorando el perito Sr. Juan María la corrección de humedades de filtración en 3.000 €, razonamiento que extiende a la "importante humedad por capilaridad" existente en una esquina del punto 1.4 del informe pericial de D. Juan María.

NO cabe acoger el recurso de apelación en tal punto, teniendo en cuenta lo ya expresado acerca de la introducción de nuevas alegaciones fácticas en la alzada, así como las manifestaciones de los peritos en el juicio, al afirmar el perito de la actora que dichas humedades de capilaridad, filtración y condensación responden a que no se solucionó adecuadamente el problema y a la dificultad de hacerlo en un edificio de estas características, sin llegar a establecer solución constructiva viable para que en una rehabilitación de una casa antigua en la que se han conservado las paredes exteriores para evitar las humedades, y manifestar la perito judicial la imposibilidad de dicha solución, por la dificultad que entraña la resolución de los problemas de humedad, cuando la rehabilitación pretende mantener la esencia de la edificación tradicional, salvo que se lleve a efecto una pared de pladur que impida la vista de la pared de piedra, que constituye la petición de la parte apelante en esta alzada. Es decir, no procede estimar la apelación, a fin de que se condene a la actora a llevar a efecto la propuesta realizada por la perito judicial en el acto de juicio, mediante la ocultación de las paredes de piedra dejadas a la vista en la rehabilitación y que el comprador aceptó al tiempo de entrega de las llaves, no siendo atendibles las protestas de la parte apelante por el desconocimiento del comprador.

2.- Cuestiona la parte apelante la cuantificación por las deficiencias derivadas de falta de ventilación e impermeabilización en diferentes baños y en suelo en planta alta recogidas por ambos informes periciales , por haber acogido el juzgador de instancia las conclusiones de la perito de designación judicial Sra. Maribel. No obstante, tal y como señala el juzgador de instancia, el perito de la actora, a diferencia de la perito de designación judicial, solo consigna en su informe el defecto que existe en el baño grande de la planta alta (punto 10 de su informe), mientras que la perito judicial se refiere a varios baños -aunque sin especificar cuáles-, cuantificando el perito de la actora en 2.000 € ese defecto y la Sra. Maribel lo cifra, respecto de un problema en más estancias en 850 €, no ofreciendo ninguna de los peritos la justificación de dichos importes que arrojen luz acerca de la discrepancia entre ambas valoraciones. Se comparte la solución que prudencialmente adopta el juzgador de instancia: ninguno de los peritos razona el importe en que cifra la deficiencia advertida, pero además la perito Sra. Maribel advierte que dicha deficiencia afecta a varios baños cifrando la subsanación en 850 €. Pesando la carga de la prueba sobre la actora, la no justificación suficiente del importe reclamado habrá de perjudicarla.

3.- Respecto de las partidas nº 5, 7 y 10 del informe pericial del Sr. Juan María valoradas en 6.400 €, denuncia que no se acogen los 7.500 € fijados por la Sra. Maribel, decantándose nuevamente por la partida "más económica" la sentencia apelada. El propio juzgador justifica la posible discrepancia en el hecho de que la Sra. Maribel haya incluido en dicha partida la eliminación de las manchas de humedad, la cual en todo caso no sería responsabilidad de la vendedora. Resulta, en consecuencia, correcto acoger el importe fijado por el perito D. Juan María, que valora exclusivamente la partida relativa a la instalación de ventilación o mejora de la existente. Pese al esfuerzo argumentativo para intentar que se revoque dicha valoración, lo cierto es que la eliminación de las manchas de humedad, al margen de la causa originadora, estaría contemplada por la cláusula 18ª, cargando con dicha reparación la compradora, una vez valorado el importe correspondiente al vicio oculto, conforme a pericial del Sr. Juan María, no siendo caprichosa, ilógica o irrazonable la opción del juzgador, que expresa los motivos por los que fija dicha cuantía, y sin que sea atendible la petición de la apelante de que siempre se fije el importe superior según una u otra pericia.

4.- En cuanto a la ventana "Velux" de la cubierta, ambos informes periciales recogen la existencia de manchas de humedad y filtraciones, por lo que pretende la parte apelante que, en consecuencia, sea objeto de resarcimiento, por un defecto de mala ejecución habiendo resultado imposible determinar dicho defecto constructivo en base a una simple inspección ocular realizada en pleno periodo estival con motivo de la entrega de las llaves.

NO obstante, tal y como señala el juzgador de instancia, el perito de la actora señaló que la ventana " filtra agua al interior y está muy deteriorada", pero tal alegación no está acreditada al no indicarse ni el origen ni la solución, limitándose a cuantificar su sustitución, sin mayores explicaciones. Por su parte, la perito de designación judicial Sra. Maribel indicaba en su informe, ratificado en juicio, respecto de la presencia de tales humedades: " Se debe repasar el sellado de la velux pues como se puede observar en las imágenes anexas el entablado cercano presenta manchas propias de entrada de humedad, probablemente debido a la existencia de suciedad exterior, se deberá limpiar y probar si una vez limpia se produce entrada de agua al interior, de ser así habrá que localizar el punto de entrada y sellarlo". Es decir, la tesis de la perito Sra. Maribel es la presencia de suciedad en el exterior y no una defectuosa instalación del Velux. En tal tesitura, correspondiendo a la demandante reconvencional acreditar la presencia de un vicio constructivo, la falta de acreditación ha de perjudicarla, con desestimación del motivo, dada la falta de concreción de la etiología de la supuesta filtración de agua al interior y, en definitiva, a falta de una mayor explicación para acreditar la tesis de la apelante.

5.- Indemnización por importe de 23.126,87 € , solicitada por la demandante reconvencional, en base al peritaje llevado a cabo por el Ingeniero Técnico Forestal D. Geronimo aportado como Anexo al informe elaborado por el Arquitecto Sr. Juan María, basada tanto en el estudio del terreno como en los distintos elementos descritos en el cuerpo de su informe.

En este punto, es donde ha de verse acogido parcialmente el recurso de apelación. En tal sentido, en la propia vista oral el Sr. Geronimo explicó la problemática asociada al almacenamiento, tratamiento o gestión de residuos de toda índole como medicamentos, basuras, restos de obra, etc....

NO obstante, el perito del comprador describió la existencia en la finca de vigas de castaño, tablas, restos de muebles antiguos y restos grandes de la obra los cuales se encuentran apilados en diferentes zonas de la finca y que siempre estuvieron a la vista operando la cláusula 18 ª al respecto, pues el comprador fue conocedor de esta situación y nada objetó, advirtiéndose el estado de casi abandono y a monte del terreno que reflejan las fotografías.

Respuesta distinta ha de darse ante la acreditada presencia de los medicamentos y los restos de obra que se encuentran enterrados, que, según el perito, no se encontraban en un solo punto. Es obvio y en este punto se comparte la argumentación de partida de la sentencia de instancia que el demandante no pudo tener conocimiento en el momento de adquirir la propiedad y la limpieza le ocasionó un evidente perjuicio por el que debe de ser indemnizado.

Tan solo contamos en este punto con la cifra que marca el perito de la demandante reconvencional, aproximadamente 20.000 €, para sufragar el coste de los trabajos necesarios para la retirada de tales contaminantes. Indudablemente se ha probado que en la finca se han enterrado indebidamente medicamentos y parte de los restos de la obra que se ejecutó en la vivienda en el año 2009, lo que constituye una evidente ilegalidad por la que el comprador deberá ser indemnizado en los gastos que su retirada le ocasione, partiendo de la dificultad de dicha cuantificación, como señaló el único perito que lo tasó por lo que la omisión de actividad probatoria por la parte apelada habrá de tenerse en cuenta.

Consta acreditado que el comprador desenterró en la finca medicamentos, reflejándose en la fotografía nº 6 del informe pericial del Sr. Geronimo, y está acreditado que todavía restan medicamentos enterrados (fotografía 7 del informe pericial) proponiéndose por el perito la excavación manual de 20 m2 de manera cuidadosa, para evitar romper los frascos por el precio que indica y no contradicho de contrario.

Y otro tanto ha de ocurrir respecto de la partida relativa a "Limpieza de restos de obra en la zona de cultivo" , que el Sr. Geronimo, único perito que la ha valorado, ha fijado en la suma de 15.012 € , sin que proceda la reducción acogida en la sentencia por el hecho de que la limpieza se hubiese llevado a cabo de forma personal por el recurrente dicho trabajo o limpieza.

Está acreditada la presencia de diferentes tipos de contaminantes, medicamentos, de obra y basura en general, según constata el perito, tratándose de contaminantes antiguos observables en las fotografías de 2015, siendo complicada la tarea de limpieza, por tener que acometerse manualmente, ante la pretensión de certificar el terreno para ecológico.

Tal tarea, siendo responsabilidad de la vendedora, no puede dejar de ser indemnizada al comprador por el hecho de que la hubiese efectuado él personalmente, no contratando a terceros. Señala el perito que se estima que se aplicará la limpieza de restos de obra en la zona de cultivo a una superficie de 1.000 m2 , que exigirá la excavación y cribado del terreno, tarea acometida en parte el comprador Sr. Demetrio personalmente. El perito indicaba que consistiría la excavación manual y cribado de una capa de 40 cm, relatando el Sr. Demetrio el hallazgo de escombros a mayor profundidad, pero tal medida parece adecuada para desescombro, y posterior cribado para eliminar todos los restos de obra y poder efectuar un cultivo ecológico, lo que todavía exigiría que el resultado de las analíticas ulteriores resulten favorables una vez concluido el proceso descrito por el perito. Señala como bases para el cálculo un volumen de 400 m3 de tierra a cavar y luego a cribar, con un precio unitario de 37,53 €, que arroja el resultado de 15.012 €, al que sumar los gastos generales y beneficio empresarial e IVA, en su caso.

Una vez acreditado que el comprador acometió personalmente tal tarea y teniendo en cuenta el importe de 15.012 € fijado por el perito y no contradicho de contrario. Acreditado el perjuicio y el trabajo de limpieza realizado por el comprador personalmente y el pendiente de acometer (con independencia de si el perjudicado contrata a terceros o no para ello), ha de acogerse el recurso y fijar en este punto la valoración que señala el perito Sr. Geronimo en su informe, con revocación de dicho pronunciamiento, no suponiendo enriquecimiento injusto del comprador, como afirma infundadamente la parte apelada.

SEXTO.- Lucro cesante

Impugna la parte apelante la desestimación de la cantidad de 287.616 € que reclama en concepto de lucro cesante, al no poder dedicar el inmueble a una actividad de hostelería. Afirma la demandante reconvencional que la imposibilidad abrir un negocio asociada a la carencia de licencia de ocupación/habitabilidad determina la existencia de un "lucro cesante" por tal motivo, pues la primera intención del demandante reconvencional era destinar la propiedad a una actividad ganadera y, de forma subsidiaria, a una actividad turística, habiendo resultado frustrado dicho plan de negocio al no poder ejercitarse las citadas actividades.

El juzgador de instancia desestimó tal cuantía al no haberse acreditado por el recurrente su intención de abrir un negocio de turismo o, al menos, pedir información en el Ayuntamiento acerca de la situación de la licencia, o que en el importe adjunto no ha descontado los gastos de explotación que hubiese tenido.

Señala la parte apelante que los gastos de explotación no se pueden determinar, ya que no hay posibilidad para ello pues no se puede ejercer actividad alguna en esa propiedad sin licencia de ocupación, siendo patente el lucro cesante reclamado por la imposibilidad de abrir cualquier negocio de forma legal y regular.

Respecto al lucro cesante, señala la STS nº 367/2018, de 19 de noviembre:

"1.- Respecto a la existencia del lucro cesante se ha consolidado una doctrina jurisprudencial por la que, acreditado el evento perjudicial y la conducta sancionable, el resarcimiento de daños y perjuicios conforme al artículo 1106 CC abarca a todo el menoscabo económico sufrido por el acreedor consistente en la diferencia que existe entre la actual situación del patrimonio que recibió el agravio y la que tendría de no haberse realizado el hecho dañoso, bien por disminución efectiva del activo, bien por la ganancia, pérdida o frustrada, pero siempre comprendiendo en su plenitud las consecuencias del acto lesivo, tanto en la esfera contractual como en la extracontractual, ( Sentencia de 22 de abril de 1997 ). La jurisprudencia se ha orientado en esta materia con un prudente criterio restrictivo, declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ventajas, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas. En tal sentido, dice la sentencia de 24 de abril de 1997 que la integración del, lucrum cessans, como elemento de indemnización, no permite incluir eventos de futuro no acreditados, rayanos en los conocidos, sueños de ganancia, ni referirse sólo a acontecimientos reales o de indiscutible dación, sino que, en una posición intermedia, se requiere que los eventos determinantes de una aportación de medios o recursos truncados por la realización del ilícito obtengan la prueba indiscutible de que generarán ese monto económico, al cual, ya totalmente predeterminado, sólo le falta su real materialización.

Así lo reitera la sentencia 48/2013, de 11 de febrero , con abundante citas de sentencias de la sala (SSTS 16 de diciembre de 2009 ; 5 de mayo de 2009 ; 21 de abril de 2008 ; 18 de septiembre de 2007 ; 31 de mayo de 2007 ; y 14 de julio de 2003 , entre otras más lejanas en el tiempo).

2.- De lo acabado de mencionar resulta que el reconocimiento del lucro cesante se encuentra supeditado al acredimiento de factores y circunstancias reveladoras de que el ilícito ha motivado la no obstención de ganancias relacionadas causalmente con tal hecho, con las correspondientes consecuencias patrimoniales negativas para el perjudicado.

La jurisprudencia, en las sentencias antes citadas se funda en criterios de probabilidad, de verosimilitud, de apreciaciones prospectivas para tener por probada la existencia del perjuicio, no reteniendo datos cuando la ganancia o beneficio futuro se presenta como meramente posible o hipotético.

Como consecuencia de ello, se impone a la parte actora la carga de ofrecer los datos que, a tenor de la situación existente al presentar la demanda o en el momento de practicar la prueba, mediante su proyección sobre el periodo futuro objeto de reclamación, permitan el cálculo prospectivo del lucro cesante ( STS 31 de octubre de 2007, rec. 3537/2000 )".

En el caso de autos, la cláusula 17ª del contrato determinaba que correspondía al comprador la obligación de asumir " cuantas gestiones, permisos, licencias y obras fuesen precisas para adecuar la Propiedad a las Actividades que se vayan a realizar en ella [...]".

Ninguna gestión se acreditó por la parte compradora hasta la interposición de la demanda instando la resolución contractual, no resultando los documentos n 13 y 14 que cita en su recurso útiles a los fines pretendidos, pues se limitó a solicitar en el año 2016 información al ayuntamiento sobre el estado de la licencia.

Y tal y como señala el juzgador de instancia, el propio el representante de la mercantil demandada , en el interrogatorio de parte realizado en la vista , manifestó que él es importador de ganado y que adquirió la propiedad para destinarla a la actividad ganadera, y, solo en segundo lugar, con una finalidad turística.

Atendiendo a la actividad probatoria practicada no se revela conforme a criterios de probabilidad, de verosimilitud, la existencia del perjuicio reclamado, sin que sea suficiente la alegada falta de licencia para generar el derecho de indemnización, ante la falta de actividad probatoria por la parte compradora acerca de su iniciativa para desarrollar una actividad turística que su propio representante en su interrogatorio reveló como subsidiaria de la finalidad ganadera que le movió a la adquisición.

Aplicando la doctrina jurisprudencial expuesta, el supuesto perjuicio reclamado como lucro cesante no ha sido acreditado con una razonable verosimilitud. Decae, en consecuencia, en dicho punto, el recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Costas procesales.

Conforme a lo dispuesto en el art. 398 en relación con art. 394 de la LECivil, estimado parcialmente el recurso de apelación, no procede la imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.