Sentencia Civil 108/2023 Audiencia Provincial Civil de Lugo nº 1, Rec. 418/2022 de 27 de febrero del 2023

PRIMERO.- La representación procesal de D. Belarmino y D. Aquilino ejercita acción de retracto de colindantes, y subsidiariamente acción de retracto de arrendamiento, contra D. Amadeo y Dña. Celestina.

Se presenta escrito de contestación a la demanda oponiéndose a lo peticionado de adverso e interesando su desestimación.

La sentencia de instancia estima integramente la acción de retracto de colindantes con costas a la parte demandada.

Contra dicha decisión judicial presenta recurso de apelación el demandado D. Amadeo.

SEGUNDO.- Con carácter previo a la resolución del recurso conviene poner de manifiesto lo siguiente:

Los demandantes son propietarios de la denominada FINCA001, en la cual se incluye la CASA000, finca agrícola que se identifica con la parcela NUM002, de una superficie aproximada de 3 hectáreas, 15 áreas y 85 centiáreas, lindante al Norte con la parcela NUM003, propiedad de Gloria (hoy de los demandados) que es la finca que se pretende retraer; al Este con camino; al Sur con parcela NUM004 de Josefina, parcela NUM005 de Josefina, camino; y al Oeste, carretera de la Xunta de Galicia.

En la finca están además diversas construcciones agrícolas que ocupan una superficie de unos 2.284 metros cuadrados.

El día 26 de octubre de 2020, se procede al la venta por los demandados de la FINCA000", finca objeto del retracto, cuya vendedora fue Dña. Gloria y compradores los demandados. El contrato se formalizó ante el Notario de Sarria D. Juan J. López Yáñez, bajo el número 3297 de su protocolo. En dicho documento se describe la finca en los siguientes términos: " FINCA000.- Sita en el municipio de Sarria, parroquia de San Martín de Fontao: a roble, tiene una superficie de 98 áreas y 12 centiáreas y linda: Norte, Valeriano, Josefina, Vanesa y Ascension; Sur, Belarmino; Este camino; y Oeste camino, Ascension. Referencia catastral NUM000 y NUM001". La descripción que de la finca se hace es la que consta en la escritura de compraventa.

El precio de la compraventa ha sido de 40.000 euros.

El interés de los actores para el ejercicio de la acción de retracto de colindantes es incrementar el ámbito de sus fincas para mejorar la explotación agropecuaria de la que se dicen titulares SAT O LIÑAR. Se constituyó en el año 2014 y en ella figuran como presidente Andrés, como secretaria Carlota, y como vocal Aquilino.

La finca objeto de retracto es colindante por el viento Sur con la finca en la cual se ubican las instalaciones de la SAT O LIÑAR.

D. Belarmino está jubilado, tras haber sido ganadero-agricultor toda su vida laboral, y su hijo es socio de la Sociedad Agraria de Transformación SAT O LIÑÁR, que forma con su esposa y su hijo.

TERCERO.- El recurso de apelación presentado se basa esencialmente en la existencia de error en la valoración de la prueba.

Sostiene, la parte recurrente, en primer lugar la improcedencia la acción de retracto legal de colindantes por las siguientes razones:

(a) La finca rústica objeto de retracto mide más de una hectárea.

(b) La finca tiene la consideración de urbana y no exclusivamente rústica.

(c) Incumplimiento de la finalidad del retracto, inexistencia por parte de los demandados de la condición de agricultores.

Alega, en segundo lugar, que la cuantía a la que ha de ascender el retracto según la sentencia recurrida, 40.000 euros, no tiene en cuenta los gastos del contrato, infringiendo con ello los artículos 1518 y 1525 del Código Civil.

Finalmente también se impugna la imposición de costas procesales dada la existencia de serias dudas tanto de hecho como de derecho.

CUARTO.- Comenzaremos analizando si ha existido o no error en la valoración de la prueba efectuada en primera instancia al estimar la acción de retracto.

Los artículos 1521 a 1525 del Código Civil regulan la acción de retracto legal de colindantes.

"Artículo 1521.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1522.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1523.

También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

Artículo 1524.

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Artículo 1525.

En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518".

A la vista de lo expuesto en los artículos relativos al retracto tienen derecho al mismo los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

La colindancia entre la finca del demandante y la que es objeto de retracto no es discutida.

Lo que se recurre es que la finca propiedad de los demandados, " FINCA000", sea inferior a una hectárea.

El informe pericial de la parte demandada, realizado por el Sr. Evaristo, establece que la medición arroja una superficie de 10.067,05m2. A pesar de que actualmente en el catastro aparece con una superficie de 9.812 m² la diferencia con la superficie medida radica en que la medición se ha realizado siguiendo cierres y caminos y el catastro no llega a tanto nivel de detalle. Añade que en cuanto a la configuración de la parcela por el Oeste y en particular el trozo de parcela con el que se tiene salida a la carretera LU-633 de Sarria a Samos, la damos por buena como está actualmente en el catastro, y esto debido a que ya en el catastro de 1956 poseía esta configuración.

Por el contrario, el informe pericial de la parte actora, elaborado por el Sr. Iván, describe la FINCA000" con los lindes del Catastro y añade que al realizar la inspección ocular observa una incongruencia entre catastro y realidad, ya que incluye como parte de la finca una porción al Oeste que no es de la finca, describiéndose que linda con camino cuando en realidad por ese viento Oeste no linda con ningún camino, sino con Belarmino Y Ascension. Realiza una medición con tecnología GPS y obtiene una superficie de 9.899 m², inferior a una hectárea.

En nuestro sistema procesal, como es sabido, viene siendo tradicional sujetar la valoración de prueba pericial a las reglas de la sana crítica. El art. 632 de la L.E.C. anterior establecía que los jueces y tribunales valorasen la prueba pericial según las reglas de la sana crítica, sin estar obligados a someterse al dictamen de los peritos, y la nueva L. E.C., en su art. 348, de un modo, incluso más escueto, se limita a prescribir que el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, no cambiando, por tanto, los criterios de valoración respecto a la L.E.C. anterior.

La Juzgadora de instancia opta por seguir el criterio del informe pericial de la parte actora, el Sr. Iván en cuanto a la medición de la finca, valorando sus aportaciones en el acto de la vista, pericial y aclaraciones con la que mostramos nuestra conformidad, por la explicación detallada que ofrece el mencionado perito, puntualizando las razones de la discrepancia en la medición de la finca con el perito de la parte contraria: en primer lugar, la franja de terrero situada en el viento Oeste que en el Catastro viene representada hasta la carretera, y tiene la apariencia de camino, que realmente no es un camino, sino una franja de terreno que da acceso a otras parcelas, dado que no hay continuidad para dar acceso a la finca objeto de retracto, cuestión que se entiende acreditada además por las testificales de vecinos de la zona, como D. Octavio, quién dice que su tío, de quien heredó la propiedad, le contó que ese terrero situado en el viento Oeste fue cedido por la " CASA000"(Casa a la que pertenecen los demandantes) y no forma parte de la FINCA000", o como Dña. Josefina, quien afirma servirse por ese parte de terreno de la CASA000, al igual que lo hacen los de la " CASA001"; en segundo lugar, se discrepa en cuanto al linde Norte parte Este, donde la medición de contrario la sitúa más al norte de la gavia que define el límite de ese viento, y la tercera discrepancia se sitúa en el viento Este, en la colindancia con el camino, donde mientras él se basó en la medición en las estacas de madera que hay al pie de talud que linda con el camino, el perito Sr. Evaristo fue más allá incluyendo una franja de terreno que va después del cierre. Frente a este testimonio, el perito de los demandados se limita a afirmar que mide la porción del Oeste de la parcela, que sale a la carretera de Sarria a Samos, porque tanto en el Catastro actual como en el del año 65 está igual, y si en sesenta y cinco años no cambió entiende que está bien, sin dar ninguna explicación al resto de discrepancias existentes entre ambas mediciones, ni al porqué los vecinos no consideran dicha franja de terreno como parte de la FINCA000".

Los razonamientos seguidos en el recurso en cuanto a los lindes de la finca de los demandantes y la de los demandados, decir que los primeros se limitaron a describir la finca retractada tal y como aparece reflejada en la escritura de compraventa de fecha 26 de octubre de 2020, por lo que reproducir que la FINCA000 por su viento oeste linda con camino, no es reconocer que la parcela llega a la carretera.

Y por lo que a la medición que consta en la Partija y División del haber al fallecimiento de Don Marco Antonio y Doña Marina del año 1927, respecto a la FINCA000" en la superficie de 91 áreas y 84 centiáreas, igual a 16 ferrados y 12 cuartillos, es evidente que se trata de medidas contradictorias, pues se corresponderían la primera medida a 9.184 m² y la segunda, teniendo en cuenta que 1 ferrado en Sarria equivale a 629 m², se corresponderían a 10.378 m², medidas que no nos ayudan a acreditar ni la postura sostenida por los demandantes ni la defendida por los demandados.

De tal manera, y por las razones ya expuestas, consideramos que la finca mide 9.889 m², es decir menos de una hectárea. Y ello con independencia de que en el Catrasto se recoja una superficie de 9.812 m² (menor de una hectárea), dado que ninguno de los peritos coincide en su medición con la del Catastro.

Otra de los argumentos esgrimidos por la parte recurrente para sostener la improcedencia de la acción de retracto de colindantes es que la FINCA000" tiene la consideración de urbana y no exclusivamente de rústica.,

En cuanto a este tema el perito D. Iván, perito de los demandantes, en su informe relata que la finca está afectada por dos calificaciones urbanísticas. Cuenta con una pequeña superficie situada en Suelo de Núcleo Rural, 590 m², y el resto, 9.309 m² es Suelo Rústico. El 94% de la superficie de la finca es Suelo Rústico. La finca es colindante con una propiedad de Belarmino, en la que se emplaza su vivienda y las construcciones donde se desarrolla la explotación agropecuaria familiar de la que forma parte.

D. Evaristo, perito de los demandados, recoge en su informe que, en cuanto a su calificación urbanística, la parcela posee una parte calificada como suelo rústico (9.211,69 m²) y otra parte calificada dentro del núcleo rural de Fontao y Regueiro (855,36 m²). En atención a lo dispuesto en la Ley del suelo de Galicia, la parcela objeto de este informe posee una porción de terreno que debe ser calificada como suelo de núcleo rural tradicional. Debido a esta calificación urbanística es posible la ejecución de una vivienda unifamiliar ya que cumple todos los parámetros urbanísticos para su ejecución.

No está conforme el apelante con la calificación de la finca como rústica, a efectos de la acción de retracto, sin embargo de acuerdo con la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha de apoyarse tal calificación. La STS 6225/1991, de 14 de noviembre, establece que " se puede llegar a la conclusión de que el predio rústico se distingue fundamentalmente del urbano: a) Por su situación o emplazamiento en el campo o en la población. b) Por el aprovechamiento o destino - explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio-. 3º Por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro ( Sentencias de 8 de mayo de 1994 , 4 de octubre de 1947 y 7 de noviembre de 1957 )".

Nos encontramos ante una finca en la que 590 m² se encuentran situados en Suelo de Núcleo Rural y 9.309 m² en Suelo Rústico, es decir, el 94% de la superficie de la finca es Suelo Rústico.

Resulta cierto que la parte de la finca se encuentra cerca de una serie de viviendas unifamiliares, pero en su mayor parte se encuentra rodeada por fincas rústicas con destinos agrícolas. De hecho esta finca es colindante con la propiedad de Belarmino, en la que se emplaza su vivienda y las construcciones donde se desarrolla la explotación agropecuaria familiar, y es más esta finca ha sido llevada en arriendo por los demandantes desde hace años, dedicándola bien a plantar maiz o a prado.

La finca se encuentra a unos 285 metros del casco urbano de la Villa de Sarria, y en los 590 m² situados en suelo de núcleo rural puede llegar a edificarse siempre que se cumplan una serie de condiciones: acceso directo a vía pública, que ese concreta porción de terreno no posee, dado que la franja de terrero situada en el viento Oeste, que en el Catastro viene representada hasta la carretera, realmente no es un camino, sino una franja de terreno que da acceso a otras parcelas, aunque la finca en su parte rústica tiene acceso a la carretera; alcantarillado o fosa séptica, suministro de agua y de electricidad. Si reúne todas esas condiciones podría edificarse, aunque también habría que tener en cuenta que dicha porción de finca está situada en una vaguada, al lado de un regato, que si bien no lleva agua parte del año, no sucede lo mismo en los inviernos lluviosos.

De todas formas, en la actualidad, la finca con carácter principal se dedica a fines agrícolas, mientras que la finalidad urbana es tan sólo una posibilidad, y además accesoria, puesto que tanto hoy en día como durante más de cuarenta años la finca sólo tuvo un destino agrícola y forestal (hay robles en una parte de la finca).

Por ello coincidimos con la Juzgadora de instancia en que el el carácter rústico de la finca ha de considerarse preponderante a los efectos de la acción ejercitada.

Corresponde ahora determinar si existe incumplimiento de la finalidad del retracto, inexistencia por parte de los demandados de la condición de agricultores.

La parte recurrente afirma que el Sr. Belarmino está jubilado, y su hijo es comercial, por lo que ninguno de los dos tiene la condición de agricultor.

No compartimos esta afirmación.

Lo que no tienen ninguno de los dos demandados es la condición de agricultor profesional, que viene siendo exigida en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos: " Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo". Asimismo, el artículo 2.5 de la Ley 19/1995 de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, nos define claramente quien es un agricultor profesional: "5. Agricultor profesional, la persona física que siendo titular de una explotación agraria, al menos el 50 % de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta procedente directamente de la actividad agraria de su explotación no sea inferior al 25 % de su renta total y el volumen de empleo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea igual o superior a la mitad de una Unidad de Trabajo Agrario".

Sin embargo, para el ejercicio de la acción de retracto de colindantes contemplada en el Código Civil no se exige esta condición de agricultor profesional.

Así ser recoge en la SAP de Granada, sección 5ª, de fecha 9 de noviembre de 2018, que declara: "Esta Sala hace suyo el criterio seguido, para idéntico caso, por la sentencia de la A. Provincial de la Coruña, Secc. 5ª, de 30 de mayo de 2008, según la cual, "lo esencial en el retracto es la integración de la finca retraída en un ámbito rústico de explotación agraria, esa finalidad se logra en tanto en cuanto sea una realidad ese destino y su incorporación al mismo, lo cual, es el caso de autos, se estima realmente existente por el hecho de que, a pesar de la referida jubilación de la actora, la producción agrícola continua, toda vez que lo decisivo más que la condición de la actora es el cumplimiento del fin perseguido: el incremento del ámbito físico de las fincas rústicas y el mantenimiento de este destino la incorporación a la explotación agrícola, todo lo cual se logra ya esté jubilado o en activo el adquirente en tanto en cuanto la explotación agrícola continúe ya por él, por su familia - como es el presente caso- o por terceros, pues en otro caso se llegaría al absurdo de que el fin socialmente perseguido se frustrara por el hecho de que el titular de una finca agrícola pasara a una situación de jubilado, situación que, por sí sola no impone ni supone que la finca pierda su condición y destino, por lo que el motivo debe rechazarse. En este sentido, debe considerarse que no es requisito necesario el ser profesional de la agricultura en el caso de retracto, siendo suficiente con que la parte retrayente se dedique a la agricultura directamente o mediante personas o familiares a sus órdenes en la medida en que sus reducidas dimensiones o su destino lo permitan, ya sea de manera principal en cuanto a su actividad profesional, o de modo compartido con el ejercicio de otra clase de actividad. A mayor abundamiento, ni el propio art. 1.523 que atribuye el ejercicio del retracto a "los propietarios de las tierras colindantes" sin contener ninguna mención a la profesionalidad en cuanto al ejercicio de la agricultura, ni la propia finalidad del retracto, que es el de propiciar la agrupación de fincas evitando todo tipo de minifundismo que se juzga poco racional y rentable para el desarrollo de la agricultura, imponen el mencionado requisito de la profesionalidad".

Consta acreditado que la actora constituyó, junto a sus hijos don José y don Landelino mediante escritura de fecha 31 de agosto de 2007 otorgada ante el Notario don Víctor Manuel de Luna Cubero una Sociedad Agraria de Transformación, con el nombre Gómez Ijalba, cuya finalidad económico- social se encamina en orden a la producción, transformación y comercialización de productos agrícolas, ganaderos o forestales, la realización de mejoras en el medio rural, promoción y desarrollo agrarios y la prestación de servicios comunes que sirvan a aquella finalidad.

Partiendo de la doctrina expuesta, y teniendo en cuenta que la acción ejercitada es, como ya se ha dicho, la de retracto del artículo 1523 del Código Civil , se rechaza el motivo de falta de acreditación del carácter de profesional de la agricultura de la actora, opuesto de contrario, por intranscendente a los efectos del examen de la acción examinada, por cuanto, como ya se ha dicho es miembro de una SAT, sociedad dedicada a la explotación agraria, y a los efectos que aquí nos interesan es indiferente que la demandante, ya jubilada, se dedique a la agricultura por sí misma, o mediante terceras personas, en este caso a través de dicha SAT, de la que forman parte dos de sus hijos, y de la que es presidenta, habiéndose incorporado la finca retraída a la actividad agraria que viene desarrollándose en dicha sociedad. Por ello, se desestima el motivo opuesto".

Por su parte la sentencia de esta Audiencia Provincial de La Rioja de fecha 16 de junio de 2017 , declara:

"Además de las sentencias que se citan en la resolución recurrida, en las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004, como más recientes, manifestando la primera de ellas que "la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares ( Ss 25-11-1895 , 11-2-1911 , 5-6-1945 , 17-12- 1958 y 31-5-1959 ), prevaleciendo el interés de la agricultura, y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1253, por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general ( Sentencia de 22-1- 1991 ); y la segunda, con cita de la Sentencia de 18 de abril de 1991 , se expresa en los siguientes términos: "es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundio-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza; finalidad la expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1253 del Código Civil , y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador (por todas, sentencia de 22 de enero de 1991 )"

Como dice nuestra jurisprudencia el art. 1.523 atribuye el ejercicio del retracto a los propietarios de las tierras colindantes sin contener ninguna mención a la profesionalidad en cuanto al ejercicio de la agricultura, ni la propia finalidad del retracto, que es el de propiciar la agrupación de fincas evitando todo tipo de minifundismo.

Por tanto, lo importante en el retracto es la integración de la finca retraída en un ámbito rústico de explotación agraria, y esto se justifica por la existencia de una SAT dedicada a la ganadería, cuyos miembros ya venía utilizando la finca objeto de retracto como plantación de maíz o prado para su ganado, finalidad para la que ejercita la acción, que además se explica detenidamente en el informe pericial presentado con la demanda donde podemos leer que la adquisición de la finca supone una mejora muy importante en la gestión de la explotación agropecuaria. Las construcciones en las que se desarrolla la actividad se sitúan en la finca colindante por la que se accede al retracto, por lo que unir al predio en el que se emplaza la actividad una superficie próxima a una hectárea supone un desahogo importante en la gestión del ganado y de las producciones agrícolas, reduciéndose costes y desplazamientos por caminos y carreteras, realizando el aprovechamiento en una superficie continua. Además permite una mayor protección del futuro de la explotación, pues la normativa medioambiental para el caso de explotaciones ganaderas cada vez es más exigente respecto de distancias a otras actividades y/o viviendas. ,

L a STS de 18 de abril de 1997 dice que: "Es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundismo-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza; finalidad expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1.523 del Código Civil , y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque pueden redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse la cuestión a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador".

Nos encontramos, en este caso, que la finalidad pública perseguida por el legislador, facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad rústica, al mismo tiempo redunda en provecho de los demandantes, donde la adquisición de la finca colindante supone una importante mejora en la gestión de su explotación.

De otro lado, no resulta relevante que el propietario de la finca, D. Belarmino, esté jubilado, siempre que la actividad agrícola o ganadera sea desarrollada por su familia, en este caso, su hijo, su nieto y su nuera, los tres miembros de la Sociedad Agraria de Transformación creada el 12 de febrero de 2014 cuya actividad principal es la explotación de ganado vacuno de leche. Es indiferente también que su hijo, el codemandante Aquilino no se dedique a tiempo completo a la agricultura, dado que trabaja como comercial, sin embargo, tanto él como su hijo han sido vistos por los vecinos trabajando las fincas, y lo fundamental es que se trata de incorporar la finca retraída a su explotación agropecuaria.

Se desestima este motivo de apelación.

QUINTO.- Alega, en segundo lugar la parte recurrente, que la cuantía a la que ha de ascender el retracto según la sentencia recurrida, 40.000 euros, no tiene en cuenta los gastos del contrato, infringiendo con ello los artículos 1518 y 1525 del Código Civil.

Ha de darse la razón a la apelante.

La Juzgadora de instancia declara haber lugar a la acción de retracto de colindantes estableciéndose el derecho de D. Belarmino y de D. Aquilino a retraer la FINCA000, por importe de 40.000 euros, pero no tiene en cuenta lo dispuesto en los artículos 1518 y 1525 del Código Civil.

El artículo 1525 se remite respecto al retracto legal a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil. Por su parte, el artículo 1518 establece: "El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".

El reembolso que contempla el artículo 1518 Código Civil se extiende no solo al precio de la transmisión sino también a los demás gastos y pagos que señala el precepto y constituye un presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente" ( STC 145/1998, de 30 de junio).

En este caso, además, en el Hecho Séptimo de la demanda podemos leer como se ha consignado el precio abonado, 40.000 euros, así como otros 2.000 euros que se calculan o presupuestan para gastos de otorgamiento notarial, impuestos e inscripción registral, comprometiéndose a realizar consignación o pago de los gastos que resulten acreditados por razón de la compraventa de los demandados.

La propia parte actora se muestra conforme con el abono de los gastos contemplados en el artículo 1518 del Código Civil.

De los mencionados gastos reclaman los demandados, ahora recurrentes, 380,09 euros por el otorgamiento de la escritura de compraventa, 402,89 euros por la inscripción en el Registro de la propiedad, justificados ambos con las correspondientes facturas, y 100 euros por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, abonado por medio de la entidad Banco Santander en fecha 28 de octubre de 2020.

Dado que se trata de gastos contemplados en el artículo 1518 del Código Civil, ha de declararse que además de haber lugar por los demandantes a retraer la FINCA000 por importe de 40.000 euros, deben abonar a la parte demandada la cantidad de 882,98 euros.

Se estima el recurso en este punto.

SEXTO.- Como última alegación, impugna la parte apelante, la imposición de costas procesales dada la existencia de serias dudas tanto de hecho como de derecho, tanto respecto a la superficie de la finca objeto del retracto como a que nos encontremos ante una finca rústica, siendo parte de la misma susceptible de aprovechamiento urbanístico si se cumplen determinadas condiciones.

En efecto, existen dos informes contradictorios en cuanto a la medición de la finca, a tenor de los cuales la finca mide menos de una hectárea (pericial demandante) o más de una hectárea (pericial demandado), lo que conlleva el poder ejercer o no la acción de retracto de colindantes. Sin embargo, las declaraciones de diversos testigos, vinieron a ratificar la postura mantenida por la parte actora, por lo que las dudas se pudieran surgir de los informes periciales, se resuelven con el conjunto de la prueba practicada.

Igualmente, en relación a la calificación de la finca como rústica o urbana para la finalidad de la acción de retracto, resulta clara la doctrina jurisprudencial mantenida por el Tribunal Supremo para la distinción de un suelo rústico de uno urbano, y la misma ha sido aplicada en este supuesto, sin que se haya generado dudas que justifiquen la no imposición de costas.

Se desestima el recurso en este punto.

SÉPTIMO.- La estimación parcial del recurso conlleva la no imposición de costas de apelación de conformidad con el artículo 398.2 de la LEC.