Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 03 de Abril de 2006

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Madrid, en fecha 8 de enero de 2001, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por D. Adolfo contra la DIRECCION000, declaro la nulidad del acuerdo 3º del orden del día de la junta de 29 de junio de 1999, adoptado por mayoría simple, y declaro que las fincas destinadas a locales comerciales recogidas en el título constitutivo vienen obligadas a contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos de conserje 24 horas y vigilancia, con imposición de las costas a la demandada.".}

^{SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basan su impugnación. Admitidos los recursos en ambos efectos, tras los preceptivos traslados, se opuso expresamente el apelado a los recursos formulados de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.}

^{TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS JURÍDICOS}

^{Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.}

^{PRIMERO.- Por el propietario de una vivienda se solicitó en el presente procedimiento la nulidad de un acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria de su Comunidad de Propietarios en la que se aprobó el presupuesto que llevaba incorporado un servicio de mantenimiento integral mediante el cual se eximía de los gastos de conserjería 24 horas y vigilancia a diez locales de planta comercial y bajo rasante a los que se asigna unas cuotas de participación que modifica el coeficiente de las viviendas al tener que soportar éstas dicho gasto cuando entienden que es común.}

^{La sentencia pronunciada en Primera Instancia estimó la demanda inicial declarando la nulidad del acuerdo y declarando la obligación de las fincas destinadas a locales comerciales a contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos de conserje 24 horas y vigilancia.}

^{Frente a dicha resolución interpusieron recurso de apelación tanto la Comunidad de propietarios como los titulares de siete locales comerciales que intervinieron en el procedimiento una vez dictada sentencia. Se formulan como motivos de impugnación por ambas partes los siguientes:}

^{La sentencia incurre en error a la hora de desestimar la excepción de falta de legitimación activa del demandante al haberse acreditado que el demandante, en el momento de interponer la demanda, no estaba al corriente en el pago de sus obligaciones con la comunidad.}

^{No se da respuesta en la resolución impugnada a la alegación también formulada en primera instancia respecto de que el acuerdo impugnado adoptado en la Junta de veintinueve de junio de 1999, era en realidad una ratificación de los acuerdos adoptados en Juntas anteriores celebradas el veintiuno de mayo y cuatro de junio de 1999.}

^{La sentencia no interpreta correctamente la norma estatuaria en virtud de la cual los locales comerciales están exentos de contribuir a gastos de mantenimiento, conservación y limpieza de jardinería, portales y escaleras, cláusula que, a su entender, no puede ser interpretada restrictivamente al ser esa relación meramente enunciativa, por lo que debe incluirse en la misma los gastos de conserjería y vigilancia que solo se presta en favor de las viviendas al afectar al jardín- plaza sin que los locales comerciales se beneficien de ese servicio.}

^{La representación procesal de los locales comerciales que se personaron en esta alzada formuló un motivo más de oposición al entender que su situación les imposibilita físicamente de beneficiarse de los servicios contratados pues no tienen comunicación alguna con dependencias comunes del edificio y el servicio de vigilancia 24 horas se presta sólo en el interior del edificio.}

^{La parte apelada presentó los correspondientes escritos de oposición a los recursos formulados de contrario interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia apelada.}

^{SEGUNDO.- Comenzando a analizar el primero de los motivos referido a la falta de legitimación activa del demandante por mantener éste una deuda de 10.945 pesetas con la comunidad en la fecha de interponer la demanda debe ser rechazado por cuanto si bien es cierto que el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece como regla general que para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, no es menos cierto que el citado precepto establece una excepción, al decir que "esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios". Por tanto, fundando la impugnación de los acuerdos en esa alteración de las cuotas de participación por unos servicios determinados y obedeciendo la cantidad adeudada en ese momento, y que posteriormente abonó, a esa discrepancia debe estimarse que el actor ostenta la legitimación activa para el ejercicio de la acción impugnatoria.}

^{TERCERO.- Del mismo modo se desestima el segundo motivo, por cuanto el acuerdo impugnado en este procedimiento viene referido expresa y concretamente a la aprobación de las diferentes partidas que componen el presupuesto y las cuotas para ese ejercicio del servicio de mantenimiento integral, dentro del que se encontraba el servicio de conserjería-vigilancia durante 24 horas, acuerdo que, aunque tiene su antecedente en las juntas anteriores es distinto, por cuanto en las juntas anteriores se aprobó instaurar la prestación de ese servicio en la Comunidad y en la última la forma de repercutir su coste entre los integrantes de la Comunidad, es decir quien y cómo se paga, aprobando para ello unas cuotas de participación que es lo que aquí se discute, no el servicio.}

^{CUARTO.- Por lo que se refiere a la Interpretación que deba realizarse de la cláusula estatutaria que exonera a los locales comerciales de contribuir al mantenimiento de gastos de mantenimiento, conservación y limpieza de jardines, ascensores, portales y escaleras, la Sala, en congruencia con el criterio ya expuesto en sentencia de esta misma Sección de fecha 12 de julio de 2005 , comparte plenamente la acogida por el juzgador de primera instancia de manera que sólo cabe entenderla de manera restrictiva y literal y ello, porque se trata de una norma excepcional que limita el contenido de los preceptos generales de la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que consagra el principio general de contribución de cada propietario al pago de los gastos comunes.}

^{A la indicado en la sentencia apelada, tan solo hemos de añadir que el servicio aquí examinado, conserjería y vigilancia 24 horas, es por su propia naturaleza distinto al de mantenimiento y limpieza de determinados elementos del inmueble, en cuanto reporta un control y seguridad del que se beneficia todo el inmueble, de manera que el hecho de no utilizar jardines, ascensores, portales y escaleras, no puede ser motivo suficiente para no contribuir por dicho servicio, pues esos elementos siguen siendo propiedad de todos los componentes de la Comunidad, incluidos los propietarios de los locales comerciales y que por tanto se van a beneficiar de las ventajas que conlleva el mismo.}

^{Pero además, ese aprovechamiento se pone de manifiesto del análisis de las prestaciones que el servicio otorga. Así, en la hoja de servicio correspondiente (folio 191) se especifican diferentes tareas de vigilancia y control de la finca, de control del funcionamiento de todos los servicios e instalaciones de la Comunidad, finalizando esa relación con la inclusión de todas las demás tareas que le sean encomendadas por la Comunidad al objeto de garantizar un mejor control y eficaz gestión en todos los asuntos relacionados con la finca. A la vista de ello, es evidente que en este servicio se incluye bastante más que el normal mantenimiento de determinados elementos a cuya contribución vienen excluidos los locales comerciales}

^{En definitiva, no puede compartirse la interpretación que las partes apelantes mantienen respecto de la cláusula de los Estatutos lo que conlleva la desestimación de los motivos alegados al respecto.}

^{Por las mismas razones debemos desestimar el último motivo de impugnación formulado por los propietarios de los locales comerciales, referido a la imposibilidad física de beneficiarse del servicio vigilancia de 24 horas, y ello porque ese beneficio sí que existe como hemos indicado, por cuanto el no uso de unas determinados elementos comunes, no puede equipararse a la no titularidad sobre ellos y la exclusión de contribuir a determinados gastos de mantenimiento, no puede comprender todos los relacionados con los mismos, pues existen otros servicios respecto de los que sí deberán contribuir con independencia de su utilización, como ocurre en el caso aquí examinado.}

^{QUINTO.- En consecuencia con lo expuesto, se está en el caso de desestimar los recursos interpuestos, conllevando dicho pronunciamiento la imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a las partes apelantes, todo ello en aplicación del art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .}

^{Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.}

^FALLAMOS

^{SE DESESTIMAN los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la DIRECCION000 DE MADRID y la de CONSTRUCCIONES HERMANOS SANZ, S.A., LIMOSÍN S.A.; GESTIÓN Y ATENCIÓN DEL AUTOMÓVIL, S.L, D. Carlos Miguel, Dª Francisca, EDIFICIOS SINGULARES S.A. y D. Juan Enrique, ambos contra la sentencia de fecha ocho de enero de 2.001, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de los de Primera Instancia de Madrid, en los autos de Juicio de Menor Cuantía nº 212/2.000 y SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE la misma.}

^{Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a los apelantes.}

^{Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.}