Sentencia Civil 213/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 8, Rec. 509/2022 de 13 de abril del 2023

PRIMERO .- La sentencia ha estimado parcialmente la acción de reclamación de los honorarios devengados por su intermediación en la compraventa del inmueble que se identifica ejercitada por la entidad actora frente a la parte demandada, y ha desestimado íntegramente la reconvención formulada por esta al objeto de que se declare la nulidad del contrato de reconocimiento de honorarios de fecha 15 de septiembre de 2016 que vincula a las partes.

Frente dicha sentencia ambas partes interponen recurso de apelación.

En el recurso que interpone la entidad actora se alega la falta de motivación y el error en la valoración de la prueba respecto de la minoración de los honorarios reclamados, solicitando se condene a la demandada al pago del total reclamado, al haber formalizado la parte demandada la compraventa del inmueble como consecuencia de la intermediación y gestión realizada por la actora.

La demandada reconviniente, por su parte, reitera la nulidad del contrato de reconocimiento de honorarios, cuya declaración solicitó en la reconvención, así como el incumplimiento de la actora.

Ambas partes se opusieron al recurso de la contraria.

Por razones de orden lógico se examinará en primer término el recurso de la parte demandada reconviniente.

SEGUNDO .- Recurso de la parte demandada reconviniente.

1) Nulidad del contrato de reconocimiento de honorarios de fecha 15 de septiembre de 2016.

La parte fundamenta la pretendida nulidad en varios motivos: la ilicitud de la causa o la imposibilidad de su objeto, el vicio del consentimiento por engaño y el carácter abusivo de la contraprestación.

a) Nulidad por ser ilícita la causa o su objeto imposible.

Sostiene la apelante que, al estar la propietaria del inmueble, Grupo de Negocios Copel SL, incursa en concurso de acreedores, el inmueble solo se podía vender con autorización judicial y una vez aprobado el plan de liquidación, lo que se acordó por auto de 10 de octubre de 2016, que establecía que la venta se realizaría por el administrador concursal mediante la designación de dos empresas especializadas que recibirían ofertas en sobre cerrado, adjudicando el inmueble a la oferta más alta. La apelante vincula la ilicitud de la causa del contrato al reparto de los honorarios que se plasma en correo de 30 de agosto de 2016 remitido por la representante legal de la actora a su colaboradora Sra. Covadonga (doc. nº 8 de la demanda), que dice: " 90.000 euros honorarios de concurso, gestión trámites, reparto colaboradores administrador concursal etc se emite una sola factura de 90.000 euros + iva a nombre de la empresa compradora (Aquí estás incluida tú Covadonga )", cuando el administrador concursal negó haber mantenido relación alguna con la demandante y que hubiera "colaboradores" mediando en la venta de los activos del concurso que no fueran las empresas especializadas designadas en el plan de liquidación, considerando la posible concurrencia de un delito del artículo 262 del Código Penal.

Tal argumento no puede aceptarse. La ilicitud causal a que se refiere el artículo 1275 CC supone la concurrencia de causa viciada por oponerse a las leyes o a la moral en su conjunto, descansando la ilicitud de la causa en la finalidad negocial inmoral o ilegal común a todas las partes, aspectos que, evidentemente no concurren en este caso. Si la causa de los contratos consiste, para cada parte contratante, en la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte, es claro que la causa del contrato de reconocimiento de gestión y honorarios por intermediación discutido no está en el reparto de los honorarios que pueda hacer, en su caso, la inmobiliaria con sus colaboradores, sino en la prestación de los servicios de intermediación eficaces por la inmobiliaria y en el pago del precio pactado por el cliente.

También alega la apelante la nulidad del contrato por ser su objeto un servicio imposible, conforme al artículo 1272 CC, pues no existe forma de conseguir que una oferta presentada en sobre cerrado resulte ganadora si no es mediante maquinaciones que revisten carácter delictivo, y si la demandante no podía conseguir que la oferta presentada resultara ganadora, el servicio que pretendía prestar era imposible.

Tampoco puede aceptarse este argumento. El objeto del contrato viene determinado por los elementos o características que configuran las prestaciones pactadas en cada caso, con arreglo a las cuales se determinan las obligaciones. El objeto de un contrato de intermediación inmobiliaria como el de autos es el propio del corretaje: el mediador ha de poner en relación a los futuros comprador y vendedor del inmueble comprometiendo en todo caso la actividad que ha de desplegar para lograr el cumplimiento del contrato final, la compraventa del inmueble, pero en modo alguno se compromete el resultado.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de junio de 2006 (rec. 3841/1999) señala que en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999), y la de 30 de marzo de 2007 (rec. 1474/2000) declara que entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable. Reitera esta doctrina la sentencia de 21 de mayo de 2014 (rec. 972/2012), según la cual " difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato."

Por tanto, el contrato de mediación tiene un claro objeto: la puesta en relación de los futuros comprador y vendedor del inmueble, y ese objeto no es imposible. De hecho, la actora ha cumplido ese compromiso.

b) Nulidad del contrato por vicio del consentimiento.

Alega la apelante haber suscrito el contrato bajo engaño, pues la actora le ocultó que el inmueble era propiedad de una empresa en concurso de acreedores por lo que desconocía que la venta debía efectuarse mediante un sistema de concurrencia de ofertas en sobre cerrado, así como que había muebles e instalaciones en el edificio que no eran propiedad de la concursada.

Definido el dolo en el artículo 1269 CC, como vicio del consentimiento contractual, comprensivo no sólo de la insidia directa o indirecta de la conducta errónea del otro contratante sino también de la reticencia dolosa del que calla o no advierte debidamente a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe, tal concepto exige la concurrencia de dos requisitos: el empleo de maquinaciones engañosas, conducta insidiosa del agente que puede consistir tanto en una actuación positiva como en una abstención u omisión, y la inducción que tal comportamiento ejerce sobre la voluntad de la otra parte para determinarla a realizar el negocio que de otra forma no hubiera realizado.

Junto a este dolo principal o causante, determinante de la celebración del contrato y que produce la nulidad cuando sea grave y no se emplee por ambas partes, existe el denominado dolo incidental, que no determina la celebración del contrato sino sólo las condiciones del mismo, haciéndolas más onerosas, y cuyo único efecto es obligar al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios de conformidad con el párrafo segundo del artículo 1270 CC y que se caracteriza más que por un actuar doloso encaminado a engañar a la contraparte para que contrate, por una conducta culposa lata o con previsión para conseguir unas condiciones contractuales más onerosas, de manera que hubiera concluido el contrato pero en diferentes condiciones.

En este caso, como hecho positivo y constitutivo de su pretensión, corresponde a la parte reconviniente, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 LEC, la prueba de la pretendida actividad dolosa de la actora determinante de la decisión de firmar el contrato cuya nulidad pretende, pero dicha prueba no se ha logrado.

En primer término no se ha acreditado que la actora ocultara la situación de concurso de la propietaria del inmueble.

En la prueba de interrogatorio el Sr. Jose Ramón, además de admitir haber conocido que la empresa propietaria del inmueble estaba inmersa en algún proceso debido a sus dificultades económicas, reconoció que tanto el Sr. Carlos Manuel, apoderado de la empresa adquirente del inmueble, como Dª Covadonga intervinieron en la operación de autos como interlocutores de la apelante.

Obra en autos como documento nº 8 de la demanda el correo electrónico de fecha 30 de agosto de 2016 enviado por la representante legal de la actora, Sra. Luisa, a doña Covadonga en el que se explican las condiciones de la oferta económica que debían presentar "al concurso", especificando el reparto de honorarios (90.000 euros honorarios de concurso, gestión trámites, reparto colaboradores administrador concursal etc...), adjuntando un modelo de oferta para presentar al concurso, dirigido al administrador concursal, junto con el documento de reconocimiento de gestión y honorarios que firmó el Sr. Jose Ramón. En respuesta a ese correo la Sra. Covadonga remitió en fecha 8 de septiembre de 2016 a la Sra. Luisa la oferta dirigida al administrador concursal ya cumplimentada y firmada por el Sr. Jose Ramón.

El testigo Sr. Carlos Manuel declaró que todo el proceso se orquestó de forma que la actora compraría el inmueble en el concurso de forma directa y también manifestó que no se les ocultó que la propietaria fuese una sociedad concursada sino que no fueron claros en la forma del proceso.

También en el documento nº 10 de la contestación-reconvención, nota simple informativa del inmueble en cuestión, se hace constar que como titular inhabilitado Grupo de Negocios Copel SL y figura la inscripción de la declaración en concurso voluntario y la apertura de la fase de liquidación en virtud de mandamiento expedido el 5 de abril de 2016 por el Juzgado de lo mercantil número 5 de Madrid, según consta en la descripción 17ª de fecha 1 de junio de 2016.

Valorando en conjunto tales pruebas resulta que previamente a la firma del contrato cuya nulidad se pretende la parte adquirente conocía o debía conocer la situación jurídica del inmueble porque la actora no ocultó dicha situación, por otra parte de público conocimiento.

No cabe olvidar, además, que la parte reconviniente es profesional de la inversión inmobiliaria y estaba jurídicamente asesorada, como también admitió el Sr. Jose Ramón.

La decisión de concluir el contrato no vino determinada por el supuesto desconocimiento de tal situación, prueba de ello es que, finalmente, la apelante adquirió el inmueble y lo hizo en el concurso mediante el sistema de concurrencia de ofertas en sobre cerrado y por un precio semejante al ofertado previamente.

En cuanto a la ocultación o desconocimiento de que había muebles e instalaciones en el edificio que no eran propiedad de la concursada, en todo caso nos encontraríamos ante un supuesto de dolo incidental, que ha podido suponer que la adquirente haya tenido que pagar un precio superior para adquirir dichos muebles e instalaciones, pero que en ningún caso es determinante de la nulidad contractual invocada.

c) Nulidad por el carácter abusivo de la contraprestación.

Sostiene la apelante que el contrato impugnado establece una retribución fija de 100.000 euros, cantidad que representa el 10,75% del precio del inmueble y que excede en más de siete puntos porcentuales la comisión de intermediación establecida por los usos y costumbres.

La pretensión anulatoria de ningún modo puede prosperar. El contrato de autos no es un contrato de adhesión con condiciones generales sino que sus condiciones fueron negociadas por las partes, como resulta de la prueba obrante en autos; ello con independencia de que, aún en ese caso, las condiciones generales incluidas en los contratos con adherentes no consumidores no pueden someterse a lo que la jurisprudencia ha denominado segundo control de transparencia, esto es, el control, no del equilibrio objetivo entre precio y prestación, que con carácter general no es controlable por el juez, sino del equilibrio subjetivo de precio y prestación, juicio de abusividad -que tampoco se refiere al contrato sino a cláusulas concretas-, por estar reservado a las condiciones generales incluidas en contratos celebrados con consumidores

2) El incumplimiento del contrato por parte de la demandante, que extingue la obligación de pago de los honorarios.

Como último motivo de apelación alega la apelante el incumplimiento de la actora, que a su juicio no desplegó una actividad de la suficiente entidad para concluir el contrato, incumpliendo su deber de información pues no facilitó la información publicada en la página web de una de las empresas especializadas designadas por el administrador concursal para la enajenación del inmueble ni una nota simple del Registro de la Propiedad en la que consta que el titular del inmueble estaba inhabilitado e incurso en un procedimiento concursal; asimismo incumplió su obligación de informar al cliente de la situación del inmueble y de la forma de proceder para su compra, hizo suscribir al comprador dos ofertas de compra que eran inviables, le hizo creer al comprador que el inmueble se vendía con las instalaciones y enseres y no asesoró sobre en la forma de presentar la oferta cumpliendo con los requisitos exigidos judicialmente.

Sobre el contrato de mediación debatido la antes citada sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014 (rec. 972/2012) fija como doctrina jurisprudencial que " el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el "buen fin" o "éxito" del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el cliente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma". Y razona: " En orden al interés casacional que refiere el presente caso, centrado en la delimitación o caracterización, ciertamente compleja, que encierra la atipicidad del contrato de mediación, debe tenerse en cuenta lo ya señalado por esta Sala en su sentencia, de 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ), a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado: (Fundamento de Derecho Segundo, números tercero y cuarto) "3. A juicio de esta Sala, la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente.

El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado "facio ut des" o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

4. Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la "perfección del encargo" y, en su caso, al "éxito de la mediación" resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocial en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial.

La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

Aplicando estos criterios al caso de autos se coincide plenamente con la sentencia recurrida en que la exitosa participación de la demandada en el proceso de venta directa por ofertas en sobre cerrado que se llevó a efecto en el Juzgado mercantil nº 5 de Madrid tuvo lugar gracias a la información facilitada y a las gestiones llevadas a cabo por la entidad actora, gestiones que fueron esenciales y posibilitaron la conclusión de la compraventa del edificio y de las que, sin lugar a dudas, se aprovechó la entidad demandada para concluir dicha venta, devengándose por tanto el derecho a los honorarios pactados.

Todo lo cual implica la desestimación del recurso de la parte demandada reconviniente.

TERCERO .- Recurso de la parte actora.

El recurso de apelación de la parte actora se articula en dos motivos relacionados con la minoración de los honorarios reclamados que acuerda la sentencia, la falta de motivación y el error en la valoración de la prueba.

Alega la apelante, en primer término, que la sentencia carece de la mínima motivación que justifique la reducción de los honorarios pactados en la cantidad a que ascendieron los devengados por la entidad Inbusa.

Respecto de la falta de motivación dice la sentencia de esta sección de 28 de septiembre de 2018, rec 249/2018: "Sobre la falta de motivación la STS 496/2011, de 7 julio, reproduciendo la STS 623/2009, de 8 octubre, establece que: "La motivación de las sentencias es una exigencia constitucional establecida en el Art. 120.3 CE. Desde el punto de vista constitucional, el deber de motivación es inherente al ejercicio de la función jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva, porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la razonabilidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el derecho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión ( STS 14 abril 1999)", si bien también declara en sentencia de 10 de marzo de 2010 que "el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC número 101/92, de 25 de junio), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente ó extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/92, de 16 de noviembre); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 26 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992, y, en igual sentido, STS de 12 de noviembre de 1990). Por otra parte, esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico- jurídico que conduce a la decisión o fallo SSTS 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992)".

En este caso no se aprecia dicha falta de motivación pues la sentencia razona el porqué de su decisión, considerando que la parte demandada no puede hacer frente al pago de dos honorarios para la adquisición del edificio, argumentación bastante pues ha permitido a la apelante alegar como segundo motivo el error en la valoración de la prueba.

El segundo motivo, por el contrario, debe estimarse, pues con independencia de que los honorarios de la entidad especializada que gestionó la venta directa en la forma prevista en el plan de liquidación son costes que deben abonarse con cargo a la masa y, en su defecto, a cuenta del precio de adjudicación, lo cierto es que las partes pactaron los honorarios en el documento de reconocimiento de gestión y honorarios de 15 de septiembre de 2016 en el importe de 100.000 euros más IVA, y si para que nazca el derecho al cobro de los honorarios es necesario que la gestión realizada por el mediador haya sido exitosa, lo que ha quedado acreditado, es claro que la parte actora tiene derecho a percibir los honorarios pactados, sin minoración alguna.

En consecuencia, se revoca parcialmente la sentencia de instancia en el sentido de fijar, como cantidad objeto de condena de la parte demandada, la de 121.000 euros, lo que implica la íntegra estimación de la demanda y la condena de la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia, confirmando el resto de pronunciamientos no afectados por esta revocación parcial.

CUARTO .- La estimación parcial del recurso de la parte actora implica que no se haga pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada.

La desestimación del recurso interpuesto por la parte demandada reconviniente conlleva la imposición de las costas de la apelación.

Todo ello de conformidad con el artículo 398 LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,