Sentencia Civil 63/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1220/2022 de 12 de febrero del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- Los demandantes don Benigno y doña Inocencia, adquirentes por escritura pública de compraventa, otorgada en fecha 5 de agosto de 2020, de la vivienda inscrita al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca número NUM003 del Registro de la Propiedad de Boadilla del Monte, ejercitaron, mediante demanda presentada el día 5 de febrero de 2021 frente a los vendedores don Casiano y doña Florinda, acción de cumplimiento contractual, por inhabilidad de la vivienda entregada, e indemnizatoria de daños y perjuicios al amparo de los artículos 1.101 y 1.124 del Código civil y, subsidiaria, de saneamiento por vicios ocultos, en su modalidad quanti minoris, de los artículos 1.484 a 1.486 del mismo Código civil, y solicitaron la condena solidaria de los demandados a abonar a los compradores demandantes la suma que pericialmente se determine como importe de las reparaciones, valoradas en 30.218,82 euros, por el incumplimiento contractual por inhabilidad de la vivienda que frustra la finalidad del contrato y, subsidiariamente, la condena solidaria de los demandados a reintegrar a los demandantes la citada cantidad como importe de reparación de los vicios ocultos equivalente a la aminoración del precio a juicio de peritos, con sus intereses legales desde la fecha de abono del precio.

En la demanda se alegó el aparente correcto estado de la vivienda a la fecha de la adquisición y los graves defectos que se apreciaron cuando entró la familia a vivir en la casa y utilizar sus instalaciones, en septiembre de 2020, en concreto, tuberías achicadas en todos los grifos de la vivienda por el óxido y la corrosión y por ello escasa presión, aflorando más defectos con las estaciones de otoño y de invierno, al sufrir la vivienda, con una absoluta y manifiesta falta de aislamiento, la lluvia y el frío, lo que provocó filtraciones, humedades, exceso de condensación, goteras y moho, descubriéndose que el sistema de calefacción estaba parcialmente estropeado, así, el suelo radiante y colectores, estos corroídos y oxidados, defectos no visibles a simple vista, no comunicados a los compradores y cuyos efectos visibles se habían reparado antes de la compra de forma superficial con un "lavado de cara", con una mano de llana, yeso y pintura, e indicando conforme al informe pericial que se aportaba, los siguientes defectos:

1.- Tuberías achicadas por la corrosión que no permiten el mínimo correcto funcionamiento y que, al estar oxidadas, se han obstruido, por lo que el agua no puede circular adecuadamente, no habiendo apenas presión y saliendo el agua marrón, sucia.

2.- Sistema de suelo radiante, obstruido y/o deteriorado. En algunas partes inexistente.

3.- El sistema de calefacción de suelo radiante tampoco funciona correctamente, puesto que pierde agua y es necesario, prácticamente cada día, introducir más caudal en su circuito cerrado para que no baje la presión y como consecuencia deje de funcionar.

4.- Los colectores del suelo radiante y del sistema de calefacción están oxidados y corroídos, por lo que prestan un muy deficiente funcionamiento, con pérdidas de agua.

5.- Excesiva condensación, grandes humedades y moho provocados por las filtraciones de agua a paredes y techo desde el tejado como consecuencia de la falta de aislamiento por las deficiencias de la cubierta, lo que influye en la salubridad del edificio.

6.- Goteras y filtraciones desde uno de los cuartos de baño (el de la habitación principal de la entreplanta) que afectan al cuarto de instalaciones y a la pared del salón de la planta baja.

Se concluyó, que, conforme al dictamen pericial que se aportaba, los daños que sufre la vivienda son de gran entidad en cuanto a su habitabilidad por lo que la vivienda no se encuentra en condiciones aptas para su habitabilidad muy especialmente en algunas de sus estancias, incluso existiendo riesgo para la salud de sus moradores.

En la audiencia previa los actores renunciaron a otras pretensiones deducidas en la demanda al haber ejecutado las obras de reparación necesarias.

SEGUNDO.- La codemandada doña Florinda se opuso a la demanda alegando la condición de abogado del codemandante y atribuyéndole por sus conocimientos y experiencia profesional la categoría de perito, por lo que pudo saber, conocer, preguntar y averiguar el estado de la vivienda, máxime cuando fue acompañado en todo momento por la agencia inmobiliaria, así como que los demandantes visitaron en varias ocasiones la vivienda, esta era de segunda mano ya que su construcción databa del año 1987, no se hizo constar en la escritura pública de compraventa ninguna deficiencia, constaba unido a la escritura el certificado de eficiencia energética así como el certificado de tasación de la vivienda emitido por la empresa Gloval Valuation el 13 de julio de 2020, con valor de 868.574,18 euros y haciendo constar un estado de conservación regular, certificado que se entregó antes de la firma de la escritura y, finalmente, que el precio de adquisición fue inferior al de la tasación y las reparaciones que refleja el informe pericial aportado con la demanda son derivadas del estado de conservación regular, sobre todo de las instalaciones, que hicieron constar los peritos que realizaron la tasación de la vivienda y que ya habían constatado los compradores cuando realizaron las visitas al inmueble con la agencia inmobiliaria.

TERCERO.- El codemandado don Casiano no contestó la demanda y fue declarado en situación de rebeldía procesal, personándose posteriormente en el procedimiento.

CUARTO.- La sentencia dictada en la primera instancia desestimó la demanda sin hacer imposición de costas, argumentando, tras recoger el resultado de las pruebas practicadas de modo exhaustivo (declaraciones de las partes, testimonios de los testigos, informes y explicaciones de los peritos y documentos), lo siguiente:

(...). Una vez analizada toda la prueba practicada, esta Juzgadora tiene serias dudas de hecho acerca de la acción entablada y ello por cuanto los demandantes visitaron la vivienda en más de una ocasión; el certificado de tasación (Doc. 5 de la demanda), a cuyo contenido nos remitimos en el juicio crítico, ya refleja la antigüedad de la vivienda que es de 1987 y que la vivienda está desocupada en un estado de conservación regular, sobre todo en lo relativo a instalaciones; este certificado hace una valoración de tasación en la cantidad de 868.574,18 euros y según la Escritura de Compraventa fue vendida en 850.000 euros; las reparaciones acometidas suman la cantidad de 30.218,28 euros, es decir, menos del 10% del precio de compra; y en último lugar al tiempo de la compraventa no se hizo constar ninguna queja ni apreciación acerca del estado de conservación que como ya se ha indicado en el informe de tasación sí que consta.

Así pues, no se trata de obviar que en la vivienda de referencia había humedades, ya que estas se han constatado en la pericial de la parte actora y se han reflejado en los reportajes fotográficos aportados por la actora, de lo que se trata es de determinar si efectivamente esas humedades pudieron o no haberse detectado por el comprador y, en el caso de autos, varios factores han podido influir en la existencia de las mismas: Antigüedad de la finca, desocupación del inmueble y falta de mantenimiento; factores que constan en el Certificado de Tasación.

Por otro lado, el estado de las tuberías e instalaciones también se reflejó como juicio crítico y el precio final de compraventa es inferior al de tasación y, en último lugar, las reparaciones acometidas cuyo coste económico pretende reclamar a los codemandados, no llegan ni al diez por ciento del precio de compra, por lo que difícilmente puede hablarse de un "aliud pro alio", ni de un vicio oculto. A mayor abundamiento otro factor añadido, son las consecuencias que el temporal Filomena provocó en la mayoría de las viviendas de estas características de la Comunidad, siendo éste un dato simplemente añadido que cabe apuntar y, al respecto, nada más cabe argumentar por cuanto tal y como hemos apuntado no se trata tanto de analizar la realidad de los defectos sino de determinar si pudieron haber sido detectados o no con anterioridad o formalizar la compraventa y si el comprador dispuso de las herramientas legales necesarias para poder analizar la operación de compraventa en curso, extremo este que según se ha acreditado, junto a todos los factores concurrentes, permite concluir que sí que pudo constatar el riesgo de adquirir una vivienda en el estado en que se encontraba.

(...). No obstante, la desestimación de la demanda, las dudas de hecho generadas determinan que no se haga imposición de costas procesales.

QUINTO.- Los demandantes solicitaron complemento de la sentencia de primera instancia y fue denegado por auto de 16 de septiembre de 2022.

SEXTO.- Los demandantes interponen recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia alegando error en la valoración de la prueba, al haber quedado acreditados los defectos de la vivienda entregada por los compradores y, correctamente valorada, deberá concluirse que los vicios eran ocultos y los compradores no tuvieron ni pudieron tener conocimiento de su existencia a la fecha de celebración del contrato; incongruencia interna de la sentencia al citar resoluciones de otros tribunales de cuyos criterios se aparta al resolver el presente supuesto; y error en la apreciación de los requisitos exigidos para la viabilidad de las acciones ejercitadas en la demanda.

SÉPTIMO.- La codemandada doña Florinda interpone recurso de apelación contra el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que no hace imposición de costas.

OCTAVO.- Desde ahora debe dejarse sentado, a la vista de la oposición de los codemandados al recurso de apelación de los demandantes, que es criterio jurisprudencial y constitucional que el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el tribunal de apelación hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitadas las facultades del órgano revisor en relación con las del juez a quo, reiterado en resoluciones, entre otras, como la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2017, recurso de casación 420/16, en la que se indica que "el hecho de que la Audiencia valore la prueba practicada en un sentido diferente al que lo ha hecho el magistrado de primera instancia, que celebró el juicio, no supone ninguna vulneración de los principios de oralidad, inmediación y contradicción, pues de otro modo se limitaría la facultad del tribunal de apelación de contradecir la prueba practicada por el juez de primera instancia, simplemente por no haber practicado directamente las pruebas. La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción".

NOVENO.- Asimismo, en cuanto al motivo de apelación que tacha de incongruente a la sentencia apelada, hay que recordar que el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que las sentencias sean claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, debiendo hacer las declaraciones que aquellas exijan, condenado o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate, así como que sin apartarse de la causa de pedir, en la sentencia ha de resolverse lo pretendido por las partes según el resultado de la prueba practicada. A partir de la sentencia del Tribunal Constitucional 20/1992, es doctrina reiterada del Tribunal Constitucional que el vicio de incongruencia, entendido como desajuste ente el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosa distinta de lo pedido, puede entrañar una vulneración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia procesal ( sentencias del Tribunal Constitucional 177/85, 191/87, 88/92, 369/93, 172/94, 311/94, 111/97, 220/97, 136/98 y 250/04, esta última vuelve a enumerar las distintas modalidades del vicio de incongruencia y a precisar sus efectos).

Los Jueces y Tribunales, como exigen los principios de rogación y de contradicción - artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes les hayan sometido, las cuales delimitan los problemas litigiosos, por lo que el fallo ha de adecuarse a las pretensiones y planteamientos de las partes de conformidad con la regla "iudex iudicare debe secundum allegata et probata partium" sin que pueda modificar los términos del debate por estar prohibida la "mutatio libelli", ni alterar el objeto del procedimiento conforme le quede delimitado por los recursos de las partes en la segunda instancia ("pendente apellatione nihil innovetur"). La inobservancia de estas exigencias y la alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación de la "causa petendi" y, en definitiva, la incongruencia de la resolución por conceder algo distinto de lo pedido (extra petita), más de lo pedido (ultra petita) o dejar sin resolución o conceder menos de lo pedido cuando existe sobre ello conformidad de las partes (infra petita) - sentencias del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000, 8 de noviembre de 2002, 11 de marzo de 2003, 26 de febrero, 6 de mayo de 2004, 23 de mayo de 2006, 1 de abril de 2008 , 2 de octubre de 2009 y 26 de marzo de 2010, entre otras muchas-.

En definitiva, la congruencia de la sentencia no requiere una literal concordancia o sumisión del fallo a las pretensiones de las partes, sino la observancia del debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada.

La sentencia recurrida no incurre en ninguno de los vicios expuestos por lo que no puede tacharse de incongruente, ni vulnera norma procesal alguna reguladora de la sentencia.

Lo que denuncian los demandantes apelantes como incongruencia interna no es más que la discrepancia con la aplicación que realiza el juzgador de primera instancia, en el enjuiciamiento de este caso, de los criterios sustentados en diferentes resoluciones de otros tribunales.

DÉCIMO.- La prueba practicada en la primera instancia y cuyo resultado recoge la sentencia recurrida en sus fundamentos de derecho cuarto (prueba documental e informe periciales) y segundo sexto (prueba practicada en el acto del juicio), acredita sin ningún género de duda, la existencia de deficiencias de cierta entidad e importancia en la vivienda adquirida por los demandantes a los demandados en escritura pública de 5 de agosto de 2020 y ocupada por aquellos y sus tres hijos en septiembre del mismo año.

Los defectos acreditados que resultan de los informes periciales emitidos por doña Mónica, arquitecto técnico, aportado con la demanda, y por doña Noelia, arquitecto técnico designada judicialmente a propuesta de la codemandada, así como de sus aclaraciones en el acto del juicio, fotografías aportadas por los demandantes, y testimonio de don Carlos Alberto, técnico de climatización a quien los demandantes encargaron la sustitución de la caldera de gasoil existente y que no es objeto del procedimiento ya que el estado de la misma fue apreciado por el olor a gasoil por los compradores en las visitas realizadas antes de la compra y estos aprovecharon la necesidad de reparación por su mal estado y el del depósito de gasoil para la sustitución del sistema (por bomba de calor), asumiendo el coste, son, conforme a la síntesis que realiza la perito doña Mónica en las conclusiones de su informe y explicados exhaustivamente a lo largo del dictamen, los siguientes:

Tuberías achicadas por la corrosión que no permiten el mínimo correcto funcionamiento y que, al estar oxidadas, se han obstruido, por lo que el agua no puede circular adecuadamente, no habiendo apenas presión y saliendo el agua marrón, sucia.

Sistema de suelo radiante, obstruido y/o deteriorado y en algunas partes inexistente.

El sistema de calefacción de suelo radiante tampoco funciona correctamente, puesto que pierde agua y es necesario, prácticamente cada día, introducir más caudal en su circuito cerrado para que no baje la presión y como consecuencia deje de funcionar.

Los colectores del suelo radiante y del sistema de calefacción están oxidados y corroídos, por lo que prestan un muy deficiente funcionamiento, con pérdidas de agua.

Excesiva condensación, grandes humedades y moho provocados por las filtraciones de agua a paredes y techo desde el tejado como consecuencia de la falta de aislamiento por las deficiencias de la cubierta.

Goteras y filtraciones desde uno de los cuartos de baño (el de la habitación principal de la entreplanta) que afectan al cuarto de instalaciones y a la pared del salón de la planta baja.

Asimismo, queda acreditado por los dos informes periciales y aclaraciones de las dos peritos, que tales defectos eran de cierta entidad y sin su subsanación hacían inhabitable la vivienda por su insalubridad: de gran entidad en cuanto a su habitabilidad, muy especialmente en algunas de sus estancias, incluso existiendo riesgo para la salud de sus moradores, según la perito doña Mónica; problemas graves que hacen impropia la vivienda para su uso mientras los defectos no sean subsanados, según la perito doña Noelia.

UNDÉCIMO.- En consecuencia, hay que partir de la realidad de tales daños o vicios y de su importancia, de su preexistencia en la fecha de la venta, de que la causa es su defectuoso mantenimiento anterior a la compraventa y de que afloran o se hacen visibles después de la adquisición de la vivienda por los compradores, ya que las paredes estaban pintadas y era verano cuando aquellos visitan el inmueble con la agencia inmobiliaria (con el agente don Juan Francisco en julio de 2020) y cuando lo adquieren (agosto de 2020, respectivamente), por lo que no estaban visibles las manchas de moho, manchas de humedad, goteras y filtraciones y desprendimientos de yesos en techos y paredes que habrían alertado de los defectos de impermeabilización del tejado, paramentos exteriores y fontanería y, en cuanto a las conducciones y colectores de la instalación de calefacción (suelo radiante), el defecto emerge cuando los compradores encargan en agosto de 2020 al técnico de climatización el cambio de sistema de la caldera de gasoil por bomba de calor, que, como ya se ha expuesto, habían asumido como necesario antes de la compra y no es objeto del procedimiento e, instalado el nuevo sistema por dicho técnico, este advierte que no funciona la calefacción, comprobando tras varias actuaciones y levantamiento del suelo que es debido al mal estado de las conducciones, obstruidas, con incrustaciones y fugas, obviamente ocultas en los paramentos del inmueble a la fecha de la compra; finalmente, el pésimo estado de las tuberías del saneamiento (fontanería) sale a luz cuando comienza la utilización de los grifos, baños, etc., por los compradores y familia, compuesta la unidad familiar por cinco personas, comprobándose que casi no hay caudal, el agua sale marrón y se producen filtraciones en uno de los baños, sin que el indicio previo a la compra, como es el poco caudal o el agua turbia, sea bastante para considerar que los compradores conocían la causa, esto es, el estado de las tuberías obstruidas y corroídas por el óxido debido a la mala conservación, o que lo habían sospechado o debieron haberlo hecho antes de la compra, puesto que esta se realiza, como se ha señalado, en los meses de verano y la vivienda llevaba desocupada desde 2018, de modo que el escaso caudal no tenía por qué hacer sospechar que la causa era el pésimo estado de las tuberías, por cuanto podía ser consecuencia del menor caudal proporcionado por la red de suministro general en época estival y el color oscuro del agua inicial es notorio que puede aparecer al reanudarse por la red general el suministro después de algún corte por causa externa, sin que ello tenga origen en el mal estado de las tuberías propias del inmueble.

Asimismo, debe partirse de que el importe de las reparaciones necesarias para dejar la vivienda en estado habitable y salubre asciende al reflejado en el informe pericial de doña Mónica, 30.218,82 euros, pues si bien las facturas de reparación aportadas por los demandantes en la audiencia previa superan ligeramente aquel importe, la pretensión de los actores quedó fijada en la primera instancia en la suma establecida pericialmente.

DUODÉCIMO.- No se comparte la conclusión de la sentencia recurrida relativa a que pudieron haber sido detectados por los compradores los defectos con anterioridad a formalizar la compraventa y que estos dispusieron de las herramientas legales necesarias para poder analizar la operación de compraventa en curso, por los factores que estima concurrentes y que llevan al juzgador a quo a concluir que sí que pudo constatar la parte compradora el riesgo de adquirir una vivienda en el estado en que se encontraba; y no se comparte la conclusión por las razones siguientes:

Los compradores visitaran la vivienda en más de una ocasión pero los defectos no eran visibles ni deducible su existencia, ni se comunicaron en momento alguno a los demandantes antes de la compraventa, como resulta del testimonio del agente inmobiliario encargado de la venta del inmueble (solo se habló del depósito y caldera de gasoil que era lo que estaba a la vista), ni había motivo alguno para sospechar que una vivienda construida en 1987 y que había sido objeto de una reforma importante en 2007, como resulta del anexo incorporado al informe pericial de doña Mónica, comprensivo del certificado final de la reforma realizado en octubre de 2008, y reconocida por la vendedora codemandada en el interrogatorio de parte como realizada en sótano, cocina y exterior, presentara un pésimo estado de conservación en las conducciones internas y, por ello, ocultas, de las instalaciones por su defectuoso mantenimiento, como son las correspondientes a la calefacción y las tuberías del saneamiento, o en la impermeabilización del tejado, ni podía sospecharse o deducirse por el contenido del certificado de tasación, por cuanto, se insiste, tal sospecha no podía resultar de la antigüedad de la construcción, ni de la desocupación de la vivienda (desde 2018), ni de la mera constatación de los tasadores del estado de conservación regular del inmueble, sobre todo en lo relativo a instalaciones, porque una cosa es que una vivienda sea de segunda mano y tenga unas instalaciones con un estado de conservación regular, sobre todo en lo relativo a sus instalaciones, y otra bien distinta que el estado de conservación de las instalaciones en sus partes ocultas sea pésimo y produzca tales desperfectos en la vivienda que dé lugar a su inhabitabilidad si no se procede a su subsanación, sea cual sea el coste de la reparación. La perito doña Mónica expuso que la antigüedad de una construcción no tiene por qué influir negativamente ya que lo fundamental es el mantenimiento y en este caso el mantenimiento era deficiente.

Es más, el certificado de tasación, después de hacer referencia al estado de conservación regular, sobre todo en lo relativo a instalaciones, consigna que no se observan deterioros o desperfectos anómalos de importancia y parte de la instalación de calefacción sí estaba a la vista y fue detectado el defecto por los propios compradores asumiéndolo antes de la compraventa, como era la caldera de gasoil, por el olor que desprendía, así como el depósito del combustible, pero ni fue detectado, ni podía serlo, el pésimo estado de las conducciones internas de la calefacción, ni siquiera pudo advertirlo el técnico en climatización hasta que después de cambiar la parte visible del sistema comprobó que no funcionaba y que era debido, tras destapar las conducciones, que el mal estado de estas era la causa, por lo que tampoco los técnicos que expidieron el certificado de tasación pudieron tener en cuenta al reflejar el regular estado de conservación de las instalaciones, más que la parte visible de la caldera y depósito y antigüedad de la construcción, ya que no consta que se hubiesen realizado catas, ni ensayos, cuando se realizó el certificado.

El mayor valor de la tasación del inmueble contenido en el certificado de tasación (868.574,18 euros) respecto del precio de compra (850.000 euros en la escritura de compraventa otorgada por los vendedores y compradores), el porcentaje del coste de las reparaciones necesarias para hacer habitable la vivienda adquirida en relación con el precio de la compra o la ausencia de queja, apreciación o reserva acerca del estado de conservación del inmueble en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, carecen de relevancia alguna, pues ello no acredita que los compradores conocieran, sospecharan o debieran conocer o sospechar los defectos ocultos en la vivienda y a pesar de ello procedieran a adquirir el inmueble por el precio de compra, o que el precio se hubiera concertado teniendo en cuenta tales defectos, máxime cuando quien debía informar a los compradores del pésimo estado de conservación de las instalaciones ocultas eran los vendedores y ningún información sobre ello dieron a los compradores.

Menos aún puede tener relevancia el mayor precio de salida de la vivienda ofertada a través de la agencia inmobiliaria, pues el agente inmobiliario declaró que cuando se contactó con los compradores el precio era más bajo ya que se fue ajustando al mercado, no que se hubiera reducido el precio de compra al negociar con los demandantes y, además, el precio por el que se vendió era ajustado a mercado, a lo que debe añadirse que se alejó poco del precio tasado en el certificado.

Finalmente, la borrasca Filomena provocó daños en la mayoría de las viviendas de estas características de la Comunidad de Madrid, como es hecho notorio, pero ello fue entre el 6 y el 11 de enero de 2021 y lo que se examina en el procedimiento son los defectos preexistentes a la compra, realizada el 5 de agosto de 2020, y su afloramiento inmediato a la entrega, por más que los daños por los defectos de la impermeabilización del tejado se agravaran por la borrasca, ya que los vicios y su causa son los que deben tomarse en consideración, no los daños consecuencia de tales vicios. La perito doña Mónica manifestó que examinó los defectos en diciembre de 2020 y después del temporal volvió a la vivienda y estaba mucho peor.

En definitiva, los demandantes compraron una vivienda y los demandados vendedores se obligaron por el contrato a la entrega y saneamiento de la misma y aquellos a pagar el precio, y dado que la compraventa lo fue con unos vicios ocultos que, de haberlos conocido, aunque no se pueda presumir que no la hubiesen adquirido, se puede afirmar, sin ningún género de dudas, hubiesen dado menor precio por la vivienda, resulta que los compradores actores tienen frente a los vendedores una acción de desistimiento o, a su elección, una acción de rebaja del precio y habiendo optado por ejercitar la última dentro del plazo de caducidad de seis meses, debe hacerse posible su efectividad, de conformidad con lo establecido en los artículos 1484 a 1486 del Código civil.

DECIMOTERCERO.- Es cierto que los demandantes han ejercitado como acción principal la acción de incumplimiento contractual por inhabilidad de la vivienda en aplicación de la doctrina del "aliud pro alio" pero hay que considerar, a la vista de los acreditados defectos preexistentes a la venta ocultos en aquella, ciertamente importantes y que afectaban a la habitabilidad por generar insalubridad a los moradores mientras no se procediera a su reparación, que no alcanzan el grado de gravedad necesario para considerar que provocaban la inhabilidad absoluta de la cosa vendida con la consiguiente total y absoluta insatisfacción de los compradores.

Son defectos de cierta gravedad, ocultos en la vivienda y no detectable ni presumible su existencia a simple vista, que la hacen impropia para el uso a que se la destina y que, como hemos adelantado, aunque no se pueda presumir que no la hubiesen adquirido los demandantes, sí se puede afirmar, sin ningún género de dudas, hubiesen dado menor precio por ella, sin que concurre la condición de perito en ninguno de los dos compradores que enerve la obligación de saneamiento, esto es, estamos en presencia de vicios ocultos que dan lugar al saneamiento de la cosa adquirida, pero no estamos en presencia de un "aliud por alio" o entrega de cosa distinta por incumplimiento absoluto de las características exigidas a una vivienda conforme a su destino, equiparable a la falta de entrega, ni existe necesidad de acudir a la doctrina del "aliud por alio", ya que los compradores tenían abierta la vía de las acciones edilicias dentro del plazo de caducidad y a ellas han acudido con carácter subsidiario con la pretensión de que se reduzca el precio pagado en la misma cantidad con la que han debido afrontar la reparación de los defectos como indicador del demérito.

Basta recordar, que ya antigua doctrina jurisprudencial señaló que dada su naturaleza y fin perseguido deben estimarse como medidas de saneamiento, a los efectos que analizamos, todo lo que se concede en la sentencia como importe de las obras de reparación necesarias para dejar la casa comprada en el estado en que debió ser entregada por el vendedor pues no hay duda de que esa cantidad viene a constituir en esencia el demérito con que la cosa fue entregada y por tanto el exceso de precio que percibió indebidamente el vendedor ya que por el imperativo del art. 1.486 del Código, tenía derecho a exigir el comprador al no desistir del contrato. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2003 indicaba que al haberse reparado las deficiencias y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris", descartando que a ese resultado se le pudiera añadir una petición indemnizatoria como efecto de una acción que tiene aquella finalidad de restablecer el equilibrio de prestaciones, lo que viene a reconocer que no puede descartarse, de modo general, que ese restablecimiento se realice con la detracción del precio que importen las reparaciones, siempre que el mismo se identifique económicamente con el menor valor del bien y no con cualquier mejora en las condiciones que debiera presentar al tiempo de la venta.

Por lo expuesto, lo procedente es estimar la acción subsidiaria ejercitada en la demanda.

DECIMOCUARTO.- El recurso de apelación interpuesto por los demandantes debe ser estimado para, de acuerdo con los términos en que quedó fijada la pretensión en la primera instancia, estimar la acción subsidiaria ejercitada en la demanda interpuesta por doña Inocencia y don Benigno contra doña Florinda y don Casiano y declarar la obligación de los demandados de rebajar el precio de la compraventa de la vivienda litigiosa en la suma de 30.218,82 euros, importe de reparación de los vicios ocultos, condenando a los demandados a abonar solidariamente a los demandantes la citada cantidad como importe de la aminoración del precio, así como los intereses legales desde la interposición de la demanda, estos conforme a lo establecido en el artículo 1.108 del Código civil.

DECIMOQUINTO.- Las costas de la primera instancia han de ser impuestas a los codemandados ya que se estima íntegramente la acción subsidiaria ejercitada en la demanda y no se aprecian las dudas de hecho a que hizo referencia la juzgadora de primera instancia al pronunciarse sobre las costas ( artículo 394 de la Ley Enjuiciamiento civil).

DECIMOSEXTO.- Por la estimación del recurso de apelación de los demandantes y revocación de la sentencia recurrida, incluido el pronunciamiento relativo a las costas, queda sin contenido el recurso de apelación formulado por la codemandada doña Florinda contra el pronunciamiento de costas.

Por la estimación del recurso de apelación de los demandantes y pérdida de objeto del recurso de apelación de la codemandada, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,