Sentencia Civil 90/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 897/2022 de 13 de febrero del 2023

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento, Dª Loreto y D Jose María, dirigida contra Sabadell Real Estate Development SLU y Loge Activos Inmobiliarios SL ejercitan acción en reclamación de 70285,80 euros importe a que ascenderá la reparación de las deficiencias observadas en la vivienda NUM000 º de C/ DIRECCION000 nº NUM001 que junto con trastero y garaje adquirieron por escritora de 15 de julio de 2020.

Sabadell Real Estate Development SLU (en lo sucesivo y frecuentemente Sabadell o Sabadell RED) y Loge Activos Inmobiliarios (en lo sucesivo Loge o Loge Activos), presentan escrito de contestación oponiéndose a la pretensión ejercitada, aportando informe pericial de alcance de daños y valoración.

La sentencia de 11 de mayo de 2022, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Madrid examina la controversia planteada y estimando parcialmente la demanda, condena a Sabadell RED y Loge Activos a satisfacer de forma solidaria a la parte actora la cantidad de 43.555 euros más 8275,45 euros en concepto de BI y el 21% de IVA.

Se alza en apelación Dª Blanca Mª Grande Pesqueros, Procuradora de los Tribunales en nombre y representación de Sabadell Real Estate Development y Loge Activos Inmobiliarios invocando como infracciones en las que la resolución incurre:

-la sentencia no admite la falta de legitimación pasiva de Sabadell invocada como consecuencia de la transmisión a Loge del contrato de c-v celebrado por aquélla con los actores

-la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, en relación al alcance de los daños u actuaciones a llevar a cabo para su subsanación

-la resolución incurre en infracción del art 217 LEC al no quedar acreditado que los demandantes para subsanar imperfecciones de acabados de carácter leve, requieran una intervención extensa y generalizada, un reposición total

En desarrollo pormenorizado de dichos motivos sostiene:

-A) Falta de legitimación pasiva de Sabadell

B) Falta de motivación sobre los motivos/argumentos o razones que han llevado al juzgador a aceptar unjo de los dos dictámenes sobre el otro

C) Error en la valoración de la prueba, esencialmente de la pericial y también documental y testifical.

Sandra Osorio Alonso, Procuradora de los Tribunales en nombre y representación de Dª Loreto y Jose María presentó escrito de oposición defendiendo la corrección técnico jurídica de la sentencia dictada en la instancia, cuya confirmación suplica

SEGUNDO.- La correcta resolución del presente recurso, nos exige tomar en consideración estos extremos:

-Sabadell Real Estate Development es promotora de la edificación que se levanta sobre la parcela RM-2.1/RM-2.2 de Torrejón de ARdoz (Proyecto de reparcelación de la Unidad de Actuación UEDB nº 22 de Los Girasoles, que comprende un conjunto de 92 viviendas, con garaje, trasteros y zonas comunes.

-la edificación finaliza el 23 de octubre de 2019 (folio 52 y 328) emitiéndose el Acta de recepción de obra el 20 de Febrero de 2020 (folio 329, adjuntándose al folio 330 la lista de repasos de obra pendientes y a los folios 336 vuelto y 337 y ss se adjuntan el listado de documentación pendiente de re

-el 27 de abril de 2020 el Ayuntamiento de Torrejón concede sin reservas la licencia de primera ocupación (folio 339)

-el 24 de junio de 2020 los actores visitan la vivienda (doc 8 de la contestación al folio 384) y el 27 de Septiembre de 2019 con Solvia Servicios Inmobiliarios SLU firman contrato de arras y c-v con entrega de memoria de calidades (folio 133 y 126)

-el 15 de julio de 2020 previa visita girada al inmueble se otorga escritura de c-v del NUM000 portal NUM002 de C/ DIRECCION000 nº NUM003 de Torrejón a favor de los actores (folio 135 y 340)

-el 18 de septiembre de 2020 OCM Redes Holdco S.à.r.l y Sabadell Real Estate Inmobiliarios SLU formalizan la venta del negocio inmobiliario de Sabadell a OCM en virtud de la cual Loge Activos Inmobiliarios se subroga en la posición jurídica de Sabadell Real Estate Development y en los derechos y obligaciones de ésta última bajo el contrato de promoción del Inmueble en que se encuentra la vivienda de los actores (doc 6) y en los derechos y obligaciones derivados de las garantías y seguros decenales contra los daños materiales por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales (cita el Expositivo VII de la escritura doc 6 y7)

Nos vamos a detener en este punto para analizar el primer motivo de apelación que se nos ha planteado: la falta de legitimación pasiva de Sabadell.

Afirma la apelante que por medio de la comunicación de 7 de diciembre de 2020 (bloque doc 9 de la demanda) se trasladó a los actores que el 18 de septiembre de 2020 OCM Redes Holdco S,`a.r.l. y Sabadell entre otras entidades de Grupo Sabadell formalizaron la venta del negocio inmobiliario conforme consta en la escritura de subrogación (doc 6 de la contestación) por lo que Loge se subroga en la posición de Sabadell y en los derechos y obligaciones de esta última bajo el contrato de promoción del inmueble en que se encuentra la vivienda propiedad de los actores, defendiendo que legitimada pasivamente está Loge y no Sabadell, aduciendo al doc 9 de la demanda y al hecho de que se trasladó a los actores que el 18 de septiembre de 2020 OCM Redes Holdco S.à.r.l y Sabadell formalizan la venta del negocio inmobiliario de Grupo Sabadell a OCM, y Loge se subrogó en la posición jurídica de Sabadell y en los derechos y obligaciones de ésta última.

Doc 9 de la demanda: el 7 de diciembre de 2020, (folio 218).

La primera precisión que cabe hacer es que en el mismo Sabadell y Loge no ponen en conocimiento de la actora la existencia de esa escritura de venta de negocio inmobiliario de 18 de septiembre, se limitan a contestar al escrito de 6 de octubre de 2020 remitido por la parte actora y sí, es cierto que "formalmente" le comunican que Loge se ha subrogado en la posición de Sabadell RED respecto a la reclamación que nos ocupa.

Recordemos que la escritura de c-v del ático que nos ocupa es de fecha 15 de Julio de 2020.

Que Sabadell ha sido la promotora de la edificación

Que la acción que se ejercita es la de responsabilidad contractual, no la derivada de vicios y/o defectos constructivos. (Compatibilidad de acciones STS 710/2018 de 18 de diciembre:" "La sentencia de 2 de febrero de 2012 es muestra de ello al afirmar en el Fundamento de Derecho Segundo que "Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que "(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes...", admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial ( SSTS 2 de octubre 2003 , 28 de febrero y 21 de octubre de 2011).".

El promotor si es vendedor queda obligado, como tal, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo.

Por tanto ( STS de 22 de octubre de 2012) se puede articular la responsabilidad del promotor tanto desde el cauce contractual de la relación de compraventa efectuada, como de la responsabilidad ex lege que sitúa al promotor como responsable último y solidario de los defectos constructivos".

Y en relación con la concreta responsabilidad contractual del promotor, la misma no se basa exclusivamente en la presencia de vicios ruinógenos, sino en el defectuoso cumplimiento del contrato que, en función del alcance de dicho incumplimiento, tendrá diferentes consecuencias. En este sentido, la STS 403/2016 de 15 de junio:

"Así el compromiso de entregar el inmueble litigioso, con fiel cumplimiento de lo estipulado, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en la forma convenida, esto es, al promotor, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101 CC. Como decíamos, ello con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la construcción, cuya graduación puede tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acción, pero no deja de ser incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso".

Teniendo en cuenta estas precisiones es lo cierto que la escritura de 18 de septiembre de 2020 de aportación de inmuebles a los Fondos propios es otorgada por Sabadell Real Estate y eleva a públicos los acuerdos sociales relativos a la aportación de inmuebles a fondos propios. Los activos que se aportan son activos esenciales (folio 342).

Al folio 363 vuelto se ha aportado la escritura de ratificación de 18 de septiembre de 2020 en la que intervienen Loge Activos Inmobiliarios y Sabadell Real Estate Development y ratifican la escritura anterior.

Al folio 368 figuran los Activos aportados y constatamos la promoción que nos ocupa en Torrejón de Ardoz DIRECCION001.

Doc 7 de la contestación folio 387: "contrato de cesión de posición contractual de 1 de octubre de 2020 entre Sabadell Real Estate Development (cedente) y Loge (cesionaria).

"Con efectos de 18 de septiembre de 2020 la cedente transmite a la cesionaria, que adquiere, todos los derechos y obligaciones derivados de la c-v, siendo la cesionaria responsable de cualesquiera derechos y obligaciones que se deriven de la c-v en los términos y condiciones vigentes y subsistentes a la fecha de efectos

Las partes manifiestan y aceptan que todas las reclamaciones a efectuar por los compradores en virtud de la c-v deberán dirigirse contra la cesionaria en su condición de sociedad participada por OCM y no contra la cedente."

Así teniendo en cuenta la escritura de transmisión de activos esenciales existente entre las partes y el contrato de cesión firmado entre Loge y Sabadell, debemos analizar si esa cesión es oponible a la parte actora que conoce la misma en virtud del doc nº 9 acompañado con la demanda pero que no nos consta haya consentido en ningún momento, a fin y efecto de valorar su legitimación.

Estaríamos ante una cesión de contrato (Derechos y obligaciones derivados de la c-v...) y en este tipo de cesión, la SAP de Madrid Sección 9º Ponente D Juan Ángel Moreno García ha entendido que: "...debe diferenciarse la cesión de derechos o de crédito, de los efectos que derivan de la cesión de un contrato, que transmite la relación contractual íntegramente y necesita el consentimiento del contratante cedido. En cambio, en la cesión de un derecho de crédito, se transmite la titularidad del acreedor anterior al nuevo acreedor, el deudor no es parte en el negocio jurídico y no debe prestar consentimiento (art . 1.529 CC). Se cede únicamente la posición acreedora del contratante, con todas las consecuencias que tal cesión lleve aparejada. Cuando la pretensión ejercitada puede afectar a la existencia o eficacia del negocio del que deriva el crédito cedido, la legitimación pasiva es del contratante cedente del crédito, que responde a su relación con el cesionario de la existencia y legitimidad del crédito.

La STS de 25 de febrero de 2013 pone de manifiesto que la figura de la cesión de contrato requiere de una necesaria concreción y diferenciación de otras figuras próximas como el contrato en favor de tercero y de la cesión de crédito, propiamente dicha.

"En este sentido debe puntualizarse que la configuración básica de la cesión de contrato atiende a tres criterios, principalmente. En primer lugar, en atención a su función económica y social y a la causa eficiente o concreta el objetivo pretendido, la base del negocio de la cesión de contrato ( STS de 20 de noviembre de 2012 , núm. 647/2012) se proyecta sobre el propósito común de las partes de transmitir al cesionario el contenido contractual de la relación negocial del cedente a los efectos de subrogarle en su misma posición contractual, de forma unitaria e íntegra, en el entramado de derechos y obligaciones dimanantes del contrato cedido. En segundo lugar, y a diferencia del contrato en favor de tercero y de la cesión de crédito, el objeto de la cesión de contrato se limita o se circunscribe al estricto marco de la reglamentación o contenido contractual dispuesto en el contrato cedido, sin alcanzar su propia ejecución o cumplimiento, de manera que no se atribuye al cesionario, de forma directa, un derecho subjetivo de exigir las prestaciones contractuales, ni tampoco se articula la transmisión de un derecho de crédito previamente adquirido. En tercer lugar, y a diferencia de la cesión de crédito, por aplicación de la regla de la eficacia relativa de los contratos, la cesión de contrato requiere del consentimiento del promitente cedido, cuestión que puede venir causalizada en el mismo contrato cedido, o realizarse posteriormente mediante el correspondiente negocio de aceptación de la cesión de contrato proyectada".

Pues bien, afirmada la existencia de la cesión del contrato entre Sabadell y Loge y opuesta al actor/apelado en tanto en cuanto de su comunicación se desprendería su aceptación, dicho extremo no lo podemos tener acreditado con la comunicación de 7 de diciembre de 2020 (doc 9 de la demanda) que para nada acepta la cesión (ni expresa ni tácitamente) y de hecho dirige la demanda contra el promotor inicial y Loge, muestra inequívoca de que no prestó dicho consentimiento a la misma, como efectivamente no se desprende de ninguna de las comunicaciones inter-partes.

La alegada falta de legitimación opuesta por Sabadell RED no puede ser estimada, debiendo continuar el examen de los restantes motivos.

TERCERO.- A continuación, la parte apelante articula como motivo la falta de motivación de la sentencia, citando como infringidos los arts 218.2 LEC y 120.2 CE.

Afirma que siendo controvertido "la realidad, naturaleza y alcance de los defectos apreciado y la cuantificación económica para su reparación, la sentencia resuelve la controversia afirmando que "no existe motivo alguno para conceder mayor eficacia probatoria a uno de los dictámenes con respecto al otro por lo que ha de acudirse a otros medios probatorios" y, a continuación afirma que la sentencia no entra a valorar por qué no le fue posible otorgar mayor valor a un informe frente al otro", obviando que ya es motivación la afirmación recogida en la sentencia en relación a la valoración de los dictámenes de parte aportados, y recordando que la motivación no requiere exhaustividad y análisis profundo de las alegaciones efectuadas por las partes bastando con que de los razonamientos de la sentencia se deduzcan los motivos que han llevado al fallo correspondiente ( STS 18 de mayo de 2012), encontrándose este extremo en el aspecto de valoración conjunta de la prueba practicada, que es precisamente a lo que se refiere al parte apelante en otro/s de su/s motivo/s.

CUARTO.- Nos adentramos en el examen de la errónea valoración de la prueba y examinamos conjuntamente la infracción de los arts 217 y, 348 referidos a la prueba pericial, y 217 respecto de la valoración de la documental y testifical.

Comenzamos el examen del motivo poniendo de manifiesto que en relación a defectos y deficiencias observadas la parte actora con su demanda aporta:

-doc 6: relación de incidencias comunicada por correo el 20 de julio

Correo de 23 de Julio que completa el listado de 20 de julio y de 9 de agosto que añade "cosas que hemos ido viendo"

-doc 7 Acta Notarial de Desperfectos de 12 de agosto de 2020 con 45 fotografías que acreditarían los mismos

-doc 8 (folio 196 y ss) relación de incidencias levantadas por Lázaro que compareció en calidad de testigo al acto del juicio a ratificar a su contenido manifestando que cuando entró "se encontró una casa lleva de post-it" (identificando los defectos)

Reconoció su letra.

En dicho documento se recoge la fecha del comunicado y el conforme

-doc 10: informe pericial también ratificado en el acto del juicio.

Por su parte la parte demandada aportó testifical de Azucena responsable de postventa de la promoción y pericial

Análisis de la prueba pericial que entendemos esencial para la resolución de esta controversia y ha servido de argumentación específica para el error en la valoración de la prueba denunciada por el apelante

Perito de parte actora (PPA)

En el apartado Deficiencias observadas señala que hay que actuar de forma total en los paramentos horizontales y verticales de toda la casa excepto en baños y cocina en los que la actuación es puntual

A continuación señala listado de desperfectos que aprecia en cada una de las estancias de la casa.

CONCLUSIÓN.

Arreglar todo el solado de la vivienda

Sustituir todos los vidrios

Repasar y sustituir rodapiés

Sustituir plaquetas cerámicas rayadas en baños y plato de ducha

Mobiliario de cocina dañado Grifo pierde agua

No funciona correctamente la instalación de agua caliente

Los radiadores de los cuartos de baño no funcionan

Repasar mecanismos eléctricos

Repasar manivelas

Repasar persianas

Pintar toda la casa

Repasos de carpintería exterior e interior

Huele a agua estancada cuando

Repasos de encuentros de la carpintería exterior con dinteles y jambas

Eliminar óxido de elementos metálicos

Repasar albardillas y vierteaguas

Repasos y pinturas en paramentos exteriores

Arreglar el grifo de la terraza

Sustitución bañera del baño 2

Solucionar problemas del trastero.

Por el contrario el perito de parte demandada en su Dictamen (folio 397), en el apartado "descripción de desperfectos" señala que el informe de adverso no aporta una descripción técnica que permita atender el alcance de las mismas o su incidencia real ni cuantificar la extensión de los posibles defectos y a continuación organiza su descripción en función de unidades de obra afectadas

Solados y rodapiés: a su juicio solado y rodapié son adecuados al uso y se han colocado en general correctamente

Localiza cejas (leves desniveles entre piezas conjuntas del solado) que no comprometen ni su aspecto funcional ni la calidad estética del acabado.

Admite que en dos puntos del salón (parte central) y zona de acceso al dormitorio principal existen dos discontinuidades de mayor entidad pero que se encuentran muy por debajo de lo que se puede considerar defectuoso

Desniveles milimétricos

Admite ligera pendiente en el pavimento del distribuidor y en el acceso desde el pasillo distribuidor a los dormitorios secundarios imperceptibles en el uso diario y que no afectan a los encuentros del pavimento con los paramentos verticales adyacentes ni suponen transgresión de normativa

En cuanto a los rodapiés estima que la calidad es adecuada y el estado correcto aunque observa pequeños desajustes en puntos del salón, pasillo, dormitorios y terraza asi como puntas de clavos vistos, aprecia en tres puntos del rodapié de la habitación principal manchas de pintura pero no aprecia roturas, picos ni arañazos

Si aprecia en el salón apertura de junta vertical entre piezas de rodapié.

El resto de los defectos reclamados: pérdida de lechada, defectos de sellado con el rodapié o manchas a su juicio son defectos puntuales que no afectan a la corrección del aspecto general del pavimento.

Aprecia falta de sellado en el pavimento y alicatado de los cuartos de baño.

Las juntas son, a su juicio de poca magnitud y sólo de forma localizada se aprecian juntas de mayor envergadura.

Entiende que los defectos de pavimento de la terraza son de poca magnitud y se producen de forma localizada, apreciaría defectos puntuales en las pendientes o defectos en el funcionamiento de los sumideros y también zonas sin material de rejuntado. Admite que se ha desprendido un rodapié.

Aprecia baldosas fisuras, aunque no comprometan la calidad del material o las condiciones de ejecución.

Carpintería exterior.

Considera que las reclamaciones se limitan al aspecto estético de los perfiles o remates sin que, salvo casos concretos los defectos afecten al uso o a la funcionalidad del elemento

No detecta golpes ni arañazos en los perfiles

En los vidrios sólo ha detectado un posible rayón y una mancha en ambos casos prácticamente imperceptibles en las ventanas del dormitorio 3 y salón

Aprecia desajustes en la ventana del dormitorio 3

Las fisuras que se reclaman en el exterior de los huecos se limitan a la apertura del material de sellado aplicado en el dintel

Admite desajustes en las persianas

No aprecia desajustes en la apertura y cierre de carpinterías excepto en la puerta de salida a la terraza desde la cocina (desajuste en la manilla)

Carpintería interior

La puerta de entrada fue sustituida por la propiedad

Admite defectos en los tapajuntas ("leves faltas de ajustes")

En la puerta de la cocina el tapajuntas del lado izquierdo no se encuentra fijado en su parte inferior y puede separarse con la mano

En la puerta del baño del dormitorio principal se encuentra desprendida la pieza del dintel

Aprecia manchas de pegamento en marcos de cocina, habitación 3, baño principal y baño secundario, situadas en puntos específicos y no son de gran envergadura

Aprecia daños de poca entidad en el acabado de las carpinterías, pequeña picadura en la habitación 3 y cocina en el marco y ligero desajuste con el pavimento

Dormitorio principal: pequeños golpes en la parte baja del marco y de la hoja, que han levantado una pequeña superficie del lacado en el ángulo inferior. El mismo defecto en la puerta inferior del baño de ese dormitorio

Baño secundario: restos de sellado por dentro y por fuera y pequeñas manchas de pegamento en el marco. La hoja de la puerta, presenta picotazos (4) en la parte superior y dos roces en la esquina inferior

Marco de la puerta del aseo: manchas de pegamento, una pequeña zona manchada de pintura y una junta de 15mm sin sellar

No considera defecto el "excesivo ajuste" de la hoja de la puerta corredera

No aprecia rotura del embellecedor del carril sino apertura de junta constructiva existente en la esquina de los dos paneles que la forman y manifestación de una segunda junta en el paño más largo debido a que para formar esa pieza se han utilizado dos tableros

No ha localizado la moldura mal rematada

Admite que existen deficiencias en las carpinterías de los armarios que considera que son de poca entidad (pero existen)

En el armario vestidor encuentra pequeño desajuste entre el cerco de la puerta y el tapajuntas interior (queda expuesta un zona no lacada de la moldura).

En la cara interior de la hoja picotazos de poca entidad. Constata manchas de pintura visibles

No pudo constatar la presencia de agujero en el interior del armario de la entrada

Tampoco aprecia daño o mala ejecución en los armarios de habitación 2 y 3.

Paramentos verticales y techos

El perito de parte demandada considera que los paramentos verticales presentan un estado adecuado, y no aprecia defectos significativos

Ello no obstante en el salón en una de las esquinas se aprecia cierta ondulación causada por la colocación de venda de sellado de junta entre paneles en la arista, también aprecia en la mocheta situada junto a la ventana que los paramentos no guardan ortogonalidad pero esto no es un defecto

Dormitorio principal: aprecia ligera irregularidad vertical en el centro del paño que parece ser marcaría el encuentro entre dos paneles y la junta de unión

Aprecia imperfecciones en la resolución de determinados encuentros, imperfecciones en remates de ubicación de mecanismos y cajas de derivación, picotazo en el techo del baño, golpe detrás de puertas, manchas alrededor de mecanismos y el falso techo registrable de la cocina, golpes próximos a los armarios

Lesiones en el aplacado de los baños que no afectan al aspecto general

Recibido de los mecanismos eléctricos: las manchas de pintura incluidas en el informe pericial de adverso han sido eliminadas prácticamente en su totalidad por la propiedad y solo observa manchas en uno de los mecanismos de la cocina, interruptor del dormitorio principal y baño 2 (gotas en el lateral de menos de 1mm)

Aprecia desajustes en los embellecedores, no al funcionamiento de la instalación, excepto en un interruptor del dormitorio del que se desprende el embellecedor, en conexión de TV, teléfono del salón

En cuanto al agujero en la cocina señala que es una irregularidad del paramento vertical bajo a una base de enchufes...aprecia chisporroteo al encender la luz del baño incorporado al dormitorio principal

Considera de difícil percepción in situ las manchas en los falsos techos de cocina y baños

Defectos en la cocina

Aprecia rotura del vidrio dispuesto a modo de salpicadero sobre la pared junto a la vitro pero es un defecto que no es objeto de reclamación por la actora

No aprecia manchas (afirma que las manchas y arañazos que aprecia el perito de parte actora resultan imperceptibles), sí y de poca entidad en la encimera junto a la vitro y el copete y la propiedad ha reparado tanto el grifo como las manchas de óxido

Aprecia ajuste correcto de puertas y frentes de cajones...si aprecia un escalonamiento en el plano frontal de poca entidad en lo que respecta a los cajones

Defectos en baños

En los radiadores no aprecia deficiencia

Tampoco aprecia olor en las instalaciones

En el aseo el sistema de tapa del inodoro no funciona adecuadamente y la tapa queda retenida

Aprecia mancha en la ducha del baño incorporado al dormitorio principal

Defectos en terraza

Aprecia en dos puntos del peto fisuras finas e intrascendentes que parecen relacionadas con la colocación del rodapié

Aprecia falta de remate en las albardillas

Aprecia también señales de oxidación en el apoyo del bastidor metálico que separa la zona del tendedero existente en uno de los extremos de la terraza y también aprecia en la cara superior de las albardillas zonas localizadas con desprendimientos de pintura e inicio de oxidación

Defectos en trastero

Aprecia manchas de pintura en el pavimento y en la puerta

También observó la perforación de uno de los paramentos verticales (fotografía 127 al folio 419) pero no apreció humedad.

El olor a humedad lo aprecia en el exterior pero no en el propio trastero

Conclusión:

No se necesita intervención extensa sobre ninguna de las unidades de obra afectadas

Es necesario la práctica de trabajos normales de repaso adjuntando una valoración de esos daños.

Del examen conjunto de ambos informes periciales con relación al resultado de la prueba testifical, y documental practicada se desprende que por su imprecisión e indeterminación o falta de concreción de los defectos que aprecia no podemos estar al Informe acompañado con la demanda que se limita a citar los defectos de forma genérica sin concreción ni determinación de número y localización, ni origen del mismo y alcance, sin que ello suponga que su contenido no pueda ser tomado en consideración ni valorado, pero limitando su alcance sin hacer nuestras todas sus manifestaciones. Parece más concreto el informe aportado por la parte demandada que ha identificado más los defectos/desperfectos y los ha localizado de forma concreta y más precisa.

No podemos extraer conclusiones de la existencia de deficiencias cuya indemnización persigue la parte actora del Acta Notarial y ello por cuanto las fotografías no permiten constatar la realidad de defectos o meras imperfecciones (no son claras, a efectos de comprobación)

De los correos remitidos por la propiedad comprobamos un alto grado de detalle en la referencia a imperfecciones dilatadas en el tiempo, pero que su propio perito no las detalla en su Informe.

Teniendo en cuenta que con las periciales se han aportado sendas valoraciones y que el legal representante de Rycap SL compareció al acto del juicio a ratificar su presupuesto (folio 233) iremos valorando las actuaciones que han de acometerse para la reparación de los defectos y a cuya reparación (valga la redundancia) debe ser condenada la parte demandada ante el incumplimiento de la obligación contractual de entrega que el contrato de c-v le impone en su condición de promotora.

El problema para fijar la cuantía indemnizatoria viene dado porque las valoraciones no se han hecho de la misma forma y cabe la posibilidad de que la Sala no pueda cuantificar partidas necesarias para esa reparación pero que se refieren a un determinado defecto y la valoración no la concreta (por ej. Nivelación de pavimento en el distribuidor por defecto de planeidad, se necesita pasta niveladora y nuevo solado, pero el presupuesto de Rycard valora pasta niveladora y suelo de toda la casa y no sólo para el defecto concreto y en la cuantificación de la reparación del daño del peritaje de parte demandada no se ha constatado el precio de reparación de este defecto)

No se puede defender un arreglo total del suelo de la casa incluida la terraza porque se aprecien cejas, manchas o falta de planeidad y/o lechada (que son defectos en común a todo el solado según Informe de parte actora) sin fijar superficies afectadas, ni concretar localización de manchas, situación de cejas o donde se encuentran las faltas de planeidad...etc aunque se deben acometer las obras de reparación del solado de la terraza en tanto en cuanto se aprecian puntos de estanqueidad y reparar sumideros y solucionar las deficiencias en pavimentos, con repaso de juntas, sellado así como sustitución de piezas deterioradas o con defectos evidentes de colocación

Debe repararse la falta de planeidad apreciada por el perito de parte demandada cuya valoración no parece recogerse en su informe para lo que será necesario incluir en el presupuesto pasta niveladora y solado análogo al existente

Partida C07 y partida C01.01

La sustitución completa de todos los vidrios cuando no se ha acreditado la existencia de ese defecto insalvable que debe llevar a su sustitución exige una prueba plena de la existencia del defecto y tampoco este extremo resulta acreditado.

No podemos dar validez y eficacia al listado de defectos llevado a cabo por D Lázaro que en su labor postventa, según afirmó, recogió los defectos que le iba señalando la propiedad sin especificar ni concretar, como tampoco hace el perito de parte actora

Se deben reparar las deficiencias en los rodapiés sin que sea preciso su sustitución integral. Partidas C01.02 en cuanto a rodapiés

Habrá que sustituir plaquetas dañadas y el plato de ducha del dormitorio principal que tiene manchas

El presupuesto de Rycard recoge la partida de sustitución de baldosas en mal estado de los baños: 800 euros y una bañera (que no plato de ducha de importe 1500 euros. La bañera no tiene que ser sustituida, si el plato de ducha)

En cuanto al mobiliario de cocina habrá de alinearse, y tratarse las manchas de la encimera junto a la vitro y al copete. Caso de que no desaparezcan se impone su sustitución.

Al no apreciarse esos arañazos ni roturas no cabe su sustitución. El grifo fue reparado por la propiedad

Partida C.05 de Informe pericial de la demandada

No se ha acreditado que la instalación de agua caliente presente fallo alguno

Cuartos de baño.

Al margen de lo expuesto en cuanto a las plaquetas, estamos a las partidas C06 del Informe pericial de parte demandada

Persianas

Se impone su repaso. Partida valorada por Rycard en 1600 euros

Carpintería exterior e interior

Estamos a las valoraciones C02 y C03 del informe de parte demandada

Paramentos verticales y techos

Estamos igualmente a las partidas C 04 del Informe de parte demandada

Defectos en el trastero

La diferencia de valoración entre el presupuesto de Rycard y el Informe de parte demandada es muy significativa

Dados los defectos apreciados vamos a estar a la partida C.08 del informe de parte demandada.

A la cuantía expuesta se le debe aplicar el capítulo de seguridad y salud (3%), gestión de residuos (2%) Gastos Generales y BI (19%) e IVA (21%)

QUINTO.- Costas

Estimado de forma parcial el recurso y de conformidad con el art 398 LEC no se hace pronunciamiento en costas y deberá restituirse a la recurrente el depósito constituido para recurrir.

Vistos los precedentes fundamentos y preceptos legales en ellos contenidos y demás de general y pertinente aplicación