La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.- Por la representación procesal de doña Elisa se ejercitó acción contra la comunidad de bienes DIRECCION000 solicitando que se declare, con carácter principal, la modificación del contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2019, suscrito por ambas partes litigantes, en el que se pactó una renta mensual de 2.200 euros y una vigencia hasta el 31 de mayo de 2024, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en el sentido de condonar a su mandante el pago de la renta de los meses de abril y mayo de 2020, al no haber obtenido ingresos como consecuencia de la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el covid 19, en virtud del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y de reducir la renta a 1.500 euros los meses de junio a agosto de 2020, al haber descendido significativamente la facturación en dichos meses. Solicitando, con carácter subsidiario, la modificación de dicho contrato por fuerza mayor, en el sentido de que su representada no tiene obligación de abonar la renta durante el periodo de estado de alarma desde el 14 de marzo hasta el 21 de junio de 2020, con la consiguiente devolución de los importes abonados durante dicho periodo por el concepto de renta más los intereses legales desde la presentación de la demanda , con imposición de costas a la demandada.
Ampliándose la demanda solicitando que se modifique la renta del contrato de arrendamiento a 1.500 euros mensuales, no únicamente durante los meses de junio a agosto de 2020, sino durante los meses posteriores hasta el cese completo de las restricciones acordadas en la Comunidad de Madrid, en relación a la hostelería.
La representación procesal de la parte demandada se opuso a la demanda alegando que no procede la invocación de la fuerza mayor para exonerarse del cumplimiento de la obligación dineraria, así como que el Real Decreto Ley 15/2020 posibilita la solicitud de una moratoria de la renta para los meses de confinamiento de abril y mayo, pero no una rebaja por los meses posteriores. No afectándole al local arrendado, que se dedica a la actividad de Bar- Restaurante con asador y parrillas ubicado en un polígono industrial, las limitaciones horarias ni de aforo al tratarse de un local con una superficie de más de 100 metros cuadrados de terraza/velador privada, con cubrición de toldo permanente. Sin que acredite una reducción de los ingresos para que pueda operar la cláusula rebus suc stantibus, señalando que a tenor del Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, de medida urgentes complementarias para apoyar a la economía y el empleo, los arrendadores llegaron a un acuerdo con la inquilina, estableciendo una moratoria de la renta pactada en el contrato de arrendamiento por el periodo máximo de lo que durara el estado de alarma, reduciendo la renta de abril y mayo a 1.500 euros y prorrateando el resto hasta alcanzar lo debido, pagadero en los cuatro meses posteriores, sin que se les haya abonado la renta de los meses de abril y mayo y a partir de junio de forma unilateral se ha reducido la renta a 1.500 euros, sin que se haya acreditado el descenso de los rendimientos y sin que concurra buena fe en la imposición unilateral por parte de la arrendataria de la modificación de las condiciones contractuales, al amparo de la cláusula rebus sic stantibus.
La Sentencia dictada en instancia estima parcialmente la demanda, declarando que por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, desde el mes de abril de 2020 se modifica la renta estipulada en el contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2019, siendo la cuantía a abonar de 1.500 euros, volviendo a regir entre las partes, desde el 21 de junio de 2020, la renta estipulada de 2.200 euros, en los términos establecidos en dicho contrato. Señalando que resulta acreditado que la parte actora ha venido abonando la renta en su totalidad hasta el momento en que fue decretado el estado de alarma en fecha 14 de marzo de 2020, sin que se considere acreditada la existencia de una moratoria pactada por las partes, por lo que concluye en que siendo cierto el cierre forzoso de los negocios al público al decretarse el estado de alarma, lo cual frustra la finalidad económica del contrato, y habiéndose roto la equivalencia de las prestaciones, resulta necesario reequilibrar tal equivalencia sin que las consecuencias puedan recaer únicamente sobre el arrendador y atendiendo también a que existía la posibilidad de haber recibido y/o solicitado ayudas pertinentes para hacer frente al pago parcial de la renta por la parte arrendataria, sin que se haya producido dicha solicitud, concluye en que corresponde a la parte actora pagar la renta desde el mes de abril de 2020. Si bien, reduciéndose a la cantidad de 1.500 euros hasta el 21 de junio de 2020, momento en el que se reactivó la economía aunque con restricciones, resultando procedente la continuación del pago de la renta en los términos pactados en el contrato, al no haber quedado acreditada la reducción de ingresos en los términos previstos en los artículos 3 y 4 del Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, atendiendo a que de la documental aportada, los períodos de facturación que se aportan se refieren a periodos diferentes mensuales que no permiten realizar la comparativa correspondiente. Rechazando la concurrencia de fuerza mayor, al ser únicamente aplicable a la imposibilidad de cumplimiento de las obligaciones de hacer o entregar cosa determinada y no a la obligación de pago de una deuda dineraria.
La representación procesal de la parte actora formula recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba e indebida aplicación de los artículos 3 y 4 del Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril. Considerando que dicho Real Decreto no resulta aplicable en un procedimiento judicial cuando lo que se solicita es la modificación del contrato en base a la cláusula rebus sic stantibus, siendo únicamente aplicable a una negociación extrajudicial entre arrendador y arrendatario, siendo la finalidad de dicho Real Decreto reducir los costes operativos de pymes y autónomos y no la de buscar el equilibrio contractual, que es la finalidad de la cláusula rebus sic stantibus invocada. Por lo que considera que se debió de aplicar la misma desde abril de 2020 hasta la actualidad, al concurrir los requisitos jurisprudenciales para su aplicación como son la alteración extraordinaria de las circunstancias, posterior a la celebración del contrato y que presenta carácter de permanencia, una evidente desproporción entre las prestaciones de los contratantes, que no siendo previsibles han dejado en un claro desequilibrio a las mismas, la existencia de circunstancias sobrevenidas imprevisibles, que no exista acción dolosa en ninguna de ellas, así como que el contrato sea de tracto sucesivo o esté referido a momento futuro, de modo que tenga cierta duración. Por lo que considera que a tenor de ello ha de acordarse la condonación de la renta de los meses de abril y mayo de 2020 y rebajar el precio del alquiler a 1.500 euros desde el mes de junio de 2020 hasta el cese definitivo de restricciones o bien que se proceda la condonación del pago de los meses de abril y mayo de 2020.
Invocando finalmente la doctrina que sostiene que la suspensión de la actividad comercial por el artículo 10.1 del Real Decreto 463/2020, implica un incumplimiento del arrendador que justifica la automática suspensión de la obligación de pago de la renta, para los locales afectados y mientras dure la suspensión. Interesando en el suplico del recurso de apelación la condonación del pago de la renta del alquiler de los meses de abril y mayo de 2020, abonando el alquiler de 1500 euros los meses posteriores hasta el cese definitivo de las restricciones o bien la condonación de la renta de dichos meses, debiendo pagar el mes de junio de 2020 el alquiler por importe de 1.500 euros y los meses posteriores el alquiler por importe de 2.200 euros.
La representación procesal de la parte demandada no formuló oposición al recurso de apelación planteado.
SEGUNDO.- En primer lugar y en cuanto al error en la valoración de la prueba y la indebida aplicación de los artículos 3 y 4 del Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que plantea la parte apelante atendiendo a que en la Sentencia recurrida se deniega la reducción de la renta a partir del 21 de junio de 2020, en relación al contrato de arrendamiento que une a ambas partes litigantes, suscrito el 1 de junio de 2019, que tiene por objeto el local sito en la CALLE000 de Mejorada del Campo, al considerar que la parte apelante no ha acreditado la reducción correspondiente de ingresos en los términos previstos en dicha normativa, a tenor de los documentos 6,7 y 11 aportados con la demanda, ha de señalarse que, en efecto, en dicha normativa legal lo que se contempla es la regulación para solicitar de la persona arrendadora un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario, estableciéndose concretamente los requisitos que debían de cumplirse por parte de los autónomos y pymes arrendatarios, por lo que se contempla una regulación a falta de pacto ,y tal y como se recoge por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, en Auto dictado en fecha 10 de febrero de 2021, recurso 606/2020, dicha regulación no implica que no se puedan solicitar medidas análogas en vía jurisdiccional ,a fin de que se valore si se dan los requisitos necesarios para la modificación contractual en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la claúsula rebus sic stantibus.
Habiéndose pronunciado este Tribunal en un supuesto similar y respecto de esta cuestión, en Sentencia de 12 de mayo de 2023, señalando que: "Para apreciar la magnitud de la alteración de las circunstancias que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato hay que fijarse en el equilibrio contractual de la concreta relación jurídica, no en la actuación económica general de la parte litigante, pues al fin, lo que pretende la cláusula rebus sic stantibus es restablecer el equilibrio del concreto contrato y no la situación general económica de alguno de los contratantes."
Por lo tanto, ha de considerarse que en efecto se ha incurrido en error en la Sentencia recurrida al denegar la rebaja de la renta arrendaticia, a tenor de los preceptos legales anteriormente referidos.
Establecida dicha cuestión y respecto de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el supuesto que nos ocupa, esta Sala se ha pronunciado sobre una pretensión similar en la Sentencia anteriormente referida que recoge lo resuelto en Sentencia de fecha 15 de septiembre de 2022, señalando que: "El día 31 de diciembre de 2019 la Comisión Municipal de Salud y Sanidad de la ciudad china de Wuhan ( en la provincia de Hubei ) informó sobre un agrupamiento de 27 casos de neumonía de etiología desconocida con inicio de síntomas el 8 de diciembre, incluyen siete casos graves, con una exposición común a un mercado mayorista de marisco, pescado y animales vivos en Wuhan, sin identificar la fuente del brote.
El mercado fue cerrado el día 1 de enero de 2020. Y el día 7 de enero de 2020, las autoridades chinas identificaron como agente causante del brote un nuevo tipo de virus de la familia Coronavirus, que produce una enfermedad denominada COVID-19.
Ante la constatación de contagios rápidos y masivos con numerosas muertes a causa de la enfermedad y por recomendación del Comité de Emergencias del Reglamento Sanitario Internacional ( 2005 ), el día 30 de enero de 2020, el Director General de la Organización Mundial de la Salud declaró el brote del nuevo coronavirus 2019 ( nCov ) como una Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional ( ESPII ) al suponer, su propagación internacional, un riesgo para la salud pública de todos los países, lo que impone una respuesta internacional coordinada.
El día 11 de marzo de 2020 eleva la Organización Mundial de la Salud su anterior calificación de Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional a pandemia internacional.
Esta enfermedad denominada COVID 19 también llega a España y se propaga entre su población con resultados mortales y saturación de los centros sanitarios, lo que da lugar a la declaración de dos estados de alarma.
En el primero, se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, lo que se hace mediante Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo (publicado en el B.O.E. del sábado 14 de marzo de 2020) de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020 hasta las 24 horas del día 29 de marzo.
Esta duración inicial va a ser objeto de 6 prórrogas:
La primera prórroga comprende desde el día 30 de marzo hasta el día 12 de abril de 2020.
La segunda prórroga comprende desde el día 12 de abril hasta el día 26 de abril de 2020.
La tercera prórroga comprende desde el día 26 de abril hasta el día 10 de mayo de 2020.
La cuarta prórroga comprende desde el día 10 de mayo hasta el día 24 de mayo de 2020.
La quinta prórroga comprende desde el día 24 de mayo hasta el día 7 de junio de 2020.
La sexta y última de las prórrogas comprende desde el día 7 de junio hasta las cero horas del día 21 de junio de 2020.
En el segundo, se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-COV-2, lo que se hace mediante Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre (publicado en el B.O.E. del domingo 25 de octubre de 2020 de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 25 de octubre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de noviembre de 2020.
Esta duración inicial va a ser objeto de una única y exclusiva prórroga desde las cero horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de mayo de 2021.
Al inicio del primero de los estados de alarma se prohibía cualquier contacto social con las personas que estuviesen fuera del núcleo familiar dejando tan solo a salvo las excepciones necesarias para la subsistencia. Prohibición que se fue haciendo desaparecer de manera progresiva. Y por lo que respecta a las actividades de hostelería y restauración, se suspende, en el apartado 4 del artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo , no pudiendo prestarse más que el servicio de entrega a domicilio, desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020, lo que supone el cierre de los locales destinados a restaurante salvo para la prestación de servicio de entrega a domicilio.
Esta medida de cierre del local destinado a restaurante, con la única excepción de entrega a domicilio, se mantiene hasta el día 3 de mayo de 2020.
A continuación, desde el día 4 de mayo al 7 de junio de 2020 se mantiene el cierre del local destinado a restaurante, y, a la posibilidad de prestar el servicio de entrega a domicilio, se añade la de recogida de comida en el local para llevarla a casa.
A partir del día 8 de junio de 2020 ya se permite la apertura de los locales destinados a restaurante y lo que se establecen son limitaciones al aforo del local, para lo cual son de aplicación tanto normas estatales en todo el territorio nacional español como normas autonómicas tan solo para la Comunidad Autónoma de Madrid.
Y así, del 8 de junio al 21 de junio de 2020, tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 50 %.
Del día 21 de junio al 5 de julio de 2020 , tan sólo se permite un aforo máximo en el interior del local del 60 %.
Del día 6 de julio al 1 de octubre de 2020 tan sólo se permite un aforo máximo en el interior del local del 75 %.
Desde el día 1 de octubre de 2020 al 20 de septiembre de 2021 tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 50 %.
Desde el día 21 de septiembre al 4 de octubre de 2021 tan solo se permite un aforo máximo en el interior del local del 75 %.
A partir de las cero horas del lunes 4 de octubre de 2021 se acaban las limitaciones de aforo en el interior del local."
QUINTO.- En la misma sentencia de 15 de septiembre de 2022 , y en cuanto a la naturaleza y requisitos de aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus " declarándose que " La cláusula " rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus " ( estando así las cosas y no surgiendo algo nuevo ) que es más conocida por su formulación abreviada " rebus sic stantibus " ( estando así las cosas ), es una cláusula contractual ( es imprescindible la existencia, subsistencia y vigencia de una relación jurídica contractual nacida, como no puede ser de otra manera, de la voluntad concorde de ambas partes contratantes ) que se encuentra implícita en todos los contratos de tracto sucesivo ( contiene cláusulas contractuales expresas pactadas de común acuerdo por ambas partes contratantes que van a desplegar su eficacia en un prolongado período de tiempo futuro más o menos largo ) y que faculta a una de las partes contratantes para instar, en vía judicial, una novación modificativa de algunas cláusulas del contrato en contra de la voluntad de la otra parte contratante ( la demandada en el proceso judicial ) con subsistencia de la relación jurídica contractual, a la que le serán de aplicación el resto de las cláusulas contractuales pactadas por las partes contratantes que no fueran modificadas.
Esta cláusula, " rebus sic stantibus " implícita en los contratos de tracto sucesivo no faculta a una de las partes contratantes ( a diferencia de la implícita en las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe prevista en el artículo 1.124 del Código Civil ) para instar la resolución del contrato, pues, en base a ella, tan sólo puede pedirse una novación modificativa de las cláusulas contractuales con subsistencia de la relación jurídica contractual. De tal manera que una pretensión resolutoria basada en esta cláusula "rebus sic stantibus" tiene que ser rechazado de plano, y, resulta imprescindible para la prosperabilidad de la acción de novación modificativa de las cláusulas contractuales, que, en la demanda, se concrete y precise la novación modificativa interesada.
La idea que subyace en la cláusula " rebus sic stantibus " se desprende de su propia dicción literal y consiste en que, habiéndose celebrado el contrato de tracto sucesivo en atención a una situación existente y a unas determinadas circunstancias concurrentes en el momento de celebrarse el contrato, al producirse un cambio o alteración de esa situación o de esas circunstancias, las iniciales cláusulas contractuales deberán modificarse para acomodarse a la nueva situación o a las nuevas circunstancias. Pero, a esta cláusula " rebus sic stantibus", no se le puede dar semejante amplitud, ya que choca frontalmente con la aplicación, del brocardo latino " pacta sunt servanda " ( lo pactado obliga ), que constituye la base y fundamento de nuestro derecho privado contractual y que se manifiesta entre otros en los artículos 1.091 y 1.258 del Código Civil , a los contratos de tracto sucesivo, en los que, durante toda la vigencia de la relación jurídica contractual, tiene que darse escrupuloso cumplimiento a lo pactado por las partes de común acuerdo en el momento de la celebración del contrato y sin que el contenido de las iniciales cláusulas contractuales pueda ser modificado a medida que se va ejecutando el contrato más que a través de un nuevo acuerdo de los contratantes que modifique el inicialmente existente. Y, siendo esta la regla general, la cláusula "rebus sic stantibus" constituye la excepción, de ahí que, para su aplicación, no basta con cualquier cambio o alteración de la situación existente o de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, siendo imprescindible que, la alteración o el cambio sobrevenido de la situación o de las circunstancias, sea de carácter excepcional e imprevisible. Y, esta imprevisibilidad, debe serlo para las partes contratantes en un contrato de la clase del que han celebrado ( no hay alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato).
Pero, siendo imprescindible, para la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus ", ese cambio o alteración de la situación o de las circunstancias de carácter excepcional e imprevisible, no basta ni es suficiente, ya que además tiene que entrarse a valorar la real y concreta incidencia de esa alteración en la relación contractual de que se trate y constatarse una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes contratantes, es decir, una excesiva onerosidad para una de las partes contratantes normalmente para el que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, lo que se producirá cuando los beneficios económicos del negocio causal subyacente, es decir aquel que explota económicamente, con base en este contrato, la parte contratante que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, disminuyan de una manera drástica hasta llegar incluso a tener pérdidas ( por el aumento de sus costes de explotación o por la reducción de sus ingresos económicos ) de tal manera que el pago del precio de la renta o de la cantidad de dinero en la cuantía que resulte de lo pactado en su día en el contrato da lugar a una excesiva onerosidad para la parte contratante que tiene que pagar esa cuantía económica de precio, renta o cantidad de dinero. Siendo además imprescindible la adecuada relación de causalidad de tal manera que la drástica reducción de los beneficios económicos del negocio causal subyacente tenga su causa única y exclusiva en la alteración sobrevenida de la situación o de las circunstancias excepcional e imprevisible y no en otras causas o motivos.
Por lo demás, para el caso de que el propio contrato contenga una cláusula contractual expresa que contemple ( de manera específica o genérica ) la posible concurrencia, durante la vigencia de la relación jurídica contractual, del cambio o alteración sustancial de la situación o circunstancias a los que le anuda un criterio de asignación de riesgos (así la drástica reducción de los beneficios económicos del negocio causal subyacente por el cambio excepcional e imprevisible) deberá estarse a lo pactado por las partes contratantes en esta cláusula expresa y sin que pueda venir en aplicación la cláusula " rebus sic stantibus".
Por último, para el caso de que concurran los requisitos reseñados (en un contrato de tracto sucesivo, cambio o alteración sobrevenida excepcional e imprevisible que, en adecuada relación de causalidad, da lugar a una excesiva onerosidad de la prestación a que viene obligada una de las partes contratantes), siempre que la alteración o cambio no se refiera a uno de los riesgos normales del contrato y ausencia, en este, de una cláusula expresa de atribución de riesgos, queda facultada, la parte contratante que padece la excesiva onerosidad y que normalmente será la que viene obligada a pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, para instar una novación modificativa del contrato, que normalmente consistía en una facilidad de pago, en una demora en su abono o en una rebaja de la cuantía económica. Pero en el buen entendimiento de que, al subsistir la relación jurídica contractual, no podemos obviar las legítimas expectativas de la otra parte contratante, de tal manera que la novación modificativa que se acuerde no puede vaciar de contenido la utilidad económica que tiene, ese contrato, para la parte contratante que tiene derecho contractual a cobrar el precio, la renta o una cantidad de dinero.
La moderna doctrina jurisprudencial sobre la cláusula " rebus sic stantibus " aparece recogida en las sentencias del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 820/2013 de 17 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1579/2010 y número 822/2012 de 18 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1318/2011 y la de la Sala de lo Civil ( no reunida en Pleno ) del Tribunal Supremo número 333/2014 de 30 de junio de 2014 por la que se resuelve el recurso número 2250/2012 . "
SEXTO.- Pues bien, atendiendo a la actuación de hecho producida y a la doctrina jurisprudencial expuesta, le parece claro al Tribunal que procede aplicar al contrato de arrendamiento de industria vigente entre las partes la cláusula "rebus sic stantibus", pues resulta evidente que el cierre de los establecimientos de hostelería producido por la pandemia de Covid-19, y la limitación del aforo de locales, supuso una alteración de las circunstancias de gran magnitud que incrementó de modo muy significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, siendo este importante cambio de las circunstancias totalmente imprevisible, y además un riesgo en modo alguno asumido por el arrendatario contratante.
Que la mencionada pandemia produjo una importantísima alteración de las circunstancias económicas del contrato, de la equivalencia contractual, es de tal evidencia que no precisaría de mayor prueba. Aun así, la demandante ha aportado un dictamen pericial económico confeccionado por D. Ángel Jesús.
Para apreciar la magnitud de la alteración de las circunstancias que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, hay que fijarse en el equilibrio contractual de la concreta relación jurídica, no en la actuación económica general de la parte litigante, pues al fin, lo que pretende la cláusula "rebus sic stantibus" es restablecer el equilibrio del concreto contrato, y no la situación general económica de alguno de los contratantes."
Por tanto y conforme a lo anteriormente expuesto ha de considerarse aplicable la cláusula rebus sic stantibus al supuesto que nos ocupa y a tenor del criterio recogido en la Sentencia de 15 de septiembre de 2022 y respecto de las mensualidades a que se contrae la acción ejercitada por la parte apelante, acordar que durante los meses de abril al 7 de junio de 2020 se reduzca la renta efectiva a la mitad. Del 8 de junio hasta el 21 de junio de 2020 en un 25%. Del 21 de junio al 5 de julio de 2020 en un 20%, del 6 de julio al 30 de septiembre de 2020 en un 12,50%, del 1 de octubre de 2020 al 20 de septiembre de 2021 en un 25% y del 21 de septiembre al 3 de octubre de 2021 en un 12,50%. Sin que se considere procedente la condonación pretendida por la parte apelante en relación a la renta de los meses de abril y mayo de 2020, ya que no puede pretenderse que recaigan todas las consecuencias de la alteración de las circunstancias, en dichos meses, sobre el arrendador.
Sin necesidad de hacer ninguna consideración en relación a la doctrina invocada por la parte apelante en el recurso de apelación y no planteada en su escrito de demanda, relativa a la que la suspensión de la actividad comercial implica un incumplimiento del arrendador, procede estimar parcialmente el recurso de apelación planteado.
TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no cabe efectuar imposición de las costas de esta alzada.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
