Sentencia Civil 185/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 21, Rec. 24/2022 de 12 de mayo del 2023

PRIMERO.- Es un hecho admitido que los litigantes, la demandante Mas Que Tapas 5.1 S.L.U. y la demandada Medina Mayrit Baños Árabes S.L. celebraron el 16 de julio de 2014 un contrato de arrendamiento de industria, que recaía sobre el local comercial en calle Atocha nº 14 de Madrid, compuesto de planta baja y entreplanta, con las instalaciones y enseres propios de la actividad de restaurante, para ser destinado exclusivamente a la actividad de bar-restaurante, conviniéndose un plazo del arrendamiento de diez años, y una renta de 72.000 euros anuales, en doce mensualidades de 6.000 euros, más IVA, y deducido el IRPF, renta actualizable anualmente a partir del segundo año conforme al Índice General de Precios al Consumo para el conjunto nacional.

La pretensión de la demanda se funda, en esencia, en la aplicación al arrendamiento de la cláusula " rebus sic stantibus " en relación a las medidas legales adoptadas por la pandemia del Covid y la declaración de los estados de alarma, que incidieron significativamente en el ejercicio de la actividad de hostelería. En la demanda iniciadora del proceso se solicitaba que en aplicación de dicha cláusula " rebus sic stantibus " se fijase un periodo de carencia, sin obligación del pago de la renta, desde el 14 de marzo de 2020 hasta la reapertura del negocio, y una reducción temporal de la renta a la cantidad de mil euros mensuales desde la reapertura del negocio hasta el levantamiento de todas las restricciones a los negocios de hostelería en la ciudad de Madrid con causa en el Covid-19, aunque posteriormente modificó su pretensión en el sentido de que la carencia de la obligación de pago de la renta se extendiese no solo al período de cierre total del negocio acaecido entre el 14 de marzo de 2020 y el 14 de junio de 2020, sino también a cualquier período posterior que motivase el cierre total del negocio por orden de la autoridad competente con causa en la pandemia del Covid-19.

La sentencia dictada por el Juzgado, cuya completa parte dispositiva se recoge en los antecedentes de esta resolución, estima parcialmente la demanda, otorgando a la demandante una carencia en el pago de la renta desde el 14 marzo de 2020 al 10 de junio de dicho año, y una reducción temporal de la renta de los 6.000 euros pactados a 3.000 euros mensuales, desde el 10 de junio de 2020 y hasta que se declarase por el Gobierno de la Nación el fin de la pandemia, compensándose las rentas abonadas de más por la actora con las que se fueran devengando desde la fecha de la sentencia, sin que proceda la devolución de exceso.

La anterior sentencia ha sido recurrida en apelación por la demandada Medina Mayrit Baños Árabes S.L.

Consta también que el 19 de febrero de 2021, los litigantes suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento de industria, por el cual acordaron disponer del depósito entregado por la arrendataria en garantía de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento para el pago de la mensualidad de la renta del mes de febrero de 2021, que ascendía a 6.236,28 euros, importe que debería ser repuesto por la arrendataria en el plazo de un año.

SEGUNDO.- Si nos atenemos a las pretensiones formuladas en la demanda en relación a lo dispuesto en la sentencia apelada, no se aprecia el vicio procesal de incongruencia ultra petita que se alega en el recurso de apelación.

TERCERO.- En la actual doctrina jurisprudencial, para aplicar la cláusula " rebus sic stantibus " es determinante por un lado que la alteración de las circunstancias sea de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, y por otro la imprevisibilidad del cambio de circunstancias, que hay que vincularla con los riesgos asumidos por el contratante, legal o contractualmente, expresa o tácitamente, de modo que no puede admitirse una alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato.

En este sentido, declaraba la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019 (Recurso 2631/2016) que: "Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula "rebus sic stantibus" [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato. Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)....

Resulta innecesario realizar cualquier otro tipo de consideraciones como las que, en el marco de otras controversias, han realizado otros tribunales, que han rechazado que los cambios normativos pudieran ser imprevisibles para un operador económico prudente en atención a las diferentes circunstancias concurrentes, incluidas la evolución de la situación económica general y del sector eléctrico general. Así, la sentencia del pleno del Tribunal Constitucional 270/2015, de 17 de diciembre de 2015, en un recurso de inconstitucionalidad contra determinados preceptos que establecían un nuevo régimen retributivo para los titulares de producción de energía eléctrica en régimen primado. También la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Supremo, en numerosas sentencias sobre responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, a partir de la de 12 de abril de 2012, recaída en el recurso de casación 40/2011, seguida de otras muchas, entre las últimas, sentencias 667/2018, de 24 de abril, 920/2017, de 25 mayo, 1177/2018, de 10 julio, y 1254/2018, de 17 de julio.".

La sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2019 (Recurso 3291/2015) ya había declarado que: "Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".

ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".

iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador"."

La sentencia del Alto Tribunal de 6 de marzo de 2020 (Recurso 2400/2017) declara que: "Para resolver la cuestión, hemos de partir de la jurisprudencia sobre la denominada cláusula rebus sic stantibus , que se contiene en la reciente sentencia 455/2019, de 18 de julio : "(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus , la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)".

El cambio de estas características que, bajo las premisas que establece la jurisprudencia, podría generar un supuesto de aplicación de la regla de la rebus sic stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo."

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2022 (Recurso 4647/2018) declara a su vez que: "No concurren los requisitos para aplicar la regla rebus sic stantibus , en que se funda dicha petición, puesto que la jurisprudencia de esta sala ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato; y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (por todas, sentencias 567/1997, de 23 de junio , y 5/2019, de 9 de enero , y las que en ellas se citan). Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo.".

CUARTO.- Este Tribunal examinó una pretensión parecida en relación a la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus " al arrendamiento de una establecimiento de hostelería por la situación generada por la pandemia del Covid-19, en la sentencia de fecha 15 de septiembre de 2022.

En dicha sentencia ya exponemos que " El día 31 de diciembre de 2019 la Comisión Municipal de Salud y Sanidad de la ciudad china de Wuhan ( en la provincia de Hubei ) informó sobre un agrupamiento de 27 casos de neumonía de etiología desconocida con inicio de síntomas el 8 de diciembre, incluyen siete casos graves, con una exposición común a un mercado mayorista de marisco, pescado y animales vivos en Wuhan, sin identificar la fuente del brote.

El mercado fue cerrado el día 1 de enero de 2020. Y el día 7 de enero de 2020, las autoridades chinas identificaron como agente causante del brote un nuevo tipo de virus de la familia Coronavirus, que produce una enfermedad denominada COVID-19.

Ante la constatación de contagios rápidos y masivos con numerosas muertes a causa de la enfermedad y por recomendación del Comité de Emergencias del Reglamento Sanitario Internacional ( 2005 ), el día 30 de enero de 2020, el Director General de la Organización Mundial de la Salud declaró el brote del nuevo coronavirus 2019 ( nCov ) como una Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional ( ESPII ) al suponer, su propagación internacional, un riesgo para la salud pública de todos los países, lo que impone una respuesta internacional coordinada.

El día 11 de marzo de 2020 eleva la Organización Mundial de la Salud su anterior calificación de Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional a pandemia internacional.

Esta enfermedad denominada COVID 19 también llega a España y se propaga entre su población con resultados mortales y saturación de los centros sanitarios, lo que da lugar a la declaración de dos estados de alarma.

En el primero, se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, lo que se hace mediante Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo ( publicado en el B.O.E. del sábado 14 de marzo de 2020) de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020 hasta las 24 horas del día 29 de marzo.

Esta duración inicial va a ser objeto de 6 prórrogas:

La primera prórroga comprende desde el día 30 de marzo hasta el día 12 de abril de 2020.

La segunda prórroga comprende desde el día 12 de abril hasta el día 26 de abril de 2020.

La tercera prórroga comprende desde el día 26 de abril hasta el día 10 de mayo de 2020.

La cuarta prórroga comprende desde el día 10 de mayo hasta el día 24 de mayo de 2020.

La quinta prórroga comprende desde el día 24 de mayo hasta el día 7 de junio de 2020.

La sexta y última de las prórrogas comprende desde el día 7 de junio hasta las cero horas del día 21 de junio de 2020.

En el segundo, se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-COV-2, lo que se hace mediante Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre ( publicado en el B.O.E. del domingo 25 de octubre de 2020 de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 25 de octubre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de noviembre de 2020.

Esta duración inicial va a ser objeto de una única y exclusiva prórroga desde las cero horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de mayo de 2021.

Al inicio del primero de los estados de alarma se prohibía cualquier contacto social con las personas que estuviesen fuera del núcleo familiar dejando tan solo a salvo las excepciones necesarias para la subsistencia. Prohibición que se fue haciendo desaparecer de manera progresiva. Y por lo que respecta a las actividades de hostelería y restauración, se suspende, en el apartado 4 del artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, no pudiendo prestarse más que el servicio de entrega a domicilio, desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020, lo que supone el cierre de los locales destinados a restaurante salvo para la prestación de servicio de entrega a domicilio.

Esta medida de cierre del local destinado a restaurante, con la única excepción de entrega a domicilio, se mantiene hasta el día 3 de mayo de 2020.

A continuación, desde el día 4 de mayo al 7 de junio de 2020 se mantiene el cierre del local destinado a restaurante, y, a la posibilidad de prestar el servicio de entrega a domicilio, se añade la de recogida de comida en el local para llevarla a casa.

A partir del día 8 de junio de 2020 ya se permite la apertura de los locales destinados a restaurante y lo que se establecen son limitaciones al aforo del local, para lo cual son de aplicación tanto normas estatales en todo el territorio nacional español como normas autonómicas tan solo para la Comunidad Autónoma de Madrid.

Y así, del 8 de junio al 21 de junio de 2020, tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 50 %.

Del día 21 de junio al 5 de julio de 2020, tan sólo se permite un aforo máximo en el interior del local del 60 %.

Del día 6 de julio al 1 de octubre de 2020 tan sólo se permite un aforo máximo en el interior del local del 75 %.

Desde el día 1 de octubre de 2020 al 20 de septiembre de 2021 tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 50 %.

Desde el día 21 de septiembre al 4 de octubre de 2021 tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 75 %.

A partir de las cero horas del lunes 4 de octubre de 2021 se acaban las limitaciones de aforo en el interior del local. "

QUINTO.- En la misma sentencia de 15 de septiembre de 2022, y en cuanto a la naturaleza y requisitos de aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus " declarándose que " La cláusula " rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus " ( estando así las cosas y no surgiendo algo nuevo ) que es más conocida por su formulación abreviada " rebus sic stantibus " ( estando así las cosas ), es una cláusula contractual ( es imprescindible la existencia, subsistencia y vigencia de una relación jurídica contractual nacida, como no puede ser de otra manera, de la voluntad concorde de ambas partes contratantes ) que se encuentra implícita en todos los contratos de tracto sucesivo ( contiene cláusulas contractuales expresas pactadas de común acuerdo por ambas partes contratantes que van a desplegar su eficacia en un prolongado período de tiempo futuro más o menos largo ) y que faculta a una de las partes contratantes para instar, en vía judicial, una novación modificativa de algunas cláusulas del contrato en contra de la voluntad de la otra parte contratante ( la demandada en el proceso judicial ) con subsistencia de la relación jurídica contractual, a la que le serán de aplicación el resto de las cláusulas contractuales pactadas por las partes contratantes que no fueran modificadas.

Esta cláusula, " rebus sic stantibus " implícita en los contratos de tracto sucesivo no faculta a una de las partes contratantes ( a diferencia de la implícita en las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe prevista en el artículo 1.124 del Código Civil ) para instar la resolución del contrato, pues, en base a ella, tan sólo puede pedirse una novación modificativa de las cláusulas contractuales con subsistencia de la relación jurídica contractual. De tal manera que una pretensión resolutoria basada en esta cláusula " rebus sic stantibus " tiene que ser rechazado de plano, y, resulta imprescindible para la prosperabilidad de la acción de novación modificativa de las cláusulas contractuales, que, en la demanda, se concrete y precise la novación modificativa interesada.

La idea que subyace en la cláusula " rebus sic stantibus " se desprende de su propia dicción literal y consiste en que, habiéndose celebrado el contrato de tracto sucesivo en atención a una situación existente y a unas determinadas circunstancias concurrentes en el momento de celebrarse el contrato, al producirse un cambio o alteración de esa situación o de esas circunstancias, las iniciales cláusulas contractuales deberán modificarse para acomodarse a la nueva situación o a las nuevas circunstancias. Pero, a esta cláusula " rebus sic stantibus ", no se le puede dar semejante amplitud, ya que choca frontalmente con la aplicación, del brocardo latino " pacta sunt servanda " ( lo pactado obliga ), que constituye la base y fundamento de nuestro derecho privado contractual y que se manifiesta entre otros en los artículos 1.091 y 1.258 del Código Civil, a los contratos de tracto sucesivo, en los que, durante toda la vigencia de la relación jurídica contractual, tiene que darse escrupuloso cumplimiento a lo pactado por las partes de común acuerdo en el momento de la celebración del contrato y sin que el contenido de las iniciales cláusulas contractuales pueda ser modificado a medida que se va ejecutando el contrato más que a través de un nuevo acuerdo de los contratantes que modifique el inicialmente existente. Y, siendo esta la regla general, la cláusula " rebus sic stantibus " constituye la excepción, de ahí que, para su aplicación, no basta con cualquier cambio o alteración de la situación existente o de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, siendo imprescindible que, la alteración o el cambio sobrevenido de la situación o de las circunstancias, sea de carácter excepcional e imprevisible. Y, esta imprevisibilidad, debe serlo para las partes contratantes en un contrato de la clase del que han celebrado ( no hay alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ).

Pero, siendo imprescindible, para la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus ", ese cambio o alteración de la situación o de las circunstancias de carácter excepcional e imprevisible, no basta ni es suficiente, ya que además tiene que entrarse a valorar la real y concreta incidencia de esa alteración en la relación contractual de que se trate y constatarse una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes contratantes, es decir, una excesiva onerosidad para una de las partes contratantes normalmente para el que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, lo que se producirá cuando los beneficios económicos del negocio causal subyacente, es decir aquel que explota económicamente, con base en este contrato, la parte contratante que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, disminuyan de una manera drástica hasta llegar incluso a tener pérdidas ( por el aumento de sus costes de explotación o por la reducción de sus ingresos económicos ) de tal manera que el pago del precio de la renta o de la cantidad de dinero en la cuantía que resulte de lo pactado en su día en el contrato da lugar a una excesiva onerosidad para la parte contratante que tiene que pagar esa cuantía económica de precio, renta o cantidad de dinero. Siendo además imprescindible la adecuada relación de causalidad de tal manera que la drástica reducción de los beneficios económicos del negocio causal subyacente tenga su causa única y exclusiva en la alteración sobrevenida de la situación o de las circunstancias excepcional e imprevisible y no en otras causas o motivos.

Por lo demás, para el caso de que el propio contrato contenga una cláusula contractual expresa que contemple ( de manera específica o genérica ) la posible concurrencia, durante la vigencia de la relación jurídica contractual, del cambio o alteración sustancial de la situación o circunstancias a los que le anuda un criterio de asignación de riesgos ( así la drástica reducción de los beneficios económicos del negocio causal subyacente por el cambio excepcional e imprevisible ) deberá estarse a lo pactado por las partes contratantes en esta cláusula expresa y sin que pueda venir en aplicación la cláusula " rebus sic stantibus ".

Por último, para el caso de que concurran los requisitos reseñados ( en un contrato de tracto sucesivo, cambio o alteración sobrevenida excepcional e imprevisible que, en adecuada relación de causalidad, da lugar a una excesiva onerosidad de la prestación a que viene obligada una de las partes contratantes ), siempre que la alteración o cambio no se refiera a uno de los riesgos normales del contrato y ausencia, en este, de una cláusula expresa de atribución de riesgos, queda facultada, la parte contratante que padece la excesiva onerosidad y que normalmente será la que viene obligada a pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, para instar una novación modificativa del contrato, que normalmente consistía en una facilidad de pago, en una demora en su abono o en una rebaja de la cuantía económica. Pero en el buen entendimiento de que, al subsistir la relación jurídica contractual, no podemos obviar las legítimas expectativas de la otra parte contratante, de tal manera que la novación modificativa que se acuerde no puede vaciar de contenido la utilidad económica que tiene, ese contrato, para la parte contratante que tiene derecho contractual a cobrar el precio, la renta o una cantidad de dinero.

La moderna doctrina jurisprudencial sobre la cláusula " rebus sic stantibus " aparece recogida en las sentencias del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 820/2013 de 17 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1579/2010 y número 822/2012 de 18 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1318/2011 y la de la Sala de lo Civil ( no reunida en Pleno ) del Tribunal Supremo número 333/2014 de 30 de junio de 2014 por la que se resuelve el recurso número 2250/2012. "

SEXTO.- Pues bien, atendiendo a la actuación de hecho producida y a la doctrina jurisprudencial expuesta, le parece claro al Tribunal que procede aplicar al contrato de arrendamiento de industria vigente entre las partes la cláusula " rebus sic stantibus ", pues resulta evidente que el cierre de los establecimientos de hostelería producido por la pandemia de Covid-19, y la limitación del aforo de locales, supuso una alteración de las circunstancias de gran magnitud que incrementó de modo muy significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, siendo este importante cambio de las circunstancias totalmente imprevisible, y además un riesgo en modo alguno asumido por el arrendatario contratante.

Que la mencionada pandemia produjo una importantísima alteración de las circunstancias económicas del contrato, de la equivalencia contractual, es de tal evidencia que no precisaría de mayor prueba. Aun así, la demandante ha aportado un dictamen pericial económico confeccionado por D. Mauricio.

Para apreciar la magnitud de la alteración de las circunstancias que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, hay que fijarse en el equilibrio contractual de la concreta relación jurídica, no en la actuación económica general de la parte litigante, pues al fin, lo que pretende la cláusula " rebus sic stantibus " es restablecer el equilibrio del concreto contrato, y no la situación general económica de alguno de los contratantes.

SEPTIMO.- Ahora bien, coincidimos con la apelante en que la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus " no puede llevar a establecer un período de carencia para el arrendatario, haciendo recaer todas las consecuencias de la alteración de las circunstancias sobre el arrendador.

Tampoco vemos muy acertada la reducción de la renta establecida desde el 10 de junio de 2020, sin atender a las concretas situaciones temporales producidas, y, por otra parte, fijar la finalización de la reducción de la renta cuando se declare por el Gobierno de la Nación el fin de la pandemia resulta algo difuso por cuanto esta declaración no se ha producido.

En nuestra opinión, lo más prudente es aplicar un criterio como el que confirmamos en la sentencia de 15 de septiembre de 2022, en cuya virtud:

a) Del 15 de marzo al 7 de junio de 2020, la renta efectiva se reduce a la mitad ( 50 % ).

b) Del 8 de junio hasta el 21 de junio de 2020 se reduce la renta efectiva en un 25 %.

c) Del 21 de junio al 5 de julio de 2020 se reduce la renta efectiva en un 20 %.

d) Del 6 de julio al 30 de septiembre de 2020 se reduce la renta efectiva en un 12,50 %.

e) Del uno de octubre de 2020 al 20 de septiembre de 2021 se reduce la renta efectiva en un 25 %.

f) Y del 21 de septiembre al 3 de octubre de 2021 se reduce la renta efectiva en un 12,50 %.

OCTAVO.- Procede confirmar el pronunciamiento de la sentencia recurrida en relación a las rentas abonadas de más por la actora.

NOVENO.- También se confirma el pronunciamiento de la sentencia recurrida relativo a la no imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.

DÉCIMO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas de este recurso no se imponen especialmente a ninguna de las partes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación