Sentencia Civil 184/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1001/2022 de 11 de abril del 2024

PRIMERO. - Alega la parte que, al contrario de lo establecido en sentencia se cumplen los requisitos exigidos para la aplicación de la Doctrina rebus sic stantibus.

Como señala la Sentencia de esta sección 8ª de 30 de mayo de 2023 nº 282/2023:

" Las SSTS de 30 de junio de 2014 (recurso 2250/2012 ) y 15 de octubre de 2014 (recurso: 2992/2012 ) admiten que una situación de crisis económica puede servir de causa para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, siempre que se acredite que dicha crisis produce la frustración del contrato examinado o que cause un perjuicio grave y excesivamente oneroso a alguna de las partes. Así, la primera de estas sentencias dice: " Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por sí, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.

Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas Sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención en los casos planteados, esto es, que la crisis económica constituya en estos casos un presupuesto previo, justificativo del cambio operado no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate; de ahí, que ambas Sentencias destaquen que la crisis económica, como hecho ciertamente notorio, no pueda constituir por ella sola el fundamento de aplicación de la cláusula rebus máxime, como resulta de los supuestos de hecho de las Sentencias citadas, cuando confundiéndose la tipicidad contractual de la figura se pretende su aplicación por la vía errónea de la imposibilidad sobrevenida de la prestación (1182 a 1184 del Código Civil).

En relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida. En este contexto, y dentro de la fundamentación objetiva y de tipicidad contractual señalada, pueden extraerse las siguientes consideraciones de carácter general:

A). La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.

B). Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

C). En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc." (Doctrina referida a la crisis del año 2008).

La sentencia 455/2019, de 18 de julio , establece :

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Y la Sentencia de la Sección 20ª de esta Audiencia Provincial de fecha 7 de julio de 2022 señala:

"No se niega que la pandemia por COVID-19 padecida a nivel mundial ha generado una crisis económica de consecuencias profundas, nefastas y prolongada en el tiempo, susceptible de mutar de manera significativa las circunstancias que dieron sentido o que propiciaron la celebración del contrato de arrendamiento objeto del procedimiento, hasta el punto de poder provocar la desaparición de la base negocio. Pero para concluir en ese sentido es preciso que la finalidad económica del mismo se hubiere frustrado o se tornase inalcanzable; o que su conmutatividad, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, prácticamente hubiese desaparecido o quedara destruida de tal manera, que no existiese correlación o proporcionalidad entre la prestación (en este caso, el pago de la renta pactada), y la contraprestación recibida a cambio (es decir, la posesión del local arrendado y su posibilidad de explotación). Y para realizar esa valoración, es obvio que resulta preciso contar con la evolución que haya podido experimentar el negocio a raíz de la pandemia, no perdiéndose de vista que el sector de la hostelería ha sido especialmente castigado y ha sufrido un impacto relevante como consecuencia de las restricciones que, sobre horarios, aforos y la movilidad de las personas, fueron aprobándose por las autoridades sanitarias de este país. Y es que a los efectos pretendidos, no basta con el simple dato de que se hubiesen aprobado restricciones que se mantuvieran en el tiempo, que pudieran suponer limitaciones en abstracto a "la explotación del local en las condiciones en las que se suscribió el contrato de arrendamiento, y que fueron tenidas en cuenta, entre otros aspectos, para determinar el precio de la renta mensual, en tanto se limita potencialidad de captación de posibles clientes, bien sea por la imposibilidad de admitirlos por los límites de aforo o de horarios, bien sea por la imposibilidad de acudir al mismo desde otros municipios, y dado el carácter cambiante e imprevisible de las normas que regulan las restricciones y que redundan en una inevitable disminución de ingresos, por causas totalmente ajenas a la voluntad del demandante y que, de ser previstas, hubieran determinado la celebración del contrato en otras condiciones o, incluso, hubieran dado lugar a su no celebración", y como se concluyó en la resolución impugnada. Evidentemente, todas esas medidas o limitaciones pudieron perjudicar o disminuir las posibilidades de negocio o de obtener beneficios, incluso provocar pérdidas; pero habrá que acreditar si realmente fue así y constatar en qué sentido o medida tuvo lugar. Como se expresó en la STS de 30 de junio de 2.014 antes transcrita, que una crisis económica constituya un presupuesto previo y justificativo del cambio de circunstancias operado, no significa que no deba entrarse a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate, porque por sí sola no puede ser el fundamento de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Además, hay que tener en cuenta que la excesiva onerosidad que debe resultar, ha de ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, y lo que se produce cuando resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato), ya fuese por un substancial incremento del coste de la prestación, o por una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida".

SEGUNDO. - Aplicando la anterior Doctrina al presente supuesto, es claro que la incidencia de la pandemia mundial padecida no puede ser negada y principalmente, como se ha dicho, la especial afectación en el sector de la hostelería, debiendo valorar las circunstancias concurrentes en el presente supuesto.

En primer lugar no se comparte lo establecido en sentencia referente a que la alteración de las circunstancias estaba prevista en contrato, pues esta afirmación debe referirse al pacto sobre la renta variable, que establece el pago proporcional de renta solo cuando el porcentaje pactado sobre la cifra de ventas del ejercicio sea superior a la renta mínima garantizada, puesto que en este procedimiento la aplicación de la cláusula se refiere a las cantidades asimiladas y no a la renta y, en todo caso, esa previsión se realiza para compensar un menor número de ventas, sin que se pueda considerar incluido el supuesto del cierre total o las limitaciones de aforo de los locales que en este caso se produjeron.

Por lo anterior, es cierto, como se alega en el recurso, que el primer requisito exigido para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus concurre, es decir, la alteración sustancial de las circunstancias tenidas en cuenta a la hora de formalizar el contrato, si bien no se entiende que esa alteración haya provocado el desequilibrio preciso en la equivalencia de las prestaciones de las partes, objeto del procedimiento.

Así es, en este caso se solicita la exoneración o reducción proporcional de la suma que por cantidades asimiladas a renta e IBI en contrato se pactó que fueran a cargo de la arrendataria y se alega que las pérdidas relevantes sufridas en la explotación de los negocios por las limitaciones impuestas a los establecimientos deben conllevar la exoneración o reducción del importe que por este concepto se ha facturado.

La cláusula cuarta del contrato establece: "cantidades asimiladas a renta. Gastos de funcionamiento y de promoción del centro comercial H2O, Gastos a cargo del arrendatario" y en el número 1 se dice "son gastos comunes todos los gastos, cargas, costes, impuestos o cuotas que correspondan al local en el marco de la utilización general del Centro Comercial H2O del que forma parte y, en especial, los derivados del uso, funcionamiento, conservación, reparación y reposición de instalaciones, servicios y áreas de uso general y de la publicidad, promoción y animación del Centro Comercial y de Ocio H2O" consignando luego una relación orientativa de gastos comunes que incluye, entre otros, los de conservación, reparación, mantenimiento y mejora de los elementos comunes, primas de los seguros contratados en beneficio de la totalidad del Centro Comercial, o de la totalidad o parte de los elementos comunes, los gastos derivados de la administración y gestión común de los servicios del Centro Comercial, gastos de mantenimiento y limpieza de las aceras públicas lindantes con el Centro Comercial y el ajardinamiento de las aceras públicas lindantes con el Centro Comercial, el Impuesto de Bienes inmuebles y cualquier otro impuesto, tarifas o contribuciones y tasas que afecten al Centro Comercial, gastos de publicidad, promoción y animación, gastos de explotación, reparación y mantenimiento del aparcamiento (iluminación, seguridad, limpieza, pintura, aire acondicionado, ventilación, calefacción, personal, prima de seguros, escaleras mecánicas, rampas etc.).

Lo anterior supone que la cuota pagada según coeficiente de los establecimientos por este concepto, lo es para posibilitar prestaciones diversas de las propias de la explotación del negocio que en los restaurantes se realiza y que con su pago se cubrirán los contratos de mantenimiento, publicidad, seguros, limpieza, vigilancia, etc. que por la situación de pandemia existente no consta que dejaran de abonarse por la arrendadora ni existe el desequilibrio necesario entre la pérdida de ingresos de la actora por la imposibilidad o reducción en la explotación de los restaurantes, con las obligaciones de la arrendadora que por el pago de la cuota por cantidades asimiladas debe realizar.

Se podría decir que, al disminuir la actividad del centro, el gasto fue menor, pero este hecho no está acreditado, pues se desconocen los términos de los contratos concertados con terceros, reparaciones, vigilancia, mantenimiento, administración, etc. y en todo caso, son gastos que debe abonar la arrendadora para el mantenimiento del Centro no directamente vinculados a los locales de la actora.

Cierto es que la tasa de esfuerzo es decir la carga económica que le supone al arrendatario el abono del alquiler, según la pericial aportada por la actora, se ha visto incrementada, pero se valora a estos efectos las ventas efectuadas que obviamente disminuyeron y aunque en el contrato de arrendamiento se incluye el pago de estos gastos asimilados, no existe la correlación necesaria para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Así se ha establecido también, entre otras, en las siguientes sentencias:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 3 de 29 de noviembre de 2023, nº 482/2023:

" Ahora bien, este Tribunal si considera que tiene razón la recurrente cuando alega la improcedencia de la reducción de "las cantidades asimiladas a renta" reguladas en la cláusula séptima del contrato. Así este concepto engloba la contribución a los gastos de uso, funcionamiento, conservación, mantenimiento, reposición, reparación y publicidad del centro comercial cuyo devengo se siguió produciendo durante todo el periodo pandémico y, por tanto, carece de justificación la reducción de su importe pues ello frustra la propia conmutatividad del contrato al obligar a la arrendadora a asumir parte de la contribución a estos gastos que, en aplicación de las cláusulas del contrato, correspondía en exclusiva a la arrendataria. Esta solución resulta además coherente con el criterio asumido en el art. 1.2 del RD Ley 15/2020 que excluía de las medidas de reducción temporal y moratoria de renta los gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo distintos de la renta arrendaticia".

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 9, de 22 de noviembre de 2021, nº 571/2021:

Por otra parte, ante los alegatos de la arrendataria ahora apelante referidos a " las cantidades asimiladas" a pagar, la Sala considera que al igual que en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se toma en consideración -principalmente- uno de los criterios dispuestos por el legislador (se considera el periodo temporal anteriormente señalado sin perjuicio de no estar declarado el estado de alarma durante el transcurso de todo el mismo), también se considera -repetimos, en aplicación de tal cláusula- lo dispuesto por el mismo (RD 35/2020 de 22 de diciembre): " En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago , además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas..." pues, en definitiva, se trata de gastos que tiene que soportar en mayor o menor medida la arrendadora sin que le supongan un beneficio directo sino el propio del conjunto de todo el Centro Comercial en donde se ubica, y se beneficia, el local del arrendatario."

Por lo anterior, el motivo se desestima, confirmando el pronunciamiento de instancia respecto de la improcedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, por otros fundamentos.

TERCERO. - Sobre el error en la interpretación del objeto del procedimiento.

Alega la parte apelante que existe falta de motivación y congruencia, sin que exista un desarrollo jurídico que justifique el fallo, existiendo error en la fecha del contrato, en la determinación del objeto de la controversia y falta de exhaustividad.

Respecto de la exhaustividad, el art. 218.1 LEC lo exige, pero eso no significa que se deba realizar un pronunciamiento sobre cada una de las cuestiones de hecho suscitadas y si solo sobre las que constituyen el objeto del procedimiento, " debiendo distinguir entre causas de pedir que justifican una determinada pretensión, que sí pueden constituir puntos distintos del objeto litigioso, y los argumentos empleados para sostenerlos. La sentencia ha de responder a las distintas causas de pedir que se hubieran acumulado para sostener una misma pretensión, en cuanto tengan una sustantividad propia y distinta de las otras, pero no tiene por qué dar respuesta a todos los argumentos empleados por la parte demandante o demandada para sostener sus posiciones" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2020, nº 442/2020).

En el presente supuesto, no existe falta de exhaustividad puesto que la sentencia da respuesta al objeto del procedimiento, siendo irrelevante que en algún párrafo exista un error material respecto de la fecha del contrato cuando no es un extremo controvertido y también las expresiones realizadas con relación a la prueba para su admisión o inadmisión, pues con ellas no se concreta el objeto del procedimiento. En cuanto a la incongruencia si bien es cierto que se hace constar que el Real Decreto 35/2020 de 22 de Diciembre de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, no permite aplicar las medidas que en él se recogen a los gastos comunes o asimilados y también que la actora no ha acreditado que sufriera una disminución de ingresos del 75% que es a lo que se refiere el Real Decreto citado, también recoge los requisitos jurisprudenciales exigidos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, estableciendo que no han quedado acreditados (página 11 de 16 in fine), dando así respuesta a las múltiples alegaciones realizadas por las partes en el presente procedimiento y no pudiendo considerar que existe falta de motivación, puesto que recoge de un modo concreto los razonamientos jurídicos en los que ha fundamentado su decisión, y reseña los elementos probatorios que han formado su convicción, de tal forma que el contenido de la sentencia permite su conocimiento y también la presentación del correspondiente recurso.

Añadir que aunque en el motivo quinto, que se analiza junto con el presente por su íntima conexión, se señala que no existe resolución sobre las peticiones subsidiarias del suplico, es decir, aquellas que hacen referencia a la reducción de la cantidad que debe ser abonada, lo cierto es que en sentencia expresamente se establece que no procede realizar pronunciamiento sobre las cuestiones solicitadas con carácter subsidiario, puesto que no estima procedente la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y por tanto ni procede la exoneración ni la reducción porcentual pretendida.

En todo caso, estos defectos mencionados tendrían amparo a través de la alegación de infracción de normas y garantías procesales, exigiendo el art. 459 LEC además de acreditar que se denunció oportunamente la infracción de tener oportunidad para ello, la necesaria acreditación de la indefensión sufrida, y en este caso, nada se alega ni se prueba por la apelante.

CUARTO. - Sobre la inexistencia de ventaja comparativa.

No se considera que el motivo tenga verdadero contenido impugnatorio, pues simplemente se discrepa de la ventaja que deduce el apelante establece la sentencia respecto del sistema de renta variable, significando los perjuicios que los establecimientos que explota han tenido a consecuencia de la pandemia declarada y las desventajas de los locales que se encuentran en Centros Comerciales respecto de los locales situados a pie de calle por las medidas de desescalada adoptadas y mejor disposición de los clientes a acudir a estos últimos en vez de a un sitio cerrado, sin que por tanto pueda realizarse pronunciamiento alguno pues se trata de consideraciones, y en el recurso de apelación se deben indicar con la debida precisión y claridad los pronunciamientos que se recurren, los motivos de dicho recurso, en qué error se considera que incurre la resolución y los motivos que fundamentarían su revocación, ya que así lo impone el art. 456 LEC, que establece la necesidad de " perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un Auto o una Sentencia, dictando en su lugar otra favorable al recurrente...", exigiendo el art. 458.2 LEC la existencia de alegaciones referentes a los pronunciamientos impugnados de la resolución apelada, por lo que si no se combaten los razonamientos de la resolución recurrida, no puede ser analizada en la alzada.

QUINTO. - Respecto de la diferencia entre locales.

Alega la parte apelante que no a todos los locales del Centro Comercial se le impone el pago de gastos comunes, concretamente a los que están en el exterior y entiende que se benefician de los servicios con cargo al resto, siendo además las facturas ambiguas.

El motivo nuevamente no impugna ningún pronunciamiento de la sentencia y por tanto nada se puede resolver en apelación, si bien se hace constar que en este procedimiento se solicita la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a las cantidades asimiladas abonadas durante cierto periodo, que son cantidades que la parte apelante en el contrato de arrendamiento se obligó a satisfacer, por lo que la cuestión de la procedencia de la exoneración del pago de otros locales, la utilización o no de los servicios comunes por los clientes de esos locales o el desglose de las facturas, no es materia que pueda ser examinada en este recurso.

Tampoco puede valorarse si los gastos habidos durante la pandemia fueron los repercutidos, puesto que no es el objeto de este procedimiento, que se insiste es la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los facturados durante cierto periodo y en su caso la exoneración o reducción procedente.

Todo lo anterior implica que el motivo y también el recurso deban ser desestimados.

SEXTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de costas al recurrente, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.