Sentencia Civil 315/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 734/2022 de 10 de julio del 2023

PRIMERO.- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de los de Alcalá de Henares, se alzan los apelantes DOÑA Lorenza y DON Mariano alegando los siguientes motivos de impugnación:

1º.- Aplicación errónea de la norma. Vulneración del artículo 27.2 b) Ley del Suelo y artículo 9.1 e) lPH, en relación con el artículo 3.1 del C. Civil, y los artículo 117.1 y 24.1 de la CE.

2º.- Error en la aplicación del artículo 27.2 b) Ley del Suelo y artículo 9.1 e) LPH y error en la valoración de la prueba.

3º.- Del incumplimiento de los requisitos para el ejercicio de la acción de resarcimiento de daños. La carga de la prueba corresponde a la parte demandante.

4º.- Subsidiariamente, reducción del cuantum indemnizatorio. Enriquecimiento injusto.

Igualmente formula recurso de apelación DOÑA Marcelina alegando los siguientes motivos:

1º.- Vulneración de precepto legal y doctrina jurisprudencial. Moderación de la indemnización de daños y perjuicios.

2º.- Vulneración de precepto legal. Artículo 1106 C. Civil.

SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación de DOÑA Marcelina debe prosperar, mientras que por el contrario debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por DOÑA Lorenza y DON Mariano.

El presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DOÑA Marcelina en ejercicio de acción de reclamación de cantidad (9.539,99 €) por grave incumplimiento contractual, contra DON Mariano y DOÑA Lorenza, en base en síntesis en los siguientes hechos:

1º.- Que los demandados eran propietarios de la parcela NUM000, sita en la Junta de Compensación "El Practicante", de Camarma de Esteruelas, correspondiente a la CALLE000 núm NUM001, con referencia catastral NUM002; y poniendo el inmueble a la venta, llegaron a un acuerdo con la demandante, fruto del cual, en fecha 11 de octubre de 2016, firmaron un contrato de arras con entrega de 3.000 €, como señal a cuenta del precio.

2º.- Que en dicho contrato, en su estipulación primera, se reseñaba que la finca estaba libre de cargas y gravámenes; asimismo los vendedores se comprometían a que serían de su cuenta y cargo la totalidad de gastos que fueran necesarios para extinguir y cancelar las cargas y gravámenes que recayeran sobre el inmueble vendido.

3º.- El día 27 de enero de 2017, se elevó ante el Notario escritura pública de compraventa, otorgado ante el Notario de Alcalá de Henares, don Jose María Baldasano Supervielle, con número 166 de su protocolo, recogiéndose expresamente que la finca estaba libre de toda carga, gravámenes y limitaciones.

4º.- Que en mes de abril de 2017, posteriormente a la adquisición del inmueble, acudió a la Junta General Ordinaria, convocada por la Junta de Compensación, para el día 22 de abril, averiguando que existía una sentencia del año 2016 que condenaba a la Junta de Compensación al abono de 3.749.779 euros, en relación a un expediente de expropiación de un pozo ubicado en la misma. También fue convocada a la Junta del 7 de abril de 2018 en cuyo orden del día, figuraba en el punto 9º lo siguiente "Información de sentencia del TSJM 360/2016, de 11 de julio de 2016 , "pozos" y sentencia de Casación, TS-SCA 5ª 149/2018, (05/02/2018 )".

5º.- Que todo lo expuesto, suponía que como propietaria de la parcela NUM000 ( CALLE000 NUM001) de la Junta de Compensación "El Practicante", debía hacer frente a un abono de una cantidad que provisionalmente se había fijado en 9.539,99 euros.

A esta pretensión se opusieron los demandados que alegaron en primer lugar la prescripción de la acción, la falta de legitimación pasiva, falta de legitimación activa y enriquecimiento injusto de la demandante, y en cuanto al fondo del asunto, que no había quedado acreditado la existencia de ningún perjuicio patrimonial.

Tras los trámites legales oportunos, se dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, condenando a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 4.500 euros, absolviendo a los demandados del resto de los pedimentos y sin hacer especial imposición de las costas causadas.

TERCERO.- Principiando por el recurso de apelación formulado por DOÑA Lorenza y DON Mariano, afirman que se ha producido una aplicación errónea de la norma, con vulneración del artículo 27.2 b) de la Ley del Suelo y del artículo 9.1 e) de la LPH, así como de los artículos 117.1 y 24.1 de la Constitución Española; y desarrollan su impugnación manifestando que contrariamente a lo que establece el artículo 27 de la Ley del Suelo y el artículo 9 de la LPH, la Sentencia recurrida, en el Fundamento de Derecho Sexto llega a la conclusión de que la parte vendedora ha incumplido los deberes impuestos por los ante citados artículos al no haber comunicado las obligaciones pendientes de cumplir.

Dice el artículo 27.2 de la Ley del Suelo: "2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:

a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7".

Por su parte, el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone:

"En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión".

Y en base a ello consideran que, conforme establece el artículo 3.1 del C. Civil, las normas legales han de interpretarse según el sentido propio de sus palabras y no cabe duda de que el legislador, en el apartado b) del artículo 27.2 de la Ley Propiedad Horizontal establece la obligatoriedad al vendedor de informar sobre las obligaciones pendientes de cumplir y asimismo el art 9.1 de la LPH el deber de informar sobre los gastos de comunidad que se adeuden, pero debe tratarse de obligaciones pendientes de cumplir o gastos que se adeuden, no estableciendo la norma el deber de informar sobre obligaciones y deudas dudosas o inciertas, sino de aquellas obligaciones y deudas que en el momento de la transmisión sean ciertas, vencidas y exigibles, habiendo quedado acreditado en el presente procedimiento que en el momento de la compraventa no existía ninguna obligación pendiente de cumplir por parte de los codemandados, ni siquiera una "futura obligación" así como tampoco se adeudaba ningún gasto a la Junta de compensación.

Por otro lado, entienden que la sentencia apelada establece una presunción respecto a la relación entre la ausencia de información y el perjuicio reclamado, pues aún en el hipotético caso de que hubiera existido mala fe por la parte vendedora, no puede afirmarse exista relación entre ésta y el perjuicio reclamado, ya que no se ha aportado ni una sola prueba de que, en el caso de haber tenido conocimiento de la existencia del procedimiento judicial en curso, Dña. Marcelina hubiera decidido desistir del contrato o hubiera solicitado una rebaja en el precio que compensara la suma a pagar.

Y de forma subsidiaria, y para el hipotético supuesto de que este Tribunal entienda que incurrieron efectivamente en incumplimiento contractual por no haber cumplido con sus deberes legales de información, estiman que nunca deberían ser condenados a indemnizar a la parte demandante por el importe de 4.500 euros, siendo ese valor superior al menoscabo patrimonial sufrido por Dña. Marcelina, resultando que en el supuesto enjuiciado, tanto la declaración de la demandante como el certificado emitido en marzo de 2022, acreditan que la cantidad abonada por la Sra. Marcelina ascendió a 3.320,29 euros.

CUARTO.- Es un hecho incontrovertido que, pese a existir un procedimiento judicial desde el año 2013 frente a la Junta de Compensación en la que se integra la parcela objeto de litigio, no es hasta la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha 5 de febrero de 2018 cuando desestimando el recurso de casación se declara la firmeza de la Sentencia 360/2016 y se impone la obligación de pago a la Junta de Compensación. Igualmente queda probado que la Junta de Compensación, el 25 de septiembre de 2018 interpuso recurso extraordinario de revisión contra la Sentencia 360/2016, el cual finalmente fue desestimado mediante Sentencia 1649/2019 de fecha 28 de noviembre de 2019 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo. No siendo hasta el 23 de febrero de 2020, cuando se notifica a los propietarios el desglose de la deuda por parcelas y se aprueba una derrama extraordinaria para el pago y cumplimiento de la Sentencia TSJM 360/2016.

En efecto, en el acta de la Junta General Ordinaria de la Junta Compensación "EL PRACTICANTE", de fecha 23 de febrero de 2020, en el punto 7º del Orden del Día, se establece literalmente lo siguiente:" Propuesta para el pago y recaudación de la Sentencia del TSJM y casación, desfavorable e irrecurible para la Junta de Compensación, sobre la expropiación y aprovechamiento de agua de los pozos, condenando a la Junta de Compensación al pago de la cantidad 2.175.328,58€ más intereses y costas".

Y el acuerdo adoptado fue el siguiente:

7.- Se acuerda por la mayoría de los asistentes, tras la votación de diferentes opciones, proceder a la emisión de una derrama extraordinaria para el pago y cumplimiento de la sentencia TSJM 360/2016 .

Dicha derrama consiste en el pago mensual de una cuantía igual a los recibos de comunidad que hasta la fecha se están abonando por coeficiente de participación.

Se hace entrega a cada asistente del desglose de la deuda por parcelas y el resultado de la cuantía a satisfacer por parcela; igualmente se indica que dicho desglose está a su disposición en las oficinas de la Administración y publicado en la página web para conocimiento de todos los propietarios.

Igualmente se procederá a rebajar la cuantía de la deuda con la venta de las parcelas propiedad de la Junta, que ya fue autorizada en su día, así como al ingreso de las cantidades que el Ayuntamiento recaude por el cobro de la morosidad vía ejecutiva".

Igualmente son hechos acreditados los siguientes :

i).- En el documento nº 12 de la demanda se establece que la cantidad que tendría que abonar la Sra. Marcelina asciende a 9.539,99 euros, si bien la propia demandante minoró posteriormente en el acto de la Audiencia Previa la cantidad a 9.398,41 euros, como consecuencia de la liquidación definitiva aprobada en Junta Extraordinaria de fecha 21 de noviembre de 2021 .

ii).- En la Certificación emitida por el mismo Secretario-Administrador de la Junta de Compensación "EL PRACTICANTE de fecha 25 de enero de 2022, se certifica lo siguiente:

"*.- Que según los datos que obran en nuestro poder, Marcelina, es propietaria de la parcela sita en la CALLE000 NUM001 ( DIRECCION000 NUM003), de la Urbanización " DIRECCION001".

*.- Que a la fecha de hoy la parcela se encuentra al corriente de pago de cuotas de comunidad".

*.- Que a la fecha de hoy se encuentra al corriente de Obras de infraestructuras correspondientes a su parcela de CALLE000 Nº NUM001 ( DIRECCION000 NUM003) de la Urbanización " DIRECCION001", según presupuesto aceptado en la asamblea de fecha 18 de septiembre de 2005; y de la liquidación provisional de obras a octubre de 2016 que se aprobó en la Asamblea de fecha 17-12-2016. Queda pendiente la liquidación final de obra.

*.- Que en la Asamblea Ordinaria que se celebró el día 7 de abril de 2018, se informó sobre la sentencia del TSJM 360/2016 y casación, desfavorable e irrecurrible, para la Junta de Compesación, sobre la expropiación y aprovechamiento de agua de los pozos, condenando a la Junta de Compensación al pago de la cantidad de 2.175.328,58 € más intereses y costas; que, al cierre de cuentas el 24 de enero de 2022, la citada parcela adeuda la cantidad de 8.313,73 euros por dicho concepto; una vez descontadas las cantidad ya aportadas en 2020 y 2021 por importe de 4084 y en 2022 de 593,84 euros.

Todo ello sin perjuicio de lo establecido en la Ley 16/2009 de 13 de noviembre (BOE 275 de 14 de noviembre de 2009) de Servicios de Pago".

iii).- En el documento aportado por el Administrador Don Erasmo, en relación a los recibos emitidos desde el 1 de septiembre de 2018 al 1 de marzo de 2022, a nombre de la Sra. Marcelina, se acredita que el importe total abonado por ésta ha ascendido a 3.320,29 euros.

No pueden aceptarse las alegaciones de los recurrentes, porque los mismos como vendedores tenían una obligación específica de informar de las obligaciones pendientes de cumplir y los deberes legales vinculados al terreno transmitido frente a la compradora, omitiendo toda la información al respecto de la deuda judicial que ha dado origen a la presente litis.

QUINTO.- A continuación denuncian los recurrentes DOÑA Lorenza y DON Mariano el incumplimiento de los requisitos para el ejercicio de la acción de resarcimiento, insistiendo en que la carga de la prueba corresponde a la demandante; y en este sentido la sentencia establece una presunción entre la ausencia de información y el perjuicio reclamado, considerando que aún en el hipotético caso de que hubiese existido mala fe por la parte vendedora, no puede afirmarse que exista relación entre ésta y el perjuicio reclamado, porque no existe ni una sola prueba de que la Sra. Marcelina hubiera decidido desistir del contrato o hubiera solicitado una rebaja en el precio que compensara la suma a pagar.

Y de forma subsidiaria, y para el hipotético caso de que se estime que incurrieron efectivamente en incumplimiento contractual por no haber cumplido con los deberes legales de información, nunca deberían ser condenados a abonar el importe de 4.500 euros, porque tanto de la declaración de la demandante como del certificado emitido en marzo de 2022, ha quedado acreditado que la cantidad abonada por la Sra. Marcelina asciende a la suma de 3.320,29 €.

No se puede compartir la tesis de los apelantes de que al conceder el total de la cantidad reclamada, se estaría produciendo un enriquecimiento injusto, porque el hecho de que la deuda que está abonando por la Sra. Marcelina (con origen anterior a la compraventa, como está acreditado), se esté haciendo de manera fraccionada, a través de un calendario mensual de pagos, lo relevante es que está perfectamente determinado el importe de la citada deuda, y así se desprende de la prueba documental obrante en las actuaciones, de la que hay que resaltar el certificado aportado en el acto de la Audiencia Previa, emitido por el Secretario del Consejo Rector de la Junta de Compensación, que indica respecto de la deuda judicial que pesa sobre la parcela de la actora, que " a 24 de enero de 2022 la citada parcela adeuda la cantidad de 8.313,73 euros por dicho concepto; una vez descontados las cantidades ya aportadas en 2020 y 2021, por importes de 490,84 euros y en 2022 de 593,84 euros...", resultando de una simple suma una deuda total de 9.398,41 euros, cantidad que quedó fijada en la Audiencia previa.

Esto es, no existe enriquecimiento injusto, puesto que la cantidad reclamada es la misma que debe abonar la demandante a la Junta de Compensación por la deuda judicial que pesa sobre la parcela.

SEXTO.- En lo que hace referencia al recurso de apelación formulado por DOÑA Marcelina, denuncia la misma que se ha producido una vulneración de precepto legal y doctrina jurisprudencial ( artículo 1103 CC); y desarrolla su impugnación afirmando que se está aplicando de forma errónea el artículo 1103 CC, porque el precepto equipara la responsabilidad procedente de negligencia a la que procede de dolo, en cuanto a la exigibilidad, pero reserva la posibilidad de moderación judicial exclusivamente a la primera; y si la propia sentencia entiende que estamos ante un incumplimiento doloso y no meramente imprudente, quedaría vedada la posibilidad de aplicar el ar 1103 del Código Civil, y por ende, moderar el importe de la reclamación efectuada.

En consecuencia, sostiene que si se analiza la prueba obrante en Autos, y los razonamientos de la sentencia, podemos concluir que no concurre circunstancia alguna que haga razonable el uso de esa facultad de moderación. Al menos no se hace constar, ni se indica que hecho o hechos probados sustentan esa aplicación.

También denuncia que se ha producido una vulneración del artículo 1106 del C.C. que establece que la indemnización de daños y perjuicios comprenderá tanto el valor de la pérdida sufrida (daño emergente) como la ganancia dejada de obtener (lucro cesante), resultando que en el supuesto enjuiciado, consta perfectamente acreditado el daño emergente sufrido a consecuencia del incumplimiento de los demandados..

La pretensión de la recurrente debe tener favorable acogida. Debemos recordar que la sentencia dice al respecto:".... "...Ello debe llevar por tanto a ponderar otro criterio de indemnización, y en el presente caso, a la vista de la facultad moderadora del artículo 1103 del C. Civil , resulta adecuado y ponderado a las circunstancias del caso, el considerar como cuantía indemnizatoria el 5% del importe abonado en su momento por la actora por la compraventa, tomando en consideración el tipo de incumplimiento de los vendedores, y las consecuencias de esa ocultación, lo que por tanto debe llevar a la estimación parcial de la demanda condenando a los codemandados al abono de la cantidad de 4.500 Euros a abonar de forma solidaria, absolviendo a los codemandados del resto de pedimentos contenidos en la demanda..."

Dice la apelante que si la propia sentencia entiende que estamos ante un incumplimiento doloso y no meramente imprudente, quedaría vedada la posibilidad de aplicar el ar 1103 del Código Civil, y por ende, moderar el importe de la reclamación efectuada por esta representación.

Si analizamos la prueba obrante en Autos, y los razonamientos de la sentencia, podemos concluir que no concurre circunstancia alguna que haga razonable el uso de esa facultad de moderación.

Por otro lado, la indemnización de daños y perjuicios, ya sea contractual o extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado. Es decir, que la indemnización se encamina a restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de tal forma que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la misma.

El hecho de la que deuda se page a lo largo de un calendario temporal, no supone una situación de futuro, que pueda suponer un enriquecimiento injusto para la actora, pues su importe está perfectamente determinado, habiendo sido aprobada la liquidación de la Asamblea de la Junta de Compensación, es legalmente vinculante y de obligado cumplimiento; porque la tesis contraria, condenaría a la recurrente a interponer un procedimiento de reclamación de cantidad a cada vencimiento de la deuda, lo cual resulta contrario a derecho y a la buena fe.

SEPTIMO.- En cuanto a las costas procesales originadas en esta alzada, se impondrán a los recurrentes DOÑA Lorenza y DON Mariano al ser desestimado su recurso de apelación, y no se hará expresa imposición de las costas causadas por el recurso de apelación formulado por DOÑA Marcelina, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC; y en cuanto a las costas de la primera instancia, le serán impuestas a los demandados al estimarse la demanda rectora del pleito ( artículo 394 LEC)