Sentencia Civil 257/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 586/2022 de 11 de mayo del 2023

PRIMERO .- La parte demandante interpuso demanda contra Banco Santander SA, como sucesor del Banco Popular Español SA, y contra Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito, ejercitando las acciones del artículo 1.2 de la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en reclamación de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de las viviendas adquiridas.

La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda y frente a dicha sentencia interpuso la parte demandante el recurso que ahora se resuelve, que se articula con base en los siguientes motivos:

Primero.- Falta de motivación de la sentencia. Vulneración del artículo 218 de la LEC.

Segundo.- De los erróneos razonamientos a los que se anuda lo resuelto en sentencia: error en la valoración de la prueba. Vulneración de la doctrina de sala del Tribunal Supremo sobre el destino no residencial de la adquisición de viviendas.

Tercero.- De la falta de oportunidad del fundamento de derecho tercero.

Y terminó suplicando se dicte sentencia por la que, estimando el recurso, se revoque la de instancia, estimando íntegramente los pedimentos contenidos en el suplico del escrito de demanda. Todo ello sin especial pronunciamiento en materia de costas en el presente recurso, y con imposición a la parte demandada de las ocasionadas en la primera instancia.

Las entidades demandadas se opusieron al recurso.

SEGUNDO. - Previamente a entrar a valorar los motivos alegados por la parte apelante es preciso resolver la excepción de falta de legitimación activa opuesta por Cajamar en la contestación a la demanda en relación con el codemandante Sr. Elias.

Esta excepción no fue tratada en la audiencia previa ni se resolvió en la sentencia. Tampoco ha sido objeto de la petición de complemento de sentencia ni se hace mención alguna en el recurso de apelación o en las oposiciones al mismo, señaladamente en la oposición de Cajamar.

La excepción se funda esencialmente en que la condición de adquirente la ostenta únicamente la entidad mercantil Propiedad J&K Allen SL y no el Sr. Elias, que en consecuencia carece de acción conforme al artículo 1.2º de la Ley 57/1968.

Efectivamente, si bien es cierto que el Sr. Elias firmó los contratos de compraventa, lo hizo en su condición de administrador solidario de la entidad mercantil, como figura en dichos contratos, correspondiendo por tanto la legitimación activa, conforme al artículo 1 de la citada Ley, a la entidad adquirente, no siendo posible reconocer una doble legitimación simultánea a ambos demandantes.

Cabe citar en este sentido la reciente STS de 10 de marzo de 2023 (recurso 2738/2019) que, en un supuesto sustancialmente semejante al de autos, señala: "(...) consta probado que, aun cuando actuara por medio de su representante legal y fuera este quien hiciera los pagos, fue la mercantil demandante Gótica la que se incorporó como socia a la cooperativa, la que firmó el contrato de incorporación y a la que se adjudicó la vivienda n.º NUM000, con los dos garajes y el trastero anejos, así como que la acción ejercitada por esta contra el banco recurrente se fundó en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por su condición de receptor de los anticipos (...)", criterio aplicable al caso pues fue la mercantil demandante Propiedad J&K Allen SL quien, actuando por medio de su representante legal y aunque este hiciera los pagos, adquirió las viviendas en cuestión, siendo por tanto la única legitimada para reclamar la devolución de los anticipos a las entidades demandadas, lo que conlleva la estimación de la excepción alegada por la entidad Cajamar.

TERCERO .- Primer motivo del recurso: Falta de motivación de la sentencia. Vulneración del artículo 218 de la LEC.

Sostiene la apelante que en la sentencia no se explican suficientemente las razones que han llevado a la Juzgadora a considerar que la adquisición de las viviendas no tuvo finalidad residencial y que por ello la entidad compradora quedaba excluida de la aplicación de la Ley 57/1968.

Efectivamente, la motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma, se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3 de la Constitución y se configura como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009).

La STS 496/2011, de 7 julio, reproduciendo la STS 623/2009, de 8 octubre, establece que: " La motivación de las sentencias es una exigencia constitucional establecida en el Art. 120.3 CE . Desde el punto de vista constitucional, el deber de motivación es inherente al ejercicio de la función jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva, porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la razonabilidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el derecho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión ( STS 14 abril 1999 )", si bien la STS 75/2010, de 10 de marzo, también declara que " el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC número 101/92, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/92, de 16 de noviembre ); asimismo, ha dicho que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 26 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 , y, en igual sentido, STS de 12 de noviembre de 1990 ). Por otra parte, esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 )".

Desde estas posiciones jurisprudenciales se considera que la sentencia recurrida en modo alguno adolece de falta de motivación, pues claramente explica qué factores o indicios ha tenido en consideración para apreciar que la compra no tenía una finalidad residencial sino de inversión: explica la sentencia que el demandante, que ejerce de constructor en la isla de Jersey donde reside, adquiere a través de la mercantil Propiedad J&K Allen SL, con domicilio social en una vivienda de la misma urbanización donde se promovían las viviendas adquiridas otras dos viviendas en la misma urbanización, una para él y otra para su cuñado, formalizando la mercantil los dos contratos privados de compraventa, y que esa persona jurídica adquirente, cuyo objeto social es la promoción e intermediación inmobiliaria y que desarrolla su actividad en el sector inmobiliario, no tiene la condición de consumidor, adquiriendo las dos viviendas en el seno de su actividad empresarial, con ánimo especulador o inversor y no con finalidad residencial.

La parte podrá discrepar de la conclusión alcanzada por la Juez de instancia, pero no cabe apreciar falta de motivación en tanto se identifican con claridad las razones que determinan la desestimación de la pretensión actora, como lo demuestra además el hecho de que son combatidas en las demás alegaciones del recurso.

El motivo debe por tanto desestimarse.

CUARTO .- Segundo motivo del recurso: De los erróneos razonamientos a los que se anuda lo resuelto en sentencia: error en la valoración de la prueba. Vulneración de la doctrina de sala del Tribunal Supremo sobre el destino no residencial de la adquisición de viviendas.

Alega la parte apelante, con cita de diversas sentencias del Tribunal Supremo y de esta Audiencia Provincial, que de los varios indicios o factores cuya concurrencia permite llegar a la conclusión de que la compra tuvo finalidad especulativa o de inversión, que a su juicio son al menos la adquisición de más de una vivienda y el silencio del comprador sobre el destino de la compra, la sentencia de instancia solo ha podido tener en cuenta el primero, porque en la demanda se explicó detalladamente porqué se adquirieron las viviendas a través de una sociedad y la finalidad de la adquisición, añadiendo otros datos relevantes como que los Sres. Elias pasan sus vacaciones desde 2002 en la Costa del Sol donde poseen otro apartamento, también comprado a través de su sociedad, que las dos viviendas que adquirieron en contratos privados en fecha 25 de septiembre de 2003 las reservó personalmente el Sr. Elias el 29 de enero de 2003, que los pagos se realizaron siempre desde su cuenta personal y que todas viviendas estaban situadas en la misma urbanización, lo que demuestra que es una urbanización que les gusta tanto que decidieron mantenerse en ella adquiriendo una vivienda más grande y trayéndose cerca a su cuñado.

A la aplicación de la Ley 57/1968 a las sociedades mercantiles se refiere la antes citada STS de 10 de marzo de 2023 (recurso 2738/2019), que en un supuesto semejante al de autos concluye que la citada Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no profesionales, aun cuando actúen por medio de su representante legal y sea este quien haga los pagos.

Así, en su fundamento jurídico cuarto la sentencia examina la cuestión nuclear " consistente en si una sociedad mercantil que adquiere en una vivienda en construcción, independientemente de la forma de su promoción, puede quedar amparada por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968" y a continuación hace un resumen de la doctrina jurisprudencial sentada al respecto:

"2.ª) Es jurisprudencia constante de esta sala que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no profesionales (p.ej. sentencias 636/2022, de 3 de octubre , 379/2022, de 5 de mayo , y 325/2022, de 25 de abril , esta última con cita de las sentencias 52/2022 y 53/2022, las dos de 31 de enero , y 27/2022, de 18 de enero ) y que "su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador". En este sentido, la citada sentencia 636/2022 también precisa que para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de la Ley 57/1968 es un factor o indicio a considerar, aunque no sea el único, el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector, como fueron los casos, p.ej., de las sentencias 53/2022, de 31 de enero -en el que uno de los compradores era administrador de una sociedad que operaba en el sector inmobiliario -, y 360/2016, de 1 de junio .

Por tanto, según la jurisprudencia, el comprador o cooperativista persona física que adquiere la vivienda en construcción solo está protegido por dicho régimen tuitivo de la Ley 57/1968 si la finalidad de la adquisición es residencial.

3.ª) Cuando el comprador o cooperativista es una persona jurídica, en particular una sociedad mercantil como en este caso, la jurisprudencia dictada hasta ahora no le ha negado la protección de la Ley 57/1968 por el hecho de ser una sociedad, aunque sí por otras razones en función de lo controvertido en cada caso.

Así:

- La sentencia 161/2018, de 21 de marzo , consideró inaplicable la Ley 57/1968 a una sociedad mercantil tras constatar que se trataba de una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria que había comprado varias viviendas de una misma promoción.

-La sentencia 36/2020, de 21 de enero , excluyó a la mercantil demandante del ámbito de protección de dicha ley precisando que el requisito de que la vivienda esté destinada a domicilio o residencia familiar debe, "tratándose de una sociedad mercantil como en este caso, probarse debidamente ( sentencias 360/2016, de 1 de junio , 40/2016, de 24 de junio , 675/2016, de 16 de noviembre , y 161/2018, de 21 de marzo , entre otras)".

-La sentencia 567/2020, de 28 de octubre , también excluyó a una sociedad mercantil del ámbito de protección de la Ley 57/1968 tomando en cuenta, como indicios de la finalidad no residencial, que compró dos apartamentos con el fin de alquilarlos a universitarios.

- La sentencia 587/2020, de 10 de noviembre , consideró que la Ley 57/1968 no era aplicable a una sociedad limitada por no haber sido objeto de discusión "que la recurrente adquirió las viviendas con una finalidad inversora y no para satisfacer sus propias necesidades residenciales, lo que además corroboran múltiples datos que sirven de base fáctica a la decisión del tribunal sentenciador, como el objeto social de la demandante (la promoción inmobiliaria) o la previsión contractual (cláusula sexta) de que la compradora cediera sus derechos a terceros antes de escriturar".

-La sentencia 325/2022, de 25 de abril , también partió del hecho no discutido de que la sociedad mercantil demandante había comprado las dos viviendas del caso con una finalidad inversora "y no para satisfacer sus propias necesidades residenciales", sin perjuicio de constatar también la concurrencia de varios de los indicios que la jurisprudencia habitualmente vincula con la ausencia de finalidad residencial.

4.ª) Pues bien, al plantearse en el presente recurso si una sociedad mercantil puede estar amparada por la Ley 57/1968, la respuesta ha de ser negativa por las siguientes razones: (i) de la introducción al texto legal y del párrafo primero de su art. 1 resulta con toda claridad que la finalidad de dicha ley es proteger "la necesidad de alojamiento familiar", amparar a los cesionarios de viviendas en construcción destinadas a "domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien residencia de temporada, accidental o circunstancial", independientemente, pues, de que la residencia sea temporal o permanente; y (ii) las personas jurídicas, en particular las sociedades mercantiles, aunque legalmente deban contar con un domicilio ( arts. 41 CC y 9 TRLSC), es claro que no residen en él, ya que su domicilio social (que el art. 9 TRLSC identifica con "el lugar en que se halle el centro de su efectiva administración y dirección, o en el que radique su principal establecimiento o explotación") no cumple ninguna finalidad residencial, lo que por definición las excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968 , circunscrito a la vivienda entendida como hogar.

5.ª) Como consta probado que, aun cuando actuara por medio de su representante legal y fuera este quien hiciera los pagos, fue la mercantil demandante Gótica la que se incorporó como socia a la cooperativa, la que firmó el contrato de incorporación y a la que se adjudicó la vivienda n.º NUM000, con los dos garajes y el trastero anejos, así como que la acción ejercitada por esta contra el banco recurrente se fundó en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por su condición de receptor de los anticipos, de lo anteriormente expuesto resulta la exclusión de la mercantil demandante Gótica del ámbito de aplicación de dicha ley y, como viene reiterando la jurisprudencia en casos como este de reclamaciones fundadas en el citado precepto, que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad demandada como receptora de los anticipos (en este sentido, p.ej. sentencias 101/2022, de 7 de febrero , 385/2021, de 7 de junio , y 582/2017, de 26 de octubre )."

Aplicando estos criterios al caso de autos se concluye que concurren varios relevantes datos que indican el carácter especulativo de las compras. Así:

a) Aunque los documentos de reserva se expidieron a nombre del Sr. Elias, en los contratos de compraventa la compradora es la entidad Propiedad J&K Allen SL, que actuaba representada por dicho señor como administrador solidario de la sociedad.

b) El objeto social de la entidad Propiedad J&K Allen SL, a tenor de la información registral obrante en autos, es " La promoción e intermediación inmobiliarias. La ejecución de toda clase de obras, por cuenta propia o ajena, incluso la construcción y promoción de edificios acogidos o no a la legislación de viviendas de protección oficial". También los administradores solidarios de la entidad son "empresarios vinculados al sector inmobiliario", según el poder para pleitos aportado con la demanda.

c) La entidad compradora adquirió dos viviendas y dos plazas de aparcamiento.

d) La entidad compradora ya era propietaria de otra vivienda en la misma urbanización, en la que figura su domicilio social.

Partiendo, pues, de las premisas jurisprudenciales y de los datos objetivos que se acaban de exponer, la conclusión no puede ser otra que la confirmación de la finalidad especulativa de la sociedad actora al adquirir los inmuebles, dado que se no ha probado el uso residencial alegado y con ello su inclusión en la normativa protectora.

Teniendo en cuenta que, conforme al artículo 1 de la Ley 57/1968, se protege al adquirente de las viviendas y no a los terceros, y que en este caso la compradora fue la entidad Propiedad J&K Allen SL, resulta que la prueba aportada al procedimiento acredita la adquisición de dos viviendas y dos plazas de aparcamiento por una sociedad mercantil cuyo objeto principal es la promoción e intermediación inmobiliarias y cuyos socios y administradores solidarios, también vinculados al sector inmobiliario, tienen su domicilio en el Reino Unido. Las explicaciones proporcionadas por la parte apelante para justificar la ausencia de finalidad especulativa, pretenderse destinar una vivienda a los Sres. Elias, que ya disfrutan de una vivienda en la misma urbanización, y la otra a su cuñado, no resultan en absoluto convincentes, pues se trata de afirmaciones unilaterales, carentes de más respaldo probatorio que las afirmaciones del Sr. Elias en la prueba de interrogatorio, siendo preciso recordar que el artículo 316 LEC limita el valor probatorio de la prueba de interrogatorio de parte a aquellos hechos en los que hubiesen intervenido personalmente y su fijación como ciertos les fuese enteramente perjudicial, y que en este caso no desvirtúa esos otros indicios, ya expuestos, que sí constan debidamente acreditados en las actuaciones.

De lo que resulta la exclusión de la parte demandante del ámbito de aplicación de la Ley 57/1968.

QUINTO .- Tercer motivo de recurso: De la falta de oportunidad del fundamento de derecho tercero.

Critica aquí la apelante el fundamento de derecho tercero de la sentencia en cuanto afirma que las demandadas no fueron parte en el contrato ni avalistas cuando en la demanda no se afirma ni una cosa ni la otra.

Carece este motivo, por tanto, de concreto valor impugnatorio en la medida en que viene a coincidir con lo declarado en la sentencia de instancia.

SEXTO .- Por tanto, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 LEC, imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.