Sentencia Civil 192/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 21, Rec. 900/2021 de 11 de mayo del 2023

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada.

PRIMERO.- D. Prudencio, Dª Piedad y Dª Vanesa formularon demanda contra Bankia, S.A. como sucesora de Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, y contra Banco de Santander, S.A. como sucesora de Banco Popular Español, S.A., en la que ejercitando acción de responsabilidad incumplimiento de la obligación de la demandada de exigir a la promotora Sociedad Cooperativa Limitada de Viviendas Residencial Puerta de Granada el aval o seguro a que se refiere la Ley 57/1968 que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la adquisición de vivienda, se solicitaba la condena de Bankia, S.A. a abonar la cantidad de 29.600 € ingresados por los actores en la cuenta que la cooperativa tenía abierta en esa entidad, más 15.432,93 € en concepto de intereses legales devengados hasta la demanda conforme a lo establecido en la Ley 57/1968, así como al pago de los intereses que continúen devengándose hasta el total pago de las cantidades adeudadas; solicitando también la condena de Banco de Santander a pagar a los actores 6.000 € ingresadas por los mismos en la cuenta que la cooperativa abrió en Banco Popular, más 2.752,85 € en concepto de intereses legales devengados conforme a la Ley 57/1968 hasta la demanda, así como al pago de los intereses que continúen devengándose hasta el total pago de las cantidades reclamadas.

En esencia los demandantes alegan que suscribieron con la Sociedad Cooperativa Limitada de Viviendas Residencial Puerta de Granada contrato en agosto de 2006 para la reserva de una vivienda en régimen de cooperativa, en virtud del cual ingresaron 30.000 € en la cuenta finalizada en NUM000 que ésta tenía abierta en Bancaja designaba en el contrato y conforme a lo estipulado en éste, cuya cantidad se destinó a la adquisición del solar en que debían ser construidas las viviendas, desde cuyo momento se procedía a la incorporación de los actores como socios, lo que tuvo lugar el 15 de noviembre de 2006. Asimismo, los demandantes ingresaron 6.000 € en la cuenta abierta por la cooperativa en Banco Popular. Sin embargo la cooperativa nunca obtuvo la licencia de obra que ni siquiera llegó a solicitar al Ayuntamiento de Lorca y no inició la construcción de la vivienda. Los demandantes efectuaron los ingresos indicados en las cuentas de Residencial Puerta de Granada abiertas en las entidades demandadas que, conociendo la actividad de dicha cooperativa, no exigieron la constitución de la garantía exigida en el art. 1 de la Ley 57/1968. Ante el incumplimiento de la cooperativa, los demandantes decidieron en 2019 resolver el contrato requiriendo a la misma la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda, que no fue contestado por la sociedad cooperativa.

La entidad Banco de Santander contestó a la demanda alegando que el contrato suscrito por los demandantes con la sociedad cooperativa Residencial Puerta de Granada no constituye un verdadero contrato de compraventa pues no se establece la obligación de entregar una específica vivienda, de modo que los actores no eran compradores sino promotores en calidad de socios cooperativistas, lo que excluye la aplicabilidad de la Ley 57/1968, e indica también que D. Prudencio y Dª Piedad son propietarios de de otros inmuebles. Añade que la cooperativa no se comprometió a empezar la construcción en una fecha concreta ni la fijó para su entrega y los terrenos se adquirieron por la cooperativa en 2009. Admitiendo el ingreso de 6.000 € por parte del actor en efectivo en la cuenta de la cooperativa abierta en la entidad, afirma que no podía conocer la finalidad porque no se hace constar el concepto en que se efectúa. Alega también que la cooperativa no ha incumplido su obligación de construir las viviendas por no constar plazo para el comienzo de la construcción o para su entrega. Sostiene que en el contrato habría sido resuelto por mutuo disenso, por lo que los actores habrían renunciado a sus derechos. Añade que Banco Popular no podía saber, ni sabía, que las cantidades ingresadas en la cuenta abierta por la cooperativa eran ingresos a cuenta, ya que no funcionaba como cuenta especial y el contrato, además, no especifica que debiera de hacerse ingreso de 6.000 €. Por último, alega que los actores incurren en retraso desleal al formular la reclamación.

Por su parte Bankia se allanó parcialmente a la demanda, en cuanto, reconociendo la procedencia de la reclamación de las cantidades entregadas a cuenta, alegaba improcedente el pago de intereses al tipo del 6%.

En atención al anterior allanamiento, mediante Auto de 13 de noviembre de 2020 el Juzgado acordó condenar a Bankia a pagar a los actores el principal reclamado, más los intereses legales hasta el momento de la efectiva devolución.

La sentencia de primera instancia declara probado: l.- En fecha no determinada del mes de agosto de 2006, los demandantes suscribieron con la Sociedad Cooperativa Limitada de Viviendas Residencial Puerta de Granada un denominado "documento privado de constitución de depósito para reserva de vivienda en régimen de cooperativa" en virtud del cual los mismos, en su ánimo de adquirir una vivienda en régimen de cooperativa, efectuaron deposito a favor de la S.C.L.V. Residencial Puertas de Granada para la adquisición del solar y posterior construcción de edificio (solar denominado según el P.G.O.U. de Lorca como Lorca.ED2, ubicado entre Ctra. de Granada, Calle Rambla de las Señoritas, Autovía de Águilas y Camino Viejo del Puerto), entregando en ese acto la cantidad de 30.000 € que fueron ingresados en una cuenta que la Cooperativa tenía abierta en Bancaja con nº NUM001, y sin que conste que la entidad exigiese la constitución de aval o la contratación de un seguro que garantizase la devolución a los cooperativistas de las cantidades ingresadas. 2º.- En fecha 15/11/2006, les fue reconocida por la Cooperativa a los aquí demandantes la condición de socios. 3º.- Que en fecha 26 de diciembre de 2007 los aquí demandantes ingresaron en una cuenta de la Cooperativa abierta en la entidad Banco Popular Español, S.A. la cantidad de 6.000 €, reseñando como número de la misma el " NUM002", abreviatura de la nº NUM003. 4º.- Que si bien consta que la Cooperativa habría adquirido mediante escritura/s pública/s de fecha 20 de julio de 2009 las fincas registrales nº NUM004, NUM005, NUM006 del Registro de la Propiedad nº 3 de Lorca y nº NUM007, NUM008, NUM009, NUM010 y NUM011 del Registro de la Propiedad nº 1 de Lorca, e incluso obtenido en fecha 2 de mayo de 2007 la aprobación por parte del Ayuntamiento de esa localidad del "Estudio de detalle para ordenación de volúmenes de las manzanas 1 y 2, correspondiente al estudio de detalle denominado Lorca ED-2", no consta que ni la Cooperativa llegase a solicitar licencia para edificar, ni que haya iniciado ningún tipo de obra, y habiéndose constatado a lo largo del procedimiento que la Sociedad Cooperativa Limitada de Viviendas Residencial Puerta de Granada fue declarada en situación de concurso abreviado y apertura la fase de liquidación por auto de fecha 30 de septiembre de 2020 del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Murcia. 5º.- Asimismo según el Administrador Concursal de la Cooperativa no consta que los demandantes hayan recibido cantidad alguna con anterioridad al 30 de septiembre de 2020, y los mismos tienen en dicho concurso reconocido un crédito de 36.000 €.

Acreditados los pagos alegados en la demanda, la recepción de los mismos en cuentas de las dos entidades demandadas (30.000 € en Bancaja-Bankia y 6.000,00 € en Banco Popular Español-Banco Santander) y demostrado el fracaso del proceso constructivo, razona que las demandadas no han exigido a la promotora Sociedad Cooperativa Limitada de Viviendas Residencial Puerta de Granada la expedición del aval ni seguro, y no han vigilado quién, o por cuenta de quién, se ingresaba en las cuentas y con qué finalidad, lo que determina ahora su responsabilidad, y no solo por las cantidades entregadas a cuenta, sino también por los intereses, conforme a lo establecido en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación LOE, que, en beneficio de los obligados sustituyó el cálculo de los intereses al tipo del 6% anual por los intereses legales del dinero. En consecuencia estima la demanda en los concretos términos expresados en los antecedentes de hecho.

Frente a dicha sentencia se alza Banco de Santander solicitando la desestimación de la demanda. En el motivo primero del recurso alega infracción de los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 y sostiene que los demandantes no acreditan el destino residencial de la vivienda y dos de los tres demandantes tienen residencias adquiridas con anterioridad. En el motivo segundo alega infracción de los arts. 1 y 2 de la Ley 57/1968 y sostiene la entidad ahora apelante no tenía capacidad de control de la cuenta donde se ingresan cantidades anticipadas para la compra de viviendas en construcción. Afirma que la entidad no conocía ni podía conocer que el pago constituía anticipo a cuenta de adquisición de vivienda, porque se hizo un único pago en la cuenta abierta en la misma, el cual, está distanciado temporalmente en al menos cuatro meses después del efectuado a la fecha del contrato -el 28 de agosto de 2006-, es una cantidad fuera del contrato, no prevista en el mismo, de modo que el Banco no hubiera podido vincularlo a la compra de vivienda y es una cantidad ingresada en una cuenta distinta de la indicada en el propio contrato. Añade que la Sociedad Cooperativa Limitada de Viviendas Residencial Puerta de Granada no mantenía cuenta especial alguna en Banco Popular, siendo la única existente ordinaria. Además, a la fecha del ingreso -26 de diciembre de 2007- la cooperativa ni siquiera era dueña del suelo en que se promovería la edificación y el ingreso no obedece a compraventa porque no la hubo.

SEGUNDO.- Tal como se desprende del resumen de antecedentes expuesto la entidad demandada ahora apelante en su escrito de contestación a la demanda no cuestionó que la finalidad de la vivienda objeto del contrato suscrito por los demandantes con la cooperativa Residencial Puerta de Granada tuviera finalidad residencial, aunque indicara, eso sí, que D. Prudencio y Dª Piedad son titulares de inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha de suscripción del contrato, si bien tales afirmaciones tendían a reforzar la alegación de que el contrato suscrito por los actores con la cooperativa no tenía por objeto futura vivienda, de modo que en este sentido cabe afirmar que estamos ante una cuestión nueva que no puede ser admitida ni examinada.

No obstante, aunque se entienda que sí fue cuestión controvertida la finalidad de dicha vivienda, lo actuado no permite tener por acreditado que la misma hubiera sido adquirida con ánimo especulativo.

En este sentido es cierto que consta que D. Prudencio es titular con carácter privativo del pleno dominio de una vivienda sita en CALLE000 de Lorca, pero según resulta del poder de representación procesal la misma es su domicilio, de modo que nada impide considerar que la vivienda que pretendía adquirir mediante su adhesión a la cooperativa Residencial Puerta de Granada tuviera finalidad la propia habitación siquiera como segunda residencia. Por otra parte, es obvio, la titularidad -con carácter ganancial- de una plaza de garaje no permite concluir que la adquisición de dicha vivienda, tuviera finalidad inversora o especulativa.

Asimismo consta que Dª Piedad es titular con carácter ganancial de una hacienda rústica en Lorca adquirida el 18 de abril de 2013. Y también es titular con carácter ganancial de una hacienda rústica en Lorca, que linda con la anterior y de la que es segregación, que contiene vivienda y nave destinada a explotación de caballos. De este modo, siendo su adquisición de fecha posterior a la firma del contrato con la cooperativa, la titularidad de la primera no permite deducir el ánimo especulativo en la adquisición de la vivienda controvertida, máxime si se tiene en cuenta su situación y linde con otra también rústica titularidad de también de Dª Piedad. Por otra parte, la naturaleza rústica también de esta otra finca, que además es integrante de una explotación de caballos, según consta asimismo en la nota registral, su titularidad tampoco permite deducir la finalidad inversora de la adquisición de la vivienda litigiosa.

Por lo demás, no consta que Dª Vanesa sea titular de otra vivienda, por lo que con mayor motivo no hay razones para entender que aquella que es objeto del contrato suscrito en agosto de 2006 no tuviera finalidad residencial, de modo que en cualquier caso respecto de la misma siquiera es de aplicación la Ley 57/1968 y procedente la responsabilidad reclamada a su amparo.

TERCERO.- Por otra parte, en el resguardo de ingreso de efectivo de 6.000 € en la cuenta de Banco Popular finalizada en NUM003 en su apartado destinado a concepto, sólo consta el nombre de las aquí apeladas, de modo que podría entenderse que, como así afirma la apelante, por sí mismo no permite deducir cuál era la finalidad a que respondía. No obstante, dicho ingreso se hace en la cuenta de la "Sociedad Cooperativa de Viviendas Residencial Puerta de Granada", cuya sola denominación ya advierte de su objeto, de modo que habiendo suscrito ésta con Banco Popular el contrato de cuenta corriente, de modo que es indudable que éste conocía la actividad que constituía el objeto de la titular de la cuenta. Por otra parte, en el extracto de esa cuenta constan numerosos ingresos por igual importe, bien en efectivo, o bien mediante transferencia, y si bien so pretexto de la protección de datos la entidad que lo aporta a requerimiento del Juzgado ha eliminado no sólo la identidad de quien los efectúa, sino también su concepto, la repetición de dichos ingresos que integran el haber, unido al conocimiento del objeto de la cooperativa, no podía sino llevar a la entidad financiera a entender que eran anticipos a cuenta de la adquisición de vivienda a construir por la titular de la cuenta.

Asimismo que la cuenta controvertida no fuera una cuenta especial en el sentido de la Ley 57/1968 carece de relevancia a efectos de la responsabilidad declarada en la sentencia apelada, pues como dice la STS de 21 de diciembre de 2015 (ROJ: STS 5263/2015) el art. 1.2ª de la citada Ley de la que aquella nace " supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de "exigir". En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. (...) Muy al contrario, precisamente porque esta (entidad de crédito) supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968"".

Precisamente la falta de exigencia a la promotora por parte de la entidad bancaria de apertura de una cuenta especial para recibir los ingresos de las cantidades entregadas a cuenta por parte de los adquirentes, es uno de los presupuestos necesarios para el nacimiento de dicha responsabilidad. En este sentido la STS de 9 de marzo de 2016 (ROJ: STS 987/2016), reiterada en otras muchas posteriores, declara "En cuanto a la exigencia de cuenta especial y la relevancia que ha de darse a su omisión, la jurisprudencia de esta Sala (SSTS de Pleno de 13 de enero de 2015, recurso 779/2014, y 30 de abril de 2015, recurso 520/2013 -con cita de una anterior de 8 de marzo de 2001-) ha concluido que "las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales", y que "la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que está en fase de planificación o construcción", por lo que, "para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor".

4.ª) Definiendo aún más la responsabilidad de los bancos y cajas de ahorro a que se refiere la condición 2.ª del art 1 de la Ley 57/1968 , la STS 21 de diciembre de 2015 (recurso 2470/2012 ), dictada en un caso muy similar al presente, fija la siguiente doctrina jurisprudencial: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad"".

Por lo demás, es indudable que el contrato firmado por los actores en agosto de 2006 tenía como finalidad la adquisición de una vivienda. Así, el documento suscrito se intitula "documento privado de constitución de depósito para reserva de vivienda en régimen de cooperativa". En el mismo se estipula que dicha cooperativa va a llevar a cabo la compra de un solar..., finca registral NUM012 y NUM013 del RP de Lorca, "del que una vez firmado convenio urbanístico y urbanizados los terrenos, resultaría la construcción de 5 bloques de viviendas, compuestos de sótanos destinados a garajes y trasteros ... y plantas altas destinadas a viviendas, resultantes del división horizontal de inmueble a edificar en la finca". Y la cláusula segunda estipula que los firmantes en su ánimo de adquirir una vivienda en régimen de cooperativa efectúa un depósito a favor de la cooperativa para la adquisición del solar y posterior construcción del edificio descrito en la anterior cláusula.

En definitiva, es indudable que el Banco conocía la actividad de la cooperativa y no podía ignorar que las cantidades ingresadas por los aquí apelados eran a anticipos cuenta. Sin embargo permitió que se hicieran esos ingresos en una cuenta de la promotora sin tener el carácter especial con el exclusivo fin de depósito de dichos anticipos, y sin exigir tampoco el otorgamiento de las debidas garantías. Por ello debe responder de las cantidades depositadas en dicha cuenta en concepto de anticipos por los socios cooperativistas aquí apelados conforme a la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 1.2ª de la Ley 57/1968 expresada en la citada STS de 21 de diciembre de 2015 y en otras muchas posteriores que declara ""En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

CUARTO.- De cuanto precede resulta la desestimación del recurso de apelación, lo que determina la imposición de las costas de ésta alzada a la parte apelante ( arts. 398 y 394 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,