Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 06 de Mayo de 2003

^{I.- ANTECEDENTES DE HECHO}

^{La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 17, de Madrid, en fecha 18 de marzo de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr.Barrero Meiro Barbero en nombre y representación de EXFRAN S.A. frente a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ALAMEDA000 NUM000 de MADRID representada por la Procuradora Sra.Otero García debo: 1.- Declarar y declaro la nulidad parcial de la liquidación de gastos del ejercicio 2000, aprobada en la Junta General Ordinaria de 28 de Febrero de 2001, en lo referente al saldo del local comercial nº2, y en consecuencia, debo establecer y establezco que los gastos imputables a este local en el mencionado ejercicio son 316,13 euros (52.600 ptas.) y el saldo final resultante de -88,88 euros (-14.788 ptas.)}

^{2.- Debo declarar y declaro que la contribución al sostenimiento de gastos comunes correspondientes al local nº 2 de la ALAMEDA000 NUM000 de Madrid, es para el año 2001 de 18,94 euros (3151 ptas.) de Enero a Marzo, ambos incluidos y de 20,83 euros (3.466 ptas.) a partir del mes de Abril, estando dicho local exento de contribuir a los gastos de portal, escalera, ascensor, portero y agua que se encuentran en el presupuesto de gastos del 2001.}

^{3.- Debo condenar y condeno a la parte demandada al abono de las costas procesales causadas".}

^{SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dió traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.}

^{TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día 30 de abril de 2003.}

^{CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.}

^{II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO. El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada, exceptuando las menciones que se hacen al final del Cuarto a los gastos por agua y en el Fundamento de Derecho Quinto a las costas.}

^{SEGUNDO. La sociedad actora, Exfran S.A., propietaria del local comercial número dos de los del edificio número NUM000 de la ALAMEDA000 de Madrid, impugna en la litis dos acuerdos adoptados por la Junta General Ordinaria de Propietarios de la expresa finca, sujeta al régimen de propiedad horizontal, de fecha 28 de febrero de 2001, referidos a la aprobación del estado de cuentas del ejercicio 2000 (conforme al cual la propiedad del local número dos adeudaba a la Comunidad por gastos de ese ejercicio 217.954 pesetas, al habérsele asignado una contribución en los gastos de 255.766 pesetas y ser deducida la cantidad de 37.812 pesetas pagadas, en cuantía de 3.151 pesetas mensuales) y al presupuesto para el ejercicio 2.001 (por la cantidad de 3.990.600 pesetas y aumento de las cuotas mensuales en un diez por ciento desde el mes de abril) en lo atinente a la contribución del citado local número dos (folios 57, 58, 63, 64, 65 y 66 de las actuaciones del Juzgado).}

^{Es motivo de las impugnaciones que los acuerdos de la Comunidad no han tenido en cuenta que dicho local, por no tener acceso por el portal, está exento de contribuir a los gastos de portería, ascensor, portal y escaleras, según resulta de la norma b) de las Régimen de Comunidad recogidas en la escritura de constitución de propiedad horizontal de 27 de julio de 1984 (folios 49 y siguientes). Así, en la contribución del local a los gastos del ejercicio 2000 se cargan:}

^{52.600 pesetas por gastos generales.}

^{2.550 pesetas por portal y escalera.}

^{19.481 pesetas por ascensor.}

^{174.676 pesetas por gastos de portero.}

^{6.459 pesetas por agua.}

^{De donde resulta el total de 255.766 pesetas (folio 65).}

^{La sentencia de la primera instancia estima la demanda y, como se ha dicho en los Antecedentes de Hecho de ésta, anula parcialmente la liquidación de gastos del ejercicio 2000, establece que los gastos imputables al local de la actora en dicho ejercicio son sólo 52.600 pesetas (los gastos generales), esto es, 316,13 euros, quedando el saldo deudor (52.600 menos 37.812 abonadas) en 14.788 pesetas, esto es, 88,88 euros, y declara que la contribución al sostenimiento de gastos comunes correspondiente al mencionado local es para el año 2001 de 18,94 euros (3.151 pesetas) mensuales de enero a marzo, ambos meses incluidos, y de 20,83 euros (3.466 pesetas) mensuales a partir de abril (incremento del diez por ciento), estando dicho local exento -se dice textualmente en el fallo de la aludida sentencia- de contribuir a los gastos de portal, escalera, ascensor, portero y agua, que se encuentran en el presupuesto de gastos del 2001.}

^{Sentencia que ha sido recurrida en apelación por la Comunidad demandada.}

^{TERCERO. Las razones del recurso coinciden con las de la oposición a la demanda y se centran en la improcedencia de la exención de gastos de portería, ascensor, portal y escaleras, desde el momento en que, aun siendo el local número dos en cuestión de los que no tienen acceso por el portal, la demandante hace uso, con autorización de la Comunidad, de elementos comunes como la cubierta del inmueble, donde está instalada la maquinaria de aire acondicionado para el local, y un patio por donde discurren los conductos de salida de aire acondicionado, extracción de humos y aire viciado, de modo que para el acceso a la maquinaria de la cubierta, los dependientes de la actora emplean el portal, escaleras y ascensor y se valen de los servicios del portero (entre otros, de limpieza de la cubierta).}

^{El Tribunal vuelve a acoger los argumentos de la sentencia apelada en lo que se refiere a los gastos de portería, ascensor, portal y escaleras. De la contribución a los mismos están exentos los dueños de los locales que no tengan acceso por el portal, conforme a norma recogida en la escritura de constitución de propiedad horizontal que no es contraria a la ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9, apartado uno, letra e), de la Ley de Propiedad Horizontal, y a tal disposición ha de estarse. No es relevante cual había sido la contribución en los gastos del local número dos en ejercicios anteriores al 2000, cuando la actora era arrendataria del local y las propietarias le repercutían gastos de comunidad (folios 156 y siguientes), porque ello en nada afecta a la contribución que corresponde a la actora de conformidad con las normas por las que se rige la comunidad y porque, además, los recibos de alquiler se giraban conjuntamente por dos locales, el de autos y otro colindante pero sito en finca distinta, titularidad de las mismas propietarias y arrendados conjuntamente, como se observa en la sentencia impugnada (final del Fundamento de Derecho Cuarto). De otra parte, es claro que los gastos a cargo del local número dos para el año 2000 fueron presupuestados por la Junta de Propietarios de 14 de enero de 2000 en 3.151 pesetas mensuales, conforme al acta de la Junta y presupuesto para el ejercicio 2000 de los folios 54 y 55, documento este último expresamente reconocido por la demandada en su contestación a la demanda (Hecho Tercero, tercer párrafo, folio 114) como presupuesto para el ejercicio 2000 y, aunque en él se exprese cuota gastos generales, es comprensivo de todos los gastos a cargo de cada uno de los propietarios, como lo prueba que las sumas efectivamente satisfechas a lo largo del ejercicio por cada titular (la gran mayoría han de pagar portería, ascensor, portal, escaleras y agua, además de los gastos generales o comunes) reflejadas en la liquidación de la demandada del folio 66 coinciden con las presupuestadas del folio 55, de forma que la Juzgadora a quo no incurrió en error en la valoración de la prueba al afirmar que durante el año 2000 las cuotas abonadas por el local ascendían a 3.151 pesetas (Fundamento de derecho Tercero), entendiendo la cuota que debió abonarse en ese año.}

^{Así pues, deberá confirmarse la sentencia apelada en lo referido a los gastos por portería, ascensor, portal y escaleras.}

^{CUARTO. Lo que no equivale a reconocimiento por esta Sala (o por la sentencia de la primera instancia) de un derecho perpetuo de la propietaria del local de servirse de elementos comunes (cubierta y patio) para instalaciones de aire acondicionado y de extracción de humos sin contraprestación alguna. Lo único que en esta resolución se dice es que esa contraprestación no puede derivar de la contribución por la titular del local a los gastos comunes excluidos para los locales sin acceso desde el portal, mientras la norma no sea modificada.}

^{Tal utilización fue autorizada por todos los propietarios del inmueble en 1997 (folios 98 y 99).}

^{QUINTO. Cuestión distinta es la de la contribución al agua gastada por la Comunidad (no por cada comunero individualmente). En el caso del local número dos ascendió el gasto en el año 2000 a 6.459 pesetas, esto es, a 538,25 pesetas mensuales. Las cláusulas de exoneración, en cuanto contrarias a la regla general, han interpretarse restrictivamente y en la norma de exención de contribución comprendida en la escritura de constitución de propiedad horizontal a favor de los locales sin acceso directo al portal no se incluyen los gastos por agua, bien entendido que en relación al agua utilizada por la Comunidad, distinta de la consumida individualmente por cada condueño. La sentencia recurrida razona al respecto que el agua común deriva de los servicios excluidos (portería, ascensor, portal y escaleras), por lo que la exoneración debe alcanzar al local del actora, y constata, además, que otros locales excluidos no tienen cargo por agua en la liquidación del folio 65. El Tribunal entiende que siendo el agua común un concepto presupuestario independiente no expresamente excluido para los locales sin acceso por el portal, no están exentos de contribuir a tal gasto esos locales.}

^{Pero como la actora no es propietaria del local sino desde el 28 de noviembre de 2000, su contribución por agua en el año 2000 sólo alcanza a las 538,25 pesetas de la mensualidad de diciembre.}

^{En este particular se revocará la sentencia apelada y se estimará parcialmente el recurso.}

^{SEXTO. Al no ser total la estimación de la demanda, se revocará también el pronunciamiento sobre costas de la sentencia apelada, y cada parte deberá abonar sus costas y por mitad las comunes (artículo 394, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil).}

^{SÉPTIMO. Tampoco se hará expresa condena sobre las costas de esta segunda instancia (artículo 398, apartado dos, de la Ley procesal civil).}

^{Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.}

^{III.- F A L L A M O S}

^{Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 18 de marzo de 2002 del Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución, salvo en lo referido a:}

^{Primero. Los gastos imputables al local número dos del edificio de la ALAMEDA000 número cinco de Madrid correspondientes al ejercicio de 2000 se incrementarán en el gasto correspondiente al agua, que supondrán para la actora el equivalente en euros a 538,25 pesetas, por el mes de diciembre.}

^{Segundo. A la cuota de gastos comunes para el año 2001 debe incrementarse lo presupuestado por gastos de agua.}

^{Tercero. El local de la actora está exento de contribuir a los gastos de portal, escalera, ascensor y portero, no de portal, escalera, ascensor, portero y agua, como se declara en la sentencia recurrida.}

^{Y REVOCAMOS la sentencia apelada en lo que se opone a las tres precisiones precedentes. Y también en orden al pronunciamiento sobre costas.}

^{No hacemos expresa condena sobre las costas de ninguna de las dos instancias.}