Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 05 de Julio de 2005

Fundamentos

Audiencia Provincial de Madrid

SENTENCIA

Número de Resolución: 490/2005

Número de Recurso: 113/2004

Procedimiento: Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00490/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN 12

Rollo: 137 /2004

J. 1ª INSTANCIA Nº 4 DE LEGANÉS

J. ORDINARIO Nº 233/03

DTE-APELANTE: DIRECCION000 EN LEGANÉS

DDA-APELADA: DIRECCION001- DE LEGANÉS

PONENTE: ILMO. SR. MAGISTRADO DON CÉSAR URIARTE LÓPEZ

SENTENCIA Nº 490

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

Dª MARÍA JESÚS ALÍA RAMOS

D. CÉSAR URIARTE LÓPEZ

En MADRID, a cinco de julio de dos mil cinco.

VISTO por la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados del margen, el presente Rollo nº 137/04 dimanante de Juicio Ordinario nº 233/03 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Leganés y promovido por DIRECCION000 DE LEGANÉS contra DIRECCION001 Y OTRAS- DE LEGANÉS sobre declaración de elemento común y otros extremos; habiendo sido partes en este recurso, como apelante, la Comunidad demandante representada por la Procuradora Doña Mª del Rosario Fernández Molleda y dirigida por la Letrada Doña Mª del Carmen García García y, como apelada, la Mancomunidad demandada bajo la representación procesal de la Procuradora Doña María Isabel Roda Martín y dirección jurídica del Letrado Don Jesús González Vicente, y

Vistos siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don CÉSAR URIARTE LÓPEZ

PARTE DISPOSITIVA

ACEPTANDO en lo sustancial los de la sentencia apelada, que damos aquí por reproducidos y, además,

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestima la demanda deducida por la representación procesal de la DIRECCION000 en Leganés contra la DIRECCION001 y otras- en Leganés y absuelve de sus pedimentos a la demandada e impone las costas a la Comunidad demandante, que se alza contra dicha sentencia interesando su revocación y la estimación de la demanda inicial del procedimiento, que en lo esencial pretendía se declarase como elemento común del edificio de la Comunidad actora la total superficie de la planta baja y que es propiedad exclusiva e indivisa de los copropietarios del inmueble de DIRECCION000, que se declare que al ocupar en parte esta planta baja las instalaciones de la subcentral para el servicio de calefacción del propio edificio y otros tres, la superficie de esta planta queda mermada en uso y disponibilidad en perjuicio de los copropietarios que integran la Comunidad actora, que se condene a la Mancomunidad demandada a la entrega a la demandante de un juego de llaves de la puerta de acceso a esta planta desde el exterior, se declare que son elementos comunes y de uso y servicio para la Mancomunidad demandada la maquinaria, instalaciones y demás útiles para el servicio de calefacción contenidos en la planta baja del edificio de la actora, que se ordene el establecimiento de un canon mensual de 300 euros con cargo a la Comunidad de Exteriores, como compensación, contraprestación o resarcimiento del perjuicio o merma del espacio útil en la planta baja y que se condene a la Mancomunidad demandada a contratar un seguro para cubrir el riesgo del mal funcionamiento de las instalaciones de calefacción sitas en la planta baja de la Comunidad actora y siendo ésta la beneficiaria, a lo cual se opone la Mancomunidad demandada solicitando la confirmación de la sentencia apelada; por lo que planteado en los precedentes términos el presente recurso, teniendo en cuenta las alegaciones y pretensiones de las partes, así como lo resuelto por la sentencia de instancia y los motivos de impugnación contra la misma e igualmente los de oposición a éstos, la cuestión esencial a examinar debe centrarse en la naturaleza jurídica y contenido del régimen de la propiedad horizontal, en especial de los elementos comunes.

SEGUNDO.- Así centrado el presente recurso debemos comenzar dejando sentado, por un lado, que cualquiera que sea la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal o de casas por pisos, lo cierto es que la jurisprudencia la viene configurando como una institución "sui generis" y de carácter complejo a la que es difícil e inútil buscar semejanzas e identidades con otras figuras jurídicas afines o clásicas, al existir un derecho singular y exclusivo de los propietarios de pisos o locales, plazas de garaje, trasteros ... etc. sobre un espacio limitado y suceptible de aprovechamiento independiente y una copropiedad con los demás de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, como señala el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (en lo sucesivo LPH) y por ello, como ponía de relieve la Exposición de motivos de la vieja Ley de 1960, mereció especial estudio el régimen de derechos, deberes y obligaciones que lo integran, configurándolo con criterios inspirados en las relaciones de vecindad y tendente a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno, dejando así establecidas las bases para una convivencia normal y pacífica, y como quiera que la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de los derechos, nos seguía diciendo dicha Exposición de motivos, daba lugar a unas relaciones de interdependencia era necesaria e imprescindible la creación de unos órganos de gestión y administración, entre los que destacan la figura del Presidente y la de la Junta de Propietarios, cuyos acuerdos son vinculantes en tanto no hayan sido impugnados judicialmente, principios éstos que conforme al artículo 3.1. del C.Civil deben ser tenidos en cuenta para la interpretación de la Ley y que son extensivos a las Macro o Súper Comunidades o Complejos Inmobiliarios Privados, de acuerdo con el artículo 24 L.P.H. vigente y con las lógicas diferencias que su propia naturaleza conlleva, por otro lado, que este especial régimen de la propiedad horizontal, de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 396 del C.Civil y en el penúltimo del artículo 5 de la L.P.H., se rige en primer lugar por el principio de autonomía de la voluntad de las partes y que está recogida en el título constitutivo y los estatutos, que lleva a cabo el promotor o constructor antes de la venta de los pisos o locales o si son posteriores por los copropietarios por unanimidad, en segundo lugar por la normativa propia de la propiedad horizontal recogida en el citado artículo 396 del C.Civil y la Ley reguladora de dicho régimen de propiedad, sin perjuicio de que ésta contiene ciertas normas de "ius cogens" e inderogables por la voluntad de las partes y en tercer lugar por las normas del Código Civil sobre la comunidad de bienes- arts. 392 y ss.-, propiedad en general- art. 348 y ss.- y toda su normativa y junto todo lo anterior, subordinado a ello, el reglamento de régimen interior y cuya función es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes (S. 30-mayo-97), doctrina insistimos que "mutatis mutandi" es extensible a las Macrocomunidades y, por último, que armonizando lo dispuesto en tan citado artículo 396 del C.Civil y 3 de la L.P.H. cabe establecer una clasificación bipartita sobre los elementos comunes, los que lo son por naturaleza, al ser inherentes al derecho singular de propiedad sobre los espacios delimitados suceptible de aprovechamiento independiente y que son objeto de enumeración "ad exemplum" en la propia Ley y elementos comunes por destino, que son aquellos que en concepto de anejos se adscriben especialmente al servicio de todos o algunos de los propietarios singulares (Ss. 10-mayo-65 y 12-febrero-81).

TERCERO.- Sentada esta doctrina y para su aplicación al presente recurso vemos que, del conjunto de la prueba practicada, aparecen acreditados en síntesis los objetivos hechos siguientes:

A).- Que a principios de los años 1970 la "Compañía Castellana de Parcelaciones, S.A."- COPASA- promovió y construyó en la Parcela NUM000 del Polígono de Zarzaquemada en Leganés una serie de edificios sujetos al régimen de propiedad y, entre ellos, los situados en la CALLE000 nº NUM001 y NUM002 y los de la CALLE001 nº NUM003 y NUM000, que entre los años 1973 y 1975 fue vendiendo por pisos a sus posteriores propietarios y que constituyeron sus respectivas Comunidades de Propietarios, entre ellas la demandante y hoy apelada en DIRECCION000 de Leganés, inmueble de diez plantas distribuida cada una en cuatro viviendas y un total de cuarenta.

B).- Que los diversos edificios disponían de calefacción y agua caliente central, pero no en cada uno de ellos, sino a través de una central térmica, originariamente a la entrada del Polígono de Zarzaquemada y dos subcentrales que la promotora-constructora COPASA situó una en los bajos del edificio de CALLE001 nº NUM003 y otra en el de CALLE001 nº NUM004, de donde se distribuía a los otros edificios y concretamente la primera subcentral lo hacía al propio edificio y a los de CALLE001 nº NUM000 y CALLE000 nº NUM001 y NUM002 y todo ello construido a la vez que todos los edificios en los primeros años de 1970 y antes de las ventas de los pisos y locales; si bien luego, en 1975, la originaria central térmica parece ser se sustituyó por otra más cercana en la Parcela NUM005 de dicho Polígono, de donde el agua caliente para calefacción y sanitaria se seguía distribuyendo a través de las dos subcentrales reseñadas y que desde su origen siguen funcionando en los inmuebles en que se ubicaron originariamente, por la promotora-constructora de los edificios, con entrada independiente del edificio de su ubicación, y

C).- Que con la finalidad de lograr el más adecuado uso, disfrute y destino de los bienes procomunales, que luego se dirán, recavando y administrando los recursos necesarios para su mantenimiento, conservación, mejora o modificación, también se constituyó desde un principio la demandada y hoy apelada "DIRECCION001 y otras- en Leganés, aprobándose unos Estatutos, aportados por la Comunidad actora (folios 16 a 30), de los que a efectos de este recurso debemos destacar:

a).- Que dicha Mancomunidad o Comunidad de Exteriores la integran las DIRECCION001 (40 vecinos) y nº NUM002 (20 vecinos) y las de DIRECCION000 (40 vecinos), nº NUM000 (20 vecinos), nº NUM006 (40 vecinos), nº NUM007 (40 vecinos), nº NUM008 (20 vecinos) y nº NUM004 (40 vecinos). En total 260 vecinos.

b).- Que los elementos procomunales de la Comunidad de Exteriores son:

-UNA CENTRAL TÉRMICA, sita en CALLE001 nº NUM009, en la vecina Parcela NUM005 con la que comparte una serie de elementos, detallando seguidamente los que son privativos de la Parcela NUM000 y de los que comparte con la Parcela NUM005.

-SUBCENTRAL Nº 1. Está situada en DIRECCION000.

-SUBCENTRAL Nº 2. Está ubicada en CALLE001 nº NUM004 y que éstas subcentrales se componen cada una de 1 bomba de calefacción, 1 bomba de impulsión, 1 bomba de retorno, 1 acumulador de agua caliente, 1 cuadro eléctrico, 1 centralita y 1 extintor pequeño.

-ZONAS AJARDINADAS, que rodean el emplazamiento de los bloques antes relacionados, y

c).- Que la Comunidad de Exteriores será regida por la Junta General de las Comunidades de Propietarios que integran la Parcela, el Presidente, el Vicepresidente y Vocal, constituyendo la Junta General los Presidentes de las Comunidades de Propietarios que integran la Parcela NUM000.

CUARTO.- Partiendo de estos hechos vemos que la actora DIRECCION000, hoy apelante, pretende se declare como elemento común de su edificio la total superficie de la planta baja del mismo y que como tal es propiedad exclusiva e indivisa de los propietarios del inmueble de CALLE001 nº NUM003, que se declare que al ocupar en parte la planta baja las instalaciones de la subcentral, su superficie queda mermada en uso y disponibilidad, en perjuicio de los vecinos del inmueble y en beneficio de los otros tres edificios, que se declare ser elementos comunes de uso y servicio para la Comunidad de exteriores la maquinaria, instalaciones y demás útiles para el servicio de calefacción y que se condene a la demandada a la entrega a la actora de un juego de llaves de la puerta de acceso a esta planta, al pago de una compensación de 300 euros mensuales como resarcimiento del perjuicio por el menor espacio útil en la planta baja y a contratar un seguro cubriendo el riesgo por el mal funcionamiento de las instalaciones de calefacción, situadas en planta baja del edificio, a lo cual se opuso la Mancomunidad demandada y desestimando la sentencia de instancia las pretensiones de la demanda, contra la cual se alza la Comunidad actora con el recurso que estamos examinando y al que se opone dicha demandada.

QUINTO.- Así planteada la litis y el recurso vemos, por un lado, que la Comunidad de Propietarios no determina en concreto qué acción ejercita, por otro, que ninguna referencia registral existe sobre el local en que está ubicada la subcentral nº 1 en la escritura de división horizontal, ni al describir el inmueble de CALLE001 nº NUM003 en Leganés y la única referencia a ella se encuentra en los Estatutos de la Comunidad de Exteriores demandada o Mancomunidad y, por último, que la pretension esencial de la demanda hace referencia o tiene su base en una situación de hecho que se mantiene inalterable y consentida por todos desde el año 1975, es decir, desde hace treinta años hoy o veintiocho años a la presentación de la demanda; y esto sentado debemos añadir que, si por lo que parece deducirse de los hechos de la demanda y las pretensiones del suplico, la acción ejercitada lo es con base en la Ley de Propiedad Horizontal la misma no puede prosperar de acuerdo con la amplia doctrina antes señalada y ello, primero, porque la actora olvida que estamos ante una institución compleja, como es el régimen de propiedad horizontal, con interdependencias en origen muy acusadas y parece que la Comunidad actora plantea la litis como si de extraños o terceros se tratase, hasta el punto que del apartado b) del suplico de la demanda se podría dudar si aquélla no ejercita una acción declarativa de dominio o de los apartados c) o f) que ejercita una acción indemnizatoria de daños o perjuicios por algún extraño incumplimiento de la Mancomunidad, de la cual ella misma forma parte, segundo, porque del conjunto de lo actuado es evidente que el lugar físico donde está instalada la subcentral nº 1, nunca puede ser un elemento común del inmueble en que físicamente está ubicada, porque por su propia naturaleza y finalidad tiene que ser un elemento común por destino de la Comunidad de Exteriores o Mancomunidad, sin que jurídicamente se puedan escindir o distinguir por un lado el local físico y por otro las instalaciones, porque para que así fuese debería constar en el título constitutivo y haber constituido en su caso una servidumbre y, además, porque no puede nunca confundirse lo que física o vulgarmente puede ser o parecer un elemento común, por estar ubicado en un lugar determinado, del concepto técnico-jurídico de elemento común por destino y, tercero, porque fue el propio promotor-constructor del edificio de la Comunidad actora, es decir COPASA, quien antes de su venta y ya en el proyecto arquitectónico constructivo de los inmuebles, le atribuyó al local donde se ubicó la subcentral nº 1, al igual que a la vez a la nº 2, el carácter de elemento común de la Comunidad de Exteriores o Mancomunidad, con posterior consentimiento o aquiescencia de los compradores de los pisos de CALLE001 nº NUM003, al tratarse de un hecho a la vista y notorio y buena prueba de ello es que habían pasado más de veinticinco años, sin que nadie haya reclamado ni pretendido alterar una situación largamente consentida, asistiendo su Presidente a las Juntas de la Mancomunidad, tomando acuerdos sobre obras, sustitución del gasoil por gas natural ... etc., por lo cual incluso podría ser de aplicación la doctrina de los actos propios y, por tanto, procede desestimar la demanda y absolver a la Mancomunidad demandada de todos sus pedimentos.

SEXTO.- Consecuentemente y como a igual conclusión llegó la sentencia de instancia y es ajustada a derecho, pues de todo lo dicho resulta que hace una acertada valoración de la prueba y aplica a los hechos de ella deducidos la doctrina legal correcta que hemos señalado, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la sentencia apelada; e imponer a la parte apelante las costas de este recurso en aplicación de lo prevenido en el artículo 398.1., en relación con el 394.1., ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS

Se aceptan los de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Leganés se dictó sentencia el 24 de octubre de 2003 cuya parte dispositiva dice, "FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda formulada por DIRECCION000 DE LEGANÉS representada por la Procuradora Sra. Revuelta de Aniceto contra DIRECCION001 DE LEGANÉS) debo absolver y absuelvo a la referida demandada de las pretensiones contra ella ejercitadas con expresa imposición a la demandante del pago de las costas causadas."; y, notificada a las partes, por la representación procesal de la Comunidad actora se preparó e interpuso recurso de apelación interesando la revocación y la estimación de la demanda inicial del procedimiento, a lo cual se opuso la Mancomunidad demandada solicitando la confirmación de la sentencia apelada y elevándose el procedimiento, previo emplazamiento de las partes.

SEGUNDO.- Recibidos los autos en esta Sala se abrió el oportuno rollo, numeró, registró y turnó la ponencia, se tuvo por parte a los Procuradores personados y quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su turno y clase correspondiese, señalándose después para el día veintiocho del pasado mes de junio.

TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado en lo esencial las formalidades exigidas por la Ley.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la demandante DIRECCION000 EN LÉGANES, que en esta instancia ha estado representada por la Procuradora Doña Mª del Rosario Fernández Molleda, contra la sentencia dictada el veinticuatro de octubre de dos mil tres por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 4 de Leganés en el Juicio Ordinario nº 233/03, del que este rollo dimana y promovido por referida Comunidad de Propietarios apelante contra DIRECCION001 y otras-EN LEGANÉS, que ha estado representada en esta instancia por la Procuradora Doña María Isabel Roda Martín, sobre declaración de elemento común y otros extremos, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS mencionada sentencia apelada; e imponemos las costas de este recurso a la Comunidad apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará conforme al art. 208.4 de la L.E.C., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

VOTO PARTICULAR