Sentencia Civil 230/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 20, Rec. 921/2022 de 01 de junio del 2023

PRIMERO: Formula la representación procesal de las demandadas Dña. Beatriz y de Dña. Benita recurso de apelación contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.521/21, por la que estimándose sustancialmente la demanda presentada en su contra por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el nº NUM000 de la c/ CALLE000 de Madrid, se les condenó a que retirasen las tuberías y el dispositivo de vigilancia que colocaron en el patio interior del inmueble, que era de uso exclusivo de ellas, debiéndolo reponer a su estado inicial.

La Comunidad actora había interesado en su demanda, no sólo que se condenase a las demandadas a que restituyesen a su estado primitivo las zonas comunes que habían sido alteradas y a que retirasen la cámara de video vigilancia que colocaron en el exterior de su vivienda, sino también a que retirasen las plantas que pusieron tanto frente a las ventanas de la otra vivienda existente en el bajo del edificio, como en la fachada.

Esta última petición referente a las plantas fue desestimada por la Juzgadora de instancia, sin que la Comunidad actora hubiese recurrido tal pronunciamiento.

La primera de las pretensiones fue acogida al considerar que las tuberías que instalaron las demandadas para dar agua a un almacén anexo al local comercial de su propiedad, que antes carecía de dicho servicio y para convertirlo en habitación con baño, y pretender con ello transformar en su integridad dicho local en una vivienda, ocasionaban perjuicios estéticos y visuales a las viviendas que daban al patio común y suponían una alteración en la estructura y configuración externa del inmueble, siendo realizadas sin el consentimiento de aquélla. La segunda de las pretensiones fue acogida al considerarse que las demandadas decidieron unilateralmente instalar un sistema de vigilancia sobre un elemento común, con infracción de lo dispuesto en el art. 17.3 de la LPH, que exige el voto favorable de tres quintos de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, para el establecimiento o supresión de servicios de vigilancia.

Las recurrentes -que como se desprende del escrito de recurso, sólo impugnaron la condena a la primera de las pretensiones articuladas en la demanda, que no a la segunda, a pesar de ser también acogida-, adujeron error en la valoración de la prueba por considerar las obras que ejecutaron para adaptar el almacén del local a habitación y poder dotarla de agua por medio de una tubería instalada de manera aérea en el patio, fueron consentidas tácitamente por la Comunidad; que no se trataba de dotarle de ningún servicio no permitido, sino obligatorio una vez que se produce el cambio de uso a vivienda; que quedó acreditado que las instalaciones llevadas a cabo en el patio no menoscababan ni alteraban la seguridad ni la estructura ni la configuración del edificio; que desde que se realizaron las obras no hubo oposición alguna por la Junta de Propietarios, comenzando los problemas por las desavenencias que mantuvieron con el propietario de la otra vivienda del bajo que daba al patio común, que incluso había sido quien financió personalmente este procedimiento; que en este asunto no se había observado la teoría de los actos propios; y que siendo el agua y la luz un servicio necesario para la habitabilidad de una vivienda, no era alegable el hecho de que las obras de implantación de los mismos no pudieran llevarse a cabo, aunque afectasen a elementos comunes, toda vez que, en cualquier caso, tendrían que ser autorizadas por la propia naturaleza de las mismas.

SEGUNDO: Para resolver las cuestiones planteadas en el presente procedimiento, debe partirse del hecho de que, si bien la vivienda de objeto del mismo era originariamente un local de negocio situado en el bajo del edificio, las demandadas alteraron su destino transformándolo en vivienda, convirtiendo lo que era un habitáculo o almacén al que se accedía desde el patio común y de uso exclusivo del mismo, en un dormitorio con baño, y para lo que se tuvo que acometer determinadas obras que afectaron elementos comunes del edificio, ya que carecía de suministro de agua, y lo que era cuestionado.

Lo primero que debe apuntarse es que ningún obstáculo existía para que el originario local de negocio pudiera transformarse en vivienda. Como se expresa en la STS de 15 de junio de 2.018, "[e]l derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 .

Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Es por ello que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre, afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 )".

Pues bien, careciendo la Comunidad de Propietarios de Estatutos, como reconoció la actora en su demanda, tampoco consta que en el título constitutivo de la misma se estableciera limitación o prohibición alguna al respecto, por lo que no existía obstáculo o impedimento para que el cambio de destino de local de negocio a vivienda se pudiere llevar a cabo. Y si ello es así, no se puede compartir la afirmación contenida en la resolución impugnada de que transformar lo que era un almacén en habitación adicional con baño fuese "un propósito ajeno a la habitabilidad de la vivienda", habida cuenta que esa otra habitación de la vivienda estaba separada del resto por un patio, y que para que sus ocupantes pudieran tener acceso o un baño o aseo, tenían que atravesarlo en toda su longitud, obligándolos a salir al exterior y a verse sometidos a las inclemencias del tiempo. Por tanto, era obvio que las obras acometidas no respondían a un mero capricho o comodidad, sino a la necesidad de dotar al conjunto de la vivienda de la debida habitabilidad.

Ahora bien, también es evidente que ello no significa que, para lograrlo, el dueño del local pudiese ejecutar en el inmueble las obras de remodelación que estimara oportunas y sin límite alguno. Como se desprende de lo dispuesto en el art. 7 de la LPH y se expresa en la referida STS de 15 de junio de 2.018, "[e]l derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos comunes ( sentencia 9 de octubre de 2009 ), pues en tal caso será preciso que lo conceda la Junta de Propietarios, a salvo lo que se prevea en los Estatutos o en el título constitutivo". En este caso, no consta que hubiese previsión alguna en el título constitutivo y, como se dijo, no existen Estatutos de la Comunidad que lo regulen.

Sin embargo, y de la misma manera que el propietario del local, al transformarlo en vivienda, no puede a su antojo realizar obras que afecten a elementos comunes ( art. 7.1 de la LPH), la Comunidad de propietarios tampoco puede impedírselas sin más. También tiene al respecto sus límites, que se encuentran en la doctrina de que nadie puede ir contra sus propios actos tras haber consentido la ejecución, aunque fuere de manera tácita, o en la interdicción del abuso de derecho ( art. 7 del CC).

TERCERO: Es un hecho acreditado en autos que las actoras, para transformar el almacén del local que adquirieron en dormitorio con baño, tuvieron que dotarlo de instalaciones para el suministro de agua, y lo que implicaba a su vez de una red de saneamiento. Se reconoció en el escrito de recurso que ese antiguo almacén ya contaba con luz, pero evidentemente se renovó la instalación existente. Y para lograr todo ello, fijaron a la fachada del patio -que era comunitario, pero de su uso exclusivo-, dos tubos diferentes, uno para la luz y otro para el agua.

La instalación del agua sanitaria se realizó partiendo del contador individual de la vivienda, antes local, situado en la parte inferior del fregadero de la cocina. Y para asegurar la evacuación de los residuos provenientes de este nuevo baño, se ejecutó una conexión desde el mismo hasta el sistema general de saneamiento del edificio mediante un tubo de PVC de unos 90 mm, que desembocaba en una arqueta situada al pie de la bajante de la instalación general de saneamiento del edificio, que discurría en sentido vertical por la fachada del patio, desde el último piso y hasta aquél, recogiendo los residuos de los cuartos de baño de las viviendas superiores. Que todas esas instalaciones ancladas en la fachada interior del patio por parte de las demandadas eran obligatorias y necesarias para asegurar el correcto uso y confort de la vivienda, resultaba evidente. Por otro lado, el proyecto ejecutado obtuvo la preceptiva licencia de primera ocupación.

Las obras se realizaron de manera correcta y los tubos que aseguraban el suministro de energía eléctrica y el agua sanitaria al cuarto interior, que eran de dimensiones pequeñas, se ubicaron paralelos al suelo por encima del rodapié del solado, y, por tanto, en una zona poco visible, sin que menoscabaran la seguridad del edificio y, por ello, con una influencia mínima en la configuración del patio. Algo similar ocurría con la instalación de saneamiento del baño interior. Aunque para su ejecución fue necesario romper algunas piezas del solado, fueron reemplazadas por otras similares en perfecto estado.

Todo ello se desprende del informe pericial aportado a los autos por las demandadas. Como aseguró la testigo Dña. Isabel, vecina del inmueble, las conducciones de agua y luz no resultaban visibles desde los pisos superiores; y relató, y lo que no se comparte, que sólo se supo de su existencia tras ser ocupada la vivienda del bajo lindante con la de las demandadas, porque llevaba varios años deshabitada.

CUARTO: Señala la STS de 5 de julio de 2.011, que es doctrina jurisprudencial de la Sala, "la de que, en general, la realización de obras que afectan a elementos comunes exige para su validez el consentimiento unánime de la comunidad", pero añade que ese consentimiento prestado por la comunidad puede ser tácito. Continúa afirmando que "con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad", de manera que "para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 26 de noviembre de 2010 [RC nº 2401/205 ] y 16 de julio de 2009 [RC nº 1007/2005 ], aparte de otras)".

Y esta Sala considera que así ha ocurrido en el caso de autos. Y para llegar a tal conclusión debe partirse de las comunicaciones que hubo entre las partes al respecto los días 24 de abril y 17 de junio de 2.017, así como los WhatsApp de 14 de septiembre de 2.017 que se intercambiaron la demandada Dña. Benita y la entonces Presidenta de la Comunidad, Dña. Isabel (documentos nº 6 a 8 de la contestación de la demanda).

Como se desprende del referido documento nº 6, Dña. Beatriz se dirigió al administrador de la Comunidad mediante email de 24 de abril de 2.017, para comunicarle que había levantado una loseta del patio comunitario "para tener agua en el dormitorio del fondo y que enseguida la restituiremos por una igual para que quede como estaba". Dña. Isabel manifestó en el acto de Juicio, que esa habitación que se estaba transformando en dormitorio, era un antiguo trastero del originario local comercial que carecía de luz y agua, es decir, que se conocían con certeza tales circunstancias. Dicho email fue trasladado a la Junta Directiva de la Comunidad, quien contestó inmediatamente indicándole que no había sido una sola la loseta levantada, sino dos, y que uno de los operarios que estaban ejecutando las obras les informó que tenían que "romper la bajante y tocar algo en la arqueta que va directa al pozo", y por lo que le agradecerían que remitiera "un correo explicativo de toda la intervención que se pretendía realizar, así como una declaración por la que asumís que ante cualquier avería que se pudiera producir en el suelo, bajante o arqueta por la intervención que será realizada, la propiedad del local se hace responsable de su reparación". Dña. Beatriz respondió a ello comunicando al Administrador que se iba a intervenir "en el registro pequeño que está al lado del dormitorio del fondo. Por ello se han roto dos baldosas que se van a reponer"; que "no rompemos la bajante y tampoco tocamos la arqueta grande"; y que "por la presente comunicación, como propietarios del local, asumimos cualquier avería que se pudiera producir en el registro intervenido". Las explicaciones dadas a la Comunidad de Propietarios debieron parecerles suficientes, dado que la siguiente comunicación entre las partes, que fue de 15 de junio de 2.017, sólo se aclaró a Dña. Beatriz que sus operarios realmente habían hecho uso de 7 u 8 baldosas en el patio de las que la Comunidad tenía de repuesto para el solado del patio comunitario, obviamente, por razón de las obras para comunicar el desagüe de la habitación a la arqueta comunitaria, requiriéndole para que suministrara otra caja con baldosas "para tener de repuesto ante cualquier percance". Nada más se les comunicó a las demandadas; ningún reproche o advertencia por lo hasta entonces realizado; tampoco se les requirió mayor detalle o información sobre lo ejecutado. Y si ello fue así, debía entenderse que tácitamente le autorizaron las obras y la actuación realizada sobre los elementos comunitarios afectados. Tanto por razón del sistema de desagüe, como por las instalaciones para el suministro del agua, al tener que resultarle a la Comunidad más que evidente, que, si se prevé un sistema de desagüe, que se autoriza de manera tácita, es porque necesariamente ha de haber otro de suministro por tubería que igualmente tendría afectar a elementos comunitarios, por tener que discurrir a través de los mismos, ya fuere o no de manera visible, y como lo fue. Además, el propio administrador de la Comunidad reconoció en el acto de Juicio que se conocía que se iba a llevar agua a la habitación del fondo del patio.

Las instalaciones realizadas no afectaban ni a la estructura ni a la seguridad del inmueble, como quedó acreditado por la pericial practicada a instancias de las demandadas. E independientemente de ser necesarias para lograr la habitabilidad y el correcto uso integral del inmueble, lo cierto era que el impacto visual resultaba ser mínimo. Como aclaró la Sra. Isabel, desde los pisos superiores las tuberías instaladas no eran visibles; y aunque lo serían desde el bajo, no estaban en el campo visual normal del uso de la ventana desde la que podrían divisarse, al transcurrir sobre y bajo la pared a la que se abre.

Y todo lo dicho vale también para la instalación de luz; y no sólo por tratarse de una canalización que discurría junto a la anterior y lo que prácticamente nada añadía. Si la Comunidad era consciente de que se iba a dotar de agua al antiguo trastero para convertirlo en dormitorio con baño, el suministro de luz era también necesario, y de alguna manera debía de llegar, evidentemente afectando o a través de elementos comunes. Y al respecto, tampoco hubo la más mínima oposición. Como se dijo, lo único que se requirió a las demandadas fue que suministrara baldosas de repuesto ante la intervención realizada sobre el solado del patio. Y, desde luego, la Comunidad no podía negar que tenía información al respecto, a la vista de los emails que intercambiaron Dña. Benita con la Sra. Presidenta. En el mensaje de 14 de septiembre de 2.017 por el que se comunicaba el tipo de foco que iba a instalar en el patio, se adjuntó un plano del trastero, denominado "Estado Reformado-Electricidad" -según Dña. Isabel originariamente carecía de agua y luz-, en el que se describían con claridad los puntos de luz instalados y se incluía el baño.

QUINTO: Pero es que, además, la acción promovida en primer lugar por la actora, y por la que interesó que se condenara a las demandadas a restituir a su estado primitivo las zonas comunes alteradas para poder dotar de agua y luz al nuevo dormitorio de su vivienda, debería ser desestimada por abuso de derecho.

Establece la STS de 17 de noviembre de 2.011, "[l]a doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 [RC n.º 1820/2000 ] se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho ( sentencias de 8 de julio de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996 ); exigiendo su apreciación, en palabras de la sentencia de 18 de julio de 2000 , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

B) En materia de propiedad horizontal, la STS de 16 de julio de 2009 [RC nº. 2204/2004 ] ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima".

Pues bien, que la intervención de las demandadas en los elementos comunes del inmueble era necesaria para lograr plena habitabilidad y un correcto uso y disfrute de su vivienda en su conjunto, como se expuso en el fundamento jurídico de esta resolución, resultaba evidente. Y frente a ese beneficio obtenido, ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad de los elementos comunes afectados se había producido, a pesar de las posibles perforaciones realizadas en los muros de cierre del patio para dotar al nuevo dormitorio de luz y agua, del entronque del desagüe con el sumidero o arqueta común y de la fijación de las conducciones de agua y luz, de dimensiones pequeñas, por encima del rodapié del solado de dicho patio común. Como quedó acreditado, en ningún momento se ha menoscabado la seguridad del edificio, teniendo un mínimo impacto visual o influencia en la configuración del patio. Es decir, que, en definitiva, ningún beneficio obtendría la Comunidad de Propietarios en el supuesto de condenar a las demandadas a que repusieran esos elementos comunes afectados a su estado anterior a la realización de las obras litigiosas, por lo demás, del todo legítimas. En consecuencia, ha de concluirse que dicha Comunidad de propietarios ejercitó la referida acción frente a las propietaria y usufructuaria de la vivienda del bajo o local izquierdo del inmueble con claro perjuicio para ellas y con verdadera ausencia de interés legítimo para sí misma, y lo que implicaba un patente ejercicio abusivo de su derecho.

No se puede perder de vista que como quedó acreditado mediante la documental obrante en autos, todos los problemas a cuenta de las obras ejecutadas, surgieron a raíz de las disputas existentes entre Dña. Beatriz y D. Abelardo, -propietario de la vivienda situada en el bajo interior del inmueble, colindante con la suya y a cuyo patio da una de sus ventanas-, con motivo de hacer practicables las rejas para permitir su apertura al patio e instalar un tendedero a poco más de un metro del suelo, y lo que aquélla consideró una perturbación en la posesión del patio, que era de su uso exclusivo. Así se evidenciaba con el acta de la Junta de Propietarios celebrada el día 6 de mayo de 2.021 a instancias del Sr. Abelardo y la demanda para la obtención de la tutela sumaria de la posesión interpuesta por Dña. Beatriz contra el mismo de fecha 28 de abril de 2.021. Aquél, y con anterioridad a dicha Junta, ya era conocedor de haber sido requerido por la Sra. Beatriz para que retirase el tendedero instalado y condenara o cerrara la reja de la ventana por la que podría acceder al patio, y con ello, a su vivienda. Y como se desprende del testimonio del administrador de la Comunidad, los interesados estuvieron negociando con la posibilidad puesta sobre la mesa de que no se llegaría a demandar a la Sra. Beatriz por las obras ejecutadas, si permitía sin problemas al Sr. Abelardo la instalación del tendedero, y lo que no prosperó. La demanda de tutela sumaria de la posesión fue finalmente interpuesta por Dña. Beatriz, dictándose Sentencia en fecha 27 de enero de 2.022 por la que se acogieron en parte sus pretensiones. La demanda origen del presente procedimiento fue presentada el 8 de septiembre de 2.021, evidentemente al no dar sus frutos las negociaciones habidas. También a través del testimonio del administrador de la Comunidad, había sido un vecino -cuyo nombre no dio-, quien financió la presentación de esta demanda.

SEXTO: De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en ninguna de las instancias, al estimarse parcialmente la demanda presentada por la Comunidad, a pesar de serlo en su integridad el recurso formulado.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.